Покупка квартиры юридическим лицом

Как выгоднее покупать недвижимость

nt&Sale
КАК ВЫГОДНЕЕ ПОКУПАТЬ И ОФОРМЛЯТЬ?
11-10-2010
Адрес документа в Информационной системе ПАРК: http://is.park.ru/doc.jsp?urn=36883567
Существует несколько способов проведения и оформления сделок по приобретению коммерческой недвижимости. Можно оформить объект при покупке на физическое лицо или на юридическое, а также на индивидуального предпринимателя, либо приобрести фирму, на балансе которой числится недвижимость. Какие плюсы и минусы есть у данных видов сделок, и как выгоднее покупать и оформлять коммерческие площади?
Оформление (при покупке) недвижимости на физическое лицо
Отсутствие опасности рейдерского захвата недвижимых активов. Наблюдающуюся тенденцию увеличения числа собственников коммерческой недвижимости, являющихся физическими лицами, некоторые эксперты связывают с проблемой недружественных поглощений. Если объект недвижимости не числится на балансе организации, а оформлен на физическое лицо (например, директора или учредителя), то при переходе компании в другие руки недвижимые активы удастся сохранить, объясняет Дмитрий Кос-тюничев, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР. Таким образом, некоторые фирмы в оформлении объекта на физлицо видят один из способов защиты своих прав на недвижимые активы.
Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость. При оформлении объекта на физическое лицо требуется меньшее количество документов и, соответственно, время оформления сделки минимально. При регистрации имущества не придется дополнительно предоставлять свидетельства, уставы и выписки из ЕГРП.
Госпошлина при регистрации прав на недвижимость для физлиц меньше. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества согласно п. п. 22 п. 1 ст. 333-33 НК РФ составляет для физических лиц 1000 руб. (для организаций — 15 000 руб. ).
Другие условия отношений с распределительными и обслуживающими организациями.
Меньше риск возникновения налоговых споров и, соответственно, потери недвижимости.
Более высокие налоги при сдаче помещений в аренду, по сравнению с ЧП и организациями, находящимися на упрощенной системе налогообложения. Как рассказывает Наталия Сухова, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области, физические лица должны со стоимости арендной платы самостоятельно рассчитать и уплатить налог на доходы физических лиц (если Арендатор не уплатил налог за гражданина, действуя как налоговый агент), заполнить и подать налоговую декларацию. Ставка налога составляет для граждан РФ 13% от полученного дохода.
Кроме того, физические лица (за исключением льготников) уплачивают налог на имущество физических лиц, который зависит от суммарной инвентаризационной стоимости объектов. Максимальная ставка налога при этом не может превышать 296.
АНТОН САЛОВ,
директор АН «Гарант-Консалт «: — На физическое лицо приобретать коммерческую недвижимость выгодно, поскольку в случае возникновения у компании проблем с налогообложением эта собственность не изымается. С другой стороны, есть свои плюсы и у оформления сделки на юридическое лицо: в этом случае оказывается гораздо проще списывать расходы на недвижимость. К тому же, если в случае аварии причинен ущерб зданию или помещению, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию. Если же говорить о приобретении площадей вместе с фирмой, то здесь очень велики риски: часты случаи мошенничества, на приобретаемой компании могут оказаться всевозможные долговые обязательства.
Оформление (при покупке) недвижимости на индивидуального предпринимателя
Более простая, по сравнению с юридическими лицами, процедура регистрации прав на недвижимость — без предоставления Устава, выписки из ЕГРП, решения совета директоров.
Государственная пошлина при регистрации прав, как и для физ. лиц, составляет 1 ООО руб.
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. ИП может выбрать налоговый режим с упрощенной системой налогообложения. Объектом его могут быть доходы, и тогда ставка определяется в размере 696, а могут быть доходы, уменьшенные на величину расходов, и тогда ставка — 1596.
Чаще всего используется первый вариант налогообложения. Второй вариант выгоден в том случае, если помещение находится в собственности, но простаивает без арендатора, а владелец продолжает оплачивать коммунальные услуги и нести затраты на техническое обслуживание. Причем затраты на содержание объекта составляют более 6 О 96 от возможного дохода с объекта.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере объекта, оформленного на ИП.
Необходимость нести дополнительные расходы в соответствии с юридическим статусом.
ИП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком это предусмотрено), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
ДЕНИС ШЕВЯКОВ, директор «Агентства оценки «Интеллект»:
Прежде чем приобретать объект коммерческой недвижимости или фирму, на балансе которой висит объект, следует произвести профессиональную оценку стоимости того и другого, чтобы выяснить, насколько адекватна цена, и что в данном случае выгоднее. Покупка фирмы с целью стать владельцем недвижимых активов, безусловно, более сложный вид сделок и несет больше рисков, в частности, риски получить в довесок к недвижимости долги. Чтобы проверить, нет ли на фирме, которая приобретается, кредиторских задолженностей, нужно привлекать аудиторов и оценщиков. Но в каждой схеме покупки есть свои плюсы. Покупка недвижимости через фирму тоже выгодна, поскольку стоимость полученного таким путем объекта может оказаться дешевле. Во-первых, потому что числящиеся на балансе площади, как правило, обременены какими-то пассивами, в частности, в виде долговых обязательств. А во-вторых, благодаря сэкономленным в будущем деньгам за счет отсутствия необходимости перезаключать договора с обеспечивающими организациями и, следовательно, нести дополнительные затраты.
То, насколько выгодной окажется для покупателя сделка по приобретению фирмы с недвижимыми активами на балансе, зависит прежде всего от двух вещей: от прозрачности сделки и от адекватности цены. И если выяснить всю информацию, включая наличие задолженностей юридического лица, — это дело профессиональных аудиторов, то оценить, соответствует ли запрашиваемая продавцом цена самому объекту, под силу только профессиональному оценщику.
Проблема адекватной оценки заключается в том, что в настоящее время нет общепринятых методов оценки спроса. Существующие же методы оценки, в том числе и через оценку бизнеса, по своей сути являются способом оценки рынка предложений и не дают ответов на вопрос адекватности цены. Так, при оценке бизнеса ключевую роль играют причины, толкнувшие собственника на продажу своего бизнеса, и эффективность самого бизнеса. Очевидно, что стоимость активов такого бизнеса будет в значительной степени отражать эффективность текущего управления и совершенно не отражать перспектив, возникающих при смене владельца.
Большая проблема в том, что большинство оценщиков подходят к объекту формально, а в каждом случае необходимо сидеть и думать, что с объектом можно сделать. Каждый объект уникален, его нельзя рассматривать с каких-то общих позиций. Мы как оценщики, по сути, должны придумать бизнес-план и дать ему оценку.
Оформление (при покупке) недвижимости на юридическое лицо
Возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения при сдаче в аренду помещений. Юр. лицо также может выбрать налоговый режим с упрощенной системой. В этом случае ставки налогов не будут отличаться от тех, что предлагаются для индивидуального предпринимателя. Однако возможность воспользоваться упрощенной системой налогообложения есть не у всех юридических лиц: есть ограничения по размеру дохода.
В случае если применяется общий режим налогообложения, то размер арендной платы увеличивается на сумму НДС (1896), а сама арендная плата является доходом, который участвует в расчете налоговой базы, и непосредственно налога на прибыль, ставка которого составляет 2096. Со стоимости имущества уплачивается налог на имущество организаций, ставка которого в Самарской области составляет 2,296.
Возможность списывать расходы, связанные с содержанием, обслуживанием, ремонтом недвижимости, уменьшая тем самым налогооблагаемую базу. На юридическое лицо, как отмечает Валерий Аникин, помощник директора по недвижимости компании «Аваль», выгодно приобретать дорогостоящую, крупную недвижимость, в случае если оформление сделки требует больших финансовых затрат, часть которых можно списать по бухгалтерии.
Оформлять покупку на предприятие выгодно и в том случае, если предполагается крупный ремонт или реконструкция здания.
Легче возместить ущерб.
Если в случае аварии причинен ущерб объекту, собственнику — юридическому лицу легче через суд добиться возмещения ущерба. По безналичному расчету помещения в прежнем виде восстановят гораздо быстрее, и не придется ждать, когда виновник аварии выплатит компенсацию.
Есть опасность рейдерских захватов и потери недвижимости при этом.
Более сложная процедура регистрации прав на недвижимость. Для регистрации имущества на субъектов предпринимательства требуется предоставление расширенного пакета документов: это свидетельства, Уставы, выписки из ЕГРП и т. п., одобрение сделок компетентными органами, а иногда и государственными структурами (если в состав участников обществ входят госструктуры).
Высокая госпошлина на регистрацию прав на недвижимость. Госпошлина за регистрацию прав, ограничений прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для организаций составляет 15 000 руб.
Сложное и дорогое получение техусловий.
Значителен риск возникновения налоговых споров, что может привести к потере недвижимости.
Покупка недвижимости через покупку фирмы
Возможность приобретения «готового бизнеса». Обычно приобретают объект через покупку фирмы, если, кроме помещения, интерес покупателя представляет и оборудование, т. е., по сути дела, при покупке готового бизнеса.
Не требуется тратить время и деньги на переоформление различного рода коммуникаций и имеющихся договоров (в частности, договора аренды). Если к объекту прилагается большой коммуникационный пакет, включающий договоры с обеспечивающими организациями (это может быть договор аренды земли, договор с управляющей компанией, договоры на газ, воду, электричество, договоры на обслуживание пожарной сигнализации и др. ), и переоформление этого «пакета» требует значительных финансовых и временных затрат, имеет смысл приобрести фирму, на которую все эти договоры оформлены и на балансе которой числится объект недвижимости. Если, конечно, такой вариант допускает продавец. «Такую схему есть смысл использовать при приобретении больших помещений площадью от WOO кв. м и в случае необходимости подключения серьезных мощностей «, — комментирует Дмитрий Костюничев.
Главный минус заключается в том, что подобного рода сделки таят в себе немалые риски, поскольку на приобретаемой компании могут оказаться непредвиденные долговые обязательства, превышающие по величине стоимость самой недвижимости. Поэтому во избежание неприятных сюрпризов Дмитрий Костюничев рекомендует обязательно заказывать аудит приобретаемой фирмы. Однако надо помнить о том, что аудиторы работают только с теми документами, которые им предоставил собственник недвижимости, поэтому и в таком случае гарантия, что на фирме нет долговых обязательств, не будет стопроцентной. «Предупредить все возможные риски невозможно, — считает Валерий Аникин. — Директор компании мог написать любую расписку, наличие которой легко скрыть. Поэтому такие сделки редки и заключаются, в основном, между партнерами, которые хорошо друг друга знают». К тому же, аудиторская проверка отнимает большое количество финансовых и временных ресурсов. Она может стоить, в зависимости от фирмы, десятки, а то и сотни тысяч рублей.
ДМИТРИЙ КОСТЮНИЧЕВ, генеральный директор АН «НОВЫЙ ДОМ», президент ПГР: Раньше на рынке недвижимости была распространена практика занижения в договоре купли-продажи реальной стоимости объекта. Это делалось в основном для снижения налогов. Сейчас ситуация на рынке меняется, четко обозначилась тенденция к прозрачности сделок. На сегодняшний день рынок требует указывать реальную стоимость недвижимости, что может обезопасить от непредвиденных действий продавца. Например, в случае расторжения договора он имеет право вернуть не реально заплаченную сумму, а ту, что указана в документах.
НАТАЛИЯ СУХОВА, адвокат, член коллегии адвокатов №115, Палаты адвокатов Самарской области: — Из рассмотренных ситуаций очевидной, на первый взгляд, является выгодность варианта, когда объектом недвижимости владеет ЧП, сдает недвижимость в аренду и применяет упрощенную систему налогообложения со ставкой 696. Однако необходимо понимать, что ЧП несет расходы на содержание бухгалтера (если самостоятельно не компетентен составлять отчетность), платит за пользование расчетным счетом (если банком такая плата предусмотрена), оплачивает услуги юриста на представление интересов в налоговых органах и арбитражном суде (для субъектов предпринимательства они, как правило, выше).
Copyright© Rent&Sale.

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Как только стройка будет завершена, юридическое лицо оформляет жилье в свою собственность, а затем по переуступке прав – на имя дольщика.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

  • в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
  • путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
  • в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права. Написать эксперту Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

  • для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
  • средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
  • заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

  • продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
  • умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
  • отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
  • предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
  • аннулирование договора по подложным документам.

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права. Написать эксперту Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство. Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

  • какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
  • в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
  • имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
  • проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
  • ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
  • варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
  • порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений. При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

  • застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
  • инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
  • средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
  • как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

  • продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
  • продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
  • продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
  • проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

  • продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
  • квартира продается по цене значительно ниже рынка;
  • предоставлены не все документы;
  • в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
  • квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
  • квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

Автор статьи Станислав Ершов Эксперт в области Жилищного права. Задать вопрос эксперту. Написано статей 30

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *