Как получить патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, могут применять патентную налоговую систему. Чтобы купить патент, в аренду нужно сдавать жилые или нежилые помещения, находящиеся в собственности бизнесмена. А вот когда предприниматель получает доход от сдачи чужого имущества, то есть заключил договор субаренды, применять патентную систему нельзя. В данной статье мы расскажем, на какие нюансы нужно обратить внимание, если вы задумываетесь о том, чтобы сдавать имущество в аренду и приобрести на эту деятельность патент. Первый момент, на который нужно обратить внимание: стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Например, в Ленинградской области годовой доход при сдаче в аренду жилых помещений площадью не более 50 м² составляет 250 000 ₽.

Патент на сдачу в аренду недвижимости, все за и против

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных ¦ ¦ ¦участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве ¦ ¦ ¦собственности ¦ ¦ +———————————————————T———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков до 100 кв. м ¦ 185000¦ ¦ +———————————————————+———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 100 кв. м ¦ 500000¦ ¦ ¦до 150 кв. м ¦ ¦ ¦ +———————————————————+———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 151 кв. м ¦ 1000000¦ ¦ ¦до 200 кв. м ¦ ¦ ¦ +———————————————————+———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 201 кв. м ¦ 1500000¦ ¦ ¦до 250 кв. м ¦ ¦ ¦ +———————————————————+———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 251 кв. м ¦ 2000000¦ ¦ ¦до 300 кв. м ¦ ¦ ¦ +———————————————————+———+ ¦ ¦площадь помещений/дач/земельных участков от 301 кв. м ¦ 3000000¦ ¦ ¦до 400 кв.

Стоимость патента при сдаче в аренду нежилого помещения?

Вы его сдаете внаем двум и более арендатора, то на каждый договор необходимо приобретать отдельный патент;

• — Второй, если у Вас несколько объектов и в каждом по одному арендатору, то и патент будет на каждый объект недвижимости;
• -Третий, два объекта и в каждом по два арендатора, то соответственно необходимо покупать 4 патента и по каждому из них налог уплачивается исходя из потенциального дохода закрепленного соответствующим региональным законом о ПСН.

Кроме того обязательно стоит учитывать региональную специфику ПНС, так в большинстве регионов России в законе о ПНС закреплен единая ставка потенциального дохода по виду деятельности – «Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности», но есть и исключения к примеру Приморском крае: 19.

​бизнес -​

• По патенту ИП может ремонтировать не только жилье, № 21
• Я б в ИП-шники пошел…, № 19
• ЕНВД + ОСН у предпринимателя: учет страховки, № 19
• Предприниматель на ПСН: новые вопросы, № 19
• Нужно ли восстанавливать НДС при прекращении деятельности ИП на ОСН, № 16
• Как ИП-общережимнику посчитать налоги в нестандартных ситуациях, № 16
• Пересчитываем налоги при «слете» с ПСН, № 14
• ИП дарит имущество физлицу: что с НДС, № 13
• Доходы до и после патента: как их учесть предпринимателю, № 10
• Перипетии в судьбе декларации о предполагаемом доходе, № 8
• Итоги интернет-конференции по НДФЛ: доходы ИП, № 6
• Патент и другие налоговые режимы: тонкости совмещения, № 2
• ИП на УСНО и ЕНВД без работников могут уменьшать налоги на 1%-е взносы в ПФР, № 1
• 2015 г.

Выгодно ли применять патент, сдавая недвижимость в аренду

Придется ли доплачивать «патентный» налог, если реальный доход от аренды будет выше установленного законом субъекта РФ годового дохода, исходя из которого рассчитывается стоимость патента? Решили сдать помещение в аренду? Тогда подумайте трижды о том, какой режим налогообложения выбрать Нет, данный факт на сумму налога никак не повлияет. Допустим, в Красноярском крае максимум потенциально возможного к получению годового дохода от сдачи в аренду на 2013 г.

установлен на уровне 10 млн руб.приложение к

Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Патентная система налогообложения

В связи с этим, например, если индивидуальный предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 400 кв. м, а фактически сдает в аренду по договору только 100 кв. м, то расчет суммы налога, уплачиваемого в связи с применением ПСН, следует осуществлять исходя из площади нежилого помещения, указанной в договоре аренды и отраженной индивидуальным предпринимателем в заявлении на получение патента. Если индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности нежилое помещение площадью 400 кв.

м, полностью сдает его в аренду по восьми договорам аренды, заключенным с разными арендаторами, по 50 кв. м по каждому договору аренды, а законом субъекта Российской Федерации размер ПВД установлен на один объект аренды площадью до 50 кв. м включительно в размере 750,0 тыс. руб., то сумма налога исчисляется по каждому из восьми объектов.

Ип решил купить «арендный» патент

М.Г. Суховская, юрист Разъясняем волнующие вопросы Об особенностях патентной системы налогообложения мы подробно писали: 2012, № 15, с. 86 Близится к концу первый год действия патентной системы налогообложения (далее — ПСН) для предпринимателейгл. 26.5 НК РФ, которая обрела немало поклонников. И практика показывает, что одним из самых популярных видов деятельности, по которым ИП приобретают патенты, является сдача в аренду собственной недвижимостиподп.
19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Для тех, кто подумывает со следующего года присоединиться к армии «арендных» патентников, мы подготовили ответы на самые часто встречающиеся в этой сфере вопросы. ВОПРОС 1.

Патентная система для ип в москве. применение для аренды жилья

НК РФ. Те же, кто хочет совмещать патентный режим с вмененкой, находятся в более выигрышном положении. Ведь доходы от деятельности, переведенной на ЕНВД, для целей применения ПСН не учитываютсяПисьмо Минфина от 22.07.2013 № 03-11-12/28687.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Предприниматели»: 2018 г.

1. ИП на УСН и сдача в аренду коммерческой недвижимости супруги, № 9
2. Перевод денег ИП себе как физлицу — это обналичка?, № 8
3. ИП ушел в физлица и вернулся: как считать взносы на ОПС, № 8
4. Взносы ИП за себя за 2017 год на «расходной» УСН, № 6
5. Начало года на патенте: актуальные вопросы, № 5
6. Бывший предприниматель продает бизнес-недвижимость: что с НДФЛ, № 2
7. Страховые взносы ИП за себя с 2018 года, № 1

Патент на сдачу нежилого помещения в аренду

Значит, у вас три объекта недвижимости, сдаваемых в аренду. Если вы хотите применять ПСН по всем этим объектам, то в заявленииформа утверждена Приказом ФНС от 14.12.2012 № ММВ-7-3/957@ на получение патента должны указать площадь каждого из трех переданных в аренду объектов, прописанную в договорахПисьмо Минфина от 13.03.2013 № 03-11-12/28.

Появившись относительно недавно патентная система налогообложения не получила очень широкого распространения среди индивидуальных предпринимателей, причин этому достаточно много, об этом писали в статье посвященной самой ПСН для ИП здесь. Сегодня же рассмотрим вид деятельности, где они получили максимальное распространение это аренда недвижимости.
*

Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.

Как можно легально сдавать квартиру в аренду

Сейчас многие граждане практикуют неофициальную сдачу жилья для квартиросъемщиков, опасаясь дополнительного налогообложения и установления фактов незаконной коммерческой деятельности.

Гражданам предлагают оформить статус предпринимателя. Учитывая, что сегодня регистрационная процедура максимально упрощена, данный шаг не является сверхсложной задачей.

Для оформления нужно запастись следующим перечнем документов:

• заявление о регистрации в качестве предпринимателя;
• копия персональных документов;
• квитанцией на оплату государственной пошлины.

Самым важным преимуществом патента является освобождение от подачи налоговой декларации.

Необходимость государственной лицензии

Он ставит несколько глобальных задач:

• дает возможность физическим лицам официально заниматься коммерческой деятельностью;

• легализует скрываемые доходы граждан и усложняет уход от налогообложения;

• формирует дополнительные источники для формирования бюджета.

Что скрывает патент на аренду жилья

Патентная система налогообложения не устанавливает обязательной детализации доходов и затрат плательщика, в ней ключевым звеном является разрешение на сдачу недвижимости в аренду, стоимость которого зависит от:

• вид экономической деятельности;
• потенциально возможный доход.

При использовании патента применяется ставка 6 процентов, в то время как полученные доходы граждан от аренды собственного имущества, подлежат налогообложению с применением тарифа — 13 процентов от совокупного дохода. Для того чтобы оценить экономические преимущества и недостатки приведем пример.

Примерный расчет

В столице патент можно приобрести, заплатив 43 тысячи 200 рублей. Такой показатель не случаен. Он рассчитан, исходя из предположения, что средняя арендная ставка за месяц составляет 60 тысяч рублей. За год получается доход в сумме 720 тысяч рублей. Применив к нему тариф 6 процентов, получаем указанную сумму. Суммы кажутся несколько нереальными, учитывая что квартиросъемщики могут снять жилье и за 30-35 тысяч.

Видимо, разница призвана сэкономить нервные затраты арендодателя, который обладая патентом может не беспокоится о проблемах с налоговыми органами, а также с недобросовестными квартиросъемщиками. Таким образом, стоимость патента и его расчет не требуют высокой финансовой грамотности, следовательно, доступны для освоения обычными гражданами.

Сроки действия документа и оплата

Патент имеет срок действия, который варьируется от одного календарного месяца до года. Цена перечисляется поэтапно, с учетом следующих принципов:

• одна треть от стоимости уплачивается в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты выдачи патента;

• две трети стоимости уплачиваются в течение 25 дней, исчисленных по календарю, прошедших с даты окончания срока работы патента.

Экономическая выгода сдачи жилого и нежилого помещения в аренду

Стоимость патента сохраняется на одном уровне, независимо от того, какое количество имущественных объектов, предоставляются в аренду частным лицам или компаниям.

Документ является выгодным решением для арендодателей, которые получают арендную плату в размере свыше 100-110 тысяч рублей. Удобство определяется следующими моментами:

• документ является заменой налога на доходы физических лиц и налога на имущество предусматривающего поддержанием определенного документооборота;
• документ привязан к конкретному виду экономической деятельности;
• патентная система разрешает отказаться от ведения налогового и бухгалтерского учета;
• налоговая база рассчитывается с использованием принципа дифференцирования.

Слабые стороны

Недостатками патента являются:

• стоимость патента не может корректироваться на размер страховых взносов, которые перечисляются в пенсионную систему;

• налог рассчитывается на основе потенциального дохода, который может вступать в разрез с существующими экономическими реалиями.

На приобретение патента могут претендовать следующие категории предпринимателей:

• коммерсанты, среднесписочная численность наемного персонала у которых составляет менее 15 человек;

• совокупная выручка, которых укладывается в лимит с установленным значением в 60 миллионов рублей.

Условия получения патента на сдачу помещений в аренду

Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:

• договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
• коммерсант обладает исключительными правами собственности;
• сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
• период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
• квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
• не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.

Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.

Если в аренду сдается отдельно стоящий гараж, то потребуется оформление нескольких патентов. Узнать о безвозмездном пользовании нежилым помещением можно здесь, а о безвозмездном пользовании жилым помещении подробно рассказано в этой статье.

Лишение права сдавать жилье через патент

Закон предусматривает отдельные ситуации, при наступлении которых предприниматель утрачивает право на применение патента:

• если выручка перестанет удовлетворять установленным критериям;
• если штат наемных сотрудников превысит 15 человек;
• если предприниматель допустил нарушения сроков уплаты.

Налогообложение и уклонение от него

Уклонение от уплаты налогов может вылиться в проблемы с налоговой и прокурорским надзором. Сдача жилья в аренду без документов может расцениваться как незаконная коммерческая деятельность, запрещенная нормативно-правовыми актами. При получении информации о таких фактах полиция и прокуратура могут привлечь гражданина к административной ответственности.

Налогообложение операций, связанных с предоставлений помещений в аренду сильно упростилось после предоставления возможности на получение патента для индивидуальных предпринимателей.

Коммерсанты могут превращать в объект аренды имущественные объекты, принадлежащие им на правах:

• общей долевой собственности, при наличии акцепта иных собственников на совершение сделки;
• совместной собственности, при наличии нотариального согласия второго супруга;
• если за период работы патента количество объектов недвижимости, сдаваемых в аренду изменяется, то придется приобрести дополнительный патент или понести финансовые издержки, связанные с уменьшением первоначального количества квартир.

Смена арендатора недвижимости не рассматривается правовыми актами как основание для замены разрешительной документации. Действующими нормами разрешается совмещать патент с иными системами налогообложения, включая специальные режимы, при этом сумма выручки рассчитывается совокупно по всем специальным режимам.

Если квартиру берет в аренду организация

В данном варианте оформление договора является обязательным реквизитом сделки. При ином раскладе компания не сможет включить суммы, потраченные на аренду жилья в свои затраты.

Договор аренды с организацией чаще всего подразумевает безналичные расчеты, т.е сумма арендных платежей перечисляется на счет банковской карты или расчетный счет предпринимателя.

Спорным в арендных взаимоотношениях с хозяйствующими субъектами является вопрос о перечислении и удержании НДФЛ, в случае, если гражданин не согласился на оформление патента. Многие судебные инстанции считают, что компания должна выступить в роли налогового агента, при этом есть и альтернативная позиция, заключающаяся в том, что гражданин должен самостоятельно отразить и перечислить суммы налога.

Оформление патента на сдачу квартиры в аренду является принципиально новой тенденцией, обозначившейся в жилищном секторе. Разрешительная документация позволяет легализовать финансовые операции, заключающиеся в получении прибыли от сдачи имущества в аренду. При этом новую систему сложно назвать экономически выгодной и прогрессивной, если рассматривать ее в отношении обычных граждан, проживающих в регионах и предоставляющих в аренду одну две квартиры.

С другой стороны арендодатели, обладающие возможностями поиска квартиросъемщиков для нескольких квартир, смогут повысить показатели экономической рентабельности при полном соблюдении норм налогового законодательства.

Упрощение учета также является позитивным моментом, который позволяет расширить круг пользователей патента по рассматриваемому виду экономической деятельности.

Видео: Патент на сдачу недвижимости в аренду

В настоящее время существует несколько путей налогообложения деятельности по сдаче в аренду коммерческой и жилой недвижимости. Вопрос о налогообложении жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, достаточно широко обсуждается на законодательном уровне, но меры, предпринимаемые властями, по выводу данного сектора из теневой экономики пока не привели к реальным результатам. Таким образом, для упрощения системы налогообложения доходов, получаемых от сдачи в аренду квартир, была разработана и введена патентная система налогообложения, которая подразумевает простейшую схему отчетности – физическое лицо единовременно или несколькими платежами оплачивает патент, рассчитываемый исходя из площади и месторасположения имущества, и избавляет себя от ведения бухгалтерской отчетности.

г. Москва, ЮАО, район Даниловский, Дербеневская набережная 11

Проанализировав запросы о возможных путях оптимизации налогообложения со стороны клиентов, приобретающих коммерческую недвижимость, мы решили осветить данный вопрос подробнее. В данной статье речь пойдет о том, какие преимущества патентной системы выявлены за три года функционирования данного режима, а также какие тонкости следует учесть собственникам недвижимости при принятии решения о применении патентной системы налогообложения для коммерческой недвижимости. Необходимо отметить, что ПСН прежде всего применима только для индивидуальных предпринимателей.

Пункт 19 статьи 346.43 НК РФ определяет виды деятельности, в отношении которых может быть применена ПСН. К ним относится сдача в аренду жилых и нежилых помещений, а также земельных участков, находящихся в собственности ИП. Следует отметить, что согласно пункту 6 данной статьи ПСН не может применяться арендаторами, сдающими имущество в субаренду, а также предпринимателями, осуществляющими свою деятельность в рамках договора простого товарищества или договора доверительного управления имуществом.

Согласно данным предоставленным сайтом Департамента экономической политики и развития города Москвы и сервиса, позволяющего рассчитать стоимость патента на сдачу помещений в аренду, процедура расчета стоимости патента различается в зависимости от назначения помещения (жилое, нежилое). В первом случае во внимание принимается метраж помещения и его территориальное расположение. В таблице ниже приведены данные зависимости стоимости патента от месторасположения (центр, средняя удаленность от центра, удаленный район).

При вычислении стоимости патента на сдачу в аренду нежилого помещения учитывается только метраж объекта, его расположение не влияет на величину стоимости патента.

Преимуществами перехода на патентную систему налогообложения являются отсутствие необходимости ведения отчетности и фиксированная ставка налога. Также следует отметить возможность использования индивидуальными предпринимателями ПСН совместно с другими видами налогообложения: в таком случае по каждой системе ведется раздельный учет.

К недостаткам использования ПСН мы можем отнести то, что плата за пользование патентом взимается независимо от фактического получения арендодателем дохода.

Аналитики проекта OF.RU сравнили затраты на использование патента и затраты при стандартной схеме налогообложения на примере двух бизнес-центров, в которых отличаются средние арендные ставки. Для примера в бизнес-центре Полларс, расположенном по адресу Дербеневская наб., 11, при средней площади коммерческого помещения в 180 кв.м. арендная ставка составляет 15 тыс. руб/кв.м/год, это значит, что потенциальный доход собственника от сдачи в аренду помещений составит 2 700 тыс. рублей в год. В рамках использования УСН налог составит 6% от этой суммы – 162 тыс. рублей, около 20 тыс. тысяч рублей (в этом году – 20 727 рублей) потребуется выделить на взнос в пенсионный фонд. Следует также учесть, что получение дохода от аренды в размере более 300 тыс. рублей в год обязывает арендодателя выплатить дополнительно 1% от той суммы, на которую данный лимит был превышен (в нашем случае это составит 24 тыс. рублей). Таким образом, наши аналитики подсчитали, что в год собственник коммерческого помещения в БЦ Полларс должен будет уплатить налоговые сборы по упрощенной системе налогообложения в размере 206 727 рублей.

Теперь же рассмотрим патентную схему налогообложения. В нашем случае величина патента составляет 180 тыс. рублей на 12 месяцев. Обладателю патента придется также осуществить взносы в пенсионный фонд 20 727 рублей и оплатить 1% от превышения дохода в 300 тыс. рублей, т.е те же 24 тыс. рублей. Тогда в сумме налоговые отчисления при применении патентной системы составят 224 727 рублей в год. То есть, для описанного нами случая упрощенная схема налогообложения для собственника оказывается более выгодной, чем приобретение патента.

Рассмотрим другой пример – бизнес-центр «Savinsky» в Хамовниках, ставка аренды в котором составляет 35 тыс. руб/кв.м/год, при максимальном доходе собственника в 6 300 тыс. рублей в год. По УСН налог составит 378 тыс. рублей, взносы в ПФ составляют всё так же 20 727 рублей, тогда как за превышение 300 тыс. рублей дохода арендодатель должен будет заплатить уже 60 тыс. рублей пропорционально разнице. То есть, сумма всех затрат собственника составит 458 727 рублей в год. В этом случае получение патента является наиболее разумным решением, поскольку его стоимость составит 180 тыс. + 20 727 + 1% с превышения (60 тыс. рублей за год), что равняется 260 727 рублям.

Мы также подчеркиваем, что УСН рассчитывается исходя из полученных арендных платежей, которые могут варьироваться в зависимости от договоренности с арендатором, в то время как стоимость патента определяется налоговой инспекцией в зависимости от метража и месторасположения сдаваемого в аренду помещения. Соответственно, при выборе схемы налогообложения необходимо опираться на прогнозируемый годовой доход согласно действующему договору аренды. Таким образом, не стоит переходить на патентную систему налогообложения, если 6% годового дохода не превышают стоимости получения патента.