Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным (образец)

Признать договор купли-продажи кваритры представляется возможным если имеются определенные обстоятельства при котором он был совершен (подписан).
Закон относит к таким обстоятельствам случаи, когда:

• Сделка, совершенная под влиянием заблуждения;
• Сделка совершена в состоянии когда лицо не было способно понимать значения своих действий или руководить ими;
• Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной
• Сделка, совершённая с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• Мнимая сделка;
• Притворная сделка;
• Сделка, совершённая малолетним;
• Сделка, совершённая лицом, признанным недееспособным;
• Сделка, совершённая с нарушением требований законодательства о её форме;
• Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей

Пожалуй, наиболее частым основанием для признания судом сделки купли-продажи недействительной, является сделка совершена в состоянии когда лицо не было способно понимать значения своих действий или руководить ими.
Например, когда гражданин злоупотребляющий спиртными напитками, будучи собственником квартиры, может не понимая значения своих распорядиться своим имуществом не осозновая в момент подписания договора купли-продажи квартиры и его регистрации, юридических последствий такой сделки. Нередко, имено в таких ситуациях оказываются люди у которых есть проблемы со злоупотреблением алкоголя или приемом наркотических средств.
Закон предоставляет защиту прав лица, которое совершило сделку в состоянии когда оно было не способно понимать значение своих действий. Следует также отметить, что сам факт того, понимал или не понимал гражданин значение своих действий определяют эксперты в рамках судебно-психиатрической экспертизы.

1. Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ______ (указать адрес) заключенный от ______ года между истцом и ответчиком – недействительным, и применить последствия недействительности сделки.
2. Восстановить в ЕРГП запись о регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: _______.

Недействительность части сделки (Бычков А

Судом сделка может быть признана недействительной не целиком, а только в части с сохранением юридической силы за остальными ее элементами. Для этого заинтересованной стороне нужно доказать, что такая сделка могла быть заключена и без включения в нее недействительных частей.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Такое правовое регулирование направлено на сохранение, а не на аннулирование обязательств участников гражданско-правовых сделок (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10), на обеспечение стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.11.2013 N 9738/13), что в полной мере соотносится с задачами гражданского законодательства РФ.
На сделку в целом без той части, которая признана недействительной, распространяется полная правовая защита. Поскольку ст. 180 ГК РФ не содержит четких критериев, позволяющих провести отграничение элементов одной сделки друг от друга, в каждом конкретном случае это необходимо делать с учетом содержания сделки и общей действительной воли ее сторон на основе исследования всех заслуживающих внимания обстоятельств дела, как то: установившиеся в их отношениях практика, переписка, фактическое поведение и др. (ст. 431 ГК РФ).
Исходя из анализа сложившейся в настоящее время судебной практики можно привести следующие примеры случаев, когда суды допускали признание сделки недействительной в части:
— при продаже долей в праве общей долевой собственности на домовладение у продавца отсутствует право на отчуждение всех указанных в договоре долей, такой договор может быть сохранен в части продажи тех долей, которые он вправе отчуждать (Определение ВС РФ от 18.05.2010 N 18-В10-21);
— признание недействительной по причине отсутствия права собственности сделки приватизации в части определенного количества квадратных метров площади не порочит право собственности продавца на принадлежащую ему площадь (Постановление ФАС МО от 09.04.2007, 16.04.2007 N КГ-А40/1901-07) и не влечет недействительности всей сделки в целом;
— отчуждение объектов по договору, часть из которых находится под арестом, не влечет недействительности всей сделки и позволяет сохранить силу в части тех объектов, в отношении которых арест не установлен (Постановление ФАС ЦО от 16.08.2005 N А68-ГП-307/4-04);
— договор о долевом участии в строительстве, предусматривающий передачу конкретной квартиры, при отсутствии у застройщика права ее отчуждать может быть сохранен в силе, если из договора следует возможность передать другую равноценную квартиру (Постановление ФАС ВВО от 27.01.2003 N А43-6500/02-21-211) и др.
Как видно из приведенных примеров, разделение сделки на части в целях решения вопроса о недействительности того или иного ее элемента не представляет труда в ситуации, когда из ее содержания прямо усматривается возможность ее совершения и без включения недействительных частей. Это возможно, например, если в сделке содержатся условия о равноценном исполнении взамен того, что предлагалось по недействительной части (одно имущество взамен другого), либо о частичном исполнении за вычетом того, что следовало в недействительной части (передача меньшего количества вещей).
Если из содержания рассматриваемой сделки очевидно не следует воля сторон совершить ее именно на всех указанных в ней условиях и невозможность ее совершить без включения каких-либо элементов, то можно сохранить силу за теми частями, действительность которых не вызывает сомнений.

Особенности недействительности договоров

Применительно к договорам ст. 431.1 ГК РФ вводит некоторые особенности для предпринимательских договоров:

1. Участник договора, принявший добросовестное исполнение другого участника, но не выполнивший свою обязанность, не может заявлять требование о признании договора недействительным (кроме случаев, указанных в ст. 173, 178, 179 ГК РФ). См. пример в судебной практике — постановление АС СКО от 04.02.2016 № Ф08-9628/2015.
2. Стороны вправе соглашением, не затрагивающим интересы третьих лиц и публичные интересы, определить последствия состоявшегося признания судом договора недействительным, отличающиеся от общих последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Эта норма пока не нашла широкого применения в практике. Кроме того, не вполне понятно, что именно здесь имел в виду законодатель. Возможно, мировое соглашение.

Кроме того, допускается установление в нормах о договорных видах иных правил. Например, в соответствии со ст. 566, 663 ГК РФ двухсторонняя реституция применяется к договору аренды предприятия, если не нарушаются интересы кредиторов сторон договора, других лиц и общественные интересы.

В практике встречаются споры, связанные с оспариванием расторгнутых договоров. Об этом см. подробнее в нашем материале Признание расторгнутого договора недействительным.

Чем отличаются оспоримый недействительный и ничтожный договор

В ГК РФ выделяются следующие виды недействительных сделок:

• оспоримые сделки, которые изначально создают права и обязанности, но могут быть признаны недействительными по решению суда;
• ничтожные сделки, являющиеся несостоятельными с момента их совершения.

Случаи, когда сделка считается оспоримой или ничтожной, установлены в ГК РФ и будут рассмотрены ниже.

Отличием иска о признании ничтожности является возможность его самостоятельного предъявления. Иск о недействительности оспоримого договора должен быть предъявлен только одновременно с требованием о реституции (п. 84 постановления пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 ГК РФ» от 23.06.2015 № 25).

При наличии спора довод стороны о ничтожности договора является поводом для судебной проверки. Наличие спора об оспоримой сделке, напротив, не препятствует рассмотрению иска о взыскании по договору (п. 1 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых процессуальных вопросах…» от 23.07.2009 № 57). Такое требование направлено на защиту от недобросовестного затягивания процесса.

Кроме того, введена дополнительная норма, защищающая интересы добросовестных участников оборота, которую мы подробно рассмотрим в следующем разделе.

Недобросовестность при заявлении о недействительности договора

В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.

Например, эта норма была применена при оспаривании участником сделки по мотиву мнимости (постановление АС ВВО от 01.08.2016 № Ф01-2656/2016).

Под заявлением о недействительности следует понимать высказывание, которое (п. 70 постановления № 25):

• может быть выражено в какой угодно форме: в виде иска, письменного возражения и т. д.;
• в отношении как ничтожной, так и оспоримой сделки.

Такой подход полностью соответствует тем целям, которые преследовал законодатель. Единственное, что требует дальнейшей проработки, — правовое значение отказа в защите права для ничтожной сделки, которая де-юре изначально несостоятельна. Приобретает ли она в данном случае значение правомерной? Судебная практика должна выработать мотивированную позицию на этот счет.

