В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2020 году.

Если продали единственное жилье

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Пример.

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

• Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
• Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
• Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем до 1 января 2016 года — освобождаетесь от налога.

Вступили в собственность после 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.

Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:

• Получили жилье в наследство;
• Купили квартиру у близких родственников — в семейном кодексе такими называют родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер. Двоюродные братья и сестры, тети и дяди под этот термин не попадают.
• Получили жилье по договору пожизненного содержания (ренты).
• Основанием стал договор приватизации.

Как рассчитывать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2020 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

• Приватизация — регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
• Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
• Жилье получено через суд. С дату вступления в силу судебного решения.
• Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2019 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2020 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
• 15% — нововведение 2020 года, следствие появления прогрессивной шкалы налогообложения. Такую ставку заплатят в 2021 году те, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Причем 15% платятся от суммы, превышающей 5 млн. В части других доходов применяется обычная ставка НДФЛ.
• 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.

Примеры.

В 2020 году вы продали квартиру за 3 млн рублей и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн рублей. Ваш совокупный доход — 4,5 млн рублей, будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн рублей. Общий доход будет 9 млн рублей. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Посчитайте стоимость налогооблагаемой базы

Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

• Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
• Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Примеры.

Вы продали квартиру за 5 млн рублей, а её кадастровая цена — 10 млн рублей. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн рублей.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн рублей.

Сделайте вычет

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

• Уменьшить базу на 1 млн рублей. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн рублей, использовали вычет, то есть отняли 1 млн рублей. База стала 4 млн рублей — с этой суммы и считается налог.
• Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Пример.

Купили квартиру за 3 млн рублей, заплатили процентов еще на 500 тысяч. Продали квартиру через пару лет за 5 млн рублей.

Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн рублей. Именно с этой суммы и будет считаться налог.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Пример.

Вы купили квартиру за 5 млн рублей и потратили на проценты еще 3 млн рублей. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн рублей.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

• Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
• Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Как и кому платить налог за продажу

Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

• Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
• Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
• Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам. Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

Когда платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

Лучше так не делать:

• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
• Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или купили у близких родственников, а срок больше трех лет;
• Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

Сколько составит налог:

1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент, 15%, если ваш доход больше 5 млн рублей, и 13% в остальных случаях.
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн рублей, или расходы на приобретение квартиры.
3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Купля-продажа объекта недвижимости — серьезный и непростой шаг, как для покупателя, так и для продавца.

Заключая такую сделку, необходимо не только понимать процедурные особенности, но и учитывать все последствия, в том числе и возникающую у продавца обязанность по уплате налогов.

В действующем законодательстве РФ отсутствует понятие «налог с продажи недвижимости». Налог на доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества напрямую зависит от того, является ли лицо, получившее такой доход, физическим или юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем (ИП).
Подробнее

Так, граждане, получившие доход в результате продажи, в том числе недвижимого имущества, обязаны отчитаться о получении такого дохода и уплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ).

В случае, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с исчислением подлежащих уплате налогов несколько иная и зависит от следующих факторов:

• выбранная компанией система налогообложения;
• перечень основных видов деятельности;
• назначение отчуждаемого объекта недвижимого имущества (жилая или коммерческая недвижимость);
• является ли юридическое лицо налоговым резидентом РФ или не является таковым.

В случае продажи недвижимого имущества ИП, использующего отчуждаемое имущество в предпринимательской деятельности, доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества облагается налогом в соответствии с применяемым ИП режимом налогообложения (общая система (ОСН), упрощенная система (УСН), единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и др.)

В данной статье мы расскажем, какие же налоги необходимо будет уплатить продавцу-физическому лицу при получении дохода от продажи квартиры или иного объекта недвижимости и какие нюансы необходимо учитывать при заключении сделки купли-продажи?

1. Налог на доходы физического лица: плательщики и налоговая ставка

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в системе налогов и сборов в РФ является федеральным налогом, подлежащим уплате на всей территории РФ. Он взимается с зарплаты и других доходов налогоплательщиков-физических лиц.

Согласно ст. 208 НК РФ к доходам налогоплательщиков относится, в том числе доход, полученный от реализации (продажи) недвижимого имущества, расположенного как в пределах территории РФ, так и за ее пределами.

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть: является ли физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации или нет.

По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются:

• физические лица — налоговые резиденты РФ;
• физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ, но получают доходы от источников в России (п. 1 ст. 207 НК РФ).

Подробнее

Налоговыми резидентами (для цели исчисления НДФЛ) признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом гражданство физического лица значения не имеет.

Однако существует исключение, когда этот период может прерываться без потери статуса резидента:

• если резидент выезжает за пределы нашей страны для лечения на срок не более 6 месяцев;
• выезд за границу на учебу сроком не более полугода (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Действующим налоговым законодательством РФ установлено, что доходы физического лица — налогового резидента от продажи объекта недвижимости, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и должны быть задекларированы.

Доходы физических лиц-нерезидентов РФ облагаются по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

2. Освобождение от налогообложения доходов при продаже недвижимости

При определенных условиях доходы физического лица-резидента РФ от продажи недвижимости могут быть освобождены от обложения НДФЛ или уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости.

Льготных категорий граждан, которые были бы в принципе освобождены от уплаты данного налога при продаже недвижимости, в НК РФ нет.

НК РФ установлено, что доходы от продажи квартиры или иного объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Указанная норма не распространяется на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

До принятия Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (Закон № 382-ФЗ) доходы физического лица-налогового резидента РФ от продажи недвижимости не облагались НДФЛ, если срок нахождения объекта в собственности составлял 3 года и более. При этом было неважно, на основании каких документов и каким образом данный объект недвижимости приобретен.

С вступлением в силу 01.01.2016 принятых Законом № 382-ФЗ изменений минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности в отношении которого возникло после 01.01.2016, увеличился и составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Подробнее Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (п. 6 ст. 217.1 НК РФ)

Однако и сегодня для освобождения от НДФЛ срок владения может составлять не 5 лет, а 3 года. Применение указанного срока возможно, если право собственности на объект недвижимости приобретено:

• в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• в результате приватизации;
• в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (ненедвижимости) – минимальный срок владения остался прежним – 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).!

Если физическое лицо по итогам календарного года утратит статус налогового резидента РФ, его доход от продажи в этом периоде квартиры или иной недвижимости, находящейся в РФ, будет облагаться НДФЛ независимо от срока нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика.

3. Определение налогооблагаемой базы (дохода гражданина) при продаже недвижимости. Зависимость данного критерия от даты приобретения объекта недвижимости

До 1 января 2016 года налогооблагаемый доход определялся исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

При этом кадастровая стоимость объекта никак не влияла на налог при его продаже. В связи с чем недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах заниженную стоимость объекта недвижимости.

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года в НК РФ предусмотрена зависимость НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости.

Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения объекта недвижимости в собственность:

• если недвижимость приобретена до 2016 года, то действуют старые правила и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи;
• если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то учитывается кадастровая стоимость.

Если объект недвижимости был приобретен после 1 января 2016 года, то доход от его продажи в целях налогообложения определяется следующим образом:

Если указанная в договоре цена ниже, чем 70% кадастровой стоимости данного объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на него, то налог с продажи недвижимости будет исчисляться исходя из его кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217. 1 НК РФ).

Если указанная в договоре цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог с продажи недвижимости будет исчисляться исходя из цены договора.

Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

В случае, если кадастровая стоимость отчуждаемого объекта недвижимого имущества, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, указанные положения не применяются (абз. 2 п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

4. Имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости или уменьшение суммы доходов на сумму расходов?

Законом предусмотрены случаи, когда продавец недвижимого имущества, доход которого подлежит налогообложению, может по выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на:

• сумму имущественного налогового вычета

или

• сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В определенных случаях уменьшение суммы доходов на сумму подтвержденных документально расходов на приобретение этого имущества может быть выгоднее, чем применение имущественного налогового вычета.

4.1. Имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает величину облагаемого НДФЛ дохода.

Размер имущественного налогового вычета при продаже недвижимости установлен пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и составляет:

• 1 000 000 рублей — при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе;
• 250 000 рублей — при продаже иного недвижимого имущества (например, нежилых помещений, гаражей и др. недвижимого имущества, не указанного в предыдущем перечне).

Подробнее

Например, Иванов И.И.- резидент РФ в 2018 году продал за 4 000 000 руб. квартиру, приобретенную им по договору купли-продажи в 2016 г., по цене 3 500 000 руб.

Т.к. квартира находилась в собственности Иванова И.И. менее 5-ти лет (минимального предельного срока владения, применяемого в данном случае), в отношении дохода, полученного от продажи данной квартиры, Иванов И.И. обязан уплатить налог на доход от продажи квартиры по ставке 13% и предоставить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 г.

При применении в декларации о доходах имущественного налогового вычета облагаемый доход Иванова И.И. составит 3 млн. рублей, а расчет НДФЛ будет осуществлен следующим образом:

• НДФЛ= (4 000 000 руб.-1 000 000 руб.) *13% = 390 000 руб.

В случае, когда полученные от продажи имущества доходы не превышают указанные суммы (1 000 000 руб. или 250 000 руб.), обязанность по уплате налога не возникает, но сохраняется обязанность по представлению декларации с указанием в ней доходов с продажи квартиры или иного недвижимого имущества.

Если по одному договору купли-продажи продано имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, имущественный налоговый вычет (1 000 000 руб. либо 250 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества:

• пропорционально их доле (в случае с долевой собственностью);
• по договоренности между ними (в случае с совместной собственностью) (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в установленном размере (1 000 000 руб. либо 250 000 руб.).

Если налогоплательщиком за 1 год было продано несколько объектов имущества, указанные имущественные налоговые вычеты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

4.2. Уменьшение суммы доходов на сумму расходов

Вместо получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимости налогооблагаемый доход по выбору налогоплательщика может быть уменьшен на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Подробнее

Рассмотрим вышеприведенный пример, но применим при расчете налогооблагаемого дохода не имущественный налоговый вычет, а уменьшение суммы доходов на сумму расходов.

При этом расчет НДФЛ будет осуществлен следующим образом:

• НДФЛ= (4 000 000 руб.-3 500 000 руб.) *13% = 65 000 руб.

4.3. Применение вычетов по объектам недвижимости, приобретенным после 01.01.2016

По объектам недвижимости, приобретенным после 1 января 2016 года, налоговым законодательством также предусмотрено применение по выбору налогоплательщика имущественного налогового вычета либо уменьшения суммы доходов на сумму расходов возможно.

Однако, как уже было рассмотрено выше, налогооблагаемая база для таких объектов определяется исходя из кадастровой стоимости проданного имущества (в случае, если цена в договоре ниже установленной кадастровой стоимости умноженной на применяемый понижающий коэффициент.)

Подробнее

Например:

В 2017 г. Иванов И.И. продал квартиру по договору купли-продажи за 4 600 000,00 руб.

Квартира приобретена в январе 2016 г. за 4 700 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 по данным Росреестра — 8 090 452,8 руб.

В данном случае налогооблагаемый доход при продаже квартиры определяется исходя не из цены, указанной в договоре купли-продажи (4 600 000 руб.), а из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7, т.е. (8 090 452,8 руб. * 0,7), и составляет 5663316,96 руб.

При этом полученный налогооблагаемый доход может быть уменьшен по выбору налогоплательщика на сумму расходов на покупку данной квартиры (4 700 000 руб.).

Следовательно, расчет подлежащего уплате НДФЛ производится по следующей формуле:

• НДФЛ =(8 090 452,8 руб. * 0,7 -4 700 000) * 13 % = 125 231,2 руб.

5. Какие документы необходимо предоставить в налоговую инспекцию при продаже физическим лицом объекта недвижимости?

Для того чтобы отчитаться в налоговую инспекцию о полученном доходе от продажи объекта недвижимости физическим лицам необходимо подать в налоговые органы налоговую декларацию.

Налоговая декларация – это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов, а также могут воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости или уменьшения суммы полученных доходов.

С 01.01.2019 Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ), порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в электронной форме утверждена .

Этим же приказом установлены требования к порядку заполнения налоговой декларации.

Декларация о доходах с указанием в них сведений о доходах с продажи квартиры или иной недвижимости заполняется либо «от руки», либо в электронном виде.

Для заполнения декларации в электронном виде можно использовать, например, программой («Декларация», «Налогоплательщик ЮЛ»), которая самостоятельно сформирует декларацию на бланках необходимой формы либо можно воспользоваться сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на .

Декларация по НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту жительства (месту пребывания) физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход. (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларация должна быть представлена не позднее ближайшего рабочего дня (например, в 2018 году окончательный срок «декларационной компании» о доходах, полученных в 2017 году, был перенесен на 3 мая 2018).

Если срок владения объектом недвижимости составляет более 5 лет (либо более 3-х лет для объектов, приобретенных до 01.01.2016, или приобретенных по основаниям, являющихся исключением из установленного 5-ти летнего срока владения) предоставлять налоговую декларацию в налоговые органы в случае продажи такой недвижимости не требуется (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@)).

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствии с налоговой декларацией, уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 6 ст. 227 НК РФ).

По общему правилу уплата налога производится физическими лицами самостоятельно.

Для оплаты суммы налога на сайте ФНС можно воспользоваться сервисом .

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

• заполнить налоговую декларацию по окончании года по установленной форме.
• представить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно необходимо представить:

• копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

Имущественный вычет (в т.ч. вычет в сумме расходов), связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять столько раз, сколько раз Вы будете реализовывать имущество, но не чаще 1 раза в год.

Вам также может быть интересно:

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Нотариальное удостоверение сделки: когда обязательно обращаться к нотариусу?

Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?

По действующему законодательству любой доход облагается налогом. При продаже квартиры продавец платит НДФЛ. Он может уменьшать сумму выплаты и даже быть освобожден от уплаты налога.

Размер НДФЛ и порядок действий продавца регламентируют:

• статьи 208, 216, 217, 220 и 229 Налогового кодекса РФ;
• статья 198 Уголовного кодекса РФ;
• закон «О налогах на имущество физических лиц»;
• приказ Минэкономразвития «О применении коэффициентов-дефляторов»;
• приказ ФНС «О заполнении 3-НДФЛ».

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, а также и его размер зависят от:

• срока, в течение которого жилье находилось в собственности продавца;
• способа получения права собственности на проданную недвижимость.

Что облагают налогом и как исчисляют срок владения?

Чтобы узнать, нужно ли платить налог, надо определить основание приобретения квартиры в правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи или мены, дарственной, свидетельстве о приватизации, завещании. Срок владения указан в свидетельстве о праве собственности либо выписке из ЕГРН – в строке «… о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации №ххх от число.месяц.год.». Период обладания считают не в годах, а в месяцах.

Если недвижимость зарегистрирована до 1998 года, свидетельство на нее не выдавалось, то в этом случае можно заказать выписку из ЕГРН. Если квартира получена в наследство, важна дата смерти наследодателя. Если квартира кооперативная, срок владения отсчитывают от даты выплаты последнего пая. Если собственников изначально было несколько, а один из них выкупил доли у остальных, то срок владения отсчитывают от даты первоначальной регистрации (изменение долевой собственности в данном случае не имеет значения) – чтобы не платить НДФЛ, должно пройти 3 года. Если собственники частного дома достраивали его таким образом, что менялись внешние границы, а правки вносились в кадастровый план – чтобы не платить НДФЛ, также должно пройти 3 года.

Так как новый закон вступил в действие с 01.01.2016, порядок уплаты налога при продаже квартир, зарегистрированных до этого срока и после, различается.

Дата регистрации	Основание права собственности	Срок владения, при котором налог можно не платить
До 31.12.2015 включительно	При любом основании приобретения	36 месяцев. Если квартира была в собственности больше 36 месяцев, налог платить не надо.
С 01.01.2016 По настоящее время	— В результате приватизации — По наследству от близкого родственника — В дар от близкого родственника — По договору ренты с любым лицом	36 месяцев. Для наследников срок смерти отсчитывают от даты смерти наследодателя. Для остальных собственников право собственности отсчитывают от даты регистрации в ЕГРН.
	По договору купли продажи, долевого участия, дарственной от третьего лица и другие основания	60 месяцев. Если квартира была в собственности меньше 60 месяцев, налог платить надо.

Нововведения, вступившие в силу в 2016 году, касаются физических лиц, а также квартир, которые не используют в коммерческих целях.

Какую сумму облагают налогом с продажи квартиры и как ее уменьшить?

Налоговая ставка для резидентов РФ – 13%, для нерезидентов – 30%. Налоговая база – сумма, по которой рассчитывают налог с 1.01.2016. Это либо цена по договору, либо кадастровая стоимость на 1.01.2016 (берут большую сумму).

С 2018 года, если жилье продано по цене, меньшей 70% его кадастровой стоимости, используют коэффициент 0,7. Например, квартиру купили в 2016 году за 5,8 млн руб. и продали в 2018 за 7,3 млн руб. Кадастровая стоимость – 8,9 млн руб. Если умножить ее на 0,7, получаем 6,2 млн руб. Это больше, чем сумма сделки, поэтому подоходный налог рассчитывают по сумме договора (7,3-5,8)*13%=195 000 рублей. Если региональные власти не проводили кадастровую оценку по состоянию на 1.01.2016, для расчета НДФЛ берут сумму договора.

Налогооблагаемую базу можно уменьшить:

• путем получения налогового вычета (вариант только для резидентов, можно получить только 1 раз в году, при продаже второй квартиры в один календарный год воспользоваться налоговым вычетом второй раз невозможно);
• на сумму расходов, которые понес собственник квартиры при ее покупке: налог начисляют на разницу между первоначальной стоимостью квартиры при покупке и доходом при ее продаже.

Максимальный налоговый вычет при продаже недвижимости – 1 млн рублей. Если жилье находилось в долевой собственности и было продано по одному договору купли-продажи, то суммарный вычет 1 000 000 рублей делится между продавцами в соответствии с имущественными долями. Если каждый из них заключает отдельный договор с продавцом на продажу своей доли, то получить налоговый вычет до 1 000 000 рублей может каждый.

Например, квартиру покупали за 8,4 млн рулей, а продали за 10,6 млн рублей. Ее собственник может выбрать любой из двух вариантов – тот, который более выгоден:

Имущественный вычет выгоден, если:

• затраты на покупку жилья меньше 1 млн рублей;
• квартира досталась в наследство;
• была подарена не близким родственником.

Например, если комната куплена в 2016 году за 1 300 000 рублей, а продана в 2018 году за 1 250 000 рулей, то налоговая ставка – 0 рублей. Если в один и тот же год вы продавали и покупали квартиру, то можете воспользоваться вычетами по каждой сделке: налоговым и на расходы.

Как подать декларацию и получить вычет?

Даже если налоговая ставка после продажи квартиры нулевая, факт продажи необходимо отразить в годовой налоговой декларации. Срок ее подачи ‒ до 30 апреля следующего календарно года. Срок уплаты налога ‒ до 15 июля следующего календарного года.

При заполнении формы 3-НДФЛ указывают коды дохода:

• 1510 – договорная сумма продажи квартиры;
• 1511 – договорная сумма продажи доли квартиры.

Если вы хотите получить вычет, то код:

• 901 – для имущественного вычета 1 млн рублей;
• 903 – для вычета расходов (если есть подтверждающие их документы).

К декларации необходимо приложить: копии правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о приватизации, наследстве и т. д. Кроме этого, понадобится копия свидетельства о праве собственности и акт приемки-передачи. Если было дарение, наследование либо сумма договора существенно ниже кадастровой, понадобится копия кадастрового паспорта.

Также понадобится приложить заявление на предоставление вычета, копию паспорта и реестр – перечень подаваемых документов. Чтобы получить вычет на сумму расходов понадобятся документальные подтверждения трат – кассовые и товарные чеки, банковские выписки, приходные кассовые ордера, платежные поручения и расписки о получении денег.

Декларацию с пакетом документов подают в налоговую инспекцию по месту жительства по почте, лично либо через доверенное лицо (с нотариально заверенной доверенностью). Реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции, на сайте ИФНС либо госуслуг.

Какие последствия, если не уплатить налог?

Если вовремя не сдать налоговую декларацию или не уплатить налог, закон предусматривает штрафы:

• 1000 рублей – если по декларации налог нулевой;
• от 5 до 30% от суммы налога за каждый месяц просрочки – если вовремя не заплатить налог;
• от 5 до 20% от суммы налога за каждый месяц просрочки – если вовремя не подать налоговую декларацию;
• для злостных неплательщиков максимальная граница штрафа – 40%;
• ежемесячная пеня с 1 июля – если не уплатить налог вовремя;
• при полном отказе платить налог размером от 600 млн рублей ,предусмотрена уголовная ответственность.

Отметим, что об этой мере заявил президент РФ Владимир Путин в телеобращении к россиянам. Он предложил обложить подоходным налогом (13%) доходы со вкладов и инвестиций в долговые ценные бумаги свыше 1 млн рублей. «Для граждан, чей общий объем банковских вкладов или инвестиций в долговые ценные бумаги превышает 1 млн рублей, установить налог на процентный доход в размере 13%», — отметил глава государства. Он подчеркнул, что речь не о 13% с самой суммы вклада, а только с процентов, получаемых с таких вложений.

Как рассказал председатель комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрей Макаров, налоги «начинают начисляться не с первого рубля, а предусмотрен механизм, который позволяет предоставить очень существенный налоговый вычет».

— Если считать, что этот закон бы вступил в силу сегодня, то в данном случае этот вычет составлял бы 62,5 тысячи рублей. То есть доход в виде 62,5 тысячи рублей не облагается налогом, а налогом 13% облагаются только те доходы по вкладам, которые превышают эту сумму, — пояснил депутат.

Объясним, откуда взялась эта цифра. В расчет в законопроекте предлагается брать ключевую ставку Центробанка, действующую на первое число налогового периода. Если бы этот налог нужно было бы уплатить за нынешний год, то с учетом ключевой ставки в 6,25% годовых налог бы взяли с процентного дохода выше 62,5 тыс. рублей. Например, у гражданина доход с депозитов — 100 тыс. рублей, тогда НДФЛ взимался бы с суммы 37,5 тыс. рублей.

Однако эти расчеты условные: вводить налог планируется только с 2021 года, а первые уведомления на его уплату будут направлены в 2022 году, объяснили ранее в Минфине. Аналогичный подход будет применяться и к инвестициям в долговые ценные бумаги.

Согласно законопроекту, при определении налоговой базы будет сделан ряд исключений. Не будут учитывать доходы в виде процентов, полученных по вкладам, процентная ставка по которым в течение всего налогового периода не превышает 1% годовых, а также по счетам эскроу.

По валютным вкладам для целей налогообложения полученные доходы будут пересчитываться в рубли по официальному курсу ЦБ РФ на дату фактического получения дохода.

Расчет суммы налога по итогам налогового периода осуществляется налоговым органом на основании сведений, представленных банками.

Андрей Макаров также заявил о бесполезности возможной «уловки». Дробить деньги по вкладам в разных банках, чтобы уйти от налога, не получится. «Попытка сейчас искать возможность переложить средства с рублевых вкладов на валютные или, наоборот, с валютных на рублевых тоже не имеет никакого смысла», — добавил Макаров.

Отметим, что собранные налоги пойдут на социальные цели: президент заявлял, что дополнительные поступления в бюджет, которые будут получены таким образом, направятся на финансирование мер поддержки семей с детьми, на помощь людям, столкнувшимся с безработицей или оказавшимся на больничном.

Между тем, как ранее рассказали депутаты, пенсионеры могут получить льготу при уплате указанного налога.

Отвечает заместитель генерального директора АН «Невский Простор» Алла Шинкевич:

При продаже квартиры налоги будут исчисляться с суммы прибыли (за сколько продали и за сколько купили). Например, если Вы купили квартиру за 3 804 800 рублей, а продаете за 4 млн рублей, то Ваша прибыль составит 4 000 000 – 3 804 800 = 195 200 рублей. С этой суммы нужно будет заплатить налог 13% (25 376 рублей).

Если Вы продаете за ту же сумму, что и покупали, то дохода не будет, но декларацию (нулевую) все равно нужно будет подать и отчитаться в налоговой.

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Для квартир, зарегистрированных в собственность до января 2016 года, действуют правила начисления подоходного налога с продажи, действовавшие до января 2016 года. То есть если Вы продаете квартиру за 1 млн рублей, то Вам предоставляется налоговый вычет в размере 1 млн рублей, а так как превышения нет, то налог не начисляется.

Если Вы продаете квартиру за 3 804 800 рублей или менее, при этом Вы не получали за нее налоговый вычет, то можете подать декларацию с указанием отсутствия налогооблагаемой прибыли. Такая операция возможна в связи с тем, что квартира куплена за меньшие или такие же деньги, что и продана.

Если же Вы продаете квартиру за большие деньги, чем купили, то подавать декларацию надо аналогичным способом, как в предыдущем случае. На прибыль, полученную Вами от операции купли и последующей продажи данной квартиры, начислят 13% налог.

Отвечает руководитель отдела компании Century 21 Zavidov Артем Маслов:

Согласно ст. 210 Налогового кодекса РФ, при определении налоговой базы для расчета дохода будет приниматься сумма, полученная сверх стоимости, которая была оплачена за недвижимость при покупке. В данном конкретном случае привязки к кадастровой стоимости нет. Объект недвижимости был приобретен до 2016 года. Значит, на данную квартиру действуют правила налогообложения, которые гласят, что объект недвижимости должен находиться с собственности более трех лет. После этого времени налог с продажи браться не будет.

Стоимость покупки квартиры у застройщика в данном конкретном примере составляла 3 804 800 рублей, эта цена была уплачена по договору долевого участия, о чем должны быть подтверждающие документы, например подписанное платежное поручение. При продаже сейчас возникает налог 13% с продажи, если квартира будет продана дороже, чем при покупке. Пример расчета следующий. Допустим, что квартира будет продаваться за 4,5 млн рублей, налогооблагаемая база для расчета будет составлять 695 200 рублей, соответственно, налог с данной суммы – 90 376 рублей.

И еще один важный момент. Срок владения недвижимостью начинает отсчитываться с момента постановки на кадастровый учет и получения права собственности на квартиру, а не с момента подписания договора долевого участия.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

При продаже квартиры налог на доходы физических лиц будет рассчитываться с большей из двух сумм: либо из стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от 70% кадастровой стоимости объекта. Стоимость квартиры по ДДУ в расчет не берется. В Вашем случае это значит, что Вы можете заплатить налог с 70% от 3 397 158 рублей (это 2 378 011 рублей). Минимальный налог (13% от 2 378 011) для Вас составит 309 141 рубль. В случае, если Вы продадите квартиру дороже и укажете количество полученных Вами денег в договоре, 13% будут взыматься с них.

Однако Вы имеете право уменьшить налоговую нагрузку за счет применения имущественного налогового вычета, то есть за счет сокращения размера своего налогооблагаемого дохода. При продаже недвижимости максимальный размер вычета составляет 1 млн рублей. Например, если Вы будете платить налог, исходя из кадастровой стоимости квартиры, и воспользуетесь имущественным вычетом, то размер отчислений государству составит 179 141 рубль (2 378 011 рублей – 1 000 000 рублей = 1 378 011 рублей*0,13 = 179 141 рубль).

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Получили 2 квартиры и продаем – какие налоги нужно заплатить?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи