Собираясь инвестировать в жилую недвижимость, потенциальный участник долевого строительства в первую очередь обращает внимание на расположение дома, его планировку, предполагаемые сроки сдачи. Но есть в числе вопросов, которые необходимо изучить дольщику, и правовой статус земельного участка под строящимся домом. Надо ли беспокоиться частному инвестору, если земля застройщика в аренде?

Если вы нуждаетесь в оперативной и компетентной юридической консультации по этому вопросу, обращайтесь на горячую линию прямо сейчас:

Телефон горячей линии:

+7(812) 603-49-78

или Подайте жалобу онлайн

Как оценить риски по ДДУ

Следует помнить, что спектр рисков в связи с заключением договора долевого участия можно оценить только тогда, когда есть полная картина ситуации, и каждая конкретная ситуация должна оцениваться индивидуально.

Заключение о целесообразности участия в долевом строительстве может быть вынесено только после комплексного изучения:

• репутации и актуального финансового состояния девелопера;
• прошлых и текущих судебных споров компании-застройщика (с выяснением сути и итогов завершившихся разбирательств);
• проектной декларации по объекту;
• условий предлагаемого договора.

Если нахождение в аренде земли под строящимся домом является единственным спорным моментом сотрудничества, можно смело подписывать договор, так как вопрос хорошо урегулирован действующим законодательством.

Законодательные нормы, действующие в отношении участка под строящимся домом

Сам по себе тот факт, что застройщик возводит многоквартирный дом на арендованном для этих целей земельном участке, не является поводом для беспокойства. Законодательно этот момент урегулирован Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и Жилищным Кодексом РФ, а именно:

• статьи 2 и 3 закона 214-ФЗ определяет застройщика как лицо, которое имеет земельный участок «в собственности или на праве аренды, на праве субаренды и т.д.» (п.1);
• ст. 13 этого же закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика раскрывает переход права аренды с момента государственной регистрации ДДУ в залог самих участников долевого строительства;
• согласно ст. 36 ЖК РФ, если у новостройки земля в аренде, с момента регистрации прав собственности участниками долевого строительства земельный участок переходит в собственность совладельцев построенного многоквартирного дома на основе долевого принципа.

Если вы хотите максимально точно оценить риски сотрудничества по выбранному договору долевого участия, лучше всего обратиться к опытному юристу по недвижимости: «подводные камни» могут оказаться совсем не там, где их ищет неискушенный дольщик.

Уважаемые граждане! Долевое строительство — высокорисковая услуга, и вы будете гораздо увереннее чувствовать себя, заручившись поддержкой профессионалов, имеющих солидный опыт работы в данной сфере:

Согласно статье 35 ЗК РФ отчуждение построек, находящихся на определенном участке земли, осуществляется исключительно совместно с ним. Это правило действует в случае, когда оба объекта принадлежат одному собственнику. Эти объекты будут фигурировать вместе во всех сделках по недвижимости вне зависимости от того, на какой стадии строительства находится дом. Однако, из любых правил есть исключения.

Table of Contents

Особенности оформления земли и строения

Если собственник решил продать постройку, в договор обязательно попадает земельный участок. Однако, есть исключения, при которых возможна продажа строения и площади по отдельности:

• дом признан погибшим строением и подлежит сносу;
• запускается процесс исключения земельного участка из оборота;
• происходит оформление раздела территории на две части с отдельными кадастровыми номерами, на одном из которых располагается строение;
• постройка признается неправомерной, проведенной без соблюдения установленных процедур;
• реализуется часть дома, отчуждаемая проведением межевания.

Есть еще одна возможность продать жилой дом без земельного владения – успеть в момент, когда земля еще не была оформлена в собственность. Подобная ситуация может возникать при аренде земли у муниципалитета или на правах бессрочного пользования. Если земельный участок находится во владении у нескольких собственников в долях, а строение принадлежит кому-то одному из них, последний может продать его вместе с землей.