Признание оспоримого договора недействительным по ГК РФ

В процедуре признания недействительной оспоримой сделки есть особенности:

1. Заявить иск вправе участник договора или лицо, наделенное таким полномочием в силу закона (к примеру, прокурор, защищающий публичные интересы).
2. Необходимо доказать нарушение прав или интересов лица, оспаривающего сделку, в т. ч. наличие негативных последствий.
3. Лицо, которое ранее демонстрировало намерение сохранить сделку и было осведомлено об основании недействительности, не вправе ее оспаривать. Это вытекает из эстоппеля, а также из более общего принципа добросовестности, который выражается в отказе в защите права недобросовестной стороны (пп. 1, 75 постановления № 25, постановление 10-го ААС от 24.12.2015 по делу № А41-18478/15, определение ВС РФ от 15.09.2014 № 305-ЭС14-68).

Иск о признании оспоримой сделки недействительной заявляется одновременно с иском о двухсторонней реституции (возврате каждой из сторон всего полученного, см. п. 2 ст. 167 ГК РФ), за исключением случаев (пп. 3, 4 ст. 167 ГК РФ):

• невозможности ее применения (в этом случае договор прекращается);
• противоречия правопорядку или нравственности.

Лицо, которое должно было знать об основаниях недействительности, считается недобросовестным (п. 1 ст. 167 ГК РФ), что может быть учтено судом при применении последствий.

В обоснование своих требований необходимо указать основания недействительности договора по ГК РФ и подтверждающие их доказательства.

Основания признания оспоримого договора недействительным

Оспоримыми по ГК РФ являются договоры, заключенные:

1. С нарушением закона или подзаконного нормативного правового акта (ст. 168 ГК РФ), кроме случаев, когда:
   • законом предусмотрены иные последствия такого несоответствия;
   • он одновременно посягает на публичные интересы или права и охраняемые интересы третьих лиц (это означает ничтожность такого договора, если другие последствия не предусмотрены законом).
2. Не в соответствии с целями деятельности юрлица, очерченными в уставе, если контрагент знал или должен был знать об этом (ст. 173 ГК РФ).
3. Без обязательного согласия третьего лица, органа юрлица, государственного или муниципального органа (ст. 173.1 ГК РФ).
4. За пределами полномочий представителя или в ущерб интересам представляемого юрлица (ст. 174 ГК РФ).
5. Несовершеннолетним в возрасте 14–18 лет без согласия родителей / законных представителей (ст. 175 ГК РФ) либо лицом, ограниченно дееспособным (ст. 176 ГК РФ) или не осознававшим значение своих действий (ст. 177 ГК РФ).
6. Под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия и т. д. (ст. 179 ГК РФ).

Условия договора, противоречащие закону, признаются недействительными

Существует общее правило, согласно которому недействительность какой-либо части сделки не порочит оставшуюся ее часть, если она могла быть совершена и без недействительной части (ст. 181 ГК РФ). К таким условиям, например, относится, установление в договоре обязанности выплатить компенсацию за односторонний выход из договора, который разрешен императивной нормой закона (п. 15 постановления пленума ВС РФ «О некоторых вопросах…» от 22.11.2016 № 54).

Однако формальный подход при применении этого правила может привести к тому, что стороны будут вынуждены исполнять сделку, которая не соответствует их первоначальным намерениям. В п. 100 постановления № 25 содержится разъяснение этой нормы, согласно которому суд обязан мотивировать суждение о применимости сделки в ее действительной части. Учитывая принцип свободы договора, суд обязан выяснить мнение каждой из сторон по этому вопросу и учесть его при вынесении решения.

Недействительность относительно самостоятельного условия (о способе обеспечения, мерах ответственности), как правило, не влияет на содержание обязательств (см., например, постановление АС ВВО от 29.02.2016 № Ф01-6135/2015, где признано недействительным условие об удержании обеспечительного платежа).

Когда можно признать договор недействительным

Сроки исковой давности по оспоримым и ничтожным сделкам разные (ст. 181 ГК РФ):

1. Для признания договора ничтожным установлен объективный срок, не зависящий от момента, когда обстоятельства, с которыми закон связывает его недействительность, стали известны стороне договора. Общий срок — 3 года, исчисляемые с момента:
   • начала исполнения обязательств;
   • когда уполномоченное на предъявление иска третье лицо узнало о начале исполнения (однако не позднее истечения 10 лет от фактического начала исполнения).

   Это новое правило применяется к ранее возникшим отношениям, если к 01.09.2013 не истек 3-летний срок, установленный прежней редакцией нормы (п. 69 постановления № 25).

   Из вышеизложенного следует, что если ни одна из сторон не приступила к исполнению, срок давности предъявления иска не течет.

   Следует также отметить, что возражение о ничтожности, заявленное в порядке защиты против иска, рассматривается по существу независимо от истечения срока исковой давности (п. 71 постановления № 25).

2. Для предъявления требования о недействительности оспоримого договора установлен срок 1 год с момента:
   • когда стало известно об основаниях недействительности;
   • прекращения насилия или угрозы (п. 1 ст. 179 ГК РФ).

Например, о совершении сделки с нарушением порядка одобрения участник должен узнать не позднее даты годового общего собрания (п. 5 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 16.05.2014 № 28).

Таким образом, недействительность договора в случае его ничтожности и оспоримости определяется с некоторыми особенностями процессуального порядка. Важные разъяснения новых положений законодательства и тенденций судебной практики содержатся в постановлении № 25, которое в условиях реформирования законодательства является прямым руководством для правоприменителей.

Справка

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Марамышкиной И.М., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление сельскохозяйственного производственного кооператива «Маяк Ленина» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Тамбовской области от 08.06.2009 по делу № А64-7196/08-23, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.01.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — сельскохозяйственного производственного кооператива «Маяк Ленина» (ответчика) — Обыденнов А.Н.;

от адвокатского бюро «Бизнес-Адвокат» Адвокатской палаты Тамбовской области (истца) — Зернов М.Э.

Заслушав и обсудив доклад судьи Марамышкиной И.М. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Адвокатское бюро «Бизнес-Адвокат» Адвокатской палаты Тамбовской области (далее — адвокатское бюро) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маяк Ленина» (далее — кооператив) о взыскании 200 000 рублей штрафа на основании пункта 5.4 соглашения от 04.08.2008 об оказании юридической помощи (далее — соглашение).

В свою очередь, кооператив обратился со встречным иском к адвокатскому бюро о признании недействительным (ничтожным) пункта 5.4 соглашения.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.06.2009 исковое требование адвокатского бюро о взыскании 200 000 рублей штрафа удовлетворено, встречный иск кооператива оставлен без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 11.01.2010 названные судебные акты оставил в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, кооператив просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Адвокатское бюро в отзыве на заявление просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что названные судебные акты подлежат отмене, исковое требование кооператива — удовлетворению по следующим основаниям.

Между адвокатским бюро и кооперативом 04.08.2008 было подписано соглашение об оказании юридической помощи, согласно пункту 1.1 которого адвокатское бюро приняло на себя обязанности по оказанию юридических услуг, связанных с взысканием дебиторской задолженности с государственной организации научного обслуживания опытно-производственного хозяйства «Центральное» государственного научного учреждения «Тамбовский научно-исследовательский институт сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук» (далее — хозяйство «Центральное»), а кооператив — оформить и выдать исполнителю либо указанному исполнителем лицу доверенность на осуществление соответствующих полномочий и оплатить услуги исполнителя.

Размер и порядок оплаты, а также ответственность сторон предусмотрены в разделе 5 соглашения.

За выполнение поручения на оказание юридических услуг кооператив уплачивает исполнителю вознаграждение в размере семи процентов от выплаченной должником суммы (пункт 5.1 соглашения).

В случае расторжения договора кооперативом или совершения им действий (бездействия), влекущих за собой невозможность исполнения поручения (в том числе отказ от иска, отзыв доверенности), он обязан выплатить исполнителю 200 000 рублей штрафа (пункт 5.4 соглашения).

В обоснование иска о взыскании штрафа адвокатское бюро указало, что во исполнение условий заключенного между сторонами соглашения им оказаны услуги по изучению представленных кооперативом документов, подготовлено и подано в Арбитражный суд Тамбовской области заявление от 07.08.2008 о включении в реестр требований кредиторов задолженности хозяйства «Центральное» перед кооперативом в размере 1 284 078 рублей. Однако к заявлению не было приложено свидетельство о государственной регистрации юридического лица, в связи с чем арбитражный суд оставил указанное заявление без движения.

Запросы исполнителя о предоставлении копии свидетельства о государственной регистрации оставлены кооперативом без ответа. По мнению адвокатского бюро, это является бездействием.

Арбитражный суд Тамбовской области определением от 29.10.2008 возвратил заявление кооператива о включении задолженности в реестр требований кредиторов.

Расценивая поведение кооператива как влекущее невозможность исполнения договора, адвокатское бюро, ссылаясь на пункт 5.4 соглашения, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа в размере 200 000 рублей.

Обращаясь в суд со встречным требованием о признании пункта 5.4 соглашения недействительным, кооператив указал, что закрепленное в данном пункте положение о начислении штрафа в случае его отказа от договора является ничтожным как противоречащее пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).

Кооператив отметил, что в связи с достигнутой договоренностью с руководством хозяйства «Центральное» о внесудебном урегулировании спора он перестал нуждаться в оказываемых услугах и в соответствии с пунктом 1 статьи 782 Кодекса письмом от 21.08.2008 № 33/18 уведомил адвокатское бюро о прекращении договорных отношений и об отмене выданных им доверенностей.

Суды, признавая требование адвокатского бюро о взыскании штрафа подлежащим удовлетворению и отклоняя доводы кооператива о ничтожности условия соглашения о взыскании штрафа в связи с отказом от договора, исходили из того, что пункт 5.4 соглашения не содержит условия, запрещающего кооперативу отказаться от исполнения договора.

Как отметили суды, неустойка в силу статьи 329 Кодекса является не только мерой ответственности, но и способом обеспечения исполнения обязательства. В спорном пункте соглашения стороны предусмотрели возможность применения штрафных санкций в качестве способа обеспечения исполнения обязательства в случае реализации кооперативом своего права на досрочный отказ от договора, что не противоречит правовой природе неустойки.

Между тем данный вывод судов не может быть признан обоснованным.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Кодекса юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Кодекса по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Статья 782 Кодекса закрепляет право заказчика и исполнителя на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг и условия, при которых он допускается. Согласно пункту 1 этой статьи условием отказа заказчика от исполнения обязательств по договору является оплата исполнителю фактически понесенных им расходов.

Из смысла данной нормы следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено статьей 782 Кодекса, оно не может быть ограничено соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 180 Кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Следовательно, предусмотренная пунктом 5.4 соглашения неустойка, ограничивающая право заказчика на расторжение договора, в соответствии со статьей 168 Кодекса является ничтожной.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.06.2009 по делу № А64-7196/08-23, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.01.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении искового требования адвокатского бюро «Бизнес-Адвокат» Адвокатской палаты Тамбовской области отказать.

Встречное исковое требование сельскохозяйственного производственного кооператива «Маяк Ленина» удовлетворить: признать недействительным (ничтожным) пункт 5.4 соглашения от 04.08.2008 об оказании юридической помощи.

Председательствующий

А.А. Иванов

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 2715/10

Текст постановления официально опубликован не был