Пределы права собственности

Пределы осуществления права собственности

При рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления

1. Содержание права собственности (в том числе права собственности физических лиц), как и любого другого абсолютного права, составляют входящие в его состав правомочия, которые могут быть трех видов: а) право требования; б) право на положительные (активные) действия; в) притязание.

Решающее значение для характеристики содержания права собственности имеет возможность его обладателя самому совершать юридически значимые положительные действия.

Такие действия, как уже отмечалось, в российской цивилистике традиционно характеризуют через принадлежащие собственнику правомочия: владение, пользование, распоряжение. При этом собственнику принадлежит вся полнота возможного господства в отношении его имущества (см.

Понятие и содержание права собственности

Под правомочностью владения понимается предусмотренная законом (т.е.

§ 3 гл. 15 учебника). Само определение права собственности через традиционную (и весьма условную) указанную выше триаду правомочий, как, впрочем, и посредством любого иного перечня — это уже знак ограничения права. юридически обеспеченная) возможность иметь (содержать) в себе определенное имущество (фактически господствовать над ним, зачислять на свой баланс и т.п.). Правомочия распоряжения означают юридически обеспеченную возможность определения и решения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение, переработка и т.п.).

В совокупности эти правомочия охватывают все предоставленные собственнику возможности.

Причем иногда все вместе или отдельные из них могут принадлежать не собственнику, а иному владельцу имущества, например доверительному собственнику имущества, арендатору и т.д. В отличие от прав собственника правомочия иного законного владельца, даже с похожими правомочиями собственника, не только не исключают прав самого собственника на это имущество, и, как правило, возникают по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например, договор найма, договор управления имуществом. в Соответствии с нормой ст.

Пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст.

209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, относящиеся к осуществлению прав на земельный участок как таковой либо являющиеся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков, исходя из состава земель и целей получения их в пользование. Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений.

Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа

«можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов»

Пределы права собственности — это та условная граница, за которую собственник не может выйти. В противном случае к нему могут быть применены меры принудительного воздействия, направленные на прекращение противоправных действий, так как

«по своей сущности запреты — такие государственно-властные сдерживающие средства, которые под угрозой ответственности должны предотвращать возможные нежелательные, противоправные действия, причиняющие вред как личным, так и общественным интересам»

В отношении соотношения таких категорий, как пределы и ограничения права собственности, нами поддерживается точка зрения П.В.

Крашенинникова, который пределы называет общими стеснениями права, а ограничения — частными. Таким образом, пределы — это более широкое понятие, которое включает в себя ограничения В отличие от прежнего законодательства ГК РФ предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению.

В соответствии с п.

3 ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, право собственности является абсолютным лишь в той мере, в какой оно не стеснено законодательными ограничениями, установленными для достижения любой из целей, перечисленных в ст.

55 Конституции РФ (ст. 1 ГК). К числу ограничений права собственности не следует относить вещные права лиц, не являющихся собственниками, поскольку они устанавливаются при участии самого собственника (в частноправовом порядке).

Они не ограничивают право собственности, которое по своему содержанию остается неизменным, но обременяют его.

Понятие и содержание права собственности (8)

Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю-собственнику и только ему определять содержание и направления использования принадлежащего ему имущества, осуществляя над ним полное «хозяйственное господство». В п. 1 ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права «триады» правомочий: владения, пользования и распоряжения, охватывающих в своей совокупности все возможности собственника. Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.

п.). Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Содержание и пределы осуществления права собственности граждан

Содержание права собственности гражданина составляют субъективные права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Действия гражданина-собственника, направленные на принадлежащие ему материальные блага. могут предполагать удовлетворение определенных личных, духовных, эстетических и иных культурных потребностей.

1. Возникновение прав на чужое имущество (сервитуты, эмфитевзис, суперфиций) ограничивает право собственности, одновременно обеспечивая реализацию имущественных прав определенных лиц. Этим ограничения права собственности, которые существуют в вещных правоотношениях, отличаются от «общих прав участия», что по сути является пределами права собственности и служат целям обеспечения реализации интересов значительного круга лиц и общественных (публичных) интересов.

2. При ограничениях права собственности состоят два разных правоотношений по различным субъектным составом: а) абсолютные (между управомоченным лицом — субъектом иного вещного права и всеми другими пассивно обязанными лицами, включая владельца) и б) относительные (между управомоченным лицом и владельцем).

3. Двойственная природа правоотношений, возникающих из ограничений права собственности, определяет такую специфику правовых связей:

а) эти отношения возникают по поводу одной и той же вещи;

б) в этих отношениях участвуют те же лица — определенные и неопределенные. Определенными лицами являются владелец и носитель иного вещного права, а неопределенными — все третьи лица;

в) владелец становится в этих отношениях не управомоченным (всегда свойственно для него), а обязанным лицом. В относительных правоотношениях (между собственником и носителем иного вещного права) он обязан как совершить определенные действия (например, передать вещь для пользования эмфитевта), так и воздерживаться от определенных действий (не мешать субъекту сервитутного права его осуществлять). Иногда владелец совершает активные действия не вследствие предписания этого для него законом, а исключительно в своих интересах. Например, когда он сам заинтересован наладить проезд или проход через свой земельный участок, чтобы по ней носитель сервитута не ходил где угодно;

г) в результате приведенного владелец ограниченного вещного права (как управомочена лицо) принимает участие в обоих этих правоотношениях, одни из которых вещественными, (абсолютными), а вторые — обязательственным (относительными). Содержание первых правоотношений составляют вещное право управомоченному лицу и корреспондирующий ему обязанность всех других лиц, а содержание других — взаимные права и обязанности управомоченного (субъекта иного вещного права) и собственника вещи.

4. Законным является владения, допускается законом. Им может быть как владение имуществом на определенном праве и фактическое правомерное владение. Например, владение имуществом, принадлежащим лицу на праве собственности, является законным, но не является владением как разновидностью иного вещного права, поскольку оно является правомочием собственника. Основанное на договоре с владельцем имущества владение является законным, даже если действие договора уже прекращено вследствие истечения его срока, но владелец не требует возврата имущества. Незаконными владельцами является добросовестный и недобросовестный приобретатели.

5. Правомерно обладание, когда лицо обладает чужим имуществом и считает его своим (например, добросовестный приобретатель), или знает, что у нее пока нет прав на это имущество, но она намерена их приобрести (по основаниям, как приобретаемая давность, находка ). Неправомерным является незаконное владение и владение лицом имуществом без соблюдения предписаний закона, например, сокрытие чужого имущества с целью приобрести право собственности на него по приобретательной давности.

6. Фактическое владение по своей сути отражает фактическое положение имущества, а не право на это имущество. Знание как право на чужую вещь предопределяет и его видение как ограничение права собственности. Знание хотя и не касается права собственности, поскольку уступает ему значением, однако в определенных случаях право собственника на имущество ограничивается самим фактом владения другим лицом этим имуществом. Примером может служить то, что презумпция правомерности владения требует доказанности наличия права другого лица на спорное имущество. В течение же течения времени заявления требований и рассмотрения их судом владелец не приобретает во владение свое имущество, чем ограничивается в своих правах на него.

7. Знание и сервитуты отражают несколько разные стороны влияния других лиц на имущество собственника, то есть разные ракурсы этих прав, оба из которых тем не менее являются вещественными. Как верно то, что обладание напоминает право собственности, так верно и то, что сервитут прежде всего заключается в ограниченном пользовании чужим имуществом, а не в осуществлении в отношении него сходства права собственности.

8. Сервитут является ограничением права собственности и одновременно вещным правом. Он как ограничение права собственности устанавливается с целью обеспечения прав конкретных лиц. Классификация предиальных сервитутов на положительные (как права лица совершать определенные действия в отношении чужой недвижимости) и отрицательные (как права требования к владельцу воздерживаться от тех или иных видов его использования своего имущества) выдается неприемлемой сама, что приводит к смешиванию понятий границ и ограничений права собственности . Настоящими сервитута можно считать только положительные. Запрет же владельцу пользоваться своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняет свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью. Поэтому он не «негативным использованием», а установлением границ права собственности.

9. При коллизии сервитута с правом собственности последнее уступает сервитута, поскольку его установка является ограничением права собственности. Такое ограничение компенсируется выплатами в пользу владельца определенных средств.

10. В случае установления личного сервитута в пользу лица по воле собственника имущества (например, в завещании), сервитутное право такого лица является пожизненным. Владелец же имущества, получил его по наследству, не может по своей воле прекратить сервитутное ограничения права собственности.

О таком однозначно утверждать нельзя, если личный сервитут возникает вследствие сложения семейных отношений (т.е. сервитут у второго супруга на имущество первого, детей на имущество родителей). С прекращением семейных отношений (расторжением брака) отпадает и основание для личного сервитута, что является небесспорным. Предлагается внести изменения в ч. 1 ст. 405 ГК, изложив ее в следующей редакции: «Члены семьи собственника жилья и бывшие члены семьи собственника жилья, проживающие вместе с ним, имеют пожизненное право на пользование этим жильем в соответствии с законом, если иное не предусмотрено договором между ними» .

Обозначение на «прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута» должно касаться только земельных сервитутов, в результате чего п. 4 ч. 1 ст. 406 следует дополнить словом «земельного».

11. В ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» следует предусмотреть необходимость внесения записи в реестр прав на недвижимость о личные сервитуты. Это должно быть в случае, если личные сервитуты устанавливаются в завещании, договоре, решении суда или в случае возникновения этих прав в результате наступления предусмотренных в законе юридических фактов (вступление в брак, рождение ребенка и т.п.).

Предлагается обозначить в ст. 19 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» на проведение такой регистрации на основании:

заявления нотариусу, который выдал свидетельство о праве на наследство, обремененную личным сервитутом,

договора между членами семьи об установлении личного сервитута в пользу определенных лиц, а в отсутствии такового —

заявления члена семьи при наличии регистрации с указанием его места жительства в жилом помещении, которое принадлежит на праве собственности другому лицу, согласия собственника жилого помещения на это.

12. С целью действенности защиты субъектов других вещных прав, оказываются менее защищенными, чем лица, которые находятся в договорных отношениях с владельцем жилья (наниматели), предлагается ч. 1 ст. 40 ЗУ «Об ипотеке» и ч. 3 ст. 109 ЖК Украины дополнить указанием на членов семьи собственника жилья и других субъектов личных сервитутов, а также нормой о запрещении выселения.

13. Для предотвращения нарушений прав и интересов залогодержателя предлагается внести изменения в ч. 3 ст. 6 Закона «Об ипотеке», изложив первое предложение в следующей редакции: «Залогодатель обязан до заключения ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в том числе о личные сервитуты и другие права, не зарегистрированные в установленном законом порядке «.

14. Нельзя согласиться с видением нецелесообразности внедрения эмфитевзис и суперфиций при наличии таких средств передачи в пользование вещи, как аренда, поскольку указанные вещные права, несмотря на их сходство с арендными, тем не менее существенно отличаются от последних, предоставляя их носителям больше прав, чем арендаторам , а владельцу — больше ограничений.

15. При установлении суперфиция право собственника земельного участка вдвое ограничивается, во-первых, тем, что возникает иное вещное право (суперфиций), во-вторых, в результате реализации права на застройку возникает право собственности на этот объект недвижимости у субъекта иного вещного права . То есть один и тот же субъект в отношении различных объектов, однако связанных между собой, выступает носителем различных прав, оба ограничивающих право собственности на земельный участок.

16. При эмфитевзис и суперфиции, устанавливаемых договором и регулируемых им, происходит сочетание вещных и обязательственных правоотношений. Ограничение права собственности установлением доверительной собственности будут схожими с ограничениями при существовании других прав.

17. Найм и аренда не могут быть отнесены к категории прав, хотя права нанимателя (арендатора) как пользователя чужого имущества имеют определенные признаки вещных прав (в частности, не прекращаются в связи со сменой собственника-арендодателя и защищаются от любых лиц как права титульного владельца). Права нанимателя (арендатора) имеют обязательственно-правовой, а не вещный характер. Они всегда возникают в силу договора с собственником наемного (арендованного) имущества, и их содержание определяется исключительно условиями конкретного договора. Характер и содержание прав определяются непосредственно законом, и их возникновение нередко происходит помимо воли собственника.

18. Границы права собственности наблюдаются при установке субъектного состава тех или иных договорных отношений, а также лиц, которым запрещено заключать соответствующие договоры в силу того, что они лишаются возможности по своему усмотрению осуществлять правомочия собственника по распоряжению своим имуществом таким образом.

19. Разность правового режима вещных и обязательственных прав пользователей имущества (носителей иного вещного права и арендаторов), принадлежащий владельцу, не играется роли для сущности правового режима собственности, вследствие тех и других прав будет уже, чем в их отсутствие.

20. Границы права собственности оказываются при намерении владельца вступить в договорных отношений и уменьшают возможность для владельца действовать по собственному усмотрению при заключении договоров. Соответствующие предписания законодательства представляют собой границы, а не ограничения права собственности, поскольку касаются всех владельцев, которые имеют их учитывать. В качестве таких границ права собственности следует отметить следующие: а) в отношении процедуры заключения договора б) соблюдения формы договора (нотариального удостоверения) и государственной регистрации договора в случаях, установленных законом, в) о принуждении заключения договора г) относительно предмета договоров о передаче имущества в собственность.

21. Границы и ограничения права собственности, вытекающих из содержания договоров, касающихся прежде всего прав и обязанностей сторон. При этом пределы права собственности адресуются всем владельцам и устанавливаются законом, а ограничение — контрагентам по договорам и устанавливаются, как правило, договором.

22. Существование корпоративных прав отражается на праве собственности определенного субъекта. Акционер и АО находятся в корпоративных правоотношениях, влечет за собой ограничение обоих этих субъектов, хотя и относительно различных объектов. При этом АО как владелец имущества ограничивается в правах в отношении него в интересах акционеров, а акционеры как владельцы акций ограничиваются в своих правах в интересах других акционеров и АО.

23. На уровне закона урегулированы пределы корпоративных прав, которые должны соблюдать все участники хозяйственных обществ, а на локальном уровне устанавливаются ограничения для лиц, находящихся в конкретных правоотношениях с определенным хозяйственным обществом.

24. Как пределы права собственности следует обозначить жесткое регулирование учета акций, контроля за действиями АО по выпуску ценных бумаг, их биржевом обороте, определению вопросов, обязательных для рассмотрения общим собранием акционеров, является их исключительной компетенцией. Тем самым государство устанавливает пределы корпоративной свободы.

Границы АО как собственника имущества касаются: а) установление определенных требований и запретов на действия лиц, уполномоченных распоряжаться имуществом АО б) изменений уставного капитала АО в) АО, созданных в процессе приватизации, г) другое.

25. Границы и ограничения относительно распоряжения имуществом АО заключаются в требованиях к: 1) заключение от имени АО крупных сделок, 2) заключение от имени АО сделок с заинтересованностью, 3) заключение сделок руководителями филиалов и представительств, 4) заключение сделок зависимыми обществами 5) процедуры прекращения АО. При отсутствии в Украине специального закона об АО, каким бы устанавливаться соответствующие границы, запреты, предписания и правила предусматриваются в уставах и внутренних актах АО. Тем самым, как правило, они представляют собой ограничение корпоративных прав (прав владельцев акций, паев).

26. Следует различать границы и ограничения в правах на акции и в правах с акции. К правомерным границ и ограничений следует отнести ограничения, предусмотренные законодательством и локальными актами АО: 1) ограничения, обусловленные видом акций, 2) особенностями приобретения прав на акции в процессе приватизации, 3) ситуативные ограничения 4) ограничения как последствия нарушений предписаний законодательства, 5 ) ограничения, вызванные рискованностью предпринимательской деятельности АО и рискованностью вложений лиц своих средств в акции, 6) ограничение прав акционера по передаче прав участия в общем собрании.

К неправомерным ограничениям относятся неправомерные действия тех или иных лиц (прежде всего органов АО, регистраторов), которые препятствуют акционерам в осуществлении ими своих прав.

27. Механизмы, схожие с ограничениями прав акционеров, но таковыми не являются, это порядок отчуждения акций ЗАО, порядок осуществления прав, предоставляемых одной акцией ее совладельцам. Тем самым устанавливается порядок осуществления сипввласникамы акции своих прав, а не их ограничения.

1. Содержание права собственности граждан составляют правомо­чия владения, пользования и распоряжения.

Действия гражданина по поводу присвоенного имущества могут быть направлены как на личное потребление, так и на использование его в предпринимательской деятельности, имеющей целью систематическое получение прибыли. Необходимо отметить, что объем действий, включенных законодателем в правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим гражданину имуществом такой же, как и для других субъектов гражданского права. Отличие в правовом поло­жении гражданина—собственника от иных субъектов права собствен­ности состоит в том, что объем имущественной правоспособности гражданина отличен от объема имущественной правоспособности иных лиц — участников гражданского оборота. Вследствие этого суще­ствует ряд сделок, одной из сторон в которых может быть только граж­данин—собственник. Например, только гражданин—собственник при­знается получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 596 ГК); только гражданин—собственник может рас­порядиться своим имуществом путем составления завещания (ст. 534 ГК 1964 г.).

2. Под пределами осуществления права собственности необходимо понимать те границы, которые нормативно установил законодатель на объем свободных действий по владению, пользованию и распоряжению имуществом собственника. Предусматриваются некоторые норматив­ные ограничения действий собственника, которые вводятся в интере­сах соблюдения прав, охраны здоровья и законных интересов других лиц, охраны окружающей среды, защиты нравственности, конституци­онного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1,п.2,Зст.209ГК).

Законодатель не допускает экономической деятельности, направ­ленной на монополизацию и недобросовестную конкуренцию (п. 2 ст. 34 Конституции РФ, п. 1 ст. 10 ГК).

Объем имущества, который может принадлежать гражданину на праве собственности, количественно и по стоимости гражданским зако­нодательством прямо не ограничен (п. 2 ст. 213 ГК). Однако на этапе присвоения государственное регулирование количества имущества, которое может поступать в собственность гражданина, осуществляется средствами налогообложения. Действующим законодательством пред­усмотрено более 20 видов налогов, взимаемых с граждан.

В перечень имущества, входящего в объект налогообложения, зако­нодатель включил такие предметы, как дома, яхты, драгоценности, транспортные средства, земельные наделы, ценные бумаги. При этом средства производства, такие как станки, оборудование, предметы труда (сырье, полу4^абрикаты) данным видом налога не облагаются. В то же время установлен перечень вещей, по поводу которых ограничен объем действии гражданина — собственника. Эти ограничения касают­ся в первую очередь действий по приобретению и прекращению права собственности. Например, при вывозе культурных ценностей за терри­торию РФ подтверждением права собственности на них признаются только письменные сделки1. Продажа, дарение и наследование личного оружия гражданами осуществляется в порядке обязательной регистра­ции сделок в органах внутренних дел2.

Ряд ограничений установлен законодателем на действия собствен­ника жилья. Не допускается изменение по свободному усмотрению собственника целевого назначения помещения путем его перевода из жилого в нежилое (ст. 288 ГК). Право собственности на квартиру в многоквартирном доме тесно связано с правом собственности на общие помещения жилого дома. Поэтому такой собственник лишен права рас­поряжения своей долей в общем имуществе жилого дома отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). На право распоряже­ния собственника жилого помещения законодатель накладывает огра­ничения при наличии членов семьи, проживающих совместно с собст­венником. Во-первых, собственник не вправе отчуждать жилое поме­щение без согласия органов опеки и попечительства, если совместно с ним проживают несовершеннолетние члены семьи. Во-вторых, прода­жа или иное отчуждение жилого помещения собственником не влечет за собой прекращения права пожизненного пользования этим помеще­нием членами его семьи (ст. 292 ГК).

63 вопрос самом широком смысле слова собственность — исторически обусловленная форма присвоения людьми материальных благ. При более тщательном анализе ее содержания на первый план выходят ее экономический и юридический аспекты. Они тесно взаимосвязаны и взаимообусловлены.

Собственность как экономическая категория отражает объективно складывающиеся отношения между людьми по поводу присвоения ими в ходе хозяйственной деятельности средств производства, а также полученных с их помощью товаров, услуг и доходов. Собственность как юридическая категория отражает в соответствии с действующим законодательством весь спектр вещных (имущественных) прав людей в данном обществе. При соотнесении этих двух категорий бесспорен вывод, что правовые отношения собственности выступают формой выражения, существования и закрепления в законодательных и нормативных актах имущественных отношений.

Имущественное или вещное право может быть исключительным, абсолютным и относительным и соответственно выражаться в отношения распоряжения, владения и пользования.

Распоряжение — право собственника распоряжаться объектом собственности (землей, ресурсами, производством).

Владение — принадлежность объекта определенному субъекту (человеку, семьей, производственному коллективу и т. д.), возможность непосредственного воздействия на объект.

Пользование (использование) — применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя.

Классификация собственности предполагает выделение двух ее основных разновидностей:

  • частной;

  • общественной.

Мировая практика показывает, что определяющим видом собственности в условиях рыночной системы является частная, которая выступает в трех основных формах:

  • единичной;

  • партнерской;

  • корпоративной.

Единичная собственность характеризуется тем, что физическое или юридическое лицо реализует все отношения собственности (распоряжение, владение, пользование). Как правило, это простые товаропроизводители (фермерское, семейное хозяйство). Кроме того, единичная собственность может быть представлена в форме собственности отдельного частного лица, которое может использовать наемный труд.

Партнерская собственность предполагает объединение в той или иной форме имущества, капитала нескольких юридических или физических лиц в целях осуществления общей предпринимательской деятельности. Речь идет о предприятиях, образованных на основе паевых взносов (средств производства, земли, денег, материальных ценностей, инновационных идей) учредителей.

Корпоративная собственность базируется на функционировании капитала, который формируется путем свободной продажи титулов собственности — акций. Каждый владелец акции является собственником капитала акционерного общества.

В рамках общественной собственности следует выделить коллективную, государственную и так называемую общенародную собственность.

Коллективная собственность формируется путем ее распределения среди работников коллектива, занятых на определенном предприятии (таково закрытое акционерное общество).

Государственная собственность выступает в качестве собственности всех членов общества. Однако реализация отношений присвоения через отношения владения осуществляется государственным аппаратом, который призван олицетворять социально-экономические интересы всех слоев населения, профессиональных и социальных групп общества.

Общенародная собственность предполагает принадлежность всего общественного достояния прямо (непосредственно) и одновременно всем и каждому в отдельности.

