10 декабря 2018 г.

К. Ю. Татаров,

кандидат экономических наук,

Главный бухгалтер ООО «Группа компаний «ДЕКАРТ»

Тел. 8-916-6900173

Новые экономические реалии начинают предъявлять новые требования учетному процессу. Начало рыночных преобразований в России вызвало необходимость взаимодействия бухгалтерского учета и оценочной деятельности. Институт независимой оценки стал получать повсеместное распространение. Во многих случаях отчет оценщика начинает являться необходимым документом для отражения в регистрах бухгалтерского учета тех или иных операций.

В процессе использования услуг независимой оценки в хозяйственной деятельности организации необходимо помнить о некоторых основополагающих принципах.

• Привлекаемая к работе оценочная компания в обязательно порядке должна быть членом СРО (саморегулируемой организации). Также членами СРО должен быть специалист-оценщик, который подпишут отчет об оценке.
• Отчет об оценке содержит информацию на конкретный день.
• Отчет об оценке может применяться только в строго оговоренных целях.

На сегодняшний день в хозяйственной практике сформировался внушительный список ситуаций, в которых необходимо (или возможно) использование института независимой оценки. Однако, учет расходов на подобную экспертизу в каждом конкретном случае осуществляется по-разному. В настоящей статье предпринята попытка рассмотреть наиболее часто встречающиеся случаи, а также предложить авторское видение учета расходов.

Необходимость независимой оценки в силу закона

Использование услуг независимого оценщика возможно уже не стадии формирования уставного капитала организации в первоначальном периоде деятельности. В соответствии со статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более двухсот минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком».

Применительно к сегодняшнему дню, оговоренный лимит составляет 7500*200=1500000 руб. Данный размер МРОТ установлен Федеральным законом от 2 июня 2016г. №164-ФЗ.

Пример 1: При создании ООО «Горсвет» одним из учредителей является физическое лицо Петров П.П., с размером вклада 2 млн.

Д-т 75 «Расчеты с учредителями», субсчет «Петров» – К-т 80 «Уставный капитал» – 2000000 объявлен уставный капитал и отражена задолженность Петрова П.П.

Петров П.П. в качестве вклада своей доли вносить в уставный капитал грузовой автомобиль, оснащенный несъемным инженерным оборудованием. Так как размер вклада превышает 1,5 млн., оценку вносимого автомобиля должен осуществить независимый оценщик.

По отчету оценщика стоимость автомобиля определена в 2200000 руб.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К 75 «Расчеты с учредителями», субсчет «Петров» — 2000000 руб. — учтена стоимость автомобиля в пределах задолженности Петрова по вкладу в уставный капитал создаваемой организации.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К 83 «Добавочный капитал» — 200000 руб. – отражено превышение оценочной стоимости автомобиля над задолженностью Петрова.

В рассматриваемом примере встает принципиальный вопрос об оплате услуг по оценке. По нашему мнению, подобные расходы должны быть полностью оплачены Петровым П.П. за счет собственных средств. В регистрах бухгалтерского учета ООО «Горсвет» подобные расходы своего отражения не найдут.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям». Следовательно, при любых операциях с муниципальным имуществом, его текущая рыночная стоимость должна быть подтверждена независимым оценщиком. Подобными случаями следует признать также сдачу в аренду, приватизацию, национализацию, передачу в доверительное управление, прочие аналогичные случаи. Подобный подход объясняется защитой интересов государства и недопусканием дешевого разбазаривания имущества.

Пример 2: ООО «Горсвет» принимает от местных властей себе на бухгалтерский баланс трансформаторную подстанцию, которая будет использоваться для обеспечения жителей поселения электроэнергией. Передача осуществляется на безвозмездной основе. Для определения текущей рыночной стоимости передаваемой подстанции приглашена независимая оценочная компания. По результатам отчета об оценке стоимость подстанции составила 5 млн. руб. Стоимость услуг оценщиков составила 236000 руб. в том числе НДС (18%)=36000 руб.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К-т 98 «Доходы будущих периодов» – 5 млн. руб. — Принята к учету трансформаторная подстанция.

Д-т 01″Основные средства» – К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 5.2 млн. руб. — Оприходована трансформаторная подстанция.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 200 тыс. – Учтена стоимость услуг оценщиков.

Д-т 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 36 тыс. – Учтен НДС по оценочным услугам.

Д-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – К-т 51 «Расчетные счета» – 236 тыс. — Оплата услуг по независимой оценке вклада.

В рассматриваемом примере стоимость услуг оценщиков явилась необходимыми затратами при оприходовании актива. Поэтому они в полном объеме (на основании ПБУ 6/01) включаются в учетную стоимость объекта, находят свое первоначальное отражение на дебете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы», и в последующем будут признаваться расходами через механизм начисления амортизации.

Использование института независимой оценки может иметь место и в диаметрально противоположном случае, а именно в процессе отчуждении имущества юридического лица. В соответствии с Гражданским кодексом РФ допускается принудительное изъятие имущества у собственника по следующим основанием:

• обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);
• отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);
• отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239);
• выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст. 240);
• реквизиция (ст. 242);
• конфискация (ст. 243)

Пример 3: Для строительства автомобильной дороги республиканского уровня у ООО «Горсвет» изымается земельный участок. Учетная стоимость земельного участка составляет 2 млн. руб. По отчету об оценке текущая стоимость для целей отчуждения на текущий момент составляет 2,5 млн руб. Данная операция НДС не облагается. Как в предыдущих примерах, стоимость услуг по оценке недвижимости составила 236000 руб. в том числе НДС (18%)=36000 руб.

Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» – К-т 01 «Основные средства» – 2 млн. – Списана учетная стоимость земельного участка.

Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» – К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 200 тыс. – Учтена стоимость услуг оценщиков.

Д-т 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 36 тыс. – Учтен НДС по оценочным услугам.

Д-т 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – К-т 91″Прочие доходы и расходы» – 2,5 млн. – отражено изъятие земельного участка.

Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» – К-т 99 «Прибыли и убытки» 300 тыс. – Превышение выкупной цены земельного участка над учетной.

Если бы в рассматриваемом примере на отчуждаемом участке имелось какое-либо строение, оно являлось также объектом самостоятельной оценки.

Использование независимой оценки по решению организации

Использование института независимой оценки может осуществляться не только в силу законодательных актов, но и по решению самого хозяйствующего субъекта. В частности, организацией может быть принято решение о переоценке имеющихся объектов для составления достоверной бухгалтерской отчетности,

Пример 4: В результате техногенной аварии на трансформаторной подстанции, принадлежащей ООО «Горсвет», из трех трансформаторов два оказались выведены из строя. Общество принимает решение произвести переоценку подстанции, которая учла бы факт коммерческого использования объекта только на одну треть. Учетная стоимость трансформаторной подстанции 5,2 млн. руб. Сумма начисленной амортизации 1 млн. руб. По отчету об оценке стоимость подстанции определена в 3,5 млн. руб.

Стоимость услуг оценщиков составила 236000 руб. в том числе НДС (18%)=36000 руб.

Д-т 02 «Амортизация основных средств» – К-т 91 «Прочие доходы и расходы» — 326923 руб. – Откорректирована величина начисленной амортизации.

32,6923% – величина уценки.

1 млн. х 32.6923%=326923 руб. Величину начисленной амортизации пересчитываем пропорционально.

Д-т 91″Прочие доходы и расходы» — К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 200 тыс. – Учтена стоимость услуг оценщиков.

Д-т 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 36 тыс. – Учтен НДС по оценочным услугам.

В рассматриваемом примере услуги оценщиков признаются расходами текущего периода и включаются в состав прочих расходов. Данные затраты также признаются расходами для целей налогообложения.

В рассматриваемом примере, институт независимой оценки, параллельно может быть использован для определения величины ущерба, который ООО «Горсвет» может предъявить виновникам техногенной аварии, в результате которой были повреждены трансформаторы.

Аналогичный подход также может иметь место в случае принятия организацией решения об отражении в бухгалтерской отчетности некотируемых акций, принадлежащих на праве собственности, по текущей рыночной цене. Принимая во внимание отсутствие возможности определения текущей рыночной стоимости акций по результатам торгов на организованном рынке ценных бумаг, в качестве документа может быть использован отчет о независимой оценке.

В практике бухгалтерского учета стали возникать ситуации, вызванные использование института отступного. В соответствии со статьей 409 Гражданского кодекса РФ это является процедурой прекращения обязательств. Однако, сумму подобной сделки необходимо определить. Во избегании проблем с контролирующими органами, сделки по отступному, по нашему мнению, возможно проводить с использованием института независимой оценки.

