Гражданское законодательство

Вопрос пользователя

Возможно ли сдать в аренду часть нежилого помещения (комнаты)?

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Часть помещения как объект аренды

Нормы гл. 34 ГК РФ, регулирующей гражданские правоотношения в сфере аренды, прямо не предусматривают передачи части нежилой недвижимости. Более того, п. 1 ст. 607 ГК РФ в перечне объектов, которые могут быть переданы в аренду, не упоминает части нежилого помещения.

Тем не менее такая сделка может быть заключена в силу ряда норм гражданского законодательства, так как:

1. Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ является свобода договора.
2. Часть недвижимости не может быть перемещена без ущерба для нее, что свидетельствует о ее прочной связи с землей. Это означает, что она на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ является недвижимым объектом.
3. Такой объект при использовании не теряет своих свойств, что позволяет отнести его, в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, к непотребляемой вещи, которая может быть передана в аренду по договору.
4. Часть недвижимого объекта не имеет характеристик, которые свидетельствовали бы о невозможности ее участия в гражданском обороте согласно ст. 129 ГК РФ.

Судебная практика поддерживает эту точку зрения, предполагая возможным передать в аренду часть объекта недвижимости, в том числе нежилой. В частности, Пленум Высшего арбитражного суда РФ в своем постановлении от 17.11.2011 № 73 (п. 9) отметил, что ГК РФ не приводит ограничений на возможность передачи в пользование арендатору части помещения.

При этом важно лишь правильно определить объект арендных отношений и передать его арендатору (как правильно составить соответствующий акт, рассказано в одной из наших статей).

Существенные условия, форма и образец договора аренды части нежилого помещения 2018 года

Существенными условиями рассматриваемой сделки являются:

• объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
• размер платы за пользование объектом (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Только достаточно индивидуализированный объект может выступать предметом данной сделки, т. е. в противном случае договор не может считаться заключенным. В то же время на основании п. 15 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 при фактической передаче части помещения и ее использовании арендатором стороны не могут требовать признания договора недействительным даже тогда, когда она недостаточным образом описана.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

О необходимости определения в данном случае суммы арендной платы в договоре свидетельствует судебная практика (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 № Ф08-5489/2007 по делу № А53-10422/2006-С4-11).

Кроме того, рассматриваемый договор, в соответствии со ст. 609, 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации, если заключается на срок от 12 месяцев.

Также в информационном письме от 01.06.2000 № 53 Президиум ВАС отметил, что к договору о передаче нежилого помещения в аренду, несмотря на его отличие от таких объектов, как здания и сооружения, в части регистрации применяются нормы, касающиеся последних.

Учесть иные требования законодательства и оговорить все необходимые с точки зрения практики пункты и разделы поможет образец договора аренды части нежилого помещения, подготовленный нашими специалистами.

***

Таким образом, часть нежилого помещения может выступать объектом аренды. Существенными условиями при этом являются объект и размер платы за пользование им.

Регистрация арендных сделок имеет особенную актуальность в Москве и Санкт-Петербурге. Совершение таких сделок регламентируется ГК РФ, а ее предметом может являться целый объект, либо его часть. О правилах регистрации договоров и нюансах подготовки документов расскажем в этом материале.

Обязательные условия долгосрочного договора

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

• информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
• тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
• адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

Основные условия договора

Кроме пункта о предмете договора, предстоит согласовать дополнительные условия сделки. Их состав и содержание будут зависеть от договоренностей арендатора и собственника. Выделим наиболее важные моменты, которые нужно учесть при подготовке соглашения:

• срок аренды – как указывалось выше, от содержания данного пункта зависит необходимость регистрации;
• порядок и условия перечисления арендных платежей – как правило, стороны определяют размер ежемесячного платежа, а форма оплаты может предусматривать передачу наличных средств, перечисление на счет и т.д.;
• требования к характеристикам объекта – для использования арендуемого помещения или здания в коммерческих целях стороны могут предусмотреть определенную перепланировку, а фактическое состояние объекта фиксируется в акте приема-передачи;
• условия проведения текущего ремонта объекта, а также обязанность его страхования на срок действия договора;
• положения об ответственности за нарушение условий сделки – например, начисление пени за просрочку арендных платежей, либо возмещение ущерба при порче объекта.

Понуждение к заключению сделки не допускается, поэтому все разногласия относительно пунктов договора стороны должны согласовать добровольно.

Комментарий эксперта. В аренду может сдаваться государственное и муниципальное имущество. В этом случае могут устанавливаться дополнительные требования к содержанию договора, которые арендатор не может проигнорировать. Например, может фиксировать строго определенное целевое назначение объекта (для размещения торговой точки, аптечного пункта и т.д.).

Как правильно составить договор аренды для регистрации в ЕГРН с первого раза

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

• договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
• со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
• если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
• передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Регистрация договора аренды в Росреестре

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Перечень документов для регистрации аренды

Точный перечень документов, которые потребуются сторонам для регистрации договора, будет зависеть от особенностей сделки. Выделим обязательный список документов, без которых регистрация будет невозможна:

• оригинальный экземпляр договора и передаточного акта, подписанные участниками сделки или их представителями по доверенности (в трех экземплярах);
• паспорта физических лиц, участвующих в сделке;
• правоустанавливающие документы юридического лица или ИП – лист записи ЕГРЮЛ/ЕГРИП, свидетельство ИНН/КПП, приказ о назначении директора и т.д.;
• нотариальная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
• технический план – если объект ранее не был поставлен на учет, либо если для целей арендатора проводилась перепланировка;
• квитанция об оплате пошлины.

Для подачи документов заполняется заявление. Форма этого документа утверждена Приказом МЭР РФ № 920. Заявителю будет выдана расписка с реестром полученных документов, а также с указанием даты выдачи результата.

Комментарий специалиста. Сотрудники Росреестра будут проверять не только содержание договора, но и полноту комплекта документов. Если какой-либо обязательный документ не будет представлен сторонами, выносится решение о приостановке регистрации. После устранения этих замечаний процедура будут возобновлена по общим правилам.

Государственная пошлина за регистрацию договора аренды – размер, порядок оплаты

Если для оформления арендных отношений необходимо поставить объект на кадастровый учет, эта процедура будет проведена безвозмездно. Регистрация договора осуществляется при условии оплаты пошлины. Ее размер определяется следующим образом:

• для физических лиц размер платежа составит 2000 руб.;
• юридическим лицам предстоит оплатить пошлину в сумме 22 000 руб.;
• указанные размеры пошлины делятся пропорционально количеству участников сделки.

Например, если в договоре участвуют физическое и юридическое лицо, граждан будет платить пошлину в размере 1 000 руб. (1/2 от суммы 2000 руб.), а предприятие – 11 000 руб. (1/2 от суммы 22 000 руб.).

Платежное поручение нужно представить одновременно с заявление о регистрации. Если оплата осуществлялась в электронной форме, должностные лица Росреестра обязаны сами проверить поступление платежа. Однако во избежание проблем с приостановкой регистрации, целесообразно сразу представить квитанцию или платежное поручение об оплате.

Нотариальная доверенность для регистрации договора аренды – образец

Стороны могут оформлять договор и подавать его на регистрацию через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью доверенность должна быть удостоверена нотариусом. В содержании документа обязательно указываются следующие сведения:

• дата и место оформления доверенности;
• полный данные о доверителе и доверенном лице – например, от имени предприятия полномочия по доверенности может передать руководитель;
• содержание полномочий – например, подписание договора, представительство интересов в Росреестре и МФЦ, получение зарегистрированного документа и выписки ЕГРН, оплата необходимых пошлин, и т.д.;
• личная подпись доверителя;
• сведения о нотариусе, удостоверившем доверенность, а также регистрационный номер записи в нотариальном реестре.

Доверенность можно оформить на любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет. Как правило, представителем выступают юристы или специалисты по недвижимости. Оригинал доверенности нужно представить при обращении с договором и заявлением в Росреестр.

Технический план на часть помещения или часть здания для регистрации аренды

Закон № 218-ФЗ позволяет передать в аренду не только целый объект, но и часть помещения или здания. Чтобы подтвердить местоположение и размеры арендуемой части, стороны должны получить технический план. Документ выдается по следующим правилам:

• обследованием объекта и изготовлением документа может заниматься только кадастровый инженер;
• для оформления проводится обследование помещения или здания, используются положения договора и сведения ЕГРН;
• описание и местоположение временной части помещения/здания фиксируется в текстовом и графическом блоке технического плана.

На основании представленного плана, в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет части объекта. На весь период действия договора будет присвоен временный кадастровый номер, который аннулируется после прекращения аренды. Подробнее — технический план для договора аренды

Комментарий эксперта. От квалификации инженера и правильности оформления технического плана зависит возможность пройти учет и регистрацию в Росреестре с первого раза. Чтобы быстро получить документ, полностью соответствующий нормативным требованиям, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй». Обследование части помещения и здания с оформлением технического плана будет проведено за 1-2 дня, что позволит вам избежать затягивания сроков при регистрации аренды. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация права собственности и кадастровый учет аренды недвижимости

По правилам Федерального закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и регистрация могут проводиться в рамках единой процедуры. Преимущества такого правила очевидны – существенно сокращаются общие сроки регистрации, упрощается алгоритм действий сторон. Результатом учета и регистрации будут являться следующие последствия:

• объект, ранее не проходивший учет, получит кадастровый номер, а сведения о нем будут включены в ЕГРН;
• часть помещения или здания получит временный кадастровый номер с отражением его в ЕГРН;
• договор будет зарегистрирован, а на весь срок его действия в ЕГРН будет зарегистрировано обременение прав собственника.

По итогам объединенной процедуры, заявитель получит зарегистрированный экземпляр договора и выписку ЕГРН. Если для кадастрового учета предоставлялся технический план, этот документ утратит силу с момента переноса его сведений в ЕГРН.

Срок учета и регистрации составит 10 календарных дней (при обращении в Росреестре) и 12 дней (при подаче заявления в МФЦ). Повторное обращение для кадастрового учета потребуется только при изменениях в параметрах объекта недвижимости, либо при повторной сдаче в аренду части помещения или здания.

Комментарий специалиста. Закон позволяет оформить единое заявление при сдаче в аренду помещений или их частей в одном здании. Чтобы уточнить все подробности такого варианта регистрации, обратитесь на консультацию к специалистам компании «Смарт Вэй». Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Договор аренды с красными линиями

При регистрации договора можно столкнуться с приостановкой по причине наличии красных линий в технической документации на объект недвижимости. Это может свидетельствовать о наличии несогласованной перепланировки, когда измененные характеристики объекта не соответствуют исходному состоянию.

Приостановка Росреестра из-за красных линий

Красные линии могут присутствовать на технических паспортах здания и помещения. Эти документы оформлялись в БТИ, однако с 2013 года утратили свою силу. Если с указанного момента собственник не проходил процедуру кадастрового учета, при сдаче объекта в аренду он может столкнуться с приостановкой регистрации. Устранить красные линии можно следующим образом:

• заказать проект перепланировки для узаконивания выполненных работ;
• обратиться к кадастровому инженеру для обследования объекта и установления фактических характеристик недвижимости (с учетом новой конфигурации помещений и его отдельных элементов);
• по итогам обследования будет оформлен технический план с отражением актуальных характеристик объекта – в готовом документе будут отсутствовать красные линии;
• технический план нужно представить в Росреестр, где фактически характеристики объекта будут внесены в ЕГРН.

Проблемы могут возникнуть при устранении красных линий на нежилые помещения в МКД. Для этого потребуется получить техническое заключение, представить проект для согласования в муниципальные ведомства. При вынесении отказа собственник может обратиться в суд – решение также является основанием для кадастрового учета.

