Перенайм

Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Правильная субаренда

Иногда в процессе ведения бизнеса ситуация складывается так, что помещения или земельные участки арендованные на продолжительный срок, простаивают без дела, требуя при этом постоянного внесения за них арендной платы. А бывает и так, что столько метров бизнес больше не нужно, но платить за них все равно приходится. В таких случаях, кроме расторжения ставшего невыгодном контракта, арендатор должен вспомнить, что он может не только владеть и пользоваться снятым помещением или земельным участком. Компании также вправе предоставить его в субаренду или передать свои арендные права и обязанности другой фирме (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Рассмотрим каждую из «спасительных» возможностей поподробнее.

Итак, субаренда (или поднаем) – это когда арендатор сдает имущество, уже находящееся у него в аренде, другой фирме – субарендатору (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В отличие от субаренды, перенаем подразумевает передачу первоначальным арендатором с согласия собственника помещения своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Т. е., место «старого» арендатора занимает «новый». Имущество, а также все условия договора остаются прежними. По сути, договор перенайма является договором уступки права требования (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 марта 2010 г. по делу № А32- 13018/2009). Статья поднайма и перенайма – совершенно разная. И для большей наглядности сравним эти сделки по нескольким показателям.

Окончательно и бесповоротно

Начнем с того, на какой срок может быть заключен поднайм и перенайм.

Субаренду разрешено оформить на любой срок, не превышавший время действия основного арендного соглашения. А вот с перенаймом – ситуация совершенно другая.

На основании долгосрочного договора, прежний арендатор с новым нанимателем подписали несколько краткосрочных соглашений перенайма нежилых помещений (каждый – сроком меньше года). А через некоторое время к последнему перестали поступать платежи. Когда арендодатель обратился в арбитраж то выяснилось, что новый и первоначальный арендаторы не разобрались, кто именно и когда вносит деньги. Ведь краткосрочные договоры перенайма не «перекрывали» весь период аренды. Поэтому по истечении срока действия очередного соглашения создавалась неопределенность относительно того, кто же является обязанным вносить платежи. Кроме того, поскольку арендодатель не имеет возможности влиять на отношения между прежним и новым арендаторами, до получения уведомления от прежнего арендатора, у него не будет информации об «актуальном» контрагенте, что противоречит принципам равенства и определенности в регулируемых гражданским законодательством отношениях.

Обратите внимание

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника, его проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Если же партнеры не позаботились об этом заранее, то им придется создавать отдельный документ в виде письма, протокола или допсоглашения. Не забывайте, без согласия арендоадателя и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными.

Соответственно, следует помнить, что перенаем предполагает постоянную и окончательную сделку, и первоначальная сторона не может выбыть из обязательства на некоторый период с последующим восстановлением. Такой вывод следует из статей 382, 384 и 391 ГК РФ, регулирующих отношения об уступке требования и переводе долга. По мнению ряда арбитров, данные нормы должны соблюдаться при перенайме, поскольку в результате этого происходит замена арендатора в обязательстве.

Сохраняйте форму!

Следует остановиться и на вопросе о формах соглашения перенайма и поднайма. В данном случае установка для обоих соглашений одинакова – если первоначальный договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации поскольку является его неотъемлемой частью (касательно перенайма – см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2015 г. № Ф07- 2953/15 по делу № А42-6486/2014). Единственное уточнение можно сделать в отношении субаренды. Поскольку данное соглашение может быть заключено на меньший срок, чем первоначальное обязательство, то регистрация будет необходима только в том случае, если договор субаренды заключен на срок более одного года.

И поднаем, и перенаем возможны только с согласия собственника (исключение, земельные участки государственной или муниципальной собственности при условии, что срок аренды составляет более пяти лет). Согласие проще и быстрее изначально включить в договор аренды. Формулировка может выглядеть, например, так: «Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Получение дополнительного согласия от Арендодателя на вышеуказанные действия не требуется».

Если же партнеры не позаботились о согласии заранее, то им придется создавать для этого отдельный документ в виде письма, протокола или дополнительного согшаления к основному контракту. Нарушая это правило и субаренда, и перенаем могут быть признаны недействительными из-за несоблюдения формы контрактов, об этом говориться в статье 168 Гражданского кодекса РФ Если же договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, т. е. заключен год и более, то и соглашение по нему также подлежит государственной регистрации.

За вознаграждение

Хотелось бы напомнить о правиле, согласно которому все договоры между организациями должны быть возмездными (это следует, например, из п. 2 ст. 423 и ст. 575 ГК РФ). Сдача имущества в субаренду, и передача арендных прав и обязанностей должны происходить за определенную плату.

Сначала разберемся с перенаймом. Некоторые арбитры считают, что данное соглашение само по себе возмездно, т. к. одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление. Как и в том случае, если при перенайме передается не только обязанность внесения арендной платы, но еще и необходимость погасить задолженность, есть такая образовалась у первоначального арендатора (Постановления ФАС Северо-Западно- го округа от 22 июня 2009 г. № А44- 3757/2008, Северо-Кавказского округа от 15 июля 2008 г., определение ВАС РФ от 15 октября 2009 г. № ВАС- 12735/09). Однако, на мой взгляд, подобная точка зрения не совсем корректная. Ведь за то, что «новый» арендатор грубо говоря, принял на себя «головную боль» в виде всех прав и обязанностей первоначального арендатора, последний должен заплатить, т. е. предоставить встречное представление.

Сколько именно нужно платить – должны определить сами партнеры в зависимости от того, какие именно обязанности и права переданы (не предстоит ли новому арендатору выплачивать санкции, погашать задолженность, приводить в нормальное со- стояние имущество и т. п.). В любом случае, плату за перенайм лучше предусмотреть. В противном случае при возникновении вопросов придется апеллировать к пункту 9 ИПП ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, в котором указано, что соглашение об уступке права, заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как безвозмездное только если в нем четко об этом написано. А отсутствие условия о цене передаваемого права еще не является основанием для признания его ничтожным.

Что касается субаренды, то здесь варианты следующие. Во-первых, в первоначальном договоре можно
предусмотреть, что при «пересдаче» имущества арендодатор выплачивает арендодателю определенную сумму (единовременно или ежемесячно, возможно – в процентном соотношении с субарендной платой). А во-вторых, возмездность договора субаренды проявляется в том, что субарендодатель (он же – изначальный арендатор) получает от субарендатора плату, которая в данном случае как раз является
встречным предоставлением.

В разделе Жилищное право на вопрос Чем отличается субаренда от поднаема?! заданный автором роскошничать лучший ответ это Я считаю, что данные понятия синонимичны, потому что пункт 2 статьи 615 ГК РФ говорит:
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) , предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Т. е. налицо перечисление субаренда, поднаем, перенаем. В этой же статье можно найти исключительные отличия перенаема от всего остального, а вот отличий между субарендой и поднаймом не прослеживается.
Относительно жилых помещений могу лишь предположить, что понятие поднаем используется чаще, чем субаренда, т. к. в жилищных правоотношениях встречается наем, наймодатель и, соответственно, поднаем. А термин субаренда сюда чисто по словесному звучанию не вяжется, хотя имеет полное смысловое право использоваться с поднаемом наравне.

Договор перенайма земельного участка

ДОГОВОР N ___ перенайма земельного участка

г. ________________

«___»________ ____ г.

________________________________, именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице (наименование или Ф.И.О.) _____________________, действующ___ на основании _________________________, (должность, Ф.И.О.) (Устава, положения, доверенности или паспорта) с одной стороны, и ________________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование или Ф.И.О.) Цессионарий, в лице _____________________________, действующ__ на основании (должность, Ф.И.О.) ___________________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор (Устава, положения, доверенности или паспорта) о нижеследующем: 1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от «___»________ ____ г. N _______ (далее — договор аренды), заключенному между Цедентом (арендатором) и _________________________ (далее — арендодателем). (наименование или Ф.И.О.)

2. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N __ к настоящему Договору).

3. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N __) и является его неотъемлемой частью.

4. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

5. Настоящий Договор заключен с согласия арендодателя (письмо арендодателя о разрешении перенайма земельного участка прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение ____________. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

6. Обязанности Цедента:

6.1. В течение _______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

6.2. В течение _______ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

6.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды земельного участка от «___»________ ____ г. N ________ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта земельного участка, план земельного участка с отметкой его границ; акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

6.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.

6.5. В срок ______ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

7. Обязанности Цессионария:

7.1. Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

7.2. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за ____ (______) месяца о предстоящем освобождении земельного участка в случае одностороннего отказа от настоящего Договора и в срок __________ с момента направления такого письма вернуть арендодателю земельный участок в порядке, предусмотренном договором аренды (указать соответствующие пункты).

7.3. По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды (указать соответствующие пункты).

8. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров и/или путем направления претензий. Сторона, получившая претензию, обязана направить уведомление о ее получении в течение _________ с момента получения. Ответ по существу должен быть направлен Стороной в течение __________ с момента получения претензии.

В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

9. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

10. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

11. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12. Адреса и платежные реквизиты Сторон:

Цедент: ___________________________________________________

Цессионарий: ______________________________________________

13. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:

13.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N _____ от «___»________ ____ г.

13.2. Договор аренды земельного участка от «__»_____ ___ г.

N _________.

13.3. Письмо арендодателя о согласии на перенаем земельного участка.

13.4. Копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду.

13.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13.6. Копия кадастрового паспорта земельного участка.

13.7. План земельного участка с отметкой его границ.

13.8. Акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Цедент: ___________________________________________________

Цессионарий: ______________________________________________

Передача прав и обязанностей по договору аренды. Что поможет уберечь сделку от оспаривания

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья.

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора. Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями (в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46−13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма. Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82−3588/2008−38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды (реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности (указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

По сделке происходит передача прав и обязанностей
Договор действителен	Договор является ничтожным
Некоторые суды руководствуются презумпцией возмездности коммерческих договоров (п. 3 ст. 423 ГК РФ, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.09 по делу № А41−27294/08). Другие считают, что при отсутствии прямого указания в договоре перевод прав и обязанностей является встречным исполнением нового арендатора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.10 по делу № А19−19739/09)	Заключение договора без условия об оплате влечет риск признания его ничтожным как сделки дарения (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судовВосточно-Сибирского округа от 29.10.07 по делу № А19−4490/07−58, Северо-Западного округа от 06.03.09 по делу № А21−6558/2007)
По сделке происходит передача только прав
Договор является ничтожным	Даже при наличии оплаты договор ничтожен
Это притворная сделка, совершенная с целью прикрыть сделку дарения права долгосрочной аренды, так как договор не предусматривает оплату и передачу обязанностей арендатора (п. 2 ст. 170 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40−151327/09−150−1025)	Передача только прав (без обязанностей) не допускается (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09)

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического (кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам (акты сверок, письма).

Оформление перенайма

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора. Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор (ст. 389, 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка — незаключенной (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40−22814/06−84−173, федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06−1320/2−22/05, Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996−04).

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11−11689/2008-К1−17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок (п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы (первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи. Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611, 612 ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя. Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону (п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55−12173/2008, Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32−13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника (арендодателя) (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку. Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора (п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма (постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40−151327/09−150−1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора (постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14−13452−2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества (имущественных прав) и не может признаваться крупной (постановления ФАС Центрального округа от 07.10.09 по делу № А09−15294/2008, Московского округа от 31.07.06 по делу № А40−45358/05−134−401). Согласно противоположной точке зрения, право аренды — это имущественное право, которое входит в состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, сделки по его отчуждению могут признаваться крупными (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.02.09 по делу № А59−3485/2006).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Вопрос 1. Можно ли оформить перенаем государственного (муниципального) имущества, минуя торги?

Нет, нельзя. Такой договор заключается только по результатам проведения конкурса или аукциона (ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.10 по делу № А45−25943/2009). Без проведения торгов такие сделки признаются недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.10.10 по делу № А33−294/2010).
Вопрос 2. Можно ли уступить право требования арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей?
Да, в рамках цессии можно уступить часть прав, если они могут быть отчуждены от объекта аренды. Полной замены стороны в договоре в такой ситуации не происходит. Арендодатель, уступив право на получение арендных платежей, остается арендодателем имущества и продолжает выполнять свои обязанности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.11 по делу № А40−75996/10−6-647).

Подходы судов к отсутствию в договоре перенайма условия о его возмездности.

СОВЕТ В ТЕМУ

Новому арендатору нужно проверить объект и право аренды на наличие обременений.

Лучше заранее убедиться в отсутствии запрета на совершение регистрационных действий, а также в том, что объект (право) аренды не является предметом залога и не сдан в субаренду. Это важно, так как залог и субаренда при перенайме сохраняются (п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 33 Закона от 29.05.92 № 2872−1 «О залоге», п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Если объект аренды заложен, перенаем возможен только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Елена Шильникова, руководитель юридического отдела ЗАО «Фитнес-Арена»

Журнал «Юрист компании» № 10, Октябрь 2011

Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.

Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.

Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.

Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.

Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.

Формы землепользования

Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

• актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

  Образец документа субаренды участка

• уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
• подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

• данные об общей площади;
• принадлежность к определённой категории земель;
• номер кадастрового учёта;
• точное местонахождение;
• цель аренды;
• описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

• не корректное составление документа;
• споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

• Для договора, сроком более одного года:

  • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
  • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
  • график внесения платежей по аренде;
  • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

    Правила субаренды

• Для договора менее одного года:

  • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
  • доп.соглашение;
  • протокол с разногласиями;
  • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Особенности субаренды муниципальной собственности

Получить в аренду площадь, находящуюся в собственности у муниципалитета можно двумя путями: при проведении торгов и без них. Проводя торги, муниципальное управление выставляет свои условия временной продажи прав собственности, и тот, кто имеет возможность выполнить эти условия в полном объёме, получает недвижимость в аренду.

Аренда муниципального имущества

Получение же права арендовать муниципальное имущество без проведения торгов, возможно при соблюдении одного из следующих пунктов:

• намерение повторной аренды данного объекта при условии надлежащего исполнения прошлого соглашения;
• наличие у арендатора лицензии на выполнение каких-либо работ, сроком не менее чем на один год и возможность предоставить соответствующую подтверждающую документацию;
• отсутствие других заявок на объект;
• право аренды переходит арендатору взамен на изымаемое имущество для нужд муниципалитета;
• предполагаемый арендатор – орган государственной власти, созданный по указу РФ;
• решение об отмене торгов принял Совет Депутатов.

Образец соглашения на участок муниципального имущества

Подача заявки возможна при наличии следующих документов:

• заявка;
• оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
• баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
• справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
• справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

Договор заключается в течение одного месяца после предоставления заявителем пакета документов, поэтому составить его нужно заранее, изучив предварительно все тонкости и нюансы. Так, обязательно нужно предусмотреть следующие пункты:

1. Информация обо всех участниках сделки: арендодатель, балансодержатель, арендатор. Где арендодатель – председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования, а балансодержатель – учреждение муниципального образования, на балансе которого находится объект.
2. Развёрнутая характеристика объекта с указанием точной площади, адреса и инфраструктуры.
3. Срок действия документа.
4. График внесения платежей по аренде, расчёт платы, условия её изменения и таблица коэффициентов, на основании которой производился расчёт. Таблица оформляется в виде приложения к основному договору.

   Права арендатора земельного надела

5. Развёрнутая информация о правах и обязанностях арендатора. Если в этом пункте не будут указаны конкретные права, то арендатор может делать на участке всё, согласно Гражданскому и Земельному кодексу РФ. Именно в этом пункте следует предусмотреть возможность арендатора сдавать участок в перенайм или субаренду.
6. При необходимости вносите свои условия в обязанности арендодателя, требуйте его присутствия в момент передачи имущества арендатору и указания конкретных сроков оповещения о любых изменениях в стоимости аренды.
7. Информация об обязанностях балансодержателя.
8. Информация об ответственности каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.
9. Информация о способах и сроках уведомления арендатора в случае изменений платежей по аренде.

Нюансы при оформлении имущества, принадлежащего муниципалитету

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

Образец арендного договора на ЗУ

Передача земельного участка в субаренду, если она возможна по условиям договора аренды, происходит в точности по этой же схеме.

Для более подробной проработки вопроса аренды и субаренды муниципальной собственности рекомендуется воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на данном вопросе.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия. Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

1. Договор оформлен более чем на год.
2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

• заявка;
• оригинал паспорта;
• оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
• документация, подтверждающая права на участок;
• подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;
• согласие на передачу прав (если есть);

  Пример заявления о согласии на переуступку

• согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
• документ о согласии супруга;
• в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
• доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
• нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

• данные реквизитов каждой из сторон;
• число, месяц и год составления;
• подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
• дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
• размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
• условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Важно! Все находящиеся на территории объекта постройки необходимо указывать при регистрации. А при наличии незаконных построек, их предварительно нужно узаконить и оформить должным образом. В противном случае регистратор вправе отказать в осуществлении сделки.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.