Какие проблемы есть в сфере ЖКХ и как их решить?

Что надо знать о работе управляющей компании? Что входит в ее обязанности?

Как избавиться от неплатежей за коммунальные услуги?

В чем преимущество ГИС ЖКХ?

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших отраслей в России и охватывает крупный производственно-технический комплекс. В его состав входят общественные, жилые сооружения, транспортные, эксплуатационные и иные объекты.

От результативности работы жилищно-коммунальных служб зависит состояние инфраструктуры и непосредственно среды обитания граждан. Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах (далее — МКД), которые требуют надлежащего содержания как самого МКД, так и территории вокруг него (уборка, ремонт, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.). Эти работы выполняют управляющие компании (УК) которые входят в состав ЖКХ.

Деятельность ЖКХ направлена на удовлетворение потребностей граждан и организаций, обеспечение нормальных условий работы и жизни. Соответственно, ключевые направления данной сферы — надлежащее содержание жилищного комплекса, обеспечение населения и организаций коммунальными ресурсами (электроэнергией, водой, теплом).

ЖКХ считается одной из самых затратных экономических отраслей.

Потребители оплачивают коммунальные услуги. Оплата осуществляется в соответствии с тарифами. Тарифы устанавливает местная администрация. Поступающие за коммунальные услуги платежи должны покрывать затраты ЖКХ.

Однако в нашей стране довольно остро стоит проблема неплатежей, растет задолженность по коммунальным услугам. Из-за высокой дебиторской задолженности предприятия жилищно-коммунального хозяйства зачастую не в состоянии покрыть свои издержки и несут убытки.

Неплатежи по коммунальным услугам

Доходы управляющих компаний складываются следующим образом:

1. Основной доход — платежи, поступающие от жильцов. Ежемесячно все жильцы должны платить деньги на содержание дома. В едином платежном документе на оплату коммунальных услуг они прописаны как плата за содержание и ремонт жилья.

2. Дополнительный доход:

2.1. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы (установка сантехнического оборудования, дополнительный ремонт в квартирах, установка или замена полотенцесушителей и т. п.)

2.2. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений.

Согласно Налоговому кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования. К ним относят:

• платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома (если специальный счет открыт у УК);
• средства из бюджета, которые выделяются на управление домами, например, субсидии.

Напомним, что управляющая компания (УК) — это юридическое лицо (может быть любой организационной формы) или индивидуальный предприниматель, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирным домом. Хозяйственная деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, финансовая — бухгалтерским и налоговым законодательством.

В Москве работает много управляющих компаний. Лидером является государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Его деятельность распределяется по районам, например ГБУ «Жилищник» Таганского района, ГБУ «Жилищник» района Богородское и т. д.

Право выбора управляющей компании остается за жильцами, которые на общем собрании МКД или ТСЖ большинством голосов (50 % + 1) могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Договор заключается с каждым собственником МКД, а ТСЖ заключает договор с УК на обслуживание домов как юридическое лицо. Если жильцы заключили договор с УК, то управление их домом, в том числе решение различных финансовых вопросов, возлагается на нее.

На практике договор с МКД заключают лишь небольшой процент собственников, как правило, это члены правления МКД, инициативные жильцы.

В протоколе общего собрания собственников МКД указывается название управляющей компании и количество голосов собственников, проголосовавших за нее.

Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах:

• в Жилищном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 15.09.2018; далее — Постановление № 354);
• Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и др.

Обязанности УК обязательно прописываются в договорах с жильцами многоквартирных домов.

Управляющая компания должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

К сведению

В состав общего имущества дома входят помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и др., крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и др.

Управляющая компания следит за состоянием общего имущества дома, проверяет состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации, осуществляют работы по ремонту и восстановлению объекта с учетом степени износа дома, осуществляет подготовку дома к зимнему и летнему сезону. Меры противопожарной безопасности — также ответственность УК.

Ремонтные работы в МКД проводятся с согласия собственников. Периодичность прописывается в договоре (как правило, это период от 3 до 5 лет). По окончанию работ председатель МКД подписывает акт выполненных работ. Без подписи, т. е. без надлежаще оформленного акта, расходы не считаются произведенными, а работы — выполненными. Акт считается документальным обоснованием произведенных расходов и списания денежных средств на ремонт с расчетного счета УК.

