Традиционно это риск вложений во что-то новое, который, в том числе, обусловлен отсутствием профессиональной аналитической информации по стоимости владения, плюсам и минусам апартаментов. Но недостаток информации быстро заполняется, и эта причина скоро перестанет быть актуальной. Разберемся на примере.

Покупка

Разница в цене на первичном рынке по сравнению с квартирами в новостройках может составлять до 20–25% в пользу апартаментов. Например, 40 кв.м в САО – будут стоить около 6 млн. за апартаменты, а за квартиру придется выложить где-то 7,2 млн. рублей.

Доступна ипотека – на данный момент банки практически не разделяют ставки для квартир и апартаментов.

Коммунальные платежи и эксплуатация

Платежи за коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений и будут примерно на 15-20% выше, чем в квартирах. а стоимость эксплуатации будет зависеть от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать. В недорогих апартаментах стоимость эксплуатации в среднем составляет 80-100 руб./кв.м, при этом сюда включен полный перечень услуг УК – содержание инженерных коммуникаций (водоснабжение и канализование, электроснабжение), текущий ремонт и охрана зон общего пользования и территории, уборка, вывоз мусора, дежурная служба текущей эксплуатации и ремонта (сантехник, электрик). В дорогих апартаментах бизнес-премиум-класса тариф управляющей компании может быть выше исходя из количества и технической сложности инженерной инфраструктуры, также могут быть учтены дополнительные услуги, как, например, обслуживание ландшафтного дизайна, консьерж-сервис и что угодно еще.

Налоги и налоговый вычет

У апартаментов более сложная система налогообложения. Пока что нет единой классификации апартаментов, поэтому налоговая ставка зависит от назначения помещения и варьируется от 0,5% до 2%. Самые высокие ставки — если объект, в котором находится апартамент, по назначению подпадает под размещение офисов, административно-деловые или торговые объекты. Ставка 0,5% применяется на апартаменты гостиничного типа. Для сравнения, налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Но важный плюс — кадастровая стоимость (расчетная база для налогообложения) у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.

Тем не менее, для любого вида недвижимости обязательно заранее перед покупкой уточните, какой предполагается налог на имущество, чтобы избежать покупки недвижимости с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание, и кадастровую стоимость конкретной квартиры, если она уже поставлена на учет.

Налоговый вычет в размере 20 кв.м общей площади распространяется только на квартиры и не применяется к апартаментам.

Также важно — надо учитывать, что покупатели апартаментов не смогут получить налоговый вычет. Но если вы уже использовали его ранее, то для вас это уже не актуально, т.к. он дается всего 1 раз.

Теперь подведем общий итог в цифрах.

Стоимость содержания

Homeapp всегда смотрит на рынок с точки зрения цифр и данных, а не эмоций. Так, и апартаменты с квартирами надо сравнивать с точки зрения цифр — заплати меньше сейчас, но плати больше в дальнейшем, или заплати сейчас много, но затем платежи будут минимальными. Более высокая стоимость содержания апартаментов может стать хорошей и долгосрочной альтернативой ипотеке и рассрочке.

Коммунальные платежи за квартиру 40 кв.м составят примерно 3000 руб. плюс счетчики еще около 2 тыс. руб. Итого – 5000 руб.

Коммунальные платежи (эксплуатация) за апартаменты такой же площади составят 100*40 = 4000 + счетчики 3 тыс. руб. Итого – 7000 руб., и за год переплата составит 24000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры 40 кв.м составляет примерно 5 млн руб, а налог по ставке 0,1% с учетом вычета будет 2500 руб. Кадастровая стоимость аналогичных апартаментов будет около 2,5 млн руб., налог по ставке 0,5% — 12500 руб., разница составляет 10000 руб.

Итого: за год обслуживание апартаментов выходит на 34000 дороже, но разница в стоимости покупки составила, как вы помните, 1,2 млн рублей. Таким образом, за счет более низких коммунальных платежей за квартиру компенсировать эту переплату вы будете в среднем 35 лет.

Но можно еще и заработать – положите эти 1,2 млн. руб. в банк допустим под 6% годовых и будете получать ежегодно бонус 72000 руб.

А если для покупки квартиры вы возьмете ипотеку в размере 1,2 млн. руб. на 5 лет, то переплата составит больше 300 тыс. руб.

Это цифры и факты, которыми можно руководствоваться для принятия решения о покупке того или иного объекта недвижимости. При этом мы понимаем, что каждый вправе принимать собственное решение, опираясь на свои индивидуальные обстоятельства, цели и задачи.

Расположение

Как правило, апартаменты имеют хорошее расположение, на них не распространяются требования по созданию социальной инфраструктуры, для них разрешена точечная застройка, они могут располагаться в реконструированных зданиях, поэтому сейчас для них выбирают интересные места, там, где нельзя строить жилую недвижимость.

Прописка

В квартире возможна постоянная прописка с доступом ко всей социальной инфраструктуре города.

По закону, для проживающих в апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация сроком до пяти лет с возможностью дальнейшего продления. Временная регистрация на 5 лет также дает доступ к социальной инфраструктуре наравне с владельцами квартир — на детские сады, школу, доступ к системе ОМС и т.п. Важный момент – в некоторых случаях собственник апартаментов гостиничного типа может обратиться в местные органы власти и переоформить апартамент в статус жилого помещения.

В апартаментах административно-делового назначения регистрация невозможна. Если для вас это важно, обязательно уточняйте статус здания и возможность регистрации перед покупкой не только у продавца или управляющей компании, но и в центре «Мои документы».

Дизайн

У владельцев апартаментов гораздо больше возможностей для перепланировки помещения — меньше требований и ограничений, упрощенный порядок согласования.

Доходность

Инвестиции в апартаменты часто окупаются быстрее, чем вложения в жилую недвижимость. Стоимость аренды не зависит от типа помещения, но апартаменты стоят дешевле, соответственно, рентная доходность будет выше.

Есть еще определенные моменты, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты:

● Стоимость коммунальных услуг устанавливается управляющей компанией, и вы можете повлиять на нее только общим собранием собственников.

● Налоговую базу и ставку налога определяет государство и никто не застрахован, что завтра кадастровую стоимость приравняют к жилью или повысят ставку для коммерческих помещений, то сумма налога к уплате может существенно изменится. Но так же есть вероятность, что апартаменты законодательно приравняют к жилью.

● К апартаментам не применяется некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений, а именно – ряд санитарных норм, требования к благоустройству территории, по шуму и др.

● Неопределенный статус общего имущества — на плечи жильца может лечь бремя содержания офисов и лобби, находящихся в апарт-комплексе.

● На апартамент (в силу того, что он не является жильем) может быть обращено имущественное взыскание.

● В апартаментах офисного назначения есть риск того, что в соседней квартире может разместиться офис с кол-центром, что может нарушить покой у соседей. Чтобы застраховаться от этого, управляющие компании стали вносить в договор пункт о том, что апартамент можно использовать только для жилья, а не ведения бизнеса. Внимательно читайте договор с управляющей компанией.

Итак, подведем итоги соревнования «квартиры VS апартаменты»

Квартира	Параметр для сравнения	Апартамент
Дороже на 20-25%	Покупка	Дешевле на 20-25%
Дешевле на 15-20%	Коммунальные платежи	Дороже на 15-20%
0,1%, можно получить налоговый вычет	Налоги и вычеты	0,5-2%, нельзя получить налоговый вычет
Если понадобится ипотека – приведет к переплате	Разница в стоимости	Если свободные средства – компенсация разницы стоимости владения, а также возможный доход от вклада
По всему городу	Расположение	По всему городу
Постоянная	Прописка	Только для гостиничного типа – регистрация на 5 лет с возможностью продления
Много ограничений	Дизайн	Меньше ограничений и согласований
Ниже	Доходность	Выше

Алексей Игошин, генеральный директор технологичной компании Homeapp

Споры вокруг присвоения апартам статуса жилых помещений в скором времени могут прекратиться. Ожидается, что до конца года Госдума примет соответствующие поправки. Если для сервисных проектов масштабных изменений не предвидится, то комплексы, предназначенные для жизни, ждут значительные преобразования. Законодательные новшества могут стать дополнительным стимулом для развития данного сегмента и повышения спроса. Как изменится рынок, что будет со спросом и какие проекты могут «выстрелить» на петербургском рынке — в материале на «ДП».

Интерес к апартаментам в Петербурге растёт, несмотря на пандемию и экономическую нестабильность. Даже в первой половине нынешнего года, когда весь рынок недвижимости попал в зону турбулентности, апарты продолжали пользоваться спросом. По разным оценкам, продажи юнитов увеличились более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.

По данным Knight Frank, по итогам первой половины 2020 года свободное предложение на рынке апартаментов Северной столицы насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. м2. На фоне пандемии и кризиса в туристической отрасли девелоперы были сосредоточены в большей степени на реализации существующих проектов, нежели на развитии и выводе нового предложения. Доля сервисного формата составила 83%, остальное пришлось на несервисные комплексы.

«В течение 2020 года спрос на апартаменты характеризовался неравномерностью и острой зависимостью от внешних экономических факторов, распространения COVID-19 и ограничительных мер. По итогам первого полугодия 2020 года на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода 2019 года», — подсчитали аналитики Knight Frank.

realty.yandex.ru/sankt-peterburg Фото: Распределение строящихся и сданных апартаментов в Петербурге

Грядут перемены

Между тем девелоперы уже сейчас начали готовиться к новому всплеску интереса к недвижимости. Этому, в частности, будет способствовать закон об апартаментах. В правительстве и Госдуме уже давно обсуждали идею законодательного урегулирования рынка апартаментов, четкого определения этого термина и его правового статуса. К активной стадии решения вопроса власти перешли после обновления кабмина и прихода в него Марата Хуснуллина.

Минстрой еще в 2016 году планировал внести поправки в законодательство, когда рынок апартаментов был только в самом начале своего бурного развития. Однако довести дело до конца не удавалось. Только в апреле 2020-го Совфед наконец-то представил законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений. Предполагается, что тем самым собственники получат возможность регистрации и прописки в апартах. Кроме того, было предложено отказаться от коммерческих ставок в структуре коммунальных платежей. За счет этого законодатели намерены снизить расходы на ЖКУ в апартаментах.

По мнению генерального директора Colliers International в Петербурге Андрея Косарева, законопроект разрабатывался прежде всего для крупного московского рынка, чтобы нормализовать сложившуюся там ситуацию. «Петербург — уникальный город с точки зрения строительства апартаментов: здесь доминирует сегмент сервисных апартаментов, который оказался востребованным на рынке. Нигде в России такого нет. В Москве доля сервисных апартаментов невелика и потому не является определяющей. В Петербурге апартаменты фактически дополняют недостающий номерной фонд для туристического потока, который до пандемии стабильно рос с каждым годом и продолжит расти после восстановления ситуации», — объяснил Косарев.

По его словам, строить апартаменты для жизни в Москве исторически было выгодным как для застройщика, так и для покупателя, потому что было дешевле аналогичного жилья.

Пожалуй, самый распространенный стереотип об апартаментах — утверждение о том, что их можно покупать исключительно как инвестиционный объект под сдачу, но не для собственного проживания. Одна из причин так думать — неопределенный правовой статус: использовать как жилье апартаменты можно, однако назваться владельцем жилой недвижимости нельзя. Регистрацию получить можно, но временную. Вторая же причина в том, что тарифы на некоторые коммунальные услуги — электричество и водоснабжение — могут быть выше на 10–20% по сравнению с обычной квартирой. Хорошая новость: прямо сейчас эти вопросы решаются на государственном уровне. В июне этого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин внес поправки в законодательство, которые позволят перевести апартаменты в разряд жилых помещений. Вице-премьер считает, что жильцы апартаментов должны иметь право на прописку и снижение стоимости услуг ЖКХ. Есть вероятность, что поправки будут приняты уже на осенней парламентской сессии. Логично предположить, что при укреплении правового статуса цены на апартаменты могут пойти вверх, что само по себе является отличной новостью для тех, кто покупает апартаменты прямо сейчасДенис Бабаков коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад»

Денис Бабаков полагает, что законопроект об апартаментах действительно подстегнет спрос на проекты, предназначенные непосредственно для семейного проживания.

«Такие дома обладают всеми характеристиками для максимально комфортной жизни, однако определенные ограничения, которые имеют апартаменты в сравнении с жильем, ранее смущали часть покупателей. Теперь, когда апарты приравняют к жилью, различия будут нивелировано, что, несомненно, повысит спрос. Что касается апартаментов под сдачу — на них законопроект окажет меньшее воздействие. Такие апартаменты покупаются в инвестиционных целях. Жильцы в них будут меняться, а для покупателей-арендодателей бонусы, получаемые от приравнивания апартаментов к жилью, не значимы», — резюмирует представитель ЛСР.

Андрей Косарев также рассуждает, что принятие законопроекта скажется позитивно для проектов, которые будут приобретаться для собственного проживания. Если же нормативы проектирования апартаментов приравняют их по параметрам к жилым комплексам, тогда на рынке будет реализовываться только данный формат, поскольку для сервисных апартаментов такая нагрузка окажется невостребованной.

Если говорить об инвестиционной привлекательности апартаментов, то в рамках строящихся проектов с полученными разрешениями на строительство интерес будет заключаться в возможности перепродажи апартов как квартир для жизни. Для инвестора возможность прописки будет позитивным фактором, повышающим ликвидность объекта, уверен собеседник «ДП».

Стереотипы сломаются

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко согласна, что больше всего изменения отразятся на сегменте несервисных апартаментов. Экономические последствия в будущем приведут к повышению стоимости данного типа недвижимости.

«Более низкая цена квадратного метра и интересная локация являются основными мотивами покупки несервисных апартаментов», — уточняет Светлана Московченко.

Правило удачного расположения недвижимости со всей готовой окружающей инфраструктурой и высокой транспортной доступностью как главного мотива покупки подтверждает и Группа ЛСР, которая рядом со своим домом бизнес-класса NEO в Московском районе строит апарт-комплекс NEOPARK. На днях девелопер отчитался о 55-процентной готовности проекта.

В компании заявляют, что ключевое преимущество NEOPARK — его уникальная локация на границе Пулковского парка, близость к метро, Кольцевой автодороге, аэропорту Пулково, Экспоформу, а также большое количество видовых планировок с окнами на зелень и пруды. Все эти параметры подходят для как для бизнес-покупателей, предпочитающих инвестировать с целью последующей сдачи и получения стабильного дохода, так и для тех, кто планирует жить в данной части Петербурга.

«Безусловно, рынок апартаментов бизнес-класса имеет все возможности для роста и развития. Причем в этом классе востребованными могут быть и апартаменты под сдачу, и апартаменты «для жизни», к числу которых относится и наш объект NEOPARK с видом на Пулковский парк. Выдающиеся видовые характеристики и внутреннее наполнение уровня бизнес-класса определяет стабильно высокий спрос на этот дом», — комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Денис Бабаков.

В ЛСР прогнозируют, что как только апартаменты приравняют к жилью, они вырастут в цене. Произойдет это в том числе благодаря укреплению правового статуса данного формата недвижимости. Высокие коммунальные тарифы и возможность лишь временной регистрации позабудутся, оставив в прошлом стереотип о сугубо инвестиционной выгоде апартов. Одновременно с этим решится вопрос записи ребенка в школу, привязки к поликлинике. По примерным подсчетам, объекты, изначально спроектированные на уровне жилых домов, сразу получат +20% к стоимости. В выигрыше окажутся покупатели, успевшие приобрести апарты до принятия поправок.

Масштабные нововведения не отразятся на планах крупных девелоперов, поскольку строительство апарт-комплексов — тренд, который поддерживают компании, чувствующие себя на рынке уверенно.

«Считается, что к качеству жилья при строительстве апартаментов предъявляются более низкие требования, а потому больше шансов столкнуться с ненадежным девелопером. Мы же полагаем, что покупать недвижимость у застройщика, который имеет неоднозначную репутацию, — в любом случае риск, и не важно, апартаменты это или обычная квартира. Поэтому первое, что стоит сделать, задумываясь о покупке, — убедиться в надежности строительной компании. Мы в этом плане имеем несколько преимуществ. Во-первых, компания представлена на рынке недвижимости 25 лет, и за это время было построено более 600 домов на 7,6 млн м2. Во-вторых, работаем на своих материалах: добываем песок и гранитный щебень, производим бетон и кирпич. В-третьих, ЛСР ведет строительство сразу в нескольких крупных регионах: Москве, Петербурге, Екатеринбурге», — отметил Денис Бабаков.

Руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов IPG.Estate Алексей Лазутин также говорит, что петербургские девелоперы сохранят интерес к строительству апартаментов, если законопроект будет принят. По его словам, сейчас застройка уплотняется, поэтому девелоперам будет выгодно продавать еще и недвижимость для долгосрочного проживания. «Есть примеры, когда в рамках одного ЖК есть и апартаменты, и квартиры. Если по категории земли нельзя сделать жилыми 100% площадей, девелопер может построить 1-2 корпуса апартаментов», — обратил внимание эксперт.

«Остается надеяться, что в хороших проектах формат не изменится, потому что для них это будет способом обосновать более высокую цену аренды. В целом, сейчас апартаменты стали востребованными, так как клиенты не хотят останавливаться или жить в хрущевках с «бабушкиным» ремонтом и сомнительными соседями», — подчеркивает Лазутин.

На данном этапе развития рынка апартаментов многие покупатели задумываются, какой вариант недвижимости приобретать и какой формат выгоднее. Однако можно уверенно говорить, что отношение к жилью под сдачу может полностью измениться с принятием нового законопроекта, подытожили в IPG.Estate.

Антон Тарануха Все статьи автора 29 сентября 2020, 08:49 6818 Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Плата за эксплуатацию домов зависит как от набора услуг, предоставляемых управляющей компанией, так и от типа самого дома. Портал Элитное.РУ решил разобраться, жильцы каких домов приходится платить по самым высоким ставкам.

Пять факторов

В сегменте дорогого жилья минимальная плата управляющей компании составляет порядка 80-100 рублей за кв. метров в месяц. А верхняя планка, по словам директора департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерины Тейн, доходит до 500 рублей.

От чего зависит размер оплаты? По словам руководителя отдела агентских услуг департамента жилой недвижимости S.A. Ricci Юлии Кравчук, есть пять основных факторов – это количество квартир в доме; пакет услуг, предоставляемых управляющей компанией; инфраструктурная составляющая жилого комплекса; а также класс дома и уровень самой эксплуатирующей организации.

Например в доме по адресу Остоженка, 11 стоимость эксплуатации кв. метра составляет порядка 80 рублей, в «Усадьбе Трубецких» – 260 рублей за кв метр, в жилых комплексах «Итальянский квартал» и «Баркли парк» – 120 рублей, в ЖК «Онегин» – 150 рублей за кв. метр.

Эксплуатация на самом высоком уровне

Самые высокие эксплуатационные платежи в столице приходятся на апартаменты небоскрёбов, расположенных в ММДЦ «Москва-Сити», уверена руководитель блока реализации элитной недвижимости «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева. По словам гендиректора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они равны порядка 240-260 рублей: то есть за апартамент площадью 200 кв. метров ежемесячно придётся отдавать порядка 50 000 рублей.

— Этому есть разумное объяснение, – рассуждает Оксана Дивеева. – Стоимость эксплуатации небоскрёбов в деловом центре очень высокая из-за наличия дорогого инженерного оборудования и обширных общественных пространств, нуждающихся в постоянном уходе. Кроме того, есть и специфические моменты, например, пресловутая мойка стёкол два раза в год с привлечением промышленных альпинистов. При этом заменить эксплуатирующую организацию в «Москва-Сити» крайне сложно – это специализированная компания международного уровня с наличием всех необходимых лицензий. Фактически они монополисты на рынке.

Коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарёва добавляет, что в небоскрёбах делового центра высокие ставки объясняются наличием специального инженерного оборудования, например, для доставки воды на верхние этажи, а также для обеспечения пожарной безопасности жильцов – всё это требует серьёзных затрат.

Например, владельцы апартаментов в башне «Империя», по словам управляющего партнёра агентства недвижимости Point Estate Павла Трейвас, платят из расчёта 400 рублей за кв. метр, а в «Городе столиц» – порядка 240 рублей.

— Чем более развитая инфраструктура в жилом комплексе и более сложная инженерия, тем выше стоимость обслуживания, – объясняет Павел Трейвас. – Так, в башнях «Меркурий Сити» и «Федерация» спроектированы целые клубные этажи с кинотеатром, баром, бильярдом, сигарной комнатой, фитнесом, сауной, хамамом и тренажёрным залом, чем объясняется высокая стоимость эксплуатации в этих проектах.

Плата за приватность

— В целом, можно выделить следующую зависимость: чем выше класс дома и меньше число жителей, тем выше сумма эксплуатационных платежей. В элитных комплексах строят собственные фитнес-центры, бассейны, салоны красоты и рестораны, а плата за эти объекты ложится на плечи жителей, – объясняет Мария Литинецкая. – Ещё одна закономерность: чем больше дом и количество квартир в нём, тем меньше плата, так как расходы ложатся на большее число жителей.

Для собственников квартир в Москве средняя стоимость эксплуатации клубного дома, по словам Оксаны Дивеевой, составляет порядка 200 рублей за кв. метр в месяц.

Например, в клубном доме Mon Cher на 29 апартаментов, который строит компания «Капитал групп» на Большой Якиманке, эксплуатационная плата в месяц составит 200 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом доме составляет от 115 до 370 кв. метров, а значит, жильцам в месяц придется платить от 23 000 до 75 000 рублей. В жилом комплексе «Афанасьевский» на 53 квартиры жильцы в месяц платят по 130 рублей за кв. метр. Площадь квартир в этом проекте от 114 до 500 кв. метров, а ежемесячная плата – от 15 000 до 65 000 рублей.

Только для своих

Отдельно стоит выделить оплату общественных зон. С одной стороны – это холлы, входные группы, коридоры. По словам Оксаны Дивеевой, есть проекты, где общие зоны доходят до 50%. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов замечает, что дорого жителям могут обойтись такие опции, как зимние сады и эксплуатируемые кровли. Так, в жилом комплексе «Сады Пекина» жителям обещают обустроить ландшафтный парк. «Правда, стоимость подобного удовольствия для жителей еще не определена, так как комплекс находится на этапе строительства», – говорит Григорий Алтухов.

Отдельный пункт затрат – это бассейны и СПА-зоны для жильцов.

— Стоит выделить такие факторы, как сложность ландшафтного дизайна, так как поддержание территории в надлежащем виде крайне затратное мероприятие с точки зрения финансов и трудозатрат, – замечает Екатерина Тейн. – А бассейн или СПА-комплекс может добавить 10-20% к стоимости эксплуатации.

Так, в ЖК «Молочный дом» (Молочный переулок, 11) с закрытым бассейном для жителей, по словам Павла Трейвас, плата за эксплуатацию составляет 290 рублей за кв. метров.

Стоит заметить, что проектов с приватным бассейном немного. В большинстве же случаев – например, это жилые комплексы «Онегин» и «Ключи» – бассейнами пользуются не только жители, но и люди «с улицы».

Впрочем, у покупателей квартир обширная инфраструктура в последнее время спросом не пользуется. Фитнес-центры и рестораны не окупаются, и застройщики уходят от этих форматов. А вместо приватных бассейнов в жилых комплексах появляются игровые комнаты для детей, кладовые общего пользования и сигарные комнаты. Расходы на эти опции жилого комплекса относительно невелики.
Зато достаточно много жильцы элитных домов с огороженной территорией платят за землю.

— Московская земля обычно заходится в собственности города, а девелопер имеет на руках договор аренды и после реализации квартир бремя аренды ложится на плечи жителей, если они хотят и дальше пользоваться закрытой территорией, – объясняет Оксана Дивеева. – Например, в районе Белорусской есть клубный дом на 16 квартир, где жители платят за придомовой земельный участок площадью четыре сотки 2 млн рублей в год.

Тёмные окна Остоженки

Ну и напоследок, две новости – хорошая и плохая. Хорошая новость в том, что после скачков валюты, с конца 2014 года, стоимость обслуживания в элитных жилых комплексам столицы не менялась, замечает гендиректор агентства недвижимости Tweed Ирина Могилатова.

А плохая заключается в том, что стоимость эксплуатации делится не на всех владельцев жилья, а лишь на тех, кто реально проживают в доме.

— Многие покупатели приобретают жилье исключительно с целью инвестирования денежных средств и отказываются подписывать договор с управляющей компанией и нести расходы за эксплуатацию жилого комплекса, – объясняет Юлия Кравчук. – А как следствие этого, реальным жильцам приходится платить за эксплуатацию гораздо выше, чем изначально планировалось.

При этом стоит учесть, что в элитном сегменте существенная доля инвестиционных сделок и многие владельцы не живут в купленных квартирах.

Особенно тяжело эта проблема отражается на жильцах клубных домов. Характерным примером может послужить до конца не распроданная и незаселенная «Резиденция Чистые пруды». Сегодня это полузабытый дом, на ним не ухаживают, а в одной из квартир собственник устроил хостел.

— Если в жилом комплексе на 100 квартир реально проживают и платят коммуналку 70% собственников, то эксплуатирующая организация ещё может покрыть расходы на эксплуатацию здания, – говорит Оксана Дивеева. – А если в доме на 20 квартир заселено всего 14 квартир (что примерно составляет те же самые 70%), то покрыть расходы практически невозможно.

При этом, таких пустующих элитных квартир в Москве более, чем достаточно. Если пройтись вечером по району улиц Остоженка и Пречистенка, то свет в окнах новых жилых комплексов можно увидеть редко. В элитных домах сданных ещё в середине 2000-х годов – пустует 10-15% жилья; а в домах сданных после 2010 года – доля незаселенных квартир доходит до 50-70%. А если включить в это число и нераспроданное жилье, то учитывая ситуацию на рынке, можно ожидать, что дома на Остоженке и в других элитных локациях ещё долго будут пустовать.

Вопрос, можно ли оформить апартаменты в собственность, приобрел актуальность в последние несколько лет, что связано с очевидным ростом популярности этого вида недвижимости. Проблемы с определением статуса апартаментов проистекают из противоречий в законодательстве.

По факту это комфортное жилье с дизайнерским ремонтом, функциональным зонированием, детально продуманным форматом обслуживания. Однако по закону апартаменты относятся к нежилому коммерческому фонду. Для тех, кто арендует жилье на небольшой срок, этот момент не имеет принципиального значения, поскольку люди получают максимум удобств и рассматривают помещение как альтернативу номеру в гостинице.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе.

Отличительной особенностью апартаментов является функциональное зонирование. Здесь есть кухня с посудой, место для работы, спальня, красивая ванная комната и прочие удобства. Официальный владелец недвижимости может проживать в апартаментах, как в собственной квартире, пользуясь дополнительными платными услугами, которые отсутствуют в жилом секторе (уборка, вынос мусора, смена белья и т. д.).

Однако на практике перевести коммерческую недвижимость в статус жилого помещения довольно сложно, хотя такие примеры существуют и они не противоречат действующим законам. Для начала стоит определить, какие документы необходимо оформить при покупке апартаментов.

Получение прав собственности на апартаменты при покупке

Документ о собственности служит единственным подтверждением права на распоряжение недвижимостью в пределах норм законодательной базы. После подписания договора купли-продажи или получения апартаментов в качестве дара следует провести государственную регистрацию имущества. Для оформления собственности владелец обращается в отделение Росреестра в том районе, где находится объект недвижимости, или в ближайший МФЦ.

Регистрацию необходимо провести как можно раньше, чтобы не возникли проблемы с определением собственности при переоформлении статуса недвижимости, или в случае возникновения имущественных споров.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта заявителей (потенциальных владельцев);
• документы, подтверждающие факт появления права собственности (договор, дарственная, свидетельство предоставлении права на наследство);
• квитанция об уплате госпошлины.

На сайте «Госуслуги» приведен перечень обязательных документов, которые необходимо представить на рассмотрение для регистрации права собственности. Нормативы могут в любое время измениться, поскольку законодательная база об апартаментах до сих пор не является исчерпывавшей и находится в процессе постоянного корректирования.

Покупка или продажа апартаментов регулируется положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (параграф 1 и 7). Договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Самостоятельное изменение установленной формы договора купли-продажи недопустимо, поскольку в этом случае документ может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Статья 555 Гражданского кодекса (пункт 1) указывает на необходимость фиксирования стоимости апартаментов в договоре. Если она не будет определена в документе, его признают незавершенным или недействительным.

Если регистрацию права собственности оформляют официальные представители владельца апартаментов, необходимо проверить наличие доверенности (нотариальное удостоверение обязательно!) и личные данные уполномоченных лиц. Желательно показать документы юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок купли-продажи в области недвижимости. Недопустимо игнорировать действия, направленные на обеспечение собственной финансовой и правовой безопасности.

Если апартаменты приобретаются на правах долевого участия

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика. Дело в том, что при замораживании стройки или в случае банкротства компании суды могут не принять иски для применения защиты нарушенных прав вкладчика, предусмотренные законодательством.

Мотив один — апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости. Закон в первую очередь направлен на защиту интересов физических лиц, покупающих объекты для личных, семейных, домашних нужд, не имеющих отношения к предпринимательской деятельности.

Особенности апартаментов как вида недвижимости

Законодательство не дает четкого определения апартаментам, но, исходя из совокупности норм и толкований, можно сделать вывод, что это изолированное помещение с отдельным входом, площадью от 40 м2, состоящее как минимум из двух комнат. В апартаментах есть кухня, душевая (ванная), санузел. Недвижимость этой категории, согласно законодательным нормативам, не может располагаться в обычных жилых зданиях. Это номера в хостелах, гостиничных комплексах, бизнес-центрах или апарт-отелях. Апартаменты используют:

• для аренды на небольшой срок;
• для периодического проживания на регулярной основе (представляет интерес для специалистов, работающих вахтовым методом или часто приезжающих в командировки);
• для проведения приватных переговоров (в номере есть все для работы и отдыха);
• для длительного проживания.

Вопрос, как оформить апартаменты в собственность для постоянного проживания, интересуют собственников единственного вида недвижимости. Этот момент является принципиально важным, поскольку, исходя из статуса апартаментов как объекта нежилого фонда, по данному адресу нельзя оформить постоянную регистрацию, а это, в свою очередь, делает недоступными многие необходимые услуги.

Владелец недвижимости, например, не может записаться на прием в районную поликлинику, воспользоваться полисом ОМС или оформить ребенка в детский сад, а также получить ипотечный кредит под залог недвижимого имущества. Намного проще использовать недвижимость тем собственникам коммерческих помещений, которые зарегистрированы в обычном жилом доме, а апартаменты используют в своих целях, по мере необходимости.

Многие обеспеченные жители города приобретают номера рядом с местом работы, чтобы в период сложных погодных условий не стоять в часовых пробках (особенно актуальный момент для владельцев коттеджей и частных домов за пределами городской черты). Это кардинальное решение проблемы, связанной с размещением гостей и родственников во время их приезда. Наконец, это не только дополнительная жилплощадь для использования в собственных целях, но и потенциальный источник неплохого дохода, поскольку апартаменты ценятся выше гостиничных номеров.

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей в оформление апартаментов в собственность.

Теоретические и практические аспекты изменения статуса апартаментов

Спорные вопросы относительно статуса апартаментов и оформления их перевода в жилую собственность до сих пор не урегулированы. Это оставляет собственникам возможность предпринять действия для изменения категории недвижимости. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилой недвижимости является изолированное помещение (или несколько помещений), соответствующее действующим санитарным и техническим нормам, правилам пожарной и эксплуатационной безопасности.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит определение непригодных для проживания объектов. Это аварийные, подлежащие сносу конструкции. С точки зрения этого законодательного акта апартаменты пригодны для проживания. Что касается соответствия санитарным и техническим нормам, данный факт придется доказывать при проведении процедуры перевода коммерческой недвижимости в категорию жилых объектов. Чтобы инициировать этот процесс, необходимо иметь в наличии правильно оформленные документы, полученные при покупке апартаментов.

Читать договор, предлагаемый застройщиком, следует очень внимательно, поскольку апартаменты часто именуют квартирами, что является грубейшей ошибкой. Собственники этого вида недвижимости не могут создавать ТСЖ для совместного распоряжения имуществом, и у них нет права на владение долей в общем имуществе. Тарифы на оплату рассчитываются по ставкам, установленным для коммерческих помещений, без применения каких-либо льгот.

Особенности управления недвижимостью

Для управления зданиями, где находятся апартаменты, привлекают управляющую компанию. После заключения договора купли-продажи на приобретение недвижимости покупателям предлагают оформить два дополнительных договора-соглашения: на эксплуатационное обслуживание и обеспечение коммунальными ресурсами. Как правило, в общую стоимость входит:

• уборка лифтов;
• уборка коридоров, вестибюля, холлов, прочих мест общего пользования;
• поддержание в порядке придомовой территории;
• техническое содержание инженерных конструкций;
• ремонтные работы;
• вывоз мусора;
• охрана объекта.

Переустройство и перепланировка апартаментов не подчиняются жестким правилам, как в многоквартирном доме. Собственник может по своему усмотрению, не нарушая инженерно-технические нормы безопасности, изменить пространственное расположение перегородок или внести другие коррективы.

Если апартаменты являются единственным жильем, то вопрос о переводе помещения в категорию жилой недвижимости для собственников является принципиальным. Первым делом необходимо обратиться в жилищное управление, предоставив заявление и список документов:

• договор купли-продажи;
• план, полученный от БТИ;
• поэтажный план;
• проект перепланировки (если проводилась).

После рассмотрения пакета документов специальной комиссией, куда входят представители надзорных инстанций, назначается экспертное обследование. Собственник заказывает независимую экспертизу для оценки помещений на предмет их соответствия требованиям, установленным к жилой недвижимости. На что обращают внимание эксперты? Перечень выглядит следующим образом:

• инсоляция (уровень естественного освещения);
• акустический режим (замеряются внешние и внутренние шумы);
• инженерно-технические нормативы (соответствие правилам прокладки коммуникаций в жилых зданиях);
• расположение на местности (учитывается плотность застройки, близость к дорожным магистралям, промышленным предприятиям);
• обеспечение пожарной безопасности (рассматриваются нормативы, применяемые к жилым объектам).

Если эксперты вынесут положительное заключение, можно подавать документы на регистрацию. Самый удачный вариант — объединение нескольких собственников, купивших апартаменты в одном здании, для коллективной подачи заявления об изменении статуса объектов (перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд).

Если физическое лицо действует самостоятельно, ему придется затратить немалые средства для организации юридической процедуры. Поскольку в законе нет четкого толкования последовательности действий, процесс затягивается во времени и не всегда удачно завершается.

Есть ли смысл превращать апартаменты в квартиру?

На рынке недвижимости продается так много квартир, что ни у одного жителя города не возникнет затруднений с приобретением жилья. В наличии объекты любого класса от бюджетного варианта до эксклюзивных квартир с авторским ремонтом.

Что касается апартаментов, у них есть свое предназначение. Этот вид коммерческой недвижимости приносит прибыль в любой сезон года. Большинство людей предпочитает проживать в домашней обстановке, где есть все необходимое для отдыха, работы, приготовления еды по своему вкусу.

Управляющая компания следит за состоянием недвижимости, отвечает за обслуживание клиентов. В качестве удачного примера организации бизнеса можно привести апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге, где для аренды предлагаются апартаменты разного класса и площади, но абсолютно все номера отличаются стильным декоративным оформлением по индивидуальному дизайну.

Арендаторы номера в отеле «Вертикаль» попадают в приватную зону высокого комфорта, где все необходимое находится под рукой, где соблюдены нормативы, обеспечивающие безопасное проживание. Предусмотрена парковка, охрана, уборка номера, выполнение прочих услуг. Такой формат проживания намного ближе большинству из нас, чем официальная обстановка в гостиницах, где пребывание постояльцев находится под непрерывным контролем.

Инвестиции в раскрученные апарт-отели окупаются всегда. Уровень дохода владельца номеров (номера) в отеле во многом зависит от профессионализма управляющей компании, порядочности и компетентности организаторов бизнеса. Любой коммерческий проект нуждается в обновлении и совершенствовании, которые могут быть проведены удачно или на посредственном уровне. Купить апартаменты в успешно работающем комплексе на первый взгляд кажется затратным мероприятием, но зато эти вложения окупаются в 99 % и приносят прибыль владельцу.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Покупая апартаменты в собственность, сразу следует оценить плюсы и минусы вложений. Лучше обратиться к эксперту, который определит потенциальный уровень доходности объекта. Он учтет все затраты, связанные с содержанием помещений, рассчитает срок окупаемости, определит размер налогов. Специалисты принимают во внимание множество факторов, определяющих привлекательность недвижимости, о которых не всегда знает покупатель.

Большинство отрицательных моментов, являющихся следствием приобретения коммерческой недвижимости, связаны исключительно с тем, что этот вид лишен некоторых привилегий обычной квартиры. Эти преимущества интересуют собственников, которые планируют получить в апартаментах постоянную регистрацию. Но для этих целей существуют квартиры, таунхаусы, коттеджи.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе, где проводятся встречи партнеров, ведутся приватные переговоры, временно проживают приглашенные специалисты. При правильном определении роли помещений и грамотном вложении капитала в недвижимость риски финансовых потерь сводятся к минимуму.

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы растет — по данным аналитических агентств в  2018 году на апартаменты приходилось каждое четвертое предложение. С этим видом недвижимости связан ряд заблуждений и вопросов. На них ЦИАН.Журнал отвечает вместе с Ольгой Голубевой, руководителем отдела продаж ГК «Самолёт».

1. На покупку апартаментов невозможно получить ипотеку

Это не так: банки кредитуют эти объекты в том же порядке, что и квартиры. Никаких отличий не существует, набор документов и вероятность одобрения кредита заёмщику одинакова в обоих случаях.

2. В апартаментах невозможно прописаться и,  соответственно, пользоваться социальными правами

Уже несколько лет прописка в  России заменена на  регистрацию, которая бывает постоянной и  временной  (на  5 лет). В апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и другие. Более того, если вы покупаете апартаменты в  комплексе, где уже есть управляющая компания, то  регистрацией жителей будет заниматься именно она.

3. Налоги на апартаменты слишком высоки, так что это невыгодно

Налог на собственность для апартаментов действительно выше: он составляет 0,5% от кадастровой стоимости помещения, тогда как налог на квартиры – 0,1%. Однако кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир.

К примеру, на студию площадью 24 кв. м с кадастровой ценой 1,74 млн рублей сумма 0,1%-го налога составит 1740 рублей в год.

В то же время аналогичные по площади апартаменты (23,1 кв. м) кадастровой стоимостью в 430 тыс. рублей налог составит 0,5% – примерно 2150 рублей в год).

Сравним налог на жилье большей площади.

Налог на квартиру в 61,7 кв. м составит 4420 руб., на апартаменты такого же размера – 5770 руб.

На практике получается, что при одинаковой площади недвижимости, разница налога будет незначительна.

4. Большие коммунальные платежи

Да, тарифы на жилищно-коммунальные услуги (отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение) действительно будут выше, чем в квартире – за счет добавления 20%-го НДС. Сравнивая одинаковые по площади квартиру и апартаменты, мы получим ежемесячную переплату около 300-400 рублей, что вполне покрывается разницей в изначальной стоимости объектов. Также стоит отметить, что у некоторых застройщиков работают свои управляющие компании, поэтому плата за содержание и ремонт может быть такой же, как и в квартире.

Так, например, в апартаментах ЖК «Спутник» средний счет за ЖКУ ежемесячно будет составлять примерно 3190 рублей. За ЖКУ в такой же квартире придется заплатить около 2840 рублей. Разница – всего 350 рублей.

5. ФЗ-214 не распространяется на апартаменты

Не верно. ФЗ-214 в равной степени касается всех участников долевого строительства – как жилых, так и нежилых помещений. Апартаменты в новостройках продаются по тем же законам, что и квартиры. Таким образом, права дольщиков защищены в равной степени.

6. Апартаменты будет сложно перепродать

Апартаменты – это такая же собственность, как квартира или, например, гараж. В любом случае этот тип недвижимости оформляется в собственность, а значит сложностей с перепродажей не возникнет.

7. У апартаментов менее удобные для жизни планировки и отсутствует инфраструктура

В целом, апартаменты и квартиры практически не отличаются, но у владельцев апартаментов больше свободы действий при перепланировке.

Согласно законодательству, при строительстве апартаментов застройщики не обязаны строить объекты инфраструктуры. Однако обычно апартаменты строятся в шаговой доступности от объектов сферы обслуживания, где уже развита транспортная и социальная инфраструктура. Также некоторые застройщики строят свои детские сады и школы в таких кварталах специально для удобства покупателей. Застройщик тем самым повышает привлекательность предложения, а для жителей покупка становится всё более похожей на приобретение квартиры со своим детским садом во дворе.

Так, например, ГК «Самолёт» в квартале «Спутник», который будет состоять из 24 домов, строит 3 муниципальных детских сада и школу.

Детский сад в в квартале «Спутник»

Школа в квартале «Спутник»

Современный покупатель уже не столь насторожено относится к апартаментам. Думаю, это связано с тем, что кроме очевидных преимуществ такой покупки: доступная стоимость, больше возможностей для перепланировки, развитая инфраструктура, возможность использовать как инвестиционное жилье – видны шаги в сторону приравнивания апартаментов к жилью. Апартаменты, действительно, отличный вариант как для собственного проживания, так и для инвестиции.

Итак, апартаменты можно с уверенностью назвать перспективным приобретением, которое способно обеспечить и прибыльность вложения, и качественно высокий уровень жизни.