Пример 5: В регистрах бухгалтерского учета ООО «Горсвет» числиться дебиторская задолженность в размере 12 млн. руб., образовавшаяся в результате неоплаты ООО «Хозяин» выполненных работ по прокладке силового кабеля. Между обществами оформлено соглашение об отступном, в соответствии с которым ООО «Горсвет» забирает у ООО «Хозяин» станок, который предполагается использовать в собственных ремонтных мастерских. Опасаясь обмана, ООО «Горсвет» принимает решение обратиться к услугам независимых оценщиков. По отчету об оценке стоимость станка определена в 5.5 млн. руб., в том числе НДС (18%) = 838983,03 руб. На эту сумму оформлено соглашение об отступном. Стоимость услуг оценки аналогична предыдущим примерам.

Д-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– К-т 62 – 5,5 млн. – Отражена в регистрах бухгалтерского учета операция отступного.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 4661016,97 – оприходован станок

Д-т 19 «НДС по приобретенным ценностям» – К-т 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»– 838983, 07 руб. – Учтен НДС, исчисленный со стоимости станка, определенной независимым оценщиком.

Д-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 200 тыс. – Учтена стоимость услуг оценщиков.

Д-т 01 «Основные средства» – К-т 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 1038983,07 руб. – Принят к учету станок по стоимости, включающей услуги на проведение независимой оценки.

Д-т 19 «НДС по приобретенным ценностям» — К-т 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – 36 тыс. – Учтен НДС по оценочным услугам.

Применение института независимой оценки может оказаться очень важным при условии взаимозависимости ООО «Горсвет» и ООО «Хозяин», а также наличия у подобной сделки признака подконтрольности. Сам факт наличия отчета оценщика позволяет исключить претензии контролирующих органов на предмет использования заниженных цен и уклонения от уплаты НДС и налога на прибыль организаций.

Пример 6: В прошлом отчетном периоде ООО «Горсвет» приобрело электрический кабель для ремонта городских сетей уличного освещения. Приобретенный кабель был учтен на счете 10 «Материалы» в оценке 3 млн. руб. Однако, в результате приостановки финансирования, данные работы выполнены не были. Приобретенный кабель продолжает лежать на складе и числиться в регистрах бухгалтерского учета. При составлении бухгалтерской отчетности за последующий год, общество, в соответствии с учетной политикой, принимает решение о создании резерва под снижение стоимости материальных ценностей. За прошедший период завод-изготовитель кабеля переоснастил производство, значительно снизив себестоимость продукции и отпускную цену на нее. Проведя маркетинговый анализ рынка кабеля, ООО «Горсвет» пришло к однозначному выводу, что стоимость выпуска кабеля будет впредь только снижаться. И учетная стоимость кабеля на сегодняшний день уже не соответствует рыночной действительности. Для документального подтверждения своих выводов, общество обратилось к независимым оценщикам. По отчету об оценке стоимость кабеля на складе определена в 2.2 млн. руб. Обществом принято решение о формировании резерва в размере 800 тыс. руб. Подобный подход продиктован требованиями осмотрительности, являющимися нормами как РСБУ, так и МСФО.

Д-т 91 «Прочие доходы и расходы» – К-т 14 «Резервы под снижение стоимости материальных ценностей» – 800 тыс. руб. (3 млн. -2,2 млн.).

Д-т 99 «Прибыли и убытки» – К-т 68″Расчеты по налогам и сборам» — 160 тыс. – Признано постоянное налоговое обязательство. Подобный подход продиктован непризнанием сумм резерва под снижение стоимости материальных ценностей расходами для целей налогообложения.

Необходимо заметить, что в бухгалтерской отчетности по строке 1210 рассматриваемые материалы будут отражаться в оценке 2.2 млн. В последующем, данный резерв может быть отредактирован в случае использования кабеля для производства работ, либо повышения цены завода-изготовителя.

20 Июня

Все агентства недвижимости, независимо от масштаба и характера их деятельности, требуют квалифицированных услуг, таких как ведение бухгалтерии, ведь только так можно добиться максимально возможного результата в любой области. Разумеется, в каждой сфере существуют свои особенности выполнения бухучета, но именно рынок недвижимости, скорее всего, имеет наибольшее количество подводных камней, особенно если агентство ведет работу с самыми различными объектами недвижимости и операциями с ними. Речь идет и о покупке, и о продаже, и об аренде объектов недвижимости, причем не только жилого, но и нежилого типа.

По мнению специалистов, основные финансовые траты риэлтерской компании заключаются в аренде офисного помещения, выплате заработной платы сотрудникам, а также не стоит забывать и о сфере рекламы, причем рекламируются, как правило, не только услуги агентства в целом, но и отдельные объекты недвижимости. Обычно выручка агентства по недвижимости не является величиной постоянной, а зависит от сезона и так называемой конъюнктуры рынка, что не стоит упускать из виду при ведении бухгалтерского учета. Достаточно часто, для того чтобы избежать ряда проблем, особенно если речь идет о составлении ежегодного или квартального налогового отчета, представители агентств по недвижимости обращаются за помощью к независимым внешним специалистам – профессиональным бухгалтерам и юристам. Данное явление на современном рынке бухгалтерских услуг носит название аутсорсинга, и пользуется широчайшим спросом. К примеру, компания «Советник» предоставляет комплекс необходимых услуг по бухгалтерскому учету риэлтерским компаниям, заметно облегчая их жизнь и открывая перед ними все новые просторы.

Рынок недвижимости – механизм, обеспечивающий взаимодействие между юридическими и физическими лицами, и основной целью этого взаимодействия является обмен прав на тот или иной объект недвижимости на иные активы, включая и деньги. А там, где речь идет о деньгах или любого рода финансовых операциях, всегда была и будет актуальной услуга бухгалтерского учета, но она должна быть предоставлена исключительно профессионалами своего дела, дабы избежать негативных последствий для риэлтерской компании и иных участников данного рынка. Бухгалтер, предлагающий свои услуги, в обязательном порядке должен ориентироваться в особенностях развития современного рынка недвижимости, и не только отечественного, но и зарубежного.

Бухгалтерское обслуживание Агентств недвижимости

Какой бы ни был профиль и масштаб деятельности риэлтерского агентства, грамотное ведение бухгалтерского учета – это неотъемлемая составляющая для успеха любого бизнеса.

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

Ни для кого уже не секрет, что каждая сфера бизнеса имеет свою особую специфику. И в каждой сфере есть свои особенности организации и ведения финансового учета. Однако именно в сфере работы с недвижимостью встречается, пожалуй, большее количество различных «подводных камней», особенно, если речь идет о риэлтерском агентстве широкого профиля. Речь идет и о покупке, и о продаже, и об аренде объектов недвижимости, причем не только жилого, но и нежилого типа, заключение различных сделок как с физическими лицами, так и с юридическими.

Главную часть финансовых расходов в таком агентстве, по оценкам специалистов, составляют заработная плата сотрудников, аренда офисного помещения и, разумеется, не стоит забывать про рекламу. Рекламировать ведь нужно не только основные услуги агентства, но и дополнительные. А также иногда требуется реклама одного определенного объекта недвижимости.

А вот валовая выручка риэлтерского агентства, основная статья доходов которого, продажа квартир, непостоянна. Она во многом зависит и от сезонных колебаний цен на недвижимость, и от изменения показателей спроса и предложения. Эти факторы, создающие порой дисбаланс поступлений и расходования финансовых средств, обязательно следует учитывать при организации финансового учета.

Во многих случаях руководители таких компаний предпочитают не держать штатного бухгалтера. В целях оптимизации расходов на бухгалтерский учет они предпочитают обращаться за помощью к независимым внешним специалистам — профессиональным бухгалтерам и юристам. Данное явление на современном рынке бухгалтерских услуг носит название аутсорсинга, и пользуется в последнее время широчайшим спросом. К примеру, компания «Бэк-Офис» предоставляет комплекс необходимых услуг по бухгалтерскому учету риэлтерским компаниям, заметно облегчая их жизнь и открывая перед ними все новые просторы. Насколько это оправдано?

Во-первых, такой подход дает возможность пользоваться услугами специалиста по бухгалтерскому учету именно в сфере недвижимости.

Во-вторых, этими услугами можно пользоваться за вполне умеренную цену. Сегодня всё большее число средних и мелких компаний выбирают именно бухгалтерский аутсорсинг.

Основной положительный момент в аутсорсинге – достаточно гибкая система оплаты предоставляемых услуг. К примеру, в летний период, когда многие уезжают в отпуск, выручка риэлтерского агентства может существенно снизится, а в какой-то из месяцев оказаться и вовсе нулевой.

Отчеты же в налоговую предоставлять надо регулярно, вне зависимости от того, насколько активно и успешно работает Ваша фирма. То есть штатному бухгалтеру платить придется одинаково и в периоды спадов, и в периоды подъема, тогда как в аутсорсинговой компании подготовка нулевого отчета обойдется намного дешевле.

Если цена квартиры с учетом расходов, связанных с ее продажей, превышает выручку, разница между этими величинами признается убытком

16.06.2017 Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Вахромова Наталья

С ООО за поставку товара покупатель по мировому соглашению рассчитывается квартирой. Стоимость квартиры равна стоимости обязательств контрагента. Далее квартиру ООО планирует реализовать.

При получении квартиры в счет погашения долга сделаны бухгалтерские проводки:

Дебет 41 Кредит 60

— приобретена квартира;

Дебет 60 Кредит 62

— зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

Затем было зарегистрировано право собственности.

Далее квартира была реализована физическому лицу. НДС не возникает, налоговой базой для обложения налогом на прибыль является разница между стоимостью переданной квартиры и стоимостью реализованной квартиры. Были сделаны следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 62 Кредит 90

— продана квартира;

Дебет 90 Кредит 41

— списана стоимость квартиры.

Получается прибыль или убыток.

Верны ли данные рассуждения и бухгалтерские проводки?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При реализации квартиры НДС не исчисляется.

Для целей налогообложения прибыли денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации.

Данный доход может быть уменьшен на стоимость приобретения квартиры, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).

Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком, учитываемым в целях налогообложения.

Бухгалтерские проводки, которыми, по нашему мнению, оформляются рассматриваемые в вопросе операции, приведены в тексте ответа.

Обоснование позиции:

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом наряду с надлежащим (то есть буквальным) исполнением обязательства (п. 1 ст. 408 ГК РФ) глава 26 ГК РФ «Прекращение обязательств» допускает иные способы прекращения обязательств.

Так, по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст. 409 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации денежное обязательство в виде кредиторской задолженности за поставленный товар прекращается передачей должником квартиры, то есть предоставлением отступного.

При этом обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК РФ (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102)).

Следовательно, до передачи квартиры обязательство должника-покупателя перед продавцом сохраняется.

Оценка имущества, предоставляемого в качестве отступного, устанавливается по соглашению сторон (ст.ст. 409, 421, 424 ГК РФ).

Следовательно, стоимость имущества может как быть равной размеру первоначального обязательства, так и отклоняться от него в большую или меньшую сторону (постановление ФАС Центрального округа от 29.07.2011 N Ф10-2026/11 по делу N А62-4293/2010).

Из вопроса следует, что стоимость квартиры равна размеру задолженности контрагента за поставленный товар. Полученная в качестве отступного квартира будет продана физическому лицу.

В силу общего принципа свободы договора, закрепленного в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Законодательство не запрещает организациям продавать свое имущество, в том числе квартиры, физическим лицам. Покупателем квартиры может также выступать взаимозависимое с организацией физическое лицо.

Обращаем Ваше внимание, что заключение сделок между взаимозависимыми лицами действующим законодательством не запрещено. Наличие взаимозависимости может повлечь лишь контроль цены сделки со стороны налоговых органов и доначисление сумм налогов в случае ее занижения (завышения) по сравнению с рыночной (ст. 105.3 НК РФ).

По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

Законодательство не относит продажу недвижимого имущества, в том числе квартир, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.

Поэтому цена продажи квартиры устанавливается по соглашению сторон договора купли-продажи.

При этом необходимо учитывать, что квартиры отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ) и их купля-продажа регулируется специальными положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

Право собственности на квартиру по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (ст. 131, п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

НДС

Передача товаров, к которым для целей налогообложения относятся и квартиры, в качестве отступного признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).

При этом на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений не подлежит обложению (освобождается от налогообложения) НДС.

Поскольку при передаче отступного право собственности на товары переходит от должника к кредитору, то для целей налогообложения такая передача признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому в случае передачи в качестве отступного квартиры данная операция освобождается от налогообложения на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 26.08.2010 N 16-15/090182).

Следовательно, при передаче Вашей организации квартиры покупатель Вашего товара по общему правилу НДС на ее стоимость не начисляет и счет-фактуру не выставляет (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ). Поэтому суммы НДС, подлежащей вычету, в таком случае не возникает.

В то же время в силу п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Если контрагент воспользуется данным правом, то при реализации квартиры он будет должен дополнительно к ее цене предъявить и соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Однако предъявленный контрагентом НДС по квартире организация сможет принять к вычету только в том случае, если сама откажется от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, и, соответственно, при реализации физическому лицу квартиры исчислит НДС, так как обязательным условием для принятия к вычету «входного» НДС является использование приобретенных товаров в деятельности, облагаемой НДС (п. 2 ст. 171 НК РФ).

Если же Ваша организация не отказывается от применения льгот, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, то реализация квартиры физическому лицу НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Тогда если контрагент — бывший покупатель товара откажется от применения льгот и предъявит организации НДС по квартире, то сумма этого налога будет учитываться в стоимости квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Налог на прибыль

В связи с тем, что организация не планирует полученную квартиру использовать в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организации, а намеревается ее продать, то для целей налогообложения прибыли такая квартира не признается амортизируемым основным средством (п.п. 1, 2 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ в целях главы 25 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации ранее приобретенных товаров, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Таким образом, денежную сумму, причитающуюся организации за квартиру согласно заключенному договору с физическим лицом, следует рассматривать в качестве выручки от реализации товаров, которая в целях налогообложения прибыли признается доходом от реализации (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

При исчислении суммы дохода, подлежащего признанию в налоговом учете (как в целях исчисления НДС, так и при налогообложении прибыли организаций) по сделкам, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, следует применять цены, установленные договорами (абзац третий п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, доход от реализации квартиры определяется на дату подписания акта приемки-передачи квартиры (не на дату регистрации права собственности на покупателя).

Порядок определения налоговой базы при реализации имущества установлен ст. 268 НК РФ.

Из положений п. 1 ст. 268 НК РФ следует, что при реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией.

Финансовое ведомство разъясняет, что стоимость имущества, полученного как отступное, признается равной величине погашенного обязательства должника (письма Минфина России от 31.08.2012 N 03-03-06/2/94, от 18.03.2010 N 03-03-06/2/50).

Значит, сумма выручки от реализации квартиры физическому лицу может быть уменьшена на стоимость ее приобретения, которая следует из соглашения об отступном (мирового соглашения), а также на иные расходы, непосредственно связанные с такой реализацией (например расходы, связанные с оформлением права собственности и содержанием квартиры).

По мнению финансового ведомства, расходы на оплату коммунальных платежей за время владения квартирой учитываются для целей исчисления налога на прибыль на дату реализации квартиры в соответствии с п. 1 ст. 268 НК РФ (письма Минфина России от 20.03.2015 N 03-03-06/1/15236, от 03.06.2010 N 03-03-06/1/372).

Если цена приобретения квартиры с учетом расходов, связанных с ее реализацией, превышает выручку от ее реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Имущество, полученное в качестве отступного, приходуется кредитором с учетом правил, установленных нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок ведения бухгалтерского учета соответствующих активов.

Одним из обязательных условий учета актива в качестве основного средства (ОС) является условие о том, что организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Если это условие не соблюдается, в качестве объекта ОС приобретенное имущество к учету принято быть не может.

В связи с этим в рассматриваемой ситуации в бухгалтерском учете квартира, предназначенная для перепродажи, должна отражаться в качестве товарно-материальных ценностей (п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов (далее — ПБУ 5/01)).

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция), предусмотрено, что для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи, предназначен счет 41 «Товары».

По нашему мнению, в рассматриваемом случае счет 41 «Товары» не должен корреспондироваться со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», так как при получении в качестве отступного квартиры у организации-кредитора не возникает обязательств по ее оплате (не должна отражаться кредиторская задолженность) и, соответственно, нет необходимости производить последующий зачет взаимных требований.

Для обобщения информации о расчетах с покупателями и заказчиками Инструкцией предусмотрен счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Операции по прекращению обязательств покупателей отражаются по кредиту счета 62. По нашему мнению, поступление квартиры в качестве отступного необходимо отразить записью:

Дебет 41 Кредит 62

— отражено получение квартиры в качестве отступного.

Напомним, что согласно п. 5 ПБУ 5/01 товары принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости.

Отступное является одной из неденежных форм расчетов.

Пунктом 10 ПБУ 5/01 установлено, что фактической себестоимостью материально-производственных запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость активов, переданных или подлежащих передаче организацией.

Иными словами, фактической себестоимостью квартиры будет считаться стоимость, указанная в соглашении об отступном (мировом соглашении).

В силу п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99) выручка от продажи продукции и товаров учитывается в составе доходов от обычных видов деятельности.

Выручка принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности, определяемой исходя из цены, установленной договором между организацией и покупателем (заказчиком) или пользователем активов организации (п.п. 6, 6.1 ПБУ 9/99).

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии условий, установленных п. 12 ПБУ 9/99, одним из которых является свершившийся факт перехода права собственности на товар от организации к покупателю (пп. «г»).

В момент признания выручки от продажи товаров в составе расходов по обычным видам деятельности учитывается их фактическая себестоимость (п.п. 5, 7, 16, 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации», далее — ПБУ 10/99).

Поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю на момент регистрации права собственности на нее, то выручка от реализации квартиры в бухгалтерском учете не может быть отражена ранее указанной даты.

Согласно Инструкции в случае, если выручка от продажи товаров определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, для указанных целей используется счет 45 «Товары отгруженные». Товары отгруженные учитываются на счете 45 по стоимости, складывающейся из фактической производственной себестоимости и расходов по отгрузке товаров.

Если организация не реализует квартиры на систематической основе, то при реализации квартиры в учете организации отражается не доход от обычных видов деятельности, а прочий доход по счету 91 «Прочие доходы» (п.п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99). Согласно п. 16 ПБУ 9/99 прочие поступления от продажи товаров (когда это не является предметом деятельности организации) признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном предусмотренному п. 12 ПБУ 9/99. Иными словами, прочий доход от продажи квартиры признается также на дату перехода права собственности на эту квартиру к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99).

При признании прочего дохода от реализации квартиры в учете признается прочий расход в виде ее стоимости (п.п. 4, 11, 14.1, 6 ПБУ 10/99).

С учетом вышеизложенного полагаем, что операции по реализации квартиры физическому лицу могут быть отражены в учете организации следующим образом:

Дебет 51 (50) Кредит 62

— получена оплата стоимости квартиры от покупателя;

Дебет 45 Кредит 41

— квартира передана покупателю путем подписания акта приемки-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ);

Дебет 62 Кредит 90, субсчет «Выручка от продаж» (91, субсчет «Прочие доходы»)

— признана выручка от продажи квартиры (прочий доход) на дату перехода права собственности на квартиру к покупателю;

Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж» (91, субсчет «Прочие расходы») Кредит 45

— списана фактическая себестоимость квартиры;

Дебет 90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж» (99) Кредит 99 (90, субсчет «Прибыль/убыток от продаж»)

или

Дебет 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» (99) Кредит 99 (91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»)

— признан доход от реализации квартиры (убыток).

Если организация систематически реализует квартиры для перепродажи, то, по нашему мнению, расходы на содержание квартир (коммунальные платежи) целесообразно учитывать в составе расходов на продажу (счет 44). Если же такие хозяйственные операции не носят систематического характера, то расходы по содержанию квартир целесообразно учитывать в составе прочих расходов (по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы»).

На основании п.п. 17, 18 ПБУ 10/99 расходы подлежат признанию в бухгалтерском учете независимо от намерения получить выручку, прочие или иные доходы и от формы осуществления расхода (денежной, натуральной и иной) в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления.

Таким образом, расходы на содержание квартир, признаваемые организацией прочими расходами, принимаются к учету единовременно.

Издержки обращения, накопленные на счете 44, организацией могут учитываться двумя способами:

— всю сумму издержек обращения за месяц можно включать в расходы по обычным видам деятельности, списывая их в дебет счета 90;

— издержки обращения можно распределять между реализованным и нереализованным товаром (п. 9 ПБУ 10/99).

Организация должна выбрать один из этих способов и закрепить его в учетной политике.

ГАРАНТ.РУ

Подписка Разместить:

Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации? Мы нашли выход!

Консультация предоставлена 10.06.2015 г.

С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.

Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда). Сумма, указанная в договоре уступки права требования, НДС не содержит. Квартира будет впоследствии реализована. Из договора следует, что организация будет обязана рассчитаться денежными средствами в определенный в договоре срок. Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, с расчетного счета была уплачена госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» с последующим включением ее в стоимость приобретенной квартиры.

В налоговом учете затраты на приобретение имущественного права организация вправе учесть при расчете налога на прибыль или после реализации приобретенной квартиры, или в том периоде, когда они фактически были произведены, в зависимости от того, к какому виду расходов (прямым или косвенным) отнесены в учетной политике для целей налогообложения у организации приобретенные имущественные права.

Если предъявляется сумма НДС при уступке имущественных прав, то данная сумма к вычету не принимается, так как в дальнейшем приобретенная квартира не будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. НДС, не принятый к вычету, учитывается в стоимости приобретенных имущественных прав и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Обоснование вывода:

Обязательства сторон

В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.

Уступка прав требования по договору

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае право (требование) к застройщику, принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке, то есть на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ имеет место уступка имущественного права (требования) по договору участия в долевом строительстве.

Уступка права (требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в соответствующей письменной форме и подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с абзацем пятым пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в редакции, действовавшей в 2014 году) за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина с 01.01.2015 уплачивалась в размере 200 руб. (с 01.01.2015 эта сумма составляет 350 руб. — изменение внесено в данную норму Федеральным законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ).

Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл. 25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп. 1 п. 1 ст. 333.17, абзац второй п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98, от 01.04.2009 N 03-05-05-03/03, от 09.12.2008 N 03-05-05-03/54).

Бухгалтерский учёт

Приобретённое право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).

Поскольку это право в рассматриваемой ситуации не предназначено для последующей переуступки, а будет учитываться до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства, такое право не признается в составе финансовых вложений по смыслу абзаца шестого п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений».

В этом случае на основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция)), приобретенное право требования принимается к учету по счёту 76, например на субсчете «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства», и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства.

Суммы налогов и сборов, уплачиваемых организацией, подлежат отражению в учете по кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», так как государственная пошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ).

В бухгалтерском учете организации, приобретающей имущественное право, будут произведены следующие записи:

Дебет 68, субсчет «Расчеты по госпошлине» Кредит 51

— перечислена госпошлина в бюджет;

Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору уступки права (требования)»

— отражено право (требование), вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и задолженность перед третьим лицом исходя из договора уступки права (требования).

После окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на построенную квартиру в соответствии с п. 2, п. 5, п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» ее необходимо принять на учет в качестве товара по фактической себестоимости. В стоимость квартиры будет включена и стоимость приобретенного на нее имущественного права.

Дебет 41 Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства»

— стоимость приобретенного имущественного права включена в стоимость квартиры, полученной по договору долевого участия, предназначенной для перепродажи и принятой к учету в качестве товара.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).

Приобретение права (требования), вытекающего из договора участия в долевом строительстве, расценивается в налоговом учете как приобретение имущественного права.

Согласно п. 1 ст. 268 НК РФ стоимость имущественных прав учитывается налогоплательщиком при реализации указанных имущественных прав.

Однако погашение права требования в результате получения квартиры от застройщика не рассматривается как реализация.

В то же время полагаем, учёт расходов в виде приобретения имущественных прав возможен с учётом общих норм главы 25 НК РФ.

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных им расходов.

При этом расходами, уменьшающими базу для исчисления налога на прибыль, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно п. 2 ст. 252 НК РФ расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, которые связаны с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

В свою очередь, расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на прямые и косвенные затраты (п. 1 ст. 318 НК РФ).

К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:

— материальные затраты, определяемые в соответствии с пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;

— расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также суммы единого социального налога и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;

— суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.

К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.

Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).

При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.

Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).

Обратите внимание! Перечень расходов, которые в соответствии со ст. 318 НК РФ могут быть отнесены к прямым расходам, носит рекомендательный характер.

При отнесении затрат к прямым или косвенным следует учитывать, что прежде всего налоговый учет любой организации должен быть достоверным (ст. 313 НК РФ).

Соответственно, отнесение к косвенным расходам затрат, связанных только с производством и реализацией продукции, может быть расценено налоговым инспектором как действие, направленное на уменьшение налоговых обязательств в отчетном (налоговом) периоде.

Если в учетной политике Вашей организации затраты на приобретение имущественных прав включены в состав косвенных расходов, то учесть расходы на их приобретение Вы можете в том периоде, когда такие расходы фактически были произведены. Если же в учетной политике затраты на приобретение имущественных прав отнесены к прямым, то учесть их Вы сможете только после реализации (продажи) квартиры.

НДС

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам по НДС подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.

В соответствии со ст. 172 НК РФ вычетам подлежат, если иное не установлено данной статьей, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию РФ, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.

Таким образом, обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления облагаемых НДС операций.

Согласно п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от уплаты НДС. Таким образом, приобретаемое Вами имущественное право не будет использоваться для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, поэтому в данной ситуации Вы не вправе принять к вычету НДС по приобретенному имущественному праву на квартиру.

В соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с п. 2 ст. 170 НК РФ — по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость.