Зарегистрировать собственность или другие права (аренду, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и т.д.) на землю можно через местный центр предоставления административных услуг (ЦНАП), который принимает документы для госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество, или у нотариуса. Именно после регистрации в госреестре прав на недвижимое имущество возникает, изменяется или прекращается соответствующее право.

Для справки. Правила регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельный участок, определены, в частности Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 № 1127, вступившим в силу с 01.01.2016 г.

Если вспомнить, то до 2013 года право собственности на землю подтверждалось государственным актом о праве собственности на земельный участок, который можно было получить в местном органе Госкомзема.

Сегодня же, после включения данных о земельном участке в государственный земельный кадастр и получения в местном управлении Госгеокадастра выписки из ГЗК, необходимо обратиться в местный ЦНАП или к нотариусу для регистрации вашего права на земельный участок. В ЦНАП можно зарегистрировать право собственности, аренды, сервитут, суперфиций, эмфитевзис, обременения на недвижимое имущество и тому подобное. Самым распространенным случаем обычно является именно регистрация права собственности на земельный участок, пошаговый порядок с образцами документов которой мы и рассмотрим ниже.

Пошаговый порядок регистрации права на земельный участок

1. Сначала необходимо определиться с удобным для Вас центром предоставления административных услуг (ЦНАП) или нотариусом, к которым можно обратиться по вопросу регистрации прав. Адреса местных ЦНАПов, которым следует подавать документы для регистрации права собственности на земельный участок можно найти, в частности в интернете. В ЦНАПе вы оплачиваете только административный сбор, однако там могут быть очереди. У нотариуса наоборот — дороже (админсбор + услуги нотариуса), но все удобно и без очередей.

2. Далее необходимо подготовить пакет документов для подачи в местный ЦНАП или нотариусу, который будет включать:

• извлечение (вытяг) из Государственного земельного кадастра (ГЗК);
• копию и оригинал паспорта заявителя;
• копию и оригинал идентификационного номера;
• подтверждение оплаты административного сбора (0,1 размера минимальной заработной платы, по состоянию на 2020 г. — это 210 грн.);
• документ-основание возникновения права на участок (договор купли-продажи (дарения, мены и т.д.), решение суда, свидетельство на наследство и т.д.);
• доверенность, если документы подаются представителем (нотариально заверенная, если от физического лица);
• оригинал и копию паспорта, идентификационного номера представителя, если документы подаются представителем.

Заявление о регистрации права печатается госрегистратором или нотариусом и подписывается заявителем на месте.

Важно также то, что выписку из Государственного земельного кадастра (ГЗК) не нужно подавать в случае, когда документы, которые являются основанием возникновения, перехода или прекращения права собственности или иных прав, содержат в себе информацию о кадастровом номере.

С некоторыми случаями присвоения кадастрового номера земельному участку можно ознакомиться в разделе техническая документация по установлению границ земельного участка.

3. Общий срок рассмотрения представленных государственному регистратору документов составляет 5 рабочих дней (не календарных!). По истечении указанного срока, по желанию, можно будет получить от государственного регистратора распечатку из реестра на бланке формата А4, но без подписи и печати госрегистратора. Новый порядок предусматривает, что решение госрегистратора размещается на сайте Минюста и имеет такую же юридическую силу, как и бумажное подтверждение регистрации права.

Следует также отметить, что Закон предоставляет возможность сократить пятидневный срок до 2 дней, 24х и 2х часов, однако сбор за регистрацию права в таких случаях будет значительно больше.

После регистрации своего права в Государственном реестре вещных прав, вы станете полноправным владельцем земельного участка и в дальнейшем сможете распорядиться им по собственному усмотрению (в том числе, продать, подарить, обменять и т.д.).

Напомним, что до 2016 года, по результатам регистрации права можно было получить один из следующих документов:

• выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений;
• свидетельство из Государственного реестра прав (только для вновь сформированных земельных участков, которые выделялись на основании решения местного совета/распоряжения госадминистрации/приказа областного управления Госземагентства или заявления владельца, в случае изменения целевого назначения или раздела земельного участка).

Сейчас такие документы больше не выдаются. Вместо таких документов можно получить выписку и информационную справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, в том числе и самостоятельно через Кабинет электронных сервисов Минюста.

Предложения по регистрации права на земельный участок от нашей компании

Наша компания имеет большой опыт, технические возможности и соответствующих специалистов для регистрации прав на земельный участок в Государственном реестре прав.

Что бы заказать услугу по регистрации права на земельный участок у нас, позвоните по номеру 044 3388830.

Стоимость регистрации права на земельный участок: от 1000 грн.
Нажмите для перехода к контактной информации

Срок выполнения работы: от 1 дня
Нажмите для перехода к контактной информации

Смотрите также: проект отвода земельного участка, разрешение на снятие грунта, изменение целевого назначения земельного участка

Земельный кодекс РФ ограничил право постоянного (бессрочного) пользования на землю и обязал отдельные категории землепользователей переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии), — до января 2015 г. За нарушение указанных сроков с января 2013 г. землепользователи будут привлекаться к административной ответственности.

Данное правило установлено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). Исключение из него составляют государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры наследия президентов РФ, прекративших свои полномочия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Пункт 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ и п. 2.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сохранили за ними право постоянного (бессрочного) пользования.

Правила п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в части сроков переоформления не распространяются на юридических лиц, указанных в п. 2.1 данной статьи, в частности на садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, гаражные потребительские кооперативы. Эти организации не ограничены сроком переоформления своего права постоянного (бессрочного) пользования.

Несмотря на то что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ разрешает землепользователям переоформить земельный участок в собственность, в Земельном кодексе РФ имеются положения, препятствующие этому. Остановимся на них.

Ограничение по передаче земли в собственность

Отказ в переоформлении земельного участка в собственность грозит в случаях, указанных в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, запрета на приватизацию земельных участков, установленные федеральным законом.

Изъятие земельных участков (в том числе путем выкупа) для государственных и муниципальных нужд проводится в исключительных случаях: в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. Изъятие земельного участка путем выкупа осуществляется в порядке ст. 279 ГК РФ и ст. 55 Земельного кодекса РФ.

Справка

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ не приватизируются земельные участки, на которых размещены следующие объекты:

• объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы РФ;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных в ст. 49 и 70.1 Земельного кодекса РФ, и в соответствии с Положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561. Резервирование осуществляется путем выкупа земельного участка у землепользователя.

Буква закона
Часть 3 ст. 129 ГК РФ

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Запрет на приватизацию установлен для следующих видов земельных участков:

• земельных участков, расположенных в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ (то есть полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования), а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ);
• земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, автомобильными дорогами и другими объектами (п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ);
• земельных участков в границах особо охраняемых территорий, например земли государственных заповедников, национальных парков (п. 6 ст. 95 Земельного кодекса РФ);
• земель, в границах территорий которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной (п. 5 ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»);
• земель, входящих в состав лесного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов, в состав земель транспорта и предназначенных для обеспечения деятельности в морских, речных портах, аэропортах или отведенных для их развития, а также зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению (п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Учитывая имеющиеся законодательные ограничения в приобретении земли в собственность, прежде чем принять решение о переоформлении права бессрочного пользования на право собственности, необходимо проверить, подпадает ли интересуемый земельный участок под случаи, указанные в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Впоследствии это позволит избежать судебных разбирательств по оспариванию отказа государственного или муниципального органа в приватизации земельного участка.

С изъятием и резервированием земельных участков все достаточно просто. Для этого государственный орган или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится земля) выносит соответствующее постановление, и землепользователю будет предоставлен равноценный земельный участок либо возмещена его стоимость.

Сложности появляются при определении категории земельного участка, приватизация которых запрещена.

В принципе определить категорию земли можно по кадастровой выписке о земельном участке, выданной территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Суды учитывают такие выписки при оспаривании отказов в передаче участка в собственность (постановления ФАС Поволжского округа от 14.05.2009 по делу № А57-1196/208, Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 № А74-1966/08-Ф02-333/09, Московского округа от 01.07.2009 № КГ-А40/5579-09, Уральского округа от 05.06.2008 № Ф09-4003/08-С6).

Другим документом, содержащим сведения о категории земельного участка, является генеральный план города или округа, в котором отображаются границы населенных пунктов, схемы территориального планирования и расположение участка землепользователя (О пределение ВАС РФ от 30.07.2009 № ВАС-9018/09, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу № А11-1903/2009 и по делу № А11-1902/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ), Центрального округа от 21.01.2010 по делу № А14-2851/2009/68/22).

По отношению к кадастровой выписке генеральный план обладает преимуществом. Если в кадастровой выписке и генеральном плане указаны разные сведения о земельном участке, суды отдадут предпочтение генеральному плану (постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 по делу № А56-12068/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ)).

На приватизацию земельного участка может повлиять статус объекта недвижимости, который на нем находится. Так, если недвижимостью является здание автовокзала, то получить земельный участок в собственность не удастся. В этом случае земельный участок, на котором расположен автовокзал, будет относиться к землям транспорта и в силу подп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ будет ограничен в обороте. Ограниченные в обороте земельные участки не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). ФАС Северо-Кавказского округа полагает, что в данном случае отказ госоргана в предоставлении такого участка в собственность будет являться обоснованным (постановление от 14.08.2009 по делу № А32-25387/2008).

Вместе с тем в отдельных случаях наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности землепользователя, напротив, может поспособствовать приватизации участка.

На земле есть недвижимость

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая содержит правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.

Организации, являющиеся собственниками зданий (строений, сооружений), имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков, которое реализуется в порядке, установленном Законом № 137-ФЗ и Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Судебная практика сложилась в пользу землепользователей (Определение ВАС РФ от 25.12.2009 № ВАС-14442/09, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31), Московского округа от 28.01.2009 № КГ-А40/12001-08, Северо-Западного округа от 16.10.2008 по делу № А56-41938/2007).

Землепользователь вправе приватизировать весь земельный участок, предоставленный ему в бессрочное пользование, а не только ту его часть, на которой находится здание и которая необходима для обслуживания этого здания (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2009 по делу № А25-471/2009).

Если землепользователь является единственным собственником здания, он будет являться и единственным владельцем всего земельного участка. Но не исключено, что у здания может быть несколько собственников.

В этом случае земельный участок переоформляется в общую долевую собственность с учетом долей каждого собственника в праве собственности на здание, если иное не установлено Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Предоставление земельного участка только одному из собственников считается незаконным, поскольку нарушает права других собственников. Подтверждение этой позиции можно найти в постановлениях ФАС Московского округа от 09.07.2008 № КГ-А41/5879-08 и Северо-Кавказского округа от 08.02.2008 № Ф08-70/08.

Земельный участок не передается в собственность, если в здании хотя бы одно из помещений находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такой участок может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2007 по делу № А56-52259/2006, Московского округа от 22.11.2006, 24.11.2006 № КГ-А41/11385-06).

Земля без недвижимости

Возникает вопрос: что делать организациям, у которых земельный участок находится в бессрочном пользовании и на нем отсутствует недвижимое имущество?

Напомним, что в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сказано, что организация вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на право собственности в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая регулирует порядок приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены здания (строения, сооружения).

Такая формулировка п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ вызвала много споров. С одной стороны, содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что переоформить в собственность земельный участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно только при наличии на нем здания (строения, сооружения). До 2005 г. именно такую позицию занимали арбитражные суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2004 № А26-7059/03-24 и Поволжского округа от 02.11.2004 № А55-715/04-15).

Однако в марте 2005 г. Пленум ВАС РФ разъяснил (правда, эти разъяснения были адресованы арбитражным судам) особенности применения нового земельного законодательства, в том числе п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановление от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Высшие арбитры полагают, что согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе до 1 января 2006 г. (в настоящее время срок переоформления продлен до 2012 г.) по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Позже в ноябре 2006 г. Президиум ВАС РФ еще раз подтвердил указанную позицию. В постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 высшие арбитры отметили, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и ст. 36 Земельного кодекса РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрены специальные условия приобретения земли в собственность, в частности наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования. Статья 36 Земельного кодекса РФ устанавливает иные условия приобретения земли в частную собственность: наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Поэтому отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего землепользователю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

У здания новый собственник

Организация, приобретая здание, расположенное на земельном участке, который находится у собственника в бессрочном пользовании, одновременно приобретает исключительное право на приватизацию всего или части этого участка в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. При этом размер земельного участка зависит от способа приобретения здания.

Если собственник здания меняется в связи с его реорганизацией, право бессрочного пользования переходит на весь земельный участок в порядке правопреемства. Поскольку сохранить это право новый собственник, созданный в порядке реорганизации, не может (если он не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), он обязан переоформить его на право собственности или аренды в срок, указанный в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2009 № Ф04-3332/2009(8153-А45-37) и Уральского округа от 11.02.2010 № Ф09-1639/09-С6).

При переходе права собственности на здание иным способом (например, в случае купли-продажи) новый собственник приобретает право на использование не всего земельного участка, а только части, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Так указано в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

В силу указанных норм новый собственник здания вправе требовать оформления права собственности на ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, то есть в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Право требования возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, при этом письменный отказ продавца от права бессрочного пользования на эту часть земельного участка не требуется. Такую же позицию занимают арбитражные суды (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.01.2005 № 11, постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу № А06-2003/07 и Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31)).

Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Административная ответственность

В заключение напомним, что с 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях РФ будет дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или прав собственности.

Землепользователи (юридические лица и индивидуальные предприниматели) будут наказываться штрафами в размере от 20 000 до 100 000 руб.

Свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о государственной регистрации, государственный акт на землю — это правоудостоверяющие документы, подтверждающие наличие права на недвижимое имущество.

Начиная с 90-х годов XX века правоудостоверяющие документы печатались на различных бланках, различающихся по форме и цвету. Многие собственники земельных участков имеют документы, в которых написано, что они временные, при этом срок для их обмена не указан.

«Так что же делать, надо ли менять старое свидетельство на землю на новое?» — спрашивают такие садоводы.
Нет, менять свидетельство не надо по двум причинам.
Первая причина — государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, все свидетельства, государственные акты имеют одинаковую ценность, и менять их не надо даже в том случае, если на документе написано, что он временный.
Вторая причина заключается в том, что с 15 июля 2016 г. была прекращена выдача и замена свидетельств о государственной регистрации прав. С этого момента регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется только выпиской из ЕГРН.
Свидетельства, которые были выданы до 15 июля 2016 г., действовать не перестали, и менять их на выписки не нужно.
Сам факт отмены свидетельств не говорит об отмене выдачи документа, который удостоверяет регистрацию права собственности. Но если до вступления в силу изменений в законодательство заявитель мог выбрать — при регистрации права собственности получить свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН, то после указанной даты остается только одна форма документа, которая удостоверяет регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимость.
Главное, на что надо обратить внимание в своем документе на землю:
— вид права (в свидетельстве должно быть указано — собственность);
— правообладатель — человек, которому участок принадлежит (это должны быть ваши Ф.И.О.);
— наименование имущества, его адрес, площадь и кадастровый номер.
Если с этими данными все в порядке, то переживать не надо.
Напоминаем, что земельный участок, учет которого был произведен до введения в действие Федерального закона «О кадастровой деятельности» или права владения (собственности, пользования, право застройки, аренды) на который возникли и были зарегистрированы до 1 марта 2008 г., но кадастровый учет при этом осуществлен не был, считается ранее учтенным.
Не забудьте: если земельный участок считается ранее учтенным, а правообладатель его не указан, то такой участок может быть снят с кадастрового учета.
Информацию о статусе земельного участка и его правообладателе можно узнать из выписки из ЕГРН. Является ли земельный участок ранее учтенным или учтенным в соответствии с действующим законодательством, можно узнать из Публичной кадастровой карты на официальном сайте Росреестра.

Вопрос оформления права собственности на земельные участки не утрачивает своей актуальности. Особо интересен он в ракурсе обмена земельных сертификатов на акты на право собственности на землю. Процесс получения документов, удостоверяющих право собственности граждан на землю, в целом был завершен в 2008 году, однако несколько процентов паев до сих пор ищут своих владельцев.

Как считают в Госземагентстве, среди главных причин, не позволяющих завершить обмен сертификатов на акты, — смерть владельцев и ненаследуемое право на их паи, отсутствие средств для оплаты землеустроительных работ, нежелание становиться собственниками земли через последующую потерю государственных субсидий, а также пребывание граждан на заработках в других странах.

Кроме того, существует проблема и с осведомленностью в процедуре обмена земельных сертификатов. Но без окончательной замены сертификатов на госакты процесс приватизации земель в Украине, который является первым этапом земельной реформы, не может считаться завершенным. В связи с этим Госземагентство планирует до конца этого года окончательно завершить обмен земельных сертификатов на государственные акты всем желающим гражданам.

Закон Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев)» от 5 июня 2003 года (с изменениями от 17.11.2009 года) определил категорию лиц, имеющих право на земельную часть (пай). Так, согласно ст. 1 Закона право на земельную часть (пай) имеют следующие категории лиц:

— бывшие члены коллективных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, в том числе созданных на базе совхозов и иных государственных сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, которые получили сертификаты на право на земельную часть (пай) в установленном законодательством порядке;

— граждане — наследники права на земельную часть (пай), удостоверенного сертификатом;

— граждане и юридические лица Украины, которые в соответствии с законодательством Украины приобрели право на земельную часть (пай);

— граждане Украины, эвакуированные из зоны отчуждения, выселенные из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения, а также граждане Украины, которые самостоятельно переселились из территорий, которые были радиоактивно загрязнены, и которые на момент эвакуации, отселения или самостоятельного переселения были членами коллективных или иных сельскохозяйственных предприятий, а также пенсионеры из их числа, которые живут в сельской местности.

Согласно статье 2 Закона, основным документом, который удостоверяет право на земельную часть (пай), является сертификат на право на земельную часть (пай), выданный районной (городской) государственной администрацией.

Земельный сертификат — это в первую очередь документ, который удостоверяет право его владельца на земельную часть и определяет её условный размер и стоимость.

Обратите внимание, земельный сертификат — это в первую очередь документ, который удостоверяет право его владельца на земельную часть и определяет её условный размер и стоимость. Сертификаты выдает государственный орган. Получив такой документ, гражданин еще не знает, где конкретно размещена его часть земли, и не может самостоятельно её обрабатывать. Но свое право на земельную часть гражданин может передать по наследству, продать кому-нибудь или обменять. Кроме того, гражданин имеет право выделить свою земельную часть из состава земель и хозяйствовать на этой земле самостоятельно. Закон требует, чтоб земельный сертификат был выдан собственнику лично. Не стоит передавать сертификат на хранение другим лицам.

Право на земельную часть (пай) не зависит ни от стажа работы, ни от производственных показателей, ни от личных заслуг, ни от места проживания и так далее. Даже если после получения сертификата человек уволился с предприятия или переехал куда-нибудь, он не теряет право на земельную часть. Это право гарантировано законодательством Украины (для лиц, определенных выше), и никто не может быть лишен этого права иначе, как по решению суда.

Собственник земельного сертификата имеет право на часть земли хозяйства. Но, получить землю в пользование можно только после выделения части в натуре на местности и получения государственного акта на право собственности на земля. Осуществляется такая процедура таким образом.

Согласно статье 3 Закона, собственники сертификатов, которые изъявили желание получить принадлежащую им земельную часть (пай) в натуре (на местности), должны подать в соответствующий сельской, поселковый, городской совет или в районную государственную администрацию заявление о выделении им земельной части (пая) в натуре (на местности). К такому заявлению собственники добавляют и свой сертификат на право собственности на земельную часть (пай). На основании такого заявления сельский, поселковый, местный совет или районная государственная администрация принимает решение.

Сельские, поселковые, городские советы принимают решение относительно выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев) в пределах населенных пунктов, а районные государственные администрации — за пределами населенных пунктов.

Далее сельской, поселковый, городской совет или районная государственная администрация:

1. уточняют списки лиц, которые имеют право на земельную часть (пай);

2. уточняют расположение, границы и площади сельскохозяйственных угодий, которые подлежат разделу между собственниками земельных частей (паев);

3. заключают с землеустроительными организациями договора на исполнения работ по землеустройству относительно выделения земельных частей (паев) в натуре (на местности) и изготовление технической документации, которая необходима для составления документов, которые удостоверяют право собственности на земельный участок, если такие работы исполняются за счет местного бюджета;

Местный совет или райгосадминистрация заключают с землеустроительными организациями договора на исполнения работ по землеустройству относительно выделения паев, или же способствуют заключению таких договоров.

4. способствуют в заключении договоров на исполнение землеустроительными организациями работ по землеустройству относительно выделения земельных частей (паев) в натуре (на местности) и изготовление технической документации, которая необходима для составления документов, которые удостоверяют право на земельный участок, если такие работы исполняются за счет лиц, которые имеют право на земельную часть (пай), или за счет денежных средств предприятий, учреждений и организаций, которые арендуют земельные части (паи), проектов технической помощи и т.д.;

5. передают землеустроительным организациям уточненные списки лиц, которые имеют право на земельную часть (пай).

После осуществления таких действий, в работу вступают землеустроительные организации (должны иметь лицензию на проведение землеустроительных работ), которые:

1. проводят рекогносцировку местности — уточняют на местности земельные массивы, которые подлежат паеванию, и определяют места установления межевых знаков;

2. проводят геодезические работы — устанавливают межевые знаки на местности. Границы земельных массивов и межевые знаки определяются в государственной системе координат;

3. проводят кадастровое картографирование — выполняют кадастровую съемку земельных массивов, которые приватизируются.

4. разрабатывают проект организации территории земельных частей (паев) — на основании выполненной кадастровой съемки разрабатывают проект организации территории земельных частей на территории соответствующего совета. Проект разрабатывается с учетом плодородия грунтов, рельефа, дорожной сети и т.д. На проекте организации территории обозначаются границы запроектированных земельных участков, их кадастровые номера, площади в физических гектарах, лесозащитные полосы, защитные гидротехнические сооружения и т.д.

Анна Самойленко

Проект землеустройства относительно организации территории земельных частей (паев) рассматривается и согласовывается определенным сельским, поселковым, городским советом или районной государственной организацией и утверждается на собраниях большинством собственников земельных частей (паев).
Проект землеустройства относительно организации территории земельных частей (паев) — это документ, которым проектируются земельные участки, которые должны быть выделены в натуре (на местности) собственникам земельных частей (паев). Такой проект землеустройства относительно организации территории земельных частей (паев) хранится в соответствующем сельском, поселковом, городском совете по месту проживания большинства собственников земельных частей (паев) и в районном отделе земельных ресурсов.

5. Последний этап — отвод земельных участков в натуре и выдача государственных актом на право собственности. После утверждения разработанного проекта землеустройства собранием собственников земельных участков, землеустроительная организация изготавливает государственные акты, которые после регистрации передаются в соответствующий совет для вручения гражданам.
Собственнику одной или более земельной части (пая) в пределах земель, которые пребывают в пользовании одного сельскохозяйственного предприятия, выдается один акт на право собственности на земельный участок, отмечают юристы правовой палаты.

Собственникам земельных частей (паев), которым земельные участки выделены в натуре (на местности) единым массивом, выдается государственный акт на право собственности на земельный участок, который удостоверяет их право совместной частичной собственности или совместной общей собственности.

После выдачи гражданину государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную часть (пай) возвращается в районную государственную администрацию.

Адвокат Национальной правовой палаты Анна Самойленко.

Изменения в законодательстве коснулись не только регистрации права собственности на недвижимость, отличную от земли. Аналогичная процедура необходима и для вступления в силу права собственности на землю. Ее алгоритм несколько отличается от алгоритма регистрации недвижимости. В чем же отличия?

Регистрация (внесение в Государственный реестр) права собственности делает владельца недвижимости полно­правным владельцем. Она обязательна для всех видов недвижимости.

Процедура регистрации права собственности на землю отличается от процедуры регистрации права собственности на прочую недвижимость.

В чем отличия?

Земельный участок, прежде чем стать объектом гражданского оборота, должен быть сформирован.

Формирование земельного участка как объекта гражданских прав – это новое правовое понятие. По своей сути оно аналогично вводу законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Пока объект строится, все правоотношения регулируются строительным законодательством. С момента ввода его в эксплуатацию он становится объектом недвижимости. Точно так же и формирование земельного участка включает процедуры, посредством прохождения который физи­ческий объект становится объектом юридическим.

Читайте статью:

Формирование участка

Формирование земельного участка как объекта гражданского права состоит в определении его площади, границ и внесении сведений о нем в Государственный земельный кадастр.

Участки формируются в таких случаях:

• при отводе земельных участков из земель ­государственной и коммунальной в частную собственность. В этом случае земельный учас­ток впервые возникает как правовой объект и включается в оборот;

• при разделе или объ­единении существующих земельных участков.

Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

В свою очередь государственный кадастровый номер присваивается земельному участку при внесений сведений о нем в Государственный земельный кадастр (ГЗК).

Государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на земельные участки осуществляется после регистрации земельного участка в ГЗК.

Таким образом, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, необходимо подтвердить его регистрацию в ГЗК.

До и после 01.01.2013 г.

Правовые основы создания и ведения ГЗК содержатся в Законе о ГЗК, который вступил в силу с 01.01.2013 года. Значит ли это, что всем земельным участкам нужно пройти процедуру их регистрации в ГЗК, а только после этого можно регистрировать права на них?

Сразу успокоим правоприобретателей земельных участков: никакой новой регистрации в ГЗК проходить не нужно. Данные Государственного реестра земель, который ведется в Украине в электронном виде с 2003 г., и в котором содержатся кадастровые номера земельных участков, авто­матически переносятся в ГЗК. Конечно, если конкретному земельному участку номер был присвоен.

До и после 01.05.2009 г.

При регистрации земельных участков необходимо учитывать следующее.

До 01.05.2009 г. право собственности на земельный участок удостоверялось государственным актом. Форма указанного акта и его название с начала девяностых годов и до сегодняшнего дня неоднократно менялись.

Но если собственник земли имеет государственный акт, которым удостоверяется его право собственности на участок, независимо от того, какова форма этого акта и в каком году он выдан, акт остается действительным правоустанавливающим документом. Обязательной замене акты не подлежат. Дополнительной регистрации в ГЗК и Госреестре прав также не требуется.

Читайте статью:

Начиная с 02.05.2009 г., в связи с принятием Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также раздела и объединения земельных участков», право собственности на земельный участок может также подтверждаться договором об отчуждении земельного участка (свидетельством о праве на наследство) и актом, выданным на имя отчуждателя земельного участка (старого собственника). При этом на акте старого собственника нотариус и орган земельных ресурсов делали отметки о переходе права собственности. Договор об отчуждении земельного участка (свидетельство о праве на наследство) плюс акт старого собственника, на котором проставлены обе указанные отметки, также являются надлежащими правоустанавливающими документами на землю и дополнительной регистрации вГЗК и Госреестре прав не подлежат.

Если приобретатель не успел завершить процедуру подтверждения права на землю до 01.01.2013 г., подтверждение ее по новому законодательству зависит от конкретной ситуации.

Случай первый

Правоприобретатель заключил договор о приобретении земельного участка (или получил свидетельство о праве на наследство) после 01.05.2009 г., но отметку на акте старого собственника от органов земельных ресурсов получить не успел.

Это случай самый простой: приобретатель земельного участка может напрямую обращаться в органы государственной регистрации прав (ГРП) и подавать документы на регистрацию права собственности на земельный участок в порядке, описанном выше.

При этом пакет документов, удостоверяющих его право собственности на земельный участок, будет состоять из: договора об ­отчуждении (о приобрете­нии) земель­ного участка (или свидетельства о праве на наследство), в котором­ указан кадастровый номер земельного участка и акта старого собственника о пере­ходе к новому собственнику права собственности с отметкой нотариуса.

Случай второй

Правоприобретатель заключил договор о приобретении земельного участка (получил свидетельсво о праве на наследство) до 01.05.2009 г. Акт старого­ собственника остался в делах нотариуса, удостоверявшего сделку, или нотариального архива, однако он содержит кадастровый номер земельного участка.

В таком случае правоприобретатель обращается к нотариусу, удостоверявшему сделку. А если на момент обращения документы, касающиеся сделки, сданы нотариусом в архив, новый владелец обращается с запросом в нотариальный архив. У нотариуса или в архиве нужно получить следующие документы:

• справку о том, что оригинал акта старого собственника находится в делах нотариуса или нотариального архива;

• нотариально заверенную копию старого акта.

Получив указанные документы, правоприобретатель подает их – вместе с договором об отчуждении (приобретении) земельного участка (свидетельством о праве на наследство) –на регистрацию права собственности на земельный участок в вышеописанном порядке.

Згадайте новину:

Случай третий

Самым сложным является случай, когда договор об отчуждении (о приобретении) земельного участка (свидетельство о праве на наследство­) ­заключен (выдан) до 01.05.2009 г., и кадастровые номера ни в договоре (свидетельстве), ни в акте старого собственника не значатся.

Это значит, что кадастровый номер земельному участку не присвоен, и сведений о нем в Государственном реестре земель нет. Таким образом, их не будет и в ГЗК.

В таком случае необходимо до регистрации права собственности на земельный участок внести сведения о нем в Государственный земельный кадастр.

Для этого правополучателю необходимо обратиться в лицензированную землеустроительную организацию, заказать изготовление технической землеустроительной документации относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности).

На основании этой документации после ее утверждения в установленном порядке вносятся сведения о земельном участке в ГЗК. С этого момента земельный участок как объект ГЗК считается зарегистрированным.

Далее правоприобретателю необходимо обратиться к государственному кадастровому регистратору с запросом о получении Извлечения (Витяга) из ГЗК.

Государственный кадастровый регистратор – государственный служащий, в компетенции которого входит внесение записей в ГЗК и выдача извлечений из него.

Государственные кадастровые регистраторы, как правило, находятся в помещениях территориальных органов земельных ресурсов.

Для получения Извлечения (Витяга) из ГЗК заявитель подает:

• заявление установленной формы;

• документ об оплате ­услуг за предоставление Извлечения (Витяга) из ГЗК.

Извлечение (Витяг) из ГЗК выдается на протяжении 10 рабочих дней после подачи заявления на его выдачу.

Регистрация земельного участка в ГЗК и получение Извлечения (Витяга) из ГЗК являются платными услугами. Стоимость регистрации земельного участка в ГЗК – 65,00 грн, получения Извлечения (­Витяга) из ГЗК – 51,00 грн.

Реквизиты для оплаты указанных сумм обычно размещаются на стендах территориальных органов земельных ресурсов.

Получив Извлечение (­Витяг) из ГЗК, в котором уже в обязательном порядке будет указан кадастровый номер земельного участка, правоприобретатель добавляет его к пакету документов, перечисленных выше, и подает заявление в органы ГРП о регистрации права собственности на земельный участок.

Что в результате?

Процедура регистрации прав на земельный участок завершается получением от государственного регистратора прав Извлечения (Витяга) о регистрации прав.

Это сообщение можно назвать сенсацией: таким образом, с 1 января 2013 г. государственные акты на право частной собственности на землю не выдаются, а право на землю и другую недвижимость удостоверяется одним и тем же документом – ­Извлечением (Витягом) из Госреестра прав.

Кадастровый номер

Напомним читателю, что кадастровый номер земельного участка – это индивидуальная, не повторяющаяся на всей территории Украины последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку во время его государственной регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени существования (ст. 1 Закона о ГЗК).

Читайте статтю:

Порядок получения извлечения. Правовые коллизии

На сегодняшний день в вопросе получения Извлечений (Витягов) из ГЗК имеется правовая коллизия.

Так, согласно части 5-1 ст. 38 Закона о ГЗК на получение сведений из ГЗК имеют право собственники земельного участка или их наследники.

Однако, как правило, за получением документа обращаются правоприобретатели, еще не ставшие полноправными собственниками.

При обращении правоприобретателей за получением Извлечения (Витяга) из ГЗК государственные кадастровые регистраторы часто отказывают в его выдаче на том основании, что за Извлечением (Витягом) обратился ненадлежащий заявитель.

На законодательном уровне указанная правовая коллизия пока не разрешена. Практически она решается неформально: иногда органы ГРП, если они лояльны, убеждают государственных кадастровых регистраторов все же выдать Извлечение из ГЗК на основании заявления правоприобретателя, иногда вопрос остается нерешенным.

Надеемся, что законодатель вскоре исправит противоречие в законе, столь важном для защиты интересов украинских граждан.

Государственная регистрация прав (ГРП)

Органы государственной регистрации прав (органы ГРП) – это отделы­ Государственной регистрации прав, созданные при районных управлениях юстиции, а в городах Киеве и Севастополе – при городских управлениях юстиции.

Саму регистрацию­ прав осуществляют специальные государственные служащие – государственные регистраторы прав.

Права на недвижимость регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ведется в электронной форме). Администратором реестра является Государственное предприятие «Информационно-ресурсный центр» при Министерстве юстиции Украины.

Нормативные документы

• Закон о Государственном земельном кадастре от 07.07.2011 г. №3613-VI

• Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также раздела и объединения земельных участков» от 05.03.2009 г. №1066-VI.

Автор консультації: Людмила Ковальчук

Джерело: