Аренда со множественностью лиц – это вид правоотношений, при которых Договор аренды заключается с несколькими арендаторами или арендодателями.

В данном обзоре будут рассмотрены отличия таких правоотношений от тех, которые заключаются с единственным субъектом на стороне арендатора или арендодателя. Будут рассмотрены вопросы о правовом регулировании и особенностях заключения и расторжения Договора аренды земельных участков и помещений со множественностью лиц.

Договор аренды со множественностью лиц

Договор аренды со множественностью лиц по законодательству РФ предполагает, что арендодатель обязуется предоставить нескольким арендаторам недвижимое имущество за плату. Эта недвижимость по статье 606 Гражданского Кодекса РФ предоставляется во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды недвижимости заключается со множественностью лиц на стороне арендодателя и (или) на стороне арендатора.

Заключение договора аренды со множественностью лиц

Аренда со множественностью лиц может быть заключена в двух случаях:

1. если все участники договора аренды добровольно согласились заключить сделку;
2. если заключение договора прямо предусмотрено законом.

К данному виду договоров применимы общие правила о заключении договоров и положения о договоре аренды. А также применимы статьи, регулирующие отношения по распоряжению имуществом, принадлежащего нескольким собственникам (ст. 246, 253 ГК РФ).

По общему правилу договор аренды с множественностью лиц должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более года, или одной стороной которого является юридическое лицо. А также он подлежит государственной регистрации.

Обязательства всех соарендаторов носят долевой характер.

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования.

Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

• передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
• порядок внесения арендной платы – отдельно каждым арендатором или совместно;
• порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
• порядок расторжения договора по соглашению сторон;
• последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов;
• возможность требования досрочного расторжения договора одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
• порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами.

Расторжение договора аренды со множественностью лиц

Возможность, порядок и алгоритм расторжения договора аренды со множественностью лиц зависят от конкретных условий, прописанных в самом Договоре аренды.

Не возникает проблем при расторжении, если стороны пришли к совместному соглашению расторгнуть договор, если закончился срок договора аренды, если указана возможность требовать расторжения договора одной из сторон.

Но вот если по Договору аренды со множественностью лиц возможность самостоятельных действий по расторжению договора у арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне со множественностью.

Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Поэтому на стадии заключения договора следует предусмотреть возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Вопрос: можно ли расторгнуть договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный на неопределенный срок, по желанию одного соарендатора?

В п. 2 статьи 450 ГК РФ прописано, что:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

По общему правилу направляет уведомления арендодателю и другим арендаторам о расторжении договора за 3 месяца (по общему правилу, согласно ст. 610 ГК РФ). Однако те не хотят расторгать договор, и арендатор обращается в суд.

В итоге: договор по такому уведомлению одного из соарендаторов расторгнут не будет.

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 03.11.2015 No Ф09-6538/15 по делу NoА60-7747/2015 пришел к выводу: соарендатор не вправе отказаться от договора, заключенного (продленного) на неопределенный срок со множественностью лиц на стороне арендодателя и арендатора, если такой отказ не согласован со всеми соарендаторами и о нем не извещены все.

Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

Если несколько субъектов приняли решение об аренде объекта недвижимости, то можно заключать Договор аренды со множественностью лиц.

Объектом недвижимого имущества может являться земельный участок, здание, помещение, жилое имущество и прочее.

Аренда со множественностью лиц может возникнуть как в добровольном, так и в судебном порядке.

В добровольном порядке – если, например, на земельном участке располагается здание, которое арендуют разные собственники помещений, находящиеся в таком здании.

Как разъясняет нам Федеральная служба государственной регистрации:

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В силу закона аренда со множественностью лиц на стороне арендатора возникает по причине наличия особого объекта аренды и субъективного состава участников данного вида аренды.

И так, это наступает, когда в аренду сдается неделимый земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности. При этом на земельном участке:

1. должно располагаться здание, сооружение, строение, находящиеся в собственности нескольких лиц;
2. должны располагаться здания, сооружения, строения, находящееся в собственности нескольких лиц;
3. должны располагаться здания, сооружения, строения, помещения, принадлежащие указанным лицам на разных правах (например, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление).

Неделимый земельный участок – это участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Для заключения данного договора арендаторам проще всего совместно обратиться в уполномоченный орган.

Но если возникнет сложность с одновременным решением всех арендаторов на заключение договора со множественностью лиц, то нужно обратиться к п.6 ст.39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

2. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок

Аренда земельных участков со множественностью лиц

При аренде земельных участков между сторонами зачастую возникают споры по использованию этого участка. Например, при сдаче в аренду земельного участка лицам – собственникам помещений в здании, расположенном на этом участке, пропорционально площади их помещений, один арендатор строит забор на участке, другие против этого. И спор рождается из-за того, что в договоре не был определен порядок пользования таким земельным участком.

Аренда со множественностью лиц на землях сельскохозяйственного назначения

П.1 ст.14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности. Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению.

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Аренда помещения со множественностью лиц

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество. Это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды.

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Распространенным примером договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши – для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п.2 ст.651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

Резюме

Таким образом, главной особенностью договоров аренды со множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора.

Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды со множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

На сегодняшний день договор аренды заключается в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. В соответствии с действующим законодательством обязанность по проведению кадастровых работ ложится на арендатора. Таком образом, в целях уменьшения бремени содержания земельного участка возможно уменьшить площадь арендуемого земельного участка, проведя при этом кадастровые работы за счет арендатора, или отказаться полностью от договора аренды на земельный участок.

Для того, чтобы отказаться от ненужной части арендуемого из государственной или муниципальной собственности земельного участка, необходимо произвести раздел данного исходного земельного участка.

Согласно пункту 7 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, для начала действий по разделу арендуемого земельного участка заинтересованное в этом лицо подаёт в орган, уполномоченный на распоряжения земельными участками, заявление об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. К заявлению прилагаются подготовленная заявителем схема расположения земельного участка, который предлагается изменить, и копия договора аренды исходного земельного участка.

Уполномоченный орган обязан принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в её утверждении с указанием оснований для отказа в течение одного месяца со дня подачи заявления. После утверждения уполномоченным органом схемы расположения земельного участка лицо, заинтересованное в разделе земельного участка, заключает договор подряда на проведение кадастровых работ по установлению границ вновь образуемого земельного участка. Затраты на проведение кадастровых работ по установлению границ вновь образуемого земельного участка общей площадью, например, 60 соток составят порядка 8 тысяч рублей. При этом затраты на межевание несёт лицо, заинтересованное в разделе исходного земельного участка.

Важным обстоятельством является то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды изменённых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66; (495) 776-13-39

ФАС уточнил возможность аренды земли со множественностью лиц на стороне арендатора

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 11 января 2011 г. по делу N А57-3488/2009 пояснил, что правом на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора обладают лишь лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке.

ФАС указал, что в числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

П о с т а н о в л е н и е№ А57-3488/2009 11.01.2011

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Устиновой Марины Константиновны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010

и кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Научно-производственная фирма «Авангард-Ф»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010

по делу N А57-3488/2009

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белопольское» к закрытому акционерному обществу «Научно-производственная фирма «Авангард-ф», администрации г. Саратова о признании ничтожным договора аренды от 30.08.2002 N 1446, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1, при участии третьих лиц — Комитета по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитета по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова, Щепетова Александра Петровича,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Белопольское» (далее — истец, ООО «Белопольское») обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к закрытому акционерному обществу «Научно-производственная фирма «Авангард-Ф» (далее — ЗАО «НПФ «Авангард-Ф»), администрации г. Саратова (далее — администрация) о признании ничтожным договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1, признании недействительными постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и постановления администрации г. Саратова от 15.02.2006 N 20А-28.

Определением суда от 10.03.2009 требования о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1 выделены в отдельное производство по основаниям, предусмотренным частью 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с присвоением делу N А57-3488/2009.

Определениями суда от 16.12.2009, от 24.02.2010 к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам администрации г. Саратова, Комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с истечением срока исковой давности.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечен Щепетов Александр Петрович.

Постановлением от 19.08.2010 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, признал ничтожными договор аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашение к договору аренды от 25.11.2004 N 1. Также суд взыскал с ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в пользу ООО «Белопольское» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб., с администрации г. Саратова в пользу ООО «Белопольское» — расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, закрытое акционерное общество «Научно-производственная фирма «Авангард-Ф» (далее — ЗАО «НПФ «Авангард-ф») обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 оставить без изменения, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Также в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа обратилась Устинова Марина Константиновна с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010.

Жалоба мотивирована тем, что судебные акты приняты о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В адрес суда поступила телеграмма от третьего лица по настоящему делу — Щепетова А. П. с ходатайством об отложении рассмотрения кассационных жалоб в связи с болезнью.

Судебной коллегией ходатайство отклонено, как необоснованное и не подтвержденное надлежащими доказательствами.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) суд рассматривает кассационные жалобы без участия представителей администрации г. Саратова, третьих лиц и Устиновой М. К., надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 24.12.2010 до 13 часов 45 минут, до 27.12.2010 до 9 часов.

Суд кассационной инстанции, рассмотрев материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание представителей ООО «Белопольское» и ЗАО «НПФ «Авангард-ф», проверив законность принятого по делу постановления апелляционной инстанции в порядке, установленном статьями 274 — 287 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ЗАО «НПФ «Авангард-ф».

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.08.2002 между администрацией г. Саратова и ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» подписан договор аренды земельного участка N 1466 с кадастровым номером 64:48:01 03 47:05 площадью 958 кв. м по ул. Московской, д. 4 сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 15.10.2002.

Кроме того, на основании имеющихся в материалах дела доказательств, судом установлено, что арендуемый земельный участок является земельным участком, занятым жилищным фондом.

Основанием для заключения оспариваемого договора аренды послужило постановление мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в аренду сроком на 15 лет земельного участка площадью 0,0958 га для проектирования и строительства 6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей по адресу: г. Саратов, ул. Московская, д. 4.

Постановлением администрации г. Саратова от 17.05.2004 N 109А-81 в постановление от 09.07.2001 N 508-50 внесены изменения — во всем тексте постановления слова «6 этажного жилого дома с административными помещениями и встроено-пристроенной подземной стоянкой автомобилей» заменены на слова «6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной теплой стоянкой легковых автомобилей». В связи с этим, соглашением от 25.11.2004 N 1 в договор аренды внесены соответствующие изменения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, сделка как правомерное действие должна соответствовать требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов. В противном случае она является ничтожной, что означает недействительность сделки в силу того, что она совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 также было предусмотрено, что при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на момент принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и заключения оспариваемого договора в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова находилось приватизированное помещение (нежилое помещение площадью 76,1 кв. м).

Данный факт подтверждается договором купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2000, согласно которому Аркадакская Л. С. приобрела в собственность нежилое помещение площадью 76,1 кв. м по адресу: г. Саратов, ул. Московская, 4. Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Аркадакской Л. С. 26.12.2000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АА N 042538.

В последующем право собственности на указанное нежилое помещение перешло от Аркадакской Л. С. по договору купли-продажи от 16.06.2008 ЗАО «Промагроальянс» (свидетельство о государственной регистрации права серия 64-АБ N 937782 от 04.07.2008), у которого данное нежилое помещение было приобретено ООО «Белопольское» по договору купли-продажи от 26.12.2008.

Право собственности на нежилое помещение зарегистрировано за ООО «Белопольское» 20.01.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64-АВ N 198185.

Таким образом, в настоящее время ООО «Белопольское» является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу ул. Московская, д. 4, обладает правами собственника, в связи с переходом права по сделке.

Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

В числе основных правовых принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, правом на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора обладают лица, владеющие на праве собственности или хозяйственного ведения объектами недвижимого имущества, расположенными на данном неделимом земельном участке.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что на момент принятия постановления от 09.07.2001 N 508-50 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод ЗАО «НПФ «Авангард-ф» об отсутствии у истца права на земельный участок в связи с тем, что жилой дом, в котором расположены принадлежащее ООО «Белопольское» нежилые помещения, разрушен и признан аварийным.

На момент заключения договора аренды на спорном земельном участке находилось приватизированное помещение, собственник которого имел исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него.

Таким образом, в настоящее время ООО «Белопольское», обладает правами землепользователя в связи с наличием титула собственника объекта недвижимости, приобретенное им по договору купли-продажи недвижимости.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования у лица права собственности на объект недвижимости является государственная регистрация этого права.

Основания государственной регистрации права собственности ООО «Белопольское» не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.

Зарегистрированное право собственности ООО «Белопольское» на объект недвижимости в установленном законом порядке не прекращено.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительность предоставляемого статьей 36 ЗК РФ права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права.

Данная позиция подтверждена Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.

Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии у администрации г. Саратова оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ЗАО «НПФ «Авангард-Ф».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-3326/2009 было установлено, что постановление от 09.07.2001 N 508-50, издание которого повлекло оформление земельного участка в аренду ЗАО «НПФ «Авангард-Ф», противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства и нарушает безусловное право ООО «Белопольское» (истца по настоящему делу) на приватизацию земельного участка, расположенного под принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью. В связи с чем, постановление от 09.07.2001 N 508-50 было признано недействительным.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Статьей 13 ГК РФ предусмотрено, что в случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, учитывая признание недействительным постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в аренду сроком на 15 лет спорного земельного участка, как нарушающим права истца по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466 и соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отклонен довод ответчиков о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Указанное правило применяется и при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки (пункт 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В обоснование довода о применении срока исковой давности ЗАО «НПФ «Авангард-ф» сослалось на то обстоятельство, что сделка была заключена в 2002 году, исполнение сделки началось с момента подписания договора, о чем свидетельствует, в частности, пункт 1.1 договора, а также оплата арендатором во исполнение договора аренды земельного участка арендных платежей.

Между тем, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из пункта 1.1 договора аренды, целевое использование земельного участка — проектирование и строительство 6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной стоянкой легковых автомобилей.

Таким образом, из условий договора усматривается, что конечной целью предоставления земельного участка является строительство 6-7 этажного жилого дома с офисными помещениями и встроенной подземной стоянкой легковых автомобилей.

Согласно пункту 1.4 договора арендодатель гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

Однако, как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, земельный участок обременен правами третьих лиц, на указанном земельном участке расположен объект недвижимости и хозяйственные постройки. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически участок не передавался и не мог использоваться ЗАО «НПФ «Авангард-Ф» в соответствии с договором аренды.

Таким образом, как правильно указано судом апелляционной инстанции, сам факт подписания договора не свидетельствует о начале исполнения сделки аренды и о фактической передаче в аренду спорного земельного участка.

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Судом кассационной инстанции не могут быть приняты дополнительные доказательства, которые не были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции.

Вывод суда апелляционной инстанции о возможности применения к спорным правоотношениям положений статьи 208 ГК РФ не привел к принятию незаконного судебного акта, поскольку, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что срок исковой давности по требованию о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466, соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1 не пропущен.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционной инстанции судебная коллегия не находит, так как суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Доводы ЗАО «НПФ «Авангард-ф», изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении кассационной жалобы Устиновой М. К. на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по настоящему делу судом кассационной инстанции установлено следующее.

В своей кассационной жалобе Устинова Марина Константиновна ссылается на то, что указанные судебные акты затрагивают ее права и законные интересы, поскольку она является собственником помещений, расположенных в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова (квартиры N 1 и N 2).

В силу статьи 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

По смыслу указанной статьи для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц.

В связи с этим, учитывая, что Устинова М. К. не представила доказательств того, что оспариваемые судебные акты приняты непосредственно о правах и обязанностях последней, производство по кассационной жалобе Устиновой М. К. подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Кроме того, будучи исполнительным органом (генеральным директором) ответчика по настоящему делу, Устинова М. К. знала о наличии спора по настоящему делу, между тем, требований о привлечении ее к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не заявляла, правом, предоставленным статьей 51 АПК РФ, не воспользовалась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по кассационной жалобе в размере 2000 руб., уплаченная Устиновой М. К. по чеку-ордеру от 19.10.2010, подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 282, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

производство по кассационной жалобе Устиновой Марины Константиновны на решение Арбитражного суда Саратовской области от 19.04.2010 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А57-3488/2009 прекратить.

Выдать Устиновой Марине Константиновне справку на возврат государственной пошлины в размере 2000 руб., уплаченной при подаче кассационной жалобы по чеку-ордеру от 19.10.2010.

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу N А57-3488/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Научно-производственная фирма «Авангард-ф» — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

По всем вопросам, связанным с договором аренды: составление договора аренды, заключение договора аренды, правовая экспертиза договора аренды, изменение (внесение дополнений) в договор аренды, расторжение договора аренды, с правом выкупа арендуемого имущества, признания договора аренды недействительным или незаключенным, взысканию убытков по договору аренды можно записаться на прием к специалистам Первого Столичного Юридического Центра по телефонам:

+7 (985) 763 90 66;

+7 (495) 776 13 39,

+7 (985) 776 13 39

или по e-mail: 6494149@bk.ru

Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе «Вопрос адвокату «

Арендодатель, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Договор аренды помещения, Заключение договора, Заключение договора аренды, Недействительность договора, Недействительность сделок, Объект аренды, Объект договора аренды, Право выкупа, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Регистрация договора аренды, Срок договора, Срок договора аренды, Срок исковой давности, признание договора незаключенным

01.02.2011, 4173 просмотра.

Договор аренды может быть заключен с множественностью лиц как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора. Такие договоры имеют свои особенности, вытекающие из природы договора, объекта аренды и субъектного состава. В данной статье будут рассмотрены только особенности договора аренды с множественностью лиц, которые отличают его от договора аренды, в котором участвуют две стороны.

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Множественность лиц на стороне арендатора может возникнуть в случае, если несколько лиц приняли решение об аренде одного объекта имущества.

В случае если соглашение достигнуто всеми участниками правоотношений, сложностей с заключением договора не возникает. Принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) предполагает, что нельзя заставить лицо заключить договор, в котором оно не заинтересовано. Поэтому, если соглашение сторонами не достигнуто, понуждение к заключению договора невозможно.

Однако предусмотрена ситуация, когда множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ), множественность лиц на стороне арендатора возникает в случае, если:
— на земельном участке расположено здание, строение, сооружение, находящееся в собственности нескольких лиц;
— на земельном участке расположено несколько зданий, строений, сооружений, находящихся в собственности нескольких лиц;
— если здания, строения, сооружения, помещения принадлежат указанным лицам на разных правах — собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление.

Пункт 5 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает совместное обращение арендаторов для заключения такого договора. Естественно, что в данном случае может возникнуть сложность с одновременным выражением воли всех арендаторов на заключение договора.

Пункт 6 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает возможность одного из арендаторов обратиться в уполномоченный орган самостоятельно, в этом случае уполномоченный орган предлагает остальным потенциальным арендаторам заключение договора, а в случае их отказа может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (п. п. 6 — 8 ст. 39.20 ЗК РФ).
Описанная ситуация является исключительной и связана только с арендой неделимых земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Если собственником земельного участка является физическое или юридическое лицо, договор аренды может быть заключен как с множественностью лиц на стороне арендатора, так и с одним арендатором. Отказ в заключении отдельного договора аренды и понуждение (как со стороны арендодателя, так и со стороны другого арендатора) к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в таком случае не допускается, так как противоречит принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Обращаем внимание, что рассматриваемая редакция ЗК РФ применяется к правоотношениям, возникшим после 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ). К ранее возникшим правоотношениям применяется ст. 36 ЗК РФ, которая предусматривает, что договор аренды может быть заключен как с несколькими арендаторами, так и с одним из них, и не допускает понуждения к заключению договора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В случае если один или несколько арендаторов являются физическими лицами и состоят в зарегистрированном браке, может возникнуть вопрос о том, необходимо ли согласие супруга на заключение такого договора.
В соответствии с позицией ВС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369, А67-928/2015) обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора существует независимо от согласия супруга (супруги).

ВС РФ указывает, что по смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Так как при заключении договора аренды со стороны арендатора распоряжения общим имуществом не происходит, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

ВС РФ обращает внимание на то, что иное толкование норм статьи 35 Семейного кодекса может привести к злоупотреблению правом, поскольку при наличии обязанности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора гражданин не сможет исполнить эту обязанность при отсутствии волеизъявления супруга.

Важно обратить внимание на то, что в случае, если в период действия договора аренды состав участников на стороне арендатора изменился (один из участников выбыл, появился новый участник — новый собственник или лицо, обладающее недвижимостью на ином праве), это является основанием для внесения изменений в договор аренды (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 N 09АП-44168/2015 по делу N А40-21455/2015; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2014 N 09АП-41132/2014 по делу N А40-187097/13).

Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя

В силу положений ст. 608 ГК РФ на стороне арендодателя может выступать как собственник имущества, так и уполномоченные им (или в силу закона) лица. Вопрос о договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя возникает в случае, если передаваемое в аренду имущество принадлежит нескольким собственникам. В этом случае важны нормы гражданского законодательства о распоряжении имуществом, принадлежащим нескольким собственникам (ст. ст. 246, 253 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех его участников. Заключение договора аренды принадлежащего нескольким собственникам имущества возможно только в случае, если они пришли к соглашению. Понудить к заключению такого соглашения нельзя, так как это противоречит принципу свободы договора.

В случае если возможен выдел доли в натуре, собственник, который хочет сдать принадлежащее ему имущество в аренду, может требовать выдела доли (ст. 254 ГК РФ). После такого выдела будет заключен отдельный договор без множественности лиц на стороне арендодателя.
Для некоторых объектов недвижимости законодательно предусмотрен особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом. В связи с таким порядком могут возникнуть особенности при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя.
Например, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает специальные правила в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности пяти и более лиц.

Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Следовательно, для того чтобы предоставить участок в аренду, необходимо проведение общего собрания участников долевой собственности (ст. ст. 14, 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Условия правомочности собрания и количество голосов, необходимое для принятия такого решения, установлены п. 5, п. 8 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению (п. 5 ст. 14, п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.

В качестве примера особого порядка можно привести владение, пользование и распоряжение имуществом собственниками помещения в многоквартирном доме. В общей собственности в данном случае может находиться имущество, указанное в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (это могут быть как помещения, так и части здания, земельный участок и расположенные на нем объекты).

Необходимо обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на участок, расположенный под многоквартирным домом, в случае если он был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В связи с этим независимо от того, проведена ли государственная регистрация права собственности, стороной договора аренды являются собственники жилых помещений в многоквартирном доме, и только они имеют право на заключение договора аренды (Определение ВАС РФ от 07.03.2014 N ВАС-2146/14 по делу N А53-4018/13; Определение ВАС РФ от 03.02.2014 N ВАС-612/14 по делу N А27-20893/2012).

Вопросы, связанные с передачей в аренду такого имущества, решаются путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 — 48 Жилищного кодекса РФ). ВАС РФ обращает внимание, что по решению собственников может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Распространенным примером договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя является передача в пользование отдельных частей здания (например, несущей стены, крыши — для размещения наружной рекламы). Множественность лиц может возникнуть в случае, если собственниками передаваемого в аренду имущества являются собственники помещений в многоквартирном доме, а также собственники помещений в здании (строении, сооружении).

ВАС РФ указывает, что стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Заключение и расторжение договора аренды с множественностью лиц

К договору аренды с множественностью лиц применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 — 29 ГК РФ) и положения о договоре аренды (гл. 34 ГК РФ). Как уже было рассмотрено выше, с учетом принципа свободы договора договор аренды с множественностью лиц может быть заключен в случае, если к соглашению пришли все его участники, а также в случае, прямо предусмотренном законом.

Специальных требований к форме и государственной регистрации договора с множественностью лиц закон не предусматривает. Обязательная письменная форма предусмотрена для договора, который заключен на срок более года или одной из сторон которого является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Особенности возникают в связи с распределением прав и обязанностей между участниками договора, которые находятся на стороне с множественностью. По общему правилу такие права и обязанности считаются равными (ст. 321 ГК РФ): каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Необходимо обратить внимание, что, если участники договора аренды являются субъектами предпринимательской деятельности, существует презумпция солидарной ответственности и солидарного требования (ст. 322 ГК РФ). Это правило не действует, если иное предусмотрено законом или договором.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, не в рамках предпринимательской деятельности, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер (Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999).

Поэтому сторонам при заключении договора аренды с множественностью лиц необходимо исходить из того, хотят ли они, чтобы к их правам и обязанностям применялись правила о равенстве долей в обязательстве и праве требования, а также о солидарной ответственности и солидарном праве требования. Если стороны хотят определить права и обязанности иным образом, это необходимо специально определить в договоре.

С этой точки зрения при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора необходимо обратить внимание на следующие моменты:
— передача каждому арендатору отдельной части объекта или всего объекта в общее пользование арендаторов (при этом важно, заключается один или несколько актов приема-передачи имущества, как осуществляются пользование и владение имуществом);
— порядок внесения арендной платы — отдельно каждым арендатором или совместно;
— порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов (например, расходов, связанных с государственной регистрацией договора или нотариальным удостоверением договора, если стороны договорились о необходимости такого удостоверения);
— порядок расторжения договора по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ);
— последствия нарушения условий договора одним арендатором для остальных арендаторов (ст. 619 ГК РФ);
— возможность требования досрочного расторжения договора (ст. 620 ГК РФ) одним из арендаторов и последствия такого требования для остальных;
— порядок распределения отделимых улучшений арендованного имущества между арендаторами (ст. 622 ГК РФ).

В случае если возможность самостоятельных действий арендатора не предусмотрена, он в силу закона связан действиями остальных участников, находящихся на стороне с множественностью. Например, если арендодатель достигнет соглашения о расторжении договора только с частью арендаторов, договор не будет расторгнут.

Следует обратить внимание, что многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства (абз. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ). Это правило необходимо учитывать и при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя.

Распределение прав и обязанностей между несколькими арендодателями чаще всего связано с владением, пользованием и распоряжением имуществом участниками совместной собственности. В части распределения прав и обязанностей арендодателей по договору аренды этот договор можно рассматривать как соглашение собственников о порядке владения и пользования имуществом. При заключении договора с множественностью лиц на стороне арендодателя необходимо обратить внимание на следующее:
— порядок передачи имущества арендатору (всеми арендодателями одновременно или одним из них, представляющим интересы остальных);
— порядок оплаты — одному из арендодателей или частями;
— порядок несения расходов по содержанию имущества и иных расходов;
— порядок расторжения договора по соглашению сторон;
— порядок расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) — необходимо ли для расторжения требование всех арендодателей;
— порядок расторжения договора по требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ);
— порядок распределения неотделимых улучшений арендованного имущества между арендодателями (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, главной особенностью договоров аренды с множественностью лиц является то, что такой договор не только устанавливает права и обязанности арендодателя и арендатора, но и распределяет права и обязанности нескольких арендодателей или арендаторов, а также предусматривает последствия их действий, в том числе нарушений, не только для контрагента, но и для лиц, которые находятся с ними на одной стороне договора. Нормы, регламентирующие правоотношения сторон, являются диспозитивными, поэтому у сторон при заключении договора аренды с множественностью лиц есть возможность самостоятельно решить вопрос о распределении прав и обязанностей.

опубликовано: 23.11.2017

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций. Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ. Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вам может быть интересна услуга: Представительство в суде по гражданским делам.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка. Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды. Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями. Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Вас может заинтересовать: Регистрация долгосрочного договора аренды.

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей земельного участка в аренду – такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

Возможно, вас заинтересуют услуги по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников.

Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Применительно к аренде сельскохозяйственных земель следует руководствоваться положениями статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Суть особенностей, закрепленных указанной статьей, сводится к тому, что договор аренды может быть заключен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Как правило, общим собранием участников долевой собственности назначается уполномоченное лицо, совершающее юридически значимые действия.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

В заключение можно сказать, что как правило, при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя спорные ситуации не возникают, вместе с тем необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с такими сделками, в частности те, которые установлены Законом об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя лучше обратиться к специалистам.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.