Содержание
Справочные материалы сайта АН ИНФО
Вопрос по теме: Право на недвижимое имущество, получаемое в порядке наследования. Иностранные граждане и лица без гражданства. Смена гражданства и право собственности. Налоговая ставки при продаже имущества. Имущественный вычет.
Материнский (семейный) капитал с 1 января 2020 года: новые возможности
Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Как правило, суды встают на сторону истцов и выносят судебный акт, разрешающий оформление права.
2020 год: Вопросы, связанным с распоряжением средствами материнского капитала
ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ПОДТВЕРЖДАЕТ ЮРИДИЧЕСКУЮ СИЛУ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ
Подскажите как можно построить гараж на участке? Что требуется для оформления?
Понятие масштаба и его виды. Масштаб, план пятисотка, Масштаб 1:ХХХ Сколько в 1 см метров и как считать?
Является ли арендатор налоговым агентом по НДФЛ при выплате арендной платы арендодателю?
Интересует вопрос по выкупу земельного участка: Пошаговая инструкция как перевести землю из аренды в собственность
Уступка права аренды земельного участка
Образцы и Шаблоны: Договор цессии (уступки прав требования)
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве
ПРИМЕР:Как составить претензию о ненадлежащем исполнении обязательств по договору
Шаблоны и Образцы:Требование (претензия) о возмещении убытков и возврате предварительной оплаты (или: аванса)
Вопрос: физические лица сдают в аренду юридическому лицу нежилое помещение, принадлежащее им на праве собственности. Нужно ли в таком случае физическим лицам платить НДС?
ДОГОВОР переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа и ЗАЯВЛЕНИЕ о согласии собственника земельного участка на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу (наличие согласия собственника на передачу арендатором своих прав и обязанностей предусмотрено договором аренды)
Росреестр.официальное разъяснение структурного подразделения аппарата Управления: Жилое строение, правовое содержание понятия
Принятие земельных участков к бухгалтерскому учету в состав объектов основных средств
О сроках возникновения обязанности по уплате налога на имущество физических лиц у собственника объекта долевого строительства
Центры «Мои документы»: Государственное автономное учреждение Ярославской области
«Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг»
Каким образом нерезиденты РФ платят налог за продажу недвижимого имущества на территории РФ?
возможно ли организации ООО продать офис, по адресу которого это ООО зарегистрировано?
Может иностранный гражданин купить дом в РФ, проживать и быть зарегистированным?
Налоговый вычет за ремонт квартиры – когда это возможно?
ВОПРОС по МСК + ДДУ. Дополнительная информация распоряжению материнским капиталом — Материнским (семейным) капиталом М(С)К или МСК
Справка о размерах оставшейся не уплаченной суммы по договору
образец нотариального обязательства о выделении доли по материнскому капиталу
ДОГОВОР целевого дарения денежных средств
Сделка =Дарение= совершается единственным законным представителем несовершеннолетнему одаряемому: Законный представитель можете представлять интересы, а также подписать договор дарения со стороны дарителя и одаряемого, являющегося представителем несовершеннолетнего.
Налоговая Порядок получения вычета — Я приобрёл недвижимость
Особенности налогового вычета при покупке жилья супругами
Право на имущественный вычет не зависит от того, на кого из супругов оформлены платежные документы
Разъясняем о порядке расчета налога на имущество на объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности
Как снять объект недвижимости с кадастрового учета?
Образец договора купли-продажи товара. Квартира с мебелью
Жилой дом на землях садоводства — маткапитал жилой дом на землях для садоводства.(Земельный участок в СНТ: можно ли использовать материнский капитал на земельном участке в СНТ?)
Дарение денежных стредств физическим лицом предпринимателю
Государственная регистрация права собственности на реконструированные объекты Судебная практика
Вопрос об Отказе от продажи квартиры после подачи документов на регистрацию:Отказ от продажи квартиры после подписания договора купли -продажи
Единовременная субсидия на приобретение жилья ветеранам ВОВ
В какой версии необходимо представить межевой план для получения кадастрового паспорта на земельный участок?
Практика. Образец соглашения о разделе движимого и недвижимого имущества бывших супругов
Договор на возмещение расходов по содержанию здания (помещения) и инженерных коммуникаций
Порядок изменения режима совместной собственности на долевую
Требуется ли согласие бывшего супруга на отчуждение совместно нажитого имущества при государственной регистрации, если после расторжения брака раздел имущества между бывшими супругами не производился ?
Здание на право собственности,аренда земли под зданием
Как выкупить земельный участок у государства
Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности
Новая земельная реформа 2015 — комментарии
Постановка на кадастровый учет в нулевой квартал. Кадастровая стоимость
Вопрос юристу: какой высоты можно поставить забор между домами?
Соглашение между соседями: письменное соглашение между соседями о строительстве глухого забора
Все о перенайме: Договор перенайма арендованного имущества
Как перевести многоквартирный дом в частный дом: Как перевести квартиру в часть жилого дома?
Что такое земельный участок: Статус земельного участка ?
Вопрос: Ну гдето есть такой закон что нельзя с гаража сделать типо квартиры?
Вопрос об обязательности согласия наймодателя для вселения в жилое помещение детей, родителей, супруга нанимателя: Вправе ли наймодатель запретить их вселение к нанимателю, если после этого площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи, будет ниже учетной нормы?
Продажа квартиры нерезидентом: Налог на доходы нерезидентов, Платит или не платит иностранец НДФЛ в России ?
Налог на дарение: Кто платит налог при получении недвижимости в дар? Освобождение от уплаты налога на доходы.
Новостройка: Перевод в нежилой фонд или внесение изменений в проектную декларацию, проектную документацию?
Развод:Ипотечный кредит после развода. Кто платит?
Какие расстояния необходимо соблюдать при строительстве дома?
Вопрос/ ответ: Физическое лицо — учредитель передает помещение в аренду ооо
Установление (изменение) вида разрешенного использования земельного участка. ПРИКАЗ ОБ УТВЕРЖДЕНИИ КЛАССИФИКАТОРА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Что можно построить на земле для строительства многоквартирного дома?
Государственная регистрация прав, связанных с изменением режима совместной собственности супругов
С какого момента нужно платить за коммунальные услуги в новостройках?
Вопрос: О предоставлении имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по договору участия в долевом строительстве, если акт приема-передачи подписан в мае 2014 г.
Могу ли я потратить материнский капитал на покупку земельного участка под застройку дома, либо его строительство?
Вопрос: Как оформить и документально подтвердить переход права на долю земельного участка, на котором построен дом и признан многоквартирным. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Налог на продажу долей недвижимого имущества в собственности менее 3-х лет и в собственности более 3-х лет
Возможность зарегистрировать право на реконструированный жилой дом с увеличившейся площадью на основании ст. 25.3 ФЗ
Приобрели квартиру в новостройке. Какие необходимы документы для регистрации права собственности на квартиру? Было долевое участие в строительстве и уступка права требования (цессии).
Если родственники препятствуют вступить в наследство?
Вопросы и ответы: Можно ли продать квартиру без согласия супруга? Требуется ли согласие супругу на продажу квартиры?
Есть ли налоговые льготы при продаже недвижимости? Перечень льгот инвалидам
КАК ОФОРМИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ В УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ
вопрос: Как подтвердить самостоятельное строительство дома на средства материнского капитала?
Вопрос о налоге с дохода от уступки права аренды земельных участков
СНТ:Cтраница посвящена вопросам и ответам о повседневной жизни и деятельности садовых некоммерческих товариществ.
Выписка из домовой книги. Архивная,Расширенная. Поквартирная карточка учета.
Материнский капитал.Вопросы и ответы
Можно-ли с ипотечной квартиры вернуть имущественный налоговый вычет, проценты и как?
2014: Имущественный вычет при приобретении имущества. Общая информация. Как получить
Продажа-покупка недвижимости: что такое МСК. Материнский (семейный) капитал, материнский капитал. Документы.Особенности.
Вопрос по замене предмета залога?
Вопрос: Как заполнить налоговую декларацию в 2014 году 3НДФЛ за 2013 год?
ФНС:Я продаю недвижимость.Какие налоги заплатить и Как заполнить документы?
Вопрос: Какие налоги надо заплатить с продажи квартиры несовершеннолетним ребенком
Бланки, Образцы, Шаблоны (Рыба) договоров, актов, соглашений
Зарегистрировать гараж в многоярусном кооперативе. Из документов есть договор долевого участия в строительстве
Вопрос: как нам внести изменения в егрп о назначении дома-жилым или как получить кадастровый паспорт для дачной амнистии?
Вопрос о госуданрственной реистрации права возникшего до 31.01.2013 (в 1995 году)
Вопрос: О Праве собственности на объект по договору купли-продажы, подписаннму Покупателем без брачных отношений и зарегистрированному в период брака Покупателя
Вопрос: Сколько Агентств недвижимости в городе Ярославле и как их найти? Какое выбрать? Я хочу продать квартиру и купить большего метража с доплатой материнским капиталом!
У меня еще вопрос: на момент сделки я должна выписать детей, так как они не собственники (требование банка). Вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться? Есть ли еще какие то варианты?
У продавца квартира в кооперативном доме (ЖСК), какие могут возникнуть =подводные= камни?
Сколько соток в 1ГА (гектаре) или в чем измеряется площадь участков?
Вопрос про кадастровый/технический паспорт, технический план
Вопрос:Могут ли родители зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей?
Как расчитываются налоги при продаже земли сельхозназначение?
Освобождение от налога на доходы при продаже квартиры
Вопрос:..получить налоговый вычет за выплаченные по ипотеке проценты
Налогообложение иного имущества: Налог с продажи автомобиля. В каком случае не нужно платить подоходный налог?
Вопрос по переселению из аварийного жилья, как предоставляют новое жилье?
Как правильно оформить дарение недвижимости. Дарственная или Договор дарения. В чем существенная разница между дарственной и договором дарения?
Куда обращаться за изменением вида разрешенного использования земельного участка?
Ярославль: социальные нормы жилья в Ярославле, Учётная норма и норма предоставления общей площади жилого помещения
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, закон о том, что подоходный налог можно вернуть не с одной квартиры, а с нескольких, но до 2млн. руб. уже вступил или еще все еще рассматривают?
Вопрос: после полного погашения ипотеки что следует предпринять для снятия обременения с недвижимости?
Вопрос: Имеет ли физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Российской Федерации, право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества на территории Российской Федерации?
Вопрос: Подскажите, как правильно заполнить налоговую декларацию
Вопрос: обязательно ли подавать декларацию при продажи квартиры более 3-х лет в собственности?
Срок нахождения объекта в собственности. Налоги. Вопросы и Ответы.
Ответы эксперта: Оформление права собственности на землю
Вопрос: Здравствуйте! Хотим оформить в собственность участок, который используем как огород под картошку, док-ов никаких нет, что делать?
Вопрос: Как рассчитывать физ. лицу сумму налога с дохода от аренды?
Вопрос: Какие необходимы документы для юридического лица и физического лица для регистрации договора аренды недвижимого имущества?
Вопрос по Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним :о распоряжении имуществом между супругами
Вопрос: Объясните поэтапно как оформить свидетельство о собственности на квартиру в новостройке(красноперекопский район).Размер гос пошлины. Екатерина
Вопрос:Есть земельный участок в промышленной зоне относящийся к землям населенных пунктов. Можно ли построить на нем центр отдыха
Покупка квартир и комнат, долей по договору дарения. Сделка, Налоги, Риски
Оформление покупки/продажи/дарения/мены Машиноместа (парковочного места) — доля в праве собственности на помещение с парковочными местами
Материнский капитал. Вопрос по выделении доли при использовании материнского капитала.
ЧАсто задаваемые ВОпросы: Кадастровая палата о техническом плане
Вопрос по Регистрации права собственности на гаражные боксы. Купля-Продажа или Дарение
Вопрос по оформлению гаража: Право собственности на гараж в гаражном или гаражно-строительном кооперативе
Вопрос по оформлению дома, земельного участка: Дачная амнистия до 01.03.2015
Вопрос:Подскажите смогу ли я получить имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья у родственницы.
Вопрос по налогам: От какого числа отсчитывается срок нахождения в собственности квартиры и срок на возврат суммы излишне уплаченного налога
Вопрос по оформлению: Оформление купли продажи. Смена фамилии собственника.
Вопрос по налогам: Как исчисляется налог на имущество физических лиц на территории г. Ярославля?
Налоги:Подскажите,Запуталась про налог с продажи квартиры
Порядок и сроки уплаты земельного налога: Коротко о налогах владельцам земельных участков
Вопросы и Ответы по Завещанию:Что нужно знать для оформления завещания ? Какие документы необходимы для оформления завещания на жилье? Как оформить завещание ?
Налоги с продажи недвижимости: Налоговые риски при совершении сделок купли- продажи коммерческой недвижимости индивидуальными предпринимателями
Госпошлина — Расчет госпошлины при государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения
Договора Купли-Продажи. Инструкция: Как узнать, склоняется ли фамилия?
Налоговый вычет: Новостройка — когда можно получить? Сколько?
Как оформить право собственности на объект недвижимости в порядке «дачной амнистии»: дачный или садовый домик и земельный участок, индивидуальный гараж и земельный участок, индивидуальный дом и земельный участок, дом и земельный участок
Налоги и Недвижимость: Надо ли вам подавать декларацию о доходах? Какие штрафные санкции предусмотрены законодательством за непредставление декларации?
Налоговая служба по Ярославской области: Информация о льготах по налогу на имущество физических лиц
Вопросы по Налогообложению: Налоги при продаже квартиры: какие, когда, сколько, как и кому платить?
Ответы на вопросы газеты = Ярославские страницы = г. Ярославль.Тема : Органы Опеки и Попечительства при сделках с недвижимостью
Вопросы и Ответы: Признание права собственности на самовольную постройку
Налоги на недвижимость. Покупка и Продажа: Спорные вопросы о применении имущественных налоговых вычетов
Что делать покупателю квартиры, если продавец умер до госрегистрации и она перешла к наследнику?
Имущественный вычет на покупку недвижимости: О предоставлении имущественного вычета пенсионерам
НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: Продажа и покупка квартир в одном налоговом периоде
Вопрос: что нужно для признания объекта незавершенного строительства жилым помещением?
Вопрос по налогообложению: С какого срока считается нахождение в собственности недвижимого имущества полученного по наследству?
Налоги и Недвижимость: Имущественные налоговые вычеты. Памятка для налогоплательщика
Вопросы и Ответы: Декларирование доходов физическими лицами
Продажа комнаты в комунальной квартире (бывшее общежитие): Как дешевле получить отказы соседей для регистрации сделки?
Росреестр — оформление/регистрация собственности: Вопрос — ответ
ПРИ КАКИХ УСЛОВИЯХ ВОЗМОЖНО ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ГАРАЖ ИЛИ ХОЗЯЙСТВЕННУЮ ПОСТРОЙКУ В «УПРОЩЕННОМ ПОРЯДКЕ»?
Публикации в СМИ:Ответы гражданам регистраторами Росреестра на множество вопросов
Вопрос: У нас сделка,сложно ли общаться с органами опеки? Легко ли продать жилплощадь, если в ней «прописаны» дети?. И какой перечень документов для органов опеки при сделке купли-продажи, мены, и т.д.?
Вопрос на телефон 93-25-32: Подскажите, какие документы требуются при сделке купли-продажи гаража?
Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений
Вопрос: нужно ли согласовывать замену чугунных радиаторов на мета и как я могу согласовать переустройство помещения?
Объясните,Что такое приватизация? Есть ли какие-либо ограничения или запреты на приватизацию? Любое ли жилье можно приватизировать?
Приватизация жилья: в вопросах и ответах
Регистрация: обязательно ли регистрировать права на недвижимость?
Имущественный налоговый вычет: Дом в собственности более 3-х лет, но реконструирован и зарегистрирован менее 3-х лет. Нужно ли платить налог?
Часто Задаваемые Вопросы по совершению сделок с земельными участками: договора,аренда,согласия на совершение сделки
Можно ли передать в аренду помещение, полученное по договору безвозмездного пользования?
Здравствуйте, при изменении вида разрешенного использования земли в течение налогового периода сумма земельного налога не пересчитывается?
Квартира в наследство. Сколько составит госпошлина?
Как помогает государство своим гражданам улучшить жилищные условия?
Подскажите решение проблемы молодых семей, нуждаются в улучшении жилищных условий
Вопросы и ответы пенсионного фонда: Материнский капитал
Договор дарения недвижимого имущества: Как правильно заключить договор дарения недвижимого имущества?
Передача дачи из рук в руки: Подскажите,Как правильно купить дачу?
Возможность перенайма земельных участков: Как оформить переуступку прав аренды участка? Вариант оформления через объект незавершенного строительства
Оформление Недвижимости: переуступка прав аренды на земельный участок
Что такое Уступка права требования по договору долевого участия ?
Новостройки: Долевое строительство по закону. Недвижимость и сделки с ними
Ипотека в силу закона на жилые помещения
Материнский капитал и регистрация
Расскажите об собенности государственной регистрации прав на жилые помещения, приобретаемые по жилищным сертификатам?
Защита прав и интересов граждан, признанных судом недееспособными (ограниченно дееспособными)
Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости
Как преобразовать земельный участк и порядок его регистрации.
Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на неопределенный срок?
ОФормление недвижимости: ЧТО НАДО ЗНАТЬ ПРИ УПЛАТЕ ГОСПОШЛИНЫ?
Вопросы по Регистрации частных домов: Регистрация стала проще
Продажа:какие документы нужно мне собрать для продажи.нужен ли тех.паспорт?
Налоговый вычет: Перечень необходимых документов
Оформление недвижимости: Гараж — Как оформить земельный участок?
Оформление недвижимости: Как оформить земельный участок?
Налоговый вычет: где подать декларацию?
Налоги: продажа по цене ниже сметной стоимости
Налогообложение: УСН против классической системы налогообложения
Оформление недвижимости: Восстановление утерянных документов
Дарение недвижимости: Придется ли платить НДФЛ, если недвижимость подарена родственниками?
Cервитут: участок перекрывает проезд к соседним — как быть?
Недвижимость и Налоговый вычет: Можно ли получить имущественный вычет за супругу,перераспределив распределенный вычет ранее в произвольных долях?
Оформление земли: Приватизация земельного участка
Недвижимость супругов:Как решить спорные случаи раздела имущества при разводе?
Планировка квартир в Ярославле: Подскажите пожалуйста, господа риэлторы, что значит «квартира московской планировки»?
Расскажите о подачи заявления о регистрации прав в электронном виде?
Покупка квартиры Залог-Задаток-Аванс:Что такое задаток или аванс и какой разумный размер?
Юридический ликбез: Как ПРИНЯТЬ квартиру по акту приема-передачи? Есть претензии,что делать?
Договор купли-продажи: Расторжение договора Купли-Продажи, Передача недвижимости, Регистрация
Налогообложение.Вычеты:Имущественные налоговые вычеты
Оформление Недвижимости: Как оформить право собственности на дом и земельный участок
Регистрационный учет граждан РФ: Информация о регистрации, прописки в квартиру/долю квартиры к несовершеннолетнему собственнику
Продажа комнаты и преимущественное право: Как продать комнату в коммунальной квартире?
Сделки между супругами: Подскажите пожалуйста, как переоформить долю в квартире на супруга?
Уплата госпошлины: Какую государственную пошлину нужно уплатить продавецу и покупателю при продаже и покупке квартиры
Оформление ИП/ООО: в УФНС России по Ярославской области для государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя
Недвижимость: Реально ли без опыта успешно продать квартиру, с какими сложностями можно столкнуться при продаже? Или же все-таки довериться агентству?
Недвижимость: Хочу продать квартиру! Cамостоятельно заниматься этим вопросом или же обратиться в агентство
Недвижимость: Вопросы и Ответы Налогам часть 1
Недвижимость: Вопросы и Ответы по Аренде часть 1
Недвижимость: Вопросы и ответы по ценам часть 1
Недвижимость: Вопросы и ответы по оформлению недвижимости часть1
Недвижимость: часто задаваемые вопросы по квартирам, ценам, документам
Недвижимость: Вопросы и Ответы
| ПРОДАЖА | Найм / Аренда |
| Жилая Недвижимость | Жилая Недвижимость |
| Комнаты | Комнаты |
| Квартиры 1К | Квартиры 1К |
| Квартиры 2К | Квартиры 2К |
| Квартиры 3К | Квартиры 3К |
| Квартиры многокомнатные | Квартиры многокомнатные |
| Дома, Коттеджи, Дачи | Дома, Коттеджи, Дачи |
| Земельные Участки | Часы-Сутки |
| Гаражи машиноместо | Гаражи машиноместо |
| Элитная Недвижимость, VIP | Элитная Недвижимость, VIP |
| Бизнес Недвижимость | Бизнес Недвижимость |
| Офисы | Офисы |
| Торговая Недвижимость | Торговая Недвижимость |
| Склады и Логист.Центры | Склады и Логист.Центры |
| Производственные помещения | Производственные помещения |
| Помещения Спец.Назначения | Помещения Спец.Назначения |
| Земельные Участки | Земельные Участки |
| Гаражи боксы стояночные места | Гаражи боксы стояночные места |
| Помещения свободного назначения | Помещения свободного назначения |
Почти 300 лет назад знаменитый просветитель, философ и писатель Жан Жак Руссо утверждал: «Истинным основателем гражданского общества был тот, кто первым огородил свой участок земли и решился сказать: «это мое». Осмелившись развивать эту тему, можно предположить, что следом возник вопрос – «что с этим делать?». И если абстрагироваться от возвышенного, то надо признать, что одним из наиболее цивилизованных способов пользования землей стала аренда. Но лишь в том случае, когда договор переуступки прав аренды земельного участка между физическими лицами (впрочем, это касается и других вариантов) является равноценной частью взаимоотношений участников системы землепользования. Именно возможность переуступки прав гарантирует относительную свободу действий владельца надела.
Законодательная основа. Понятия и термины
Не секрет, что во все времена «межевые распри» между соседями и серьезные конфликты более широкого масштаба происходили (и происходят) из-за несовершенства законодательства, с одной стороны и юридической неграмотности, а порой, и правового нигилизма граждан, с другой.
Земельное законодательство нашей страны зиждется на положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного кодексов. В первую очередь, в них определено понятие «право собственности на землю», которое включает в себя три составляющих: владение, пользование и распоряжение землей:
- владение землей возможно в таких формах собственности, как частная, государственная (федеральная или субъекта РФ) и муниципальная. Согласно российскому законодательству права всех собственников защищены одинаково;
- права пользования — это аренда, оперативное управление и бессрочное пользование государственной или муниципальной землей. Право последнего предоставляется отдельным категориям юридических лиц. Пользование землей предполагает возможность извлечения из нее выгоды, строительство на территории хозяйственных построек, выращивание сельскохозяйственной продукции;
- распоряжение участком земли – прерогатива собственника, который может ее использовать как угодно, если его действия не противоречат законодательству и не ущемляют интересов третьих лиц: сдавать его физическим и юридическим лицам на условиях аренды, продавать, дарить, завещать, оставлять в качестве залога и прочее.
Важно. Согласно российскому законодательству земельные участки должны использоваться в соответствии с целевым назначением, которое определяется категорией земельных угодий.
Участниками земельных отношений в контексте рассматриваемого вопроса выступают:
- собственник земельного участка – его правообладатель, которому принадлежит право собственности на землю в полном объеме;
- владелец надела, арендатор, который может переуступить право аренды земельного участка;
- новый арендатор – участник сделки, переходящий после подписания документа о переуступки прав, в категорию владельца наделом.
Во всех этих трех ипостасях могут выступать как юридические, так и физические лица. Прежде чем приступить к рассмотрению основного содержания темы стоит обратить внимание на два ключевых слова, которые нередко, даже в специальной литературе, используются как взаимозаменяемые.
Уступка и переуступка. Действительно, чаще всего, они признаются именно такими. Можно в одном абзаце встретить оба этих слова, наполненных одним содержанием. Если же, отнестись к терминологии более строго, то переуступка – это передача прав собственности. Термин, как правило, используется применительно к вопросам, связанным с недвижимостью. Уступка или договор цессии подразумевает передачу долгов, подтвержденных документально, от одного кредитора другому.
Аренда земельного участка и переуступка прав
Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.
С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.
Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:
- на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
- обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
- передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
- договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
- переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.
Важно. Непременное условие проводимой сделки по смене владельца надела — обязательное соблюдение основных положений первоначального договора (сроков действия, суммы и порядка арендной платы, целевого использования земли, запретов и обременений).
Договор переуступки или соглашение. Основные положения документа
Законодательные нормы при рассмотрении вопросов о переуступке права аренды не определяют различий между терминами «договор» и «соглашение» переуступки. Так же, как и в случае с «переуступкой/уступкой», их дифференцированное использование не предусмотрено. То есть применение этих терминов зависит от желания автора текста. И это не случайно, ибо основой проводимой сделки остается первоначальный договор аренды. Все остальные документы базируются на нем. При этом — должно соблюдаться требования ГК РФ об обязательном документальном оформлении договора/соглашения.
Сторонами договора переуступки права аренды земли выступают арендатор и новый претендент. Собственник стороной сделки не является. Закон предусматривает обязательное уведомление его о предстоящей сделке, если она заключается на срок более 5 лет. При оформлении переуступки на меньший временной период, уведомление обязательным не является. С целью всесторонней подготовки сделки стороны могут подписать предварительный договор, который к моменту заключения соглашения будет содержать полный объем необходимых сведений и документов:
- Дата и место подписания договора, данные о представителях сторон, подтверждающие их полномочия.
- Предмет договора с подробной информацией об участке — его площади, номерах (кадастровом и условном) месторасположении, границах, разрешенных видах деятельности на нем. Сведения должны соответствовать аналогичным, зафиксированным в первоначальном договоре аренды.
- Условия владения участком – сроки аренды, ставка арендной платы, периодичность и порядок платежей, штрафные санкции – все в соответствии с основным договором. Как правило, даже оговаривается гарантия сохранения размера арендной платы в течении первого года действия договора.
- Стоимость сделки (практикуется оплата переуступки права аренды), способы расчетов и порядок приема-передачи недвижимости.
- Сведения о наличии ограничений и обременений в отношении надела (например, нахождение в залоге).
- Ответственность сторон, передача прав и обязанностей по договору, а также в период подготовки и проведения сделки.
- Банковские реквизиты участников сделки.
После подписания договор заверяется у нотариуса, но лишь в том случае, если эту процедуру проходил первоначальный документ. В адрес собственника отправляется уведомление о заключенном договоре и сведениях о новом арендаторе.
Участие физических лиц в переуступке прав
Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.
Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.
Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:
- обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
- присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
- пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
- оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
- для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.
Госпошлина и регистрация в госреестре
Регистрация в Росреестре и соответственно оплата пошлины производится в случаях, когда срок действия договоров аренды или переуступки права аренды превышает один год. Пошлина за государственную регистрацию составляет 2000 рублей. Оформление свидетельства — в течении месяца. Проведение сделки между физическим и юридическим лицами предусматривает кадастровые действия, госпошлина за которые 2000 и 22000 руб. соответственно.
Важно. Договора аренды (переуступки прав), заключенные на срок менее 12 месяцев, не регистрируют и госпошлину за них не взимают.
Переуступка прав аренды земли носит компромиссный характер и является удобной формой разрешения возникающих разногласий между участниками земельных отношений.
Аренда земельного участка с целью ведения предпринимательской деятельности, как известно, весьма распространена. Зависимость арендатора от воли собственника такого земельного участка, в особенности муниципального собственника, делает отношения аренды земли достаточно уязвимыми, нестабильными. Это в конечном итоге не способствует стабильности и развитию предпринимательства и экономики в целом. И все же в последние несколько лет наблюдаются определенные сдвиги в формировании судебной практики, которая становится на защиту прав землепользователей и направлена прежде всего на сохранение стабильности отношений аренды земли.
Думаем, пришло время обобщить разрозненную судебную практику относительно споров данной категории.
Читайте статтю: Земля напрокат. Юридичні аспекти оренди
Распоряжение землей через призму полномочий местных советов
Согласно нормам земельного законодательства полномочия по распоряжению землями, находящимися в коммунальной (муниципальной) собственности, предоставлены местным советам (п.»а» ст.12 ЗКУ(2)). Однако при разрешении земельных споров относительно распоряжения землями указанной категории возникает некая двойственность. С одной стороны, местные советы, распоряжающиеся земельными участками, являются субъектом властных полномочий, с другой – равноправным субъектом гражданско-правовых отношений по договору аренды земельного участка. Тогда возникает вопрос о том, может ли арендатор защитить свои права от произвола местного совета, выражающегося в принятии решения об отказе в предоставлении земли в аренду в порядке, предусмотренном административным процессуальным законодательством. ВАСУ пришел к выводу – может!
Данный вопрос был детально рассмотрен и изложен в определении ВАСУ от 17.06.2015 г. по делу № К/800/68549/14. Судебный спор касался решения о передаче Киевским горсоветом в краткосрочную аренду земельного участка под постройку здания. Истцы требовали от суда отмены данного решения.
В ходе судебного разбирательства суд проанализировал положения законодательства в части реализации полномочий по распоряжению местными советами землей, находящейся в коммунальной собственности. Так, в силу ч.6 ст.123 ЗКУ орган местного самоуправления по результатам рассмотрения проекта отвода земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка. Такое решение принимается исключительно на пленарных заседаниях местного (городского) совета (п.34 ч.1 ст.26 Закона о самоуправлении(3)). При этом отсутствие выводов какого-либо органа, согласующего проект землеустройства, не является основанием для отмены решения о передаче земельного участка в аренду(4).
ВАСУ обратил внимание, что системный анализ положений Закона о самоуправлении свидетельствует о том, что органы местного самоуправления при решении вопросов местного значения, отнесенных законодательством к их компетенции, являются субъектами властных полномочий, которые выполняют властные управленческие функции, в частности, распорядительную. И, как субъекты властных полномочий, органы местного самоуправления решают в рамках закона вопросы земельных отношений. Как заметил суд, то, что местные советы при решении вопросов, связанных с распоряжением землей, находящейся в коммунальной собственности, действуют как субъекты властных полномочий, признано и решением Конституционного Суда Украины от 01.04.2010 г. по делу № 10-рп/2010.
Користуйтесь консультацією: Що таке суперфіцій і для чого це право існує ?
В то же время ВСУ в своих постановлениях от 11.11.2014 г. по делу № 21-493а14 и от 09.12.2014 г. по делу № 21-308а14 отмечал со ссылкой на положения ст.2 и 5 ЗКУ, что орган местного самоуправления при осуществлении полномочий собственника земли является равноправным субъектом земельных отношений и при распоряжении земельными участками коммунальной собственности свободен в выборе субъекта для предоставления земельного участка. Иск, предметом которого является проверка правильности формирования воли одной из сторон по распоряжению землей, должен рассматриваться по правилам гражданского судопроизводства.
Несмотря на обязательность выводов, изложенных в постановлениях ВСУ, ВАСУ в указанном решении счел возможным отступить от них. Мотивировал он это тем, что положениями ст.118, 123, 124 ЗКУ, которыми урегулирован порядок передачи в собственность, в пользование и в аренду земельных участков коммунальной собственности, установлены исключительные основания для отказа в предоставлении земельных участков. Такой отказ может быть обжалован в суд.
К этому ВАСУ добавил, что анализ законодательства дает основания считать: обжалование решений, действий или бездействия органов местного самоуправления «является отдельным способом защиты права, связанным с их деятельностью как субъектов властных полномочий, осуществляющих властные функции». В противном случае (например, оспаривание формирования воли собственника) выделение этого способа защиты было бы лишено смысла.
Суд сделал следующий вывод: «Лицо, реализующее свое субъективное право путем принятия субъектом властных управленческих функций соответствующего решения, вступает с ним в публично-правовые отношения и имеет право на защиту своего права в административном суде».
Для полноты изложения необходимо добавить, что передача земельного участка в аренду при отсутствии решения органа исполнительной власти (органа местного самоуправления) о передаче земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, является нарушением исключительной компетенции этих органов на распоряжение землей, предусмотренной законом. Суды отказывают в удовлетворении исков о признании заключенным договора аренды земельного участка в судебном порядке при отсутствии волеизъявления госадминистрации или местного совета (см. постановление ВХСУ от 24.02.2014 г. по делу № 906/1247/13). Напомним, ранее в обзорном письме от 30.11.2007 г. ВХСУ, рассматривая вопрос взаимосвязи решения компетентного органа о передаче земли в аренду и заключения самого договора аренды, пришел к выводу о том, что эти юридические факты взаимосвязаны. ВХСУ указал, что волеизъявление соответствующего органа осуществляется в форме принятия таким органом решения, а реализуется путем заключения договора (п.1 указанного письма).
Згадайте новину: Оподаткування ПДФО відчуження земельної ділянки, отриманої у власність у процесі приватизації
Пользование землей без надлежаще оформленных документов
Поскольку процесс оформления земельных отношений в Украине очень длительный, от получения решения местного совета на разработку землеустроительной документации до подписания самого договора аренды может пройти достаточно много времени: от нескольких месяцев до полугода (и даже более). Это вызвало к жизни такое интересное явление, как пользование земельным участком без надлежаще оформленных документов. Пока идет процедура оформления земельных отношений, арендатор приступает к пользованию земельным участком, не дожидаясь ее окончания.
Ситуация с «бездокументарным пользованием», как правило, всплывает при проверке использования земельного участка полномочными представителями земельных ресурсов, налоговой проверке или проверке прокуратуры. После чего местный совет (прокурор) подает иск о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученного дохода) в размере арендной платы от подобного «беститульного» использования земельного участка. Что из этого получается, можно увидеть, проанализировав судебную практику в подобных делах.
Начиная с конца 2014 года – начала 2015 года при решении подобных дел ВХСУ была сформулирована определенная правовая позиция. Примером здесь может служить постановление ВХСУ от 26.03.2015 г. по делу № 916/3565/14. Спор касался земельного участка, выделенного ООО «Г» Одесским горсоветом, для обслуживания купленных им строений. Решение горсовета было принято в 2008 году, а акт об отсутствии документов, удостоверяющих пользование земельным участком, был составлен должностными лицами при проверке соблюдения ООО «Г» земельного законодательства в 2014 году. В судебном разбирательстве решался вопрос о возмещении убытков. Суд комплексно проанализировал нормы ГКУ и ЗКУ и высказал следующую аргументацию, которая в дальнейшем легла в основу судебных решений в данной категории дел.
Согласно ст.22 ГКУ лицо, которому нанесен ущерб в результате нарушения его гражданского права, имеет право на его возмещение. Земельным законодательством предусмотрены специальные способы защиты прав собственников земельных участков и землепользователей (ст.152 ЗКУ). Собственник земельного участка или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю.
Общие основания внедоговорной ответственности за причиненный имущественный вред (ущерб) предусмотрены ст.1166 ГКУ, согласно которой имущественный вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред. Для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, необходимо наличие полного состава правонарушения: противоправного поведения (действия или бездействия) лица; результата такого поведения – вреда (убытков); причинной связи между противоправным поведением и убытками; вины лица, причинившего вред. В случае отсутствия хотя бы одного из элементов ответственность в виде возмещения убытков не наступает.
ВХСУ указал на то, что в наличии все четыре элемента гражданского правонарушения. Налицо и причинная связь между противоправным поведением и понесенными горсоветом убытками, поскольку неправомерное использование ООО «Г» земельного участка без правоустанавливающих документов привело к неполучению истцом дохода от арендной платы за земельный участок.
Читайте статью: Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис
Рассуждения, подобные приведенным, можно найти и в других решениях судов, например, в постановлении ВХСУ от 30.09.2015 г. по делу № 904/10297/14. Приведенная мотивировка была поддержана и ВСУ (см. постановление ВСУ от 01.07.2015 г. по делу № 3-383гс15).
При этом хотим обратить внимание, что в данной категории дел речь идет не о взыскании убытков по специальным основаниям, предусмотренным п.»а» – «г» ст.156 ЗКУ (нарушение норм экологического законодательства)(5), а о возмещении убытков (упущенной выгоды) как виде гражданско-правовой ответственности (см. постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Такое возмещение упущенной выгоды собственнику земельного участка вписывается и в достаточно «широкий» п.»д» той же ст.156 ЗКУ – «неполучение доходов за время временного неиспользования земельного участка». Сам термин «неполученные доходы» снова возвращает нас к общим принципам возмещения ущерба, предусмотренным ГКУ.
Что касается обязанности арендодателя совершить действия по оформлению земельных отношений, то по этому вопросу высказался ВСУ в постановлении от 17.02.2016 г. по делу № 3-1160г15. Как указал суд, анализ законодательства и решения горсовета о выделении земли ООО «А» (ответчик по делу о взыскании убытков) дает основания для вывода, что «именно на землепользователя – ООО «А» возлагается обязанность совершения определенных действий по изготовлению и согласованию технической документации по землеустройству и дальнейшего обращения в уполномоченный орган – территориальный орган Госземагентства с заявлением о государственной регистрации земельного участка, после чего ему присваивается кадастровый номер (являющийся существенным условием договора аренды земли)».
Поскольку оформление земельных отношений тянулось около трех лет, суд пришел к выводу, что хотя ООО «А» и совершало отдельные действия узаконивания пользования земельным участком, однако налицо уклонение истца от заключения договора аренды.
Правда, бывают и иные случаи «беститульной» аренды земельного участка, когда не был перезаключен договор аренды с арендатором – акционерным обществом, наименование которого изменилось в связи с изменением законодательства(6): из ЗАО он превратился в ЧАО. Изменения в договор аренды внесены не были. Местный совет обратился в суд с исковым требованием арендатору о возмещении убытков. Дело рассматривалось судами разных инстанций неоднократно, пока не было принято к рассмотрению ВСУ (постановление ВСУ от 28.01.2015 г. по делу № 3-210гс14). Возвращая дело на повторное рассмотрение в суд кассационной инстанции, ВСУ указал на то, что для применения такой меры ответственности, как возмещение убытков, следует установить как наличие в действиях виновного лица всех четырех элементов состава гражданского правонарушения (противоправного поведения), так и степень вины в понимании ст.1193 ГКУ. Конечно, формально неприведение в порядок документов, удостоверяющих пользование земельным участком, является правонарушением. Однако, по мнению автора, такое нарушение вряд ли причинило какие-либо убытки собственнику земли – территориальной общине.
Рассмотрим теперь другую крайность, когда органы местного самоуправления побуждали субъектов хозяйствования уплачивать арендную плату за землю без надлежащего оформления арендных отношений. Обратимся к постановлению Одесского апелляционного хозяйственного суда от 14.03.2015 г. по делу № 916/4783/14, где хозобщество (истец) в ноябре 2014 года обратилось в суд с иском к Одесскому горсовету о признании недействительным договора резервирования (использования) места расположения объекта от 22.06.2012 г., заключенного между сторонами в деле. Решением хозяйственного суда договор был признан недействительным.
Користуйтесь консультацією: Реєстрація права на земельну ділянку в держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Порядок 2016 р.
Рассматривая апелляционную жалобу, поданную горсоветом, суд пришел к следующим выводам. Условиями договора резервирования предусматривалось, что горсовет предоставляет, а пользователь принимает в срочное платное пользование земельный участок по месту расположения объекта нежилого производственно-складского строения. Согласно условиям договора пользователь вносит плату за пользование земельным участком. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что спорным договором урегулированы отношения, связанные с платным пользованием хозобществом земельным участком для размещения строений, которые должны урегулироваться договором аренды.
Суд пришел к выводу, что в данном случае договор резервирования является сделкой притворной. Спорный договор на самом деле регулирует отношения аренды земельного участка. Целью же заключения договора резервирования было получение платы за пользование земельным участком, на котором находятся строения, принадлежащие хозобществу на праве собственности. Как заметил суд, нахождение на спорном земельном участке принадлежащих истцу на праве собственности зданий и сооружений исключает возможность предоставления этого земельного участка в пользование третьим лицам, соответственно, отсутствует и необходимость в резервировании такого земельного участка.
Поскольку между сторонами фактически был заключен договор аренды земельного участка, суд пришел к выводу, что он не содержит необходимых для договора аренды существенных условий (ст.15 Закона об аренде земли(7)), и нашел, что это является основанием для признания такого договора недействительным. Что же касается платы за землю по такому договору, то суд признал взимание платы незаконным.
Данный подход к разрешению спора при подобных обстоятельствах можно увидеть и в постановлении ВХСУ от 01.04.2015 г. по делу № 916/4161/14. Относительно взимания платы за землю по подобным договорам ВХСУ высказался следующим образом: «… целью заключения спорного договора является получение местным бюджетом платы за землю в период, когда длится оформление документов по землеустройству, а законодательством определяется только две формы платы за землю: арендная плата и земельный налог. Получение платы за землю в форме платы за место расположения объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрено».
Признание договора аренды недействительным
Отношения по договору аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, долгое время были достаточно уязвимы с точки зрения признания таких договоров недействительными по инициативе собственника земли. Недействительными договоры признавались на основании того, что не содержали всех предусмотренных законом существенных условий для таких договоров (например, см. постановление ВСУ от 18.07.2012 г. по делу № 6-77цс12).
Начиная где-то с конца 2013 – начала 2014 года суды заняли более взвешенную позицию, направленную на стабилизацию отношений по договорам аренды. Безусловно, положительную роль здесь сыграла правовая позиция по этому вопросу, сформулированная ВСУ в ряде постановлений (см. постановления ВСУ от 25.12.2013 г. по делу № 6-78цс13; от 02.07.2014 г. по делу № 6-77цс14; от 10.09.2014 г. по делу № 6-110цс14 и др.).
Користуйтесь консультацією: Що треба знати, якщо хочеш правильно оформити права на земельну ділянку
В указанной правовой позиции речь идет о следующем. Решения судов о признании договоров аренды земли недействительными не должны основываться только на формальных основаниях отсутствия какого-либо существенного условия в таком договоре. Для признания судом договора недействительным нужно, чтобы отсутствие такого условия нарушало права и законные интересы сторон этого договора (в данном случае – арендодателя), поскольку целью осуществления правосудия является защита прав и охраняемых интересов сторон правоотношения. Если отсутствие указанного условия права арендодателя не нарушает, то нет оснований признавать такой договор недействительным.
ВСУ обращается к данной правовой позиции и сейчас. Одним из последних решений, в котором суд обращался к этой позиции, можно назвать постановление ВСУ от 09.12.2015 г. по делу № 6-849цс15.
Отдельно следует остановиться на таком основании признания договора аренды земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, недействительным, как непроведение нормативной денежной оценки земли. Обратимся, в частности, к постановлению ВСУ от 01.04.2015 г. по делу № 3-26гс15. В данном судебном разбирательстве разрешался спор о признании договора аренды земельного участка недействительным. Нормативная денежная оценка земли на момент заключения договора проведена не была. Условия договора лишь предполагали ее проведение и установление соответствующей арендной платы. Разрешая спор, ВСУ обратил внимание на следующее: из анализа законодательства следует, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы для земель государственной и коммунальной собственности, поэтому договор в этой части противоречит закону, что является основанием для признания его недействительным.
Автор статьи: Борис Бидий
Понятия, указанные в названии данной статьи, достаточно широко используются в гражданском законодательстве, однако не имеют достаточно четких легальных определений. Отсутствие таких определений не может не оказывать негативного влияния на практику применения законодательства, определяющего правовой режим недвижимости. Цель статьи – анализ понятий «обременение» и «ограничение» с точки зрения гражданского законодательства и законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и выработка предложений по совершенствованию этого законодательства.
В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество.
В то же время Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях Закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, говорит и определение, содержащееся в первой статье Закона. Согласно этому определению «ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других».
Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое- либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, по мнению автора, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека), либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).
Видимо, с целью исправления этой явной ошибки в п. 1 ст. 4 Закона о регистрации был включен абзац второй:»Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом»1. Но получилось не очень удачно. Хотя в данной статье и упоминается, что обременения могут иметь договорное происхождение, но более общее определение, содержащееся в ст. 1, такого упоминания не содержит.
Во-вторых, как представляется, понятия ограничение и обременение не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба этих понятия.
Разумеется, при отсутствии законодательного определения этих понятий можно в теории устанавливать различное их соотношение. Однако с учетом анализа употребления этих терминов в Гражданском кодексе и установившейся практики наиболее оптимальным представляется следующий подход.
Начнем с рассмотрения понятия ограничения.
Прежде всего, анализируя текст обеих частей Гражданского кодекса, можно однозначно определить, что термин»ограничение» в том смысле, который придает ему ст.131 ГК РФ и Закон о регистрации, в гражданском законодательстве всегда используется применительно к гражданским правам. Термин же «обременение» всегда относится к имуществу (см.ст.ст.274, 275, 460, 586, 704, 1019ГК РФ). При этом данный подход выдерживается весьма жестко — нигде в Гражданском кодексе не говорится об «обременении прав» или «ограничении имущества».
Рассматривая вопрос о понятии ограничения применительно к вещным правам, нужно проанализировать содержание п. 2 ст.209 ГК РФ. Согласно этой норме «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
В рассматриваемой статье сформулированы общие исходные условия осуществления права собственности. Согласно этой формулировке действия собственника в отношении принадлежащего имущества всегда ограничиваются законом, иными правовыми актами, а также правами и охраняемыми законом интересами других лиц. При этом, очевидно, закон имеет в виду нормы общего характера, не определяющие режим конкретного объекта недвижимости, а также рассматривает в общем плане права и интересы граждан, которые должен соблюдать каждый собственник, а не собственник конкретного имущества по отношению к конкретным лицам. Эти рамки осуществления права собственности нельзя считать ограничениями в том смысле, в котором данное понятие используется в законодательстве, поскольку они составляют элемент режима собственности любого имущества. Ограничениями же являются любые отклонения от общих рамок осуществления права собственности. Так, например, элементом общего режима любого здания является запрещение его реконструкции без соответствующего разрешения. К общему режиму любого здания относится также обязанность собственника не осуществлять в этом здании каких-либо действий, которые наносили бы ущерб правам и законным интересам владельцев соседних объектов. Но если индивидуальным актом установлено запрещение проведения определенного рода реконструкции (например, запрещение надстройки здания), либо собственник здания по соглашению с собственником соседнего здания обязан представить последнему возможность пользования находящейся в здании электрической подстанцией или гаражом, то в этом случае речь идет об ограничении прав собственника конкретного объекта.
Проводить различия между элементами общего режима объекта и ограничениями права собственности на него очень важно именно с точки зрения вопросов государственной регистрации прав на недвижимость.
Вполне очевидно, что ст.131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при анализе правоустанавливающих документов регистраторам не всегда бывает просто установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров отчуждения часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. Так, например, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст.210 ГК РФ), такие как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Представляется, что такие обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве обременения, независимо от желания участников договора.
С учетом приведенных соображений следует высказать еще одно замечание в адрес определения ограничения(обременения) в Законе о регистрации. В этом определении говорится, что ограничения и обременения могут быть установлены непосредственно законом. Между тем, по мнению автора, ограничение как объект регистрации (а именно в качестве такового оно и определяется в Законе о регистрации) отличается именно тем, что изменяет содержание правомочий собственника именно по сравнению с общим режимом, установленным непосредственно законом. Разумеется, нельзя не признать, что ряд ограничений прав собственника могут возникать на основании норм закона. Так возникает залог при продаже товара в кредит (п.5 ст.488 ГК РФ) и передаче недвижимости под выплату ренты (п.1 ст.587 ГК РФ). Однако в этих случаях речь идет не об установлении ограничений прав собственника непосредственно законом, а об автоматическом возникновении этих ограничений при совершении собственником соответствующих действий. Поэтому, определяя понятие ограничения прав, необходимо говорить не об установлении их законом, а об их возникновении (установлении) на основании закона. В противном случае будет потеряна грань между ограничением, являющимся объектом регистрации, и общими рамками правомочий собственника.
Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо договором уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.
Теперь перейдем к понятию обременения.
Как уже указывалось, в Законе оно используется применительно к имуществу, а не к правам на него.
По мнению автора, такой подход законодателя не случаен. Специфика обременения как правовой категории состоит в том, что оно неразрывно связано с конкретным имуществом, существует и сохраняет свое содержание независимо от смены собственника этого имущества. Так, например, ст.274 ГК РФ говорит об обременении земельного участка сервитутом, а п.1 ст.275 ГК РФ специально указывает, что «сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу». Относя ренту к обременениям, Гражданский кодекс в ст. 586 формулирует аналогичное правило: «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества».
Такое же правило сформулировано и в ст.617 ГК РФ применительно к аренде, хотя аренда и не названа обременением.
Рассматривая соотношение понятий «ограничение прав» и «обременение имущества», следует отметить, что обременение имущества, как правило, состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так в случае обременения имущества сервитутом права его собственника ограничены правами пользования собственника соседнего участка, при аренде — правами пользования арендатора и т.д. Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности «выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме, либо предоставления средств на его содержание в иной форме» (п.1 ст.583 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что обременение не всегда связано с ограничением прав лица в отношении обременяемого имущества.
В то же время, рассматривая понятие ограничения прав, мы можем заметить, что ограничение прав конкретного лица в отношении недвижимого имущества далеко не всегда неразрывно связано с этим имуществом и правами на него третьих лиц. В качестве примера можно привести такое ограничение, как арест имущества или запрещение совершения в отношении этого имущества определенных действий (ст.134 ГПК РСФСР, ст.76 АПК РФ). Арест производится в отношении конкретного имущества и действует до его отмены в установленном порядке. Поэтому он может рассматриваться как обременение, сохраняющее свою силу независимо от смены собственника. Но такая мера обеспечения иска, как запрещение ответчику совершать определенные действия (например, запрещение распоряжаться определенным недвижимым имуществом), неразрывно связана исключительно с личностью ответчика и не может сохраняться, если собственником имущества является другое лицо.
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а, с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения:»Обременение имущества — ограничения вещных прав на имущество, а также специальные обязанности обладателей этих прав, установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя».
Представляется, что введение такого определения в общую часть гражданского законодательства было бы целесообразным, поскольку данный термин в законе используется, а определения не имеет.
При отсутствии же общего определения обременения для любого имущества это определение следовало бы сформулировать применительно к недвижимости. Такое определение могло бы существовать в Законе о регистрации вместе с определением ограничения прав на недвижимость.
1 Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,
доктор юридических наук.
ДОГОВОР N ___ перенайма земельного участка
г. ________________
«___»________ ____ г.
________________________________, именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице (наименование или Ф.И.О.) _____________________, действующ___ на основании _________________________, (должность, Ф.И.О.) (Устава, положения, доверенности или паспорта) с одной стороны, и ________________________________, именуем__ в дальнейшем (наименование или Ф.И.О.) Цессионарий, в лице _____________________________, действующ__ на основании (должность, Ф.И.О.) ___________________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор (Устава, положения, доверенности или паспорта) о нижеследующем: 1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от «___»________ ____ г. N _______ (далее — договор аренды), заключенному между Цедентом (арендатором) и _________________________ (далее — арендодателем). (наименование или Ф.И.О.)
2. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N __ к настоящему Договору).
3. Копия договора аренды прилагается к настоящему Договору (Приложение N __) и является его неотъемлемой частью.
4. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.
5. Настоящий Договор заключен с согласия арендодателя (письмо арендодателя о разрешении перенайма земельного участка прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение ____________. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.
6. Обязанности Цедента:
6.1. В течение _______ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
6.2. В течение _______ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.
6.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды земельного участка от «___»________ ____ г. N ________ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта земельного участка, план земельного участка с отметкой его границ; акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
6.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.
6.5. В срок ______ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.
7. Обязанности Цессионария:
7.1. Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.
7.3. По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды (указать соответствующие пункты).
В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
9. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.
10. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
11. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12. Адреса и платежные реквизиты Сторон:
Цедент: ___________________________________________________
Цессионарий: ______________________________________________
13. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются следующие Приложения:
13.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N _____ от «___»________ ____ г.
13.2. Договор аренды земельного участка от «__»_____ ___ г.
N _________.
13.3. Письмо арендодателя о согласии на перенаем земельного участка.
13.4. Копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду.
13.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13.6. Копия кадастрового паспорта земельного участка.
13.7. План земельного участка с отметкой его границ.
13.8. Акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Цедент: ___________________________________________________
Цессионарий: ______________________________________________