Комментарий к Ст. 210 ГК РФ

1. Под бременем содержания имущества, возложенным на собственника, следует понимать обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Степень заботливости и осмотрительности собственника при выполнении этой обязанности, а в ряде случаев — конкретные меры попечения об имуществе могут быть предусмотрены в технических стандартах и регламентах, правилах эксплуатации отдельных видов имущества, правилах ведения отдельных видов деятельности. При отсутствии нормативного регулирования подобного рода в случае спора о том, исполнил ли собственник свою обязанность по несению бремени содержания имущества надлежащим образом, данный вопрос должен решаться применительно к конкретному случаю, с учетом особенностей как самого имущества, так и способов введения его в хозяйственный оборот.

В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанность несения бремени содержания имущества собственником следует понимать двояко. Во-первых, ее закрепление в комментируемой статье 210 ГК РФ не позволяет собственнику требовать ее исполнения кем бы то ни было, если только такая обязанность других лиц не предусмотрена законом или договором. Примерами отличного от установленного комментируемой статьей распределения бремени содержания имущества служат, в частности, правила ст. ст. 616, 634, 644 и 661 ГК РФ об обязанностях сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества, ст. ст. 678, 681 ГК РФ и ст. 67 ЖК РФ об обязанностях нанимателя жилого помещения и др.

Во-вторых, комментируемая статья действует в интересах абстрактного неограниченного круга лиц либо (в ряде случаев) в государственных или общественных интересах, поскольку обязывает собственника поддерживать имущество в надлежащем состоянии в тех случаях, когда это необходимо для предотвращения вреда жизни и здоровью, имуществу окружающих собственника лиц, общественной инфраструктуре и общественной безопасности. Даже вещи, не наделенные технической сложностью и особыми свойствами, в случае их небрежной, безответственной эксплуатации, отсутствия необходимой заботы о них способны быть помехой в хозяйственной деятельности иных лиц, причиной возникновения вредоносных последствий. Такая возможность многократно увеличивается, когда безответственно, небрежно, неквалифицированно используются вещи, эксплуатация которых в силу их технических свойств требует особого усердия (например, источники повышенной опасности), либо когда оставляется в бесхозяйном состоянии вещь с потенциально вредоносными свойствами, безопасность которой для окружающих должна постоянно поддерживаться собственником или лицом, которому собственник делегировал такую обязанность. Надлежащее несение собственниками бремени содержания их имущества в подобных особо значимых ситуациях законодатель стимулирует рядом мер. К их числу относится, в частности, установление повышенных оснований для гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный деятельностью, представляющей повышенную опасность для окружающих (ст. 1079 ГК). Кроме того, законом установлены случаи, когда собственник должен исполнять свои обязанности по содержанию имущества под угрозой утраты самого права собственности. Примером таких санкций может служить выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей (ст. 240 ГК) и жилых помещений (ст. 293 ГК). Несмотря на то что по общему правилу правопорядку безразлично, каким образом и насколько активно собственник использует имущество в хозяйственном обороте (в частности, право собственности на бесхозяйную вещь может быть приобретено другим лицом (ст. 225 ГК)), в указанных случаях надлежащее попечение о наиболее важных для оборота объектах прав выступает в качестве условия сохранения титула.

Наконец, ст. 236 ГК РФ предусмотрена потенциальная возможность привлечения собственника к ответственности за вред, причиненный в связи с его отказом от права собственности и, соответственно, прекращением попечения о данном имуществе до приобретения права на него другим лицом или его гибели. Это означает, что любые вещи, способные причинять вред окружающим, должны поддерживаться собственником в состоянии, предотвращающем вредоносные последствия, даже в случае его отказа от намерения осуществлять правомочия собственника, не говоря уже о гораздо более распространенных случаях заинтересованности хозяйствующих субъектов в их осуществлении.

>Какие имеет права и обязанности собственник нежилого помещения в многоквартирном доме и кому принадлежит имущество?

Правила пользования нежилым помещением

Владелец нежилого помещения, а также люди, которые совместно с ним пользуются определенным объектом недвижимости, должны выполнять законные предписания по его эксплуатации.

При использовании здания необходимо соблюдать такие правила:

1. Выполнять очистку предметов на общественной территории допускается только в местах, обозначенных управляющей компанией.
2. Нельзя хранить вещества или материалы, загрязняющие атмосферу, как внутри принадлежащего собственнику нежилого помещения, так и на общей территории.
3. Не допускается сливание любых жидкостей в мусоропровод. Данным способом можно утилизировать только сухие отходы.
4. Запрещается размещать масштабные предметы в местах общего пользования, включая запасные выходы.
5. На общественной территории полностью запрещено курение.
6. Не используйте общественную территорию для своих нужд. Нельзя устанавливать кладовки, другие конструкции, а также использовать их в подвале, в технических помещениях.
7. Не следует проводить очистку, техническое обслуживание машины, других конструкций на придомовой территории.

Какие права имеют собственники?

Каждый владелец имеет возможность использовать помещение по своему усмотрению в соответствии с установленным назначением объекта недвижимости.

Собственник может воспользоваться своим правом не только на беспрепятственное распоряжение имуществом, но и на защиту объекта от различных посягательств, включая подачу судебного иска в соответствии со статьей 35 АПК РФ.

Законом обеспечивается возможность осуществления любых сделок с недвижимостью.

Владельцы нежилого помещения при необходимости проводят такие сделки:

• Продажа, обмен на любое движимое или недвижимое имущество.
• Оформление договора дарения, составление завещания.
• Сдача в аренду.
• Передача в доверительное управление.

Если возникают конкретный споры касательно прав владения коммерческой недвижимостью, для их урегулирования в судебном порядке используются постановления Пленума ВАС РФ.

Законом установлены нормы, касающиеся правомочий владельцев нежилых помещений, аналогичные правилам урегулирования споров для жильцов многоквартирных домов.

Владельцы нежилых помещений имеют возможность избирать органы, позволяющие объединиться для защиты собственных прав и интересов. Важные решения принимаются участниками ТСЖ, кооператива или управляющей компанией.

С помощью таких органов обеспечивается законное взаимодействие с коммунальными службами, государственными учреждениями. От лица собрания можно подать коллективную жалобу или обращение в суд.

Обязанности владельцев имущества в МКД

Собственники могут осуществлять любые действия по эксплуатации помещения при соблюдении законных прав и интересов других владельцев.

Также необходимо учитывать права совладельцев, если возможность использования объекта имеют несколько лиц. При совершении имущественных сделок их законность подтверждается с помощью регистрации в Росреестре (131 ГК РФ).

При участии в долевой собственности каждый владелец должен своевременно выплачивать налоги, другие платежи в соответствии с действующим законодательством и уставом управляющей компании.

Собственники несут ответственность за надлежащее содержание и сохранение нежилого помещения.

Владельцы нежилых помещений в многоквартирном доме имеют возможность использовать конструкции, предназначенные для совместной эксплуатации. Механическое, электрическое, техническое оборудование — объекты общей собственности.

Те, кому принадлежит отдельное помещение в МКД, не могут осуществлять сделки по отчуждению общего имущества дома, а также использовать его не по назначению.

Собственники нежилых помещений имеют определенный круг обязанностей:

1. Поддерживать частоту в подсобных помещениях, балконах.
2. Аккуратно использовать общее имущество, включая подъезды, лифты.
3. Своевременно выносить как бытовой, так и строительный мусор исключительно в отведенные для этого места.
4. Не допускать попадания отходов в канализацию, если они могут забить трубы.
5. Не загрязнять территорию, своевременно вносить взносы, установленные управляющей компанией для благоустройства различных объектов, насаждения растений.

Ответственность за нарушения

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственники нежилых помещений обязаны не только поддерживать порядок, управляя принадлежащими им объектами, но и заботиться о благоустройстве, проведении ремонта на общей территории.

Собственники несут ответственность за осуществление следующих действий:

• Погашение счетов за коммунальные услуги.
• Установка технического оборудования.
• Проверка состояния технического оборудования, своевременное проведение косметического ремонта.
• Принятие участия в обеспечении порядка на придомовой территории.
• Внесение финансовых средств для проведения ремонтных работ на территориях, предназначенных для общего использования. Точная сумма, которую должен ежемесячно выплачивать каждый владелец, устанавливается управляющей компанией.
• Своевременное восстановление конструкций коммуникаций, устранение повреждений.

Ответственность распределяется на всех жильцов поровну. Если объект находится в общей долевой собственности, финансовые взносы рассчитываются в процентном соотношении на каждого совладельца в соответствии с размером его части.

При обнаружении нарушений правил эксплуатации помещения, договора о предоставлении различных услуг, связанных с эксплуатацией нежилого фонда, управляющая компания имеет возможность предпринять такие действия:

1. Составить специальное предписание о прекращении нарушения правил в определенный срок. Сотрудники УК могут определить период времени устранения нарушения, однако не меньше, чем 10 суток с момента вынесения предупреждения.

   Если есть возможность официально доказать, что конкретные нарушения представляют угрозу для жизни или здоровья, сохранности имущества граждан, могут принести вред окружающей среде, на устранение нарушения отводится не более 3 дней.

2. Если на предупреждение от управляющей компании реакции не последовало, оформляется повторное предписание.
3. При отсутствии реакции на уведомления УК в праве применить меры гражданско-правовой ответственности в соответствии с оформленным договором или подать заявление в суд для последующего урегулирования спора в соответствии с законодательством РФ.

Для поддержания высокого уровня обслуживания собственников нежилых помещений разработаны правила эксплуатации частной и придомовой территории.

Владельцы имеют ряд обязанностей, при несоблюдении которых возможно наступление юридической ответственности.

Права каждого собственника обеспечиваются благодаря возможности подать жалобу на определенные нарушения самостоятельно или от имени собрания владельцев нежилых помещений, спорные вопросы решаются при участии управляющей компании или в судебном порядке.

Управляющая компания обратилась в суд с целью взыскать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Иск был предъявлен к территориальному органу МВД России (в этой части позже был заявлен отказ от требований) и к Российской Федерации.
СК по экономическим спорам ВС РФ поддержала позицию истца и пояснила следующее.
В рассматриваемом случае истец — компания, управляющая многоквартирным домом, одно из подвальных помещений в котором является федеральной собственностью.
После того, как на это помещение было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, его закрепили на праве оперативного управления за территориальным органом МВД России.
Исходя из ГК РФ и ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества.
Такое правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором.
ГК РФ определяет права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении.
При этом ГК РФ не предусматривает сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества.
Поэтому собственник, передав имущество во владение на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.
Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.
С учетом этого в данном деле за период с момента госрегистрации права федеральной собственности на помещение расходы по его содержанию должен был оплачивать его собственник, а после возникновения права оперативного управления — орган МВД России.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13 октября 2015 г. N 304-ЭС15-6285 Суд оставил без изменения ранее принятые по делу судебные решения о взыскании расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, поскольку суды пришли к обоснованному выводу о правильном применении истцом при расчете цены иска тарифов, установленных актами органов местного самоуправления

27 октября 2015

Резолютивная часть определения объявлена 6 октября 2015 г.

Определение в полном объеме изготовлено 13 октября 2015 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Грачевой И.Л., Золотовой Е.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N А70-5139/2014 по кассационной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (г. Тюмень) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.08.2014, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.02.2015 по делу N А70-5139/2014.

В судебном заседании приняли участие представители Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области — Алтынов Ю.П., Ибрагимова И.Ю.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Юг» и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы вместе с делом, своих представителей в судебное в судебное заседание не направили, что в силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Заслушав доклад судьи Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., объяснения представителей Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области, изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Юг» (далее — Управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области (далее — Управление МВД России) и к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области (далее — Территориальное управление) о взыскании 193 523 рублей 62 копеек расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Тульская, дом 3.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.08.2014 принят отказ Управляющей компании от иска к Управлению МВД России в части взыскания 101 959 рублей 30 копеек. Производство по делу в данной части прекращено. Суд взыскал с Российской Федерации в лице Территориального управления за счет казны Российской Федерации в пользу Управляющей компании 91 564 рубля 36 копеек.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.02.2015 решение от 18.08.2014 оставлено без изменения.

Территориальное управление обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2015 N 304-ЭС15-6285 кассационная жалоба Территориального управления вместе с делом переданы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что кассационная жалоба Территориального управления удовлетворению не подлежит по следующим мотивам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управляющей компанией и собственниками многоквартирного жилого дома заключен договор от 19.09.2006 N 28 на управление, содержание и ремонт многоквартирного жилого дома, в соответствии с пунктом 2.1 которого Управляющая компания по заданию собственников в течение всего срока договора обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам многоквартирного дома и иным лицам, пользующимся помещениями данного жилого дома.

Содержание и текущий ремонт общего имущества осуществляется Управляющей компанией в соответствии с перечнями работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, утвержденными решениями общего собрания собственников многоквартирного дома (пункт 2.2. договора).

В подвале первого этажа указанного многоквартирного жилого дома расположено нежилое помещение общей площадью 1170,6 кв. м, право собственности Российской Федерации на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.2012 (далее — ЕГРП, регистрационная запись N 72-72-01/381/2012-008, свидетельство о государственной регистрации права серии 72НМ N 245907).

На основании приказа Территориального управления от 11.10.2012 N 284/03 обозначенное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за Управлением МВД России.

В ЕГРП право оперативного Управления МВД России зарегистрировано 02.07.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 72НМ N 483022).

Управляющая компания, указывая на обязанность Территориального управления от имени собственника помещения оплачивать расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании задолженности за период с 01.09.2012 по 30.06.2013 в сумме 91 564 рубля 36 копеек. С даты регистрации в ЕГРП права оперативного управления на помещение подвала за Управлением МВД России иск о взыскании расходов на содержание общего имущества собственников помещений Управляющая компания заявила к Управлению МВД России в сумме 101 959 рублей 36 копеек за период с 02.07.2013 по 30.04.2014.

В суде первой инстанции Управляющая компания отказалась от иска к Управлению МВД России.

Из объяснений представителей Управления МВД России и материалов дела следует, что отказ от иска обусловлен заключением Управляющей компанией и федеральным казенным учреждением «Центр хозяйственного и сервисного обеспечения Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Тюменской области» 16.06.2014 государственного контракта управления N 090/14У/195 в соответствии с пунктом 22 части 1 статьи 93 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Заказчиком по данному контракту является Управление МВД России, размер платы за содержание и ремонт, включающей в себя плату по управлению, обслуживанию и содержанию общего имущества, составляет 183 526 рублей 74 копейки за период с 02.07.2013 по 31.12.2014 (пункты 1.2, 4.3 контракта).

В силу пункта 8.1 контракт вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует по 31.12.2014, а распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с 02.07.2013.

Суд первой инстанции, руководствуясь частью 5 статьи 49 АПК РФ, обоснованно принял отказ от иска и прекратил производство по делу в данной части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Прекращая производство по делу в части требования, заявленного к Управлению МВД России, и удовлетворяя иск, заявленный к Российской Федерации в лице Территориального управления, суды трех инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса право оперативного управления относится к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Статьями 296, 298 Гражданского кодекса, определяющими права и обязанности собственника и учреждения в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении, не предусмотрено сохранение обязанности собственника по содержанию переданного в оперативное управление имущества, поэтому собственник, передав во владение имущество на данном ограниченном вещном праве, возлагает на него и обязанности по его содержанию.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 05.01.1998 N 3 «О порядке закрепления и использования находящегося в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» эксплуатация государственными органами и организациями закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения административных зданий, сооружений и нежилых помещений осуществляется ими самостоятельно за счет средств, выделяемых по смете, и (или) иных разрешенных источников.

Таким образом, обладатели права оперативного управления с момента его возникновения обязаны нести расходы на содержание общего имущества.

Учитывая, что право оперативного управления у Управления МВД России возникло 02.07.2013, с этого момента указанное управление правомерно самостоятельно оплачивает расходы на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, являясь заказчиком по государственному контракту.

За период с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации и до возникновения у Управления МВД России права оперативного управления суды правомерно взыскали данные расходы с собственника помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 5 статьи 46, пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса, пришли к обоснованному выводу о правильном применении Управляющей компанией при расчете цены иска тарифов, установленных актами органов местного самоуправления, указав на отсутствие доказательств утверждения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома размера платы в заявленный период.

Суд округа согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций.

Статьей 291.11 АПК РФ Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не наделена полномочиями по переоценке выводов судов о фактических обстоятельствах дела и представленных в материалы дела доказательствах.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судами трех инстанций правильно применены нормы материального и процессуального права и приняты законные и обоснованные судебные акты. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы Территориального управления и отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 18.08.2014, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.02.2015 по делу N А70-5139/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области — без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Г.Г. Попова

Судья И.Л. Грачева

Управление нежилыми зданиями

К управлению нежилыми зданиями по аналогии применяются нормы жилищного законодательства. Об этом сказано в Постановлении ВАС РФ от 23.07.2009 № 64. Кроме того, необходимо руководствоваться гл. 16 ГК РФ. Поменять управляющую организацию можно на общем собрании собственников.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания*.»

В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД

Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.

Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.