Источник: Сайт Недвижимости ПроНедвижимость ссылка на сайт: http://www.pro-n.by

Прямая ссылка: http://www.pro-n.by/index.php?part=6&id=12

Правила осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь
УТВЕРЖДЕНО Указ Президента Республики Беларусь 09.01.2006 № 15

ПРАВИЛА осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь

ГЛАВА 1

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящими Правилами регулируются отношения, возникающие между риэлтерской организацией и юридическим либо физическим лицом, являющимся потребителем риэлтерских услуг.
2. В настоящих Правилах применяются следующие основные понятия: риэлтерская организация — коммерческая организация, осуществляющая риэлтерскую деятельность на основании специального разрешения (лицензии) на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг — риэлтерских услуг (далее — лицензия);
специалист по риэлтерской деятельности — риэлтер и агент по операциям с недвижимостью;
риэлтер — работник риэлтерской организации, имеющий свидетельство об аттестации риэлтера, выданное в установленном законодательством порядке, и оказывающий от имени этой риэлтерской организации все риэлтерские услуги;
агент по операциям с недвижимостью — работник риэлтерской организации, не имеющий свидетельства об аттестации риэлтера, оказывающий от имени этой риэлтерской организации отдельные риэлтерские услуги, перечень которых определен в настоящих Правилах;
потребитель услуг риэлтерской организации — юридическое или физическое лицо, которое имеет намерение обратиться за оказанием риэлтерских услуг либо которому риэлтерская организация оказывает риэлтерские услуги (далее — потребитель).
3. В целях обеспечения возможности ознакомления граждан с настоящими Правилами их текст, а также оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации риэлтерской организации, лицензии, свидетельств об аттестации риэлтеров, копия договора ежегодного обязательного страхования ответственности риэлтерской организации за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности должны находиться в риэлтерской организации в удобном для обозрения и доступном для граждан месте.

ГЛАВА 2

ТРЕБОВАНИЯ К РИЭЛТЕРСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

4. Риэлтерская организация должна иметь:
лицензию;
предусмотренное настоящими Правилами минимальное количество риэлтеров;
договор ежегодного обязательного страхования своей ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности;
книгу замечаний и предложений;
книгу регистрации договоров, порядок ведения которой определяется
Министерством юстиции (далее — лицензирующий орган);
документ, устанавливающий тарифы на оказываемые услуги, определяемые в соответствии с законодательством;
кассовый суммирующий аппарат и (или) специальную компьютерную систему для осуществления приема наличных денежных средств за оказание риэлтерских услуг;
нежилое помещение, соответствующее санитарно-гигиеническим, противопожарным, иным требованиям технических нормативных правовых актов;
базу данных объектов недвижимости.
Законодательными актами могут быть установлены также дополнительные требования к риэлтерской организации.
5. Штат риэлтерской организации, за исключением технического и вспомогательного персонала, должен состоять не менее чем из трех риэлтеров (для обособленного подразделения — как минимум из одного) и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количества риэлтеров более чем в три раза.
Специалисты по риэлтерской деятельности не вправе работать на основе гражданско-правовых и (или) трудовых договоров в других риэлтерских организациях.
6. Риэлтерская организация должна обеспечить каждого специалиста по риэлтерской деятельности идентификационной пластиковой карточкой, которая является документом, удостоверяющим его полномочия и предъявляемым по требованию потребителя либо должностных лиц государственных органов, которые в пределах своей компетенции контролируют осуществление риэлтерской деятельности.
Порядок выдачи и использования документа, удостоверяющего полномочия специалиста по риэлтерской деятельности, определяется лицензирующим органом.
7. Для работы в качестве риэлтера в риэлтерской организации физическое лицо должно иметь свидетельство об аттестации риэлтера, выдаваемое лицензирующим органом в порядке, им установленном, сроком на пять лет.
Такое свидетельство выдается физическому лицу:
имеющему высшее, как правило, юридическое, экономическое образование или образование по строительной специальности;
имеющему стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью;
сдавшему аттестационный экзамен.
8. Агенты по операциям с недвижимостью вправе оказывать от имени риэлтерской организации только следующие риэлтерские услуги:
представление потребителю информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;
подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, участия в строительстве объекта недвижимости;
помощь риэлтеру в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
9. Риэлтерская организация обязана:
не препятствовать уполномоченным должностным лицам лицензирующего органа, управлений юстиции облисполкомов и Минского горисполкома, органов Комитета государственного контроля в проведении проверок, получении доступа к информационным системам и базам данных или в осуществлении ими иных действий, предусмотренных законодательством;
представлять должностным лицам лицензирующего органа, управлений юстиции облисполкомов и Минского горисполкома, органов Комитета государственного контроля необходимые для проведения проверок документы, достоверную информацию, в том числе письменные объяснения своих работников, выполнять законные распоряжения или требования указанных должностных лиц при исполнении ими служебных полномочий;
незамедлительно информировать лицензирующий орган, а также правоохранительные органы о ставших известными при осуществлении риэлтерской деятельности фактах о намерении и совершении заведомо незаконных и нарушающих права граждан сделок;
ежегодно до 20 января года, следующего за отчетным, представлять информацию о своей деятельности в лицензирующий орган по утвержденной им форме отчетности.
10. Требования, предъявляемые к специалисту по риэлтерской деятельности при оказании риэлтерских услуг, а также во взаимоотношениях с потребителями, государственными органами, иными организациями и коллегами, определяются правилами профессиональной этики специалиста по риэлтерской деятельности, утверждаемыми лицензирующим органом.

ГЛАВА 3

ОТНОШЕНИЯ С ПОТРЕБИТЕЛЯМИ

11. Риэлтерская организация должна осуществлять риэлтерскую деятельность в соответствии с требованиями законодательства и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг.
12. Риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой эта организация либо ее работники имеют заинтересованность.
13. При возникновении обстоятельств, при которых риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность, указанная организация обязана в течение трех дней с момента, когда ей стало известно об этих обстоятельствах, письменно уведомить о них потребителя и расторгнуть договор на оказание риэлтерских услуг.
14. В случае если после заключения договора на оказание риэлтерских услуг выявятся обстоятельства, препятствующие его исполнению, которые не зависят от риэлтерской организации, эта организация в течение одного дня должна поставить в известность потребителя. Выявление таких обстоятельств является основанием для изменения или расторжения договора на оказание риэлтерских услуг.
15. Риэлтерская организация не вправе заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора по одному и тому же объекту недвижимости.
16. Риэлтерская организация обязана: иметь в помещениях, предназначенных для осуществления риэлтерской деятельности, оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации, лицензии, свидетельств об аттестации риэлтеров и по требованию потребителя предъявлять их;
представлять по требованию потребителя договор ежегодного обязательного страхования своей ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности;
способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг;
информировать потребителя риэлтерских услуг — сторону договора на оказание риэлтерских услуг о нормативных правовых актах по вопросам недвижимости;
обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных в настоящих Правилах и иных актах законодательства;
обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки с объектом недвижимости;
представлять потребителю полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, о правах на него, в том числе о его собственнике (владельце);
обеспечивать правовую защиту интересов потребителя путем составления проектов договоров по сделкам с объектами недвижимости, разъяснения прав и обязанностей сторон, а также содержания и правовых последствий такой сделки.
17. Потребители имеют право:
знакомиться со свидетельством о государственной регистрации риэлтерской организации, с лицензией, выданной риэлтерской организации, свидетельствами об аттестации риэлтеров, работающих в данной риэлтерской организации, а также с документами, устанавливающими тарифы на оказываемые услуги, определяемые в соответствии с законодательством;
получать от риэлтерской организации всю необходимую информацию о сделке;
обращаться в лицензирующий орган по вопросам нарушения их прав как
потребителей риэлтерских услуг;
на реализацию иных прав, предусмотренных законодательством.
18. Потребители обязаны представлять риэлтерской организации достоверные документы и сведения об объектах недвижимости, о правах на них, в том числе о собственнике (владельце).
19. Представляя интересы продавца в сделке, риэлтерская организация не имеет права назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом. Любое изменение цены должно быть согласовано с продавцом такого объекта в письменной форме.
20. Риэлтерская организация вправе рекламировать только свою деятельность. В рекламе должны быть указаны номер лицензии, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию. Реклама риэлтерской организации не должна содержать недостоверные сведения или вводить в заблуждение потребителей.
Риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
21. Риэлтерская организация после заключения договора на оказание риэлтерских услуг с потребителем, который является приобретателем прав на объект недвижимости, обязана на срок, указанный в этом договоре, прекратить рекламу объекта и не предпринимать действий, направленных на его приобретение другими потребителями.
22. В случае расторжения либо истечения срока действия договора на оказание риэлтерских услуг потребителю не позднее одного дня с момента предъявления соответствующего требования и оплаты оказанных услуг согласно договору возвращаются документы, представленные потребителем риэлтерской организации.
Документы, собранные или подготовленные риэлтерской организацией в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг, передаются потребителю незамедлительно после произведения оплаты оказанных услуг по их сбору и подготовке.

ГЛАВА 4

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

23. Предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме и составляемого не менее чем в двух экземплярах. Один из них выдается потребителю, а второй остается у риэлтерской организации.
24. Договор на оказание риэлтерских услуг подписывается потребителем и руководителем либо уполномоченным заместителем руководителя риэлтерской организации и регистрируется в день его подписания в книге регистрации договоров.
25. К оформлению договора на оказание риэлтерских услуг применяются требования, определенные гражданским законодательством для договора возмездного оказания услуг с учетом предписаний настоящих Правил.
26. До подписания договора на оказание риэлтерских услуг риэлтерская организация обязана ознакомить потребителя с документами,
устанавливающими тарифы на оказываемые риэлтерские услуги, проектом договора на оказание риэлтерских услуг, а также договором ежегодного обязательного страхования своей ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности. При заключении названного договора потребителю оказываются необходимые консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, а также представляется информация о спросе и предложении на объекты недвижимости.
27. В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются:
предмет договора;
номер лицензии риэлтерской организации, дата ее выдачи, срок действия и наименование органа, выдавшего эту лицензию;
сведения о заключении договора ежегодного обязательного страхования ответственности риэлтерской организации за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности;
обязанности риэлтерской организации и потребителя;
тарифы на оказываемые услуги;
порядок оплаты услуг и форма расчетов;
срок действия договора;
условия расторжения договора;
ответственность сторон, порядок и сроки возмещения расходов сторонами;
порядок разрешения споров;
адреса и реквизиты сторон;
перечень переданных риэлтерской организации документов на момент подписания договора;
иные условия по соглашению сторон.
28. В договоре на оказание риэлтерских услуг при приобретении объекта недвижимости также должны предусматриваться обязательство риэлтерской организации на определение перечня лиц, имеющих права в отношении объекта недвижимости, и информирование потребителя о наличии таких лиц и их правах.
29. В договоре на оказание риэлтерских услуг дополнительно должны быть отражены:
29.1. при наличии обязательства риэлтерской организации выполнить подбор варианта сделки с объектом недвижимости:
описание объекта недвижимости и указание его ориентировочной стоимости (в случае если потребитель является собственником (владельцем) объекта);
требования к объекту недвижимости (в случае если потребитель является приобретателем прав на объект) с обязательным указанием предполагаемого месторасположения объекта недвижимости, количества комнат (в том числе изолированных), предполагаемой площади (общей, жилой), ориентировочной и предельной стоимости объекта;
порядок осмотра объекта недвижимости (обеспечение транспортом для доставки потребителя к месту осмотра и другие);
29.2. при наличии обязательства риэлтерской организации выполнить подготовку документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости:
порядок осуществления платежей (государственная пошлина, платежи за регистрацию прав, за изготовление технической документации и другие) при осуществлении сделки с недвижимостью;
сроки, необходимые для удостоверения и регистрации сделки с недвижимостью.
30. В договоре на оказание риэлтерских услуг указываются обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажорные), при которых ответственность сторон не наступает.

ГЛАВА 5

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ ИНФОРМАЦИИ

31. Риэлтерская организация обязана обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в процессе предоставления риэлтерских услуг потребителю. Обязанность соблюдения конфиденциальности остается в силе после завершения отношений между риэлтерской организацией и потребителем.
32. Соблюдение конфиденциальности информации предполагает ее неразглашение, а также обязанность не использовать эту информацию в личных целях или в интересах третьей стороны.
33. Без согласия потребителя риэлтерская организация вправе представлять сведения по запросам суда, прокуратуры в связи с находящимися в их производстве уголовными и гражданскими делами, органов уголовного преследования – по материалам и уголовным делам, находящимся в их производстве, хозяйственного суда – по спорам, находящимся у него на разрешении, нотариусов – для совершения нотариальных действий, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
34. Требования о сохранении конфиденциальности информации распространяются на:
все материалы и документы как на бумажных, так и на электронных носителях, собранные и (или) подготовленные риэлтерской организацией в процессе совершения сделок с недвижимостью;
сведения, полученные риэлтерской организацией от потребителя, в том числе при оказании ему консультационных услуг;
информацию о потребителе, ставшую известной риэлтерской организации в процессе осуществления риэлтерской деятельности;
сведения, связанные с коммерческой деятельностью потребителя, составляющие коммерческую тайну, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством;
информацию об объектах недвижимости, правах на них.
35. В целях соблюдения конфиденциальности информации риэлтерская организация должна:
обеспечивать сохранность документов потребителя, исключив к ним доступ посторонних лиц;
осуществлять консультирование потребителя, проводить с ним переговоры при условии отсутствия посторонних лиц.
36. Документы, свидетельствующие о намерении потребителя совершить сделку с недвижимостью, а также другие документы потребителя должны храниться в сейфе или ином месте, исключающем доступ посторонних лиц. Доступ к этим документам должны иметь только специалисты по риэлтерской деятельности для выполнения работы в соответствии с их должностными обязанностями и регламентом предоставления риэлтерских услуг, а также лица, уполномоченные подписывать договор на оказание риэлтерских услуг.

ГЛАВА 6

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ

37. Информация о спросе и предложении на объекты недвижимости, цене на них, представляемая риэлтерской организацией при оказании консультационных услуг потребителю, должна быть достоверной.
38. При заключении договора на оказание риэлтерских услуг, содержащего обязательство риэлтерской организации осуществить подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, риэлтерская организация в течение оговоренного в договоре срока обеспечивает занесение пожеланий (заявки) потребителя в базу данных объектов недвижимости. Пожелания (заявка) потребителя после занесения в базу данных объектов недвижимости с согласия потребителя выставляется в качестве предложения для заинтересованных. Порядок формирования базы данных объектов недвижимости и представления предложений для заинтересованных определяется в регламенте предоставления риэлтерских услуг.
39. Предлагая объекты недвижимости, риэлтерская организация должна предъявить описание, необходимое для получения наиболее полного представления потребителя.

Собственное агентство недвижимости — настоящая мечта практически любого риэлтора с активной жизненной позицией (а большинство риэлторов именно такие, такова уж специфика профессии). Но агентств недвижимости (АН) сейчас бесчисленное множество, по данным РБК за 2017 год — в России порядка 130 тыс. риэлторов и еще 50 тыс. человек, которые в той или иной мере к ним себя относят.

Первое агентство недвижимости появилось в Нью-Йорке в 1794 году. Его основатель, Уильям Крукшэнк, не особо заморачивался с названием — Cruikshank Company (Компания Крукшэнка) говорило само за себя. Да, тогда неймингом никто особо не занимался, хотя назвать бизнес по фамилии основателя всегда было довольно стильным решением, а в России это снова входит в моду, ведь специалисты понимают, что именно такие названия придают бренду некую персонализированность, повышающую доверие (но и риск «потерять всё» куда выше при совершении ошибок).

В 1995 году АН пришли в интернет, с созданием первой доски объявлений Craiglist. В 1992 году частные агентства недвижимости появились и в России.

В этой статье мы опишем как открыть агентство недвижимости. Каковы основные этапы и как не пропустить важное.

Определяемся с видом деятельности

Сейчас как минимум одно агентство есть даже в совсем небольших городах. Получается, что нет смысла даже пытаться открывать своё? Отнюдь, ведь даже на рынке недвижимости есть разные ниши, которые, вероятно, ещё не заняты в выбранном Вами регионе. Итак, с чего начать, чтобы открыть свое агентство недвижимости.

Сначала нужно выбрать тип проводимых операций с недвижимостью, которыми Вы планируете заниматься. Чаще всего под этим подразумевают аренду или продажу (никто не мешает заниматься всем сразу, но на начальном этапе лучше ограничиться чем-то одним).

После нужно определиться с классом жилья (эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс). Здесь также можно не ограничиваться одной категорией, а выбрать, например, незанятую нишу, свободную в Вашем регионе.

Также стоит заранее выбрать тип жилья (новостройки или вторичный рынок недвижимости). Со «вторичкой», обычно, работать проще.

Выбрав необходимые параметры и наняв ответственных сотрудников (помимо риэлторов и менеджеров, например, может понадобиться бухгалтер и юрист), остаётся зарегистрировать фирму и начать работать.

Юридические вопросы

Следующим пункт в списке ответов на вопрос, как открыть свое агентство недвижимости — это решение юридических формальностей и создание компании. Для работы с юр.лицами, крупными застройщиками и коммерческой недвижимостью лучше использовать ООО, для работы с частными лицами — ИП.

ИП более выгоден на начальном этапе развития (например, возможность обойтись без бухгалтера и ниже размеры штрафов), но никто не мешает в будущем перейти на ООО.

Как систему налогообложения лучше выбрать УСН (упрощенная система налогообложения), где ставка на доход составляет всего 6%. ОСН (основная система налогообложения) нужна будет в случае роста компании — работы с крупными организациями и большими суммами.

Главный плюс ИП в том, что его можно зарегистрировать самостоятельно и за сравнительно небольшие деньги.

Для регистрации ИП понадобится:

1. Адрес регистрации ИП (иногда может быть просто адрес проживания)
2. Выбрать код деятельности. Здесь речь идёт про ОКВЭД.
3. Заполнить заявление по форме Р21001
4. Оплатить госпошлину.

ОКВЭД 68 («Деятельность по операциям с недвижимым имуществом») содержит 3 подкласса:
68.1 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.2 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом»;
68.3 — «Операции c недвижимым имуществом за вознаграждение или на добровольной основе».
Также существуют группы у каждого подкласса, а у группы — подргруппы. Далее идёт вид деятельности.
Финальный вариант ОКВЭД выглядит примерно как 68.10.11 — «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества»

ИП подразумевает, что бизнес будет вестись в одиночку (недаром и расшифровывается как Индивидуальный предприниматель), в то время как OOO обычно имеет несколько учредителей (до 50 человек).

Пакет нужных для регистрации документов довольно сильно отличается у ООО и ИП.

Для ИП необходимо подать в налоговую инспекцию копию паспорта, заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины (кстати, стоимость госпошлины для ИП в 2019 году составляет всего 800 рублей).

Для ООО потребуется заявление о государственной регистрации, протокол об учреждении нового юр.лица, форма P11001 (оно же заявление о государственной регистрации), ИНН и паспортные данные ВСЕХ учредителей, устав юр.лица, документ подтверждающий юридический адрес, а также квитанцию об оплате гос.пошлины (для ООО в 2019 году она составляет 4000 рублей).

Сколько будет стоить открытие агентства недвижимости?

Сколько денег понадобится для быстрого старта? Хороший вопрос, потому что «потолка» здесь на самом деле нет.

Так как агентство начинающее, то и начинать, вероятно, придётся с нуля.

Есть два типа расходов для старта: единоразовые и регулярные.

К единороразовым расходам относятся те, потратиться на которые в начале нужно будет буквально единожды: регистрация бизнеса, мебель в офис, офисная техника, веб-сайт, логотип и вывеска. Но не стоит забывать, что технику нужно будет чинить и обновлять, мебель может портиться, а сайт, логотип и вывеска — устаревать. Всегда стоит держать это в голове.

К регулярным расходам относятся ежемесячные расходы, такие как аренда помещения, затраты на рекламу и продвижение, оплата интернета и сотовой связи, зарплата сотрудникам. Помимо ежемесячных расходов сюда также можно отнести и другие относительно регулярные, например, на обучение риэлторов.

Можно заметно сэкономить на многих статьях расходов — технику приобрести б.у. (многие бизнесы закрываются, лишь совсем недавно закупив оргтехнику, которую можно приобрести из-за этого с большой скидкой), сайт создать с помощью CRM, а логотип заказать у начинающих дизайнеров.

По одним только единоразовым расходам не стоит рассчитывать на сумму меньше ста тысяч рублей для старта (а в целом желательно держать в голове цифру в 150.000 и выше, без учёта зарплат сотрудникам). Как мы и писали выше, потолка здесь нет, а финансовое вложение в самом начале сильно упростит многие бизнес-процессы.

Как найти сотрудников

Начинающему агентству недвижимости, открытому с нуля, чаще всего необходимо нанять уже состоявшихся риэлторов, потому что времени обучать «новичков» особо не будет. Искать желательно через площадки с вакансиями, не забывая также и о таргетированной рекламе в соц.сетях. Будущих коллег нужно будет правильно мотивировать (не только финансово, вопреки заблуждениям) и обеспечить удобными современными условиями работы (об этом чуть ниже). Чуть позже, например, можно будет организовывать курсы или конкурсы для начинающих риэлторов и набирать самых перспективных новичков себе в штат.

Читать по теме
В начале не стоит нанимать и обучать с нуля новичков, но в будущем это делать всё же рекомендуется по ряду причин. В одной из наших статей мы подробно рассказали про обучение недвижимости.

Все пункты для начала работы соблюдены.

Но мы упустили один важнейший момент — теперь нужна база собственников.

База собственников

Конечно, любому агентству недвижимости практически невозможно существовать без базы лидов (она же база собственников). Но возникает логичный вопрос: «а как другие АН получают эти самые базы?» Давайте попробуем разобраться.

Базой собственников очень дорожат, спору нет. Нередко случаются ситуации, когда подставные риэлторы устраиваются в конкурирующее агентство недвижимости, чтобы «расширить» свою базу. Получив нужные данные — они спешно увольняются. Происходит это из-за большой конкуренции и самой специфики бизнеса (много агентств в одной нише и ограниченное количество продаваемый и сдающейся недвижимости в её пределах).

Читать по теме
Как использовать базу собственников недвижимости в практической работе агентства недвижимости. Описание схем и методик. Примеры бизнес процессов При найме риэлторов желательно отдавать предпочтение профессионалам не только за их опыт и навыки, но и за наработанную базу постоянных клиентов. Но, скорее всего, такой базы будет недостаточно для старта бизнеса, поэтому даже небольшим начинающим агентствам недвижимости рекомендуется использовать CRM.

CRM для агентства недвижимости

CRM уже давно стали стандартом для АН. Но чем именно система может помочь начинающему агентству? Как минимум, помочь сформировать самое важное для старта — базу собственников

В INTRUM есть приложение «База собственников BazaCenter», с помощью которого можно создать собственную практически с нуля. Есть 3 различных типа интеграции:

1. Автоимпорт объектов собственников по выбранным городам и категориям;
2. Поиск объектов по базе для добавления;
3. Поиск по базе через подборы.

У каждого из типов есть свои плюсы и минусы и довольно просто выбрать какой нужен именно Вам. Но никто не запрещает использовать все сразу (более того, их рекомендуется использовать в комбинации).

Искать объекты тоже можно 3 способами:

1. Поиск по базе;
2. Поиск по телефону собственника/агента;
3. Поиск по базе через заявки на подбор;

В данном случае тоже рекомендуется использовать в комбинации способы поиска объектов.

С помощью приложения «Поиск дублей» можно сразу отфильтровать «лишние» элементы.

Другие полезные сервисы для агентства недвижимости

Да, мы живём в 21 веке. Хорошо это или плохо — решать Вам, но в современных реалиях без новых технологий очень тяжело будет даже начать. Будем честны, какое агентство недвижимости сейчас существует без веб-сайта или хотя бы страниц в соц.сетях? Для того, чтобы успешно открыть свое агентство недвижимости без этого не обойтись

У начинающего АН обычно ещё нет крутого веб-сайта, но это тоже не проблема, ведь существует приложение «Конструктор сайта для агентства недвижимости» со всеми необходимыми функциями (каталог, онлайн-консультант, онлайн-формы, новостная лента и многое другое).

Читать по теме
Как создать базовый сайт для агентства недвижимости бесплатно с помощью конструктора.

Объекты можно выгружать в соцсети автоматически, не нужно будет иметь в штате активного аккаунт-менеджера.

Можно искать, выбирать и анализировать рекламные площадки прямо в CRM, что увеличит скорость работы людей, ответственных за рекламу, а также подскажет Вам новые пути продвижения Вашего бизнеса.

Может показаться, что траты на CRM не обоснованы в начале пути, но они смогут решить сразу несколько проблем:

1. Вырастет конверсия. Исследования показывают, что при использовании CRM прибыль обычно растёт как минимум на 20% (что практически в любом случае больше трат на таковую).

2. Можно использовать главное преимущество CRM – бизнес-процессы, которые позволяют делать множество автоматизированных уникальных для вашего бизнеса вещей. Например, можно настроить автоматическую выгрузку определенных объектов на сайт, оптимизировав тем самым рабочий процесс.

3. Появляются более тонкие возможности для аналитики. Благодаря удобным карточкам контактов можно следить за целым рядом параметров, например, для понимания «теплоты» клиента. HR-панель поможет учитывать практически все рабочие моменты Ваших сотрудников и удобно рассчитывать отпуска.

4. С помощью CRM можно удобно организовывать телефонию и почту для ответственных менеджеров.

5. Готовое отраслевое решение для агентств недвижимости — это идеальный вариант для любого АН, не только начинающего. Необходимых функций будет достаточно на любом этапе развития бизнеса. Первые 14 дней — бесплатно.

Роман Исаев

Эксперт по организационному развитию и процессному управлению

Партнёр ГК «Современные технологии управления»

Руководитель проектов организационно-корпоративного развития

Профессиональный бизнес-тренер и специалист по Business Studio

Автор 10 книг и более 40 публикаций в научно-практических журналах

Автор и разработчик моделей и решений для системы Business Studio, которые на протяжении многих лет активно внедряются и используются в организациях России и СНГ

Высокая конкуренция, особенности клиентов и изменение рынка, постоянное появление новых технологий требуют от агентств недвижимости построения эффективной и гибкой модели организации деятельности и управления (далее — Модель). Такая модель включает в себя 3 главных компонента: стратегия развития, бизнес-процессы, организационная структура. При построении модели используются профессиональные системы бизнес-моделирования и эталонная (типовая) модель агентства недвижимости, которые будут рассмотрены в настоящей статье.

Необходимо оцифровать бизнес агентства недвижимости, т. е. перевести всю информацию о стратегии, бизнес-процессах, организационной структуре и других компонентах деятельности в электронный формат. Это позволит решить много практических задач по развитию, значительно улучшить показатели KPI, обеспечить рост продаж и клиентской базы, снижение издержек и операционных рисков.

Этапы разработки эффективной модели агентства недвижимости

1. Разработка стратегии, включая сбалансированную систему показателей BSC/KPI

• Назначение руководителя проекта и рабочей группы по построению Модели.
• Корпоративное обучение по организационному развитию и бизнес-моделированию.
• Проведение стратегического анализа, включая детальные маркетинговые исследования и бенчмаркинг.
• Внедрение системы бизнес-моделирования Business Studio и Эталонной (типовой) модели агентства недвижимости .
• Разработка стратегических целей и стратегических карт агентства недвижимости (в формате сбалансированной системы показателей BSC / KPI).
• Разработка показателей KPI (Рис. 6) и проектов (задач) для достижения стратегических целей, формирование счётных карт.

2. Описание и оптимизация бизнес-процессов

• Постановка целей и задач описания и оптимизации бизнес-процессов.
• Назначение ответственных за описание и оптимизацию бизнес-процессов.
• Корпоративное обучение по процессному управлению.
• Разработка базовых моделей: дерево (реестр) бизнес-процессов (Рис. 2), системная архитектура (Рис. 9), библиотека документов (Рис. 5).
• Распределение ответственности в бизнес-процессах, назначение владельцев бизнес-процессов (Рис. 3).
• Графическое описание выбранных бизнес-процессов в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 4).
• Разработка показателей KPI для контроля и измерения бизнес-процессов (Рис. 6).
• Анализ и оптимизация выбранных бизнес-процессов. Может применяться метод функционально-стоимостного анализа (ФСА) бизнес-процессов для расчёта их себестоимости и снижения издержек.
• Формирование регламентирующей документации (регламенты бизнес-процессов и процедур).

3. Описание и оптимизация организационной структуры

• Разработка организационной структуры в формате «как есть, AS-IS» (Рис. 7–8).
• Анализ и оптимизация организационной структуры.
• Расчёт оптимальной численности персонала на основе трудоёмкости бизнес-процессов.
• Формирование регламентирующей документации (положения о подразделениях, должностные инструкции).
• Разработка и развитие системы мотивации персонала (на основе показателей KPI бизнес-процессов и стратегических целей).

4. Построение электронной базы знаний и единого центра управления агентством недвижимости

• Построение и актуализация электронной базы знаний и единого центра управления выполняются в автоматическом режиме с помощью системы бизнес-моделирования на основе результатов выполнения задач из пунктов 1–3.
• Интеграция с другими системами агентства недвижимости (CRM-система, система электронного документооборота и др.).
• Разработка системы обучения и тестирования персонала на основе электронной базы знаний.

Рис. 1. Электронная база знаний и единый центр управления агентством недвижимости

Основные компоненты Модели

Рассмотрим далее основные компоненты Модели (Рис. 2 — 9), которые имеют формат графических моделей и информационных справочников (иерархических списков). Предлагаем для самооценки уровня зрелости (детализации и проработки) модели собственного агентства недвижимости заполнить чек-лист (Таблица 1).
Шкала для оценок следующая:

• 0 — отсутствует / не разработано / не используется;
• 1 — частично разработано / давно не актуализировалось / редко используется;
• 2 — разработано и отвечает требованиям / активно используется.

Результаты согласно средней оценке:

• 0 — 0.66: низкий уровень зрелости;
• 0.66 — 1.33: средний уровень зрелости;
• 1.33 — 2: высокий уровень зрелости.

Таблица 1. Оценка уровня зрелости (детализации и проработки) Модели агентства недвижимости

№	Название модели / информационного справочника	Оценка
1	Стратегические цели и стратегические карты
2	Дерево (реестр) бизнес-процессов
3	Графические модели бизнес-процессов
4	Показатели KPI бизнес-процессов
5	Библиотека документов
6	Организационная структура
7	Системная архитектура (автоматизация)
	Средняя оценка (сумма оценок / 7)

Рис. 2. Дерево (реестр) бизнес-процессов агентства недвижимости (верхний уровень)

Рис. 3. Матрица распределения ответственности в бизнес-процессах агентства недвижимости (В — владелец бизнес-процесса, И — исполнитель)

Рис. 4. Графическая модель процедуры «Выполнение сделки купли-продажи»

Рис. 5. Библиотека документов по бизнес-процессам (фрагмент)

Рис. 6. Контроль показателей KPI бизнес-процессов и реализации стратегии

Рис. 7. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде иерархического списка (верхний уровень)

Рис. 8. Организационная структура агентства недвижимости,
в виде графической схемы (верхний уровень)

Рис. 9. Системная архитектура агентства недвижимости (фрагмент)

Инструменты для разработки Модели

1. Система бизнес-моделирования

Основная задача профессиональной системы бизнес-моделирования — это создание комплексной электронной модели бизнеса (Enterprise Architecture) для обеспечения его эффективной работы и развития. Автоматизируются все основные управленческие и организационные задачи (см. Рис. 10): от разработки стратегии до контроля достижения показателей KPI и анализа эффективности.

Хотелось бы обратить внимание на главную функцию системы бизнес-моделирования — это автоматическое формирование и обновление всей регламентирующей документации на основе графических моделей и информационных справочников. Это экономит большое количество времени и средств при разработке, развитии и поддержании актуальности Модели агентства недвижимости.

Наиболее распространённой в России является система Business Studio (разработчик ГК «Современные технологии управления»).

Рис. 10. Задачи системы бизнес-моделирования

2. Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости

Эталонная (типовая) модель агентства недвижимости (reference model, master model) — это система взаимосвязанных графических моделей, документов и справочников, описывающих деятельность и управление агентства недвижимости (риэлторского центра). Технически она реализована в виде базы данных в программном продукте Business Studio.

Типовая модель является эффективным инструментом и информационно-практическим пособием по формализации и совершенствованию деятельности агентства недвижимости. Для многих организаций она уже стала «настольной энциклопедией» (электронной базой знаний), которая используется непрерывно в течение многих лет.

Типовая модель может быть успешно использована как организациями, которые только начинают формализацию своей деятельности с помощью современных технологий управления, так и организациями, которые продолжают развивать и оптимизировать свой бизнес.

Благодаря большому объёму информации и широкому практическому применению Типовая модель будет полезна для многих подразделений агентства недвижимости:

• бизнес-подразделения (управления оценки, продаж, аренды объектов недвижимости);
• управление маркетинга;
• управление персонала, включая отдел обучения сотрудников;
• управления бизнес-процессов, методологии, организационного и стратегического развития;
• управление информационных технологий;
• управления операционных рисков.

Типовая модель может быть успешно использована в организациях различных областей деятельности, связанных с недвижимостью:

• агентства недвижимости, риэлторские центры;
• девелоперские, инвестиционные, строительные и управляющие компании.

Практические задачи, решаемые с помощью Типовой модели

• Разработка и реализация стратегии.
• Описание и оптимизация бизнес-процессов агентства недвижимости.
• Оптимизация организационной структуры и численности персонала.
• Построение системы менеджмента качества.
• Построение системы обучения персонала: быстрое и качественное обучение специалистов агентства недвижимости, подготовка полноценных учебных материалов.
• Создание электронной базы знаний и единого центра управления для агентства недвижимости.
• Эффективное и системное выполнение проектов автоматизации и внедрения новых технологий.
• Тиражирование бизнеса, распространение Модели на филиалы и партнёрскую сеть.
• Внедрение в деятельность агентства недвижимости новых идей и успешных практик из отрасли. Возможность видеть изнутри, как работают конкуренты.

Эффекты от внедрения Типовой модели

• Улучшение общих показателей KPI: рост продаж и клиентской базы, снижение издержек, операционных рисков (ошибки, дефекты, сбои), претензий клиентов.
• Улучшение показателей KPI по каждому бизнес-процессу: время выполнения, качество, результативность, себестоимость.
• Значительное сокращение затрат времени и финансов на реализацию проектов и задач организационного развития. Благодаря готовым материалам большую часть проектов и задач можно выполнить собственными силами.
• Минимизация рисков при построении систем управления и реализации проектов за счёт уже апробированных и зарекомендовавших себя решений.

Источники информации:

1. Модель агентства недвижимости: стратегия, бизнес-процессы, организационная структура.

Согласно бизнес-карте России, на территории нашей страны работают более 17 тысяч агентств недвижимости. Первые три места по их числу занимают Москва, Новосибирск и Санкт-Петербург, последние — Орел, Петропавловск-Камчатский, и, наконец, Мурманск.

Чтобы открыть риэлторскую компанию, одного желания заработать недостаточно — прежде вам придется многому научиться, а первый доход вы получите только через энное количество месяцев. Все еще хотите открыть агентство недвижимости? Тогда не слушайте ничьих советов — в конце концов, Майклу Джордану тоже в свое время говорили, что он слишком низкий для баскетбола. ❗ А главное, не тратьте энергию на споры с семьей и друзьями о ваших способностях к бизнесу — она вам еще понадобится. Лучше устройтесь в любую фирму и останьтесь там хотя бы на год, лучше — дольше: так вы сможете изучить принцип работы агентства недвижимости, получить начальный риэлторский опыт, наработать клиентскую базу, а также узнать рынок и нюансы ведения этого бизнеса.

Шаг 2. В чем будет фишка?

Выгодно ли открыть агентство недвижимости по аренде квартир? Стоит ли открывать агентство коммерческой недвижимости? От чего ожидать наибольшей прибыли? Чтобы ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим все возможные направления работы будущего агентства, а также ряд услуг, которые не только принесут бизнесу дополнительный доход, но и станут его конкурентным преимуществом.

Начнем с основных сегментов рынка. В зависимости от назначения объекта рынок делится на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Также выделяют незастроенные земельные участки и недвижимость специального назначения (вроде церквей и аэропортов). В зависимости от вида собственности различают первичный и вторичный рынки недвижимости: к первому относятся новостройки, ко второму — объекты, у которых уже был собственник.

В зависимости от класса жилая недвижимостьделится на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-сегменты. Но не будем углубляться в эту классификацию: отметим только, что эконом-классу свойственна типовая застройка, небольшая площадь и удаленность от центра, а элитному — индивидуальный архитектурный проект, дорогие стройматериалы, высокие потолки и подземный паркинг. Ну а если говорить непосредственно о типах операций, то выделяют рынок аренды недвижимости (сюда входят долгосрочная, краткосрочная и посуточная аренда) и ее продажи.

Наиболее востребованная услуга на рынке недвижимости — купля и продажа квартир. Менее популярны купля и продажа коммерческой и загородной недвижимости, еще меньший спрос наблюдается на аренду квартир. Как правило, меньше всего прибыли приносит аренда загородной недвижимости.

К услугам, которые могут оказывать риэлторские агентства, относятся консультации специалистов, поиск продавца и покупателя, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, подготовка полного пакета документов, срочный выкуп недвижимости, юридическое сопровождение сделки, помощь в получении кредита и оформлении ипотеки, оценка недвижимости, перекредитование, оформление полиса страхования и многое другое.

Чем больше услуг вы готовы предоставить, тем выше ваш авторитет, тем больший штат сотрудников вам понадобится и с тем большим числом банков и застройщиков вам необходимо будет наладить сотрудничество. Это непросто, но если вы все-таки начнете приводить людей к партнерам по бизнесу, то сможете не только обеспечить дополнительные скидки или выгодные условия кредитования своим клиентам, но и зарекомендовать себя в качестве профессионалов своего дела.

Впрочем, молодое агентство вполне может специализироваться лишь на нескольких направлениях работы с недвижимостью: это тот самый случай, когда лучше меньше, да лучше. Расширить спектр услуг никогда не поздно.

Шаг 3. С чего начать?

Чтобы открыть риэлторское агентство с нуля, в первую очередь обратитесь к общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) — это необходимо для того, чтобы сообщить государственным органам о характере вашего бизнеса. На сегодня в ОКВЭД входит 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».

Данный раздел включает в себя деятельность арендодателей, агентов или брокеров, к которой относятся покупка, продажа недвижимости или сдача ее внаем, а также предоставление других услуг, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц. Вам необходимо сформировать все коды ОКВЭД, набор которых для каждого бизнеса индивидуален. Выглядят они следующим образом (с помощью Х обозначим количество цифр в коде):
ХХ. — класс;
ХХ.Х — подкласс;
ХХ.ХХ — группа;
ХХ.ХХ.Х — подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ — вид.

В заявлении необходимо указать как минимум один код ОКВЭД, при этом их максимальное количество никак не регламентировано. Также не предусмотрено никакой ответственности за деятельность не по указанным кодам, но если сообщить об их изменении не в течение трех дней, а позже, то придется платить административный штраф в размере до 5000 рублей.

Интересующему нас разделу «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» соответствует класс 68, который включает три подкласса: 68.1 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», 68.2 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и 68.3 — «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

В качестве примера подробнее рассмотрим один из подклассов. Подкласс 68.1 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») содержит группу 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Эта группа включает покупку и продажу нежилых и многоквартирных и зданий, жилых домов, квартир и помещений, в том числе выставочных залов, складов, магазинов и торговых мест и земельных участков, а также разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства.
Здесь же можно найти подгруппы 68.10.1 — «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», и 68.10.2 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Подгруппа 68.10.1 содержит следующие виды деятельности: 68.10.11 — «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества», и
68.10.12 — «Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества».

А подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 — «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», 68.10.22 — «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», а также 68.10.23 — «Покупка и продажа земельных участков». Таким образом, коды можно комбинировать — например, вот так:

68 — класс «Операции с недвижимым имуществом»;
68.1 — подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 — группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 — подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 — вид «Покупка и продажа земельных участков».

Коды, соответствующие двум оставшимся подклассам 68.2 и 68.3, вы можете найти . После того, как выберете все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если впоследствии вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам необходимо будет добавить и новый код ОКВЭД. Для этого подготовьте соответствующее заявление и направьте его в тот же орган — формы заявлений различаются в зависимости от того, ООО у вас или ИП. Кстати о них.

Шаг 4. Волк-одиночка или юридическое лицо?

❗ Теперь самое время определиться с организационно-правовой формой — от этого зависит перечень необходимых документов и будущая налоговая отчетность. ООО и ИП — самые распространенные формы бизнеса в нашей стране. Если вкратце, то форма ИП предполагает, что вы собираетесь вести бизнес в одиночку, а ООО — что вы будете не единственным учредителем (разрешается до пятидесяти человек). На классификацию по ОКВЭД форма собственности никак не влияет.

Срок регистрации для ИП и ООО одинаковый — до пяти рабочих дней. А вот пакет необходимых для регистрации документов очень отличается. Начнем с того, что госпошлина для ИП в 2020 году составляет 800 рублей, для ООО — 4000 рублей. Также понадобится заказать печать организации — это будет стоить от 1000 до 3000 рублей.

📃 Для открытия ИП в налоговую инспекцию необходимо подать три документа: копию паспорта, заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

📃 А вот для регистрации ООО придется подготовить протокол об учреждении нового юридического лица, заявление о государственной регистрации (форма P11001), паспортные данные и ИНН всех учредителей, устав юридического лица в двух экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины и документ, который подтверждает юридический адрес (понадобится либо копия свидетельства о праве собственности на помещение, либо гарантийное письмо от собственника, либо копия договора аренды).

Но не стоит пугаться: сегодня существуют различные онлайн-сервисы для бесплатной подготовки всех первичных документов, которые потребуются для открытия как ООО, так и ИП. Например, этот, этот или вот этот. Зарегистрировать ИП проще, но с ООО у вашего бизнеса появится больше возможностей: например, масштабироваться, иметь в штате больше десяти сотрудников или привлекать инвестиции.

Наиболее частые причины отказа в регистрации ООО — неполный пакет документов и банальная невнимательность при их заполнении. Заявитель получает бумагу, в которой прописана причина отказа, исправляет ошибку и подает документы заново.

В этом случае госпошлину приходится оплачивать во второй раз.

Впрочем, вы можете открыть ИП и посмотреть, как пойдут дела. Реогранизовать ИП в ООО нельзя, но вы всегда можете закрыть ИП и учредить ООО. Кстати, иметь ИП и быть при этом учредителем ООО не запрещается. Правда, в данном случае придется платить некоторые дополнительные отчисления — не путайте с двойным налогообложением.

Шаг 5. Строить собственную империю или купить франшизу?

Как вы уже поняли, агентство недвижимости может предоставлять разнообразные услуги, а поиск конкретной специфики вашего бизнеса потребует времени. Если в голове ноль идей, задумайтесь о покупке франшизы.

Читайте — Франшиза что это такое

По данным июльского рейтинга Forbes, сегодня в России около 1450 брендов франшиз и более 50 000 франчайзи, причем 35 –37% из них являются точками общепита. Ежегодно число франчайзи в стране увеличивается на 15%.

На всякий случай напомним, что франшиза — это вид отношений, который предполагает передачу права пользования брендом и готовой бизнес-моделью его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Минусы работы по франшизе заключаются в контроле франчайзера и регулярных отчислениях (роялти). С одной стороны, франчайзер все выбрал за вас — от цвета мебели до инструментов маркетинга. С другой стороны, вам остается лишь следовать его рекомендациям, а не набивать свои шишки. Но бояться потери голоса не стоит: даже в сети McDonalds главный бестселлер — БигМак — придумал франчайзи.

Главные достоинства франшизы — работа под уже узнаваемым брендом, поддержка франчайзера, который уже отработал все бизнес-процессы и заинтересован в вашем успехе, быстрый выход на самоокупаемость, и как следствие — более низкие риски по сравнению с бизнесом, построенным с нуля. Интересует? Ищите раздел «Франшиза» на сайтах крупных надежных компаний. Хотите полной свободы действий? Тогда скорее определяйтесь с сегментом рынка и спектром услуг. И в обоих случаях приготовьтесь очень много работать.