Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом

Нужно ли и в каком размере платить, если продает физлицо?

Основным налогом, плательщиками по которому признаются физические лица, является налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно статье 209 Налогового кодекса РФ объект налогообложения по данному платежу представляет собой доход, полученный как на территории России, так и за её пределами.

Соответственно, раз при продаже нежилого помещения продавец получает доход в виде стоимости этой недвижимости, то продавец становится плательщиком НДФЛ и обязан уплатить налог по ставке 13%. Однако налоговая ставка в размере 13% применяется по отношению к резидентам России. Нерезиденты рассчитывают НДФЛ, исходя из ставки на уровне 30%.

Справка! Наличие резидентства физического лица не тождественно наличию российского гражданства. Пункт 2 статьи 207 НК РФ определяет резидентов как лиц, находящихся в стране в течение 183 дней и более на протяжении года.

Таким образом, резидентом может стать иностранный подданный, и наоборот, гражданин РФ при длительном отъезде может потерять статус резидента. Тем не менее существует ряд случаев, когда НДФЛ не нужно платить.

  1. Налог не уплачивается, если нежилое помещение принадлежало продавцу не менее 3 лет. Такая льгота предоставляется только в случае, если имущество было получено в наследство, по договору дарения, в результате приватизации, а также если было приобретено продавцом до 2016 года.
  2. Налог также не подлежит уплате, если продаваемое недвижимое имущество находилось в собственности продавца минимум в течение 5 лет для случаев, не подпадающих под вышеуказанные обстоятельства.
  3. Остальным налогоплательщикам предоставляется льгота в виде имущественного вычета. Вычет уменьшает налогооблагаемый доход на сумму продажи. Наибольший возможный размер вычета равен 250 тыс. руб. Следовательно, если сумма продажи нежилого помещения меньше или равна 250 тыс. руб., то налоговая база обнуляется. Однако хотя НДФЛ перечислять и не нужно, но предоставлять в налоговую инспекцию декларацию всё равно необходимо.

Внимание! Все перечисленные льготы применяются только в отношении налоговых резидентов России.

Отдельно стоить рассказать о налогообложении доходов от реализации нежилых помещений у физических лиц, занимающихся индивидуальной предпринимательской деятельностью (ИП). Налоговый кодекс РФ предполагает несколько налоговых систем, которыми могут пользоваться ИП:

  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • упрощённая (УСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
  • патентная.

Пункт 2 статьи 346.26 и пункт 2 статьи 346.43 НК РФ говорят о том, что ЕНВД и патентная системы могут применяться исключительно в отношении конкретного списка видов деятельности. Доходы от других источников должны облагается по общей системе налогообложения. Надо сказать, что реализация недвижимости не входит в перечень таковых видов деятельности, следовательно, ИП должны платить НДФЛ с доходов от продажи нежилых помещений на общих основаниях.

А вот те ИП, которые используют «упрощёнку», с таких экономических выгод обязаны платить следующие размеры платежей (пункты 1 и 2 статьи 346.20 НК РФ):

  • 6% от всей суммы доходов;
  • или 15% от суммы прибыли (доходы за минусом расходов).

ЕСХН может применяться только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании пункта 1 статьи 346.8 налогообложение происходит по ставке 6% от разности между доходами и расходами.

Налогообложение предприятий и организаций

Доходы хозяйствующих субъектов участвуют в расчёте налогооблагаемой базы по налогу на прибыль организаций. В статье 274 указано, что базой для расчёта налога признаётся денежное выражение прибыль, рассчитанной как разность между доходами и расходами юридического лица.

Так, доходы от реализации нежилого помещения включаются в общий доход, полученный организацией за отчётный период. Полученная прибыль подлежит налогообложению по ставке 20%.

Важно! При расчёте налоговой базы используются не только доходы от продажи, но также и расходы, связанные с приобретением данного нежилого помещения.

Юридические лица, также как и индивидуальные предприниматели, могут применять помимо общей системы налогообложения, следующие системы:

  • единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
  • упрощённая (УСН);
  • единый налог на вменённый доход (ЕНВД).

«Вменёнка» может быть использована при выполнении разного рода услуг (бытовых, ветеринарных, ремонтных, перевозок), розничной торговли и общественного питания. Однако доходы от реализации нежилых помещений должны облагаться в соответствии с общими правилами: налогом на прибыль организаций.

Переход на УСН и ЕСХН предполагает отмену уплаты налога прибыль, в том числе и по доходам от реализации недвижимости. Уплата платежей по данным режимам одинакова как для предприятий, так и для ИП:

  • 6% с доходов или 15% с прибыли для УСН;
  • 6% с прибыли сельскохозяйственников для ЕСХН.

При продаже недвижимости из состава нежилого фонда также начисляется НДС по ставке 18%. Плательщиками НДС являются организации и индивидуальные предприниматели (кроме использующих ЕСХН и УСН).

Как продать без пошлин?

Продать нежилое помещение без налога имеют возможность только физические лица – плательщики НДФЛ. Это связано с тем, что законодательством в области налогообложения установлен ряд преференций, которыми граждане могут воспользоваться.

Если имущество в собственности более 3 лет

Пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ закреплено, что доходы от продажи имущества не облагаются НДФЛ, если продаваемый объект имущества находился во владении физического лица больше минимально установленного срока. В свою очередь, пункт 3 статьи 217.1 НК РФ конкретизирует данную норму и устанавливает 3-летний срок для использования указанной льготы.

Такую преференцию возможно применить при следующих обстоятельствах:

  • если недвижимость была приобретена продавцом до 1 января 2016 года;
  • если имущество получено продавцом в наследство;
  • если помещение было подарено;
  • если помещение было приватизировано;
  • если нежилое помещение передано по договору пожизненного содержания.

Лица, которые реализуют имущество, полученное по этим основаниям, не только не платят НДФЛ, но и не подают налоговую декларацию.

Недвижимость, приобретённая позднее 1 января 2016 года

При продаже такого имущества также может применяться льгота в виде освобождения от налогообложения. Но на основании пункта 4 статьи 217.1 срок владения увеличивается с 3 до 5 лет. Это значит, что воспользоваться льготой можно будет, начиная с 2021 года.

Банкротство

Если физическое лицо признано арбитражным судом банкротом, и имущество, принадлежащее ему, распродают с целью погашения долгов перед кредиторами, то доходы от продажи такого имущества не подлежат налогообложению. Это установлено пунктом 63 статьи 217 НК РФ.

Однако в этом случае отсутствие обязанности платить НДФЛ никак не повлияет на благосостояние физического лица, поскольку доходы от реализации нежилого помещения не поступят в его пользу.

Когда заполняется 3-НДФЛ?

Продав объект недвижимости из состава нежилого фонда, физическое лицо должно платить налог не сразу, а после окончания налогового периода (года), то есть в следующем году. Оплате платёжки предшествует подача в налоговую инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ. Налоговая декларация сдаётся гражданами до 30 апреля, а непосредственная уплата платежа происходит до 15 июля.

В форме 3-НДФЛ следует указать следующую информацию:

  • ФИО;
  • дата и место рождения;
  • данные паспорта;
  • адрес;
  • сумма налога, которую нужно заплатить;
  • расчёт налога.

Для того чтобы рассчитать НДФЛ, необходимо заполнить раздел 2 декларации, в соответствии со следующими шагами:

  1. в строках 010 и 030 указать сумму продажи;
  2. в строке 040 – сумму налогового вычета;
  3. в строке 060 – разницу между строками 030 и 050;
  4. в строках 070, 121, 130 – размер налога (сумма из строки 060, умноженная на 13%).

Оплатить налог удобно с помощью сервиса «Уплата налогов, страховых взносов физических лиц», размещённом на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, сделать это можно в банке в кассе обслуживания физических лиц, посредством платёжного терминала или интернет-банка.

Как заполнение 3-НДФЛ, так и уплата налога происходят гражданами самостоятельно.

Когда заполняется декларация за отчуждение недвижимости юридическим лицом?

Налог на прибыль организаций Декларация по данному налогу сдаётся предприятиями по итогам:

  • квартала;
  • полугодия;
  • 9 месяцев;
  • года.

Квартал, полугодие и 9 месяцев называются отчётными периодами. Налоговый период равен календарному году. При этом для предприятий, осуществляющих авансовые платежи, отчётными периодами признаются 1 месяц, 2 месяца и т.д. Соответственно, отчётность сдаётся в те же сроки.

Срок предоставления отчётности – в течение 28 дней после окончания отчётного периода. Отчётность за год сдаётся до 28 марта следующего года.

Декларация заполняется не только по реализованному недвижимому имуществу, а по всей прибыли, полученной организацией за отчётный период. Форма и порядок её заполнения регламентированы Приказом ФНС от 19 октября 2016 года № ММВ-7-3/572@. Формирование отчётности происходит на основании данных первичных документов и сведений налогового учёта. Подача декларации происходит в электронном виде.

Оплата налога по итогам налогового периода осуществляется до 28 марта следующего года. Кроме того, предприятия перечисляют ежемесячные и ежеквартальные авансовые платежи не позднее 28 числа следующего месяца.

УСН

УСН — упрощенная система налогообложения. Налоговая декларация по итогам года предприятиями, использующими «упрощёнку», сдаётся до 31 марта следующего года. Форма налоговой декларации установлена Приказом ФНС России от 26 февраля 2016 года № ММВ-7-3/99@.Уплата налога по итогам года производится в те же сроки. Авансовые платежи перечисляются ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.

Заплатить обязательный платёж можно одним из следующих способов:

  • через банк-клиент;
  • с помощью платёжного поручения;
  • посредством получения квитанции для оплата по безналу.

Налоговый вычет

Право на имущественный налоговый вычет при расчёте НДФЛ принадлежит физическим лицам, которые одновременно отвечают следующим условиям:

  • продают нежилое помещение, которым владели менее минимального срока (3 или 5 лет);
  • признаются налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет принимается к расчёту в размере суммы полученных доходов за продажу нежилого помещения, но не более 250 тыс. руб.

Возможен альтернативный вариант. Физическое лицо имеет право снизить свои налогооблагаемые доходы на сумму приобретения данной нежилой недвижимости. В этом случае ограничение по объёму вычета не предусмотрено. Однако нужно иметь документы, подтверждающие фактические расходы налогоплательщика на приобретение реализуемого помещения.

Пример 1: Сидоров В.Н. продаёт гараж за 200 тыс. руб. Он имеет право воспользоваться вычетом в размере суммы продажи. Поскольку 200 тыс. руб. меньше, чем максимально возможный предел (250 тыс.), то вычет будет равен 200 тыс. руб. Налогооблагаемая база рассчитывается, как разность между доходом и вычетом (200 тыс. – 200 тыс. = 0). Следовательно, НДФЛ не уплачивается.

Пример 2: Антонов Ю.М. реализует складское помещение за 900 тыс. руб. Максимальный размер вычета равен 250 тыс. руб. Если гражданин использует право на вычет, то сумма налога составит (900 тыс. – 250 тыс.) * 13% = 84,5 тыс. руб.

Антонову выгоднее применить другую льготу в виде уменьшения доходов на расходы. Исходя из того, что Ю.М. приобрёл данный склад за 850 тыс. руб., сумма НДФЛ будет равна (900 тыс. – 850 тыс.) * 1% = 6,5 тыс. руб.

Чтобы получить вычет, физическому лицу необходимо указать его сумму при расчёте НДФЛ в налоговой декларации, которая подаётся до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Возможные проблемы

При расчёте налога, подлежащего уплате, лицо может допустить ошибку и некорректно составить налоговую отчётность. Налоговый инспектор может сразу заметить недочёты и попросить исправить. Тогда большой проблемы не будет.

Однако если указать в декларации недостоверные данные, которые приведут к занижению налогооблагаемой базы и суммы налога, то налоговая имеет право применить по отношению к физическому лицу и юридическому лицу меры ответственности в виде штрафа.

Справка! Штраф составляет 20% от неуплаченной суммы обязательного платежа. Если деяние совершено умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

Другой проблемой может стать несогласие работника налоговой инспекции с уровнем налогового вычета. Свои права можно отстаивать как на уровне инспекции, обратившись на имя руководителя, так и в судебном порядке.

Следует отметить, что в целях правильного исчисления налоговых платежей субъекты могут воспользоваться не только нормами Налогового кодекса РФ, но также и опубликованными письмами Минфина и ФНС. Более того при возникновении спорных ситуаций налогоплательщики вправе обратиться в адрес указанных органов за получением официального разъяснения.

>Нюансы покупки коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом и подводные камни процедуры

Стоит ли покупать? Как определить и снизить риски?

Как выбирать?

Выбор объекта зависит от целей приобретения. Если помещение покупается для дальнейшего использование самим предпринимателем, необходимо искать объекты, подходящие для ведения конкретного вида деятельности. При инвестиционных целях покупки применяются другие критерии.

Важно. При выборе также важен способ оплаты покупки. При ипотечном кредитовании и лизинге на конечную стоимость будет влиять выбор банка/лизинговой компании и предлагаемых условий софинансирования. Есть свои требования к помещениям и у самих финансовых организаций.

Как правило, на городских рынках широкий выбор помещений коммерческого назначения:

  • офисных;
  • торговых;
  • складских;
  • производственных.

Некоторые предприниматели, теряясь в массе предложений, обращаются к специалистам – риэлторским конторам и юристам. Главное преимущество пользования услугами специалистов – сопровождение сделки на всех этапах от поиска объекта и составления договора до проверки юридической чистоты сделки и контроль осуществления расчетов с продавцом.

Где искать?

Есть несколько вариантов поиска недвижимости для покупки:

  1. Специализированные сайты в интернете облегчают поиск: большинство порталов предоставляют информацию бесплатно.
  2. Периодические печатные издания поступают на продажу в магазинах и киосках, некоторые из них предлагают бесплатно взять на специальных стендах в торговых центрах.
  3. Торги и аукционы – информация о предстоящих торгах появляется заранее в местных газетах с указанием объектов, условий участия, дате и месте проведения торгов.
  4. Объявления на самих объектах размещаются наряду с рекламой уже открытых в здании отделов. Требуется лишь позвонить по указанному номеру и уточнить условия сделки. Так, можно сразу выбрать подходящие центры и проверить наличие в них площадей на продажу.

Для максимальной эффективности поиска объекта можно использовать сразу несколько способов. Это также позволит сравнить разные условия и выбрать наилучший вариант.

На что обращать внимание?

Многие факторы оказываются важными при выборе объекта:

  1. Местоположение объекта – для офисной или торговой недвижимости в приоритете проходные места в центре города. Склады и производства, наоборот, могут находиться в удалении от центральных районов.
  2. Стоимость – бюджет покупателя часто ограничен определенной суммой.
  3. Наличие коммуникаций — электричество, водопровод, канализация, телефон, интернет, газ необходимы для полноценного ведения бизнеса и для привлечения арендаторов.
  4. Парковка и транспортная развязка – эти факторы обеспечивают удобство посетителей и повышают имидж объекта.

Для разных сфер деятельности имеют важность другие факторы: удобство погрузки-разгрузки товаров, близость остановок общественного транспорта, охрана и видеонаблюдение на объекте, возможность обеспечения особых температурных условий и уровня влажности. Нюансов масса, и желательно постараться все учесть.

Как осуществить сделку?

После выбора подходящего объекта самое время приступить к оформлению покупки. Упростить процесс поможет пошаговая инструкция:

  1. Анализ документации.

    Действительно ли продавец является собственником объекта и имеет право на продажу? Если договор купли-продажи составлен продающей стороной, обязательно вчитайтесь в каждую строчку. Ничего не должно насторожить и вызывать двойного толкования, все должно быть однозначно написано. Проверьте, нет ли у собственника долгов по коммунальным и иным сопутствующим платежам.

  2. Проведение экспертизы.

    Экспертная оценка позволит удостовериться в том, что помещение пригодно для использования в коммерческих целей. Экспертиза выявит, если в помещении проводилась незаконная перепланировка, перенос инженерных коммуникаций. В данном случае внесенные изменения сначала необходимо зарегистрировать.

  3. Заключение договора.

    Указываются все реквизиты владельца и покупателя, полная информация об объекте, сумма продажи и порядок расчетов. Обязательно в документе указываются санкции к сторонам на случай нарушения условий договора (просрочки платежа, несоответствия информации действительному положению дел). Договор в трех экземплярах обоюдно подписывается.

    Многие задаются вопросом, нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи. Эта процедура необязательна, регистрации подлежат лишь права на недвижимое имущество. Согласно ст. 131 и 164 ГК РФ, регистрация договора необходима только в двух случаях: если в сделке произошли изменения условий после регистрации прав на собственность или если данный вид недвижимости подлежит специальному учету

  4. Оплата по сделке.

    Производится в порядке, указанном в договоре (наличными, перечислением, одной суммой или частями).

  5. Подписание акта приема-передачи помещения.

    Процедура необязательна, но на практике часто используется. В акте указывается состояние помещения, а подпись означает, что обе стороны ознакомлены с этой информацией.

  6. Регистрация прав на объект.

    Подписанный договор передается в Росреестр вместе с остальными документами. Продавец должен предоставить

    • свидетельство на право собственности, подтверждающие возникновение этого права документы (договор о купле-продаже);
    • технические документы (кадастровый паспорт, справка с БТИ, подробный план, техпаспорт помещения);
    • документы владельца (паспорт физлица, учредительные документы для юрлица).

    Если продаваемое помещение является отдельно стоящим зданием, необходимы также документы на землю. Покупатель предоставляет собственные документы, подтверждающие правовой статус и личность, при необходимости прилагается акт приема-передачи помещения.

    Обязательно прилагается платежный документ об оплате госпошлины: для покупателя-физлица сумма составит 2000 руб., для юрлица – 22000 руб. При покупке земельного участка под объектом необходимо заплатить пошлину и на его оформление: 350 руб. для физлиц или 1000 руб. для юридических лиц.

После получения свидетельства на право собственности сделка будет полностью завершена. Стандартный срок регистрации прав собственности на недвижимое имущество не превышает двух недель с момента подачи документов.

Как купить у города: особенности сделки

Не всегда продавцом оказывается физическое или юридическое лицо, иногда в качестве собственника выступает город. В таком случае недвижимость выставляют на торги, принять участие в которых может кто угодно (ИП, юрлицо, граждане РФ и нерезиденты). Существует программа «1 рубль за кв.м.» (в год), согласно которой нежилые помещения сдаются в долгосрочную аренду при условии размещения социально-значимых объектов для города (учреждения образования, здравоохранения, культуры).

Что может предложить город:

  • нежилые помещения в продажу и аренду;
  • права на размещение/осуществление торговли в нестационарных торговых объектах;
  • земельные участки под строительство в аренду;
  • проекты строительства транспортных узлов или благоустройства территории на продажу.

Большая часть торгов проводится в форме электронных аукционов, где победителя определяют по одному критерию – предложенной цене. Для проектов дорожного строительства и благоустройства победителя выявляют по нескольким критериям: цена, опыт реализации аналогичных проектов, предлагаемые сроки реализации.

Арендуемые объекты могут быть впоследствии проданы арендаторам, но на данный момент эта возможность есть только у тех, кто заключил договор до 1 июля 2013 года. Информация о торгах распространяется на городских инвестиционных сайтах, а также на сайте torg.gov.ru. Для участия необходимо подать заявку, подать необходимые документы и внести задаток (в зависимости от типа объекта может составлять до 50% от начальной цены лота).

Если в торгах побеждает другой участник, задатки остальных возвращаются обратно. Так, например, стартовая цена подвального помещения площадью 15,2 кв.м. в Москве составляет 1,095 млн. рублей, а задаток – 219000 рублей.

Пошаговая инструкция приобретения у города

После выбора подходящего объекта, стартует процедура участия в торгах:

  1. Подача заявки.

    Документ заполняется в электронном виде по форме, прилагаемой в торгах.

  2. Внесение средств на задаток.
  3. Предъявление документов.

    Перечень различен для физических и юридических лиц, общим является платежный документ,подтверждающий перечисление задатка.

    • Физические лица предоставляют копии документов, удостоверяющих личность (все страницы паспорта, для несовершеннолетних – паспорт или свидетельство о рождении и паспорта родителей/опекунов и их письменное согласие).
    • Для ИП – выписка из ЕГРИП или нотариально заверенная копия таковой, полученная не ранее, чем за 6 месяцев до подачи заявки.
    • Для юр.лиц – выписка из ЕГРЮЛ (или копия, нотариально заверенная в течение последнего полугода), доверенность от юридического лица или документы на право представлять его интересы, удостоверяющие личность представителя документы, копии учредительных документов, решение об одобрении проведения сделки.
  4. Осмотр помещения.
  5. Получение извещения о месте и времени проведения торгов.

    Информация размещается на официальном сайте города и в местных газетах не менее, чем за месяц до начала аукциона.

  6. Проведение аукциона.

    Конкурсная комиссия выбирает покупателя по лучшей цене или другим параметрам. В случае победы заключается договор купли-продажи, а задаток засчитывается в общую сумму средств покупки. В случае проигрыша задаток возвращается за вычетом комиссии на проведение торгов.

  7. Оформление договора.

    Комиссия и покупатель подписывают протокол аукциона, после чего каждая из сторон получает по экземпляру. С победителем продавец заключает договор о продаже недвижимости, составленный стороной продажи. Договор не требует регистрации, кроме случаев, оговоренных ст. 131 и 164 ГК РФ, упомянутых выше. Госпошлина также уплачивается в соответствии с нормами: 2000 рублей для покупателей-физ.лиц или 22000 рублей для юридических лиц.

  8. Публикация результатов торгов.

    Информация выкладывается на сайте и в газетах в течение 3 дней с момента подписания договора.

В целом, покупка коммерческой недвижимости у города отличается лишь процедурой проведения торгов.

Подводные камни

Приобретение коммерческой недвижимости может быть сопряжено с определенными рисками:

  • у продавца отсутствуют права собственности на объект недвижимости;
  • вероятность того, что права на собственность могут быть оспорены третьим лицом;
  • некорректное оформление прав на собственность;
  • возможная виндикация недвижимости – требование вернуть незаконно приобретенное имущество законному владельцу;
  • возникновение дополнительный расходов в больших размерах;
  • требования о возврате долгов или возмещения убытков, возникших ранее в процессе пользования имуществом.

Если не учитывать возможные риски, есть вероятность стать жертвой обмана и понести большие убытки. Любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту.

Кроме юридических рисков следует учитывать и политическую и экономическую ситуации на рынке. Вследствие кризиса может снижаться спрос на объекты, уменьшаться цена аренды, возможен спад доходности.

Стоит ли покупать?

Несмотря на риски, многие принимают положительное решение о покупке коммерческой недвижимости. По данным ЦИАН, за первые три квартала 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились на 40% по сравнению с тем же периодом 2016 года. За 2014-2017 годы активность инвесторов в жилой сектор упала в три раза, теперь все больше вкладывают к коммерческие объекты. Причина тому – выгода от ее использования.

Средняя доходность офисной недвижимости составляет 13-18% в год, что значительно выше аналогичного показателя для жилой недвижимости. Такое вложение средств выгоднее и банковских вкладов, ведь даже при высоких процентах есть риск банкротства банка, а страховая сумма по вкладам составляет лишь 700 тысяч рублей, что гораздо меньше стоимости большинства коммерческих объектов.

Как определить и снизить риски?

Если говорить о политических и экономических рисках, прежде всего нужно оценить ситуацию на рынке.

  • Насколько она стабильна?
  • Нет ли резких скачков цен на товары и услуги с высоким спросом?
  • Были ли перемены в налогообложении в сфере коммерческой недвижимости?

Если сложно оценить ситуацию самостоятельно, почитайте аналитические статьи экспертов рынка с прогнозами на будущее. Это даст вам базу для принятия верного решения. Юридические риски можно снизить, обратившись за профессиональной помощью юристов, которые проверят объект на «чистоту».

При самостоятельном управлении процессом покупки не забудьте проверить наличие документов, устанавливающих право собственности, кадастровый паспорт. Желательно провести полную экспертизу документации.

Важно: особое внимание обратите на объекты, документы на которые выдавались в период 80-90х годов. В это период замечен внушительный процент ошибок в оформлении документации.

Проверьте, не находится ли объект под обременением. В случае покупки обремененной недвижимости сделка будет считаться незаконной. Частая смена владельцев объекта за короткий период тоже тревожный сигнал для покупателя.

Предлагаем вашему вниманию полезные материалы, посвященные купле-продаже коммерческой недвижимости:

  • Нюансы купли-продажи от собственника.
  • Оценка стоимости помещения.
  • Особенности продажи.

Покупка коммерческой недвижимости – важный шаг, любой нюанс при этом имеет значение. Не ленитесь проверять каждый пункт договора, проводить экспертизу, тщательно осматривать помещение. От этого зависит будущее вашего бизнеса и возможные финансовые потери.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  • размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  • наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  • к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  • для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  • для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  • отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  • продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  • реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

РЕКЛАМА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *