Последнее обновление: 29.01.2020

Рента – это передача имущества (например, квартиры) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, Продавец (получатель ренты) передает свою квартиру в собственность Покупателю (плательщику ренты), а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру, его еще называют Договором ренты с пожизненным содержанием.

При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже).

В самом договоре, кроме регулярного содержания, может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты) сразу при подписании договора.

Содержание прежнего собственника (получателя ренты) может выражаться как в денежном виде (регулярные платежи), так и в не денежном (обеспечение едой, одеждой, лекарствами, уходом за больным и т.п.), либо совмещением обоих вариантов.

Какую сделку могут признать недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением, в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь – пожизненный для прежнего владельца (отсюда и название договора).

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующей продажи квартиры плательщиком ренты.

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания (ренты) происходит по цене в разы ниже рыночной. Но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре – полным пансионом (содержанием) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением – это частный случай договора ренты, который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае – квартиры (Глава 33 ГК РФ).

Иждивение – это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца, на регулярные денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением, либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора Покупатель (плательщик ренты) получает квартиру в собственность только после смерти Продавца (получателя ренты)..

В Договоре ренты на квартиру обязательно должен быть указан срок проживания и «прописки» (регистрации) в ней ее прежнего владельца – получателя ренты. Его право пользования квартирой закреплено статьей ст. 34 ЖК РФ.

Не путай налог на владение квартирой и налог с ее продажи! Какой налог платят владельцы недвижимости – смотри по ссылке.

Рента и пожизненное содержание – это обременение

Рента (или пожизненное содержание) – это обременение права собственности на квартиру. Оно регистрируется в государственном реестре прав ЕГРП (ЕГРН) и, соответственно, отмечается как обременение в Выписке из ЕГРН. Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, сама квартира остается в залоге у Продавца (получателя ренты) на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти Продавца).

При этом, смерть Покупателя (плательщика ренты) не является причиной для прекращения действия договора. Приобретенная по договору ренты недвижимость включается в наследственную массу, и передается в собственность наследникам Покупателя вместе с обязательствами по договору. То есть плательщиками ренты становятся уже наследники.

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется нотариусом, а переход права собственности по нему подлежит государственной регистрации в УФРС, вместе с регистрацией залога (обременения) на квартиру.

Если Покупатель (плательщик ренты) не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания, только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В этом случае, обязательства по выплате ренты переходят к новому собственнику (Покупателю) квартиры (ст. 586 ГК РФ).

На практике чаще бывает, что квартиру, приобретенную по Договору пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты продает уже после смерти получателя ренты, сняв обременение со своего права собственности на квартиру.

Стороны в договоре ренты это рентополучатель (получатель ренты) и рентодатель (плательщик ренты). Рентополучатель отчуждает свое имущество, т. е. передает его в собственность, в результате чего собственником такого имущества становится рентодатель. Рентодатель в свою очередь, став собственником имущества, обязуется платить рентополучателю ренту. При этом может устанавливаться бессрочная рента – такая рента, которая платится ничем не ограниченное количество времени, а право на ее получение переходит по наследству. Может также устанавливаться пожизненная рента – срок ее выплаты ограничен сроком жизни рентополучателя.
Договор ренты в обязательном порядке удостоверяется нотариально. Если же договором предусматривается передача в собственность недвижимого имущества, то он должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах.
Передача недвижимого имущества (земельного участка, помещения, здания) под выплату ренты автоматически сопровождается установлением права залога. В реестре прав на недвижимое имущество в обязательном порядке делается запись, которая свидетельствует о праве залога. Любое лицо, получившее выписку из реестра, имеет возможность удостовериться в существовании такого залога. Право залога обеспечивает исполнение рентодателем своих обязанностей по уплате ренты. Если рентодатель перестанет исполнять эти обязанности, рентополучатель имеет право потребовать в суде реализации заложенного имущества и удовлетворения всех своих требований.
В том случае, если рентодатель передаст право собственности на имущество, обремененное рентой, другому лицу, обязанность по уплате ренты перейдет к новому лицу вместе с правом собственности на имущество.Отдельные виды ренты (пожизненная, постоянная или содержание с иждивением) имеют свои особенности, установленные законодательством.

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения — рентного дохода.

От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное .

См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 295; Французский гражданский кодекс 1804 года / Пер. И.С. Перетерского. М., 1941.

Алеаторный характер договора ренты обоснован во французской юридической литературе и законодательно закреплен ст. 1964 Французского гражданского кодекса . В то же время алеаторный характер договора постоянной ренты подвергается сомнению .