Комментарий эксперта. При обращении в компанию «Смарт Вэй» будет проведен анализ существующей технической документации на помещение или здание. При выявлении красных линий, наши специалисты проведут обследование объекта и подготовят все документы для узаконивания перепланировки. Это позволит избежать приостановки регистрации в Росреестре. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Регистрация договора аренды с регистрацией перепланировки

Если возникает необходимость в согласовании или узаконивании перепланировки, на финальной стадии этих процедур собственник должен обратиться в Росреестр для кадастрового учета. Так как закон позволяет одновременно проводить учетные и регистрационные действия, стороны могут сразу зафиксировать результат перепланировки и зарегистрировать договор. В этом случае, помимо договора, нужно представить технический план и проект перепланировки. После регистрации в выписке ЕГРН будут указаны обновленные характеристики объекта, а также сведения о возникшем обременении в виде аренды. Подробнее – перепланировка нежилых помещений

Договор аренды и перепланировка помещения

Как правило, передача в аренду осуществляется для ведения коммерческой деятельности. В зависимости от сферы бизнеса и задач арендатора, в арендуемом помещении или здании можно провести перепланировку и согласовать ее одновременно с регистрацией договора.

Проект перепланировки

Чтобы определить объем и перечень предстоящих работ, связанных с изменением конфигурации помещений, оформляется проект перепланировки. В этом документ проектировщик отражает следующие сведения:

• характеристики объекта на момент перепланировки;
• состав работ, которые будут проводиться по решению собственника;
• требования к безопасности работ, применяемым материалам, условия противопожарной охраны и т.д.;
• расчет предельно допустимого воздействия на конструктивные элементы здания, указание требований к усилению несущих конструкций;
• чертежи, план и схемы с описанием запланированных изменений объекта.

При перепланировке помещений в МКД, проект нужно представить для согласования в МосЖилИнспекцию или в МВК. Например, для столичных объектов таким органом является Мосжилинспекция. При проведении перепланировки в нежилом здании, согласование проекта входит в компетенцию заказчика и проектировщика.

Комментарий эксперта. Как правило, подготовка и согласование проекта происходит до фактического выполнения работ. Однако допускается узаконивание уже состоявшейся перепланировки, если этот вопрос собственник не решил заранее. Узаконивание может проходить в административном или судебном порядке, а в содержании проекта эксперт укажет перечень выполненных работ и фактических изменений в характеристиках.

Техническое заключение

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Технический план на перепланировку

В результате перепланировки изменяются конфигурация и характеристики помещения. Чтобы их официально зафиксировать, нужно обратиться к кадастровому инженеру для получения технического плана. В содержание этого документа входит:

• текстовое описание фактического состояния объекта, с учетом выполненных изменений;
• графическое отражение местоположения помещений и его конфигурации на схемах, чертежах, поэтажном плане здания;
• заключение инженера, если при проведении обследования выявлено несоответствие требованиям проекта или кадастровым сведениям ЕГРН.

Для подготовки технического плана запрашиваются исходные сведения из ЕГРН, архивная документация БТИ. При обследовании в натуре инженер проводит обмера с использованием спецоборудования и фиксирует измененные границы контура помещений.

Комментарий эксперта. Хотя технический план не является правоустанавливающим документом, без него невозможно внести любые изменения в кадастровые сведения ЕГРН. Подготовка документа нужна при каждом изменении характеристик помещения или здания, в том при перепланировке или переустройстве для сдачи в аренду.

Приостановки при регистрации аренды

Если при регистрации договора у сотрудников Росреестра возникают претензии к полноте или форме документов, полномочиям сторон или содержанию технического плана, они могут вынести решение о приостановке регистрационных действий. Все основания для такого решения указаны в ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим наиболее распространенные причины для приостановки, с которыми могут столкнуться арендатор и арендодатель:

• отсутствие полномочий на распоряжение объектом или подписание договора;
• неполнота представленных документов;
• выявлено несоответствие представленных документов кадастровым сведениям ЕГРН;
• если в ЕГРН уже содержится информация о наличии обременения у объекта недвижимости, связанного с передачей его в аренду (например, если на помещение уже действует и зарегистрирован договор аренды);
• иные основания, указанные в законе.

Устранить нарушения можно представлением исправленных или новых документов, не изменяющих суть сделки, повторным изготовлением технического плана для устранения реестровых ошибок, подтверждением полномочий сторон.

Приостановка допускает на срок, не превышающий три месяца (если иное не указано в законе). При устранении недостатков, указанных в решении Росреестра, регистрация продолжится по общим правилам. Если указанное решение будет не исполнено, возникают основания для вынесения отказа в регистрации. Решения о приостановке и отказе в регистрации договора аренды можно обжаловать в судебном порядке.

Временный кадастровый учет и временный кадастровый номер

Кадастровый учет может носить временный характер, если в аренду передается часть помещения или здания. Такой предмет сделки не обладает признаками обособленности и изолированности, а следовательно, не является самостоятельным объектом недвижимости. При передаче в аренду части помещения не обязательно устанавливаться ограждение площади, достаточно отразить границы в договоре и техническом плане.

Процедура временного кадастрового учета проходит по следующим правилам:

• в договоре стороны фиксируют размеры, площадь и местоположение части помещения;
• на основании условий договора, инженер отразит местоположение и иные характеристики части на общем плане помещения или здания;
• на кадастровый учет и регистрацию представляются договор и технический план;
• по итогам проверки документов части помещения присваивается временный кадастровый номер с внесением сведений в ЕГРН.

Временный номер будет соответствовать части помещения на весь период действия арендных отношений. При заключении нового договора, даже на аналогичную часть помещения, нужно вновь обратиться к инженеру для подготовки технического плана.

Комментарий специалиста. Возможность сдать в аренду часть большого помещения позволяет заключать сразу несколько договоров с разными арендаторами. При этом нужно соблюдать правило – границы таких временных объектов не должны пересекаться, либо иным образом противоречить друг другу. При обращении в компанию «Смарт Вэй», все необходимые документы для временного кадастрового учета будут подготовлены в течение 1-2 дней. Для бесплатной консультации звоните по телефонам 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, или по электронной почтеinfo@smway.ru

Аренда части помещения

18.05.2010

Необходимость взять в аренду часть помещения может возникнуть у компаний, работающих в различных сферах бизнеса. В первую же очередь эти вопросы затрагивают, безусловно, банки и компании, оказывающие услуги по совершению электронных платежей через терминалы оплаты. У них чаще всего возникает необходимость в аренде небольших по площади частей помещений в местах скопления большого количества людей (торговые и офисных центры, аэропорты, вокзалы, ночные клубы и т.п.) для целей размещения банкоматов или терминалов оплаты.

Долгое время вопрос признания части помещения в качестве возможного предмета гражданско-правовых договоров, в частности, договора аренды, оставался открытым. Противники признания части помещения возможным предметом договора аренды ссылались на то, что ее невозможно идентифицировать, и определить в отношении какой именно части заключен договор, поскольку передаваемые в аренду площади выражаются в квадратных метрах и располагаются внутри помещений большей площади. При этом если бы часть помещения была изолирована и обособлена (стенами, перегородками и т.д.), то речь бы шла уже об аренде самостоятельного помещения, а не его части.

В то же время, гражданское законодательство допускает отнесение к объектам недвижимого имущества и иные объекты, прямо не предусмотренные Гражданским кодексом. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», начиная с самой первой редакции, признавал возможность регистрации договоров аренды части помещений. Да и большинство правоведов также признавали возможность отнесения части помещения к объектам гражданских прав, при условии их надлежащей индивидуализации.

Соответственно, вопрос в большей степени стоит не в возможности частей помещений выступать предметом договора аренды в целом, а в возможности и способах индивидуализации частей помещений.

До мая 2008 г. распространенной практикой было закрашивание цветом на поэтажном плане помещений и/или части помещений, передаваемых в аренду, а также указание в договоре аренды общей площади передаваемой в аренду части помещения. Суды исходили из того, что поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду.

В связи с принятием Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее – «Закон о кадастре») порядок индивидуализации частей помещений изменился. Теперь судебная практика исходит из того, что описание частей помещений в договоре аренды должно производится с учетом данных кадастрового учета. Ссылка в договоре лишь на очерченные определенным цветом в целях идентификации части помещений на поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей помещений уполномоченным органом не может считаться определением предмета договора аренды.

Иными словами, в случае если в аренду передаются части помещений без внесения сведений о таких частях в государственный кадастр недвижимости и надлежащего описания в договоре непосредственно части помещения (ее местоположения, размера, площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания ее местоположения в помещении), суды зачастую признают предмет договора несогласованным, а сам договор незаключенным.

Как известно, к договору аренды недвижимого имущества должен прикладываться кадастровый паспорт соответствующего объекта. Несмотря на то, что законодательством допускается сдача в аренду части помещения, среди утвержденных форм кадастровых паспортов соответствующая форма применительно к части помещения на сегодняшний день отсутствует. Соответственно, встает закономерный вопрос, какой документ будет подтверждать кадастровый учет части помещения и содержать ее основные характеристики.

Как указывалось выше, части помещения подлежат кадастровому учету в государственном кадастре объектов недвижимости. По итогам учета орган, осуществляющий кадастровый учет, обязан выдать кадастровую выписку об объекте недвижимости, содержащую сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничения (обременения) вещных прав (п.2. ст.23 Закона о кадастре). Форма такой выписки на сегодняшний день также не утверждена. Можно предположить, что органы государственного кадастра в таком случае будут выдавать кадастровые паспорта на все помещения с указанием учтенной части помещения. При этом согласно Закону о кадастре отражение сведений о части помещения, подлежащей кадастровому учету, предусмотрено и на техническом плане.

Не ясным остается вопрос, может ли идентификация части помещения в договоре аренды, производится иным образом, в случае если договор является краткосрочным и, соответственно, не подлежащим государственной регистрации. Полагаем, целесообразно толковать положение о необходимости получения кадастрового паспорта расширительно и применять ко всем договорам аренды части помещения, так как именно в процессе кадастрового и технического учета объект получает характеристики, позволяющие выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Подытожив, можно прийти к выводу, что аренда частей помещений возможна. При этом с учетом сложившееся судебной практики, следует учитывать, что для целей заключения договора аренды в отношении части помещения, последняя должна пройти государственный кадастровый учет, ей должен быть присвоен номер, и соответствующая информация должна найти отражения в указанном договоре аренды. Кроме того, к самому договору должен быть приложен документ, полученный по итогам государственного кадастрового учета части помещения (кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план).

ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ДО ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА АРЕНДЫ

Если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абзацем 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2009 N КГ-А41/4904-09 по делу N А41-2226/08:

“…Государственное научное учреждение “Научно-исследовательский институт сельского хозяйства Центральных районов Нечерноземной зоны” (ГНУ “НИИСХ ЦРНЗ”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “Центр “Алфей” об обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Агрохимиков, д. 17, в связи с прекращением действия договора аренды от 01.01.2004 N 24А2004.

Ссылка суда апелляционной инстанции на преждевременное обращение истца с настоящим иском необоснованна, поскольку на момент принятия решения по настоящему делу (26 ноября 2008 года) уже истек трехмесячный срок, установленный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, для уведомления другой стороны об окончании срока действия договора, освобождении арендуемых помещений и передаче их истцу по акту приема-передачи…”

ОТНОШЕНИЯ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009:

“…ОАО “РЖД” (арендодатель), представители адвокаты Москвы и ООО “Кослансельхозтехника” (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:0000000:0030, площадью 5990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан, в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31 декабря 2008 года и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 ноября 2007 года.

В рассматриваемом случае ООО “Кослансельхозтехника” стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Для оформления фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27 ноября 2007 года.

Доводы заявителя о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 года по 31 декабря 2008 года и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации…”

ЧАСТЬ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Такой вывод можно сделать из судебной практики.

В приведенном ниже Постановлении суд признал договор аренды части помещения незаключенным, поскольку в нем не было данных, позволяющих индивидуализировать эту часть, и отсутствовал надлежаще оформленный план помещения.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 N Ф03-7379/2009 по делу N А73-6056/2009:

“…как усматривается из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2008 N 93.

В соответствии с пунктом 1 договора арендодатель передает во временное пользование нежилое помещение без права выкупа, расположенное по адресу: пр. Мира, д. 37, для реализации одежды и аксессуаров. А именно часть площади торгового зала общей площадью 45,40 кв. м на третьем этаже.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не заключенным.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции, дав оценку условиям договора, в том числе пункту 1.1 договора (передача в аренду части площади торгового зала на третьем этаже площадью 45,40 кв. м), указав на отсутствие в договоре ссылки на приложение к договору с экспликацией помещений, пришел к выводу о том, что в данном случае невозможно определенно установить объект аренды.

При этом арбитражный суд не принял в качестве доказательств представленную истцом схему третьего этажа, поскольку она была составлена по состоянию на 1 января 2009 года (договор подписан 10 ноября 2008 года). Кроме того, как установил арбитражный суд, отмеченные на схеме торговые места, шесть из которых имеют площадь 45,40 кв. м, не индивидуализированы.

Установив факт несогласования сторонами договора существенного условия о предмете договора, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что этот договор следует считать незаключенным, не порождающим правовых последствий в виде возникновения у арендатора обязательств по внесению арендных платежей, установленных договором, и уплате пеней, предусмотренных этим договором.

С учетом изложенного у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для переоценки установленных арбитражным судом первой инстанции обстоятельств относительно несогласования сторонами в договоре объекта аренды и для вывода о наличии между сторонами обязательственных отношений, вытекающих из договора аренды.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене на основании статьи 288 (части 1, 2) АПК РФ с оставлением в силе решения арбитражного суда от 12.08.2009…”

СОГЛАСИЕ НА РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Для расторжения договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества, которое находится в общей долевой собственности. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.08.2009 N Ф03-3509/2009 по делу N А24-1699/2008:

“…учитывая изложенные обстоятельства, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре в установленном законом порядке не производился, доказательств того, что за истцом зарегистрировано право собственности на реальную долю в общем долевом имуществе, в материалах дела не представлено, в связи с чем наличие права истца на конкретные помещения не доказано, следовательно, истец не вправе распоряжаться общим имуществом без согласия других участников общей собственности и требовать расторжения договора аренды и выселения ответчика без соглашения со вторым собственником.

При таких обстоятельствах не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований в соответствии с пунктами 2, 3 статьи 615 ГК РФ…”

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕИЗМЕННЫ

Условие договора аренды о его расторжении в случае перехода права собственности на предмет аренды не противоречит пункту 1 статьи 617 ГК РФ. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.11.2009 по делу N А78-4181/2009:

“…между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа “Город Чита” (арендодатель) и Департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12.05.2009, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64,53 кв. м.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что, если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.

Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает не урегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды к другому лицу.

Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения…”

СОГЛАСИЕ СОБСТВЕННИКА НА ПРОДЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Для заключения или продления договора аренды необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2009 N Ф09-7273/08-С6 по делу N А60-34547/2007:

“…как установлено судами, между Управлением по жилищной политике администрации г. Нижнего Тагила (владелец) и обществом “Здоровье” (предприятие) 14.06.2005 заключен договор N 43 об использовании помещения в жилом доме, арендуемого предприятием у администрации города (т. 1, л.д. 15 – 20), по условиям которого владелец предоставил предприятию для использования в качестве кулинарии-закусочной во временное пользование подвальное помещение общей площадью 315,6 кв. м, расположенное в жилом доме по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Победы, д. 22 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 14 июня 2005 года по 11 июня 2006 года (п. 8.1 договора) и впоследствии продлен до 9 июня 2007 года (т. 1, л.д. 14).

Заместитель прокурора Свердловской области, полагая, что договор от 14.06.2005 N 43 заключен неуполномоченным лицом и не соответствует требованиям действующего законодательства (статьи 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), обратился в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований заместитель прокурора указал, что переданное в аренду помещение подвала является общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома и может быть передано в аренду только с их согласия.

При этом суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что переданное в аренду подвальное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир, поскольку в нем находятся трубы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, стояки холодной и горячей воды с вентилями (т. 1, л.д. 45, 46)…

Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании пункта 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что согласие всех собственников жилых помещений на передачу указанного в договоре аренды от 14.06.2005 N 43 помещения получено не было…

При таких обстоятельствах суды на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали данный договор недействительным…”

АРЕНДА МОЖЕТ ИМЕТЬ МЕСТО ТОЛЬКО ПРИ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОМ ПРАВЕ

Лицо, чьи права на недвижимое имущество не зарегистрированы в ЕГРП, не может сдавать его в аренду и требовать неосновательное обогащение с лица, использовавшего такое имущество до регистрации права собственности арендодателя. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.11.2009 по делу N А10-1976/2009:

“…судом первой инстанции установлено, что 13 ноября 2002 года между индивидуальным предпринимателем Валеевым В.Н. (покупатель) и открытым акционерным обществом “Бурятснабсбыт” (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – здания магазина, находящегося по адресу: г. Гусиноозерск, ул. Центральная, 4.

29 мая 2008 года Валееву Валентину Николаевичу выдано свидетельство серии 03-АА N 409347 о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости.

Предметом исковых требований индивидуального предпринимателя Валеева В.Н. является взыскание с индивидуального предпринимателя Вахитовой Г.Н. суммы неосновательного обогащения, возникшего из пользования нежилым помещением в отсутствие каких-либо правовых оснований, а также взыскание процентов за пользование чужими средствами.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из анализа указанных норм права следует, что у истца до момента регистрации права собственности на переданное ответчику имущество отсутствовало право распоряжаться последним, в том числе путем сдачи в аренду.

Доводы истца о том, что неосновательное обогащение следует исчислять с 13 ноября 2002 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи, признанного решением Гусиноозерского городского суда от 21.02.2008 надлежаще заключенным, касаются результатов оценки представленных доказательств.

Оснований для переоценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

НЕПОЛНЫЙ АДРЕС ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Если в предварительном договоре аренды указаны только неполный адрес помещения и его площадь, такой договор признается незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.01.2009 по делу N А82-1820/2008-2:

“…в обоснование данного требования истец представил предварительный договор аренды от 27.03.2007, по условиям которого Новикова Т.В. (арендодатель) и Канунник Л.В. (арендатор) обязались в будущем заключить договор аренды помещения площадью 50 квадратных метров, расположенного в строящемся торгово-сервисном центре по улице Труфанова в городе Ярославле. Арендная плата определена сторонами как 85 000 рублей.

Оценив предварительный договор аренды от 27.03.2007, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют конкретные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес), в связи с чем признали его незаключенным.

Судебные акты в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Новиковой Т.В. о взыскании 340 000 рублей упущенной выгоды являются законными…”

АРЕНДА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007:

“…иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью “Дженнифер-Иваново” (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученные ответчиком средства по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений являются неосновательным обогащением.

Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО “Дженнифер-Иваново” (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и П, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.

На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах под N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.

При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина “Дженнифер” произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО “Тринити” на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товарами в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом…”

УКЛОНЕНИЕ ОТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Непредставление стороной договора второго экземпляра подлинника договора аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является уклонением от государственной регистрации договора. Данный вывод можно сделать из судебной практики.

Примечание: Как следует из содержания действующей редакции пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, необходимые для государственной регистрации прав документы, которые выражают содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после регистрации прав возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

До 17 сентября 2003 года (дата вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”) данная норма предусматривала, что все документы, необходимые для госрегистрации прав, подаются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником, т.е. допускалось представление надлежащим образом заверенной копии.

Судебная практика исходит из того, что нарушение данной обязанности является основанием для отказа в государственной регистрации (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 04.05.2008 N Ф09-2998/08-С6 по делу N А60-25830/2007).

В то же время, если право возникло до вступления в силу Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ, для государственной регистрации необходимо представить не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок, один из которых (подлинник) после регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Кроме того, отсутствие второго экземпляра подлинника договора не является основанием для отказа в государственной регистрации права, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (см., например, Определение ВАС РФ от 30.09.2008 N 10442/08 по делу N А40-47840/07-96-282).

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2008 N А33-2842/07-Ф02-2787/08 по делу N АЗЗ-2842/07:

“…пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 дней от даты специального учета договора в земельном управлении осуществить его регистрацию в государственном учреждении юстиции “Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края”.

Письмами от 27.03.2006 N 160, от 20.04.2006 N 193, от 19.05.2006 N 239, от 27.07.2006 N 328, от 22.08.2006 N 356, от 27.12.2006 N 497 истец обращался к ответчику с просьбой передать документы, необходимые для государственной регистрации, в том числе договор аренды земельного участка от 23.08.2001 N 4341, а именно второй подлинный экземпляр названного договора.

В ответ на обращения истца Департамент письмами от 11.04.2006 N 8587, от 15.05.2006 N 11557, от 01.02.2006 N 18162 отказал в предоставлении оригиналов договоров аренды, в том числе договора от 23.08.2001 N 4341, сообщив о том, что регистрацию договоров и дополнений к ним возможно осуществить силами арендодателя.

Ответчик письмом от 02.06.2006 N 13246 сообщил о том, что направил запрос о предоставлении подлинных кадастровых карт в отношении земельных участков, переданных в аренду.

Письмом от 15.06.2006 N 274 истец с целью ускорения регистрации долгосрочных договоров направил в адрес ответчика копии кадастровых планов земельных участков.

Письмом от 20.06.2006 N 14352 ответчик сообщил истцу о том, что для проведения государственной регистрации договоров аренды земельных участков необходимы подлинники кадастровых карт этих земельных участков.

Истец письмом от 19.07.2006 N 322 направил в адрес ответчика подлинники кадастровых планов земельных участков.

Письмами от 22.01.2007 N 1252 и от 06.02.2007 N 3062 ответчик уведомил истца о том, что, поскольку требования статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации не выполнены, договоры считаются незаключенными и не влекут правовых последствий. В связи с отсутствием оплаты за пользование занимаемыми земельными участками в налоговый орган поданы заявки о необходимости постановки ОАО “Коммунальник” на учет в качестве плательщика земельного налога, следовательно, направление подлинников договоров аренды земельных участков в адрес истца нецелесообразно.

Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора аренды земельного участка от 23.08.2001 N 4341, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Факт уклонения Департамента от государственной регистрации договора аренды подтвержден материалами дела…”

Сухов Олег Владимирович

О.В. Сухов

Судебная практика

• 1.
  

  Решение № 2-1187/2018 2-1187/2018~М-1124/2018 М-1124/2018 от 29 октября 2018 г. по делу № 2-1187/2018

  Нижнеилимский районный суд (Иркутская область) — Гражданские и административные …ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу ст. …

• 2.
  

  Решение № 2-1875/2018 от 25 октября 2018 г. по делу № 2-1875/2018

  Орловский районный суд (Орловская область) — Гражданские и административные …комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В судебном заседании …

• 3.
  

  Решение № 2-117/2018 2-117/2018(2-2212/2017;)~М-1656/2017 2-2212/2017 М-1656/2017 от 18 октября 2018 г. по делу № 2-117/2018

  Промышленный районный суд г. Смоленска (Смоленская область) — Гражданские и административные …гантелей, велоэргометр (эллиптический тренажер) «AEROFIT»), что в общей сумме составляет 73981руб. Разрешая требования встречного иска, суд исходит из следующего. В соответствии с п.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу п….

• 4.
  

  Решение № 2-268/2018 2-268/2018~М-198/2018 М-198/2018 от 16 октября 2018 г. по делу № 2-268/2018

  Благовещенский районный суд (Амурская область) — Гражданские и административные …предпринимателя Сарапкина Н.В. к Овечкиной Г.А. о взыскании задолженности по арендной плате, суд находит их подлежащими удовлетворению. В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно ч. 1 …

• 5.
  

  Решение № 2-9033/2018 2-9033/2018~М-8790/2018 М-8790/2018 от 15 октября 2018 г. по делу № 2-9033/2018

  Якутский городской суд (Республика Саха (Якутия)) — Гражданские и административные …рублей. В судебном заседании истица Близнец О.В. и ее представитель по доверенности Дмитриева М.А. уточнили основание иска. В соответствии со ст.ст. 606, 650 , 614 ГК РФ просили взыскать задолженность по арендной плате в размере 150 000 рублей, пени в размере 904 500 рублей. Ответчик Отмэн Н.Ж. в суд не …

• 6.
  

  Решение № 2-2032/2018 2-2032/2018~М-1820/2018 М-1820/2018 от 11 октября 2018 г. по делу № 2-2032/2018

  Ленинский районный суд г. Владимира (Владимирская область) — Гражданские и административные …обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии между сторонами правоотношений, связанных с договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст.ст. 650 , 654, 655 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор …

• 7.
  

  Решение № 2-653/2018 2-653/2018~М-582/2018 М-582/2018 от 8 октября 2018 г. по делу № 2-653/2018

  Гурьевский городской суд (Кемеровская область) — Гражданские и административные …1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор …

• 8.
  

  Решение № 2-759/2018 2-759/2018~М-763/2018 М-763/2018 от 8 октября 2018 г. по делу № 2-759/2018

  Северный районный суд г. Орла (Орловская область) — Гражданские и административные …пользование или во временное пользование. Во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору могут быть переданы и здания или сооружения (пункт 1 статьи 650 ГК РФ). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). …

• 9.
  

  Решение № 2-1935/2018 2-1935/2018~М-1969/2018 М-1969/2018 от 2 октября 2018 г. по делу № 2-1935/2018

  Усть-Илимский городской суд (Иркутская область) — Гражданские и административные …определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1). В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Статьей 654 ГК …

• 10.
  

  Решение № 2-109/2018 2-109/2018~М-64/2018 М-64/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-109/2018

  Южноуральский городской суд (Челябинская область) — Гражданские и административные …вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. На основании п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В …

Страницы← предыдущая

Договор аренды части нежилого помещения

_____________________________________________________________________________

ДОГОВОР N _____
аренды части нежилого помещения между собственником
(или: лицом, уполномоченным управлять его имуществом)
и продавцом тиража периодических печатных изданий

г. _______________ «__»__________ ____ г.

__________________________ в лице ________________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ______________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной
стороны, и ________________________ в лице ___________________, действующ__
(наименование организации) (должность, Ф.И.О.)
на основании ________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой
стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает часть нежилого помещения, расположенного по адресу: _______________, общей площадью ______ кв. м для использования в целях продажи Арендатором тиража периодических печатных изданий. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является план с указанием части помещения, передаваемого Арендатору.
1.3. Часть помещения сдается в аренду сроком на _____ года с «__»__________ ____ г. по «__»__________ ____ г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.
1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята частью арендуемого нежилого помещения и необходима для ее использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования части нежилого помещения.
1.5. Земельный участок, на котором находится передаваемая в аренду часть нежилого помещения, находится на праве ________________ у Арендодателя.
1.6. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.
1.7. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.
1.8. В течение срока, указанного в п. 1.3 настоящего договора, Арендатор не вправе передавать арендуемую им часть помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
а) по первому требованию Арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанную в п. 1.1 настоящего договора часть помещения Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.
При этом часть помещения должна быть передана в пользование Арендатору не позднее чем через _____ (__________) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемой им части помещения;
б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.
Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.
2.2. Арендатор обязан:
а) использовать арендуемую им часть помещения только в целях, указанных в п. 1.1 настоящего договора;
б) содержать арендуемую площадь в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;
в) своевременно вносить арендную плату;
г) не производить реконструкции на арендуемой площади, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемой части помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;
д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю;
е) если арендуемая часть помещения в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;
ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемой площади как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение по акту в исправном состоянии;
з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;
и) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемой части помещения;
к) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость аренды части помещения составляет ________ рублей за один квадратный метр в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально. Общая сумма арендной платы составляет ________ рублей за один квартал, включая НДС.
3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 настоящего договора, Арендатор осуществляет до _____ числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя. Первый платеж Арендатор осуществляет в течение _____ дней с момента подписания настоящего договора.
3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за __________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере ________ за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.
4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.
4.4. В случае отказа Арендатора от помещения до истечения сроков аренды или в связи с окончанием срока договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.
4.5. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
4.6. В случае несвоевременного возврата Арендатором помещения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя помещением и неустойку в размере _____% от суммы арендной платы за соответствующий срок необоснованного пользования.

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:
5.1.1. Пользуется предоставленной ему частью помещения не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего договора.
Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, Арендодатель имеет также право потребовать возмещения убытков.
5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.
5.1.3. В течение _____ месяцев не вносит арендной платы.
5.1.4. Не производит капитального ремонта помещения в установленные сроки.
5.1.5. Предоставляет в пользование арендуемую часть помещения третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
5.2. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:
5.2.1. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
5.2.2. Если арендуемая часть помещения в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При не урегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон. Изменения и дополнения к договору подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: __________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Арендатор: _____________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________

Приложения:
Приложение N 1 — план арендуемой части нежилого помещения.
Приложение N 2 — акт приема-передачи части помещения в аренду.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: _______________/_______________
(подпись)

Арендатор: _______________/_______________
(подпись)

Какой пакет документов необходимо представить для регистрации договора аренды части помещения (кабинета) и постановки на кадастровый учет помещения (его части) при обращении через многофункциональный центр?

26 ноября 2018

Независимо от способа подачи документов на государственную регистрацию договора аренды части помещения государственный кадастровый учет государственная регистрация прав осуществляются органом регистрации прав (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон N 218-ФЗ).
По общему правилу государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). Основаниями для такого учета и регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ (п.п. 2, 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в частности, в связи с образованием части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за отдельным исключением (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Согласно ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются:
— документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
— документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
— иные документы, предусмотренные Законом N 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В письме Минэкономразвития России от 04.04.2017 N Д23и-1881 указывается, что если предметом договора аренды будет являться не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учета такой части и государственной регистрации ее аренды. При этом для осуществления кадастрового учета части помещения необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части (смотрите также материал: «Вопрос: Какова необходимость осуществления учета части объекта недвижимости для целей государственной регистрации договора аренды такой части? (ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)»).
Исходя из приведенной выше позиции Минэкономразвития России и Росреестра для государственной регистрации договора аренды части помещения в орган регистрации прав (непосредственно или через МФЦ) следует представить:
— заявление о государственной регистрации по форме согласно приложению N 1 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (утвержден приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278), далее — Регламент);
— договор аренды не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
— технический план в отношении части помещения, сдаваемого в аренду;
— нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, п. 5 Регламента).
Кроме того, заявителем уплачивается государственная пошлина, размер которой для организаций составляет 22 000 рублей (ст. 17 Закона N 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Обратим внимание, что технический план представляется в орган регистрации прав в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (ч. 4 ст. 21 Закона N 218-ФЗ, п. 154 Регламента). Кадастровый инженер может поместить технический план через свой личный кабинет в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае заявитель вправе не представлять технический план, а указать в заявлении о государственной регистрации идентифицирующий номер этого документа (ч.ч. 3, 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Также отметим, что в судебной практике существует правовая позиция, в соответствии с которой учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью лица, обращающегося с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) (смотрите, например, п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом ВС РФ 30.11.2016, постановления АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 N Ф01-4498/18, АС Дальневосточного округа от 08.12.2017 N Ф03-4620/17). Исходя из этой позиции, подготавливать и представлять на государственную регистрацию технический план в отношении части арендуемого помещения не обязательно, а объект аренды может быть индивидуализирован путем его текстуального и графического описания в договоре. Однако следование такой позиции может вызвать спор с Росреестром.

Рекомендуем дополнительно ознакомиться со следующим материалом:
— Энциклопедия решений. Общий порядок государственной регистрации договора аренды.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

Регистрация части нежилого помещения

Сасая большая доля отказов в регистрации сделок — это регистрация части помещений. Бояться нечего — нужно лишь правильно подать документы

Позвоните нам:
+7 (495) 363 52 76

На что обратить внимание при подготовке документов?

Самое главное, что нужно знать при регистрации договора аренды части нежилого помещения – это то, каким образом оно отражено в ЕГРН. Если помещение имеет свои четкие границы и площадь, которую регистратор может увидеть у себя в базе (ЕГРН), то он сможет их обременить любым способом – будь то аренда, залог или продажа. Но, как всегда имеются и подводные камни. Об этом очень много написано на странице про возможные причины отказа.

Регистрация прав на недвижимость имеет много подводных камней, таких как уменьшение налогооблагаемой базы, законности осуществления деятельности и др. звоните нам. Мы работаем до 21.00, без выходных: +7 (495) 363 52 76
Или закажите обратный звонок через 30 секунд. И мы перезвоним для обсуждения Вашего вопроса

Давайте разберем основные мотивы государственного регистратора при регистрации части помещения и как именно он делает анализ помещения:

Этап 1 — анализ объекта

анализ части помещения по кадастровому номеру

Регистратор ищет Ваш объект на основе предоставленных данных (обычно это указывается в предмете договора), по Кадастровому номеру, по Номеру регистрации сделки или по Номеру свидетельства о праве собственности. Т.к. по адресу не всегда удается найти объект, особенно в крупных зданиях, где имеется несколько сотен зарегистрированных помещений. Когда объект найден – регистратор смотри на наличие текущих запретов и ограничений по объекту в целом. Если их нет, переходим к следующему процессу.

Этап 2 — идентификация помещения

анализ части помещения по планировке БТИ и базе ЕГРН

Это именно тот шаг, о котором и говорится на всей это странице. Регистратор сопостовляет предмет договора с тем, что имеется в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). По факту это выглядит так – каждая отдельная комната представляет собой нечто в виде отдельной ячейки в Excel, в которой можно вписать обременение. Поэтому, если вы регистрируете несколько комнат или помещений – регистратор в каждую ячейку вносит наименование данного обременения. При этом важно, чтобы комнаты и помещения указанные в договоре под определенными номерами соответствовали тому что есть в ЕГРН. Если же указанные комнаты имеют другую площадь или нумерацию – регистратор не сможет понять что вы имели ввиду, и даст отрицательное заключение:.

Пример приостановки регистрации части нежилого помещения:
Несоответствие площади указанной в договоре тому, что имеется в ЕГРН:

Несоответствие комнат указанных в договоре, тому, что имеется в ЕГРН:

Несоответствие совокупности площадей части помещения указанной в договоре:

Таким образом, как показывает практика, основные причины отказа происходят лишь в том случае, когда имеется несоответствие данных ЕГРН и тому, что указано в договоре.

РЕШЕНИЕ:

Для того, чтобы полностью быть уверенным в том, что Ваш договор зарегистрируют, нужно всего лишь сопоставить фактическую информацию с тем, что видит регистратор у себя по базам. Это к сожалению закрытая от общественности и не имеющаяся в свободном доступе информация. Ее может видеть лишь собственник помещения и государственный регистратор. Однако, наша компания имеет эксклюзивный доступ к базе ЕГРН и может проверить информацию непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Регистрация части нежилого помещения это обычный процесс не представляющий собой абсолютно ничего сложного для нас. Главное, разобраться в хитросплетениях технической информации и правильно подготовить договор и остальные документы. Регистрация договор аренды через ЕРЦ приведена ниже. А также информация по получению электронной цифровой подписи.

Однако, если у вас все таки именно часть комнаты, и не имеющее своих четких границ помещение, то необходимо в любом случае регистрировать новый кадастровый паспорт. Данная процедура носит обязательный и установленный законом №218 о регистрации характер. Процедура полностью регламентирована и есть всего лишь 1 способ ее провести. А именно: необходимо подготовить техническую информацию о регистрируемом помещении, а также дополнительную информацию по согласованию перепланировки помещения, если таковая имеется. Далее весь комплект документов подается в государственный кадастр недвижимости (ГКН), либо, сразу вместе с регистрацией сделки в УФК росреестра, через МФЦ и регистратор уже при проведении ЩАГА-2 регистрации – идентификации помещения, будет пользоваться новыми техническими данными о вашем помещении. По срокам это абсолютно такой же процесс. Единственно, что займет дополнительное время при регистрации части помещения, это подготовка новой технической информации. У нашей компании имеются собственные сертифицированные специалисты, которые выполнят подготовку технического паспорта любой сложности в срок 1-3 рабочих дня с гарантией постановки на учет данных помещений.

Итогом данной статьи можно сказать, что практически во всех случаях – регистрация части помещения возможна абсолютно без проблем.

Регистрация прав на часть помещения является весьма трудоемкой и сложной задачей для неподготовленного человека. Условия договора аренды мы рекомендуем тщательно проверять на предмет соответствия необходимой части помещения в договоре и тому, что указано в ЕГРН. Дабы исключить негативные последствия и с легкостью пройти все этапы сделки. Наша компания занимается регистрацией уже очень давно и мы можем с уверенностью предсказать итог регистрации предварительно проанализировав Ваши документы.