Содержание
Образец договора купли продажи между физ лицами
Несмотря на то, что в договор купли продажи с физ лицом в обязательном порядке требуется включить только предмет сделки — то есть описать имущество, право на которое перейдет от продавцу к покупателю, участникам следует заранее обсудить такие моменты:
- стоимость товара — это немаловажный аспект, по поводу которого довольно часто идут споры;
- условия и способы расчетов;
- условия передачи товара (возможно, потребуется доставка, входит она в стоимость или нет и т.д.);
- качество товара и его состояние (особенно, если отчуждению подлежит бывшее в употреблении имущество).
Если вам нужен полноценный договор купли продажи с физ лицом, вы можете воспользоваться представленным в нашем сервисе образцом.
|
С этим шаблоном часто используют:
|
Популярные документы и процедуры:
|
Купля-продажа: каким налогом облагается
Договором купли-продажи оформляются отношения между владельцем недвижимости и покупателем. Процедура подписания достаточно проста, если юристами установлено наличие законного права владения продаваемым имуществом. Сомнения вызывает налогообложение сделки. Ведь продавец после ее заключения обязан оплатить подоходный налог.
В каком случае он начисляется и в каком размере, будет зависеть от стоимости сделки и времени владения имуществом.
Если срок владения имуществом превысил трехгодичный период, то доход, полученный от продажи недвижимости, налогом не облагается. Такое правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.
Если же имущество находится в собственности менее трех лет, то налоговой базой для исчисления налога будет доход от продажи за вычетом имущественной льготы в 1 млн. рублей. 13% от полученной суммы продавец должен заплатить в государственную казну.
Законодательством предусмотрена возможность увеличения вычета за счет затрат на приобретение недвижимости. Если продаваемая квартира приобреталась за меньшую сумму, то налоговый вычет может быть выражен размером сделки (если она зафиксирована в договоре).
Например: квартира куплена за 4 млн. рублей, а продается за 4,5 млн. рублей.
Налог рассчитывается так: (4 500 000 – 4 000 000)* 13% = 65 000 рублей. Такой расчет гораздо выгоднее, чем (4 500 000 – 1 000 000)* 13% = 455 000 рублей. Разница более чем наглядная!
Напомним, что воспользоваться первым способом расчета могут только те, кто имеет возможность фактически доказать расходы на приобретение недвижимости.
Юридические аспекты налогообложения
Юридически ошибки при оформлении купли-продажи могут «навесить на шею» продавца такое налоговое «ярмо», что после продажи недвижимости ему достанутся только «рожки да ножки».
Важность изучения всех аспектов владения, приобретении и продажи имеет приоритетное значение, именно поэтому «ЮрАссистент» всегда информирует клиента о последствиях не только конкретной сделки, но и перспектив, которые могут возникнуть впоследствии.
Консультационный характер взаимоотношений с клиентом всегда предшествует подписанию договора и является отражением профессионализма коллектива «ЮрАссистент».
Такой подход позволяет разрабатывать юридические соглашения, которые были бы максимально выгодны клиенту и обезопасили бы его от двойного налогообложения.
Остались вопросы? Пишите или звоните.
Договоры поставки и купли-продажи: учет и налоги
Основными договорами, которыми оформляется реализация товаров, являются договоры купли-продажи и поставки. Купля-продажа как предмет договорных гражданско-правовых отношений регулируется нормами главы 30 ГК РФ. Розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контракция, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия считаются разновидностями сделки купли-продажи, и к ним применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ, общие положения о купле-продаже (параграф 1 главы 30 ГК РФ)
По договору купли-продажи согласно ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме перечисленных в Перечне видов продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.02.92 г. № 179 (в ред. от 30.12.2000 г.).
Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент его заключения, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера договора.
Если продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, то заключается договор розничной купли-продажи (ст. 492 ГК РФ). В случае, когда поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, речь идет о договоре поставки (ст. 506 ГК РФ).
Итак, в качестве покупателя по договору поставки должны выступать, как правило, коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, и передача товара должна производиться в обусловленный срок. Следует отметить, что если оргтехника, мебель, канцтовары приобретены для внутрихозяйственной деятельности фирмы или гражданина-предпринимателя их представителями (физическими лицами) у продавца товаров в розницу (за наличный расчет с получением кассового и товарного чека), то отношения сторон регулируются нормами о розничной купле-продаже. Однако, если между юридическими лицами заключен договор поставки, покупатель может применять как наличную, так и безналичную форму оплаты и сочетать их. При этом важно не забывать, что указанием Банка России от 14.11.01 г. № 1050-У «Об установлении предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке» предельный размер расчетов наличными деньгами между юридическими лицами по одной сделке установлен в Российской Федерации в сумме 60 тыс. руб.
Один и тот же товар может быть объектом и договора поставки, и договора купли-продажи. При этом объектом купли-продажи может быть любая вещь, а при поставке она обязательно должна быть пригодна к использованию в предпринимательской деятельности. Кроме того, поставщик (продавец) может совмещать функции изготовителя и продавца.
Отличается и порядок применения неустойки за нарушение условий договора. Неустойка за недопоставку или просрочку поставки товаров взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательств в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иное не установлено в законе или договоре (ст. 521 ГК РФ).
Другая особенность состоит в том, что покупатель по договору поставки в отличие от покупателя по договору купли-продажи имеет право:
при невыполнении поставщиком обязанностей по поставке определенного договором количества товаров приобрести непоставленные товары у других лиц с последующим отнесением на поставщика всех необходимых расходов на их приобретение;
отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества либо некомплектных товаров, а если они уже оплачены, потребовать от поставщика возврата уплаченных сумм впредь до устранения недостатков и доукомплектования товаров либо их замены (ст. 520 ГК РФ).
Следует отметить, что основным моментом, на который нужно обратить внимание при заключении сделок купли-продажи, является указание существенных условий договора. Условия договора купли-продажи считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара, поскольку согласно ст. 455 ГК РФ эти два параметра относятся к существенным условиям договора, отсутствие которых влечет признание его незаключенным. Для некоторых видов договоров в ГК РФ предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, существенным условием договора поставки является срок поставки (ст. 506 ГК РФ).
Цена является существенным условием договора купли-продажи, если невозможно определить цену, по которой должен оплачиваться товар. По нормам п. 3 ст. 424 ГК РФ в случае, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В частности, это касается цен на уникальные произведения искусства, образцы оборудования и другие вещи, не имеющие аналогов.
Кроме того, установленную цену товара необходимо проанализировать исходя из принципов, изложенных в ст. 40 НК РФ. Если цена сделки подпадает под контроль налоговых органов, следует сравнить ее с рыночной ценой на идентичные товары в сопоставимых условиях. В случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, то следует доначислить налоги таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, либо подготовить документы, подтверждающие, что изменение цены вызвано сезонными или иными колебаниями потребительского спроса, потерей товарами качества, истечением или приближением даты истечения сроков годности товаров, маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынок новых товаров, товаров, не имеющих аналогов, реализацией опытных образцов товаров в целях ознакомления с ними покупателей и пр.
При исполнении договоров поставки и купли-продажи большое значение имеет определение момента перехода права собственности на товары. Момент исполнения продавцом обязанности передать товар (право собственности на товар) покупателю определяется условиями договора. Если условие перехода права собственности на товар договором не установлено, то следует воспользоваться нормами ст. 223, 224 и 458 ГК РФ, согласно которым право собственности на товар у приобретателя возникает с момента его передачи (вручения, предоставления товара в распоряжение), а также в момент отгрузки товара перевозчику или организации связи для его доставки продавцом.
Момент перехода права собственности является определяющим для установления даты признания выручки в бухгалтерском учете организаций. Кроме того, у предприятий, ведущих учет выручки для целей обложения НДС по отгрузке, возникают налоговые обязательства перед бюджетом. У покупателя имущество, являющееся его собственностью, должно обязательно учитываться на балансе для формирования полной и достоверной информации об имущественном положении организации, а также для правильного исчисления налога на имущество (например, при приобретении основных средств). В согласованный момент перехода права собственности имущество списывается с баланса организации продавца (поставщика) и принимается к учету покупателем. Следует отметить, что по внешнеторговым контрактам имущество принимается к бухгалтерскому учету по курсу Банка России на дату перехода права собственности на импортированные товары в соответствии с ПБУ 3/2000 «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте».
В бухгалтерском учете продавца (поставщика) на момент перехода права собственности делаются записи:
Дебет 62, Кредит 90, 91 — отражена выручка от продажи товаров (продукции);
Дебет 90, 91, Кредит 41 — списана себестоимость отгруженных товаров (продукции) в оценке по учетным ценам, принятым учетной политикой организации.
Для целей бухгалтерского учета организация самостоятельно признает поступления доходами от обычных видов деятельности или прочими поступлениями исходя из характера своей деятельности, вида доходов и условий их получения в соответствии с требованиями ПБУ 9/99 «Доходы организации». В налоговом учете организация может отразить выручку от продажи товаров либо в составе доходов от реализации, либо в составе внереализационных доходов. Если фирма получает доходы по договорам купли-продажи или поставки более чем два раза в течение календарного года, то их следует отражать на счете 90 в бухгалтерском учете, а в налоговом относить к доходам от реализации.
Если при исполнении договора купли-продажи (или поставки) выручка от продажи определенное время не может быть принята в бухгалтерском учете (например, при переходе права собственности к покупателю при полной оплате товара), применяется счет 45 «Товары отгруженные»:
Дебет 45, Кредит 41, 40, 43 — отгружен товар (готовая продукция) продавцом (поставщиком);
Дебет 62, Кредит 90, 91 — отражена задолженность покупателей за реализованные товары (продукцию);
Дебет 51, 50, Кредит 62 — отражено поступление денежных средств за реализованные товары (продукцию);
Дебет 90, 91, Кредит 45 — списана себестоимость отгруженных товаров (отпущенной продукции), по которой в соответствии с действующим порядком (по договору) признана выручка.
До тех пор, пока право собственности на товар (продукцию) не перейдет к покупателю, он должен учитывать полученные товары (продукцию) на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение»:
Дебет 002 — приняты товары (продукция) на ответственное хранение.
Как только наступит предусмотренный договором момент перехода права собственности, счет 002 закрывается, а имущество принимается к бухгалтерскому учету на соответствующие счета.
Организации-поставщики учитывают на счете 002 оплаченные покупателем товарно-материальные ценности, которые в виде исключения оставлены на ответственном хранении, оформленные сохранными расписками, но не вывезенные по причинам, не зависящим от организаций.
В организациях розничной торговли отражение операций по купле-продаже зависит от выбранного организацией метода оценки товарных запасов (по покупным или продажным ценам). При учете товаров по покупным ценам в розничной торговле не возникает проблем при использовании соответствующих средств автоматизации. Производители товаров наносят на упаковку товарные ярлыки или на товар штрихкод, который содержит информацию о стране-изготовителе или продавце продукции, предприятии-изготовителе и характеристиках товара (наименование, размеры и т.п.). При поступлении товаров в магазин информация об их наименовании, количестве и покупной цене записывается в базу данных с помощью сканирующего устройства. При отсутствии штрихкодов производителя информация заносится вручную, товару присваивается внутренний код. При продаже товара информация таким же образом поступает в базу данных. Покупатель предъявляет кассиру купленный товар, данные о котором считываются с помощью сканера. При этом на контрольно-кассовом чеке пробиваются наименование, количество, цена и стоимость проданного товара по розничным (продажным) ценам. На основании данных о наименовании и количестве проданного товара с помощью компьютера формируется информация о стоимости проданного товара в учетных (покупных) ценах.
При учете товаров по продажным ценам стоимость проданных товаров отражается в течение отчетного периода (месяца) по дебету и кредиту счета 90 в одинаковой оценке, т.е. по продажным (розничным) ценам. Ежедневно бухгалтер делает следующие записи: Дебет 50, Кредит 90 — на основании отчета кассира; Дебет 90, Кредит 41 — на основании товарного отчета.
Данный порядок учета позволяет контролировать в течение месяца правильность отражения в учете объема продаж (кредитовый оборот по счету 90) и списания товаров материально ответственными лицами (дебетовый оборот по счету 90). Себестоимость проданных товаров, которые учитываются по розничным ценам, определяется как разность между стоимостью товаров по продажным ценам и торговой надбавкой, относящейся к проданным товарам. Счет 42 «Торговая наценка» применяется только в организациях розничной торговли, если учет товаров ведется по продажным ценам:
Дебет 41, Кредит 60 — оприходованы товары (10 шт.) по ценам поставщика;
Дебет 41, Кредит 42 — отражена торговая надбавка по товарам (10 шт.);
Дебет 50, Кредит 90 — получены денежные средства за реализованные товары (8 шт.);
Дебет 90, Кредит 41 — списана себестоимость реализованных товаров (8 шт.);
Дебет 90, Кредит 42 — сторнирована торговая наценка по проданным товарам.
Торговая наценка устанавливается с учетом покрытия расходов на продажу и обеспечения определенного уровня рентабельности.
В отношении налогового учета по НДС организациям, осуществляющим розничную куплю-продажу и не освобожденным от исчисления и уплаты этого налога, следует учитывать требования п. 7 ст. 168 НК РФ, в соответствии с которым при реализации товаров за наличный расчет организациями (предприятиями) и индивидуальными предпринимателями розничной торговли и общественного питания, а также другими организациями, индивидуальными предпринимателями, выполняющими работы и оказывающими платные услуги непосредственно населению, требования, установленные пп. 3 и 4 ст. 168 НК РФ, по оформлению расчетных документов и выставлению счетов-фактур считаются выполненными, если продавец выдал покупателю кассовый чек или иной документ установленной формы. Таким образом, у предприятий розничной торговли в книге продаж регистрируются ленты контрольно-кассовой техники, а продавцы, выполняющие работы и оказывающие платные услуги непосредственно населению без применения контрольно-кассовой техники, но с выдачей документов строгой отчетности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, регистрируют в книге продаж вместо счетов-фактур документы строгой отчетности, утвержденные в установленном порядке и выданные покупателям, либо суммарные данные документов строгой отчетности на основании описи, составленной по итогам продаж за календарный месяц (п. 21 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 2.12.2000 г. № 914 (в ред. от 16.02.04 г.).
В случае когда реализация товара происходит в рамках договора поставки (в отношении данного вида деятельности применяется общий режим налогообложения), организация-поставщик, являющаяся плательщиком НДС, обязана при продаже товара дополнительно к цене предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму НДС и выставить счет-фактуру с выделенной суммой НДС (пп. 1, 3, 4 ст. 168 НК РФ).
По договору международной купли-продажи товаров продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным (семейным, домашним) или иным подобным использованием. Согласно российскому законодательству такой контракт определяется как договор поставки. Перечень существенных условий, и в частности условие о предмете договора для договоров международной купли-продажи товаров, будет определяться в зависимости от того, подпадает ли он под действие Венской конвенции 1980 г. или норм ГК РФ. Если к такому договору применяются нормы ГК РФ о договоре поставки товаров (параграф 3 главы 30 ГК РФ), то его существенными условиями будут: условия о предмете договора (условия о товаре — его наименование и количество), как и в договоре купли-продажи (ст. 455 ГК РФ); условия о периоде и сроках поставки отдельных партий товаров (ст. 508 ГК РФ). Если к договору международной купли-продажи товаров применяются нормы Венской конвенции 1980 г., его существенными условиями будут условия о предмете договора. С учетом положений ст. 432 ГК РФ остальные условия данного договора будут отнесены к несущественным.
Если по договору поставки (контракту) у нерезидента приобретаются импортные товары, предназначенные для дальнейшей перепродажи, то в целях бухгалтерского учета уплаченные таможенные пошлины относятся на увеличение их стоимости (п. 6 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»). В налоговом учете при исчислении налога на прибыль организаций уплаченные ввозные таможенные пошлины являются косвенными расходами и учитываются в составе расходов текущего отчетного (налогового) периода в соответствии со ст. 264 НК РФ. Что касается приобретаемого в режиме импорта амортизируемого имущества, то и в бухгалтерском, и в налоговом учете таможенные и государственные пошлины и регистрационные сборы включаются в его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 1 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ).
Налоговая база по НДС для ввозимых на таможенную территорию Российской Федерации товаров определяется как сумма таможенной стоимости товара и подлежащих уплате таможенной пошлины и акцизов (п. 1 ст. 160 НК РФ).
По договору купли-продажи или поставки на продавца (поставщика) может возлагаться обязанность доставить товар покупателю. Может быть также предусмотрено получение товаров покупателем в месте нахождения продавца (поставщика). Порядок бухгалтерского учета будет зависеть от того, включена ли стоимость доставки в цену товара или установлена сверх нее. В соответствии с пп. 5, 6 и 13 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» организациям, осуществляющим торговую деятельность, дано право установить в учетной политике один из вариантов учета транспортных расходов, связанных с заготовкой и доставкой товаров до места их использования и производимых до момента их передачи в продажу: либо включать расходы в стоимость приобретения товаров (если они не включены в их цену, установленную договором), либо включать их в состав расходов на продажу и отражать на счете 44 «Расходы на продажу».
В налоговом учете при реализации покупных товаров в состав расходов включается стоимость приобретения данных товаров (п.п. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). При этом расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, согласно которой стоимость покупных товаров, реализованных в данном отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на их доставку (транспортные расходы) до склада налогоплательщика — покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения этих товаров, относятся к прямым расходам. Сумма прямых расходов, относящаяся к остаткам товаров на складе, определяется путем специального расчета по методу среднего процента (ст. 320 НК РФ).
Все остальные расходы, включая транспортные расходы, не связанные с доставкой покупных товаров до склада налогоплательщика, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществленные в текущем месяце, признаются косвенными расходами и уменьшают доходы от реализации текущего месяца.
В заключение приведем пример бухгалтерского учета по договору поставки.
Пример. Российская фабрика приобретает у итальянской фирмы — производителя линию для производства обуви (оборудование) по контракту на общую сумму 1 150 000 евро по ценам «CIP-объект» покупателя. Право собственности на линию переходит к покупателю с даты предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации для таможенного оформления. В стоимость контракта входит сумма 150 000 евро за монтаж оборудования. Платеж за оборудование осуществляется путем 30%-ной предоплаты, оплата за монтаж оборудования после подписания акта сдачи-приемки. Фирма не состоит на учете в налоговых органах Российской Федерации.
В бухгалтерском учете делаются следующие записи:
Дебет 60, Кредит 52 — 10 650 000 руб. (300 000 евро х 35,5 руб. — курс Банка России на день платежа) — произведена предоплата поставщику (30%);
Дебет 76, Кредит 51 — 9 000 000 руб. — перечислен авансовый платеж на таможню;
Дебет 08, Кредит 60 — 36 000 000 руб. (1 000 000 евро х 36,0 руб. — курс Банка России на дату предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации) — оприходовано оборудование;
Дебет 08, Кредит 76 — 1 800 000 руб. — отражена таможенная пошлина;
Дебет 08, Кредит 76 — 54 000 руб. — отражены таможенные сборы;
Дебет 19, Кредит 76 — 6 804 000 руб. — отражен НДС, уплаченный на таможню;
Дебет 60, Кредит 52 — 25 270 000 руб. (700 000 евро х 36,1 руб. — курс Банка России на дату платежа) — произведена окончательная оплата за оборудование;
Дебет 91, Кредит 60 — 70 000 руб. — отражена курсовая разница;
Дебет 08, Кредит 60 — 5 370 000 руб. (150 000 евро х 35,8 руб. — курс Банка России на дату подписания акта) — отражены в составе капитальных вложений расходы по монтажу;
Дебет 60, Кредит 52 — 5 385 000 руб. (150 000 евро х 35,9 руб. — курс Банка России на день платежа) — произведена оплата за монтаж оборудования;
Дебет 91, Кредит 60 — 15 000 руб. — отражена курсовая разница;
Дебет 76, Кредит 68 — 969 300 руб. (27 000 евро х 35,9 руб. — курс Банка России на день платежа нерезиденту за монтаж оборудования) — начислен НДС налоговым агентом;
Дебет 68, Кредит 51 — 969 300 руб. — перечислен в бюджет НДС налоговым агентом за нерезидента;
Дебет 01, Кредит 08 — 43 224 000 руб. — введена в эксплуатацию линия для производства обуви на основании акта сдачи-приемки;
Дебет 68, Кредит 76 — 969 300 руб. — зачтен НДС налоговым агентом в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;
Дебет 68, Кредит 19 — 6 804 000 руб. — зачтен НДС, уплаченный на таможню, в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;
Дебет 51, Кредит 76 — 342 000 руб. — отражен возврат денежных средств из таможни по заявлению организации.