Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Данную ситуацию Налоговый кодекс РФ регулирует достаточно четко. Если недвижимость куплена за 8,5 млн рублей, а потом до истечения минимального срока владения продана за 8,5 млн рублей, то налоговая база будет исчисляться (в случае документального подтверждения расходов на покупку недвижимости в размере 8,5 млн рублей) таким образом: 8 500 000 (доход с продажи) 8 500 000 (подтвержденные расходы на покупку) = 0. Таким образом, налога с продажи не будет.

Если нет документального подтверждения расходов на приобретение проданного имущество, то законодательство предусматривает возможность стандартного вычета в размере 1 млн рублей от суммы продажи, то есть 8 500 000 1 000 000 = 7 500 000 (налоговая база). Если имущественные вычеты с подоходного налога ранее не делались, то от этой суммы можно вычесть еще 2 млн рублей, и, таким образом, налоговая база будет равна 5,5 млн рублей.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Роман Емцов:

Продажа любого недвижимого имущества, находящегося в собственности физического лица менее установленного минимального срока владения таким имуществом, облагается налогом на доходы физических лиц на сумму, полученную от такой продажи.

Статьей 220 НК РФ предусмотрена возможность уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, Ваш налог на доход от продажи недвижимого имущества физическим лицом можно рассчитать следующим образом:

8 500 000 рублей (доход, полученный от продажи недвижимого имущества) 8 500 000 рублей (фактически произведенный и документально подтвержденный расход, связанный с приобретением этого имущества) Х 13% (налог на доходы физических лиц) = 0 рублей.

То есть, если при расчете налогооблагаемой базы Вы уменьшите сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, то налогооблагаемой базы не будет, следовательно, налог платить не надо. Возможность воспользоваться уменьшением суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов не зависит от того, работает налогоплательщик или нет.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Статьей № 220 Налогового кодекса РФ предусмотрены разные виды налоговых вычетов. Обычно люди пользуются при сделках следующим: покупают объект за определенную сумму и потом за эту же сумму продают. В такой ситуации налогооблагаемая база минусуется: купили за 8,5 млн и за эту же цену продали, следовательно, налогооблагаемой базы не возникло.

В данной ситуации кадастровая стоимость в 5 млн служит только для исчисления налога на имущество. Самое главное быть резидентом на этот период, потому что данные налоговые вычеты распространяются только на тех резидентов, которые больше 183 дней проживают на территории РФ в течение того календарного года, в котором была совершена сделка.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает президент компании Century21 Zavidov Юрий Завидов:

Согласно поправкам к налоговому кодексу, срок владения имуществом при возмездных сделках (если недвижимость была приобретена, а не получена в результате безвозмездной сделки, как то: приватизация, наследство, дарение или рента), должен составлять пять лет. Эти поправки вступили в силу с 1 января 2016 года. В данном конкретном случае срок владения домом и земельным участком составляет полгода. Дом и участок приобретались в мае 2016-го за сумму 8,5 млн рублей. В октябре состоялась сделка по продаже за аналогичную стоимость. Соответственно, никакой прибыли получено не было, налогооблагаемая база равна нулю. Но в любом случае необходимо подготовить и сдать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. К декларации необходимо приложить договор купли-продажи, по которому в мае 2016-го года был приобретен дом и участок, а также договор купли-продажи, который был заключен в октябре 2016-го. Также необходимо уточнить в налоговой инспекции, есть ли задолженность по налогам за прошедшие полгода. Если существует, то необходимо оплатить эту задолженность и взять соответствующую справку.

Кадастровая стоимость влияет на сумму налога, которую необходимо оплачивать ежегодно собственнику. Соответственно, налоговая инспекция в дальнейшем будет учитывать стоимость по кадастру при ежегодном начислении налогов, в зависимости от предельной ставки в данном конкретном регионе.

Отвечает юрист консалтинговой группы «Дивиус» Юрий Афанасьев:

Необходимо отметить, что, по общим правилам, освобождение от НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимости, приобретенной после 1 января 2016, применяется, если срок нахождения имущества в собственности составляет пять лет и более. Новые правила применяются в отношении той недвижимости, которая была приобретена в собственность физическим лицом после 1 января 2016 года. На ту недвижимость, которая была приобретена до 01.01.2016 года, распространяется трехгодичный срок.

Существует два способа уменьшить налогооблагаемую базу. Первый воспользоваться имущественным налоговым вычетом в 1 млн рублей, уменьшить налогооблагаемую базу на сумму произведенных затрат на приобретение этой недвижимости. В данном конкретном случае платить налог не придется, доход в 8,5 млн равен затратам на приобретение данной недвижимости в мае 2016 года. Кроме того, кадастровая стоимость в данном случае в расчет не берется, так как продажная цена более 70% от кадастровой стоимости. Неработающие могут воспользоваться указанным вычетом.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Отвечает автор программы «Персональный аудит», директор ООО фирма «Ажур-Аудит» Ирина Федулова:

При продаже недвижимости, право собственности на которую приобретено после 1 января 2016 года, применяется новая система налогообложения. Она заключается в следующем. 1. Если продаваемая недвижимость приобретена по договору купли-продажи (как в Вашем случае), то от налогообложения освобождаются доходы, полученные после пяти лет владения этой недвижимостью. 2. Для оценки налогового обременения применяется показатель кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором произошел переход права собственности к покупателю.

Поскольку на момент продажи Вы владели домом и земельным участком менее пяти лет, то полученный доход является налогооблагаемым. Если кадастровая стоимость недвижимости на 1 января 2016 года составила 5 млн рублей, то минимально допустимый налоговый доход составляет 3,5 млн рублей = 5 000 000 Х 0,7. При этом фактически полученный доход составляется 8,5 млн рублей. Это означает, что налоговая база будет исчисляться как разница между полученным доходом от продажи и расходами по приобретению проданной недвижимости, то есть 0.

Соответственно, и налог на доходы физических лиц также будет иметь нулевое значение. Так что платить налог не придется. Поскольку налоговая база оставляет ноль, то применить налоговый вычет невозможно. Имущественный же налоговый вычет не может быть предоставлен в отсутствие доходов, облагаемых по ставке 13%.

Отвечает генеральный директор iResidence Павел Матюхин:

Если объект недвижимости был куплен и продан за одну и ту же сумму, то продавец не получил прибыли, и налогооблагаемая база составляет ноль. Декларацию все же подать придется, а отсутствие прибыли легко подтвердить двумя договорами купли-продажи: одним на покупку недвижимости, другим на продажу. Если в обоих значится одна и та же сумма, то кадастровая стоимость никакой роли не играет.

А налоговый вычет это компенсация суммы подоходного налога за налоговый период, совпадающий со временем приобретения недвижимости. Если в этот год покупатель не работал, следовательно, налог не выплачивал, и компенсировать ему нечего. Исключение составляют пенсионеры: они могут подавать декларацию об уплате налогов вплоть до трехлетней давности, если вышли на пенсию в течение последних трех лет до покупки недвижимости. А гражданам трудоспособного возраста остается рассчитывать на три года после приобретения недвижимости: в этот период можно также обращаться за налоговым вычетом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Как законно продать дом, который построил сам?

Налог с продажи дома (#5640)

Порядок расчета налога при продаже дома, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже дома.

Нужно ли платить налог с продажи дома или нет? На какие вычеты имеет право продавец дома? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого дом находился в вашей собственности, его продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на приобретение дома (если таковые были). Но обо всем по порядку.

Внимание!

Приведенный порядок расчета налога НЕ применяется при продаже нежилых строений или «недостроя». О том, как считать налог в этих ситуациях читайте в статье «Налог с продажи имущества» (раздел Налог с продажи «иного» имущества»)

♦ Налог с продажи дома в 2020 и 2019 году (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)
→ срок нахождения в собственности
→ доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога
♦ Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог
→ имущественный вычет при продаже дома
→ доходы минус расходы
♦ Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

Налог с продажи дома в 2020 и 2019 году (дом 3 (5) года или менее 3 (5) лет в собственности)

Во многих случаях при продаже жилого дома продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

1. Срока, в течение которого дом находился в собственности продавца.
2. Продажной стоимости дома.

Срок нахождения в собственности

До 2016 года действовало простое правило: если дом находился в вашей собственности 3 года и больше, то доход от его продажи налогом не облагался. Сумма дохода от продажи значения не имеет. Декларировать такой доход не нужно.

В 2016 году правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Новые правила относятся только к тем домам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:

• по наследству;
• в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
• по приватизации;
• по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такой дом и он находился в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи дома платить не нужно. Продажная стоимость дома никакого значения не имеет. Также не нужно платить налог при продаже дома, полученного в собственность до 2016 года, если на момент продажи он находился в вашей собственности 3 года и больше.

В отношении других домов (например, купленных в 2019 году и позже) этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров). Будут они так делать или нет, я не знаю. Но сильно сомневаюсь …

Пример
Вы продаете дом.

Ситуация 1
Жилой дом получен по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 3 года и более 3 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Вы купили дом в 2019 году. Вы не будете платить налог, если на момент продажи дом находился в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения квартирой. О том, как определить этот срок смотрите по ссылке. Там речь про квартиру, но это не важно. Правила одни и те же.

Как определить начало срока в течение которого дом был в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на дом. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по дому. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически неправильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении дома и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки и момент выдачи свидетельства совпадают или разняться очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по дому.

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются домов полученных:

• по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
• в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
• до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Таким образом, налог с продажи дома находящейся в собственности продавца 5 лет и более 5 лет, а в отдельных случаях 3 года и более 3 лет платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит.

Налог с продажи дома, который находился в собственности менее 5 или 3 лет, возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная цена жилого дома или его кадастровая стоимость (то есть доход от продажи дома, который учитывают при расчете налога).

Доход от продажи дома, учитываемый при расчете налога

Сумму дохода от продажи дома, которую облагают налогом, определяют в зависимости от даты его получения в собственность: до или после 2016 года.

Если дом получен в собственность до 2016 года, то сумма дохода равна договорной продажной стоимости дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет. Если дом получен в собственность в 2016 году и позже, то доходом с которого нужно заплатить налог, считают:

• или договорную продажную цену дома, если она выше его кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
• или кадастровую стоимость дома, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости (то есть 70% от кадастровой стоимости).

Проще говоря в доход берут одну, но максимальную величину:

• договорную продажную цену дома;
• кадастровую стоимость дома умноженную на 0,7.

Очень подробно о новых правилах расчета налога исходя из кадастровой стоимости недвижимости смотрите по ссылке. Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продан дом.

Пример
Вы продаете жилой дом, который получен в собственность в 2019 году и находится в вашей собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная цена дома составляет 4 000 000 руб. Его кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость — 6 860 000 руб.

Ситуация 2
По договору продажная цена дома составляет 8 300 000 руб. Его кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости бесплатно и в режиме он-лайн вы можете через наш сервис «Узнать кадастровую стоимость». Если в вашем регионе кадастровая цена недвижимости не определена (ее определяет Росреестр), то все эти правила не применяются. В расчете участвует только договорная цена дома. Кроме того, местные власти вправе изменить понижающий коэффициент 0,7 в меньшую стороны (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, инвалидов).

Еще раз подчеркнем. Правила про кадастровую стоимость применяют только в отношении домов, которые получены в собственность в 2016 году и позже. Если право собственности на жилой дом получено до этой даты, то применяются прежние правила. Вашим доходом считают договорную цену дома. Его кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Уменьшаем доход от продажи дома и рассчитываем налог

Доход от продажи дома нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи дома. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданного дома (если такие расходы есть и их сумму можно подтвердить документами). Сумма налога будет рассчитана по формуле:

(Доход от продажи дома — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы)

х

13%

=

Сумма налога

Имущественный вычет при продаже дома

Первый способ — имущественный вычет. Продав дом который был менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи дома при расчете налога. В отношении недвижимости сумма вычета составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

«…имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, … находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей …»

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если доход от продажи дома, который учитывается при расчете налога (договорная цена или кадастровая стоимость) равен или меньше 1 млн., то налог с продажи дома платить не надо.

Пример
Иванов владеет жилым домом менее 3 лет. Он решил его продать.

Ситуация 1
Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 3 400 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.

Ситуация 3
Дом получен в собственность в 2019 году. Продажная цена дома 2 900 000 руб. Его кадастровая стоимость 4 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.

Это больше чем продажная цена дома (2 900 000 руб.). Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 360 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 2 360 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 360 000 х 13% = 306 800 руб.

Ситуация 4
Дом получен в собственность в 2019 году. Продажная цена дома 980 000 руб. Его кадастровая стоимость 1 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:
1 300 000 руб. х 70% = 910 000 руб.

Это меньше чем продажная цена дома (980 000 руб.). Поэтому доходом считают продажную цену.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
980 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.
——————————

Если продается дом, который находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли в жилом доме, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Согласно одному из разъяснений налоговой службы (см. по ссылке), если на каждую продаваемую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации и доля продается по самостоятельному договору купли-продажи доли, то каждый продавец получает право на вычет в полной сумме 1 000 000 руб. Это разъяснение касается квартир. Но его нормы вполне применимы и в отношении жилого дома.

Пример
У дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 5 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

Ситуация 1
Дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. Продажная цена дома 2 800 000 руб.

Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость дома) х 1/2 (доля в доме) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в доме) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Дом продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
400 000 х 13% = 52 000 руб.
———————————

Внимание!

При продаже дома, который находился в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ — доходы минус расходы. Продав дом, который был менее 5 (или 3) лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с его приобретением. Например покупкой или постройкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

«вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества»

В эту сумму можно включить и расходы по ремонту дома (если он продавался после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен) налог с продажи дома платить не надо.

Пример
Иванов владеет домом менее 5 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

Ситуация 1
Продажная цена дома 4 500 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 600 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная цена дома) — 3 600 000 (расходы на строительство дома) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена дома 2 800 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 100 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость дома) — 3 100 000 (расходы на строительство дома) = 0 руб.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.
——————————

Внимание!

Как и при использовании первого способа при продаже дома, который находился в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи дома или нет, не важно. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробно о том как составить и предоставить декларацию 3 НДФЛ смотрите по ссылке.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К документам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

Как выгодней уменьшить доход с продажи дома

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку дома больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ. Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданного дома.

Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одного и того же дома уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по его покупке или строительству. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано два дома? Можно ли уменьшить доход от продажи одного из них на вычет, а другого — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно (его разъяснения опять же касаются квартир). То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

«при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».

Данные разъяснения касаются квартир, но их положения вполне применимы и в отношении жилых домов. Однако, по мнению налоговиков, подобные разяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. Ведь нем говорится » вместо получения имущественного налогового вычета» можно уменьшить доходы на расходы.

Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одному дому вычет, по другому — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

Подробнее о сделках купли-продажи имущества и расчете налога по ним читайте по ссылке.

Если вы провели продажу и покупку дома (или квартиры) в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель недвижимости). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже, например, квартиры смотрите по ссылке.

Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи дома, который находился в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных нюансов. Если у вас более сложный случай пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

Портал «Ваши налоги»
2020

— Продаю земельный участок с двумя домами на нем за 2,1 млн. Участок был зарегистрирован в 1996 году, дома (строили с нуля в 2005 году) — в 2018-м. Как в таком случае будет рассчитываться налог на доход, который нужно заплатить?

Rumo/

Отвечает юрист департамента правового и налогового консалтинга юридической фирмы «Прифинанс» Анжел Теватросян:

В данной ситуации земельный участок находился в собственности более минимального срока, который дает право на безналоговую продажу, а построенные дома — менее минимального срока (по общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет).

Соответственно, доход в виде стоимости земельного участка не будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи домов будет подлежать обложению НДФЛ. В связи с этим в договоре купли-продажи земельного участка с домами очень важно разделить стоимость земельного участка и стоимость каждого дома. В противном случае есть риск, что вся сумма продажи участка и недвижимости может быть признана налогооблагаемым доходом, то есть минимальный срок владения налоговые органы могут отсчитывать от последней из дат, которой является дата регистрации домов.

Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2018 году?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Существенно занизить стоимость домов в договоре купли-продажи не получится: если дома будут проданы по цене менее 70% их кадастровой стоимости, то для налогообложения доходом будет признаваться кадастровая стоимость дома, умноженная на коэффициент 0,7 (коэффициент может отличаться в зависимости от региона).

Для того чтобы уменьшить налог, подлежащий уплате, Вы можете подтвердить расходы, понесенные на строительство домов. В этом случае НДФЛ по ставке 13% будет взиматься не с полной стоимости каждого дома, указанной в договоре купли-продажи, а со стоимости домов за вычетом фактически произведенных расходов на их строительство. При этом расходы должны быть документально подтверждены (то есть должны иметься чеки, платежные документы, договоры и т. д.). Альтернативно можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить доход от продажи каждого дома на 1 млн рублей (данный вычет, в отличие от вычета на приобретение недвижимости, применяется неограниченно, а не единожды). Какой способ выгоднее для Вас, зависит от размера расходов, которые Вы понесли на строительство и которые Вы можете подтвердить.

Отвечает специалист по налоговому планированию ООО «Юмис» Юлия Макарова:

При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 2,1 млн. Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов. К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилых домов.

Как законно продать дом, который построил сам?

Как рассчитать налог при продаже домов и земли?

Отвечает руководитель группы компаний «Центр правового обслуживания» Анна Коняева (Санкт-Петербург):

В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.

Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.

Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Момент возникновения права собственности — это момент регистрации прав в Росреестре, в связи с чем земельный участок освобождается от уплаты налогов. На дома, зарегистрированные на этом участке, будет действовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей, который можно использовать ежегодно. В данной ситуации выгоднее будет каждый из домов продавать по 500 тысяч рублей, а участок — за оставшуюся сумму, чтобы минимизировать затраты по налогам.

С какой суммы платить налог за продажу участка?

Надо ли платить налог при продаже участка?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

При продаже участка Вы освобождаетесь от уплаты налога, так как он находится у Вас в собственности более пяти лет. А вот при продаже дома Вам будет необходимо оплатить налог. Если дом оформлен как жилой, то вычет составит 1 млн рублей. Если он в документах фигурирует как дача, то вычет составит 250 тысяч рублей. Поэтому при продаже выгоднее составить два отдельных договора купли-продажи: один на землю, другой на дом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

– Дом построил сам, есть документы (дом и земля зарегистрированы в Регпалате), хочу продать. Подскажите, какие еще документы с моей стороны нужны для продажи? И надо ли будет платить НДФЛ и сколько?

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев:

Список документов для совершения сделки купли-продажи:

• договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
• паспорта покупателей и продавцов;
• нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
• нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
• госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком. Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.

Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ). Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ. При личном обращении прием документов подтверждается распиской.

Вопросы налогообложения. До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.

Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже. Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.

После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности. Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.

Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены. Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.

При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

5 причин сдавать дом, пока вы ищете покупателя

Отвечает директор департамента юридического сопровождения сделок TEKTA GROUP Юлия Симановская:

Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.

Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах. Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.

В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.

Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью. Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены. Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.

Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.

После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

1. Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
2. Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль. Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.

К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей. С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог. Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома. Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей. Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Вопросы, которые вы должны задать, покупая дом

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как узаконить гостевые дома под аренду?

– Подскажите, пожалуйста, какие налоги надо будет заплатить в 2018 году при продаже дома с участком? Участок был приобретен в 2009 году, а дом был построен на нем своими силами и зарегистрирован в 2017 году.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В Вашем случае, если Вы являетесь физическим лицом и одновременно налоговым резидентом РФ, полученный Вами доход от продажи земельного участка подлежит освобождению от оплаты налога на доходы физических лиц по ставке 13% по основаниям, предусмотренным ч. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, поскольку земельный участок находится в Вашей собственности более пяти лет. Вместе с тем доход, полученный Вами от реализации дома, подлежит налогообложению по ставке 13% от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, либо от кадастровой стоимости, используемой для данных налогообложения.

По этой причине в договоре купли-продажи целесообразно выделить стоимость земельного участка и стоимость дома. Однако в случае, если Вы построили дом своими силами и у Вас остались документы, подтверждающие расходы, Вы можете использовать налоговый вычет (это предусмотрено п. 1 ст. 220 и пп. 3 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ) и таким образом уменьшите стоимость дома на доказанные Вами расходы на его приобретение.

Как законно продать дом, который построил сам?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

Земельный участок и дом – это два разных объекта недвижимости, хоть и связанные между собой. Продажа земельного участка налогом не облагается, так как участок находится у Вас в собственности больше времени, чем минимальный период владения недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога (ранее было три года, а для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 01.01.2016 года – пять лет). Сумма налога, подлежащего уплате, будет зависеть от двух переменных:

1. Кадастровой стоимости дома, который Вы построили и зарегистрировали. Узнать актуальную кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра, запросив сведения о Вашем доме, или заказать выписку ЕГРН в любом МФЦ.
2. Той цены, которую Вы укажите в договоре купли-продажи земельного участка и дома. Например, если кадастровая стоимость дома не превышает 1,4 млн рублей, а цена дома в договоре купли-продажи участка и дома такая же, то налогооблагаемая база составит чуть меньше 1 млн рублей. В данном случае Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей, соответственно, налога с продажи платить не придется. Во всех остальных случаях возникает обязанность по уплате налога.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как право собственности было зарегистрировано в 2017 году, то срок владения недвижимостью (чтобы избежать уплаты налогов) составляет пять лет. Поэтому, если Вы продадите участок в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года Вам нужно будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Налог в размере 13% от суммы продажи нужно будет уплатить в срок до 15 июля 2019 года. Если сумма продажи будет больше либо равна кадастровой стоимости недвижимости, то налог уплачиваете с нее. Если сумма продажи будет значительно меньше кадастровой стоимости, то налог все равно надо исчислять в размере 0,7 от кадастровой стоимости недвижимости.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

Гражданин Узбекистана продает дом в России. Какой он платит налог?

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:

По законам РФ получаемая гражданами прибыль от продажи недвижимого имущества подлежит налогообложению по ставке 13% для налоговых резидентов и 30% для лиц, не являющихся резидентами. Продавая участок с возведенным на нем строением, Вы получаете доход, соответственно, необходимо заплатить налог в установленном порядке.

НК РФ в ст. 217.1 устанавливает, что от налогообложения освобождается доход от продажи имущества, которое являлось собственностью гражданина более минимального срока владения имуществом. До 2016 года такой срок был равен трем годам. В 2016 году поменялись правила начисления НДФЛ при продаже недвижимости, срок владения, по истечении которого лицо освобождается от обязанности платить налог при продаже, увеличился до пяти лет.

Соответственно, по правилам, установленным действующим законодательством, гражданин обязан платить НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в собственности меньше пяти лет, и освобождается от такой обязанности, если срок владения недвижимостью превысил пять лет (за исключением случаев, предусмотренных в п.3 ст. 217.1 НК РФ, для которых срок в три года не изменился). Срок владения недвижимостью считается с момента регистрации права собственности на объект.

В Вашей ситуации один объект – земельный участок – находился в собственности больше пяти лет, а второй объект – дом – менее пяти лет. Это означает, что Вам необходимо заплатить НДФЛ при продаже дома по ставке 13% (если Вы являетесь налоговым резидентом), а от налога на доход от продажи земли Вы освобождаетесь.

Сумму налога можно снизить, оформив налоговый вычет по правилам, установленным ст. 220 НК РФ.

Надо ли платить налог при продаже участка?

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Дом и земля – разные объекты недвижимости. Соответственно, при продаже участка в Вашей ситуации обязанность по уплате налога не возникает. В случае продажи дома Вы сможете воспользоваться вычетом на фактически понесенные расходы, если сохранили документы и справки, с помощью которых можно показать стоимость покупки строительных материалов.

С разницы между ценой продажи дома и реально понесенными расходами нужно уплатить 13% (налог с продажи). Например, если дом продается за 1 млн рублей, а на строительные материалы потрачено около 800 тысяч рублей, то налог в размере 13% нужно уплатить с 200 тысяч рублей (1 млн – 800 тысяч рублей). Всего 26 тысяч рублей.

Продажа земли идет вместе с домом, поэтому у продавца и покупателя есть возможность решить, какой будет разбивка по цене для двух объектов.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Построил дом в СНТ. Как получить налоговый вычет?

Купила землю, построила дом. За какой год я могу вернуть НДФЛ?