Одна из обязанностей всех управляющих компаний — поддержание чистоты в подъездах, лифтах, на лестничных клетках, придворовой территории, озеленение и благоустройство этих территорий с соблюдением всех санитарных норм. Также УК обязаны вывозить мусор и бытовые отходы, установив для этого специальные контейнеры для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Конкретные обязанности и периодичность выполнения услуг прописываются в договоре управления, заключенным с каждым собственником. Они должны соответствовать положениям Жилищного кодекса РФ.

Так, управляющим организациям могут быть вменены следующие обязанности:

• ежедневно подметать две первые лестничные клетки и все площадки перед мусоропроводами;
• каждый день мыть пол в лифтах;
• контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
• производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
• контролировать температурный режим в подъезде (не ниже 16 ˚С);
• ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
• раз в неделю убирать все площадки и пролеты.

Для выполнения обязанностей по содержанию дома УК несет расходы:

1) материальные:

– на покупку материалов;

– приобретение хозяйственных принадлежностей и необходимого инвентаря;

– приобретение специальной одежды для сотрудников;

2) на оплату коммунальных услуг, которые потребляются офисом управляющей компании;

3) на содержание УК (заработная плата персоналу, социальные начисления на заработную плату, услуги связи, интернет, обслуживание программ, повышение квалификации сотрудников и т. п.);

4) транспортные расходы, если на балансе у УК числятся транспортные средства.

Планируемые поступления от жильцов и расходы по содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту отражаются в смете доходов и расходов.

Как правило, планируемые поступления от жильцов сильно отличаются от фактических. У управляющих компаний так же, как и во всей системе ЖКХ, остро ощущается проблема неплатежей, что отрицательно сказывается на хозяйственной деятельности УК, так как она в полной мере не может покрыть понесенные расходы по содержанию дома.

Одна из проблем неплатежей — низкое качество услуг, оказываемых управляющей компанией. Обычно это связано с недостатком квалифицированных кадров (управленцев, электриков, сантехников), низкой производительностью труда, незнанием работниками новых технологий, некачественными материалами, используемыми в работе.

Кроме того, УК часто не соблюдают нормы, установленные Приложением 2 к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Например, взять уборку МКД. Часто за домом закреплена одна уборщица, хотя по санитарным нормам их должно быть две.

Пример 1

Год постройки дома — 2003.

Общая жилая площадь — 8537 м2, 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток — 2500 м2.

Норматив для такого дома — 1175 м2 на одну уборщицу. Соответственно, нормативное количество уборщиц:

2500 / 1175 = 2,12 чел. на дом, т. е. 2 уборщицы на дом.

Если управляющая компания выделит на дом 1 уборщицу, скорее всего, в таком доме чистоты и порядка не будет.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющие компании несут административную ответственность в соответствии с Постановлением № 354.

Например, одну из управляющих компаний привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2010 по делу № А31-4299/2010).

Нарушения по данной статье влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.

Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг

Действующим законодательством предусмотрены способы борьбы с должниками — пени за просрочку платежей, отключение коммунальных услуг, ограничение выезда за границу.

Управляющая компания, как правило, через 2–3 месяца после образования задолженности выставляет должнику претензию.

Сведения, которые указываются в претензии:

• с какого числа не поступала оплата и за какие месяцы;
• сроки оплаты;
• обязанности хозяина квартиры;
• последствия неуплаты.

ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА В РОССИИ

Т.А. Шиндина

Южно-Уральский государственный университет г. Челябинск

И.А. Петрова

Филиал Южно-Уральского государственного университета г. Снежинск

Состояние ЖКХ всегда являлось предметом особого внимания со стороны региональных органов власти и органов местного самоуправления. Традиционно к предприятиям этой отрасли предъявлялись требования по качеству и стоимости жилищно-коммунальных услуг. Реформы российской экономики 90-х годов прошлого века привели к увеличению расходов домашних хозяйств на оплату ЖКУ, но при этом их качество по-прежнему оставляло желать лучшего.

Предприятия жилищно-коммунального хозяйства — муниципальные управляющие компании, в соответствии с ч. 2 ст. 50 Гражданского кодекса РФ являющиеся коммерческими организациями, преследующими извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, следовательно, их деятельность должна приносить прибыль. Согласно ч.1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ часть прибыли, остающейся после уплаты налогов и обязательных платежей, подлежит зачислению в доходы бюджета соответствующего муниципального образования.

При этом покрытие убытков УКЖКХ отвлекало из бюджетов муниципальных образований огромные средства: в 2003 году — 831 млн руб. (6,7% расходов бюджета), в 2004 году — 1089 млн руб. (7,4%), за 11 месяцев 2005 года — 1116 млн руб. (9,0%), ожидаемое пополнение за 2005 год — 1300 млн руб. Эти данные свидетельствуют пусть о незначительном, но устойчивом росте данных расходов как в абсолютных, так и в относительных показателях.

Таким образом, вместо того, чтобы давать прибыль, муниципальная собственность требует колоссальных расходов на покрытие убытков. Каковы же причины сложившейся ситуации?

Во-первых, отношение местных администраций к сектору ЖКХ как к инструменту для решения социальных проблем. Однако предос-

тавление дешевых жилищно-коммунальных услуг ниже их себестоимости приводит, прежде всего, к их расточительному использованию, а лишь потом — к положительному социальному эффекту. Причем положительный эффект — экономия домашних хозяйств — достигается самым затратным способом.

Нехватка средств в местных бюджетах для предоставления дешевых услуг компенсируется недофинансированием УКЖКХ на покрытие убытков. В результате возникает следующая проблема — нарастание задолженности УКЖКХ в результате недофинансирования из муниципальных бюджетов расходов на покрытие убытков, образовавшихся из-за установления низких тарифов на жилищно-коммунальные услуги, расчет тарифов по заведомо заниженной себестоимости услуг.

Так, например, по состоянию на 1 января 2006 года задолженность УКЖКХ составляет более 300 млрд руб., при которой 53% доходов идет на обслуживание долгов. Наличие огромной кредиторской задолженности предприятий перед поставщиками становится причиной возникновения третьей проблемы — неэффективного менеджмента в самих УКЖКХ.

Какие бы не принимались меры, направленные на оптимизацию затрат, усилие контроля качества услуг и так далее, любой достигнутый положительный эффект разбивается о миллионные убытки, возникающие в результате решений, принятых органами местного самоуправления. В результате отсутствуют средства на оплату потребленных энергоресурсов, выплату заработной платы работникам бюджетных учреждений и минимальные текущие расходы. На капитальные вложения (строительство, модернизация оборудования, капитальный ремонт сетей) направляется минимум средств, и как следствие -возникновение четвертой проблемы: высокой стоимости жилищно-коммунальных услуг при их низком качестве.

В наиболее проблемных регионах проходят митинги протеста с резкой критикой положения дел в сфере ЖКХ. Высокий процент износа жилого фонда (80%), инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства требуют дополнительных расходов на их текущее содержание, что естественным образом увеличивает себестоимость жилшцно-комму-нальных услуг без улучшения качества. Результат — негативный социальный эффект и как следствие — стремление местных администраций решить социальную проблему, вмешиваясь в экономическую деятельность УКЖКХ.

Таким образом, круг замкнулся. Чтобы вырваться из него, следует рассмотреть два принципиальных подхода к решению поставленной проблемы.

Первый подход — частные инвестиции в жилищно-коммунальное хозяйство. Это позволит погасить имеющиеся долги, произвести модернизацию производственного комплекса, тем самым снизить реальную стоимость жилищно-коммунальных услуг. Но в рамках данного подхода потребуется значительные средства, которых нет в бюджетах, но есть в бизнесе. Однако для бизнеса основной критерий — рентабельность вложений. Поэтому вложить средства в ЖКХ и позволить местным администрациям и дальше вмешиваться в экономическую деятельность предприятий — подобные условия вряд ли смогут устроить инвестора. Передача инвестору предприятий ЖКХ в долгосрочное управление свидетельствует, прежде всего, о наличии существенных финансовых проблем у местной администрации. Например, принято считать: если для фирмы условием получения кредита является передача на период заимствований в управление банку контрольного пакета акций, то фактически это означает смену владельца этой фирмы.

Второй подход предполагает решение проблемы не за счет привлечения заемных средств, а посредством перераспределения финансовых потоков на субрегиональном уровне.

Описанный выше комплекс проблем — результат вмешательства органов местного самоуправления муниципальных образований. Следовательно, и решение может состоять не столько во вливании в ЖКХ дополнительных средств, сколько в изменении бюджетной политики муниципальных образований. Легальный способ влияния на бюджетную политику

муниципальных образований — построение на субрегиональном уровне системы межбюд-жетных отношений, стимулирующей органы местного самоуправления к повышению эффективности деятельности УКЖКХ.

Импульсом к построению стимулирующей системы межбюджетных отношений послужило принятие федеральных законов № 122-ФЗ и 131-ФЭ. Во-первых, в соответствии с новым законодательством предоставление жилищных субсидий малообеспеченным гражданам осуществляется органами местного самоуправления за счет субвенций, получаемых из бюджета субъекта Федерации. Данное новшество стимулирует органы местного самоуправления к установлению тарифов на оплату ЖКУ на уровне 100% экономически обоснованной себестоимости этих услуг.

Повышение стоимости ЖКУ приведет к увеличению расходов домашних хозяйств на оплату данных услуг, в результате большее количество граждан получит право на получение жилищных субсидий, которые выплачиваются за счет бюджета региона. При этом повышение стоимости ЖКУ снизит объем выпадающих доходов УКЖКХ, сократит расходы бюджетов муниципальных образований на покрытие их убытков. Однако прежде расходы на жилищные субсидии и покрытие убытков УКЖКХ производилось за счет собственных доходов бюджета муниципалитета, а в соответствии с новым порядком расходы на предоставление жилищных субсидий финансируются за счет субвенций из регионального бюджета.

Во-вторых, в соответствии со ст. 60 и 61 закона № 131-ФЭ дотации муниципальным образованиям из региональных фондов финансовой поддержки предусматриваются исключительно на выравнивание уровня бюджетной обеспеченности, причем в соответствии с ч. 3 ст. 138 Бюджетного кодекса РФ уровень бюджетной обеспеченности рассчитывается без учета поступлений по неналоговым доходам. Соответственно, чем выше в структуре доходов бюджета муниципального образования доля неналоговых доходов (а часть прибыли муниципальных унитарных предприятий является неналоговыми), тем больше финансовой помощи оно получит из вышестоящего бюджета. Данная закономерность сформулирована в методике, используемой при расчете уровня бюджетной обеспеченности. Например, в двух муниципальных образованиях объем доходов и мини-

мальных расходных обязательств, а также численность населения одинаковы, но в бюджете первого муниципалитета удельный вес неналоговых доходов — 10% к доходам, в бюджете второго — 1%. Следовательно, индекс налогового потенциала первого муниципального образования будет ниже, чем у второго, соответственно и начальный уровень бюджетной обеспеченности будет ниже, чем у второго. В результате первое муниципальное образование получит финансовой помощи больше, чем второе.

В-третьих, увеличение стоимости на жи-лищно-коммунальные услуги приведет к увеличению расходов на оплату бюджетным учреждениям потребляемых жилищно-коммунальных услуг.

Компенсационная технология — дотация на обеспечение сбалансированности, часть которой распределяется между муниципальными районами (городскими округами) исходя из удельного веса расходов на выплату заработной платы работникам бюджетных учреждений и оплату коммунальных услуг бюджетных учреждений. В результате, чем выше удельный вес расходов на оплату коммунальных услуг, тем больше дотации получит муниципальное образование.

Единственным способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, то есть переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме ЖКУ потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.

Основными целями работы УКЖКХ являются:

— обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

— снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

— смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного финансирования.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Основными способами достижения вышеизложенных целей являются:

— совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в ЖКХ;

— переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и

качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;

— совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

— совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

Еще одной важной особенностью появления управляющих компаний ЖКХ является создание конкурентной среды в этой системе, то есть системы управления и обслуживания жилищной сферы, и это позволит собственникам жилья и объектов коммунального назначения выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ услуг по наиболее низким ценам. Развитие конкуренции в жилшцно-комму-нальной сфере осуществляется в целях создания условий для преодоления негативных последствий монопольного или доминирующего положения организаций ЖКХ путем:

— формирования органами местного самоуправления муниципального заказа на обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального назначения;

— организации системы расчетов за произведенные и потребленные ЖКУ на основе договоров, а также применения экономических санкций за нарушение договорных обязательств;

— привлечение на равноправной основе организаций различных форм собственности для оказания ЖКУ.

Необходимой предпосылкой развития конкуренции является демонополизация ЖКХ. К сферам деятельности, в которых возможно развитие конкуренции, относятся:

— управление и обслуживание жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства;

— привлечение организаций, использующих альтернативные формы предоставления коммунальных услуг, в том числе автономные

системы жизнеобеспечения, не связанные с сетевой инфраструктурой объекты;

— выполнение отдельных работ по обслуживанию объектов коммунального хозяйства (ремонт и прочистка сетей, уборка мусора, эксплуатация лифтового хозяйства и тому подобное);

— проектно-изыскательские и строительные работы по развитию объектов коммунального назначения.

Органам местного самоуправления целесообразно ускорить процесс разгосударствления организаций ЖКХ, функционирующих в этой сфере, обеспечить реальное равноправие хозяйствующих субъектов различных органи-зационно-правовых форм и заключение соответствующих договоров на конкурсной основе.

Для улучшения работы управляющих компаний жилищно-коммунального хозяйства необходимо совершенствование системы договорных отношений, обусловленное появлением в этой сфере хозяйствующих субъектов различных организационноправовых форм.

Появление новых видов собственников обусловлено потребностями в иных формах и методах инвестирования развития объектов жилищно-коммунального назначения в условиях ограниченности бюджетных средств. При этом наряду с диалогом «заказчик — подрядчик» формируются сложные многосторонние взаимоотношения, участниками которых являются:

— инвестиционные, строительные и эксплуатационные организационные организации различных форм собственности, осуществляющие финансирование, строительство, содержание объектов ЖКХ и управления ими;

— собственники жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства, представляющие их органы и управляющие компании;

— потребители услуг — владельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений, товарищества собственников жилья, другие организации.

При решении этих проблем особое внимание следует уделить проведению субъектами РФ, органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования ЖКХ; формированию структур (службы заказчика, управляющие организации, товарищества собственников жилья и другие), представляющих

интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей ЖКУ; введению договорных отношений на всех этапах производства и предоставления ЖКУ, включая соб-ственника-домовладельца, производителя услуг и их потребителя; завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов ЖКХ.

В основу работы управляющих компаний ЖКХ могут быть положены рациональное разделение функций и организаций взаимоотношений между собственником-домовладель-цем, управляющей компанией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению ЖКУ необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

При выборе варианта управления целесообразно руководствоваться принципом предоставления собственнику-домовладельцу права решать, кто будет обслуживать принадлежащую ему недвижимость, и управлять ею.

Органам местного самоуправления, как собственникам объектов ЖКХ, следует стремиться к формированию на территории муниципального образования единой социальной и финансовой политики в сфере ЖКХ. Подрядные жилищные и коммунальные организации несут ответственность за соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов коммунального назначения, за эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов при качественном и надежном обслуживании потребителей, обеспечении сохранности жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства.

Организации, специализирующиеся в сфере управления помимо прочего осуществляют рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных ЖКУ. Собственник-домовладелец может выполнять эти функции сам либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе и частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за

их исполнением, а также заключение договоров найма.

Система договорных отношений включает в себя:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— договор между собственником объектов жилищно-коммунального назначения и хозяйствующим субъектом (включая управление жилищным фондом и его обслуживание, коммунальное обслуживание), заключаемый, в том числе на конкурсной основе;

— договор между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем) жилого помещения;

— договор между хозяйствующими субъектами (например, между водо- и теплоснабжающими организациями);

— договор между организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и потребителями этих услуг.

В заключение следует отметить: решение проблем жилищно-коммунального хозяйства является одним из необходимых условий развития муниципалитетов. Повышение эффективности менеджмента УКЖКХ и как цель -их безубыточность, а впоследствии и прибыльность от оказания услуг, позволит высвободить из бюджетов муниципальных образований необходимые средства не только для дополнительного финансирования текущих расходов, но и на капитальные вложения, что и является залогом социально-экономического развития региона. Достижение поставленной цели обеспечивается не только вливанием дополнительных средств в комплекс ЖКХ, но и построением на субрегиональном уровне меж-бюджетных отношений, стимулирующих местные администрации к повышению эффективности управления УКЖКХ.

Управляющие компании, ТСЖ, ЖСК, ЖК

22 сентября 2010 г. вышло постановление Правительства Москвы №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Настоящий документ устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, а так же порядку, способам и срокам ее раскрытия. Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неограниченного круга лиц к информации (независимо от цели ее получения) в соответствии с процедурой, гарантирующей нахождение и получение информации.

Перечень сведений состоит из шести обязательных пунктов:

1) общая информация об управляющей организации (наименование юридического лица, ФИО руководителя, реквизиты, адрес, режим работы, перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году);

2) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (годовая бухгалтерская отчетность, бухгалтерский баланс, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами, сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);

3) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (услуги, оказываемые УК в соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также другие дополнительные услуги);

4) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (проект договора управления, сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать план работ на срок не менее одного года, мер по снижению расходов на работы (услуги), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана, сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов);

5) сведения о стоимости работ (услуг) управляющей организации (описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения, гарантийный срок, стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на кв.метр общей площади помещений, на погонный метр соответствующих инженерных сетей, на кв.метр площади отдельных объектов, на прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.);

6) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы (перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен, тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, сведения о тарифах (ценах) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей).

Управляющими организациями вышеуказанная информация опубликовывается на официальном сайте управляющей организации, в официальных печатных средствах массовой информации, размещается на информационных стендах в помещении управляющей организации, предоставляется на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

О ТСЖ

Управление домом определяет целесообразность объединения всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Когда собственники объединены, становятся коллективным заказчиком, тогда им проще отстаивать свои права и интересы. Самым эффективным с точки зрения защиты прав и интересов населения является создание товарищества собственников жилья, которое может управлять домом самостоятельно либо нанять профессиональную организацию.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников помещений (физических и юридических лиц) для управления многоквартирным домом.

Основные обязанности управляющей компании ЖКХ

В последнее время среди жильцов многоэтажных домов стало популярным осуществление ухода за домом, обращаясь к услугам управляющих компаний ЖКХ.

Жильцам дома предоставляется возможность выбора управляющей компании. Такой выбор производится на общем собрании жильцов, каждый из которых имеет право голоса в решаемом вопросе.

Определившись с выбором, жильцы дома заключают договор с управляющей компанией, и с этого момента все тяготы по его обслуживанию (ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией) ложатся на плечи компании. Все работы будут исполнять профессионалы, которые хорошо знают свое дело. Главное чтобы все работы проводили своевременно, а деньги, которые им платят, не тратились зря. Чтобы проверить, все ли компания делает совестно, жильцы должны знать ее основные обязанности.

Денежные средства на проведение текущего и капитального ремонтов, обязательно должны входить в сумму квартирной платы, а ремонты проводится в указанные сроки.

В процессе подготовки к отопительному сезону управляющая компания должна провести мытье и опрессовку системы отопления, проверку целостности остекления, плотность закрывания входных дверей. И, самое важное, чтобы в отопительный период не оказаться без отопления, жилой дом должен принять к эксплуатации в зимних условиях инспектор теплоснабжающей организации. Жильцы дома имеют полное право перед началом отопительного сезона, потребовать от компании данное разрешение.

После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества систему водоотведения.

Поэтому подписание договором с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность компании. Если возникает ситуация, что предоставление какая-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана информировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на входных дверях за 10 дней до начала работ.

В случае предоставления услуг низкого качества жильцы вправе требовать уменьшения сумы квартплаты и отчета по произведенным компанией тратам.

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями.

Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку.

На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков.

Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора.

Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений.

Обслуживание дома – очень тяжелая и ответственная работа, в связи с этим следует доверять ее профессионалам – управляющим компаниям, большинство из которых добросовестно выполняют условия договора и при этом избавляют жильцов от излишних хлопот.

Договор управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Страхование объектов общего имущества в многоквартирных домах

В рамках совершенствования и развития системы страхования в жилищной сфере города всоответствии с постановлением от 13 июня 2006 г. № 391-ПП «О мерах по развитию страхования общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»Правительство Москвы совместно со страховой организацией СОАО «ВСК» реализуют на территории Юго-Западного административного округа программу добровольного страхования объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах в г. Москве.

Страхователями общего имущества на основании поручения, оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в пределах переданных полномочий могут выступать:

– собственники помещений в многоквартирных домах;

– товарищества собственников жилья или иные организации, созданные собственниками в установленном законом порядке в целях управления общим имуществом в многоквартирных домах;

– управляющие организации, зарегистрированные в установленном законом порядке, выбранные собственниками помещений.

Вред, причиненный имуществу, на принципах долевой ответственности возмещают СОАО «ВСК» и Правительство Москвы. Объем ответственности Правительства Москвы при страховании общего имущества домовладельцев равен 40% от страховой (действительной) стоимости объектов общего имущества. Расходы на возмещение ущерба финансируются из бюджета Москвы. Объем ответственности СОАО «ВСК» – 60% от страховой (действительной) стоимости объектов общего имущества.

Объекты страхования:

– конструктивные элементы, внутренняя и внешняя отделка нежилых помещений дома;

– внеквартирное инженерное оборудование дома;

– конструктивные элементы, внутренняя и внешняя отделка лифтовых шахт и лифтовое оборудование.

По желанию Страхователя договор страхования может быть заключен как по всему перечню категорий общего имущества, так и по отдельным категориям.

Страховые случаи.

Страховым случаем признается повреждение или уничтожение застрахованного имущества, произошедшие вследствие:

– пожара (воздействия пламени, дыма, высокой температуры при пожаре), а также проведения правомерных действий по его ликвидации;

– взрыва по любой причине (исключая террористический акт), в том числе произошедшего в жилых и/или нежилых помещениях данного дома;

– аварий систем отопления, водопровода, канализации, а также внутренних водостоков (включая места сопряжения водоприемных воронок с кровлей). Повреждение (уничтожение) застрахованного имущества вследствие проведения правомерных действий по ликвидации аварий систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков приравнивается к повреждению (уничтожению) общего имущества вследствие самих аварий указанных систем;

– сильного ветра (свыше 20 м/с), урагана, смерча, шквала, а также сопровождающих их атмосферных осадков;

– противоправных действий третьих лиц.

Координатор программы: Государственное казенное учреждение города Москвы «Городской центр жилищного страхования», тел. 8(499) 238-04-94.

Получить более подробную информацию и заключить договор страхования общего имущества в многоквартирном доме можно в СОАО «ВСК» по адресу: ул. Таллинская, д. 26, тел.: 942-89-72.

Управляющие компании в районе Покровское-Стрешнево

Эксплуатирующие организации Вы можете получить информацию об организациях, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами через сеть Интернет на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы : http://www.dgkh.ru (в разделе «организации управляющие многоквартирными домами»), а также на основании письменного обращения в Службу ведения Реестра управляющих организаций – ГУ ИС района.

• Реестр управляющих организаций

Типовая документация

Типовой договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

Типовой договор управления многоквартирным домом

Вопросы о ТСЖ (вопрос-ответ)

Типовое соглашение о взаимодействии между Советом ОПОП и ТСЖ в сфере обеспечения безопасности населения и профилактики правонарушений в жилом секторе

Единый реестр управления многоквартирными домами города Москвы

Поиск организации по адресу