Решение квартирного вопроса, особенно если это размен квартиры через суд, почти всегда сопровождается семейными ссорами, скандалами и испорченными отношениями. Ничего удивительного, ведь размен обычно требуется в тех случаях, когда проживание семьи в одной квартире становится невозможным. Чтобы сберечь свое здоровье, избежать скандалов и потери нервных клеток, лучше сразу обратиться за профессиональной юридической помощью.

Конечно, первое, что стоит попробовать — договориться о размене жилья мирным путем. Однако на практике такой способ редко работает, так как каждый участник раздела квартиры хочет получить наибольшую выгоду от сделки. Если вы оказались в такой ситуации, значит, пришло время обратиться к профессионалам — адвокатам компании «Народные юристы».

Чем отличается размен муниципальной квартиры от приватизированной?

Муниципальное жилье предоставляется государством по договору социального найма. Это значит, что муниципальная квартира принадлежит государству, и предоставляется она во временное пользование.

Наниматель — тот, кто заключал с муниципалитетом договор социального найма, вправе потребовать размена жилья по суду. Точно также все члены семьи нанимателя вправе потребовать обменять свое жилье на другое муниципальное жилье. Если наниматель не смог договориться с членами семьи, то любой из них может обратиться в суд с требованием принудительного размена квартиры.

В случае с приватизированной квартирой правовой механизм работает по-другому. Поскольку квартира принадлежит не государству, а собственнику, отнять ее в принудительном порядке никто не может. Только сам собственник может отказаться от жилья по своему желанию. Поэтому в данной ситуации возможны следующие варианты действий собственника:

• решить вопрос мирным путем, договорившись с другими собственниками жилья;
• продать свою долю в квартире.

Размен и муниципальной, и приватизированной квартиры — мероприятие довольно сложное, в котором может быть масса тонкостей и нюансов. Кроме того, для того, чтобы начался судебный процесс, необходимо подготовить внушительный пакет документов: исковое заявление, свидетельство о собственности, договор социального найма и т.д. Чтобы сохранить свое драгоценное время, как можно быстрее обращайтесь к специалистам компании «Народные юристы».

«Народные юристы» берут все заботы на себя!

Опытные юристы нашей компании в Москве помогут вам максимально быстро и безболезненно разменять квартиру по суду с наибольшей для вас выгодой. В чем заключается конкретная помощь специалистов?

• детальный анализ вашей ситуации и продумывание стратегии действий для решения вопроса размена в вашу пользу;
• подробная консультация по юридическим вопросам;
• сбор всех необходимых документов для размена;
• составление искового заявления в суд;
• подача искового заявления и сопутствующих документов в суд;
• представление в суде ваших интересов.

Звоните по номеру +7 495 916-35-60 и получите бесплатную первичную консультацию специалиста по жилищным вопросам!

Кодекс-info, N 30, 1997 год

— Что такое принудительный обмен?
— В связи с принятием Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года вопросы принудительного обмена жилых помещений несколько утратили свою актуальность. Однако, по различным причинам, не все жилые помещения переданы в собственность граждан. Часто в связи с конфликтными ситуациями в семье совершеннолетние лица, проживающие в квартире, не дают согласие на приватизацию. Наиболее часто такие ситуации возникают у бывших супругов, расторгнувших брак, но продолжающих проживать в одной квартире. Один из вариантов решения жилищного вопроса в этом случае принудительный обмен. В соответствии со статьей 68 Жилищного кодекса РСФСР, сохраняющего свое действие в настоящее время, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).
— Расскажите, пожалуйста, в каком порядке нужно действовать, чтобы добиться принудительного размена неприватизированной квартиры с бывшим мужем?
— Принудительный размен неприватизированной квартиры осуществляется в судебном порядке. Вы подаете в суд исковое заявление с изложением Вашей проблемы и Ваших требований. В том случае, если суд вынесет решение о принудительном обмене, то это решение и будет основанием требовать у Вашего бывшего мужа размена квартиры.
Для обращения в суд необходимо подготовить следующие документы:
а) исковое заявление с изложением варианта (либо нескольких вариантов) обмена жилого помещения;

Размен муниципальной квартиры через суд необходим в ситуациях, когда члены семьи не могут по тем или иным причинам жить на одной жилплощади. Самые частые причины принудительного обмена – семейные скандалы и бытовые проблемы. Выходом из подобной ситуации является помощь квалифицированного жилищного правоведа, который адекватно оценит существующую ситуацию и предложит варианты ее решения.

Компания Жилищный правовед поможет решить вопросы, связанные с разменом муниципальной квартиры через суд, наши юристы предоставят квалифицированные консультации и рекомендации, оценят перспективы рассмотрения дела в суде.

Принудительный обмен не всегда возможен

Стоит учесть, что принудительный размен квартиры применяется лишь для муниципального жилья, поскольку гражданский Кодекс России дает право владельцу недвижимости распоряжаться ею по собственному усмотрению, другие лица не могут диктовать ему условия или претендовать на какие-то права по имуществу. Это говорит о том, что при отказе одного или нескольких владельцев жилья от размена квартиры через суд (приватизированной), принудительный обмен исключен.

Данный вариант предусматривает только поиск компромисса и договор с другими собственниками или попытка реализации своей доли в приватизированной квартире. Для продажи доли, первоначально ее нужно выделить в совместном имуществе через суд. Если выделение долевого имущества в натуре невозможно по закону или приносит ущерб общему имуществу, выделяется собственник, имеющий право на получение денежного эквивалента стоимости его доли. В ходе данного процесса лучше заручиться помощью наших надежных юристов.

Квалифицированная консультация адвокатов и юристов. Звоните!

Что говорит закон?

Жилищный Кодекс РФ (ст.72) говорит о том, что члены семьи, которые совместно проживают с нанимателем, имеют право потребовать от него обмена жилья, которое ими занято согласно договору соцнайма на другие жилые помещения, предоставленные иным нанимателям по договору соцнайма (находящиеся в других квартирах и домах). Если наниматель и члены его семьи не пришли к компромиссу, каждый из них может инициировать размен муниципальной квартиры через суд. Суд принимает во внимание законные интересы проживающих на данной жилплощади лиц и основательные доводы заинтересованных сторон. Еще раз стоит акцентировать внимание, что размен квартиры через суд относится только к муниципальному жилью.

Процедура принудительного размена квартиры

• Обращение к юристам нашей компании;
• Предварительные консультации и поиск добровольного компромисса сторон;
• Письменное предложение родственникам начать обмен квартиры с предложением альтернативных вариантов жилья;
• Если добровольного согласия нет — оформление заявления и пакета документов для рассмотрения дела в суде;
• Подача документов в суд соответствующей юрисдикции;
• Ход судебного процесса, использование аргументов и доказательной базы;
• Решение суда и действия по его практической реализации.

Форма заявления на размен квартиры через суд включает такую информацию:

• ФИО, адрес, год рождения истца;
• ФИО, адрес, год рождения ответчика;
• информация о заключении и расторжении брака;
• данные о детях;
• адрес квартиры и время проживания в ней;
• количество и тип комнат, наличие коммунальных услуг;
• вид жилищного фонда квартиры;
• причины невозможного проживания с ответчиком и потребности принудительного обмена;
• предложенные варианты обмена, а также то, что добровольное соглашение не достигнуто;
• просьба к суду о принудительном обмене с учетом предоставленных документов и свидетелей.

При инициировании судебного процесса о принудительном обмене жилья требуется подготовить такие документы:

• Письменное согласие наймодателя на обмен (копия);
• Согласие исполнительного /распорядительного органа для междугородного обмена;
• Документ / ордер / решение на право занимать помещение (копия);
• Справка о составе семьи и прописка с места проживания;
• Свидетельство о расторжении брака (копия);
• Заявления нанимателей (которые проживают в других помещениях на обмен) про их согласие;
• Лицевые счета и планы жилья, которое подлежит обмену;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Есть вопросы по обмену? Задайте Ваш вопрос на сайте

или получите консультации по телефону

Принудительный обмен – достаточно сложная и запутанная процедура, которая может затянуться на долгий срок без активного юридического продвижения. Специалисты нашей компании позаботятся об отстаивании ваших законных интересов и оперативном получении ожидаемого решения по жилью.

Согласно п. 3.4 названного Постановления к письменной просьбе жильцов об обмене жилого помещения также прилагаются: документы, удостоверяющие личность всех нанимателей квартиры, с копиями этих документов, удостоверяющих личность всех членов семьи (паспорт и свидетельства о рождении); свидетельства о заключении брака и иные документы, свидетельствующие родственные отношения; договор социального найма, ордер на представление квартиры в пользование или краткие сведения из копии решения уполномоченного органа власти; единый жилищный документ или сведения о зарегистрированных в квартире лицах, сведения о финансово лицевом счете; письменное согласие органа опеки и попечительства; согласие иных лиц, имеющих права на жилые помещения, подлежащие обмену; кадастровый паспорт помещения или экспликация по форме 22 и поэтажный план.

На основании п. 3.6 Положения об обмене жилыми помещениями в городе Москве в обязанности уполномоченной организации входит регистрация поступивших в ее адрес заявлений от жильцов муниципальных квартир об обмене. На руки заявителю передается документ, подтверждающий факт принятия заявления об обмене квартиры и сопутствующей документации, где указаны сведения о дате приема заявления и перечне документов.

После подбора подходящего варианта обмена, следует обратиться к уполномоченному собственнику муниципального имущества и жилищного фонда города Москвы для получения согласия на совершение сделки обмена муниципального жилья. При условии, что на стадии заключения договора обмена муниципальными квартирами возникнут разногласие, их решение переносится в суд в порядке искового производства.

Свои исковые доводы советуем основывать на ст. 72 Жилищного Кодекса РФ, которая позволяет заинтересованным в обмене муниципального жилья гражданам требовать принудительного обмена в судебном порядке, когда добровольного соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи не достигнуто. При разрешении судом жилищного спора учитываются заслуживающие внимания доводы обеих сторон, помимо этого должны быть соблюдены законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 74 ЖК РФ «соглашение об обмене квартир, предоставленных по договору социального найма, заключается в простой письменной форме после чего регистрируется в реестре сделок с недвижимым имуществом города Москвы». Подписанное соглашение представляет собой один документ, с подписью всех жильцов обмениваемого помещения. Если размениваемые квартиры находятся в разных населенных пунктах, тогда экземпляр договора представляется каждому из уполномоченных собственников (наймодателей), которые предоставляют свое согласие на обмен. Письменное согласие наймодателей подготавливается не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения за ним нанимателей и членов их семей.

Письменный отказ наймодателя должен быть обоснован нормой статьи 73 ЖК РФ. Иные основания для отказа не предусмотрены жилищным законодательством, поэтому не могут быть признаны законными и подлежащими исполнению.

Более подробно узнать о судебном процессе обмена квартиры можно у наших специалистов: 8 (495) 899-04-20 или 8 (800) 333-64-32 (звонок по России бесплатный).

Глеб Акимов, эксперт нотариального рынка, объяснил некоторые момент, которые помогут правильно разменять жилье.

С чего следует начать, когда решил произвести размен квартиры?

Акимов: Для начала необходимо понимать, что найти идеальные варианты, устраивающие всех участников сделки крайне трудно и необходимо подготовиться к компромиссам.

Также, большое количество нюансов имеет и юридическая, и практическая сторона вопроса — готовы ли стороны к доплатам, будут ли привлечены заемные средства, нет ли разногласий между собственниками квартиры и так далее. В любом случае, начать необходимо с адекватной оценки рыночной стоимости своей недвижимости и выявления главных критериев искомого варианта для размена.

Становится ли процесс размена сложнее, если квартира муниципальная?

Акимов: Конечно, с приватизированной квартирой проводить сделки гораздо проще. Приватизированная квартира предоставляет собственнику максимальный объем прав по заключению сделок. Владелец вправе распоряжаться своим жильем по своему усмотрению в рамках законодательства. Главное — наличие прямого волеизъявления собственника или всех собственников. С муниципальной квартирой все сложнее.

Принцип одинаковой формы собственности при размене ограничивает стороны сделки в возможности провести обмен неприватизированной квартиры на приватизированную. Остается только мена на аналогичный неприватизированный объект недвижимости, что не слишком удобно.

Далее, так как проживающий в муниципальной квартире гражданин является лишь ее пользователем, то для совершения размена ему необходимо обратиться за получением согласия наймодателя — органа местного самоуправления, а также всех совершеннолетних членов своей семьи. Советуем сначала приватизировать квартиру.

Но у муниципального жилья все же есть свое относительное преимущество, когда одна из сторон не соглашается с разменом.

Акимов: Действительно. Принудительный размен квартиры возможен только в отношении муниципальной собственности (ст. 72 ЖК РФ). Такой порядок предполагает судебное разрешение спора в случаях, когда стороны не могут прийти к добровольному соглашению, и присутствует как минимум 1 правообладатель, выступающий против размена.

Сторонам не обязательно документировано доказывать невозможность дальнейшего проживания, достаточно заявить о своем желании. До обращения в суд заинтересованная сторона должна найти потенциальный вариант для размена, суд не будет этого делать за жильцов.

Если же мы говорим о приватизированной квартире, тут все сложнее. Если один из владельцев недвижимости против сделки, то другие владельцы могут продать свои доли (сначала в обязательном порядке предложив выкупить их другим законным владельцам), и здесь уже будет вопрос — согласятся ли новые собственники с таким соседством.

Стоит ли самому заниматься разменом квартиры, если нет особых навыков?

Акимов: Я бы не рекомендовал проводить такие серьезные сделки без консультаций и поддержки специалистов, таких как адвокаты и нотариусы. Они проверят юридическую чистоту объекта недвижимости, уточнят статус объекта и его «историю», помогут составить договор и уберегут вас от возможных ошибок и мошенников.

На какие законы РФ опираться при размене квартиры?

Акимов: В первую очередь стоит изучить Жилищный Кодекс и Гражданский Кодекс, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но лучше все-таки обратиться к профессиональным юристам за подробной консультацией и сопровождением сделки, так как вопросы недвижимости имеют огромное количество нюансов.

Важно знать

Глеб Акимов напомнил элементарные правила при купле-продаже недвижимости:

— Обращайтесь в Росреестр для получения информации об объекте недвижимости, в том числе, чтобы удостовериться, что он не в залоге и не под арестом.

— Заверяйте документы по сделкам у нотариуса, это будет дополнительной гарантией правовой чистоты и законности сделки.

— Удостоверьтесь в согласии всех собственников на продажу — не забудьте о согласии второго супруга на сделку с недвижимостью, это убережет вас от возможности оспорить сделку в будущем.

— Проверяйте наличие зарегистрированных в объекте сделки лиц и удостоверьтесь в их согласии на продажу.

— Обращайтесь за услугами только к риэлторам с опытом работы и хорошей репутацией, ищите информацию о конкретном лице в интернете на всех возможных ресурсах, в том числе http://rgr.ru.

— Если вы покупаете квартиру у лица, действующего по доверенности, проверьте подлинность выданной доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу.

— Проверяйте лиц с момента выдачи ордера на квартиру или договора социального найма.

— Не стесняйтесь запрашивать всю историю сделок по конкретному объекту недвижимости.

— Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.