Конец рыку долевого строительства! Законодатели постарались – нормативная база, связанная с долевым строительством, за последний год претерпела настолько существенные изменения, что уже сейчас можно говорить о кардинально новых правилах игры на этом рынке. Рассмотрим, что конкретно изменилось, и какие нововведения запланированы на ближайшее будущее.

Несмотря на ужасающие ситуации с обманутыми дольщиками, ответственным застройщикам все же удалось склонить чашу весов в свою сторону, и сейчас покупка жилья на разных этапах строительства пока остается одним из наиболее выгодных вариантов приобретения недвижимости.

Помимо всех изменений, которые были разработаны и приняты в течение 2018 года, прямо перед началом 2019 года в закон №214-ФЗ были внесены дополнительные правки. Соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принятый Госдумой в декабре 2018 года и одобренный Совфедом и подписанный Президентом в этом же месяце, не стал неожиданностью для рынка.

Соотношение выгоды и рисков: правительство продолжает закручивать гайки

Конечно, возведение жилья на долевых условиях является выгодным для двух сторон сделки. Застройщики получают в распоряжение очень недорогие кредиты без необходимости обращаться к банкирам за дорогими займами, а потенциальные собственники квартир имеют возможность приобрести их еще в процессе строительства по минимальной цене.

Тем не менее, сделка эта остается достаточно рискованной, и об этом, как никто другой, знают сотни потерпевших граждан, которым пришлось годами ожидать свою жилплощадь. Поэтому неудивительна и активная позиция государства, которому необходимо принять максимум мер для защиты граждан, решивших довериться строителям. Чем, собственно, законодатели и продолжают активно заниматься, текущий год стал необычайно урожайным в плане введения разного рода поправок в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов.

Базовые требования сохранены в полном объеме

Базовых требований, которые законодателями предъявляют к девелоперам, желающим привлекать средства граждан для возведения жилья, никто не отменял. Как и раньше, застройщик должен предварительно получить разрешение на возведение многоэтажки и документацию, подтверждающую выделение участка под новостройку. Кроме того, еще до сбора средств должна присутствовать проектная декларация, сопровождаемая заключением уполномоченной экспертной организации.

Договор формата ДДУ должен непременно регистрироваться в Росреестре, а оплата с дольщиков взимается исключительно после этой процедуры.

Новые поправки: дополнительные уступки девелоперам

Предыдущая редакция закона №214-ФЗ определяла конкретную дату перехода на режим проектного финансирования, а также внедрение эскроу-счетов – с 1 июля 2019 года. Все расчеты по ДДУ, которые поданы на регистрацию с июля, должны проводиться с использованием эскроу-счетов. В более ранней версии фигурировала несколько иная дата – начало 2021 года, таким образом, у застройщиков осталось меньше времени на подготовку к новой реальности.

Правило относительно перехода на эскроу-счета теперь распространяется на всех, однако допущена возможность принятия поправок, предполагающих исключения. То есть, застройщики, которые соответствуют определенным критериям, предложенным Минфином, будут освобождены от исполнения этого правила. Среди критериев – количество заключенных ДДУ по объектам, а также степень готовности самих объектов, полный перечень критериев Минфина еще в разработке.

• Новые поправки предполагают, что учредители компании-застройщика могут выдавать последней кредитные средства, однако размер этих средств не может превышать 20% стоимости проекта, обозначенной в проектной декларации. В предыдущей версии застройщику такого права не предоставлялось, он был обязан финансировать себя сам.
• Деньги, находящиеся на счете застройщиков, последние теперь могут использовать не только на проведение работ, связанных со строительством объекта, на который собирались деньги дольщиков, но также на оплату коммунальных услуг, а также содержание помещений – как жилых, так и нежилых.
• Уполномоченный банк теперь имеет право отказать застройщику в выдаче денежных средств в виде наличных, однако, есть исключение — необходимость проведения оплаты труда. Кроме того, банк может отказать и в зачислении наличных денег.

Некоторые изменения коснулись и защиты прав дольщиков. Теперь граждане, которые имеют права требования относительно машиномест и различных нежилых помещений (до 7 кв. м.), в случае банкротства девелопера получают дополнительные гарантии – эти площади приравниваются к жилплощади. В предыдущей версии государственные гарантии касались исключительно жилых площадей.

Несколько смягчились требования относительно условий участия компании в долевом строительстве. Так, теперь привлекать деньги дольщиков могут компании, которые уже возвели 5 тыс. квадратов жилой площади, в предыдущей версии закона речь шла о 10 тыс. кв. м.

Новые правки предусматривают возможность перевода дольщиков (по уже начатым проектам) с договоров, где в качестве гарантий исполнения обязательств указан договор поручительства или страховые взносы на договоры, где гарантии обеспечиваются выплатами застройщика в компенсационный фонд.

Договор может оказаться недействительным: что должен включать документ

Правильно оформленный договор долевого участия – основополагающий документ, предопределяющий правовые взаимоотношения девелопера и соинвесторов. Законодатели четко определили положения, которые должны непременно содержаться в ДДУ. Если в нем не обнаружится хотя бы один из них, документ будет считаться недействительным.

В договоре должны быть:

Предельно точное и детальное описание продаваемой квартиры, включая расположение, материалы, используемые во время строительных работ, наличие или отсутствие отделки, количество жилых и технических помещений, балконных зон, сантехники и так далее;

• дата передачи готового жилья частному инвестору;
• цена «квадрата» и вся стоимость покупаемой недвижимости, а также способы внесения платежей;
• четкое определение подсудности для тех случаев, если возникают конфликтные ситуации;
• реквизиты сторон.

Что касается даты передачи готового жилья, здесь у дольщиков возникает много вопросов и недоразумений. Стоит знать, что недвижимость считается переданной дольщику с того момента, как подписан передаточный акт, что, в свою очередь, невозможно без разрешительного документа на ввод в эксплуатацию.

Важно помнить также, что ДДУ обретает законную силу не с дня подписания, а, начиная с момента регистрации. Это единственный документ, находящийся под государственным контролем. Остальные формы письменных договоренностей и контрактов с застройщиками граждане подписывают исключительно на свой страх и риск.

ДДУ-2019: важные направления предстоящих изменений

На самом деле, глобальная цель государства – упорядочить строительную индустрию и, наконец, сделать эту сферу цивилизованной. У членов правительства появились свежие мысли на счет «долевки»: в идеале необходимо поступательно отходить от долевых отношений как таковых и актуализировать продажу готовых квадратных метров, в том числе, с задействованием ипотеки. Эти намерения учитывались и при внесении последних на данное время изменений в законодательные акты.

Накануне официальных нововведений была утверждена а и обнародована так называемая «дорожная карта» постепенного внедрения проектной формы финансового обеспечения строительства жилых многоэтажек в РФ. Согласно этому плану, до 30 июня 2019-го разрешена смешанная форма обеспечения строительных работ, когда используются специализированные банковские счета или эскроу, а также по старой схеме привлекаются средства граждан. Далее можно будет задействовать исключительно эскроу-систему.

Эскроу-счета – банковские счета, на которые поступают средства дольщиков, и под эти деньги банк выделяет застройщику средства для поэтапного проведения работ. То есть, застройщик использует деньги банка (а не дольщика), и кредитная организация осуществляет контроль целевого использования этих денег.

В то же время, в соответствии с поправками в ФЗ-214, размер капитала и разные аспекты деятельности строительных организаций стали контролироваться государством намного более жестко. В общем же, компании, занятые в долевой системе возведения жилья, объединены одним термином «специализированный застройщик». К таким девелоперам предъявляется целый ряд требований:

Особые требования предъявлены также к руководящему звену, главным бухгалтерам и прочим представителям менеджерского состава строительных компаний, привлекающих средства граждан. В их «анамнезе» не может быть проблем с законом, случаев банкротства физического лица, привлечения к субсидиарной ответственности. Подтвержденные данные о том, что во главе девелоперской организации стоят люди, полностью соответствующие этим требованиям, застройщик обязан зафиксировать в проектной документации.

Основополагающим стал принцип «одна стройка – одно разрешение», то есть получать документы большим пакетом у девелоперов больше не выйдет. Банковское сопровождение финансовых взаимоотношений с дольщиками является обязательным, и передача средств напрямую представителям строительных компаний или посредникам теперь запрещена.

Соблюдение прав инвесторов: дополнительные меры защиты

В версии 214-ФЗ после поправок 2018 года появились положения, непосредственно касающиеся дополнительных и разноплановых видов защиты прав дольщиков. Власти пришли к выводу, что страхование ответственности девелоперов – не столь эффективная мера, как это предполагалось изначально. Страховые компании изо всех сил старались уйти от таких выплат, в результате чего эта система не помогла завершить ни одно проблемное строительство.

• В итоге открылся специальный фонд, гарантирующий решение проблем дольщиков при невыполнении девелоперами своих обязательств. Застройщиков обязали направлять в него 1,2% стоимости каждой квартиры, реализуемой по договору ДУ;
• Застройщики теперь не имеют права на покупку или выпуск ценных бумаг, за исключением акций самих компаний. Этим способом законодатели решили перекрыть вексельные схемы обеспечения строительства. Кроме того, введен запрет для девелоперов на получение или выдачу кредитов, за исключением целевых займов на возведение конкретных многоэтажек;
• Девелоперские компании не имеют права создавать или принимать участие в деятельности как коммерческих, так и негосударственных организаций, при помощи которых даже теоретически можно вывести средства дольщиков.

И все же главное нововведение 2018 года – это счета эскроу, на которые должны зачисляться средства частных инвесторов. Право на распоряжение ими девелоперы получают только после того, как жилье полностью передано покупателям, подтверждением чего является подписанный передаточный акт. Все это касается проектов, реализация которых начата после 1 июля 2018-го, а новостройки прежних лет возводятся по прежним правилам.

Если, вопреки всем предосторожностям, застройщик все же обанкротится, деньги частным инвесторам просто вернутся с эскроу-счета. Однако повторимся, это возможно только при наличии зарегистрированного договора долевого участия. При возникновении проблем у банка за возвращение денег будет отвечать Агентство по страхованию вкладов. На конец 2018 года установленный максимальный размер возмещения составляет 10 млн. рублей за одну квартиру. На сайте Центробанка уже опубликован перечень финансовых организаций, получивших право открывать эксроу-счета.

Штрафы и неустойки: кто, что и кому должен

Дольщики, согласно законодательству, могут в крайних случаях изредка просрочивать платежи (при рассрочке, пр.), но не дольше, чем на два месяца и с обязательным внесением штрафов. Если же застройщик задержится со сдачей объекта, ему придется платить неустойку даже в случае предупреждения дольщиков о переносе завершения работ. Частные инвесторы получают право на проценты за пользования деньгами – 1/150 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Строительные компании не имеют права изменять заранее согласованную планировку квартиры и увеличивать ее стоимость. Цена может быть уменьшена, если по факту площадь жилья окажется меньшей, чем та, которая прописана в договоре.

ЖСК – исключение из правил: не регламентировано, но и не запрещено

Стоит отметить, что нововведения, принятые в 2018 году, касаются не всех новостроек. Действие законодательства о защите прав дольщиков не распространяется на дома, возводимые по схеме жилищно-строительных кооперативов. Они не запрещены, но и не регламентированы 214-ФЗ.

Более того, законодателями предусмотрена возможность создания жилищно-строительного кооператива, если девелопер обанкротился, а дом достраивать нужно. И это еще не все — ЖСК может быть организован на земельных участках, бесплатно выделенных под строительство из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, большинство поправок 2018 года связано с репутацией застройщиков и строгим контролем потока денежных средств девелоперов, что служит снижению рисков для рядовых дольщиков. В 2018 году участники рынка только начали приспосабливаться к новым правилам, а то, насколько действенным оказалось измененное законодательство, станет понятно уже в 2019-ом, когда застройщики вынуждены будут полностью перейти на новые условия.

Кстати, само по себе введение эскроу-счетов в принципе уже означает отказ от традиционного долевого строительства. В сделке появляется третья сторона, которая за свои услуги (хотя и в определенной степени навязанные), естественно, тоже будет брать оплату

Эксперты уже предрекают увеличение цен на недвижимость, однако будет ли оно значительным, пока неясно. Не исключено, что, если рынок окажется к этому не готов, и в результате начавшегося хаоса законодатели вынуждены будут слегка передвинуть срок перехода на новую систему.

Так или иначе, согласно планам властей, долевое строительство в нынешнем виде к 2021 году должно уйти в прошлое.

Игорь Василенко

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на специальные счета в уполномоченных банках Фото: ИТАР-ТАСС/ Артем Коротаев

Президент России Владимир Путин подписал закон об усилении с 1 июля 2018 года контроля в долевом строительстве жилья. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовой информации.

Закон об усилении контроля в сфере долевого строительства и переходе к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов 21 июня приняла Госдума, а 27 июня одобрил Совет Федерации.

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Девелоперам необходимо открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать только в случае банкротства девелопера для достройки жилья или в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из государственной собственности.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года старый механизм привлечения средств россиян в строительство новостроек будет использоваться параллельно с новым — с помощью специальных эскроу-счетов, на которых будут храниться средства дольщиков. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках, говорится в документе.

Требования к банкам, через которые с 1 июля 2019 года застройщики начнут привлекать деньги дольщиков, будут очень жесткими, заявил накануне премьер-министр России Дмитрий Медведев. Сбербанк уже открыл кредитование застройщиков с применением эскроу-счетов, а также банковское сопровождение компаний в рамках законодательства о долевом строительстве жилья.

Рынок долевого строительства переживает сейчас переходный период. Значительно меняются правила, по которым застройщики до этого работали 14 лет. Как эти изменения затронут покупателей квартир?

Контроль за компаниями, которые привлекают средства дольщиков на строительство жилья, ужесточают уже несколько лет. Новые требования вводятся в несколько этапов, чтобы строители смогли перейти на новые правила работы постепенно. Поэтому сегодня на рынке одновременно существуют два типа объектов.

На новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили до 1 июля 2018 года, большинство новых норм законодательства о долевом строительстве не распространяется. Их застройщики продолжают работать по старым правилам. Но при этом с 1 сентября 2018 года расчет за квартиру покупатели производят только через специальный счет в банке. Банк следит за тем, как расходуются полученные деньги, и если посчитает, что застройщик собирается потратить их не на строительство, может запретить операцию. Чтобы деньги, собранные на строительство одного дома, компания не могла направить на другой свой объект, отдельный счет застройщик обязан открыть на каждый дом. К первой группе относится подавляющее большинство строящихся домов. Чтобы и дальше работать по старым правилам, в 2017–2018 годах застройщики заранее получили множество разрешений на новые объекты.

Вторая группа домов — новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили после 1 июля 2018 года. К их застройщикам предъявляются более жесткие требования. Один застройщик может строить только один объект. Компания должна быть специализированным застройщиком, подтвердить наличие у нее опыта строительства и иметь на начало строительства 10 процентов от стоимости объекта на счете в банке. Банк полностью контролирует все расчеты между застройщиком, генподрядчиком и техническим заказчиком.

В ближайшее время на рынке должна появиться третья группа строящихся домов. Застройщики домов, первый договор долевого участия в строительстве по которым заключен после 1 июля 2019 года, смогут привлекать средства дольщиков только через счета эскроу.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Что собой представляет банковский контроль за расчетами застройщика?

Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.

Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского. Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации. У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.

Какие требования применяются к застройщикам, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года?

Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья. Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости. На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.

Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.

Кто такой специализированный застройщик?

Застройщиком может называться только компания, которая занимается строительством, продажей жилья, а также арендой нежилых помещений. Любая другая деятельность запрещена.

Какие требования предъявляются к руководству строительной компании?

Руководитель и главный бухгалтер строительной компании не должны иметь непогашенной судимости за экономические преступления и не могут быть дисквалифицированы.

Кто гарантирует достройку дома?

С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.

Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства. Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия. В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.

По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.

Как долевое строительство контролирует государство?

Принятый в 2005 году закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установил процедуру заключения договора с дольщиком. Договор с дольщиком может быть заключен только после того, как получена вся разрешительная документация на строительство и опубликована проектная декларация на объект. Чтобы не допустить двойных продаж квартир в строящихся домах, все договоры долевого участия стали регистрировать в Росреестре. В законе было прописано, что оплата по договору должна происходить только после того, как его зарегистрирует Росреестр.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может не раньше, чем стройнадзор проверит строительную компанию и проектную декларацию на новый объект на соответствие установленным в законодательстве требованиям и выдаст заключение о ее соответствии.

Во время строительства дома стройнадзор проводит плановые и внеплановые проверки застройщиков. Если застройщик медленно строит, если к его работе есть замечания, у инспекторов появляются причины выйти на внеплановую проверку.

Стройнадзор анализирует финансовую отчетность, которую застройщики подают каждый квартал. В ней сказано, какой объем средств дольщиков застройщики привлекли на строительство и сколько вложили в стройку.

Если во время строительства дома застройщик перестал соответствовать требованиям законодательства о долевом строительстве, если выяснилось, что полученные деньги компания использует не по назначению, если на каком-то одном из объектов группы компаний нарушен срок передачи квартир дольщикам, стройнадзор подает информацию об этом в Росреестр. После чего Росреестр перестает регистрировать договоры долевого участия с застройщиком, а также договоры уступки права требования.

Кроме того, объекты с отчислениями в Фонд защиты дольщиков, строительство которых началось после 20 октября 2017 года, контролирует фонд.

С 1 сентября 2018 года контроль за расчетами застройщика проводит банк. Он проверяет предоставленные застройщиками документы, и если увидит, что деньги расходуются не на строительство жилья, накладывает на операцию запрет.

Почему запретили жилищно-строительные кооперативы?

Чтобы застройщики не использовали для обхода новых требований законодательства схему привлечения средств покупателей через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), кооперативы запретили. На рынке останутся только те ЖСК, которые занимаются достройкой домов обманутых дольщиков, и такие, что создают предприятия, чтобы обеспечить специалистов жильем. Жилищно-накопительные кооперативы при этом по-прежнему продолжают действовать.

Какими могут быть последствия нововведений?

Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья. Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков. Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.

Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков. Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.

Прошло уже больше года, как поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточили требования к застройщикам. Вмешательство государства в ситуацию назрело давно: тысячи обманутых дольщиков, десятки незавершенных объектов по всему Казахстану создали предпосылки для социальной напряженности. Оправилась ли страна от долевого шока, как новый закон повлиял на деятельность застройщиков и насколько снизились риски потенциальных дольщиков, попробуем разобраться.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Государство продолжает решать проблемы в долевом строительстве. В начале года стало известно о создании уполномоченной организации ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет функционировать в форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Уже известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения. Как передает медиацентр столичного акимата, решение о том, какие объекты будут завершены по госпрограмме, было принято на заседании межведомственной комиссии.

Однако гарантий, что ситуация не будет повторяться, все же нет.

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков >>>

Закон о долевом участии, который не исполняют

Новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Новый закон должен был дать покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Дольщик, по сути, должен быть уверен, что в итоге получит квартиру, за которую заплатил.

Такие гарантии должны были дать новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Между тем, юристы считают, что новый закон все же оставил лазейку для недобросовестных застройщиков.

— Законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает юрист Михаил Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В связи с этим, застройщики продолжают смело действовать по давно налаженной схеме. Как показал мониторинг портала kn.kz, компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии. Так, в Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных, он же является одним из самых крупных в столице.

— Новый закон никак не повлиял на ситуацию, — рассказал порталу kn.kz председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков. — Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается. Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается. Я понимаю, что застройщикам выгодны обходные маневры, я понимаю, что государству надо не снижать темпы строительства, но это не значит, что надо идти наперекор закону.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Роста строительства жилья не прогнозируется

Как отмечается в ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz, например, в столице, которая является драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. Так, с начала 2017 года в Астане было введено свыше 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

— Как видно, предложение значительно превышает спрос, и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая. — Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки. Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков.

Об этом говорят и сами застройщики. Так, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что с момента введения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, увы, не наблюдается ожидаемого роста строительства.

— Казалось бы, закон ужесточил требования к застройщикам, и дольщикам особо тревожиться не о чем, — говорит руководитель Ассоциации. — Согласно закону, граждане вносят деньги в уже начатое строительство, а не в предполагаемое. Кроме того, договор заключается с участием государственных органов, и это важный гарантирующий фактор. Но все же сохраняется доля недоверия граждан к застройщикам из-за негативного опыта предыдущих лет. Также люди недостаточно осведомлены о произошедших изменениях в законодательстве, при этом иногда и в негативном опыте, и в нежелании участвовать в долевом строительстве причиной бывает юридическая неграмотность населения.

Наиля Каирбекова отмечает, что сами строители тоже не горят желанием строить с участием дольщиков. Она считает, что это в основном связано со сложностями, которые появились с вводом нового закона: процедуры не упростились, и их стало больше.

— Строители должны вкладывать собственные или заемные средства, — говорит глава Ассоциации, — как правило, они не имеют достаточных оборотных и материальных ресурсов. Взносы дольщиков строители могут использовать только после возведения каркаса дома, но компаний, способных внести такой вклад, очень немного. Человек, способный заказать строительство дома, заключает сделку со строительной компанией вне обсуждаемого нами Закона. Простые договорные отношения: «предоплата – сдача объекта заказчику – оплата по договору и получение прибыли». Вот существующая простая схема. Главное — выбрать компанию по ее репутации или по рекомендации. Да, возможны и риски. Тут, как говорится, все решает суд.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане

Нужен новый формат Центра поддержки дольщиков

В августе 2017 года в Астане здании ЦОН района Сарыарка открылся Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в работе по принципу «одного окна», обеспечении доступности дольщиков к представителям госорганов и своевременная консультация по правовым вопросам.

Однако общественник Виктор Сыздыков считает, что есть над чем поработать в этом центре.

— Мы считаем, что в Центре должна быть вся информация о строящихся жилых объектах, — говорит он. — На стендах должны быть буклеты о застройщиках, резюме каждого из них. Какие дома построил, какой опыт имеет, что строит сейчас, чтобы люди могли выбрать, посмотреть на его историю. Получая отклики от родственников и друзей, которые живут в таких домах, например, люди могли бы выбрать, и это была бы честная конкуренция. Вот такой организации Центра поддержки дольщиков нет. А сейчас человек приходит с проблемой, его отправляют к дежурному прокурору, который там сидит. И он решает эту конкретную проблему. Но эта проблема системная, а не локальная. Это проблема не одного человека, и не десяти, а тысяч людей. Значит, есть заинтересованные лица, которые не хотят решений или боятся последствий этих решений, когда будет все открыто. Если бы был такой Центр, тогда государство имело бы моральное право сказать: «Ну вы же были в Центре дольщиков, вы же сами выбрали, что вы теперь жалуетесь?» Единицы останутся недовольных. Тогда дольщик не сможет обвинить государство, что оно ему не предоставило информацию и не помогло как гражданину РК.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что все же корень зла лежит в отсутствии возможности у граждан покупать недвижимость.

— Основной причиной существующего неоптимистичного положения с долевым строительством является невысокая платежеспособность, а порой и отсутствие таковой, у населения, — считает руководитель Ассоциации. — Сейчас более распространено приобретение готового жилья за счет кредитов или прямых платежей компании в так называемую рассрочку. Большой положительный эффект в решение жилищных проблем сегодня вносит АО «Жилстройсбербанк Казахстана». У населения есть возможность накопить часть денег, получить кредит под небольшой процент, и это практически единственная положительная практика в стране.

Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления.

— Почему бы не позволить гражданам использовать, к примеру, свои пенсионные накопления на приобретение или строительство жилья? — говорит она. — Даже после наступления пенсионного возраста свои накопления люди могут забирать частями. Если бы разрешили использовать пенсионные деньги, причем на определенные цели, спрос и предложения стали бы выше, что привело бы к увеличению объемов строительства, в целом, к снятию напряженности вопроса нехватки жилья. Кстати, и цена квадратного метра также стала бы более адекватной, так как массовое строительство снижает себестоимость.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Как выбрать застройщика

1. Сходить в акимат

— Первым делом обязательно надо обратиться в местный исполнительный орган, и пусть они разделят ответственность, — считает общественник Виктор Сыздыков. — Например, я выбрал квартиру в конкретном доме, я хочу узнать, кто строит, когда построит, не обманут ли меня, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее. Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Эта информация открытая.

1. Узнать больше информации о компании

На сайте компании-застройщика обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы. Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей. Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. О многом говорит стаж работы строительной компании.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Также, выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

1. Изучить документы

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

• разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
• указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
• сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
• основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Что нужно знать о работе КСК? >>>

На что еще обратить внимание при участии в долевом строительстве

Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.

— В последней редакции Закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит общественник Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено. Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение, обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права. Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.

Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.

Таким образом, сферу долевого строительства в Казахстане трудно пока назвать безопасной, и потенциальному дольщику все же лучше надеяться только на себя.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

В связи с поправками в ФЗ-214, внесенными 25 декабря прошлого года, с 1 июля в России переходят к кредитованию долевого строительства с использованием счетов эскроу. Таким образом, старая система долевого строительства домов уходит в прошлое.

Реклама

Счета эскроу — специальные счета, на которые будут вносить деньги покупатели квартир в строящихся домах. Банки будут «замораживать» эти средства до окончания строительства и перечислять их застройщику только после передачи квартиры. А строить дома компания будет за счёт банковских средств проектного финансирования.

При этом банки будут жёстко контролировать целевое использование денег. Средства всех структур, которые участвуют в строительстве, будут находиться на одном счету.

Кроме того, застройщик должен будет предоставлять банку обоснования для каждого перевода, а кредитная организация может отказать в проведении сомнительной операции.

Счет эскроу чем-то напоминает банковский депозит, только проценты по нему получает не вкладчик (он же дольщик), а банк. Доход от размещения средств покупателей квартир банки будут также использовать для снижения ставки застройщику.

Вернуть деньги – забрать «беспроцентный депозит», расторгнув договор долевого участия (ДДУ), – тоже можно будет в новой системе, но только если компания-застройщик либо находится в процессе банкротства, либо признана банкротом, либо ликвидирована по решению суда.

Переход на новую схему будет не одномоментным.

С 1 июля будут разрешены только сделки со счетами эскроу, которые соответствуют специальным критериям российского правительства.

Строительная готовность проектов должна быть не менее 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Если же разрешение на строительство было получено ранее, можно будет работать по старым правилам.

«На данный момент строится около 132,3 млн кв. м жилья. Из этого объема 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и объекты планируется сдать до 1 июля 2019 года, еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%. Таким образом, 109 млн кв. м или более 80% строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства», — комментирует главный аналитик ПСБ Владимир Лящук.

В целом новый механизм призван обеспечить защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно лишь при условии завершения строительства объекта.

Банки радуются новой схеме финансирования жилье. Кредитные организации, входящие в список уполномоченных организаций Банка России, получают новых корпоративных заемщиков, причем могут полностью контролировать расходование ими средств.

Девелоперы, ранее пользовавшиеся беспроцентными деньгами дольщиков, теперь будут платить кредитным организациям за пользование проектным финансированием, по оценке экспертов рынка, примерно на 7% годовых.

И это то, чем они давно пугали в рекламах россиян, призывая покупать новостройки до 1 июля, поскольку цены на покупку жилья вырастут.

Переложить затраты на россиян не получится

Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%. В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек.

При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти.

Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями Минстроя, будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.

«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях», — объясняет он.

«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу», — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.

Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» Александр Ручьев. По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.

«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения,

— согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «Деловой России» Геннадий Стерник. — Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться».

В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует Роман Цивинюк, вице-президент, руководитель розничного блока СМП Банка.

Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также Илья Жарский, управляющий партнер экспертной группы Veta.

При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме.

Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев.

Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома. Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.