«В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (ст. 8 Конституции РФ).

К иным формам собственности в нашей стране относятся следующие.

Индивидуальная собственность. Эта форма концентрирует в одном субъекте все перечисленные признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. В России это могут быть: крестьяне, ведущие собственное хозяйство; отдельные торговцы (включая «челноков»); частнопрактикующие врачи; адвокаты, все те, кто сочетает труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

Кооперативная собственность. В основе этой формы — объединение индивидуальных собственников. В кооперативе каждый участвует своим трудом и имуществом, имеет равные права в управлении и распределении дохода.

Акционерная собственность. Это групповая частная собственность, которая создается путем выпуска и реализации ценных бумаг — акций и облигаций. Наличие ценных бумаг — отличительная особенность акционерной формы собственности.

Смешанные формы собственности. данном случае происходит диффузия разных форм и отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Например, внутри государственных предприятий могут образовываться структуры частнопредпринимательского и кооперативного характера. В переходной экономике России этот процесс приобрел значительные масштабы.

Комбинированные формы. Современная экономика в поисках эффективного функционирования и реализации проектов приходит к объединению различных форм собственности при сохранении каждой из них своего особого содержания. В результате образуются комбинированные формы. К ним могут быть отнесены совместные предприятия, холдинги, финансово-промышленные группы, концерны, тресты и другие формы с равными правомочиями по управлению, распределению доходов и распоряжению имуществом.

Право частной собственности охраняется законом. «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единично, так и совместно с другими лицами» (ст. 35 Конституции РФ).

Действующее законодательство (ГК РФ) исходит из того, что все имущество в Российской Федерации может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности. Субъектами права собственности, согласно ст.212 ГК РФ, являются: 1) Российская Федерация и ее субъекты в отношении государственной собственности; 2) муниципальные образования в отношении муниципальной собственности; 3) граждане и юридические лица в отношении частной собственности. Гражданское законодательство основывается на признании равенства всех собственников (ст.1 ГК РФ) и защищает права всех собственников равным образом (ст.212 ГК РФ). Но несмотря на это, между правомочиями субъектов права собственности существуют определенные различия. В соответствии со ст.212 ГК РФ законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, особенности владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости от того, находится ли оно в частной, государственной или муниципальной собственности. Законом определяются также виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Принадлежность имущества гражданам и юридическим лицам означает нахождение этого имущества в частной собственности. Действующее законодательство заменило термином «частная собственность» большое количество различных понятий, существовавших в советском праве: социалистическая, коллективная, личная, индивидуально-трудовая и мелкая частная собственность. Субъектом права частной собственности выступают граждане и юридические лица. Статья 213 ГК РФ прямо предусматривает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам, а количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, могут быть ограничены только на основании закона. В соответствии с п.3 ст.213 ГК РФ юридические лица, являющиеся коммерческими и некоммерческими организациями (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также финансируемых учреждений), являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Действующее гражданское законодательство отказалось от деклараций «общенародной собственности», «достояния народа» по отношению к государственной собственности и не рассматривает теперь народ в качестве единого собственника и владельца всего государственного имущества. Гражданский кодекс РФ, исходя из федеративного устройства Российской Федерации, признает множественность субъектов государственной собственности. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Следовательно, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация в целом и каждый субъект Российской Федерации, полный перечень которых содержится в Конституции РФ. Указанные субъекты права собственности осуществляют свои права в отношении принадлежащего им имущества и не отвечают по обязательствам друг друга. Существует сложный порядок отнесения государственного имущества к федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации, предусмотренный действующим законодательством РФ. Разделение собственности между Российской Федерацией и ее субъектами получило свое правовое закрепление в связи с принятием постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Права собственника от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации осуществляют, в соответствии со ст.125 ГК РФ, органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В соответствии с действующим законодательством РФ права собственника в отношении федерального государственного имущества осуществляют правительство РФ, а также специально созданные органы, например Министерство имущественных отношений РФ.

64 вопросДля возникновения права собственности, как и иных правоотношений, необходимо наличие определённых юридических фактов, которые в гражданском праве России называются основаниями приобретения права собственности. Традиционно, их принято делить на первоначальные и производные. Однако при определении основания для классификации соответствующих юридических фактов различные источники отдают предпочтение различным критериям, которые будут рассмотрены в данной работе.

Пределы и ограничения права собственности на землю: анализ подходов Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

ВЕСТНИК ПЕРМСКОГО УНИВЕРСИТЕТА. ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ 2016 PERM UNIVERSITY HERALD. JURIDICAL SCIENCES Выпуск 32

Информация для цитирования:

Ниязова А. Н. Пределы и ограничения права собственности на землю: анализ подходов // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2016. Вып. 32. C. 208-215. DOI: 10.17072/1995-4190-2016-32-208-215.

УДК 347.235.1

DOI: 10.17072/1995-4190-2016-32-208-215

ПРЕДЕЛЫ И ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ: АНАЛИЗ ПОДХОДОВ

А. Н. Ниязова

Кандидат юридических наук, доцент,

зав. кафедрой гражданского права и процесса, и. о. профессора

Кыргызско-Российский Славянский университет

720000, Кыргызская Республика, г. Бишкек, ул. Киевская, 44

ORCID: 0000-0003-0926-6174

ResearcherID: G-3102-2016

Статьи в БД «Scopus» / «Web of Science»:

DOI: 10.17072/1995-4190-2016-1-68-73

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

e-mail: a_niazova@mail.ru

Введение: статья посвящена обзору и анализу существующих в теории права и гражданском праве подходов и позиций по вопросу о содержании и соотношении понятий «ограничения», «пределы», «обременения». Указанные правовые категории имеют различное функциональное значение, что очевидно как при анализе их содержания, так и реализации субъективного права собственности. В связи с этим понимание анализируемых категорий приобретает особое значение. Цель: сформировать представление о существующих различных воззрениях на содержание категорий «ограничения», «пределы», «обременения» и обозначить собственную авторскую позицию. Методы: совокупность методов научного познания, среди которых ведущее место занимают диалектический метод; эмпирические методы описания, сравнения; методы аналогии, абстракции, структурно-функциональный метод. Результаты: пределы и ограничения имманентно присущи праву собственности. Пределы права собственности представляются автору общими, законодательно очерченными рамками, за которые управомо-ченное лицо не вправе выходить, чтобы не причинить вред интересам других лиц. Под ограничениями понимаются изъятия из содержания права собственности, связанные с наложением на собственника запретов, формулируемых, как правило, через императивные нормы. Выводы: пределы (вне зависимости от отнесения их к категории общих или частных) представляют собой объективированную, сравнительно более статичную категорию, а природа, характер и содержание обременений и ограничений вполне способны варьировать с изменением и развитием как самих общественных отношений, так и условий, а также предпосылок для осуществления субъективного права собственности. Предлагается установление законодателем принципов пределов и ограничений как субъективного права собственности, так и права собственности на землю.

Ключевые слова: право собственности; правомочия; пределы, ограничения; обременения; субъективное право; интересы; правовые стимулы; собственник; запреты

© Ниязова А. Н., 2016

LIMITS AND LIMITATIONS OF THE TITLE TO LAND: ANALYSIS OF APPROACHES

A. N. Niyazova

Kyrgyz Russian Slavic University

44, Kievskaya st., Bishkek, 720000, Kyrgyz Republic

ORCID: 0000-0003-0926-6174

ResearcherlD: G-3102-2016

Articles in DB «Scopus» / «Web of Science»:

DOI: 10.17072/1995-4190-2016-1-68-73

e-mail: a_niazova@mail.ru

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Введение

Одним из ключевых актуальных и дискуссионных в гражданском праве современного Кыргызстана является вопрос о возможных пределах, ограничениях и обременениях права собственности в целом и права собственности на землю в частности. Это объясняется тем, что рассматриваемый институт в значительной степени подвержен проникновению так называемого внешнего мира, в т. ч. публичного права.

В свою очередь, научный анализ возможных стеснений, устанавливаемых различными обременениями и ограничениями, представляется необходимым начать с исследования собственно самой «материи», подлежащей подобного рода правовым манипуляциям.

Напомним о существующей презумпции. Осуществление собственником своих существующих правомочий, заложенных в праве соб-

ственности, возлагается на его собственное усмотрение и не может быть подвергнуто какому-то дополнительному правовому регулированию, поскольку будет являться необоснованным вмешательством в сферу хозяйственного господства лица над принадлежащей ему собственностью (вещью).

Полнота господства собственности при этом верифицируется как в поведении носителя субъективного права, так и в действующих нормах объективного права. Необходимо отметить, что субъективное право представляет собой установленные законом определенную меру и вид возможного поведения или создаваемую и гарантированную государством (через нормы объективного права) особую юридическую возможность совершать какие-либо необходимые действия, позволяющую субъекту (как носителю такой возможности) вести себя

определенным образом, пользоваться существующими социальными благами, требовать соответствующего поведения от других лиц, общества, обращаться при необходимости к компетентным органам государства за соответствующей защитой в целях полноценного удовлетворения своих личных потребностей и интересов, никак не противоречащих общественным .

По-нашему мнению, все существующие в юридической литературе дефиниции субъективного права могут быть объяснены, прежде всего, тем, что субъективное право рассматривается одновременно и как средство, и как объект правового воздействия.

Осуществляя свое субъективное право собственности, субъект обычно преследует достижение каких-либо собственных социально-экономических или юридических целей. Процесс удовлетворения субъектом собственных потребностей (будучи реальными, конкретными действиями управомоченного лица) неизбежно имеет волевой характер. Субъект права собственности, обладая некоей автономией воли, а также личной инициативностью, вправе самостоятельно выбирать из множества существующих вполне определенные, конкретные способы и средства достижения обозначенной цели.

В то же время вполне закономерным видится вопрос о том, насколько совместимы воля собственника и его мера свободы с подобными же условиями и предпосылками осуществления права всех иных субъектов, действующих в общественном пространстве. Некоторыми исследователями индивидуальная свобода и собственность нередко рассматриваются как однопорядковые общественные явления. При этом свобода трактуется как осознанная необходимость, в то же время, в понятии и содержании собственности нет элементов «необ-ходимостей», «долженствований» или «ограничений», обусловленных имеющимися общественными потребностями и интересами, а также определенными особенностями объектов права собственности.

Безусловно, власть и свобода собственника имеют действие до определенных границ, установленных, прежде всего, в интересах общества, т. е. третьих лиц. При этом собственник также является составной частью самого общества и поэтому соглашается на определенные для себя «ограничения» и «стеснения». Поэтому субъективное право собственности, характерное для частных лиц, выстраивается в соответствии с нуждами всего гражданского оборота и всех

потребностей общества, в котором субъект-собственник осуществляет реализацию права, и не только с точки зрения интересов субъектов права собственности. Собственно говоря, ограничения выступают имманентно частью самой структуры права собственности.

Ряд норм относительно возможных ограничений существующих прав и свобод отдельного гражданина содержатся в Основном законе — Конституции Кыргызской Республики. Так, согласно конституционной норме, отдельные права и свободы гражданина в целях защиты национальной безопасности, общественного порядка, охраны здоровья и нравственности населения, защиты прав и свобод других лиц могут быть ограничены Конституцией и законами. При этом вводимые ограничения должны быть полностью соразмерными указанным целям. Установлено, согласно норме ст. 12 Конституции, что пределы и порядок осуществления собственником своих имеющихся прав и гарантии их защиты определяются только законом.

В отношении права собственности на землю рассмотрение и исследование в различных существующих правовых системах законодательных подходов к установлению определенных пределов и ограничений четко свидетельствует о том, что в целом, имеющаяся выраженная тенденция к росту удельного веса различных ограничений права собственности, лишь отражает диалектику движения от принципа «неограниченной свободы» к принципу «ограниченной свободы» Это положение релевантно и продолжает сохраняться и действовать и в настоящее время. Причем в отношении права собственности на землю было установлено особенно много подобных ограничений .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Идея о допустимости и необходимости различных ограничений права собственности известна и действует довольно давно, а сегодня она фактически стала общепризнанной. Это явление можно объяснить только осознанием обществом того, что земля, одновременно будучи объектом гражданских прав и товаром, имеющим определенный стоимостной характер, а кроме того природным ресурсом, также выступает важнейшим, существеннейшим производительным капиталом для всей нации и местом ее обитания (домом нации).

Исходя из этого основания, существующий ресурс земли не может рассматриваться собственностью отдельного лица, группы людей, государства в целом и даже живущих одновременно на планете всех поколений человечества. В первом приближении можно говорить о принадлежности всей совокупности природных ре-

сурсов (в том числе, и земли) в целом человечеству, причем не только живущим в настоящее время, но и грядущим поколениям .

Справедливость этой мысли подтверждается глобальными повестками развития, в частности концепцией и целями устойчивого развития, результативность которых обеспечит в интересах справедливости будущие поколения ресурсами развития.

Согласимся с мнением о том, что XIX век, влекомый максимой «мобилизации землевладений», насколько было возможно, облегчил переход земельных участков от собственника к собственнику. В настоящее время этот маятник движется в обратную сторону: вновь выдвигаются требования все большей «иммобилизации», «упрочения» земельной собственности и ограничения свободы и передачи и залога сельскохозяйственных земель. При этом предполагается, что рынок и экономическая стихия не ведут автоматически к оптимальной аграрной структуре и что обязательно необходимо бороться против некоторых отклонений с помощью государственного вмешательства .

Попытки поставить интересы отдельно взятой личности над интересами всего общества привели к тому, что вначале от этого несло потери общество, а затем страдал и сам индивид, лишенный необходимой защиты своих существующих прав со стороны ослабленного такими процессами государства . От провозглашения сверхлиберального принципа «позволено все, что не запрещено прямо законом» практика и наука стали обосновывать необходимость и разумность неизбежного вмешательства в частные дела государства . Ученые и практики стали осознавать, что с развитием современных производительных сил и повышением зрелости общественных отношений государство все больше стало брать на себя функции определенного контроля за использованием и распоряжением землей .

Диапазон высказывания мнений ученых демонстрирует, что подавляющее большинство цивилистов (независимо от правовой системы, которую они представляют) едины во мнении, что право собственности, особенно на такой специфический объект, как земля, нуждается в установлении соответствующих реальных ограничений и пределов с тем, чтобы обязательно гарантировать рациональное использование имеющихся ограниченных земельных ресурсов управомоченными лицами.

Изложенное позволяет заключить, что существующий в настоящее время постулат об органической связи права собственности и его ограничений не подвергается сомнениям. Взаи-

мосвязь правила (свободы) и исключений из него (ограничений) является ключевым, важным аспектом отношений собственности как правового института, единственно способного обеспечить эффективное развитие рыночной экономики .

Актуальной представляется на сегодняшнем этапе развития правового регулирования отношений собственности на землю необходимость установления адекватной и естественной взаимосвязи между дозволением и обязыванием управомоченного лица.

Интересной видится позиция, раскрывающая категорию пределов и ограничений через понятие стимулов в праве. Речь идет, вопреки устоявшемуся мнению об исключительно положительном векторе их воздействия, о правовых нормах, поощряющих развитие востребуемых и необходимых в настоящий момент для общества и государства общественных отношений. При этом указанные нормы стимулируют как процессы — деятельность людей, так и результаты ее .

Стимулирование, таким образом, осуществляется через ограничения в широком смысле этого слова. Сдерживающие правовые стимулы рассматриваются в качестве:

— правовых ограничений противозаконной деятельности, создающих условия для субъектов и общественных интересов в охране и защите;

— установленных в праве границ, в пределах которых субъекты должны действовать;

— исключений определенных возможностей в деятельности лиц .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Анализ юридической литературы о возможных и необходимых пределах и ограничениях права собственности демонстрирует ситуацию с довольно часто встречающимся серьезным смешением этих категорий. В частности, исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляли понятия ограничений и пределов права собственности. К примеру, К. П. Победоносцев характеризует пределы (ограничения) как отрицательную часть права собственности, приравнивая их друг к другу по юридическому значению, форме и последствиям .

Следующее определение ограничения субъективного права собственности дает С. В. Скрябин: это предел осуществления субъективного права собственности на индивидуально определенную вещь, основанный на различных запретах, которые были установлены ранее позитивным правом или же оказались связаны с правами других лиц на ту же вещь.

На основании такого определения этот автор выделяет следующие признаки возможных ограничений :

— законный характер ограничений;

— расширение объема права собственности при устранении ограничения;

— ограничения представляют собой предел в осуществлении права собственности;

— ограничения в большинстве своем касаются недвижимого имущества.

Заметим, что во многом высказанные суждения этого автора перекликаются с позицией Д. И. Мейера: игнорирование разграничений между понятиями обременения, ограничения и пределы права собственности.

Имеется устойчивое мнение, согласно которому понятие «обременение» находится в рамках понятия «пределы осуществления гражданских прав», так как пределы осуществления представляют собой такое определенное ограничение прав или даже некоторые рамки, за которые при осуществлении своего законного права нельзя выходить. Но это общие ограничения, которые изначально присущи всем гражданским правам (в том числе, вещным) и они определены законом. Обременение же — это некое дополнительное ограничение прав, налагаемое на собственника или иного обладателя вещного права в соответствии с заключенным договором, либо более конкретной статьей законодательства.

Ввиду изложенного предлагаются следующие основные признаки обременений (ограничений) :

— «отрицательность», т. е. наличие обременения (ограничения), предполагающее субъектом воздержания от совершения тех или иных действий;

— обременения (ограничения) не входят в содержание права;

— при прекращении обременения (ограничения) право на имущество восстанавливается в полном объеме либо полностью прекращается;

— обременения (ограничения) носят временный характер (в отличие от пределов права);

— обременения (ограничения) возникают на основании разнообразных юридических фактов, вытекающих из действующего законодательства или соглашения сторон, а их границы определяются законодательством;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— обременения (ограничения), в отличие от границ права, обычно имеют гражданско-правовой, а не публично-правовой характер.

И понятие «ограничения», и понятие «пределы», как утверждается некоторыми исследователями в области права, должны предполагать определенные границы, в которых собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим имуществом по своему усмотрению.

Природа этих границ довольно различна. Законодатель, рассматривая такие ограничения, отсылает к воле собственника, основанной на законе, и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов.

Исходя из этого делаются следующие выводы:

— пределы всегда объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника или иных лиц, а предопределены действующим законом;

— ограничения субъективны потому, что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов.

Поскольку пределы осуществления права собственности имеют объективный характер, постольку только в этих пределах также возможны и ограничения права собственности. Изложенное позволяет считать пределы общими основаниями стеснения права собственности, а ограничения — частными .

Кроме того, пределы могут также определяться как некоторые границы, в которых собственник обладает всей полнотой господства в отношении принадлежащего ему имущества. Ими определяется круг конкретных прав, которыми, как правило, обладает собственник. Ограничения же, напротив, в какой-либо мере стесняют, т. е. сдерживают, собственника .

Обременения и ограничения, по мнению О. В. Шведковой, представляют собой некоторые стеснения, установленные в рамках пределов осуществления права собственности. При этом различием выступает то, что обременения могут устанавливаться в отношении объекта собственности (например, сервитут), а ограничения являются лишь определенными стеснениями прав.

При этом и обременениям, и ограничениям, по ее мнению, свойственны практически одинаковые признаки :

— они установлены в рамках пределов осуществления права собственности;

— связаны с какими-либо неблагоприятными условиями;

— влекут за собой уменьшение объема возможностей субъекта права собственности при осуществлении им своего права на собственность;

— направлены на защиту общественных отношений (выполняя, таким образом, охранную функцию).

Формулируя собственную позицию по вопросу о соотношении категорий «пределы», «обременения» и «ограничения» применительно к праву собственности, мы считаем, что необходимо различать эти категории. Так, пределы

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

права собственности представляются нам определенными рамками, являющимися, по сути, условиями должного функционирования механизма правового регулирования или общими законодательно очерченными рамками, за которые управомоченное лицо не вправе выходить с тем, чтобы не причинить вред интересам других лиц (обществу).

В подобном случае ограничениями, в их традиционном понимании, являются изъятия из содержания права собственности, связанные с наложением на собственника запретов, формулируемых, как правило, через императивные нормы. При этом, по нашему мнению, спектр законодательных пределов права собственности включает в себя как пределы (относящиеся к любому имуществу), так и пределы права собственности (касающиеся конкретного объекта, например, земельного участка). Основаниями возникновения таковых является только закон.

Примером пределов права собственности можно привести п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Кыргызской Республики, где говорится о том, что собственник по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие действующему законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц или общества в целом.

Требование использования земельных участков без причинения вреда окружающей среде является частным пределом осуществления права собственности (п. 2, 3 ст. 222 Гражданского кодекса Кыргызской Республики).

Под ограничением, в широком смысле этого термина, необходимо понимать некоторое стеснение правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, а также требования к нему как к субъекту права собственности. Ограничения права собственности на землю, по своей юридической природе, предполагают обязанности собственника воздерживаться от определенных действий, либо совершать их при наличии определенных условий. Вследствие ограничения права собственности собственник относительно своей вещи лишается возможности совершать то или иное действие, тогда как без такого ограничения он по праву собственности мог бы совершить это действие .

Под ограничением прав лиц, использующих земельные участки, О. И. Крассов понимает установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности по использованию земли, либо требований о воздержании от совершения определенных действий или предоставление ограничен-

ной возможности использования для строго определенных целей чужого земельного участка . В этом смысле ограничение права, в отличие от субъективного права как меры возможного поведения управомоченного лица, представляет собой только определенные затруднения, стеснения или сдерживания в осуществлении конкретного субъективного права.

Ограничения права отнюдь полностью не исключают возможность совершения какого-либо действия, а лишь допускают возможность осуществления этих действий при наличии определенных условий, которые необходимо предварительно соблюсти, либо предоставляют возможность действовать в определенных рамках, полагает Т. Б. Станкевич. По ее мнению, ограничение права представляет собой явление, отражающее необходимость воздержания субъектов ограничиваемых субъективных прав от определенных действий .

В свою очередь, обременения права собственности на земельный участок должны устанавливаться в отношении объектов (например, предоставление сервитута собственнику соседнего земельного участка). В данном случае сервитут выступает в качестве обременения земельного участка, которое вызывает определенные затруднения в осуществлении собственником соседнего участка своих правомочий. Таким образом, основным видом обременения, как вытекает из его определения, является наличие определенных прав третьих лиц на имущество.

Таким образом, тот факт, что все вещные права (кроме права собственности) являются правами на чужую вещь, позволяет сделать обоснованный вывод о том, что обременением права собственности являются все ограниченные вещные права. Более того, эти вещные права сами могут обрастать различными обремене-ниями .

Данной позиции в целом придерживаются и другие авторы , утверждая, что отдельные вещные права (формально не относимые к обременениям) по существу представляют собой особую разновидность производных, зависимых вещных прав, обременяющих право собственности. С такой точкой зрения можно вполне согласиться, с тем лишь уточнением, что они выступают обременением только для субъекта права собственности, в то время как для субъекта ограниченного вещного права — это субъективное право. Эти права существуют и действуют самостоятельно. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве некоторого обременения. Причем по

закону сервитут одновременно выступает и как вещное право, и как обременение (в зависимости от того, на какого субъекта распространяется действие сервитута) .

Выводы

Определяя соотношение понятий «пределы», «обременения» и «ограничения», следует отметить то, что все пределы (вне зависимости от отнесения их к категории общих или частных) представляют собой объективированную, сравнительно более статичную категорию. При этом природа, характер и содержание обреме-нений и ограничений вполне способны варьировать с изменением и развитием как самих общественных отношений, так и условий, а также предпосылок для осуществления субъективного права собственности. Кроме этого, имеет значение объект собственности и, соответственно, те интересы и потребности, которые он удовлетворяет (будь то частный или публичный интерес субъекта).

Рассмотренные правовые категории являются ключевыми для обеспечения стабильности правоотношений за счет гарантированности их участникам неприкосновенности прав и свобод. В то же время имеет важное значение установление законодателем принципов пределов и ограничений как субъективного права собственности, так и права собственности на землю. Предложенное позволит, в свою очередь, установить адекватный (соразмерный, разумный, пропорциональный) баланс интересов как субъекта права и общества.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Библиографический список

1. Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хорев А. А. К вопросу об осграничениях и обременени-ях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. С. 68-72.

2. Аксененок Г. А, Кикоть В. А, Фомина Л. П. Критика современной буржуазной аграрно-правовой теории. М: Наука, 1972. 320 с.

3. Александрина М. А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. 172 с.

4. Басин Ю. Г. Обременения вещных прав в гражданском обороте // Избранные труды по гражданскому праву. Алматы: АЮ-ВШП «Эдилет»; НИИ частного права КазГЮУ, 2003. 732 с.

5. Ведяхин В. М. Правовые стимулы: понятие, виды // Правоведение. 1992. № 1. С. 51-55.

6. Гражданское право: учебник / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 2005. Т. I. 455 с.

7. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства / Ин-т оценки природ. ресурсов. М., 2001. 423 с.

8. Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2010. 413 с.

9. Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М.: Наука, 2000. 379 с.

10. Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. М.: Статут, 2004. 363 с.

11. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.

12. Мейер Д. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2003. 831 с.

13. Муканова Д. Понятия обременений прав на недвижимое имущество // Защита гражданских прав: материалы Междунар. науч.-практ. конф., посвященной 10-летию Казахского гуманит.-юрид. ун-та (в рамках ежегодных цивилист. чтений). Алматы: НИИ частного права, КАЗГЮУ, 2005 г. С. 226-230.

14. Ниязова А. Н. Гармонизация частных и публичных интересов в реализации права собственности на землю // Право собственности в Кыргызской Республике: вопросы развития / под ред. А. Н. Ниязовой. Бишкек: Изд-во КРСУ, 2004. С. 4-20.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

15. Ниязова А. Н. Субъективное право и интерес // Проблемы осуществления и защиты субъективных прав в Кыргызской Республике. Бишкек, 2012. С. 35-39.

16. Победоносцев К. П. Курс гражданского права: в 3 т. / под ред. В. А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. Т. 3. 345 с.

17. Поротикова О. А. Проблема злоупотребления субъективным гражданским правом. М.: Волтерс Клувер, 2007. 245 с.

18. Скрябин С. В. Право собственности и иные вещные права // Гражданское право: сб. ст. Общая часть: учеб. пособие / под ред. А. Г. Диденко. Алматы, 2006. С. 14-31.

19. Станкевич Т. Б. Ограничения права собственности на земельные участки: дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. 184 с.

20. Шведкова О. В. Приобретение и осуществление права собственности на жилые помещения: дис. … канд. юрид. наук. М., 2004. 179 с.

8. Krasheninnikov P. V. Zhilishchnoye pravo . Moscow, 2010. 413 p. (In Russ.).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

9. Krassov O. I. Pravo chastnoy sobstvennosti na zemlyu . Moscow, 2000. 379 p. (In Russ.).

12. Meyer D. I. Russkoye grazhdanskoye pravo . Moscow, 2003. 831 p. (In Russ.).

2005. Pp. 226-230. (In Russ.).

2006. Pp. 14-31. (In Russ.).

1.3 Пределы ограничения и осуществления права собственности на жилые помещения

Общие пределы осуществления прав:

— ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

— п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение этих понятий. Между тем они не равнозначны. Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон. Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жильем и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах1.

Т. е. можно подвести итог как, то пределы осуществления права собственности на жилые помещении представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением. Ограничения права владения представляют собой предусмотренные законом нормы, не позволяющие субъектам гражданского права иметь в собственности определенные объекты по количеству, размерам, стоимости.

В гл. 18 Гражданского кодекса РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения, отсутствуют всякие количественные ограничения на жилое помещение как объект права собственности.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.

Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений1.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ, где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Российский законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на право собственности на жилые помещения. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в ст. 17 ЖК РФ, осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права1.

К пределам осуществления права на жилые помещения следует также отнести обязательность надлежащего обращения с жилым помещением, т.е. соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм и т.п., необходимых для нормальной эксплуатации как данного жилого помещения, так и иной недвижимости в жилищной сфере, расположенной в этом доме. Например, собственник, наниматель или иной пользователь жилья в многоквартирном доме не вправе без разрешения соответствующих органов перестраивать квартиру, устанавливать дополнительное отопительное или иное оборудование и т.д. В качестве крайней меры к собственнику за бесхозяйственное обращение с принадлежащим ему жилым помещением, допускающему его разрушение, согласно той же ст. 293 ГК РФ может быть применена санкция о прекращении права собственности.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае возникновения споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено2.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

  1. Общая характеристика ограничений права собственности в жилищной сфере применительно к жилым помещениям

    1. Ограничение правомочий собственника жилого помещения в соответствии с его назначением

Действующее законодательство не содержит ограничений количества и размеров жилых помещений, которые могут принадлежать гражданам и юридическим лицам (за исключением случаев, предусмотренных ст. 213 ГК РФ — ограничений гражданских прав в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства).

Закон устанавливает пределы осуществления права собственности в отношении жилого помещения — в соответствии с назначением последнего. Собственник может использовать его для проживания сам, единолично или вместе с членами своей семьи, или же передавать его в пользование иным физическим и юридическим лицам на основании договора (ст. 288 Гражданского Кодекса РФ, далее ГК РФ; ст. 30 ЖК РФ). Допускается использование жилого помещения для занятия профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающими в нем на законных основаниях лицами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и если при этом соблюдаются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилом помещении промышленных производств, учреждений, организаций запрещено законом (ст. 17 ЖК РФ)1.

Если жилое помещение используется не по назначению, нарушитель подвергается административному наказанию: предупреждению или штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях, далее КоАП). Рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных этой статьей, от имени органов государственной жилищной инспекции вправе главный государственный жилищный инспектор РФ и его заместители, государственные жилищные инспекторы РФ, руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ и их заместители (ст. 23.55 КоАП). Назначение жилого помещения может быть изменено только после перевода такого помещения в нежилой фонд в соответствии с гл. 3 ЖК РФ1.

Санкции, применяемые к собственнику, нарушающему правила пользования жилыми помещениями, могут быть и более строгими — вплоть до прекращения его права собственности на это помещение. Применять эти санкции вправе органы местного самоуправления (ст. 293 ГК РФ). Так, если собственник использует жилье не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо обращается с жильем бесхозяйственно, так что оно разрушается, орган местного самоуправления может призвать его к порядку, а при необходимости — потребовать произвести в приемлемый срок ремонт помещения. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать закон, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения2.

В указанных пределах собственник наделен самыми широкими полномочиями владения, пользования и распоряжения жилым помещением; ограничить его вправе только законодатель или суд. Однако, в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, правомочия владения и пользования в отношении того же помещения могут осуществлять и иные лица, например члены семьи собственника, отказополучатели (новая категория пользователей жилого помещения, которая будет охарактеризована ниже), граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора (пожизненного содержания с иждивением, коммерческого найма, безвозмездного пользования) и др.

К членам семьи собственника жилого помещения ст. 31 ЖК РФ относит супруга, а также детей и родителей данного собственника, проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении.

Члены семьи собственника жилого помещения обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником последнего, если соглашением между собственником и членами его семьи не установлено иное. Помимо прав, ЖК РФ наделяет указанных лиц и обязанностями, а именно: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Кроме этого, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (таким как оплата коммунальных услуг, участие в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома, возмещение ущерба, причиненного бесхозяйственным использованием жилого помещения), если соглашением между ними и собственником не установлено иное. Аналогичная норма содержится в абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ. Формулировка «дееспособные члены семьи собственника» охватывает не только совершеннолетних граждан, т. е. достигших восемнадцатилетнего возраста, но и лиц, вступивших в брак до достижения брачного возраста (ст. 21 ГК РФ), а также не совершеннолетних в возрасте от шестнадцати лет, если они работают по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью и признаны эмансипированными в порядке ст. 27 ГК РФ1.

Для более детальной характеристики постоянных пользователей жилого помещения в теории жилищного права предпринималась попытка условно разделить категорию «члены семьи собственника жилого помещения» на четыре группы: 1) члены семьи собственника жилого помещения, т. е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство; 2) бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т. е. граждане, которые хотя и проживают вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являются членами его семьи; 3) бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого жилья, принадлежавшего ему ранее; 4) члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т. е. лица, продолжающие проживать в помещении, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу. Это условное деление имеет особый практический интерес ввиду того, что статьей 31 ЖК РФ определены права лиц, прекративших семейные отношения с собственником жилого помещения. Важно заметить, что формулировка «прекращение семейных отношений с собственником» подлежит расширительному толкованию с учетом положений Семейного кодекса РФ и может быть распространена не только на бывших супругов, но и на вступивших в брак детей собственника жилого помещения1.

Прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения означает для бывшего члена его семьи прекращение права пользования данным жилым помещением. Таково общее правило, допускающее два исключения. Первое из них устанавливается в договорном порядке, т. е. на основе соглашения между собственником и бывшим членом его семьи, а второе — в судебном порядке, если суд принял решение на определенный срок сохранить за бывшим членом семьи право пользования рассматриваемым жилым помещением. В этом случае бывший член семьи собственника также получает права, вытекающие из права пользования жилым помещением, исполняет соответствующие обязанности и несет солидарную ответственность за его содержание в соответствии с ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ.

Если применяется договорной порядок, то правовой статус сторон зависит только от условий договора, выработанных контрагентами. Собственник помещения находится при этом в более выгодном положении, так как именно он предлагает своему контрагенту условия договора (соглашения), устанавливая безвозмездный или возмездный порядок пользования жильем. Ему же принадлежит право устанавливать размер оплаты по договору коммерческого найма, поскольку до настоящего времени не принят закон, ограничивающий, в соответствии со ст. 682 ГК РФ, максимальный размер оплаты.

Применение судебного порядка возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования каким-либо другим жилым помещением или же его имущественное положение и другие уважительные обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. По истечении установленного судом срока бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования его жилой площадью, если соглашение между ними и собственником не предполагает иного.

Новеллой Жилищного кодекса РФ является включение в число законных пользователей жилого помещения, находящегося в собственности, отказополучателей, или легатариев. Так называются граждане, которым по завещательному отказу (легату) на указанный в завещании срок предоставлено право пользования жилым помещением наравне с собственником (ст. 1137 ГК РФ). По истечении этого срока отказополучатель теряет право пользования данным жилым помещением, если не существует иных законных оснований к возникновению этого права1. Дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

В соответствии с Жилищным кодексом отказополучатель может потребовать государственной регистрации своего права на жилище, возникшего из завещательного отказа (ч. 3 ст. 33). Федеральный закон (далее ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ устанавливает подлежащие регистрации обременения прав собственности. Сюда относятся сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др. (ст. 1), т. е. условия и запрещения, ограничивающие право собственности либо иные вещные права на объект недвижимого имущества. Исходя из смысла ст. 17 этого закона, легат также принадлежит к числу обременений; основанием для его возникновения является свидетельство о праве на наследство1.

    1. Ограничение право собственности при залоге (ипотеке) жилых помещений

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы впорядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных федеральным законодательством;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки1.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным закономне может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога1.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодексаРоссийской Федерации о заключении договоров, а также положений Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в отдельном соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Федеральным законом Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено федеральным законом.

сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке1.

    1. Особенности ограничения права собственности при заключении отдельных видов гражданско-правовых договоров

Договор доверительного управления имуществом регулируется гл. 53 Гражданского кодекса. Это такой договор, по которому одна сторона, или учредитель управления, передает доверительному управляющему (другой стороне) имущество на срок, определенный договором в доверительное управление. При этом управляющий обязан управлять имуществом в интересах указанного учредителем лица — выгодоприобретателя.

Собственнику может потребоваться управление его имуществом в силу различных причин, например, в связи с необходимостью сохранения имущества, получения от него доходов, увеличением его стоимости, неумением управлять какими-то видами имущества (ценными бумагами, предприятиями). В этих и других подобных ситуациях собственник может передать свое имущество в управление другому лицу, заключив договор доверительного управления имуществом. Отметим также, что под доверительным управлением законодатель понимает длящееся использование вверенного управляющему имущества в интересах собственника посредством осуществления ряда юридических и фактических действий в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику1.

Собственник сохраняет и право собственности на передаваемое имущество и все свои полномочия по отношению к такому имуществу. Однако необходимо иметь в виду, что собственник имущества при заключении договора доверительного управления одновременно принимает на себя ряд обязательств — в том числе и воздерживаться от любых действий, препятствующих в свою очередь доверительному управляющему исполнять обязательства. Соответственно для собственника исключается возможность реализации только тех полномочий, которые создают невозможность исполнения обязательств в соответствии с договором доверительного управления. При этом собственник вправе отказаться от добровольно принятых на себя обязательств воздерживаться от реализации ряда своих полномочий путем отказа от самого договора, что не запрещено законодательством (п.1. ст.1024 ГК РФ)1.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора2.

Договор пожизненного содержания с иждивением — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество1.

Аренда — это имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определен­ную плату. В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель

Переданное в аренду имущество остается собственностью арендо­дателя, а произведенная продукция, доходы, материальные и другие ценности, улучшения арендованного имущества, не предусмотренные договором аренды, являются собственностью арендатора.

Арендатор имеет право частично или полностью выкупить арен­дованное имущество, если ограничения или запрещения не преду­смотрены законодательными актами.

Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора2.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *