Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445

Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр

Э.С. Набиуллина

Методические указания
по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее — перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее — удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

2.2.7. Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

2.3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний.

2.3.1. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2.. настоящих Методических указаний, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний.

2.4.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка;

расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

2.4.2. Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

2.4.3. Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

2.4.4. Определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4.5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

2.4.6. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

2.5. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.3 настоящих Методических указаний.

2.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанные в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

2.7. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанного в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, указанные в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Зарегистрирован в Минюсте РФ 15 сентября 2006 г.

Регистрационный N 8297

Во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744) приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Министр Г. Греф

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка

I. Общие положения

1.1. Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

— образования нового земельного участка;

— изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

— изменения вида разрешенного использования земельного участка;

— перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель.

1.3. Кадастровая стоимость земельных участков в случаях, перечисленных в пункте 1.2. Методических указаний, определяется Земельной кадастровой палатой по соответствующему субъекту Российской Федерации, уполномоченной на обеспечение ведения Государственного реестра земель кадастрового района (далее — ГРЗ КР).

1.4. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соответствующему субъекту Российской Федерации, уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей.

1.5. Акт определения кадастровой стоимости земельных участков оформляется для земельных участков в пределах одного кадастрового квартала.

В случаях одновременного образования в пределах одного кадастрового квартала нескольких земельных участков, а также в случаях одновременного изменения категории земель и (или) вида разрешенного использования, и (или) уточнения площади существующих в пределах одного кадастрового квартала земельных участков оформляется один Акт определения кадастровой стоимости земельных участков.

Не допускается оформление одного Акта определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

подачи заявок для проведения государственного кадастрового учета земельных участков более чем от одного заявителя;

выполнения более чем одной кадастровых процедур.

1.6. В случае образования единого землепользования акт определения кадастровой стоимости земельных участков (прилагается) оформляется для каждого кадастрового квартала, в котором располагаются входящие в состав единого землепользования обособленные или условные земельные участки, а также для условного кадастрового квартала, в котором располагается единое землепользование.

1.7. Для целей настоящих Методических указаний земельные участки подразделяются на группы:

— в составе земель сельскохозяйственного назначения:

первая группа — сельскохозяйственные угодья;

вторая группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

третья группа — земли под замкнутыми водоемами;

четвертая группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

пятая группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

шестая группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

В составе земель особо охраняемых территорий и объектов:

первая группа — земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов); земли природоохранного назначения; земли пригородных зеленых зон; земли историко-культурного назначения; земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы; особо ценные земли;

вторая группа — земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В составе земель водного фонда:

первая группа — земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации;

вторая группа — земельные участки, занятые обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов;

третья группа — земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами водоснабжения, объектами рыбного и охотничьего хозяйства, гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов), водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

четвертая группа — земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древесно-кустарниковой или иной растительностью;

пятая группа — земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям;

шестая группа — земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков

2.1. Определение кадастровой стоимости в случае образования нового земельного участка, а также в случаях перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель осуществляется следующим образом.

2.1.1. В случае образования нового земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения (за исключением земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений), отнесенного настоящими Методическими указаниями к первой — шестой группам, а также в случае перевода земельного участка в состав земель сельскохозяйственного назначения первой — шестой групп кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения соответствующей группы на площадь земельного участка.

2.1.2. В случае образования нового земельного участка в границах садоводческого, огороднического или дачного объединения кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для соответствующего объединения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель на площадь земельного участка.

В случае образования нового садоводческого, огороднического или дачного объединения кадастровая стоимость земельного участка в составе объединения определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего объединения на площадь земельного участка.

2.1.3. В случае образования нового земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае перевода земельного участка в состав земель поселений из состава иной категории его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, граничащего с кадастровым кварталом, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае, если кадастровый квартал, в котором расположен земельный участок, граничит более чем с одним кадастровым кварталом поселения, то для определения кадастровой стоимости земельного участка используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для граничащих кадастровых кварталов.

2.1.4. В случае образования нового земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения, отнесенного Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утверждена приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49, письмом Минюста России от 8 апреля 2003 г. N 07/3354-ЮД признана не нуждающейся в государственной регистрации) к первой — четвертой группам, а также в случае перевода земельного участка в состав земель промышленности указанных групп кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков промышленности первой, второй, третьей или четвертой групп на площадь земельного участка.

2.1.5. В случае образования нового земельного участка в составе земель промышленности пятой группы, а также в случае перевода земельного участка в состав земель промышленности указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности второй группы на площадь земельного участка.

2.1.6. В случае образования нового земельного участка в составе земель промышленности шестой группы, а также в случае перевода земельного участка в состав земель промышленности указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности шестой группы на площадь земельного участка.

2.1.7. В случае образования нового земельного участка в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, отнесенного настоящими Методическими указаниями к первой или второй группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель особо охраняемых территорий и объектов указанных групп кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов первой или второй групп на площадь земельного участка.

2.1.8. В случае образования нового земельного участка в составе земель лесного фонда, а также в случае перевода земельного участка в состав земель лесного фонда кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для лесхоза, в границах которого образуется земельный участок (в случае отсутствия — субъекта Российской Федерации), значения удельного показателя кадастровой стоимости лесных земель на площадь земельного участка.

2.1.9. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями к первой группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель водного фонда первой группы на площадь земельного участка.

2.1.10. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями ко второй группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на площадь земельного участка.

2.1.11. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями к третьей группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков промышленности соответствующей группы на площадь земельного участка.

2.1.12. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями к четвертой группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения минимального для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы, соответствующей виду разрешенного использования земельного участка, на площадь земельного участка.

2.1.13. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями к пятой группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (при отсутствии — субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в границах садоводческого, огороднического или дачного объединения на площадь земельного участка.

2.1.14. В случае образования нового земельного участка в составе земель водного фонда, отнесенного настоящими Методическими указаниями к шестой группе, а также в случае перевода земельного участка в состав земель водного фонда указанной группы кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (при отсутствии — субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов второй группы на площадь земельного участка.

2.1.15. В случае образования нового единого землепользования его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей, входящих в его состав обособленных (условных) земельных участков. При этом кадастровая стоимость обособленного (условного) земельного участка, входящего в состав единого землепользования, определяется в зависимости от категории земель, в состав которой входит земельный участок, в соответствии с разделом 2.1. Методических указаний.

2.1.16. В случае образования нового земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель поселений земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка. Для указанного случая кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, занятых многоэтажной или индивидуальной жилой застройкой, на площадь земельного участка.

2.2. В случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

2.3. Определение кадастровой стоимости земельного участка в случае изменения его вида разрешенного использования осуществляется следующим образом.

2.3.1. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

2.3.2. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений в пределах одной группы его кадастровая стоимость не изменяется.

2.3.3. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель промышленности и иного специального назначения его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения группы, соответствующей измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

2.3.4. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе особо охраняемых территорий и объектов его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов группы, соответствующей измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

2.3.5. В случае изменения вида разрешенного использования в составе земель водного фонда его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия — для субъекта Российской Федерации) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель водного фонда группы, соответствующей измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

2.3.6. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель лесного фонда его кадастровая стоимость не изменяется.

2.3.7. В случае расширения количества видов разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость определяется в соответствии с пунктом 2.1.16. Методических указаний.

Настоящие рекомендации подготовлены на основании Методических рекомендаций, обобщающих практическую деятельность ТПП РФ в сфере оценки стоимости земли.

Методологической основой настоящих Методических рекомендаций являются действующее земельное законодательство.

Настоящее пособие обобщает основные методы оценки стоимости земли и рассматривает практические примеры оценки застроенных и незастроенных земельных участков, в том числе сельскохозяйственных и лесных угодий, многолетних насаждений, оценки стоимости права аренды.

Предлагаются различные подходы к определению коэффициентов капитализации, а также подходы к оценке стоимости сельхозугодий, основанные на технике сравнения продаж.

Приводятся современные показатели оценки стоимости природных территорий и методы их расчета.

Методические рекомендации также содержат рекомендации по осуществлению оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности.

Стр.

Методические рекомендации по оценке стоимости земли 4

1. Общие положения 4

2. Земельная рента 7

3. Отрицательная стоимость земли 7

4. Рыночная стоимость земли 8

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли 10

6. Социальные нормы временного предпочтения 12

7. Коэффициенты капитализации 13

8. Методы оценки стоимости земли 15

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли) 17

10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков 17

11. Метод сравнения продаж 18

12. Метод распределения 21

13. Метод выделения 22

14. Метод остатка для земли 24

15. Метод предполагаемого использования 25

16. Метод капитализации земельной ренты 27

Земельная рента = 1 000 € Коэффициент капитализации= 0,1Рыночная стоимость земельного участка= 1 000 € : 0,1 = 10 000 €17. Согласование результатов оценки стоимости земли 27

18. Анализ наиболее эффективного использования 28

19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке 31

20. Оценка сельскохозяйственных угодий 32

21. Метод сравнения продаж 32

22. Метод капитализации арендной платы 33

23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю 33

24. Метод реальных опционов 34

25. Оценка залежей 36

26. Оценка сенокосов 37

27. Оценка пастбищ 37

28. Оценка многолетних насаждений 38

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода 42

30. Оценка прудового хозяйства 43

31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения 44

32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом 44

33. Оценка стоимости земельных долей 44

34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре 45

35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки 46

36. Оценка частичных имущественных прав на землю 48

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода 52

38. Оценка сервитута 54

39. Оценка стоимости лесных земель 55

40. Оценка охотничьих угодий 58

41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение 60

42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков 63

43. Нормативные показатели стоимости земли 64

Методические рекомендации по осуществлению 68

оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности 68

Рекомендации учитывают положения методических документов, касающихся процедуры экономического анализа и оценки воздействия на окружающую среду, применяемых и рекомендуемых для применения международными финансовыми и оценочными институтами. К таким документам относятся: руководство по экономическому анализу и оценке воздействия на окружающую среду, являющееся составной частью Операционной политики Всемирного банка в отношении оценки воздействия на окружающую среду (ОР 4.01) и Операционной политики в отношении экономической оценки инвестиционных операций (ОР 10.04); положения Международных стандартов оценки — 2001, касающиеся оценки при наличии опасных и токсичных веществ (Международное руководство по оценке № 7), положения Европейских стандартов оценки 2000, касающиеся факторов, относящихся к окружающей среде (Методическое руководство 1: специальные факторы, влияющие на стоимость). 68

4.3. Подход «затраты-эффективность» 78

Кадастровая оценка земель

• 
• 

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 2.50 Создано 29.10.2016 18:31

Решения о проведении кадастровой оценки земель

Распоряжение Правительства Белгородской области от 14.01.2013 №21-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 16.12.2013 № 635-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 16.12.2013 № 636-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений в Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 26.01.2015 № 48-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 14.12.2015 № 659-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 29.12.2015 № 691-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 21.03.2016 №123-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель лесного и водного фондов на территории Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 07.08.2017 года № 379-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области» Скачать

Распоряжение Правительства Белгородской области от 14.08.2017 №387-рп «О проведении работ по государственной кадастровой оценке земель лесного и водного фондов на территории Белгородской области»

Распоряжение Правительства Белгородской области от 20.08.2018 №436-рп «О проведении государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области»

Распоряжение Правительства Белгородской области от 20.08.2018 №437-рп «О проведении государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Белгородской области»

Извещения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области

Извещение от 23.08.2018 о проведении государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в 2019 году

Извещение от 10.08.2017 о проведении работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области в 2018 году

Извещение от 06.09.2017 о проведении работ по государственной кадастровой оценке земель лесного и водного фондов на территории Белгородской области в 2018 году

Результаты кадастровой оценки земель

Постановление Правительства Белгородской области от 25.11.2013 №483-пп «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области»

Постановление Правительства Белгородской области от 18.08.2014 №306-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель садоводческих и огороднических объединений Белгородской области»

Постановление Правительства Белгородской области от 27.10.2014 №399-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области»

Постановление Правительства Белгородской области от 17.11.2014 №418-пп «Об утверждении среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по городскому округу «Город Белгород»

Постановление Правительства Белгородской области от 17.11.2014 №419-пп «Об утверждении среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальному району «Белгородский район»

Постановление Правительства Белгородской области от 23.11.2015 №415-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области»

Постановление Правительства Белгородской области от 21.11.2016 №418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области»

Постановление Правительства Белгородской области от 21 ноября 2016 №425-пп «О внесении изменений в постановление Правительства от 12 ноября 2012 года №448-пп»

Извещение о размещении промежуточных отчетных документов об определении кадастровой стоимости земель лесного и водного фондов

Извещение о размещении промежуточных отчетных документов об определении кадастровой стоимости

Извещение о размещении промежуточных отчетных документов об определении кадастровой стоимости земельных участок из земель лесного и водного фондов на территории Белгородской области, а также о порядке и сроках предоставления замечаний к промежуточным отчетным документам

Полезная информация

С результатами кадастровой оценки также можно ознакомиться в Фонде данных госудасрвтенной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра

Узнать актуальную кадастровую стоимость земельного участка можно с использованием сервисов сайта Росреестра:

— Публичная кадастровая карта

— Справочная информация об объектах недвижимости в режиме он-лайн

— Получение сведений из ГКН (для запроса информации в форме спраки о кадастровой стоимости необходимо ЭЦП)

ИЗВЕЩЕНИЕ

о размещении промежуточных отчетных документов

об определении кадастровой стоимости земельных участок из земель лесного и водного фондов на территории Белгородской области, а также о порядке и сроках предоставления замечаний к промежуточным отчетным документам