№ 5 (152) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

содружество земельных юристов Пресечение самовольного строительства на территории Москвы: новый порядок

Д.В. Литвинов адвокат, управляющий партнер ООО «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва) Т.В. Филина юрист ООО «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва)

Татьяна Владимировна Филина, filinatv@gmail.com

Положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -также Гражданский кодекс, ГК РФ) установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Постановлением правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» расширено понятие «самовольная постройка» (далее — Постановление № 819-ПП), предусмотренное гражданским законодательством. Согласно положениям статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. При этом министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

законами и иными правовыми актами.

С 11 декабря 2013 года (согласно указанному постановлению) дополнительным основанием для сноса является незаконное размещение на земельном участке объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если они зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности.

ГК РФ установлено, что правительство Москвы как орган исполнительной власти вправе издавать акты, содержащие нормы гражданского права, но указанные акты не могут расширять нормы, определенные гражданским законодательством, соответственно, внесение дополнительных оснований для сноса самовольных построек является, на наш взгляд, незаконным.

Тем не менее законность Постановления № 819-ПП уже была предметом судебного рассмотрения, в результате документ признан законным (см. ).

Органы, наделенные полномочиями по сносу самовольных построек

Постановлением № 819-ПП внесены изменения в основные нормативные акты, регулирующие полномочия органов исполнительной власти города Москвы в сфере контроля за целевым использованием земельных участков, согласно которым Де-

-9789, iovrf@mail.ru

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

партамент городского имущества (далее -также ДГИ) города Москвы и префектуры соответствующих округов столицы наделяются существенными и крайне «болезненными» для собственников объектов недвижимости полномочиями по ликвидации объектов самовольного строительства на территории города.

1. Постановление правительства Москвы от 24 февраля 2010 года № 157-ПП «О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы» (в редакции от 11 декабря 2013 года):

1) с 11 декабря 2013 года ДГИ города Москвы наделен правом подачи искового заявления о признании самовольной постройкой, ее сносе, об освобождении земельного участка и признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.

Важно, что обращение Департамента городского имущества города Москвы в суд с исками о признании постройки самовольной осуществляется без принятия городской и окружной комиссиями решений, что позволяет сократить время для принятия решения о сносе конкретного объекта;

2) префектуры административных округов города Москвы наделены правом подачи искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в случае если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и у правообладателя имеются свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

2. Постановлением правительства Москвы от 31 мая 2011 года № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» установлено, что основная задача окружной комиссии —

рассмотрение фактов самовольного строительства (реконструкции).

Окружная комиссия вправе принимать решения о направлении в суд искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов в случае, если незаконно размещенные на земельном участке объекты были зарегистрированы как объекты недвижимого имущества и правообладатель имеет свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

Таким образом, полномочия по сносу объектов разделены на три блока:

1) сфера ответственности префектур соответствующих округов города Москвы -объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) сфера ответственности окружной комиссии — объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы, незаконно размещенные на земельном участке (то есть если вид разрешенного использования здания не соответствует виду разрешенного использования земельного участка);

3) сфера ответственности ДГИ города Москвы — снос самовольных построек, освобождение земельного участка и признание права на самовольную постройку отсутствующим, признание права собственности города Москвы на самовольную постройку в судебном порядке.

Почему полномочия разделены между префектурами и ДГИ города Москвы? Ответ прост — порядок признания здания самовольной постройкой, установленный Постановлением № 819-ПП, распространяется только на здания, которые адресно поименованы в приложении к этому постановлению. Поскольку все объекты самовольного строительства на территории Москвы внести в него физически невозможно, карательными полномочиями

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 5 (152) 2014

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

наделены префектуры округов. В настоящее время с учетом появления нескольких субъектов оспаривания самовольного строительства объектов у органов государственной власти появляется возможность повторного обращения в суд и применения к нарушителю двойной ответственности (см. ).

По смыслу положений главы 25 Гражданского кодекса за одно нарушение не могут быть применены две меры ответственности. Применение двойной ответственности за одно нарушение не допускается нормами существующего законодательства, а также противоречит общим принципам гражданского законодательства.

Новый порядок действий органов исполнительной власти города Москвы при выявлении объектов самовольного строительства

Постановлением № 819-ПП для ДГИ города Москвы установлено в исковых заявлениях предусматривать требование о предоставлении истцу права демонтажа незаконно размещенных объектов, не являющихся объектами капитального строительства, освобождения земельного участка, сноса самовольных построек с привлечением соответствующего государственного учреждения города Москвы за счет ответчика в случае неисполнения решения суда в течение месяца с момента его вступления в законную силу и принятии обеспечительных мер в части запрета ответчика распоряжаться или пользоваться спорным имуществом (арест), запрета государственному регистратору изменять запись о праве на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок действий префектур административных округов города Москвы и окружной комиссии установлен постановлением правительства Москвы от 2 ноября 2012 года № 614-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов ис-

полнительной власти города Москвы при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе осуществлению демонтажа и (или) перемещения таких объектов». Постановлением № 819-ПП в него внесены следующие изменения:

1) в 3-дневный срок с момента прекращения действия документов, являющихся основанием для размещения объектов, не являющихся объектами капитального строительства, префектура направляет соответствующую информацию в управу соответствующего района города Москвы;

2) префектура в течение 5 рабочих дней с момента поступления акта о выявлении незаконно размещенного на земельном участке объекта, не являющегося объектом капитального строительства, или акта обследования земельного участка обеспечивает рассмотрение и принятие окружной комиссией решения о демонтаже и (или) перемещении незаконно размещенных объектов (если владелец не имеет свидетельства о государственной регистрации права на объект) или направлении в суд искового заявления об освобождении земельного участка от незаконно размещенных на нем объектов в случае, если правообладатель имеет свидетельства о государственной регистрации прав собственности на указанные объекты недвижимого имущества;

3) решение окружной комиссии о демонтаже или перемещении незаконно размещенных объектов должно быть исполнено в течение трех рабочих дней, решение о подаче искового заявления — в течение 10 рабочих дней.

Указанный порядок не распространяется на объекты, которые указаны в перечне к Постановлению № 819-ПП. До включения конкретного объекта в Постановление № 819-ПП решение о сносе будет приниматься окружной комиссией по пресечению самовольного строительства.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

Выявление и пресечение фактов незаконного(нецелевого)

использования земельных участков

Постановлением № 819-ПП определены понятие «незаконно размещенный объект недвижимости», а также порядок выявления и пресечения фактов строительства указанных объектов:

1) еженедельно управы районов города Москвы осуществляют мониторинг территории с целью выявления признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков; результаты проверки в 2-дневный срок направляются в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы;

2) в 2-дневный срок с момента получения информации о незаконном (нецелевом) использовании земельных участков органы исполнительной власти города Москвы (такие как префектуры административных округов города Москвы, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы, Департамент культурного наследия города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы) направляют соответствующую информацию в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы;

3) в 30-дневный срок Департамент городского имущества города Москвы привлекает правообладателя земельного участка к гражданско-правовой ответственности (взыскание неустойки по договорам аренды земельных участков) и при наличии оснований осуществляет мероприятия по прекращению права на земельный участок;

4) Департамент городского имущества города Москвы в случае получения акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости, а также в случае получения от Комитета государственного строительного надзора города Москвы (далее — Мосгосстройнадзор) копии судебного акта об отказе в удовлет-

ворении требований Мосгосстройнадзора в

10-дневный срок направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.

Заявит ли ДГИ города Москвы требование о сносе самовольной постройки как угрожающей жизни и здоровью неограниченного круга лиц или требование о признании права собственности города на указанную постройку, определяется после проведения судебной экспертизы. В случае если по результатам экспертизы будет установлено, что сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, Департамент городского имущества города Москвы незамедлительно уточняет заявленные требования требованием о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку.

Если суд удовлетворяет требование ДГИ города Москвы о признании права собственности города на самовольную постройку, то государственная регистрация права осуществляется в 45-дневный срок.

Практика применения

Первыми, на кого распространится Постановление № 819-ПП, станут владельцы нестационарных торговых объектов, павильонов, киосков и иных зданий, возведенных из легких металлических конструкций.

Одним из доводов, на которых ранее строилась позиция признания здания капитальным, являлась неразрывная связь с фундаментом и невозможность перемещения здания без несоразмерного ущерба. Это доказывалось путем проведения судебной экспертизы. В настоящее время появляется судебная позиция однозначно указывающая, что любое здание вне зависимости от его высотности и видимой капитальности может быть признано объектом движимого имущества.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 5 (152) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В обоснование позиции относительно некапитальности строения судом приводятся следующие аргументы: фундамент может считаться недвижимым имуществом, только когда ему в установленном порядке присвоен статус нового строительства, еще не завершенного, то есть с перспективой строительства на нем образующих внутреннее пространство ограждающих конструкций. Вследствие этого даже самый массивный фундамент глубокого заложения не делает сооружение недвижимостью, если его «надфундаментная» часть или отсутствует (исключение — объект незавершенного строительства), или не обладает признаками, прочно связывающими ее с землей.

Дополнительно судом приводится исторический факт перемещения в XX веке жилого дома с одного места на другое путем сооружения металлической перевозки (см. ).

Полагаем, что правоприменительная практика, основывающаяся на фактах истории, несет опасность распространения юридических казусов и вынесения необоснованных и незаконных судебных решений.

Что касается технических характеристик объекта, то такие конструктивные особенности объектов, как ленточный фундамент, металлический каркас, наружная обшивка сайдингом с утеплением и покрытие из поликарбоната, являются быстровозводимыми и легкодемонтируемыми конструкциями (см. ), соответственно, объекты, возведенные из указанных материалов не имеют признаков капитального строения и нуждаются в усилении «капитальности». При этом второстепенными признаками, которые характеризуют капитальность подобных строений, являются наличие систем водоснабжения, водоотведения и отопления (см. ).

Также в спорах о сносе самовольных построек получает распространение позиция о неприменении срока исковой давности к требованию о сносе самовольной постройки (вне зависимости от того, создает

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

она или нет угрозу жизни и здоровью) (см. ).

Полный контроль

Отдельно необходимо сказать о методах контроля за целевым использованием земельных участков на территории города Москвы.

Стандартный метод контроля — это осмотр земельного участка государственным инспектором земельного надзора Государственной инспекции по недвижимости. В настоящее время также получает распространение дистанционный контроль при помощи аэрофотосъемки. Работа проводится следующим образом: ортофотоплан (фотографический план местности на точной геодезической основе) текущего года накладывается на аналогичные планы прошлых лет. Путем такого сопоставления возможно определить, в какой части территории города Москвы произошли изменения, а именно незаконное строительство объектов.

Кроме того, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы и Центр обработки и ведения данных Геофонда и дистанционного зондирования (ЦГДЗ) государственного унитарного предприятия «Мосгоргеотрест» ежегодно осуществляют комплексный аэрокосмический мониторинг территории города, таким образом формируя банк данных дистанционного зондирования по территории города Москвы, который помогает органам исполнительной власти выявлять нарушения в сфере землепользования.

В настоящее время разработан законопроект № 510495-6 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях», согласно которому штрафы за самозахват земельных участков и их нецелевое использование могут быть повышены в 20 и более раз. При условии принятия соответствующего закона расчет штрафов будет определяться исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

-9789, iovrf@mail.ru

АКТУАЛЬНАЯ ТЕМА

Представленный обзор нововведений в сфере контроля за землепользованием в городе Москве позволяет сделать следующий вывод: ответственность за самовольное строительство на территории города, безусловно, должна быть существенной для нарушителей. Однако, исполняя свои полномочия, органы исполнительной власти должны не расширять нормы существующего законодательства, а учитывать баланс между контролем за землепользователями и соблюдением закона.

ЛИТЕРАТУРА

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

2. Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП.

3. Решение Московского городского суда от 26 декабря 2013 года по делу № 3-212/2013.

4. О полномочиях территориальных органов исполнительной власти города Москвы : постановление правительства Москвы от 24 февраля 2010 года № 157-ПП : в редакции от 11 декабря 2013 года.

5. Об организации работы по выявлению

и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы : постановление правительства Москвы от 31 мая 2011 года № 234-ПП.

6. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2014 года № 09АП-36384/2013-ГК по делу № А40-75518/13.

7. Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по освобождению земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе осуществлению демонтажа и (или) перемещения таких объектов : постановление правительства Москвы от 2 ноября 2012 года № 614-ПП : в редакции постановления от 11 декабря 2013 № 819-ПП.

8. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2014 года по делу № А40-9137/13.

9. Решение арбитражного суда города Москвы от 12 марта 2014 года по делу № А40-27457/13.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 декабря 2013 года по делу № А40-9921/13-

Статья 222 Гражданского кодекса РФ под самовольной постройкой подразумевает возведенное на неотведенном для строительства земельном участке строение или сооружение, которое было построено без соответствующего разрешения с нарушением градостроительных правил.

Незаконное строительство должно включать в себя одно из трёх обязательных условий:

• отсутствие разрешения;
• предназначение участка земли для иных целей;
• возведение здания с нарушением всех строительных норм.

К самовольной постройке относится, в том числе, и любая несогласованная пристройка к индивидуальному дому. В каких случаях строительство здания будет законным?

Приступить к началу строительных работ можно после того, как будет:

• оформлено право на приобретение в собственность участка земли;
• создан проект планируемого строения и согласован в необходимых инстанциях;
• получен ордер на проведение земляных работ;
• получено разрешение на начало строительства.

Все эти мероприятия включают в себя соответствующие этапы и подэтапы. Если отказаться от этого достаточно длительного процесса, то застройщику грозит установленная законом ответственность за самовольное строительство.

Последствия самовольного строительства

Пункт 3 статьи 25 федерального закона «Об архитектурной деятельности» даёт основание привлечь физическое лицо к ответственности за несогласованное и самовольное строительство. В первую очередь человек обязан привести земельный участок в первоначальный вид и снести незаконно возведенное здание.

Все незаконно возведённые постройки могут сноситься только после вынесенного судом постановления. Вынесенные местными администрациями и окружными комиссиями предписания по пресечению самовольного строительства не являются для сноса самовольно возведенного дома.

Даже если право собственности было каким-то образом зарегистрировано в отделении Росреестра, то это не даёт основания избежать принудительного сноса дома в случае существенного нарушения норм и правил в процессе возведения здания.

Суд может признать запись о праве собственности на возведённый объект недвижимости недействительной в том случае, если он был возведён на земельном участке, принадлежавшим ранее другому лицу без согласия на возведения соответствующего органа.

Если истец, самовольно построивший здание, будет ссылаться на истечение трехлетнего срока исковой давности после возведения недвижимости, то эти доводы судом не будут приняты во внимание, так как на права владельца эта обязательная норма не распространяется. Этот же срок исковой давности не распространяется на те здания и сооружения, которые после возведения могут угрожать жизни и здоровью проживающих там людей. В данном случае исковое заявление в суд о незаконном строительстве дома может подать комиссия по пресечению самовольного возведения строений.

При строительстве здания на чужой земле, собственник участка может не заявлять требование о его сносе, а имеет право просить судебный орган признать право владения этой постройкой. Если такое требование будет удовлетворено, то самовольный застройщик имеет право на получение компенсации за построенный объект. Суд максимально точно оценивает все вложения застройщика, определяет рыночную стоимость объекта и устанавливает сумму компенсации.

Административная ответственность

Нарушившее правило застройки физическое лицо, кроме гражданско-правовой ответственности, в соответствии с федеральным законом «О нарушении требований в процессе строительства зданий и сооружений» может привлекаться к административной ответственности на основании Кодекса об административных правонарушениях.

За строительство без разрешения предусмотрен штраф:

• для граждан от 2 до 5 тыс. руб.;
• для должностных лиц и ИП от 20 до 50 тыс. руб.;
• для юридических лиц от 0,5 до 1 миллиона рублей.

Действия суда при разрешении вопроса о самовольной постройке

Пленум Верховного суда РФ разъясняет, что в случае невозможности предоставления физическим лицом разрешения на строительство, это не может стать основанием к отказу суда в праве на эту постройку.

В процессе рассмотрения иска суд выясняет, пытался ли застройщик предпринимать действия с целью признания строения законным. Для этого физическое лицо должно было обратиться с заявлением в уполномоченные на принятие такого решения государственные органы. Если такое обращение было предпринято, суд выясняет, какой был дан ответ и на какие нормы права сослался государственный орган. Если только отказ госоргана стал основанием к не регистрации строения, то суд удовлетворяет исковое заявление.

Чтобы избежать штрафных и иных санкций после строительства несогласованного объекта недвижимости, следует обратиться за консультацией к юристам сервиса Правовед.ru, позвонив по телефону или задав вопрос при помощи размещённой на сайте электронной формы.

Виталий Гензель

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

1

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

2

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

3

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

• государственного строительного надзора;
• государственного земельного надзора;
• государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
• государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
• государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
• федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

4

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

• возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
• возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

• она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
• в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

• объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
• объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
• многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

5

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

6

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.

Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).

***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка — признаки самостроя, легализация и споры

Узаконить самострой

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем? Мы поможем легализовать самовольную постройку!

Четыре признака самовольной постройки:

• постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• постройка возведена на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• постройка возведена без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
• постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, оно не вправе распоряжаться такой постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Пленум ВС РФ на этот счет отметил, что самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте: с ней нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на неё не может быть установлено и зарегистрировано (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 2016).

Смена вида разрешенного использования

Мы изменим вид разрешенного использования Вашего участка! Проведение публичных слушаний, подготовка протокола публичных слушаний, получение нового кадастрового паспорта. У нас несколько способов перевода участка в другое назначение или вид!

Смена зонирования

Перевод земель из одной категории в другую, изменение зоны участка — в соответствии с действующим законодательством, градостроительными нормами и стандартами! Ваши интересы в органах местного самоуправления, контролирующих организациях, министерствах НСО и т.д

Перераспределение границ земельных участков

Если Вам, как собственнику участка, приглянулся свободный соседний, не устраивают теперь границы Вашего? Можно оформить перераспределение границ участка с государственными или муниципальными землями, т.е. «прирезку» соседнего участка к Вашему.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1. Решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2. Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Проектно-сметная документация

В срок и со всеми новыми тенденциями — выполним две стадии проектирования на жилое многоквартирное, производственное, складское, инженерное, транспортное, торговое и общественно-деловое строительство (здания площадью от 1000 до 30 000 кв.м) в кратчайшие сроки и с дисконтом!

Разрешение на строительство

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Сроки для сноса самовольной постройки

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Решения о сносе самовольной постройки не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Споры в строительстве и по земле

Разрешение споров в строительстве, по земельным вопросам и другие, только правовые, еще и юридические услуги — у нас всегда реальные результаты! Только грамотные профессионалы по долевому строительству, земельным вопросам, легализации самостроя, банкротству.

Взыскание долгов через банкротство

Урегулируем споры и окажем помощь во взыскании долгов с застройщика по договорам долевого участия в строительстве, в том числе через процедуру банкротства застройщика. У нас профессиональные юристы, аккредитованные конкурсные управляющие в СРО.

Признание права собственности на самовольную постройку

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственность только после выполнения всех предписаний о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями

• Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ.
• Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Вы стали владельцем недвижимости, а ее признали самовольной постройкой? У Вас самострой? Грозит снос самовольно построенного и потеря права собственности? Закончили стройку, а объект признали самостроем? Мы поможем легализовать самовольную постройку!

Принятие решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на нее

При принятии решения о сносе самовольной постройки или признания права собственности на самовольную постройку следует учитывать разъяснения, данные Пленумами ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а именно:

• собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки;
• с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы (например, Апелляционное определение Орловского областного суда от 13.05.2015 по делу № 33-1149, Определение Ленинградского областного суда от 26.02.2015 № 33-1126/2015, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.09.2015 № Ф 08-6652/2015 по делу № А 01-2332/2013 и др.);
• ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка;
• в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получивший имущество во владение;
• если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку;
• отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию;
• если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2016 № Ф 04-2933/2016 по делу № А 81-5242/2015).

За Вас отработаем все этапы и инстанции — получим Разрешение на строительство объекта! Наши услуги стоят не более 5% от СМР, а у Вас на руках подтверждение соответствия проекта, и всех его разделов, нормам градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).

Ввод объекта в эксплуатацию

Сдача построенного объекта капитального строительства в эксплуатацию — быстро, законно оформим и получим разрешение и акт на ввод объекта, закончим строительные работы, подготовим объект к использованию, получим регистрацию права собственности — сэкономим Ваше время!

Виды судебных споров, связанных с самовольной постройкой

Споры по искам о признании права собственности на самовольную постройку, инициированные лицами, которые возвели такие объекты

Истец может рассчитывать на признание права собственности на самовольную постройку, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суды единообразно применяют названные условия, если они не соблюдены, шансов у собственника постройки на ее сохранение практически нет.

Смягчающим условием при применении п. 3 ст. 222 ГК РФ является то, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в признании права собственности. В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», истец должен доказать, что принял необходимые меры для легализации постройки, то есть подал все необходимые документы для получения разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию. Данное положение позволяет добросовестному застройщику, выполнившему иные требования п. 3 ст. 222 ГК РФ, рассчитывать на признание права собственности на спорную постройку.

Споры по искам о сносе самовольной постройки, в рамках которых уполномоченный орган заявляет одновременно следующие требования:

• о признании самовольной постройкой объекта недвижимого имущества;
• об обязании ответчика снести объект недвижимого имущества;
• о признании отсутствующим права собственности ответчика на объект;
• об обязании ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объекта.

Эти на первый взгляд противоречивые требования заявляют для предупреждения потенциально возможного отказа в удовлетворении иска по основанию неверного определения типа постройки, то есть по формальным основаниям в связи с неправильно сформулированными исковыми требованиями. Отнесение типа спорной постройки к капитальным или временным преимущественно происходит уже в процессе разрешения спора при проведении строительно-технической экспертизы.

Первые два требования относятся к капитальным строениям, связанные с ними отношения регулируются ст. 222 ГК РФ. Вторые два требования относятся к временным постройкам, к которым не применяются положения ст. 222 ГК РФ, в отношении таких строений заявляют негаторные требования о признании отсутствующим права собственности на объект в рамках ст. 304 ГК РФ. Данный формат исковых требований вызывает у ответчика необходимость давать различные аргументы на каждый блок требований.

Разрешение споров в строительстве, по земельным вопросам и другие, только правовые, еще и юридические услуги — у нас всегда реальные результаты! Только грамотные профессионалы по долевому строительству, земельным вопросам, легализации самостроя, банкротству.

В случае если спор связан с объектом недвижимого имущества, возникшим в связи с проведением самовольной реконструкции, требования о приведении объекта в первоначальное состояние до проведения самовольной реконструкции или о сносе постройки также должны быть рассмотрены с учетом критериев признания постройки самовольной. При доказывании отсутствия факта создания нового объекта посредством самовольной реконструкции нужно учитывать, что созданием нового объекта является изменение индивидуализирующих характеристик объекта (высоты, площади, этажности и т.п.) (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 24-КГ 15-6).

Для разрешения споров по требованиям о приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное положение после проведения незаконной перепланировки (например, надстройки, изменившей высотные характеристики здания) не нужно доказывать наличие всех предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ обстоятельств. Достаточно доказать, что перепланировка не является реконструкцией (например, на основании технического заключения о состоянии несущих конструкций, допустимости и безопасности выполненных работ в здании), то есть изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства. Установление таких фактических обстоятельств подтверждает отсутствие необходимости в получении разрешения на строительство (подп. 4 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

В сухом остатке — если у Вас «Самострой», то мы его узаконим, но лучше обратить внимание на наши земельные участки и начать строительство на них по всем существующим нормам:

Земельные участки от 1,7 до 22,8 Га ул. Промышленная Криводановский сельсовет Новосибирский район

Цена:50 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-1 Площадь (кв. м.): 228905 Форма собственности: аренда ID: 6334

Земельный участок 0,25 Га ул. Гусинобродское шоссе Октябрьский район

Цена:30 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ИТ-2 Площадь (кв. м.): 2539 Форма собственности: аренда ID: 28416

Земельный участок 0,15 Га с. Красноглинное Толмачевский сельсовет Новосибирский район

Цена:6 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: Не определено Площадь (кв. м.): 1473 Форма собственности: долгосрочная аренда ID: 49848

Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.

Земельный участок 0,70 Га Мочищенское шоссе Заельцовский район

Цена:42 000 000 ₽ Категория: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 7005 Форма собственности: собственность + аренда ID: 20287

Земельный участок 0,61 Га ул. Грузинская Заельцовский район

Цена:17 000 000 ₽ Категория: Зонирование: Ж-2 Площадь (кв. м.): 4398 Форма собственности: аренда ID: 338

Земельный участок 0,32 Га ул. Карьермочищенская Заельцовский район

Цена:10 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 3166 Форма собственности: собственность ID: 1078

Гражданин в 1960 – 70-е годы осуществил самовольное строительство нежилых помещений (баня, сарай, навес для сена, гараж) на не отведенном для этих целей земельном участке. После его смерти указанные строения несколько раз переходили в собственность других лиц в порядке наследования. Нынешний владелец оформил право собственности на указанные строения в органах технической инвентаризации. Строения были возведены с нарушением строительных норм и правил (СНиП 02.07.01-89 «Планировка и застройка районов усадебного жилищного строительства в населенных пунктах Республики Беларусь»).

Вправе ли исполком принять решения о сносе зданий, если их самовольное строительство осуществлял не наследник, оформивший право собственности на имущество в установленном порядке, а наследодатель?

Как поступать исполкому, если собственник в добровольном порядке не выполняет решение о сносе построек?

За ответом редакция обратилась в Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь самовольной постройкой (самовольным строительством) является строительство недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законодательством, а также без получения на это необходимых разрешений либо с существенными отступлениями от проекта или существенными нарушениями градостроительных норм и правил.

Согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимого имущества) государственная регистрация создания капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

Относительно указания на несоответствие зарегистрированных построенных нежилых помещений требованиям СНиП 02.07.01-89 необходимо отметить следующее. Согласно ст. 47 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются документы, подтверждающие соблюдение строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь. Однако ссылка на СНиП 02.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в данном случае является некорректной. Указанный документ утратил силу в связи с принятием СНБ 3.01.04-02 «Градостроительство. Планировка и застройка населенных пунктов».

В соответствии со ст. 63 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение о демонтаже или сносе здания, сооружения либо его части, если этот объект строительства: возведен на земельном участке, самовольно занятом застройщиком, возведен без получения разрешения на производство строительно-монтажных работ; возведен с существенными отступлениями от проектной документации на строительство; не соответствует утвержденной градостроительной документации; имеет дефекты, которые угрожают жизни и здоровью граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц и которые не могут быть устранены в процессе ремонта либо реконструкции, или не соответствует требованиям экологической безопасности.

При наличии перечисленных оснований местный исполнительный и распорядительный орган вправе принять решение о сносе сооружений независимо от участия наследника (собственника) в осуществлении строительства.

Вместе с тем полагаем, что принятие местным исполнительным и распорядительным органом решения о демонтаже или сносе построек вступает в разногласие с фактом государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и возможно только при условии признания государственной регистрации недействительной.

Согласно ст. 7 Закона Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества государственная регистрация создания недвижимого имущества может быть признана недействительной только в судебном порядке.

В случае несогласия с решением о сносе самовольной постройки заинтересованное лицо может обжаловать решение в вышестоящий орган и в суд по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом Республики Беларусь.

Если собственник в добровольном порядке не исполняет решение местного исполнительного и распорядительного органа о сносе самовольно возведенных построек, последний вправе осуществить снос и взыскать с собственника (владельца) построек понесенные в связи с этим расходы в судебном порядке.

Из письма Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь
от 30.10.2007 № 09-05/4326 «О сносе построек»