На основе принципов данной группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки данная группа признаков лежит в основе Доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (инвестиционной, стоимости предприятия «как действующего»). По процедуре применения методов Доходного подхода оценщик формирует прогнозный (ожидаемый) доход от объекта в соответствии с представлениями инвестора/собственника, ориентированными или на его персональные требования к норме доходности на вложенный капитал, или на требования рынка к норме доходности для объектов данного типа, т.е. па оценку полезности данного объекта рынком.

В данную группу входят три принципа: полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности (utility)

«Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес (предприятие) обладает стоимостью, если может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и пространстве». Можно говорить об общественной полезности производимого на рынке продукта, полезности предприятия для его конкретного владельца в получении прибыли от продажи производимой продукции, полезности в смысле реализации утилитарных (физических и физиологических) или психологических потребностей собственника и пр. Однако в рыночной экономике и теории оценки полезность объекта собственности рассматривается в первую очередь как его способность приносить доход.

Полезность бизнеса – это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Этот принцип действует всегда, при определении любого вида стоимости и для любого собственника, будь то текущий, типичный или гипотетический собственник или даже внешний инвестор. В отсутствие фактора полезности стоимость вообще не формируется, объект не может быть интересен ни одному из субъектов отношений собственности, а не являясь чьим-либо имуществом (объектом собственности) или объектом иных имущественных прав, данный объект не может стать и объектом оценки.

Принцип замещения (substitution)

Оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость, исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий (из «пространства одинаково желаемых заменителей», определяемого потребностями и пожеланиями покупателей и продавцов), характеризующихся схожим риском и качеством дохода. Следует отметить, что замещающий объект – не точная копия, но похожий, равно желаемый заменитель. Оценщику в процессе оценки предстоит определить границы всего многообразия возможных заменителей-эквивалентов.

Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект эквивалентной полезности.

Кроме того, справедлива и иная формулировка: за действующее предприятие неразумно платить больше, чем может стоить создание в приемлемые сроки нового аналогичного предприятия эквивалентной полезности.

Это фундаментальный принцип, лежащий в основе применения всех трех подходов к оценке. Первый вариант его формулировки используется в Сравнительном подходе, второй – в Затратном (Имущественном). Сама идея прогнозирования доходов в будущем от оцениваемого объекта говорит о замещении реального объекта его виртуальным образом – проекцией в будущее на некий прогнозный период, как это происходит в Доходном подходе.

Принцип ожидания (anticipation)

Конечно, прошлое и настоящее состояния бизнеса важны, являясь ключом к пониманию его будущего поведения, однако его экономическую оценку определяет именно будущее, поскольку полезность бизнеса связана с ожиданием будущих прибылей.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость предприятия определяется текущей стоимостью будущих доходов от функционирования предприятия и других выгод (например, ожидаемой выручки от его перепродажи), которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. При этом очень важны величина, качество, момент начала поступления дохода и продолжительность поступления ожидаемого будущего дохода. И эти ожидания могут изменяться во времени. Они также зависят от представлений субъекта собственности (или пользователя).

Для определения текущей стоимости будущих потоков дохода важно скорректировать прогнозируемые будущие прибыли с учетом поправок на изменение стоимости денег во времени (произвести дисконтирование). Задача обоснованного прогноза будущих состояний и динамики будущих потоков дохода является одной из самых сложных проблем, с которыми сталкивается оценщик в процессе оценки стоимости бизнеса.

В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т.е. основополагающие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке.
Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.
В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.
Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.
Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.
Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества
В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.
Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимость. Только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса.
Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.
Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью. Принцип замещения лежит в основе трёх основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.
Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин ожидание имеет следующий смысл. Ожидание — установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы и другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.
Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства — труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой ценой является заработная плата, для капитала — выплаты по процентам, для предпринимательских действий — прибыль, для земли — рента.
Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии «вклад». Вклад — это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества данный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.
Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами — убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как следует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижимости будет эффективным, а сумма привлечённых к нему элементов ресурсов — оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявляется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественнонаучных дисциплинах и в технике) эффект — «эффект насыщения».
Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость имущества уменьшается.
Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.
Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода-физическим, хронологическим (во времени), среди заинтересованных лиц (участников сделки или обладателям прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).
Иногда принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав трактуется несколько иначе — как принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на имущество разделены между двумя и более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочием лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономического разделения по своей сути подобен принципу сбалансированности, т.к. предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.
Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.
В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы оценки: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), принцип соответствия.
Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены — меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены — выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.
К данной группе относится и принцип конкуренции. Данный принцип заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию — в этом проявляется «эффект маятника». Наличие жёсткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, применяется в доходном подходе к оценке.
Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества). Также входит в группу принципов, связанных с влиянием на стоимость имущества рыночной среды. В соответствии с данным принципом утверждают, что стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.
В группу «рыночных» принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего развития). Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.
Принцип соответствия (например, для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип можно рассмотреть и на примерах имущества другого вида.
Принцип оценки имущества — наилучшего (наиболее эффективного) использования имущества.
Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в плане её наилучшего (оптимального, более вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования. Поэтому обещающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трёх групп, является основополагающий оценочный принцип — наилучшего использования имущества. Иногда этот принцип ошибочно называют принципом наилучшего и наиболее эффективного использования имущества.
Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущества — это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. даёт оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).
Изо всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта имущества, важнейшим является суждение о наилучшем использовании объекта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования.
Анализ физической осуществимости означает рассмотрение физически (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования.
Правомочность — соответствие рассматриваемого способа использования требованиям закона.
Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешённых законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую (т.е. приведённую к дате оценки имущества) стоимость объекта.
Изложенные выше частные принципы оценки имущества и обобщающий оценочный принцип — принцип наилучшего использования — представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основываются различные подходы к оценке стоимости различных объектов имущества — рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы.

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

— основанные на представлениях владельца о собственности;

— связанные с эксплуатацией собственности;

— обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа. Принципы, основанные на представлениях собственника.

Принцип полезности — чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Принцип замещения — максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной стоимостью.

Принцип ожидания или предвидения — полезность любого бизнеса определяется тем, во сколько сегодня оценивается прогнозируемые будущие выгоды (доходы).

Вторая группа. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.

Принцип вклада — включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемы прирост предприятия больше затрат на приобретения актива.

Принцип остаточной продуктивности — остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Принцип предельно производительности — по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющими темпами.

Принцип сбалансированности — максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Третья группа. Эта группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Принцип соответствия — предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

Принцип конкуренции — если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих потоков.

Принцип экономического разделения — имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

1.3. Подходы и методы, используемые в оценке бизнеса

В процессе оценки стоимости предприятия применяются методологические подходы, такие же как и при оценке недвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности. Но при этом они носят несколько отличительный характер. Принимаются следующие подходы:

— доходный;

— сравнительный;

— затратный (имущественный).

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Метод оценки — это способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Реферат на тему:

«Основные принципы оценки имущества предприятия»

Выполнил:

Ст. гр. 25ТД04

Софьина А.В.

Тюмень 2013

Введение

1. Принципы пользователя предприятием

2. Принципы связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

3. Принципы связанные с внешней рыночной средой

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия

Заключение

Список используемой литературы

Введение

В основании науки об оценке имущества лежат принципы, т.е. основополагающие правила, т.е. руководствуясь которыми профессиональный оценщик выполняет задание по оценке и составлению отчёта об оценке имущества. Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке. Принципы оценки предприятия можно разделить на четыре категории:

1) принципы пользователя предприятием;

2) связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;

3) связанные с внешней рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

1. Принципы пользователя предприятием

Таль Г.К в своей книге «Оценка предприятий. Доходный подход» охарактеризовал Принципы пользователя предприятием следующим образом: Принципы пользователя предприятием включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции (производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли). Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей. Полезность — это способ удовлетворять потребности пользователя предприятием в данном месте и в течение определенного периода времени. Удовлетворение потребностей пользователя предприятием, которое приносит доход, в конечном счете выражается в виде потока денежного дохода.

Принцип замещения

Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше наименьшей цены, запрашиваемой за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции. Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания

В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость действующих предприятий, приносящих доход, определяется ожидаемой прибылью, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств от его перепродажи.

Поскольку деньги приносят доход в виде процента и поскольку происходят инфляционные процессы, рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний рубль. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.

2.Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия

По мнению Бусова В.И. «Оценка стоимости предприятия» группа принципов оценки земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия, включает:

o принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления (предпринимательской деятельности) и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью;

o принцип вклада. Вклад — это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия, или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства;

o принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Этот принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами;

o принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;

o принцип оптимального размера (масштаба). Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощности предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится;

o принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная ГК РФ, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

3. Принципы связанные с внешней рыночной средой

Фридман Дж., и Ордуэй Ник. В книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Принципы, связанные с рыночной средой описывают следующим образом:

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости”. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской” квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства. оценка имущество спрос недвижимость

Принцип конкуренции. Конкуренция — это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) — основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка — основного принципа оценки недвижимой собственности.

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.

Ефремов В.С. в книге «Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования» Дает следующее толкование описываемого принципа:

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния предприятия — основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость пред-приятия.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использова-ния — это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимо-сти земельного участка, на котором находится предприятие.

Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточ-ной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающей-ся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.

Заключение

Вывод по данной теме:

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.

В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.

Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу.

Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.

Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

Список использованной литературы

1. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев, Е.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход, Москва 2000 г.

2. Бусов В.И. Оценка стоимости предприятия изд-во 2013 г

3.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело-ЛТД, 1995 г.

4. Ефремов В.С. Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования Издательство Финпресс 1998, 192 стр.

Размещено на http://www.allbest.ru