Условия продажи жилого дома без земли

Строение может быть продано без земельного участка при условии:

• Если дом находится во владении, а территория арендована, можно передать права другому арендатору. Для этого нужно зарегистрировать переоформление в Росреестре и отправить уведомление об изменениях в муниципальные органы.
• В случае бессрочного пользования земельным участком, этот факт фиксируется в договоре купли-продажи дома с указанием размеров территории и номера документа, дающего это право.
• Если земля не оформлена должным образом и на нее нет документов, необходимо ее выкупить, приватизировать или оформить аренду.
• В случае нахождения дома в долевой собственности, перед продажей нужно произвести отчуждение соответствующего владения.

Межевание участка

Лучшая альтернатива для продажи жилого дома без земельного участка – проведение межевания. Придомовая территория выделяется в отдельную собственность, ей присваивается кадастровый номер. При этом территория, на которой находится дом, выделяется в отдельную. После официального размежевания по двум объектам владельцы получат Свидетельства о регистрации прав собственности. В разных регионах России предусмотрены минимальные и максимальные размеры отчуждения земельных владений в соответствии с местными нормативами.

Есть вопросы по сделкам с недвижимостью и земельными участками? Оставьте заявку или позвоните по телефону, указанному на сайте. Первая консультация наших юристов – бесплатная.

Когда люди обращаются ко мне за подбором квартиры в той или иной новостройке, очень часто я слышу вопрос имеет ли значение находится земля под многоквартирным домом в собственности или в аренде.

Настало время осветить и этот вопрос. Итак, компания-застройщик, которая планирует возведение многоквартирного жилого дома, может быть, как собственником земельного участка под застройку, так и арендовать его у государства.

В данной статье рассмотрим оба этих варианта с точки зрения будущих покупателей квартир в таких новостройках.

• Какие документы на землю должен иметь застройщик;
• Собственность земли под многоквартирным домом (МКД);
• Финансовые нюансы и риски.

Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении

1. Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.

В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.п.

2. Если застройщик арендует землю, внимательно изучите договор аренды. Предпочтительно, чтобы он был заключен с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Также обратите внимание на то, чтобы земля не была частью природоохранной зоны.

В договоре должен быть указан момент, что арендатор собирается использовать участок под строительство многоэтажного жилого дома.

В настоящее время, большинство застройщиков используют вариант аренды земельного участка, как самый мало затратный для застройщика.

Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.

Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД)

Согласно законодательству РФ, земля под многоквартирным домом и прилегающий участок являются коллективной собственностью всех жильцов.

Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.

Когда процесс строительства и ввода в эксплуатацию МКД завершен, владельцы квартир регистрируют свои права собственности на имущество. Некоторые из наших застройщиков берут на себя хлопоты, связанные с оформлением этих документов на себя.

Момент такой регистрации прав на квартиру хотя бы одним собственником является фактом, подтверждающим возникновение прав жильцов на земельный участок.

Действующий договор аренды между застройщиком и муниципалитетом одновременно утрачивает свою силу.

Важный момент! По действующему земельному законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать землю в РФ, поэтому, если земля находится в собственности у застройщика, то покупатель квартиры, автоматически приобретает право и на кусочек земли под ним, что противоречит российскому законодательству. Если же, земля находится в аренде у строительной компании, то подобного права на землю покупатель квартиры не обретает, что автоматически расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.

Финансовые риски и нюансы

Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве.

Многие покупатели предпочитают иметь дело со строительными компаниями, являющимися собственниками земли, так как это якобы повышает шансы на успешное завершение стройки и получение желаемого имущества.

На самом деле вариант, когда застройщик арендует участок ничем не хуже. Тут, скорее нужно обратить внимание на репутацию самой строительной компании, количество сданных ею объектов и так далее. Даже если земля принадлежит застройщику, это не гарантирует плановое осуществление и завершение строительного процесса.

Стройка на арендованном участке для владельцев квартир обеспечивает такое же право общей долевой собственности на землю, как и в случае, если земля находится в собственности у застройщика.

Главное, чтобы дом был построен, и участники долевого строительства могли зарегистрировать своё право собственности на квартиры.

Поэтому, в вопросе о том в аренде находится земельный участок или в собственности у строительной компании, приоритетным является изучение состояния разрешительной документации и репутации строительной компании.

Как распределяется земля под новостройкой по завершении строительства? Ответ на этот вопрос редко заботит тех, кто принял решение стать участником долевого строительства. Однако знание это, позволяет оценить последствия и риски, с которыми можно столкнуться после получения ключей от квартиры. Что лучше: когда дом возводится на арендованной земле, или на участке, находящемся в собственности застройщика? Своим мнением с Domostroynn.ru поделился руководитель юридической компании «Маслов и Партнеры» Александр Маслов.

Исторически так сложилось, что 90% земель в нашей стране принадлежит государству, а в частной собственности находится менее 10%. Дело в том, что с момента, когда вся земля была только государственной, и «вдруг» разрешили владеть ею на правах частной собственности, прошло всего 25 лет. Соответственно, вполне логично, что в 9 из 10 случаев земля находится у застройщика в аренде. Но это просто статистика общего соотношения земель в частной собственности и в аренде.

Посмотрите квартиры в новостройках

Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.

Начиная с 1 марта 2015 года участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда.

В собственность земля может поступить только под уже существующими объектами. Примером такого случая является расселение домов: когда застройщик скупает квартиры в старом фонде, то земельные участки под жилым зданием поступают в собственность застройщика как общедомовое имущество.

Допустим, существовал четырех- или восьмиквартирный барак. Под ним есть кусочек земли в собственности, рядом — такие же участки под другими домами. В результате, застройщик приобретает их, консолидируя в единоличном владении все квартиры, а недостающую землю просит предоставить ему в аренду. Таким образом, у него часть земли получается в частной собственности, а часть — в аренде.

Земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. Это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда.

Какая форма собственности выгоднее для дольщика

На мой взгляд, для дольщика собственность менее удобна, чем аренда.

Дело в том, что согласно общему правилу, после регистрации права собственности на квартиру первого дольщика, земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит бесплатно в общую долевую собственность всех участников строительства. С 2015 года граждане освобождены от уплаты земельного налога под многоквартирным жилым домом. До этого, она также начислялась, просто ее никто не платил, поскольку налоговая инспекция не направляла жильцам квитанции об оплате налога.

Как только земля стала общей долевой собственностью (а это происходит в момент регистрации права собственности первого дольщика на квартиру в завершенном доме), прекращается право государственной или частной собственности застройщика.

Обычно, территория строительной площадки немного больше по площади, чем пятно застройки дома. При этом застройщики не всегда заинтересованы в оформлении всей прилегающей территории под дом.

Здесь основная проблема — это общие территории (под парковку, детскую площадку и т.д). При комплексной застройке, если у застройщика в аренде этот земельный участок, то он спешит быстрее от него отказаться, чтобы не платить арендную плату. Если же земля у застройщика в собственности, то он не всегда передает оставшуюся территорию дольщикам, а может сформировать земельный участок только под домом.

Статья 16 Закона «О ведении Жилищного кодекса Российской Федерации» гласит, что разрешение на ввод, выдается только при формировании земельного участка под многоквартирным жилым домом и прилегающей территорией, которая нужна для него (под детскую площадку, элементы благоустройства, парковки — все что надо). Но не всегда такой участок можно сформировать вместе с прилегающей территорией, особенно в условиях квартальной застройки, когда автопарковка рассчитана сразу на пять домов, и отнести ее к кому-то одному дому нельзя. В таком случае, застройщик прекращает право аренды и восстанавливает право государственной или муниципальной собственности. Тогда, этот объект становится государственной или муниципальной собственностью и используется всеми гражданами. Если же участок, который должен стать общей территорией находится у застройщика в частной собственности, то надо понимать, что он не всегда готов от него отказаться.

Таким образом, участок в собственности — это не преимущество, а скорее недостаток. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству.

При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество помещений жилых и нежилых на один квадратный метр, стало быть, нет благоустройства нормального — много денег ушло на расселение.

Не так давно существовал еще один вариант получения в собственность земли. До 2015 года застройщик мог получить земельный участок от Нижегородской области в обмен на завершение долгостроя, дольщиков которого поддерживает региональное Правительство. Однако с отменой положений Земельного кодекса РФ о возможности предоставления юридическим лицам земли в собственность под застройку, соответствующий Закон Нижегородской области был отменен. Лишь один застройщик получил землю в этом порядке. Поэтому законодательное собрание Нижегородской области недавно было вынуждено рассматривать варианты, позволяющие предоставлять землю в аренду по конкурсу, если компания берется завершить какой-либо долгострой.

Что представляют собой изменения в земельном законодательстве Нижегородской области?

Как известно, недавно были внесены поправки в Законы Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» и «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействия) таких застройщиков, на территории Нижегородской области».

По сути, эти нововведения предполагают достройку так называемых «долгостроев» за бюджетные средства. Что имеется в виду? Если бы земельный участок не отдали застройщику в качестве компенсации, а выставили на аукцион, то получили бы за него 20, 30,40, 50 и более миллионов рублей. А так эти средства бюджет не получит в виде дохода от продажи.

Понятно, что недополученные доходы у нас, традиционно, имеют меньшую ценность, чем реальные средства, выложенные «из кармана». Однако с точки зрения денег особой разницы нет. То есть выделены эти средства из бюджета или не получены от реализации земли — это по сути убыток для казны.

Для государственных органов такая схема кажется более предпочтительной из-за сложности и множества ограничений бюджетного законодательства. Дело в том, что получение бюджетных средств планируется на три года вперед, что усложняет их оперативное получение. Разумеется, проще предоставлять земли в аренду под застройку. Да, с экономической точки зрения деньги недополучаются казной. Но это легче, чем продать земельный участок на аукционе, а затем «выбивать» деньги из бюджета, чтобы в последствие контролировать их расходование в соответствии с законодательством о госзакупках.

Если срок аренды истечет до окончания строительства

Что же будет, если срок аренды под застройку истечет, а дом так и не будет построен?

Во-первых, срок аренды под застройку должен определяться как удвоенный срок на строительство дома, что дает хороший временной запас застройщику. Однако исключить ситуацию, при которой застройщик может не успеть завершить объект до окончания срока аренды, тоже нельзя.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает продление договора аренды земельного участка, предоставленного без торгов.

Возможно продление срока аренды по общему правилу также, если земля под жилищное строительство была предоставлена на аукционе.

В этом случае, согласно п. 5 ст. 39 ЗК РФ, у органа, осуществляющего полномочия собственника, есть выбор:

— изъять объект незавершенного строительства у нерадивого застройщика и выставить его на торги (с обременением правами дольщиков);

— единократно предоставить застройщику земельный участок для окончания строительства, если есть причины для задержки, не связанные с застройщиком (проблемы с подключением, оформление разрешений и т.п.).

Указанная норма действует всего два года и как она будет применяться, покажет время. Однако решать проблемы «обманутых дольщиков» для государства — дело нежелательное. На мой взгляд, при любой возможности, лучше предоставить земельный участок для достройки и, скорее всего, государство это сделает.

Елена Карал

Застройщик заставляет съехать? Предлагает необоснованно заниженные суммы за выкуп вашей недвижимости? Грозится снести дом?

Защитим ваше жилье. Поможем собрать необходимые доказательства, проанализируем всю ситуацию. Защитим ваши интересы в суде. Не оставим без крыши над головой.

ЗВОНИТЕ: +7 (343) 201-81-81

Современный рост городов и стремительное развитие городской инфраструктуры приводят к улучшению городской среды и общего благосостояния граждан, проживающих в городах. Объявления с различными наименованиями застройщиков, рекламные баннеры о «современных жилых комплексах» буквально на каждом шагу.

Особенность многих городов такова, что рядом с массивными, современными жилыми комплексами и бизнес-кварталами «ютятся» ветхие деревянные постройки, бараки, двухэтажные здания советских времен. К таким городам относится и Екатеринбург.

Мы не говорим о зданиях, которым присвоен статус исторического наследия и культуры.

Мы ведем речь о ветхих, старых домах, возможно аварийных, частных секторах, иногда расположенных в центральной части города на «удобной для застройщика территории», в которых, как правило, проживают граждане.

Для застройщиков такие дома – «лакомый кусочек» для развития бизнеса и получения большого дохода. Поэтому «эра» строительства современных и новых жилых комплексов застройщиком напрямую связана с выкупом старых домов.

Довольно часто собственники старого жилья сталкиваются с требованием продать их земельные участки вместе с постройками застройщику по заниженной цене. В случае отказа застройщик угрожает снести здание, изъять земельный участок по необоснованным причинам.

Главное, что нужно делать жильцам в такой ситуации – не поддаваться угрозе и не паниковать!

Согласно гражданскому законодательству застройщик не может принудительно, в судебном порядке заставить собственников освободить земельный участок, в отличие от органов местного самоуправления.

У застройщика нет таких прав: он не может заставить продать, выкупить принудительно, тем более снести.

Обычно застройщик действует от лица муниципалитета, с которым у него заключен договор. Как правило, это договор аренды земельного участка, либо инвестиционные договоры на комплексное освоение территории. На основании этих договоров застройщик вправе вести только переговоры с собственниками земельных участков об их выкупе, но никак не угрожать сносом и принудительным изъятием.

Его основная задача – самостоятельно расселить всех жильцов жилых домов на предоставленном для застройки участке и договориться о разумной выкупной цене.

В такой ситуации сам собственник вправе предложить застройщику выкупную цену его жилья, которая, как правило, не соответствует интересам застройщика.

В 8 из 10 случаев договоренность с жильцами не достигается, стройка «стоит на месте», сроки «горят», и застройщик начинает предпринимать крайние меры, как правило, незаконные – происходят «случайные» сносы домов с нерасселенными жильцами, учащаются пожары на территории.…

Своими действиями застройщик доводит состояние дома до статуса «аварийного». А как проводится работа с аварийными домами? Подробно рассматривали в нашей статье.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ

Поэтому, чтобы не потерять свой земельный участок и не отдать своё жильё за «бесценок», рекомендуем действовать следующим образом.

• Во-первых, потребуйте от застройщика договор, на основании которого он ведет переговоры от лица муниципалитета.
• Во-вторых, как собственник, проведите оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося на вашем земельном участке. Для этого лучше всего обратиться к независимой экспертной организации. Не забывайте о документах, которые необходимо будет собрать для установления точной стоимости земельного участка и расположенного на нем имущества. Только после проведения независимой оценки вы вправе требовать от застройщика выкупить вашу недвижимость по установленной цене.
• В-третьих, самостоятельно выясните рыночную стоимость самого земельного участка. Рекомендую также обратиться к экспертам-оценщикам.

По закону рыночная стоимость равна кадастровой стоимости земельного участка. Однако данные параметры зачастую не соответствуют друг другу. Кадастровая стоимость формируется для целей налогообложения, поэтому является, как правило, завышенной.

Если вокруг вашего земельного участка уже «кипит» стройка, вы имеете полное право обратиться в суд с требованием приостановить такое строительство. Обычно после данных действий застройщик, предугадывая свои дальнейшие убытки, соглашается на более выгодные для вас условия.

• В — четвертых, в ваших же интересах лучше договориться с застройщиком о выкупе земельного участка на приемлемых условиях, чем потом договариваться с органами муниципальной власти в суде. Органы местного самоуправления вправе изъять ваш земельный участок для муниципальных нужд в судебном порядке.

В таком случае вы лишь получите компенсацию в размере рыночной стоимости изымаемого имущества, которая будет намного ниже той суммы, о которой вы могли бы договориться на начальных этапах спора с застройщиком.

В общем, если вы знаете, что ваш земельный участок отведен под строительство, мы настоятельно рекомендуем решать все спорные вопросы в досудебном порядке.

Юридическое агентство «ДФ» имеет большой опыт в проведении переговоров, как с публичными органами, так и с застройщиками. Мы поможем вам разрешить спор на стадии досудебного разбирательства, а в случае необходимости – представим ваши интересы в суде.

Защита ваших прав – наша работа.

Записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81