Реализация права на землю в Украине сопряжена с рядом сложностей, вызванных отсутствием рыночных механизмов регулирования правоотношений в этой сфере и затягиванием процесса оформления прав собственности на земельные паи. Так, пока единственным (помимо самостоятельной обработки участка) простым способом реализации своего права на землю для собственника пая является сдача его в аренду. Хотя эта опция доступна и держателю сертификата о праве на пай, после его переоформления на право собственности на пай изменяются существенные условия договора аренды, что влечет за собой возможность признания его расторгнутым, если арендодатель и арендатор не смогут договориться о перезаключении договора. Такой вывод сделал Верховный Суд (ВС) в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда (КГС) в постановлении от 14 августа 2018 года по делу № 484/4135/18 по иску гр-ки С. и гр-ки З. к ООО «К» о расторжении договоров аренды.
Истицы просили расторгнуть договоры аренды земельной доли (пая) от 1 января 2007 года, по которым ООО «К» арендовало у каждой из них пай размером 4,78 га, а также взыскать с ответчика невыплаченные суммы арендной паты за 2015—2018 годы в сумме по 12 275,01 грн каждой. Истицы ссылались на то, что в 2003 году они заключили договоры аренды, получив плату за пять лет и выдав ответчику доверенности на право пользования паями. 1 января 2007 года ООО «К» на основании этих доверенностей заключило новые договоры аренды сроком на 50 лет. При этом в 2013—2014 годах истицы воспользовались правом на выделение в натуре паев и получили свидетельства о праве собственности на земельные участки в соответствующих размерах с определением на местности. Истицы считали, что после реализации ими права на выделение паев в натуре предмет спорных договоров аренды изменился, а потому действие договоров аренды прекратилось. Кроме того, истицы утверждали, что с момента переоформления договоров в 2007 году арендную плату они не получали, а ответчик использовал земельные участки без достаточного правового обоснования.
ООО «К», возражая против иска, ссылалось на то, что после выделения земельных паев в натуре на местности не прекратились правоотношения по ранее заключенным договорам аренды, а истицы не доказали, что именно полученные ими в собственность паи были теми же земельными участками площадью в 4,78 га, которые общество арендовало. Также ответчик заявил о пропуске срока обращения в суд.
Первомайский горрайонный суд Николаевской области решением от 19 февраля 2019 года исковые требования удовлетворил. Свое решение суд мотивировал тем, что истцами доказан факт систематического (в течение 2015—2018 годов) невыполнения ответчиком обязательств по выплате арендной платы. Помимо этого суд пришел к выводу, что иск заявлен в пределах установленного гражданским законодательством срока обращения в суд, учитывая длящийся характер нарушений.
Николаевский апелляционный суд постановлением от 16 мая 2019 года изменил решение суда первой инстанции в мотивировочной части, указав, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего. Поскольку с момента получения истцами свидетельств о праве частной собственности на землю они приобрели статус собственников земельных участков, то есть изменился предмет аренды и статус сторон договоров аренды, действие договоров необходимо считать прекращенным. И так как ответчик возражал против расторжения договоров, они подлежали расторжению судом.
ООО «К», подавая в ВС кассационную жалобу, обосновало ее следующим: суды не учли, что по условиям спорных договоров прекращение их действия допускается только в порядке и на условиях, определенных самими договорами. А договорами предусмотрено, что в случае выделения паев в натуре (на местности) договоры сохраняют действие и условия на весь срок до перезаключения сторонами договоров аренды. Сам факт оформления государственного акта на право собственности на землю автоматически не прекращает действия ранее заключенных их собственниками договоров аренды, а только лишь требует их перезаключения. В вопросе выплаты арендной платы ответчик сослался на то, что истцы не обращались к нему, не сообщили реквизиты для перечисления средств, то есть бездействовали. В завершение ответчик подчеркнул, что в нарушение требований земельного законодательства после приобретения права собственности на земельные участки арендодатели не уведомили ответчика об этом в течение месяца с момента приобретения такого права.
Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, КГС ВС ссылался на следующее.
Согласно пункту 17 переходных положений Земельного кодекса (ЗК) Украины сертификаты о праве на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. Сертификаты о праве на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов о праве собственности на землю.
В соответствии со статьей 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
Судами установлено, что ответчик заключил договоры аренды с держателями сертификатов о праве на земельные доли (паи). Указанные сертификаты были действительными до момента выделения в натуре (на местности) земельных участков и получения их владельцами государственных актов на право собственности на землю.
В соответствии со статьей 321 Гражданского кодекса Украины право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его реализации.
В пункте 2.3 Типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 января 2000 года № 5, определено, что в случае выделения земельного участка на основе земельной доли (пая) в натуре (на местности) обязательства сторон прекращаются в соответствии с действующим законодательством.
При отказе арендатора расторгнуть этот договор и прекратить пользование земельным участком право владельца земельного участка (арендодателя) на землю подлежит защите в общем порядке.
Согласно частям 2–4 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом. Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.
Учитывая изложенное, КГС ВС считает, что вывод апелляционного суда о том, что с момента получения истцами указанных свидетельств на право частной собственности на землю они получили статус владельцев земельных участков, то есть изменился предмет аренды и статус сторон договоров аренды, а потому договоры аренды земельных долей (паев) следует считать прекращенными, является обоснованным. Эта позиция также согласовывается с правовым выводом Верховного Суда Украины, изложенным в постановлении от 27 марта 2007 года по делу № 6-7167сво06.
Также ВС отметил: утверждения жалобщика, что факт оформления государственного акта о праве собственности на землю автоматически не прекращает действия ранее заключенных договоров аренды земельных паев, а договоры подлежат лишь перезаключению, ошибочны. Что касается утверждения о несоблюдении истцами требования относительно уведомления об оформлении права собственности на паи, то ВС обращает внимание, что такое неуведомление не влияет (не приостанавливает и не отменяет) на изменение юридического статуса земельного участка и последствия такого изменения для заключенных договоров.
Ирина ГОНЧАР • «Юридическая практика»
Аренда земельных участков предпринимателями-аграриями у владельцев паев – распространенная практика для Украины. За пользование землей арендаторы должны платить арендную плату и соответственно оформлять эту деятельность. Рассмотрим правовые аспекты аренды земельного пая.
Земельный пай и его аренда
Объектами земельных отношений в Украине являются земли в пределах территории страны, а также земельные участки и права на них. К правам на земельные участки, в частности, отнесены и права на земельные доли (паи).
Эти объекты не отождествлены, а выделены ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Украины в отдельные группы. Поэтому учет операций аренды земли и земельных долей разный.
Земельный пай – это лишь право требовать выделения земельного участка в натуре, то есть на территории, из земель, принадлежавших коллективным сельскохозяйственным предприятиям. Сертификат на земельный пай не устанавливает право собственности физического лица, а лишь дает ему возможность после осуществления соответствующих действий получить надлежащую долю на местности с получением права собственности на землю.
Договор аренды
Договор аренды земельного пая с физическими лицами аграрии заключают в письменной форме. По желанию одной из сторон его можно удостоверить нотариально (ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV; далее – Закон № 161). Типовая форма договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» от 17.01.2000 г. № 5 (далее – Приказ № 5).
Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон (ст. 19 Закона № 161). Для определения срока аренды земельной доли (пая) следует соблюдать максимальные и минимальные сроки аренды земли. Максимальный срок, на который можно сдать свою долю (пай) в аренду, составляет 50 лет. Он установлен для всех видов земли. Что касается минимального срока аренды, то для земельных участков сельскохозяйственного назначения он не может быть меньше семи лет. Если речь идет о мелиорированных землях, то минимальный срок составляет 10 лет.
В договоре, кроме информации о физическом лице, которое предоставляет земельный пай в аренду, необходимо указать номер сертификата, орган, который его выдал, и дату.
В отличие от земельного участка, земельная доля (пай) является условной долей земель, поэтому и ее размер определен в условных кадастровых гектарах. Фактическое местонахождение и границы земельной доли не установлены (письмо Государственной регистрационной службы от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13). Поэтому размер земельной доли (пая) в договоре указывают в условных кадастровых гектарах, а также указывают информацию о кадастровых и других характеристиках земельного участка. К договору необходимо добавить кадастровый план, на котором можно определить местонахождение доли (пая).
Как зарегистрировать
Земельные паи не относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому вещные права на них не подлежат государственной регистрации (Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV; далее – Закон № 1952).
Регистрацию договоров аренды осуществляет исполнительный комитет сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (п. 2 Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. № 119; далее – Порядок № 119).
Чтобы зарегистрировать договор аренды, физлицо-арендодатель должен подать в орган местного самоуправления:
- договор аренды в двух экземплярах;
- сертификат на право на земельную долю (пай).
Предоставленные документы исполнительный комитет органа местного самоуправления проверяет в двухдневный срок. По результатам проверки исполнительный комитет или регистрирует договор, или предоставляет обоснованный вывод об отказе в регистрации.