Олег БАНДЫК,

юрист

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ― ГК РБ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, гарантией, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законодательством или договором. Перечень способов обеспечения исполнения обязательств является открытым, субъекты договорных отношений вправе предусмотреть в договоре любой, не указанный в ГК РБ.

В условиях роста дебиторской задолженности участникам хозяйственного оборота приходится искать новые способы обеспечения исполнения обязательств. В странах Западной Европы широко применяется и подробно регулируется такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж. Недавно данный институт был введен в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ― ГК РФ), что подтверждает возможность его использования и в белорусском гражданском обороте.

Понятие обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж ― это внесение одной из сторон обязательства в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Обеспечительный платеж может также использоваться и в случаях, когда в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги, а также вещи, определенные родовыми признаками. Также обеспечительный платеж можно предоставить и для обеспечения будущего обязательства. Таким образом, обеспечительный платеж может обеспечивать исполнение любых денежных обязательств.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Например, кредитор может зачесть обеспечительный платеж в счет задолженности по оплате товара (арендной платы), компенсировать за счет него убытки.

Обеспечительный платеж не является «штрафом», сумму которого должник теряет в случае нарушения договорных обязательств. Платеж служит для покрытия задолженности, имущественных потерь кредитора.

Сумма обеспечительного платежа остается у кредитора и засчитывается в счет исполнения обязательства при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Иными словами, обеспечительный платеж может быть удержан кредитором даже при отсутствии нарушений договора со стороны должника, в случае возникновения, например, дополнительных обязательств, предусмотренных договором.

Обеспечительный платеж возвращается в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обеспечиваемого обстоятельства или его прекращения.

Отличия от сходных юридических конструкций

Обеспечительный платеж имеет как общие, так и характерные только для него черты. Сравнение с иными способами обеспечения обязательств представлено в таблице.

Критерий	Удержание	Задаток	Обеспечительный платеж
Понятие	Правомерно удерживание кредитором должника у себя вещи, которая принадлежит должнику или подлежит передаче третьему лицу по указанию должника, пока и поскольку в срок не исполнено должником требование кредитора по оплате такой вещи или издержек, связанных с этой вещью, и других убытков.	Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения	Денежная сумма, вносимая одной из сторон в пользу другой стороны по соглашению сторон для обеспечения де-нежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора и иного обязательства
Обеспечиваемое обязательство	Обязательство по передаче результата исполнения договора (неденежное обязательство)	Любое денежное обязательство, возникшее из договора	Любое денежное обязательство
Форма соглашения	Согласно общим требованиям закона к форме сделок	Простая письменная	Согласно общим требованиям закона к форме сделок
Форма обеспечения	Только неденежная форма	Исключительно денежная форма	Как денежная, так и неденежная (если передается имущество, составляющее предмет сделки)
Основания для зачета обеспечения		Если задаткодатель ответственен за неисполнение договора	При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором
Основания для возврата обеспечения		При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения	В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обеспечиваемого обстоятельства или его прекращения

Практическое применение

Обеспечительный платеж может применяться при заключении предварительных договоров, договоров аренды, агентских соглашений.

Так, например, договор аренды может содержать следующую формулировку об обеспечительном платеже:

За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Арендатора, а именно: _____________.

При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору».

В свою очередь, в предварительном договоре купли-продажи условие об обеспечительном платеже может быть изложено следующим образом:

«В доказательство заключения предварительного договора и в подтверждение намерений покупателя заключить договор купли-продажи стороны пришли к соглашению о перечислении покупателем продавцу обеспечительного платежа в размере 100% (ста процентов) от цены договора купли-продажи, указанной в пункте ____ предварительного договора.

Обеспечительный платеж не является задатком и подлежит возврату покупателю в течение 10 (десяти) дней в случаях, предусмотренных пунктом ___ предварительного договора, или подлежит зачету в счет оплаты цены договора купли-продажи.

Проценты на сумму обеспечительного платежа не начисляются».

Кроме непосредственно обеспечительной, у обеспечительного платежа могут быть и другие функции. Например, его можно использовать для определения начала срока исполнения обязательств по договору: поставщик (исполнитель) не приступает к исполнению обязательств до момента получения платежа.

Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе предусмотреть обязанность дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. Указанное положение могут прописать в договоре и белорусские субъекты, используя обеспечительный платеж как стимулирующую к правомерному поведению меру. Например, в долгосрочном договоре кредитор может установить лимит задолженности, при превышении которого увеличивается сумма обеспечительного платежа. Если же должник своевременно и в полном объеме вносит платежи, то кредитор может снизить сумму обеспечительного платежа.

Плюсы и минусы

У обеспечительного платежа как способа обеспечения исполнения обязательств есть свои преимущества и недостатки.

Так, к преимуществам обеспечительного платежа можно отнести то, что он:

— призван покрывать убытки, а не предоставить возмещение сверх суммы фактических потерь;

— может обеспечивать исполнение иных обеспечительных обязательств (уплату неустойки);

— позволяет кредитору получить определенную денежную сумму еще до нарушения обеспечиваемого обязательства (иные способы обеспечения обязательств предполагают совершение каких-либо действий, чтобы получить деньги с поручителя, гаранта или другого обязанного лица);

— может выступать альтернативой «залогу денежных средств», который прямо не допускается ГК РБ.

В свою очередь, можно выделить следующие недостатки обеспечительного платежа:

— с учетом природы обеспечительного платежа он может обеспечивать только денежные обязательства;

— должник не получает никаких процентов за пользование кредитором обеспечительным платежом, если иное не предусмотрено договором;

— отсутствие в Республике Беларусь правового регулирования и правоприменительной практики института обеспечительного платежа.

Таким образом, обеспечительный платеж может использоваться как непосредственно для обеспечения исполнения обязательств, так и для выполнения других функций в различных договорных конструкциях.

Статья опубликована целиком

З А Д А Т О К

• З — первая буква
• А — вторая буква
• Д — третья буква
• А — четвёртая буква
• Т — пятая буква
• О — шестая буква
• К — седьмая буква

Логотип сайта 7 букв

Он дал, он и взял! 3 буквы

задаток
Денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
задаток
-тка; м.
1) Часть общей суммы, уплачиваемая вперёд в счёт выполнения обязательства или задания.
Дать, получить, внести задаток.
Оставить хозяйке задаток за дачу.
Задаток при оформлении заказа — тридцать рублей.
2) только мн.: задатки, -ов. Зачатки каких-л. способностей, наклонностей.
Музыкальные, поэтические задатки.
Иметь все задатки учёного, артиста.
Кто-л. с плохими задатками; с задатками алкоголика, наркомана.
гарантийный
1) соотн. с сущ. гарантия 1., связанный с ним
2) Свойственный гарантии, характерный для неё.
гарантийный
см. гарантия; -ая, -ое.
Гарантийный срок.
Гарантийный ремонт.
Г-ое обязательство.
Г-ое письмо (документ, являющийся гарантией чего-л.)
взнос
1) Внесение денег, платы за что-либо или на что-либо; платеж.
2) Деньги, предназначенные для уплаты или внесенные за что-либо.
взнос
-а, м.
1) Внесение денег, платы за что-л., платёж.
Срочный взнос.
Делать взносы в банк.
2) обычно мн.: взносы, -ов. Внесённые за что-л. деньги.
Членские, страховые взносы.
Платить взносы.
Внести первый взнос за кооперативную квартиру.
Сумма взносов.
покупатель
Тот, кто покупает что-либо.
покупатель
-я; м.
см. тж. покупательница, покупательский Тот, кто покупает что-л.
Требовательный покупатель.
Запросы покупателей.

Это завершающая из моих заметок, посвященных ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ, предоставившей право арендаторам — субъектам малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, при недостижении соглашения с арендодателем о снижении арендной платы отказаться от договора аренды.

Как известно, первоначальная редакция законопроекта предполагала, что в том случае, если арендатор отказывается от договора, арендодатель не вправе был потребовать ни возмещения убытков, ни внесения платы за отказ от договора, ни уплаты неустойки, а обеспечительный платеж он должен был бы возвратить арендатору.

Возмутившиеся таким поворотом арендодатели

(надо сказать, многие из них — вполне справедливо, ведь это была уже вторая часть поправок в пользу арендаторов, а уже после первой из них многие арендодатели пошли арендаторам навстречу и не только предоставили отсрочки по внесению арендной платы — там все довольно прозрачно, но и скидки — а тут, оп! — и вдогонку еще ухудшение их положения от законодателя… Впрочем, надо признать, далеко не все арендодатели поступили так — многие, наоборот, продолжали требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, как ни в чем не бывало, чем, возможно, и вызвали дополнительный удар по всем арендодателям)

включили все свои лоббистские возможности, чтобы хоть как-то изменить ситуацию, но «отбить» смогли только обеспечительный платеж. В той редакции, которая стала законом, последние два предложения звучат так:

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

То есть в итоге при отказе от договора в порядке, предусмотренном ч.4 ст.19, арендатор не должен арендодателю ни компенсировать убытки, ни вносить плату за отказ от договора, но должен расстаться с обеспечительным платежом. Это решение, как представляется, имеет сразу множество дефектов (и это именно баги, а не фичи):

1. Во-первых, принятое решение ставит исход дела в зависимость от случайного обстоятельства — того, был ли предусмотрен договором аренды обеспечительный платеж вообще, и если был — то в каком размере. Возможно, тем, кто вносил соответствующую правку в закон, неведомо, что само по себе условие об обеспечительном платеже вовсе не обязательно, и что, более того, будучи довольно распространенным, оно тем не менее может чрезвычайно отличаться от договора к договору, в первую очередь, тем, как определяется его сумма. Где-то, действительно, обеспечительный платеж предусматривается в размере, равном одному месячному платежу арендной платы, а где-то — и двухмесячному, наконец, зачастую он определяется просто в твердой денежной сумме, вовсе не привязанной к размеру аренднй платы. Получается, что в абсолютно неравное положение, причем по совершенно случайным основаниям, оказываются поставлены что арендаторы, что арендодатели. Кто-то излишне обогащается, а кто-то — остается ни с чем.

Кстати, в первоначальной редакции проекта — в которой было указано на необходимость возврата обеспечительного платежа — этого дефекта не было. Если арендодатель не может удерживать вообще ничего, то все поставлены в равные условия.

Здесь есть еще подвопрос: а если арендатор в нарушение договора не внес обеспечительный платеж или внес, но платеж был к моменту отказа от договора уже полностью или частично израсходован и не восстановлен, то арендодатель опять же оказывается в дураках, причем тут уже не просто по случайному основанию, а в связит с нарушением со стороны арендатора. П.4 ст.1 ГК РФ тихонько плачет горькими слезами в уголке.

2. Во-вторых, оставление обеспечительного платежа у арендодателя противоречит самой идее нормы. Если рассматривать ее как особый случай применения ст.451 ГК, но работающей в конкретной ситуации и не через судебное расторжение, а через отказ от договора, то при недостижении сторонами согласия о размере снижения арендной платы они именно что должны разойтись в разные стороны, начать переговоры с чистого листа, не оставляя друг другу ничего.

3. Наконец, в-третьих, и на мой взгляд главных: меня трезают смутные сомнения, как вообще эта норма будет применяться. Ведь следует полагать, что под обеспечительным платежом в ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ понимается то же, что под одноименным понятием понимается в ст.381.1 ГК РФ. Но механизм действия обеспечительного платежа по ГК предполагает, что за счет внесенной суммы обеспечительного платежа погашается некое другое обязательство лица, его внесшего, перед лицом, его получившим. В нашем случае арендатора перед арендодателем.

Какие обязательства обычно обеспечиваются обеспечительным платежом в аренде? Тут можно выделить две основных группы обязательств: (1) обязательства по внесению арендной платы и (2) обязательства по компенсации убытков, причиненных арендатором арендуемому имуществу или третьим лицам. Ну наверное еще иногда могут обеспечиваться неустойки, подлежащей уплате арендатором за что-либо, а также плата за отказ от догвоора, если она была им предусмотрена.

Но должен ли арендатор вносить арендную плату дальше, если ему дано право отказаться от договора? Очевидно, нет — с момента отказа от договора (и прекращенияпользования имуществом, естественно) его обязательство по внесению арендной платы прекращено. Обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет этого обязательства за отсутствием такового.

Если арендатор причинил ущерб имуществу арендодателя, третьим лицам, убытки которых должен компенсировать арендодатель, обеспечительный платеж конечно же подлежит зачету в счет этих убытков — это не убытки, связанные исключительно с расторжением договора. Он и по прежней редакции законопроекта тут засчитывался бы в счет этих обязательств — даже если бы арендодателя обязали бы вернуть обеспечительный платеж, никто не мог лишить его права заявить о зачет в погашение своих убытков, не связанных с расторжением договора.

Может ли обеспечительный платеж быть зачтен в счет исполнения обязательств по уплате неустойки или платы за отказ от договора? Полагаю, нет, ведь само это предложене прямо объявляет, что эти платежи при отказе от договора, даже если они им были предусмотрены, взысканию не подлежат.

Таким образом, мы приходим к ситуации, в которой либо должны признать, что обеспечительный платеж все равно должен быть возвращен арендодателем арендатору, так как по общему правилу (не учитываем ситуацию с причинением ущерба имуществу) отсутствует оябзательство, обеспечиваемое этим платежом. Либо — о чем, вероятно, думал законодатель, и на чем будут настаивать арендодатели — что обеспечительный платеж в такой ситуации переквалифицируется в плату за отказ от договора.

Прекрасно! Наш законодатель, запретив взимать прямо согласованную сторонами на этот случай плату (п.3 ст.310 ГК), размер которой стороны предусматривали именно на этот случай, предусмотрел совершенно произвольный платеж, котрый изначально на это не был рассчитан и о котором стороны никогда не думали, как об инструменте на рассматриваемый случай. Да еще и который вступает в прямое противоречие с задекларированным запретом на взимание в этой ситуации платы за отказ от договора.

Честнее уж было оставить плату за отказ от договора, если она была предусмотрена соглашением сторон, и/или предоставить некий льготный период, в течение которого все-таки арендная плата внесению подлежит. Например, предусмотреть для срочных договоров аренды право на односторонний отказ в том же порядке, что предусмотрен для договоров бессрочных — т.е. с предупреждением за три месяца. Во всяком случае это было бы менее произвольным и куда как более системным решением, чем то, что мы получили в итоге.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ
Дело № А40-88887/14
18 марта 2016 г.
г. Москва
(шифр судьи 64-656)
Решение изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2016 г.
Арбитражный суд в составе:
судьи Михайловой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Пауковой Е.А.
с участием представителей:
От ООО «Техноград» – не явился, извещён.
От ООО «ТРК-Петербург» – Галкин Е.Г., дов-ть №ПГД-14-20/1614 от 09.09.14г
рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006)
к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005)
о взыскании денежных средств составляющих сумму обеспечительного платежа
и по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005) к
ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006)
о взыскании долга и неустойки
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «ТехноГрад» (далее — ООО «ТехноГрад») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Петербург» (далее — ООО «ТРК- Петербург») о взыскании долга в сумме 4 106 237 руб. 47 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 342 руб. 79 коп.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 337,352,395,450,622,655,1102,1105,1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что истцом были уплачены денежные средства в качестве обеспечительного платежа, но поскольку договор аренды был расторгнут, у ответчика не имеется оснований для удержания обеспечительного платежа.
Определением Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2014 года к рассмотрению совместно с первоначальным иском принят встречный иск ООО «ТРК-Петербург» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 23 949 руб. 44 коп. и неустойки в сумме 72 341 руб. 88 руб. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2015 года требования первоначального иска удовлетворены полностью. Встречный иск в части взыскания задолженности удовлетворен полностью, размер неустойки снижен судом в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 18 085 руб. 47 коп. В остальной части встречного иска отказано. Путем зачета требований суд взыскал с ООО «ТРК-Петербург» в пользу ООО «ТехноГрад» долг в сумме 4 123 000 руб. 35 коп.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2015 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Отменяя приведенные выше судебные акты и передавая дело на новое рассмотрения в суд первой инстанции Окружной суд, Постановлением от 05 ноября 2015 года на преждевременность сделанных судом выводов и необходимость установления, по каждому из договоров условия об обеспечительном платеже.
При повторном рассмотрении дела, мотивируя заявленное требования, истец пояснил, что в связи с прекращением арендных правоотношений вследствие одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, допускаемого соглашением сторон, на стороне ответчика, являющегося арендодателем, возникло обязательство по возврату перечисленных истцом в счет обеспечения исполнения обязательств денежных средств.
Ответчик возражая против доводов процессуального оппонента настаивал на том, что в рамках договора аренды №Кр1-29с/13 от 24 ноября 2013 года стороны предусмотрели возврат обеспечительного платежа арендатору даже при расторжении договора по его инициативе, но по договору аренды №1-29/12 от 24 декабря 2012 года обеспечительный платеж в таком случае арендатору не возвращается и остается у арендодателя, в связи с чем требование первоначального иска является обоснованным в части суммы 100 178,90 копеек
Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей суд пришел к нижеизложенному выводу.
24 декабря 2012 года между ООО «ТРК-Петербург(арендодатель) и ООО «Техноград» (арендатор) был заключен договор аренды №1-29/12 в редакции дополнительного соглашения №1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 732,64 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А.
Стороны согласовали срок аренды — с момента передачи помещений и по 23 декабря 2017 года.
В соответствии со статьей 4 договора аренды №1-29/12 и Приложением №4 к договору арендная плата согласована сторонами в виде: — базовой арендной платы — 560 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год, без НДС. Базовая ставка уплачивается ежемесячно, равными долями в размере 1/12 годовой платы авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу; — переменной арендной платы — 212 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год, без НДС. Переменная ставка уплачивается ежемесячно, равными долями в размере 1/12 годовой платы авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу; — дополнительной составляющей арендной платы, исчисляемой как сумма стоимости потребленной в арендуемых помещениях электроэнергии в месяц, стоимости потребленной за месяц воды, стоимости пользования канализацией в месяц, на основании соответствующих тарифов. Оплата производится ежемесячно, в течение 5-ти рабочих дней с даты выставления счета; — оборотной составляющей арендной платы, исчисляемой как разница между 5% от оборота за календарный месяц, который частично или в полном объеме приходится на срок аренды и размером постоянной арендной платы за рассчитываемый месяц, который в полном объеме или частично приходится на 5 срок аренды, в рублях. Расчет производится на основании согласованных сторонами документов.
Кроме того, стороны согласовали обязанность арендатора по уплате обеспечительного платежа в размере 94266,35 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.
Помимо этого, стороны заключили 24 ноября 2013 года договор аренды нежилого помещения № Кр1-29с/13, в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого ООО «ТРК-Петербург» (арендодатель) обязался передать, а ООО «Техноград» (арендатор) принять во временное владение и пользование складские помещения общей площадью 48,48 кв. м, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А на 11 месяцев.
Стороны согласовали размер арендной платы и сроки ее внесения (Пиложение №3 к договору). Так, арендная плата состоит из: — базовой арендной платы — 19,89 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год, без НДС. Базовая ставка уплачивается ежемесячно, равными долями в размере 1/12 годовой платы авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу; — переменной арендной платы — 20 у.е. за 1 кв. м арендуемой площади в год, без НДС. Переменная ставка уплачивается ежемесячно, равными долями в размере 1/12 годовой платы авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяцу; — дополнительной составляющей арендной платы, исчисляемой как сумма стоимости потребленной в арендуемых помещениях электроэнергии в месяц, стоимости потребленной за месяц воды, стоимости пользования канализацией в месяц, на основании соответствующих тарифов. Оплата производится ежемесячно, в течение 5-ти рабочих дней с даты выставления счета.
Стороны согласовали обязанность истца внести обеспечительный платеж по договору в размере 2599,8 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора. Условная единица эквивалентна сумме в рублях, которая определяется по курсу доллара США ЦБ РФ на первый рабочий день календарного месяца, предшествующего оплачиваемому, суммируемый с курсом Евро ЦБ РФ на первый рабочий день календарного месяца и делимый на два.
Судом установлено, что арендатор исполнил обязательство по внесению обеспечительного платежа по двум названным договорам, что подтверждается платежными поручениями N 1332 от 15 апреля 2013 года и № 38 от 10 января 2014 года на общую сумму 4 012 606 руб. 71 коп.
В остальной части обеспечительный платеж зачтен сторонами, согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения №1 к договору аренды №1-29/12. 6 Общий размер обеспечительных платежей по договорам, учитывая соглашение о зачете, составил 4 106 237 руб. 47 коп.
Согласно пункту 9.4 договоров аренды, с учетом дополнительных соглашений, стороны имеют право во внесудебном одностороннем порядке отказаться от исполнения договоров путем направления соответствующего уведомления.
Договор считается расторгнутым по истечении 2-х месяцев с даты получения стороной уведомления об отказе стороны от исполнения договора (Договор N Кр1-29с/13) и по истечении 3-х месяцев с даты получения стороной уведомления об отказе стороны от договора (Договор N 1-29/12).
Письмами от 06 декабря 2013 года N 11/08 и от 06 декабря 2013 года N 12/08 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договоров. По актам от 22 марта 2014 года № 1-29 и 1-29с помещения по договорам аренды возвращены арендодателю в отсутствие претензий с его стороны.
Обращаясь в арбитражный суд, истец (арендатор) ссылался на то, что обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве неустойки (штрафа) за отказ арендатора от исполнения договоров аренды, поскольку такой отказ допускается договорами аренды и сам по себе не может быть квалифицирован как нарушение обязательств. Кроме того, обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве отступного, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере, сроках и порядке предоставления отступного.
Между тем суд не может признать указанную позицию истца обоснованной применительно к обязательству, предусматривающему обязанность по возврату по возврату суммы обеспечительного платежа за вычетом зачтенных арендодателем сумм.
В силу п.3 ст. 310 ГК РФ предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
По общему правилу гражданского законодательства акцессорное обязательство существует лишь постольку, поскольку имеется главное обязательство, и автоматически прекращается с его прекращением.
При прекращении обязательства обеспеченного «Обеспечительным платежом», то есть прекращении Договорного правоотношения сторон, прекращается и дополнительное обязательство истца по обеспечению исполнения условий Договора.
Так, Дополнительном соглашении №1 от 24 декабря 2012 года к договору аренды №1-29/12 пункт 9.5 изложен в следующей редакции: в случаях досрочного расторжения настоящего договора аренды по основаниям, указанным в пунктах 9.1.1-9.1.9, пункт 9.3, пункте 9.4 (односторонний отказ от договора со стороны арендатора), настоящего договора аренды, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращаются.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п.3 Постановления от 6 июня 2014 г. N 35 условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.
Таким образом, не смотря на то обстоятельство, что Договор аренды №1-29/12 является прекращенным, согласно условиям составляющим его содержание, сумма уплаченного арендатором обеспечительного платежа не подлежала возврату арендодателем.
При этом, следует учесть, что одностороннее расторжение договора может быть квалифицировано как самозащита права, предусмотренная ст. 14 ГК РФ, только в том случае, когда основанием расторжения явилось нарушение обязательств со стороны арендодателя или наступление иных обстоятельств, препятствующих арендатору в реализации своих прав (ст. 620 ГК РФ и др.). Однако, поскольку договор был расторгнут самим арендодателем в одностороннем порядке по причине неисполнения договорных обязательств арендатором, действия истца не могут быть расценены как самозащита права.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Так, условие об удержании суммы обеспечительного платежа в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, полностью соответствует ст.ст. 2, 307, 309-310, 329, 421, 450 ГК РФ и не противоречит действующим императивным нормам, что подтверждается сложившейся судебной практикой, а именно: Определением Верховного Суда РФ от 30.01.2015 N 305-ЭС14-5365 по делу N А40- 130690/13, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 01.04.2015 N Ф05- 1607/2015 по делу N А40-48792/14; Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015 N Ф05- 1301/2015 по делу NA41-26225/14; Постановлением ФАС Московского округа от 24.12.2013 N Ф05-16099/2013 по делу N А40-48442/2013-133-452; Постановлением ФАС Московского округа от 02.12.2013 N Ф05-14925/2013 по делу N А40-19611/13-6-186; Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу А63-10179/2012 Определением ВАС РФ от 07.06.2012 NВАС-4194/12 по делу N А50-1951/2011.
Установление сторонами в договоре условия, обеспечивающего исполнение арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя в исполнении этого договора в том числе в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора, не противоречит действующему законодательству»
Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.
Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.
Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.

При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине, стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329,421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления). Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ №305- ЭС15-6784 от 03.11.2015.
В силу изложенных обстоятельств, оснований для удовлетворения требование истца в части качающейся возврата денежных средств уплаченных в качестве обеспечительного платежа по Договору №1-29/12 не имеется, в то же время, поскольку условия, в силу которого уплаченный арендатором обеспечительный платеж, за вычетом правомерно зачтенных арендодателем сумм, не подлежал бы возврату последним в случае прекращения правоотношений Договор № Кр1-29с/13 не содержит, суд считает подлежащими взысканию с ответчика 100 178 рублей 90 копеек. Относительно правомерности требования истца в данной части не оспаривает и сам арендатор.
Кроме того, с ответчика в соответствии со ст. 395 ГК РФ, подлежит взысканию сумма процентов в размере 1 867 рублей 22 копейки, начисленных за период с 31 марта 2014 года по 01 июня 2014 года г. исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых, на сумму долга в размере 100 178,90 рублей. в остальной части указанное требование подлежит отклонению как необоснованное.
Встречный иск ответчика подлежит удовлетворению частично, исходя из следующего.
Ответчик указывает, что оплата истцом дополнительной составляющей арендной платы по договорам в полном объеме не произведена, не внесены платежи за октябрь 2013г., январь-март 2014г. что привело к образованию долга в сумме 114 015,03 руб. по договору от 24.11.2013 г. № Кр1-29с/13.
О необходимости надлежащего исполнения обязательств истец был уведомлен претензией от 09.10.2014 г. № ПГД-14-29/1827, а также в связи с неоплатой ответчиком предъявлен встречный иск.
Истцом данный размер долга не был оспорен, однако оплата частично произведена после предъявления встречного иска.
На момент принятия решения долг составил 23 949 рублей 44 копеек в связи с невнесением платежей за октябрь 2013г., январь-февраль 2014г.
В соответствии ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку долг в сумме 23 494,44 руб. истцом не оплачен, то требование ответчика подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 5 Пунктами 4.9 договора установлено, что в случае просрочки оплаты, истец обязан уплатить пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Ответчиком заявлено требование о взыскании пени в сумме 72 341,88 руб. в соответствии с представленным расчетом за период с 20.01.2014г. по 15.12.2014г. Требование предъявлено правомерно.
Истцом заявлено ходатайство о снижении размера ответственности в порядке ст. 333 ГК РФ. Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, при этом право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной. Степень соразмерности заявленной ответчиком неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. Вместе с тем, с учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой ущерба. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства. Проверив представленный истцом расчёт и оценив степень соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, суд находит размер неустойки чрезмерным и подлежащим снижению в порядке ст. 333 ГК РФ до 18 085,47 руб. Во взыскании остальной части неустойки следует отказать.
Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. N 81.
Руководствуясь ст.ст. 11,12, 309, 310, 395, 614 ГК РФ и ст.ст. 27, 65, 110, 167-171, АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Первоначальный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) удовлетворить частично.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) денежные средства в размере 100 178 рублей 90 копеек, процентов в размере 1 867 рублей 22 копейки, а также расходы по оплате госпошлины 1 073 рублей 80 копеек
В остальной части иска отказать.
Встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005) удоылетворить частично.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) задолженность в размере 23 949 рублей 44 копейки, 18 085 рублей 47 копеек неустойки, а также расходы по оплате госпошлины 6 241 рублей 33 копейки.
В остальной части встречного иска отказать.
Произвести зачет встречных однородных требований.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) денежные средства в размере 60 011 рублей 21 копеек.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТРК-ПЕТЕРБУРГ» (место нахождения 195279,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ,ДОМ 24,ЛИТ. А,,, ИНН 7801375357, д/р 22.02.2005) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) расходы по оплате госпошлины 1 073 рублей 80 копеек
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ТЕХНОГРАД» (191040,ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,,,,ПРОСПЕКТ ЛИГОВСКИЙ,52, ИНН 7842335762, д/р 19.05.2006) расходы по оплате госпошлины 6 241 рублей 33 копейки.
ение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.
С У Д Ь Я Михайлова Е.В.

Суд:

АС города Москвы

Истцы:

ООО «ТехноГрад»

Ответчики:

ООО «ТРК-Петербург»

Судьи дела:

Зотова Е.А. (судья)

Судебная практика по:

Неосновательное обогащение, взыскание неосновательного обогащения
Судебная практика по применению нормы ст. 1102 ГК РФ
Уменьшение неустойки
Судебная практика по применению нормы ст. 333 ГК РФ
По залогу, по договору залога
Судебная практика по применению норм ст. 334, 352 ГК РФ

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

• неустойкой,
• залогом,
• удержанием вещи,
• поручительством,
• гарантией независимой стороны,
• задатком,
• обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
• непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

О том, выполнение каких еще задач может обеспечивать гарантийный платеж, читайте в статье «Нужно ли исчислять НДС с денежных средств, полученных в качестве обеспечительного (гарантийного) платежа, залога, депозита?».

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение;
• порядок:
  • внесения платежа,
  • его использования,
  • пополнения на использованную сумму,
  • изменения размера,
  • возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

• срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
• вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

• на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
• на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

• возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
• распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
• переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

• доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

• Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
  • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
  • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
• Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

• дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
• кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

• У арендатора:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

• У арендодателя:

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

• на счете 009 — у арендатора;
• на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Дт 76ндс Кт 68,

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Дт 68 Кт 76ндс.

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Дт 76ндс Кт 68.

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

Дт 91 Кт 76ндс.

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

• у арендатора:

Дт 76ар Кт 76об;

• у арендодателя:

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы учли обеспечительный платеж в налоговом и бухгалтерском учете. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.