См., например: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 3: Договоры и обязательства. С. 340 — 341.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения).

Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты .

КонсультантПлюс: примечание.

Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными.

Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится , поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации.

Поэтому даже если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении .

В.П. Грибанов, анализируя соотношение договора купли-продажи строений и акта его государственной регистрации, еще в 1956 г. пришел к важному выводу о том, что договоры, подлежащие государственной регистрации и считающиеся заключенными с этого момента, нельзя отнести к числу консенсуальных в силу того, что эта традиционная классификация договоров оказывается в данном случае непригодной (см.: Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956. С. 13).

В связи с этим О.С. Иоффе, относивший государственную регистрацию сделки к ее форме, считал, что договор дарения жилого строения, подлежащий государственной регистрации, как и договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, являются консенсуальными договорами (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 293, 397).

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей (ренты, рентного дохода) взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

· предыдущая страница

· в конец

Финансовые ренты

6.1 Наращенная сумма и современная стоимость обычной ренты

Методом прямого счета можно найти наращенную сумму и современную стоимость любого потока платежей, в том числе и постоянной ренты. Однако удобнее, особенно в аналитических целях, воспользоваться более компактными формулами. Поскольку обобщающие характеристики постоянных рент играют существенную роль в анализе финансовых операций, получим эти формулы для всех видов постоянных рент, хотя для понимания существа дела, вероятно, достаточно разобраться с расчетом соответствующих характеристик лишь для некоторых из них. В этом и следующем параграфах анализируются ренты постнумерандо.

Годовая рента. Начнем с наиболее простого случая — годовой ренты постнумерандо. Пусть в течение n лет в банк в конце каждого года вносится по R рублей. На взносы начисляются сложные проценты по ставке i % годовых. Таким образом, имеется рента, член которой равен R , а срок — n. Все члены ренты, кроме последнего, приносят проценты — на первый член проценты начисляются n — 1 год, на второй n — 2 и т.д. На последний взнос проценты не начисляются (напомним, что рента постнумерандо). Наращенная к концу срока каждого взноса сумма составит:

Перепишем этот ряд в обратном порядке. Нетрудно убедиться в том, что он представляет собой геометрическую прогрессию со знаменателем и первым членом R. Число членов прогрессии равно n. Искомая величина очевидно равна сумме членов этой прогрессии.

Откуда

(6.1)

Обозначим множитель, на который умножается R, через , нижний индекс n;i указывает на продолжительность ренты и величину процентной ставки. В дальнейшем этот множитель будем называть коэффициентом наращения ренты. Он показывает, во сколько раз наращенная сумма ренты больше первого члена ренты.

· Пример 6.1

Таким образом,

S

Как видим, коэффициент наращения ренты зависит только от срока (числа членов ренты) и процентной ставки. С увеличением значения каждого из этих параметров его величина растет. При i = 0 имеем S = Rn. Значения коэффициента легко табулировать.

Полезно проследить взаимосвязь коэффициентов наращения, относящихся к последовательным интервалам времени. Для случая, когда общий срок определяется как n = n1 + n2 получим

(6.3)

Годовая рента с начислением процентов m раз в году. Пусть как и выше, анализируется годовая рента постнумерандо. Однако проценты теперь начисляются m раз в году. Число члена ренты равно nm. Члены ренты с начисленными к концу срока процентами образуют ряд (перепишем его в обратном порядке):

где j — номинальная ставка процентов.

Нетрудно убедиться, что и в этом случае мы имеем дело с возрастающей геометрической прогрессией. Первый член прогрессии равен R, знаменатель — (1 + j/m)m. Сумма членов этой прогрессии составляет

(6.4)

· Пример 6.2

P — срочная рента с годовой капитализацией. Пусть рента выплачивается p раз в году равными суммами, процент начисляется раз в конце года. Если годовая сумма платежей равна R, то каждый раз выплачивается R/p. Общее число членов ренты равно np. Последовательность членов ренты с начисленными процентами представляет собой геометрическую прогрессию. Первый член ее равен R/p , знаменатель — . Сумма членов этой прогрессии

(6.5)

· Пример 6.3

P — срочная рента с капитализацией m раз в году (p = m). На практике наиболее часто встречаются случаи, когда число выплат в году равно числу начислений процентов: p = m. Для получения воспользуемся формулой, в которой i заменено на j/m , а вместо числа лет берется число периодов выплат ренты np, член ренты равен R/p. Поскольку p = m, то в итоге получим

(6.6)

Полученные выше формулы и могут применяться и для определения наращенной суммы p — срочной ренты. В этом случае переменная n означает число периодов, в свою очередь i является ставкой за период. Например, пусть рента постнумерандо выплачивается по полугодиям. Тогда в формуле под n следует понимать число полугодий, а под i — сложную ставку за полугодие.

· Пример 6.4

Рента p — срочная (р т). Определим теперь наращенную сумму для наиболее общего случая — p — срочная рента с начислением процентов m раз в году. Общее количество членов ренты равно np, величина члена ренты R/p. Члены ренты с начисленными процентами образуют ряд, соответствующий геометрической прогрессии с первым членом R/p и знаменателем Сумма членов такой прогрессии составит

. (6.7)

· Пример 6.5

Непрерывное начисление процентов. Обсуждение методов определения наращенных сумм дискретных рент будет неполным, если не охватить ренты с непрерывным начислением процентов. Перепишем в обратном порядке ряд платежей с начисленными непрерывными процентами. Пусть это будут ежегодные платежи постнумерандо. Получим: . Сумма членов прогрессии равна

где е — основание натуральных логарифмов.

Аналогично для p-срочной ренты находим

(6.9)

Сравнение результатов наращения годовых и p-срочных рент постнумерандо с разными условиями выплат и наращения процентов. Как видно из приведенных выше примеров, частота платежей и наращения процентов заметно влияют па размер наращенной суммы. Для практика, очевидно, представляет определенный интерес соотношения этих сумм.

Обозначим сравниваемые суммы как S(p;m): так, S(1;1) означает наращенную сумму годовой ренты с ежегодным начислением процентов, S(1;m) — аналогичную характеристику для ренты с начислением процентов m раз в году, наконец, — наращенную сумму p-срочной ренты с непрерывным начислением процентов.

Для одних и тех же сумм годовых выплат, продолжительности рент и размеров процентных ставок получим следующие соотношения:

Приведенные неравенства могут быть использованы при выборе условий контрактов, так как позволяют заранее (до расчета) получить представление о результатах, связанных с конкретными условиями. Например, можно заранее сказать, что рента с условиями: р = 2 и m = 4 дает меньшую наращенную сумму, чем с р = 4иm = 2 при равенстве всех прочих условий.

В качестве иллюстрации приведем значения S(p;m) для ренты с параметрами n = 10, R = 10, i = j = = 6%:

	m=1	m=2	m=4	m=12	m=
p = 1 p = 4	131,81 134,74	132,37 135,35	132,65 135,67	132,85 135,88	132,95 135,99

Современная стоимость постоянной ренты постнумерандо

Годовая рента. Напомним, что под современной стоимостью потока платежей понимают сумму дисконтированных членов этого потока на некоторый предшествующий момент времени. Вместо термина «современная стоимость» (современная величина) потока платежей в зависимости от контекста употребляют термины капитализированная стоимость или приведенная величина. Как было показано выше, современная стоимость пото­ка платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает поток. В связи с этим данный показатель находит широкое применение в разнообразных финансовых расчетах (планирование погашения долгосрочных займов, реструктурирование долга, оценка и сравнение эффективности производственных инвестиций и т.д.). Здесь объектом анализа является постоянная финансовая рента постнумерандо.

Методы расчета современных стоимостей финансовых рент обсудим в том же порядке, что и методы наращения рент и почти столь же детально. Начнем с самого простого случая — годовой ренты постнумерандо, член которой равен , срок ренты — , ежегодное дисконтирование. Рента немедленная. В этих условиях дисконтированная величина первого платежа равна второго — , последнего — . Как видим, эти величины образуют ряд, соответствующий геометрической прогрессии с первым членом и знаменателем v. Обозначим сумму членов этой прогрессии через A:

(6.10)

Назовем множитель, на который умножается R, коэффициентом приведения ренты, он обозначен как . Этот коэффициент характеризует современную стоимость ренты с членом, равным 1. Значения табулированы.

Поскольку рассматриваемый параметр часто применяется в финансовых расчетах, полезно обратить внимание на некоторые его свойства. Очевидно, что чем выше значение i, тем меньше величина коэффициента. Нетрудно показать, что при i = 0

При увеличении срока ренты величина an;i стремится к некоторому пределу. При n = предельное значение коэффициента составит

· Пример 6.6

Воспользуемся формулой для определения взаимосвязи коэффициентов приведения ограниченной и вечной рент: