Практически каждый человек хоть единожды в жизни сталкивался с вопросом покупки жилья. Традиционно, основным фактором такой сделки является стоимость недвижимости, которая ограничивает возможности и диктует приоритеты в выборе. Самое большое влияние на цену квартиры оказывают: ее местоположение (конкретный населенный пункт и удаленность от его центра), комнатность и квадратура, а также строительный материал и возраст дома.

Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается

При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.

Определение исходных понятий

Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.

Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.

«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости

Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.

С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.

Основные ценообразующие факторы

Чтобы определиться, отчего ценовая разница между новостроем и «вторичкой» стремится к нулю, нужно проанализировать основные факторы, определяющие стоимость квартир:

1. Местоположение жилья является основополагающим ценообразующим фактором. Так, высокая стоимость квартиры в крупном мегаполисе по сравнению с небольшими городками обусловлена более высоким качеством жизни и размером заработной платы. А расположение жилья в близости к центру предполагает развитость инфраструктуры, относительную близость значимых объектов (торговых и развлекательных центров, административных зданий, магазинов, парков, делового центра и так далее), что значительно увеличивает его цену.
2. Влияет на стоимость также наличие рядом (в 5-10 минутной доступности) транспортной развязки. Интенсивность транспортного движения повысит цену на 2-3 тыс. долларов США.
3. Год дома и материал, из которого он строился, также важны для определения цены квартиры. Большим спросом пользуются кирпичные относительно новые дома, а наименее популярными являются помещения в панельных строениях советских (и старше) времен;
4. Квартирность, квадратура и планировка важные аспекты образования цены квартиры. Большая площадь и индивидуальная планировка оцениваются выше малогабаритных «хрущевок».
5. Нижние этажи пользуются приоритетом перед высокими (исключая первый), что отражается увеличением цены. Также важно наличие лифта.

Малозначительными ценообразующими факторами являются бытовые условия: телефон, мусоропровод, лоджия (либо балкон), водопровод, стеклопакеты, автономное отопление и так далее. В выборе жилья немаловажно непосредственное окружение в доме, репутация района, экологическая обстановка. А наличие/отсутствие ремонта в последние годы на стоимость квартиры не влияет, за исключением технического состояния потолка, пола и окон с коммуникациями.

Преимущества первичной недвижимости

Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:

• использование при строительстве современных домов высокотехнологичных, долговечных и надежных материалов, соблюдение новых требований безопасности;
• проектировка просторных помещений с удобной планировкой, согласно новым нормативам;
• наличие стеклопакетов и счетчиков на воду и газ;
• обязательны лифты (иногда и грузовые) с подземными и наземными парковками;
• гарантийный период эксплуатации помещений (5 лет), а именно – на потолки, инженерные сооружения и стены с окнами, что обязует застройщика при появлении проблем в это время устранить неполадки и компенсировать убытки жильцам.

Но есть и свои недостатки, это:

• черновая отделка квартиры (просто стены – без ремонта и коммуникаций), что предполагает значительные дополнительные траты для покупателя перед заселением;
• новостройки, как правило, возводятся в местах, удаленных от транспортных артерий и не имеют развитой инфраструктуры;
• отсутствует широкий выбор вариантов, так как ликвидное и бюджетное жилье разбирают на ранних этапах строительства, а ближе к завершению остаётся дорогое жилье (с большой площадью), на первом и/или последнем этаже, а также с плохим обзором из окна;
• нет возможности прописаться самому и родственникам;
• неудовлетворительные условия ипотечного кредитования, что связано с аккредитацией застройщиком объекта в 2-3 банках, условия которых зачастую не выгодны, а ставки выше на 1-2%.

Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.

Преимущества вторичной недвижимости

Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:

• возможностью скорейшего заселения, так как уже имеются коммуникации с ремонтом;
• широким выбором вариантов (включая этаж, вид из окна, близость остановок и так далее);
• большим количеством предложений по ипотечному кредитованию;
• моментальной пропиской себя и семьи;
• благоустроенной инфраструктурой (если дому более 5 лет).

Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:

• износ несущих стен из-за длительной эксплуатации и воздействия окружающей среды;
• риск разрушения старых инженерных коммуникаций;
• маленькая площадь и старая планировка.

Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.

Какое жилье выгоднее покупать

Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.

Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.

«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки. В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств. Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки» – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Где лучше покупать квартиру

При выборе жилья для покупки многие люди задумываются над тем, какой вариант выбрать – новостройку или объекты на вторичном рынке. Сразу стоит отметить, что каждый вариант имеет свои особенности, достоинства и недостатки. Для начала рассмотрим, какое жильё предпочтительнее в плане экономии, надёжности совершаемых сделок и удобства.

Какое жильё выгоднее покупать

Сегодня на украинском рынке недвижимости имеются достаточно комфортные условия для платежеспособных покупателей. Строительные компании возводят различные жилые объекты как в старых районах, так и на новой, ранее незаселенной территории. При этом чиновники ежегодно размышляют о непрерывном росте темпов строительства, вследствие чего из-за высокой конкуренции застройщики предлагают более-менее приемлемые цены. По официальным данным, увеличение стоимости покупки жилой недвижимости в процентном соотношении является меньше, чем уровень девальвации национальной валюты.

Многие эксперты одноголосно утверждают, что многообразие предложений на первичном рынке буквально «душит» вторичный рынок. По официальным данным, предложение старых квартир в Украине за 2017 год сократилось в среднем на 14%. Однако цены всё равно имеют значительные отличия: в крупных городах купить квартиру в новостройке по-прежнему выгоднее, из-за чего со вторичного рынка недвижимости уходит значительное число потенциальных покупателей. При этом стоимость «вторичных» квартир в небольших городах бывает дешевле, чем жильё в новостройке (если рассматривать одни и те же районы).

Предложения со вторичного рынка не могут составлять достойную конкуренцию новостройкам, которые сданы госкомиссии (дома, полностью готовые к заселению и эксплуатации). Вследствие этого выгодность покупки квартир на первичном рынке сегодня всё больше приближаются к «золотой середине», чем старое жильё. По официальным данным, цены квартир в панельных новостройках находятся практически на одном уровне с жильём в старых панельных зданиях. При этом новые проекты обладают большим качеством и надёжностью как в плане отделки, так и с точки зрения окружающей инфраструктуры. На основе этого эксперты единогласно утверждают: так как цены на первичном и вторичном рынках сегодня практически сравнялись, более целесообразно делать выбор в пользу новостроек, ведь спрос на старые квартиры уже стал снижаться, и это без учёта того, что качество таких объектов банально устарело.

Обеспечение комфорта для проживания

По последним изменениям в законах, все застройщики обязаны возводить не только сами жилые дома, но и социальные объекты (детсады, школы, медицинские объекты, магазины и т. д.) в зонах жилых застроек с учётом числа будущих жильцов. В новостройках покупатели обеспечены более удобными условиями для проживания в самих комплексах, а всё благодаря продуманной концепции проектов застройщиков и развитой внешней инфраструктуре. Сегодня строительные компании предлагают не только уютные квартиры, но и заботятся о комфорте жизни в целом.

Если же смотреть на объекты вторичного рынка (особенно эконом-класс), то такие условия просто отсутствуют. Но в случае с покупкой старых квартир будущие жильцы имеют возможность выбирать жильё практически в любых районах города (недалеко от места работы, учёбы и т. д.), притом что проекты первичного рынка имеют ограничения в географии. «Вторичка» позволяет выбирать квартиры в локациях, которые полностью оснащены всеми объектами инфраструктуры, или же в «спальных» районах, удалённых от городской шумихи и суматохи.

Безопасность оформляемых сделок

Люди всегда считали, что покупать старые квартиры безопаснее, нежели жильё в новостройках. Причиной такого мнения являются частые скандалы, которые связаны с обманом дольщиков в крупных проектах. Но этих конфликтов можно избежать и легко решить, если правильно оформлять все бумаги. Наиболее безопасным способом покупки квартир в новостройках является подписание договоров о долевом участии.

В любом ДДУ застройщики чётко прописывают порядок компенсации ущербов и особенности защиты дольщиков в случае недостроя, ненадлежащего состояния жилья и задержек срока сдачи объектов в эксплуатацию. После того как в закон о регулировании долевого строительства внесены некие изменения в отношении страхования гражданской ответственности застройщиков, при неисполнении обязательств строительные компании в обязательном порядке должны удовлетворять требования дольщиков, интересы которых защищены на законодательном уровне. Раньше при банкротстве застройщиков требования дольщиков удовлетворялись крайне редко (так как они относились к кредиторам второй очереди). Сегодня же дольщики переадресовывают свои требования банкам и страховым фирмам, которые теперь обязаны удовлетворять все запросы заёмщиков.

Что касается покупки жилья на вторичном рынке, то и тут есть ряд проблем. Так как большинство объектов по-прежнему находятся в «серых» зонах, покупатели могут наткнуться на продавцов квартир с проблемной документацией. В частности, права на жилые помещения могут принадлежать третьим лицам, из-за чего у вас могут просто-напросто отобрать недвижимое имущество в судебном порядке. Очень часто сделки со старыми квартирами признают недействительными, вследствие чего жильё изымают, при этом новый собственник почти всегда не может вернуть свои деньги, потраченные на покупку, поскольку найти «продавца-мошенника» практически нереально. Конечно, такой сценарий является самым страшным, но есть и другие возможные проблемы. Так, продавцы старых квартир часто умышленно скрывают некоторые моменты из истории жилья, из-за которых в будущем сделки признают недействительными.

Плюсы и минусы квартир в новостройках

Каждый человек мечтает иметь красивый, новый и комфортный дом. Но так как новостройки возводят на основании разных технологий, одни дома можно отнести к элитным вариантам, а другие – к бюджетным. Чтобы понять, стоит ли покупать новую квартиру, нужно изучить преимущества новостроек:

• при строительстве использованы современные материалы и новые технологии;
• остекление квартир представлено пластиковыми окнами, поэтому вам не придётся тратить дополнительные средства на их установку;
• наличие новых коммуникаций и инженерных сетей, которые гарантируют длительный срок службы в течение долгих десятилетий;
• наличие новой электропроводки, прокладка которой осуществлена на основе современных стандартов, благодаря чему вы можете активно пользоваться сразу несколькими электроприборами (что часто невозможно в старых домах);
• просторные комнаты, в которых иногда присутствует свободная планировка, что позволяет легко добавлять перегородки или убирать их;
• налаженная внешняя инфраструктура;
• благоустроенные придомовые территории, наличие парковочных мест или подземных стоянок;
• относительно невысокая стоимость покупки (особенно если оформлять ДДУ на ранних стадиях строительства).

Также первичное жильё имеет и свои минусы. Многие дома (особенно эконом-класса) сдаются с черновой отделкой – в такой ситуации хозяева вынуждены самостоятельно делать ремонт и закупать всю мебель. Но это можно оценивать и как плюс, ведь вы можете делать всё по своим желаниям и предпочтениям.

Ещё одним недостатком является сдвиг сроков сдачи новостроек, но вы сможете защитить свои права, если будете оформлять все документы у проверенных застройщиков и тщательно проверять подписываемые бумаги. К минусам можно отнести и слабо развитую инфраструктуру. Но этот недостаток устраняется, если выбирать дом в районе с наличием магазинов и социальных учреждений, а также всеми необходимыми транспортными развязками (по которым курсирует городской общественный транспорт).

Преимущества и недостатки старых квартир

На вторичном рынке имеется множество предложений о покупке старых квартир. Многие варианты расположены в престижных районах городов, поэтому львиная доля покупателей желают приобрести именно такое «вторичное» жильё, которое имеет такие преимущества:

• хорошо развитая внешняя инфраструктура: в непосредственной близости обычно располагаются магазины и популярные социальные организации;
• покупатель въезжает сразу после того как оформлены все документы, поскольку нет необходимости делать ремонт;
• лёгкость подбора квартир в разных районах городов.

Но недвижимость на вторичном рынке имеет ряд недостатков, которые нужно учитывать при покупке. Многие здания с квартирами являются изношенными, поэтому в ближайшем будущем они могут быть признаны аварийными. Также часто имеются проблемы с коммуникационными системами (водопровод, канализация, отопление, электропроводка).

Хотя въехать в квартиру и проживать в ней можно сразу после покупки, обычно новые владельцы вынуждены делать ремонт, чтобы обеспечить максимальный комфорт (большинство «вторичек» имеют старую отделку, которую выполняли ещё во времена СССР). Особо впечатлительным людям также может не нравиться, что конкретная квартира обладает своей историей (в ней могли проживать несколько поколений правопреемников, которые вели неизвестный образ жизни). Ещё одним минусом является необходимость тратить кучу времени на поиск наиболее подходящего варианта, поскольку многие квартиры имеют откровенно ужасное состояние. При этом важно тщательно проверять документы, чтобы в будущем случайно не появились никакие наследники или откровенные мошенники.

Квартиры в новостройках имеют как свои плюсы, так и некоторые минусы, как впрочем, и недвижимость на вторичном рынке. Но если взвешивать все «за» и «против», то более предпочтительным является новое жильё – такая покупка имеет намного больше преимуществ, чем недостатков. В любом случае выбор зависит только от ваших требований и индивидуальных предпочтений.

Двухуровневые квартиры
Как купить квартиру в Одессе
Цены на недвижимость