Налог при обмене квартиры (#2444)

Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог на доходы при квартирном обмене. Но из любого правила есть исключения. Здесь мы расскажем о том, как правильно рассчитать налог при обмене квартиры и в каких случаях его платить не надо.

♦ Срок владения квартирой, переданной в обмен
→ Как определить дату получения собственности
→ Квартира более или менее 3 лет в собственности
→ Квартира более или менее 5 лет в собственности
♦ Сумма дохода по договору мены квартир
→ Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены
→ Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет
→ Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле
→ Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет
♦ Как уменьшить доход при расчете налога
→ Уменьшаем на вычет
→ Уменьшаем на стоимость квартиры

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:

• срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности;
• общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке.

Главное — не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

• если квартира получена в собственность до 2016 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
• если квартира получена в собственность в 2016 году и позже (например, в 2019 или 2020 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
• по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

• первая — получения квартиры в собственность;
• вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой

Как и когда получена квартира	Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года	3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации;
• полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Внимание!

Время вашего проживания (прописки) в квартире никакого значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

• полученных в собственность до 2016 года;
• полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Внимание!

Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

— или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
— или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки — 2 450 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:
1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры — 2 926 000 руб.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
• или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры — нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину — платить налог не надо. Если превышает — налог платят с суммы превышения.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2020 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.

Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 — 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода — нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 — 1 000 000 = 350 000 руб.

При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:
350 000 х 13% = 45 500 руб.

Уменьшаем на стоимость квартиры

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

Пример
Квартира приобретена в собственность в 2019 году. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены — 1 850 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 — 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода — нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 — 1 340 000 = 510 000 руб.

При обмене квартиры платиться налог в размере:
510 000 х 13% = 66 300 руб.

Портал «Ваши налоги»
2020

Работники определенных специальностей имеют право на получение служебного жилья. Это жилье выделяют из числа жилых помещений, которые находятся на балансе города (муниципальное жилье), конкретного министерства (ведомственное жилье) или предприятия (корпоративное жилье).

Кто имеет право на служебное жилье?

Согласно Жилищному кодексу РФ, служебная квартира предоставляется государственными или местными органами власти, при этом у гражданина и его семьи не должно быть собственного жилого помещения в том регионе, где ему предстоит трудиться.

Вопрос-ответ Кому и сколько должны доплачивать за работу по ночам?

В соответствии со ст. 93 ЖК РФ, служебное жилье предоставляют только тем гражданам, которые работают:

— с органами государственной власти;

— с органами местного самоуправления;

— с государственными или муниципальными предприятиями.

Также служебные квартиры положены лицам, которых назначили на государственные должности РФ либо избрали на выборные должности. Предоставление служебного жилья практикуется некоторыми частными организациями, имеющими корпоративное жилье.

На какой работе обычно дают служебную квартиру?

Какие именно категории граждан имеют право на получение служебной квартиры, определяют федеральные законы и нормативно-правовые акты субъектов РФ, а также решения и постановления, принятые на местном уровне. Соответственно, категории специалистов, которые могут получить квартиру на время своей работы, определяют на региональном уровне. «Служебное жилье дается тем лицам, которые работают в правоохранительных структурах, находятся на воинской службе, судьям, а также частично тем, кто является бюджетниками: учителя, врачи и т. д. Всем им дается временное служебное жилье», — рассказал АиФ.ru адвокат Олег Сухов. Размер оплаты за пользование служебным помещением или плата за наем также устанавливаются по тарифам и ценам региона.

В большинстве случаев право на служебное жилье получают:

— учителя и врачи (жилье предоставляется в том случае, если специалисты согласятся поехать работать в сельское муниципальное образование);

— работники таможенных органов, судьи, налоговики;

— работники сферы ЖКХ;

— сотрудники МЧС;

— работники правоохранительных органов, которых отправляют на службу в другой город или населенный пункт;

— госслужащие (судьи, чиновники, работники министерств и ведомств и др.);

— военнослужащие;

— депутаты.

Вопрос-ответ Кому не положены выплаты при сокращении на работе?

Каков порядок получения служебного жилья?

Для получения служебного жилья, помимо заявления, необходимо предоставить еще несколько документов: обычно это копия паспорта, копия трудовой книжки, выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), копия свидетельства о заключении (или расторжении) брака, справка о составе семьи, копия трудового договора или контракта (в ней должен быть прописан срок, в течение которого продлятся трудовые отношения), а также ходатайство или заявление со стороны работодателя.

Служебное жилье выделяется по решению органов власти или муниципалитета. После принятия такого решения заключается договор найма служебного жилого помещения. Согласно договору, работник обязан вносить регулярно плату за пользование помещением и оплачивать все коммунальные услуги. Кроме того, гражданин должен за свой счет производить текущий ремонт (капитальный ремонт оплачивается собственником помещения).

На какой срок выдается служебное жилье?

Служебное жилье предоставляют лишь на время выполнения человеком служебных обязанностей, прохождения службы либо нахождения на выборной должности. На такой жилплощади предусмотрена только временная регистрация. После увольнения или прекращения полномочий квартиру нужно будет освободить.

Можно ли приватизировать служебную квартиру?

Возможность приватизации служебного жилища предусмотрена ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно закону, служебная квартира может быть приватизирована, если есть разрешение собственника на приватизацию и заключен договор социального найма на квартиру, которая потеряла статус ведомственной. То есть решение о приватизации служебного жилого помещения является исключительным правом собственников. Чтобы приватизировать такое жилье, нужно сначала снять с квартиры статус служебного жилья, а потом заключить в отношении нее договор социального найма.

Вопрос-ответ Как отдохнуть за счёт работодателя?

Узнать статус недвижимости можно через запрос собственнику имущества — тому, кто предоставил жилое помещение. Также необходимые сведения о статусе можно получить в территориальном органе Росреестра. Согласно статье 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Какое жилье нельзя приватизировать?

Бесплатная приватизация допускается в отношении государственного или муниципального жилья. Что касается имущества организаций, то оно не может быть приватизировано, а может быть только приобретено на основании гражданско-правовой сделки.

«Все служебное жилье, которое предоставлялось после 1991 года, приватизировать нельзя. Некоторое жилье можно выкупать, но это право выкупа, а также условия, цена и сроки определяются на уровне регионального законодательства. Все эти вопросы решаются на местном уровне, не на федеральном. Например, в Москве есть постановление, которое регулирует предоставление служебного жилья в столице. Если жилье было предоставлено в качестве служебного до 1991 года, то практически любое такое жилье может быть приватизировано. Исключение составляет жилье, выдававшееся организациями, которые стали частными и за которыми такой жилой фонд остался закреплен, а не перешел муниципалитету. Если организация в 1991 году приватизировала служебное жилье и оставила его на своем балансе, то такое жилье приватизировать нельзя. Еще нельзя приватизировать общежития и жилье, находящееся в закрытых военных городках», — говорит Сухов.

Для человека характерен постоянный поиск более комфортных условий проживания. В связи с чем он может неоднократно менять свое место жительства. Но не всегда готов платить за новое жилье деньгами.

В этой ситуации можно воспользоваться обменом квартиры на квартиру, на дом или на земельный участок или другой интересующий вариант. Обмен квартиры представляет собой одну из самых сложных сделок с недвижимостью.

Сложность заключается в том, что необходимо выступать как в роли продавца, так и в роли покупателя. В роли продавца гражданину необходимо привести все необходимые документы в порядок, а также заинтересовать потенциального покупателя своей квартирой, в то время как в роли покупателя он должен искать вариант квартиры, подходящий под новое описание.

Очень сложно найти вариант равноценного обмена квартирами. В основном, при таких сделках требуется доплата одной из сторон. Сделка с меной, по сути и по законам (гражданскому и налоговому), практически ничем не отличается от сделки купли-­продажи. Переход права собственности при совершении данной сделки подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе.

Договор мены и обмена жилыми помещениями

Договор мены в современных условиях жизни является достаточно распространенным явлением, чего нельзя сказать о договоре обмена. Лицам, желающим совершить сделку, необходимо различать такие понятия, как мена и обмен жилья.

Такая сделка с недвижимостью, как мена, возможна только в том случае, если ее субъектами являются собственники помещений с той и с другой стороны. Она регламентирована главой 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Когда сторонами по договору будут являться не собственники, а наниматели — это обмен жилыми помещениями. Такая сделка регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

Договор мены — сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свое помещение в обмен на другое. По договору обмена наниматель вправе, заручившись согласием наймодателя и всех членов его семьи, проживающих совместно, обменять жилое помещение, предоставленное ему по договору социального найма.

Альтернативная сделка с недвижимостью

На практике договор мены в чистом виде встречается значительно реже, нежели его альтернатива, а именно договор купли­продажи. Это связано с тем, что очень сложно найти одновременно вариант жилья, подходящий и той и другой стороне. В особенности это усложняется, если ситуация происходит в маленьком городе, где вариантов не так много.

Альтернативная сделка проводится следующим образом:

• квартира лица, желающего совершить мену, продается;

• взамен одновременно покупаетсядругая, подходящая по параметрам.

То есть по факту человек совершает продажу своей старой квартиры и покупку новой.

Какие нужны документы для обмена квартиры?

В самый минимальный пакет входят следующие документы:

• Документ, удостоверяющий личность хозяина квартиры. Как правило, это паспорт гражданина РФ, а если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении.

• Правоустанавливающие документы. Это могут быть договоры мены, дарения, купли­продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследствои др.

• Правоподтверждающие документы — свидетельство о государственной регистрации права (с 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП). Данные документы выдаются на основании правоустанавливающих и поэтому без них не могут существовать.

• Кадастровый паспорт. Его необходимо заказать в БТИ. Он должен содержать экспликацию и поэтажный планквартиры.

• Справки из УФНС РФ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, из единого расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

• Свидетельство о регистрации брака или о его расторжении.

• Согласие супруга на совершение сделки. Оно должно быть нотариально заверено. Такое согласие необходимо, даже если супруги разведены и квартира приобреталась во время брака. Исключением из этого является, если недвижимость принадлежит кому-­то из супругов на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство).

• Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, когда в сделке принимают участие несовершеннолетние граждане. Они не допустят нарушения прав несовершеннолетних, и в том случае, если их жилплощадь уменьшится или просто ухудшатся условия проживания, не дадут согласие.

• Справка о составе семьи. Ее можно взять в управляющей организации или у председателя товарищества собственников жилья. По ней видно количество людей, зарегистрированных в данном жилом помещении.

• Проект договора мены по количеству лиц, участвующих в сделке, плюс один экземпляр для Росреестра.

• Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

• Заявление от лиц, осуществляющих сделку.

Данные документы необходимы с обеих сторон договора, поскольку в предмет сделки входят две квартиры.

Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от различных нюансов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регламентируется статьей 74 ЖК РФ. Чтобы совершить обмен помещениями, необходимо следовать следующему алгоритму:

Для начала необходимо найти подходящий вариант обмена помещениями. Это можно сделать самостоятельно либо обратиться к наймодателю, с которым у нанимателя заключен договор.

Заключение договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в простой письменной форме и в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации не требует. Такая сделка не может производиться, пока не будет письменного согласия всех граждан, совместно проживающих с нанимателем (в том числе временно отсутствующих). В случае если имеются несовершеннолетние, то нужно заручиться согласием и органов опеки и попечительства.

Собираем пакет документов. К ним относятся:

• заявление о заключении договора обмена;

• договор социального найма или ордер, свидетельствующие о праве пользования помещением;

• копии паспортов, свидетельств о рождении;

• выписки из домовой книги о проживающих лицах.

• Представить собранный пакет документов наймодателям помещений. В течение 10 дней от наймодателя должен поступить письменный ответ (согласие или отказ) о возможности совершения обмена;

• Расторгнуть договор со старым наймодателем и заключить договор с новым.

Как обменять жилье, находящееся в собственности?

По сути дела, мена ничем не отличается от продажи и покупки жилья традиционным способом. Существенным отличием и, пожалуй, единственным, является то, что при мене взамен не платятся деньги, а отдается квартира (или другая недвижимость).

Чтобы осуществить обмен по договору мены, необходима четкая последовательность действий:

• Необходимо найти вариант обмена, который будет устраивать и ту и другую стороны. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в риэлторскую фирму. Как правило, у риэлторов имеется своя база клиентов, желающих поменять жилищные условия;

• Грамотно составить и подписать обеими сторонами договор мены, а также акт приема-­передачи квартир, подлежащих обмену. При этом должны быть согласованы все существенные условия. Если обмен равноценный, то к ним относятся взаимные обязательства сторон по передаче и приему помещений друг другом. В случае неравноценного обмена в договоре прописывается размер доплаты, которую вносит собственник той квартиры, которая меньше по цене;

• Подготовить документы. Их перечень может меняться в зависимости от ситуации;

• Когда все документы собраны, их необходимо сдать в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) для регистрации права собственности каждой из сторон на вновь приобретенные помещения;

• Получение выписки ЕГРП в регистрирующем органе. Данная стадия является заключительной, и сделка считается совершенной.

Обмен приватизированной квартиры

Обмен приватизированной квартиры на приватизированную ничем не отличается от сделки купли-­продажи. Но если одна из квартир не приватизирована (находится в муниципальной собственности и др.), то такой обмен по закону невозможен.

Ранее такой обмен был возможен, но постепенно он сошел на нет. Это связано с тем, что в условиях современных реалий редко кто захочет сменить собственное жилье на жилье социальное, предоставленное по договору социального найма. Тем самым добровольно отказаться от собственных квадратных метров.

Родственный обмен квартирами

Законодатель не предусматривает такого понятия, как «родственный обмен». Следовательно, рассчитывать на какие­либо льготы при осуществлении подобного рода сделок между родственниками не стоит. Обмен совершается полностью в том же порядке, что и между чужими людьми. Иногда родственники пользуются договором дарения вместо договора мены или купли­продажи, поскольку такая сделка освобождена от налога на доходы физических лиц. Тем самым заменяют сделку мены на дарение.

Договор мены с доплатой разницы стоимости жилья

При совершении неравнозначного обмена жилыми помещениями необходимо в договор мены включить обязательный пункт, предусматривающий доплату разницы в стоимости между квартирами (порядок, сроки, сумма доплаты). Такая сделка возможна только с приватизированными квартирами.

Смыслом такой сделки является:

• одна сторона улучшает свои жилищные условия, переезжая в более просторную квартиру или дом;

• вторая сторона, в свою очередь, преследует получение материальной выгоды путем уменьшения своей жилплощади.

Это позволит обезопасить себя от неблагоприятных последствий, если придется расторгать договор или признавать всю сделку недействительной.

Также надо отметить, что доплата может выражаться не только в денежном выражении, но и, например, имущественном (мебель в квартире, ремонт и т.д.) это, безусловно, должно быть оговорено в договоре.

Как обменять квартиру на дом?

В последние годы часто встречается обмен благоустроенной квартиры на частный дом. Это объясняется стремлением людей уехать куда­нибудь подальше от городской суеты. Как правило, обмен происходит с доплатой, и чаще всего доплата осуществляется со стороны продавца квартиры. Это связано с тем, что благоустроенный дом в нормальном поселке стоит дороже некоторых квартир (даже в престижном районе города). Для такого обмена характерны некоторые особенности.

Так, в договоре будут указываться характеристики не только непосредственно дома, но и земельного участка, на котором он расположен. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема­передачи.

Регистрация права собственности по договору мены

Когда сторонами подготовлены необходимые документы и подписан договор, наступает заключительный этап сделки, и состоит он в регистрации права собственности на ту недвижимость, которую каждая из сторон приобрела по договору мены.

Переход права собственности на недвижимость к новому хозяину подлежит обязательной государственной регистрации. Для этого сторонам сделки необходимо лично подать заявление со всеми необходимыми документами в Росреестр, а также можно направить документы почтой или обратиться в многофункциональный центр.

Регистрация права производится в течение 10 дней с момента подачи заявления. Когда сделка удостоверена нотариусом, регистрация может быть проведена в течение трех рабочих дней.

Ранее выдавалось свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года выдается выписка из Единого государственного реестра прав. И только после этого можно считать, что сделка совершена.

Законодательство РФ с точки зрения налогообложения приравнивает сделку по обмену квартирами к сделке купли­продажи, а именно — применяет те же ставки.

С 2016 года вступили в силу нововведения, в соответствии с которыми налог с продажи недвижимости взимается, если она находилась в собственности менее пяти лет. Ранее этот срок составлял три года.

Налоговая ставка на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом РФ составляет 13% от стоимости квартиры. Однако в законе есть исключение: если цена отчуждаемой недвижимости составляет менее 1 000 000 рублей, то сделка не подлежит налогообложению.

Налог будет взиматься в случае неравнозначного обмена, то есть обмена с доплатой и по цене более 1 000 000 рублей. Именно с доплаты и должен быть уплачен налог.

Заключение

Казалось бы, достаточно схожие понятия «мена» и «обмен». Но, тем не менее, имеют ряд существенных отличий:

1. Мена возможна, когда недвижимость находится в собственности и с той и с другой стороны;

2. По договору мены передается право собственности, а в случае с обменом — право пользования жильем;

3. Сделка мены жилых помещений требует обязательной государственной регистрации в Росреестре, а обмен не требует.

К мене в соответствии с гражданским законодательством применяются правила купли-­продажи. Единственным отличием мены от купли­-продажи является то, что меняется квартира на квартиру (или иной объект недвижимости), а не квартира на деньги.

Мена может быть равноценной и с доплатой. Чаще встречается второй вариант, поскольку редко можно подобрать две квартиры с абсолютно одинаковой ценой и устраивающие обе стороны сделки.

Любая сделка с недвижимостью является непростым процессом. А такие сделки, как мена и обмен, являются наиболее сложными.

Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Михина, Елена Владимировна, 2005 год

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2// Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: «Информэкспо», Воронеж: издательство Борисова, 2003. — 906с.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 1и 2. Там же

3. Земельный кодекс Российской Федерации. Там же

4. Федеральный закон от 28.08.1995 г. №154 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп.)

5. Федеральный закон от 23.12.2003. №186 ФЗ «О федеральном бюджете на 2004 год»// Финансовый вестник. — 2004. — №2. — с.З — 33

6. Федеральный Закон №163 ФЗ от 14.12.2001. «О приватизации государственного и муниципального имущества»

7. Федеральный Закон от 24.05.2001. «О землеустройстве»// Российская газета

8. Федеральный Закон от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп.)

9. Федеральный закон от 09.06.2003. №69 ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Налоговый вестник, №12/6, 2003. — с.2 — 12

10. Федеральный Закон от 20.07.1997. №110 ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» (с изм. и доп.)

11. Закон РФ от 13.12.1991г. №2030-1 «О налоге на имущество предприятий» (с изм. и доп.)

12. Закон РФ от 9.12.1991г. №2003 1 «О налогах на имущество физических лиц» (с изм. и доп.)

13. Закон РФ от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю» (с изм. идоп.)

14. Закон Тамбовской области от 28. 11. 2003. №170 3 «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области»// Тамбовская жизнь, 29 ноября 2003 г.

15. Постановление Правительства РФ от 15 авг. 2001г. №584 «О программе развития бюджетного федерализма в РФ на период до 20005 года»

16. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены Министерством имущества России от 10.04.2003 №1102 —р// Российский оценщик, №11,- 2003. с. 14 — 16

17. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены Минимуществом России от 06.03.2002. №568 -Р

18. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков ЗАО «Квинто — Консалтинг»

19. Решение от 28.01.2001. №835 «О проведении экспериментапо налогообложению недвижимости в Великом Новгороде»

20. Положение «О налоге на недвижимость». Утверждено решениемгородской думы г. Великого Новгорода от 28.01.2000. №836

21. Положение «О порядке ведения реестра объектов недвижимости для целей налогообложения». Утверждено решением городской думы от 29.12.1998. №529 (в ред. От 26.06.2001. №178)

22. Методика оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения// Утверждена решением городской думы от 28.01.2000. №837

23. Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2002 г. №261 «О методике определения сопоставимой по кадастровой стоимости площади сельскохозяйственных угодий»

24. Приказ Минэкономики РФ от 01. 10.1997. №118 «Об утверждении методических рекомендаций по реформе предприятий (организаций)»

25. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб: Питер, -2000.208с.

26. Белостоцкая В.А. Системный подход к измерению налоговой нагрузки// Финансы. 2003. — №3. — с.36 — 37

27. Бекаревич А.С. Изучение налоговых объектов и методы налогообложения. М.: Государственное финансовое издательство Союза ССР, 1930. -233с.

28. Березин М.Ю. Тройная модель недвижимого имущества// Финансы 2001. -№9, с.41

29. Березин М.Ю. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2003.-368с.

30. Березин М.Ю. Недвижимость и российские налоги// Финансы. -2000. №8. — с.26 — 27

31. Бирюков А.Г. О практике использования дифференцированныхнормативов распределения налогов и сборов между субъектами Российской Федерации// Финансы. 2003. — №11. — с. 17 — 20

32. Борзунова О.А. Работа над налоговой реформой продолжается// Финансы. 2003. — №9. — с.31 — 34

33. Будет ли у предприятий земля?// Экономика и жизнь. №47, ноябрь2003.

34. Бюджетная система России: Учебник для вузов/ Под ред. Проф. Г.Б. Поляка. М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2000. — 550с.

35. Вопросы исчисления и уплаты федеральных налогов с юридических лиц. Учебное пособие. Под ред. Павловой Л.П. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 1999. — 208с.

38. Выскребенцев И.К. Совершенствование экономических методов природопользования// Финансы. 1996. — №4. — с.32 — 35

39. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. Недвижимость для целей обложения// Налоговый вестник, август, сентябрь, 2001, с.67 71, 59 — 64

40. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О некоторых вопросах введения налога на недвижимость// Бухгалтерский учет, №23, 2003 г., с. 13 21

41. Гаврилова Н. Налог на имущество по новому// Экономика и жизнь. — 2004 . -№16. — с.5

42. Генри С. Харрисон Оценка недвижимости// Учебное пособие. -М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. — 231с.

43. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Недвижимость: Словарь справочник// Под ред. В.И. Осипова. — М.: ИТРК РСПП, 2000. — 424с.

45. Горланов С.А., Назаренко Н.Т., Попов Ю.Ю. Рынок земли в сельском хозяйстве. Воронеж: ВГАУ, 1998. — 146с.

46. Динес И.Ю. К вопросу о формировании доходной базы местного самоуправления// Финансы. 2003. — №7. — с.26 — 27

47. Евстигнеев Е.Н. Основы налогообложения и налогового права. Учебное пособие. М.: Инфра — М, 1999.

48. Заяц Н.Е. Теория налогов/ учебник. Минск. БГЭУ, 2002. — 220 с.

49. Земля: новый передел// Экономика и жизнь, №38, 2003. -с.1

50. Ильин А.В. Взаимосвязанное обложение: вопросы теории и практики// Финансы.-2003. №12. — с.28 — 32

51. Калинина Н. Нужен ли России налог на недвижимость?// земельный вестник России. 2002.

52. Карзаева Н.Н. Оценка и ее роль в учетной и финансовой политике организации// М.: Финансы и статистика, 2002. 224с.

54. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Уч. Пособие. М.: Деловая литература, 1998. — 224с.

55. Кудряшова Е.В. Применение норм Налогового кодекса о фактической способности к уплате налога// Финансы. 2003. — №10. — с.29 — 31

56. Кулеш В.А. Защита интересов налогоплательщиков. СПб: Питер, 2001. — 272с.: — (Серия «Закон и практика»)

57. Куприна Т. Налог на имущество в 2004 году// Вестник Управления Министерства РФ по налогам и сборам по Тамбовской области Налоги, 2002. — №2. — с.27 — 31

58. Кураков B.JL, Кураков Л.П. Словарь справочник по экономике -М.: Пресс — Сервис, 1998. — 388с.

59. Курочкин В.В., Осетрова Н.И. К вопросу о налоговой этике// Налоговая политика и практика, 2004. №6. — с. 18 — 21

60. Кучеров И.И. Налоговое право России: Курс лекций. М.: Учебно — консультационный центр «ЮрИнфоР», 2001. — 360с.

61. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости// Учебное пособие, М.: Русская деловая литература, 1998. — 224с.

62. Лазарев А.С., Павлова Л.П. Лесной доход. М.: Финстатинформ, 1997.-54с.

63. Лазаревский А., Неймышева Н. Подвижный налог на недвижимость: Новый закон заставит граждан досрочно выйти на пенсию и заняться искусством// Известия. 1999.- Юавг. — Прил. «Финансовые известия» — с.З

64. Лурье Е.Б., Михайлов Л.Н. ООО «МЛК Оценка» РОО (российское общество оценщиков) г. Екатеринбург/ Вопросы оценки, 1997. — №4

65. Макконелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс, М.: 1992. 694с.

66. Малис Н.И. О перспективах налоговой реформы// Налоговый вестник, 2003, №6, с.З 7

67. Миляков Н.В. Налоги и налогообложение. Курс лекций. М.: Ин-фра-М., 2000.-348с.

68. Налог с наследств и дарений в СССР// Справочник. Составил А. Тургенгольд. — М.: издательство Мосфинотдела, 1926. — 159с.

69. Налоги. Словарь справочник. — М.: ИНФРА — М, 2000. — 240с.

70. Налог на имущество в 2004 году// Вестник Управления МНС РФ по Тамбовской области, Налоги, №2,2004. с.27-31

71. Налоги в механизме хозяйствования// Под ред. Черника Д.Г. — М.: Наука, 1991.- 103с.

73. Налоги и налогообложение. Учебник для вузов под ред. Романовского М.В., Врублевской О.В. С. — Петербург, Питер, 2000.

74. Налоги и налогообложение: учебное пособие для вузов. Под ред. Русаковой И.Г., Кашина В.А. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1998.

75. Налоги и налогообложение. Учебное пособие. Перов А.В., Тол-кушкин А.В. — М.: «Юрайт», 2002. — 555с.

77. Налоговая система России. Учебное пособие. Под ред. Черника Д.Г., Дадашева А.З. М.: АКДИ, 1999.

78. Налоговые системы стран евроазиатского экономического сообщества// Финансы, 2001. -№7

79. Нитти Ф. Основные начала финансовой науки. М., 1904. — 41с.

80. Новый налог на имущество организаций// Экономика и жизнь, №46, ноябрь, 2003.

81. Одобрены законопроекты по имущественным налогам// Консультант, №8, 2003. с.47

82. Основные направления региональной налоговой политики// Налоговая политика и практика, 2004. №2, с.4 — 7

83. О налоге на строения, помещения и сооружения// Налоговый вестник, 2001.-№4, с. 37

84. Ордынская И. Налог на имущество организаций/ Экономика и жизнь. 2003.- №48.- с.29

85. Павлова Л.П. Проблемы совершенствования налогообложения в Российской Федерации// Финансы, 1998. №1. — с.23 -26

86. Панайотов А.Ф. О местных налогах, установленных федеральным законом// Финансы. 2000. — №6. — с.26 — 31

87. Пансков В.Г. Российские налоги. Нужна научная основа// Российский экономический журнал. 1993. — №12. — с.19 — 20

88. Пансков В.Г. Межбюджетное распределение налоговых доходов// Финансы. 2004. — №8. — с.21 — 24

90. Поляк Г.Б., Романов А.Н. Налоги и налогообложение: Уч. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ — ДАНА, 2003. — 399с.

92. Пронина Л.И. Налог на недвижимость местный налог// Финансы. — 1999. — №9. — с.26 -28

93. Прохоров A.M. Советский энциклопедический словарь М.: Советская энциклопедия, 1980. — 1600с.

94. Пушкарева В.М. Генезис категории налог в истории финансовой науки// Финансы. 1999. — №6. — с. 33 — 36

95. Пушкарева В. М. История финансовой мысли и политики налогов: Учеб. Пособие. М.: Финансы и статистика, 2001. — 256 с.

96. Региональные и местные налоги и сборы. М.: Бератор — Пресс, 2002.-136с.

97. Российская торговая энциклопедия в 5 -ти томах. М.: РООИ и П за социальную защиту и справедливое налогообложение, 1999. — 480с.

98. Российский статистический ежегодник- 2003.// Статистический сборник, Госкомстат России. М.: 2003. — 705с.

99. Селигман Э. Основы политической экономии. С.- Петербург, 1908.-120с.

100. Семенкова Т.Г., Семенков А.В. Денежные реформы России в XIX веке. С. — Петербург, 1992. — 182 с.

101. Состояние работы по государственной кадастровой оценке земель на 1 мая 2003 года// Экономика и жизнь, №34, август 2003. с.2

102. Смирнов Д.А. Имущественное налогообложение в современных условиях// Проблемы современной системы налогообложения, М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2001. — 108с.

103. Стенограмма заседания Временной комиссии по налогам. -24.02.2004.- 38с.

104. Толкушкин А.В. История налогов в России// М.: Юристъ, 2001.432с.

105. Ушаков Е. Недвижимость в системе налогообложения// Российский экономический журнал, 1999. — №2. — с. 46 — 48

106. Фридман М.И. Конспект лекций по науке о финансах. С. — Петербург, 1910.-66с.

107. Ш.Ходский JI.B. Основы государственного хозяйства. Курс финансовой науки. С. — Петербург, 1913. — 52с.

108. Цена недвижимости// Известия. 6 апреля 2004. — с.З

109. Цыганов А. Эксперимент по налогообложению недвижимости -шанс для промышленности?// Финансовый бизнес, №3, 2001. с.39

110. Чантладзе В.Г. К вопросу о понятии финансов. Тбилиси, 1989. —35с.

111. Черник Д.Г. Налоги. Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 1998.-544с.

112. Черник Д.Г. Налоги в рыночной экономике. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1997.-383 с.

113. Черник Д.Г. Налоги с физических лиц. М.: Международный гуманитарный фонд «Знание», 1997.

114. Шандиров O.JL Налогообложение недвижимости за рубежом// Финансы, №8, 2001. с.70 — 71

115. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости Ростов — на — Дону: Феникс, 2002. — 320с.

116. Эеберг К. Очерки финансовой науки. Ярославль, 1893. — 65с.

117. Эрхард JI. благосостояние для всех: Пер. с нем. М.: Начала Пресс, 1991.-52 с.

118. Юдин Е. А. Платежи за пользование природными ресурсами: структура и состояние правовой базы// Финансы. 2003. — №3. — с.36 — 37

119. Юткина Т.Ф. Налоги и налогообложение: учебник. М.: Инфра -М., 1998.

120. Янжул И.И. Основные начала финансовой науки. М., 1904. -88с.кинэжокисГц

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

2 декабря 2019

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2016 N 03-07-11/40217, от 25.02.2016 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2015 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2017 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества