Постоянное бессрочное пользование земельным участком переоформление

Новая редакция Ст. 268 ГК РФ

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицам, указанным в Земельном кодексе Российской Федерации.

2. Утратил силу.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.

Комментарий к Ст. 268 ГК РФ

1. Со дня введения в действие ЗК земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Судебная практика.

Ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, и гражданам, изданные после введения в действие ЗК (30.10.2001), должны признаваться недействительными в силу ст. 13 ГК либо не подлежащими применению в соответствии со ст. 12 ГК как противоречащие закону (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

2. Прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, — переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 г.

3. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

4. Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется.

Другой комментарий к Ст. 268 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Предусмотренное ст. ст. 216 и 268 ГК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком существенно ограничено Земельным кодексом. В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 20 ЗК земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. В то же время в соответствии со ст. 268 ГК участок в постоянное (бессрочное) пользование мог быть получен любым юридическим лицом и гражданином.

В соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Однако при этом граждане и юридические лица не вправе распоряжаться этими земельными участками, хотя ст. 270 ГК и предусмотрено право передавать участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду или безвозмездное срочное пользование с согласия собственника. С введением в действие ЗК это право, стало быть, больше не может быть реализовано.

2. Граждане, имеющие участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут один раз бесплатно приобрести участок в собственность. При этом, как и в случае пожизненного наследуемого владения, уплачиваются только сборы, установленные федеральными законами. Это право сроком не ограничивается.

3. Юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, обязаны были до 1 апреля 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию.



В статье рассматриваются последствия неисполненной юридическим лицом обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в срок до 01.07.2012 года.

Ключевые слова: право постоянного (бессрочного) пользования, обязанность переоформления, ответственность.

Key words: right of permanent (perpetual) use, the obligations of renewal, responsibility.

Земельное законодательство взяло уверенный курс на сокращение применения ограниченных вещных прав на землю и установление двухуровневой системы основных видов титулов: собственность и аренда, причем этот процесс начался не сейчас.

В соответствии с первым абзацем пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) юридические лица обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 (до 01.03.2015 года — статьей 36) Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ). Для садовых товариществ и гаражных потребительских кооперативов, а так же для граждан, в соответствии с пунктом 2.1 и пунктом 3 статьи 3 Вводного закона, переоформление постоянного (бессрочного) пользования землей сроком не ограничивается.

При этом, срок, установленный законодателем в данной норме несколько раз корректировался: Федеральным законом от 27.12.2005 № 192-ФЗ этот срок с 01 января 2006 года продлен до 01 января 2008 года; Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ — до 01 января 2010 года; Федеральным законом от 27.12.2009 № 342-ФЗ — до 01 января 2012 года; Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ — до 01 июля 2012 года.

Согласно пункту 2 статьи 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Все остальные юридические лица с установленной Вводным законом даты, то есть с 01 июля 2012 года, могут обладать земельными участками только на праве аренды или собственности с учетом установленных земельным законодательством ограничений оборота земли либо ограничений на предоставление в собственность земельных участков иностранным юридическим лицам. Соответственно, и те юридические лица, которым до введения в действие ЗК РФ земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, обязаны были до 01 июля 2012 года переоформить это право.

Юридические лица, в пользовании которых находятся земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие линейные объекты, могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками на право их аренды или приобрести такие земельные участки в собственность до 01 января 2016 года.

Таким образом, закон установил обязанность юридических лиц, не поименованных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, до указанных выше дат переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Однако, законодатель не определил последствия невыполнения этого требования, кроме штрафных санкций. Уже с 01 января 2013 года за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретения земельных участков в собственность статьей 7.34 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность. Указанное правонарушение влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 до 100 тысяч рублей.

Жизнь непредсказуема и обстоятельства переоформления права иногда складываются не в пользу землепользователя, поэтому возникает естественный вопрос относительно перспектив сохранения данного титула на землю, потому что жизненные ситуации гораздо шире чем те, которые предлагает законодатель.

Что случилось с теми юридическими лицами, которые не успели переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 01 июля 2012 года? Смогли ли они выкупить или переоформить в аренду свои земельные участки? Считается ли самозахватом использование земельного участка, право на который не переоформлено до 01 июля 2012 года? Повлечет ли данное обстоятельство принудительное прекращение права на земельный участок и его изъятие? Утрачивается после 01 июля 2012 года земельный участок безвозвратно? Какими правами на земельный участок обладают субъекты, приобретшие объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в не переоформленном постоянном (бессрочном) пользовании прежнего собственника объекта недвижимости?

Традиционно нормы о переоформлении постоянного (бессрочного) пользования путали с пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которым собственникам объектов недвижимости предоставлено исключительное право приобретения земельных участков под своими зданиями в собственность или в аренду. Даже порядок переоформления был идентичен порядку выкупа земельных участков собственниками зданий. Но все же, лица, имевшие землю на праве постоянного (бессрочного) пользования обладали более широким кругом прав, чем собственники зданий.

Во-первых, они имели право выкупа или получения в аренду земельного участка даже если объекты недвижимости на этой земле отсутствовали или были разрушены. Во-вторых, при оформлении земли собственниками зданий на основании статьи 36 ЗК РФ заявитель мог претендовать только на ту площадь земли, которая занята зданием и необходима для его эксплуатации, и если весь участок для эксплуатации здания не нужен, то и выкупить весь участок у заявителя не получится. Если же этот участок ранее предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования, то можно было требовать в собственность или в аренду весь участок, какими бы маленькими не были бы расположенные на нем объекты недвижимости. В-третьих, наличие права постоянного (бессрочного) пользования позволяло выкупать землю, занятую объектами незавершенного строительства. В-четвертых, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования участок считается сформированным и его можно поставить на государственный кадастровый учет на основании документа об отводе в постоянное (бессрочное) пользование.

Всем этим могли воспользоваться обладатели государственных актов на землю и свидетельств о праве постоянного (бессрочного) пользования. Существует ли такие права до сих пор, или для коммерческих организаций они прекратились после 01 июля 2012 года?

Главной нормой земельного законодательства о переоформлении так называемой «постоянной бессрочки» является пункт 2 статьи 3 Вводного закона. Именно здесь содержится указание на то, что переоформление выполняется только для собственников зданий и сооружений, находящихся на земельном участке (до 01.03.2015 года — в порядке статьи 36 ЗК РФ, после 01.03.2015 года — в правилах главы V.1 ЗК РФ), и может производиться как в собственность, так и в аренду. Но, эта норма действовала только до 01 июля 2012 года. При этом, в данной норме речь идет не о праве, а об обязанности переоформить постоянное (бессрочное) пользование. Так прекращается ли после 01 июля 2012 года право на переоформление или нет?

В силу пункта 1 статьи 3 Вводного закона, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Статья 45 ЗК РФ не предусматривает такое основание для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования землей, как его не переоформление в установленный законом срок. А значит, после 01 июля 2012 года постоянное (бессрочное) пользование землей автоматически не прекратится.

Еще в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) от 27 февраля 2001 года № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» было разъяснено, что не переоформление прав пользования земельным участком в соответствии с указанным законом (статья 7 Закона РСФСР «О земельной реформе») не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка. В качестве аргумента ВАС РФ сослался на то, что при установлении сроков переоформления законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнением данной нормы. В обновленной редакции ЗК РФ и Вводного закона такой порядок также не определен, предусмотрено только наказание.

Конституционный Суд РФ в своих Постановлениях от 16 мая 2000 года № 8-П, от 06 июня 2000 года № 9-П, от 03 июля 2001 года № 10-П и от 13 декабря 2001 года № 16-П разъяснил, что иные вещные права, в том числе и право постоянного (бессрочного) пользования, входят в конституционное понятие «свое имущество». Следовательно, прекращение этого права возможно только для обеспечения государственных нужд на основании судебного решения при равноценной компенсации.

В пункте 6 статьи 3 Вводного закона указано, что коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке. В пункте 1 этой же статьи говорится о том, что права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения его в действие.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что сама по себе необходимость переоформления права постоянного (бессрочного) пользования никуда из земельного законодательства не исчезла. Однако из положений, указанных в предыдущем абзаце норм нельзя сделать вывод, может ли при переоформлении использоваться порядок, предусмотренный ранее статьей 36 ЗК РФ? Ссылки на это обстоятельство в указанных пунктах нет.

В итоге получается, что право постоянного (бессрочного) пользования для большинства юридических лиц законодательством не предусмотрено, однако, оно существует и не прекратилось, а переоформить его на одно из прав, предусмотренных законом вроде бы и можно, но нет ясности, на какое именно и в каком порядке. Налицо — правовая неопределенность: нормы о переоформлении, которые сохраняют свои действия после 01 июля 2012 года не дают ответы на поставленные вопросы.

При анализе ситуации с реализацией положений действующего земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования возникает вопрос о том, в чем состоит правовое содержание процедуры переоформления этого права. Если допустить, что действие первого абзаца пункта 2 статьи 3 Вводного закона распространяется на отношения после 01 июля 2012 года, то в поставленном вопросе следует руководствоваться главой V.1 ЗК РФ, в соответствии с которой процедура переоформления выглядит следующим образом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статья 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов. Без проведения торгов, в силу подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, осуществляется и предоставление такого земельного участка в аренду. При этом, в подпункте 7 пункта 8 статьи 39.11 еще раз уточнено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование, не может быть предметом аукциона. А порядок предоставления без проведения торгов в собственность или аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подробно прописан в статье 39.14 ЗК РФ.

Камнем преткновения в процедуре переоформления права постоянного (бессрочного) пользования является вопрос о составе земельных участков, права на которые подлежат переоформлению: все ли территории землепользователь вправе переоформить из постоянного (бессрочного) пользования в собственность или нет; обязан ли землепользователь переоформлять фактически не используемые им территории и может ли он от них отказаться вообще.

В отношении первого вопроса уже было сказано выше: юридические лица вправе выкупить весь земельный участок, который находится у них на праве постоянного (бессрочного) пользования с учетом установленных земельным законодательством ограничений оборота земли либо ограничений на предоставление в собственность земельных участков иностранным юридическим лицам. В отношении второго вопроса можно сказать следующее. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании пункта 2 статьи 11.8 ЗК РФ, у лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования на образуемые земельные участки. Статьей 53 ЗК РФ предусмотрен добровольный отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Таким образом, разделив в соответствии с положениями ЗК РФ и исходя из необходимости своего землепользования земельный участок, землепользователь может приобрести в собственность или аренду необходимый ему образованный земельный участок и отказаться от права на тот образованный земельный участок, который ему не нужен.

Однако, как выше было сказано, жизненные ситуации гораздо шире чем те, которые предлагает законодатель. Например, в 2017 году Арбитражным судом Московской области было рассмотрено исковое заявление органа местного самоуправления (далее — ОМС) одного из городских округов Московской области о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применений последствий недействительности сделки в отношении Общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО), которое в 2013 году выкупило у ОМС земельный участок под находящимся на нем принадлежащем обществу объектом недвижимости, ранее принадлежавшем Открытому Акционерному Обществу (далее — ОАО). В момент покупки в 2005 году ООО у ОАО объекта недвижимости весь земельный участок под всеми распродаваемыми ОАО объектами недвижимости принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. ООО сформировало свой земельный участок путем раздела земельного участка ОАО, причем процесс формирования земельного участка начался в 2006 году под «надзором» ОМС, так как, в любом случае, земля находилась в государственной собственности до разграничения. Однако, в связи с тем, что земельный участок ОАО изначально был поставлен на государственный кадастровый учет некорректно (пришлось устанавливать границы земельного участка в судебном порядке), процесс формирования земельного участка у ООО растянулся до 2013 года.

В 2016 году за три месяца до истечения срока исковой давности ОМС предъявил ООО указанный иск, мотивируя свои действия своим взглядом на объект недвижимости как на нестационарный объект. Арбитражный суд установил наличие признаков объекта капитального строительства, однако требования ОМС удовлетворил, посчитав, что оснований для приватизации всего земельного участка в порядке статьи 36 ЗК РФ у ООО не имелось. Апелляционный и кассационный суды оставили это решение без изменения.

Не будем разбирать здесь степень добросовестности поведения ОМС, но факт, что ООО перешло право постоянного (бессрочного) пользования тем земельным участком, который был образован из земельного участка ОАО, принадлежащего ему на этом праве, не был исследован ни одним из судов. Как говорится, «что умерло, то умерло».

Тем не менее, исходя из решений судов, участок не исчез в пространстве — он как стоял на государственном кадастровом учете, так и остался там стоять, — и ОМС опять имеет возможность распоряжаться им. Вот оно — безбрежное поле для коррупции.

Подобные ситуации возможно было исключить, дополнив пункт 1 статьи 3 Вводного закона словами, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется и за юридическими лицами, приобретшими до 01 июля 2012 года объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, которые в момент приобретения находились в постоянном (бессрочном) пользовании у юридических лиц, право которых возникло до дня введения в действие ЗК РФ.

Литература:

  1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017).
  2. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017).
  3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
  4. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 (ред. 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
  5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».
  6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2013 по делу № А05–13321/2012.
  7. Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2012 по делу № А40–81741/11–16–740.
  8. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 № Ф03–329/2013 по делу № А73–7681/2011.
  9. Решение Арбитражного суда Московской области от 10.04.2017 по делу № А41–74717/16
  10. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 08.10.2011 № 22075-ЭН/223 «О предоставлении в рамках Федерального закона от 18.07.2011 № 214-ФЗ соответствующим лицам права продления срока действия льготной цены выкупа земельного участка при условии своевременного переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него; о цене и порядке выкупа земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на этих земельных участках и построенных после 01.01.2012 года».
  11. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 15.09.2011 № Д23–3917 «О состоянии переоформления прав на земельные участки».
  12. Липски С. А. Правовое регулирование земельного вопроса в современной России // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2014. № 5.
  13. Умеренко Ю. А. Споры о приобретении в собственность земельных участков под зданиями, сооружениями // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2016. № 12.

Снова был продлен срок переоформления права постоянного бессрочного пользования с 1 января 2010 года до 1 января 2012 года.

29 декабря 2009 года вступил в силу ФЗ №342-Ф3 от 27.12.2009 г. «О внесении изме­нений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодатель­ные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государс­твенной и муниципальной собственности».

В новой редакции п.2 ст.3 ФЗ №1 37-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 ст. 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земель­ных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кро­ме того — переоформить на право безвозмездно­го срочного пользовани по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с прави­лами статьи 36 данного документа.

Также было отложено и применение санк­ций за непереоформление права постоянного бессрочного пользования. С 1 января 2013 года (вместо 1 января 2011 года). Кодекс Российской Федерации об административных правонаруше­ниях будет дополнен статьей 7.34, устанавли­вающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участ­ками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных учас­тков в собственность (штраф дл юридического лица от двадцати тысяч до ста тысяч рублей).

На данный момент существует несколько вопросов, которые прямо не урегулированы законодательством,но практика, по которым уже сложилась.

Первый вопрос связан с правовым регули­рованием переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный учас­ток без объекта недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные учас­тки в собственность до 01 .01 .201 2 в соответс­твии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Ссылка в указанной статье на необходи­мость переоформления прав на земельные участки в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ вызвала некоторую неопределенность от­носительно того, права на какие земельные участки подлежат переоформлению. Так, ста­ть 36 Земельного кодекса посвящена приоб­ретению права на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципаль­ной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения .

При рассмотрении споров, связанных с пе­реоформлением юридическими лицами пра­ва постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собс­твенность, судам рекомендуется учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» лица, которым земельные участки на таком праве предостав­лены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему вы­бору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, ус­тановленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от того, дл какой цели были предоставлены эти земельные участки (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 24.03.2005 №11 «О неко­торых вопросах, связанных с применением зе­мельного законодательства»).

Одинаковый пор док (административная процедура) предоставления прав на соответс­твующие земельные участки не означает, что пунктом 2 статьи 3 Закона №1 37-ФЗ и стать­ей 36 Земельного кодекса Российской Феде­рации регулируются одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие условия приобретения земли в собственность — на­личие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный харак­тер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимо­го дл эксплуатации объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ предусмотрены специ­альные условия приобретения земли в частную собственность — наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограниче­ние по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.

Отсутствие на спорном земельном участ­ке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием дл переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (Постановле­ние ФАС ВСО от 11.08.2008 г. №А19-4880/08-55-Ф02-3740/08 по делу №А19-4880/08-55).

Судебная практика:

Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 г. №14711/05;

Постановление ДААС от 18.07.2008 г. по делу №А41-К2-987/08;

Постановление ФАС ПО от 17.12.2008 г. по делу №А65-8180/2008;

Постановление ФАС ПО от 03.02.2009 г. по делу №А55-7789/2008;

Постановление ФАС ПО от 28.01.2009 г. по делу №А65-8169/2008;

Постановление ФАС ПО от 27.01.2009 г. по делу №А55-7788/2008;

Постановление ФАС ЦО от 10.11.2008 г. по делу №А14-624-2008/16-1 3;

Постановление ФАС СЗО от 22.01.2007 г. по делу №А56-2593/2006;

Постановление ФАС СЗО от 28.08.2006 г. по делу №А56-28207/2005;

Постановление ФАС СКО от 03.04.2009 г. по делу №А15-1 042/2008;

Постановление ФАС СКО от 21 .08.2008 г. №Ф08-4873/2008 по делу №А25-1553/07-14;

Постановление ФАС СКО от 03.04.2007 г. по делу №Ф08-1562/2007.

Таким образом, благодаря судебной практике, по первому вопросу сложилась однозначная позиция, суть которой в том, что правообладатели земельных участков вправе переоформить право постоянного бессрочного пользования на право арены или выкупить земельные участки независи­мо от наличия объектов недвижимости на данных земельных участках.

Второй вопрос заключается в том, как оп­ределить выкупную цену на земельный участок без объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные учас­тки в собственность до 01.01.2012 в соответс­твии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположен­ных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1 ) земельных участков, находящихся в фе­деральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации феде­ральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федера­ции или государственная собственность на кото­рые не разграничена, — органами государствен­ной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в му­ниципальной собственности, — органами мест­ного самоуправления.

Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления упол­номоченным Правительством Российской Фе­дерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъек­та Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены зе­мельного участка эта цена устанавливается в раз­мере его кадастровой стоимости.

Также ст. 2 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет порядок ценообразования при при­обретении в собственность земельных участ­ков, находящихся в государственной и муници­пальной собственности.

В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, свя­занных с применением земельного законода­тельства» разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Зе­мельного кодекса Российской Федерации, сто­роны должны руководствоваться Федеральным законом «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Феде­рального закона «О введение в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации» при прода­же в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Фе­дерации, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земель­ных участков определяется в порядке, установ­ленном пунктами 2 и 3 указанной статьи.

Таким образом, необходимым условием для применения порядка определения цены земель­ного участка, указанным в пункте 2, 3 статьи 2 названного закона является наличие на земель­ном участке здания, строения, сооружения (Пос­тановление ФАС МО от 28.04.2008 г. по делу №КГ-А41/3044-08 по делу №А41-К2-10493/07). Указанная позиция поддержана ВАС РФ 30.06. 2008 г. по делу №6545/08 (Определение об от­казе в передаче дела в Президиум ВАС РФ).

Ясность в данный вопрос внесло письмо Министерства экономического развития Рос­сийской Федерации от 19.05.2009 г. №Д23-1462 по вопросу определения стоимости вы­купа земельного участка, принадлежащего на праве постоянного бессрочного пользования.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. №137-Ф3 «О введении в дейс­твие Земельного кодекса Российской Феде­рации» (далее — Вводный закон) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участ­ков или приобрести земельные участки в собс­твенность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выкупная цена земельных участков в разме­ре, не превышающем кадастровую стоимость земельных участков, применяется непосредс­твенно к собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках (п. п. 1 .1 и 1 .2 ст. 36 Земельного кодекса).

Выкупная цена прочих земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бес­срочного) пользования, должна определяться по общему правилу — на основании мате­риалов оценки (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации»).

Таким образом, можно сделать вывод, что правообладателям земельных участков без объектов недвижимости придется вы­купать их по рыночной стоимости.

Это далеко не все вопросы, которые вол­нуют правообладателей земельных участ­ков. Продление сроков переоформления прав на земельные участки, безусловно, радует всех. Однако, сама процедура не ускорилась и не стала прозрачной. Более того, на мес­тах по-прежнему существуют административ­ные барьеры, бумажная волокита и банальное бездействия компетентных органов. Сроки, установленные законодательством, на местах не соблюдаются, что растягивает процедуру переоформления на годы.

Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие Земельного РФ (30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или ИЖС.

Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям.
Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте.
Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда.
С 30 октября 2001 г. земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование гражданам не предоставляются.
Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Для государственной регистрации права собственности на земельный участок понадобятся следующие документы:
1) акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленных законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
2) акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
3) выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), выданная органом местного самоуправления;
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок.
При государственной регистрации права собственности на земельный участок в случае, если к гражданину перешло право собственности на расположенное на участке здание (строение, сооружение), вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право на земельный участок, могут быть представлены:
1) один из документов, предусмотренных выше и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения, сооружения) на этот земельный участок;
2) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на расположенное на участке здание (строение, сооружение).
Второй документ из данного перечня не потребуется, если право собственности гражданина на указанное здание (строение, сооружение) зарегистрировано в ЕГРН.
Для государственной регистрации права собственности на земельный участок обратитесь в Росреестр с заявлением и необходимыми документами. Их можно подать:
— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
При представлении заявления лично физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. В случае представления документов посредством почтового отправления подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, доверенность на представителя нотариально удостоверена, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность.
За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Вы вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения.
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимый для подтверждения факта уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить.
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно и через МФЦ.
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме.
С момента государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования им прекращается.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *