Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком Фото: VPales\

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

• Когда выгодно досрочное погашение?
• Какие существуют варианты досрочного погашения?
• Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
• Какие условия погашения ипотеки в банках?
• Как вносить платежи?
• Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

• Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

• Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

• Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Фото: Primakov\

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

Плата, которую банк взимает с заемщика за предоставленный кредит. Исчисляется в виде процентов на сумму кредита за год (например, 18% годовых). Проценты выплачиваются в валюте кредита. Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк. Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.

Размер процентной ставки определяется кредитным договором.

Банк имеет право взимать проценты по кредиту только за тот период, когда заемщик фактически пользовался кредитом. По мере погашения кредита проценты начисляются только на оставшуюся сумму кредита. Заемщик вносит проценты вместе с частью основного долга в соответствии с графиком платежей по кредиту, который определен кредитным договором.

Проценты по кредиту являются частью полной стоимости кредита. Оценив ее, вы можете точнее определить, во сколько обойдется вам кредит.

Процентная ставка может быть как фиксированной, так и плавающей. Плавающая процентная ставка устанавливается в виде некой цифры, привязанной к какому-либо индексу. Например: 5% + ставка рефинансирования ЦБ РФ. Это означает, что проценты на тот период времени пока ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 11%, ставка по вашему кредиту будет составлять 16%, если ставка рефинансирования ЦБ РФ увеличится до 12%, ставка по вашему кредиту будет составлять 17%.

Как правило, плавающая процентная ставка устанавливается с использованием таких индикаторов как ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка LIBOR, ставка MosPrime.

Фиксированная процентная ставка – цифра, устанавливаемая условиями кредитного договора без привязки к какому-либо индикатору.

Мнения специалистов об оптимизации процесса распределения платежей по счетам в отсутствие ERP-системы.

Описание ситуации

1. Компания имеет высокую оборачиваемость денежных средств и большое количество платежей – до 20–30 в день.
2. Существует проблема нехватки денежных средств (на счетах меньше средств, чем это необходимо для оплаты выставленных счетов).
3. Перечень счетов к оплате поступает в финансовый отдел (до 100 платежных поручений, из которых 20–30 нужно оплатить «сегодня»), после чего возникает проблема определения приоритета платежей. Оперативные решения необходимо принимать по многим счетам различных подразделений.
4. Комплексная информационная система, которая позволила бы управлять платежами, не внедрена.

Ежедневно для составления графика платежей в компании проводились утренние планерки с участием линейных руководителей, финансового и генерального директоров. Однако такое положение вещей приводило к возникновению ряда проблем:
– пять самых высокооплачиваемых людей компании ежедневно тратили примерно полчаса, чтобы обсудить вопрос платежей;
– поскольку подразделения компании расположены не только в регионах России, но и за рубежом, возникали трудности, связанные с разницей во времени. По правилам компании, согласование платежей проходит с участием всех центров бизнеса, при этом максимальное отставание по времени между удаленными регионами составляет 3–4 часа. Кроме того, банковский день до недавнего времени заканчивался в 13:00, сейчас он продлен до 16:00, однако по валютным платежам действует ограничение до 11:00, при том что выписки по счетам поступают в 9:00. Это означает, что за два часа нужно принять решение по управлению своими валютными средствами;
– в обсуждении принимает участие не только топ-менеджмент компании, но и финансовый контролер холдинга.

Таким образом, необходимо примерно за час определить приоритеты платежей, согласовать их как внутри компании, так и с финансовым контролером и принять решение, из какого банка осуществить платежи.

Вопрос:

Каким образом в отсутствие ERP-системы оптимизировать процесс распределения платежей по счетам?

Мнения специалистов

Елена Белякова,
руководитель финансового отдела компании «Инмарко» (Новосибирск)
Компании, столкнувшейся с подобной проблемой, можно предложить следующий вариант ее решения:
– составить бюджет доходов и расходов на год и на текущий месяц. Если при составлении месячного бюджета выявлены кассовые разрывы, заранее предусмотреть источники привлечения овердрафтов;
– ежемесячно определять приоритет платежей на этапе утверждения бюджета доходов и расходов. Для нас приоритетны выплаты контрагентам, поставляющим ресурсы, необходимые для стабильной работы предприятия и которых можно лишиться в случае просрочки платежа (сырье для производства, ГСМ, электроэнергия). Также к приоритетным статьям расходов можно отнести выплаты по кредитам. Принимая решение по очередности оплаты счетов с одинаковым приоритетом платежа, нужно руководствоваться датой исполнения платежа по договору;
– возложить ответственность на начальника казначейства компании за принятие ежедневных решений по платежам в рамках утвержденного месячного бюджета;
– внедрить процедуру согласования месячного бюджета доходов и расходов с финансовым контролером и порекомендовать ему в течение месяца проводить выборочный контроль платежей. Ежедневный контроль оплат проводит бюджет-менеджер. Он проверяет визы, наличие договора, правильность указания кодов затрат, соответствие месячному бюджету.
Денис Шальнев,
руководитель отдела управленческих технологий АКГ «Развитие бизнес-систем» (Москва)
Чтобы оптимизировать процесс распределения платежей в компании, необходимо создать комиссию (в ее состав должны входить руководители подразделений и финансовый директор), которая будет планировать и утверждать объемы поступлений и расходования денежных средств на календарный месяц. Комиссия ежедекадно проводит корректировку платежного календаря. Менеджер по банковским операциям при составлении перечня выплат на день должен руководствоваться планом на месяц и приоритетом платежа. Для того чтобы определить приоритет платежа, необходимо выполнить следующие шаги.
Шаг 1. Статья расходов и ее статус. Приоритет платежа зависит от статьи расходов, к которой он относится, и ее статуса. Как правило, по статусу статьи делятся на три группы:
– защищенные счета, которые должны оплачиваться в первую очередь (например, расчеты с банками и налоговыми органами);
– условно-защищенные счета, которые должны оплачиваться во вторую очередь (например, затраты на покупку сырья и материалов для основного производства);
– незащищенные счета, которые оплачиваются в том случае, если все платежи по первой и второй группам исполнены (например, расходы, связанные с хозяйственными нуждами компании).
Шаг 2. Значимость контрагента для компании. Если компании предстоит оплатить несколько счетов, относящихся к одной и той же группе затрат, а доступных средств для этого не хватает, то следует руководствоваться значимостью контрагента. В первую очередь должны оплачиваться счета, выставленные «стратегическими» контрагентами (например, теми из них, которые представляют интерес для компании в плане долгосрочного сотрудничества).
Шаг 3. Статус договора. С одним контрагентом у компании может быть заключено несколько договоров. В условиях нехватки средств целесообразно определить приоритеты их исполнения, в соответствии с которыми будут оплачиваться выставленные счета.
Если в компании преобладает проектный подход к ведению бизнеса, можно поменять очередность исполнения второго и третьего шагов и на втором этапе определять статус проекта, а не договора.
Для того чтобы решения о приоритетности платежей принимались оперативно, в компании следует вести базу данных по акцептованным счетам к оплате. Информация о счете должна содержать следующие сведения:
– статья затрат, к которой относится платеж;
– контрагент;
– договор (проект);
– сумма платежа;
– предполагаемая дата платежа;
– указание на необходимость внеочередной оплаты и комментарии ответственного лица о том, что в силу чрезвычайных обстоятельств оплата счета должна быть произведена вне установленной системы критериев.
В компании следует также ввести регламент, устанавливающий ответственных и сроки принятия решений по акцепту поступающих счетов, последовательность действий при обработке данных по принятым счетам, порядок согласования платежей на день.
Александр Зайцев, заместитель директора департамента казначейских операций ОАО «Аэрофлот»
Решить проблему можно путем создания в компании системы краткосрочного финансового планирования. Руководствуясь условиями контрактов с клиентами и партнерами, а также статистикой движения денежных средств за предыдущие периоды, предприятие может с достаточной точностью прогнозировать свои ежедневные финансовые потоки на ближайший месяц. Крупным компаниям целесообразно разделить планирование расходов по центрам ответственности. Для составления ежемесячного платежного календаря финансовая служба получает информацию от снабженцев о планируемой оплате предстоящих закупок, от IT-департамента – о расходах на связь и обслуживание техники и т.д.
Таким образом, специалисты службы имеют возможность составить график платежей. Далее расходная часть платежного календаря сопоставляется с планируемым графиком поступлений денежных средств, и определяются дни, в которые возникает нехватка средств. Кассовые разрывы финансируются за счет использования банковских овердрафтов. В случае если невозможно привлечь внешнее финансирование, часть платежей переносится на другую дату. После этого возникает задача определения первоочередных счетов к оплате. В первую очередь следует рассчитаться с налоговыми и другими государственными органами, выплатить заработную плату сотрудникам и погасить долговые обязательства (по кредитам, векселям и т.п.).
По всем остальным контрагентам необходимо составить график платежей, в соответствии с которым в первую очередь оплачиваются те счета, просрочка оплаты которых ведет к наибольшим штрафным санкциям (например, штрафы за просрочку исполнения финансовых обязательств по договорам, заключенным с контрагентами). Перенося выплаты по тем или иным счетам, важно довести до сведения партнеров график оплаты их услуг в соответствии с платежным календарем компании, поскольку такое решение благотворно повлияет на взаимоотношения.
Подобная последовательность действий расчетного центра (финансовой службы) компании должна быть однозначно определена и утверждена ее руководителем, главным бухгалтером или финансовым контролером холдинга.
Ежедневные планерки с участием линейных руководителей, финансового и генерального директоров, посвященные составлению графика платежей, следует заменить еженедельным совещанием, на котором будет утверждаться платежный календарь компании на ближайшую неделю. Помимо этого потребуется ежемесячное совещание по утверждению кассового плана на предстоящий месяц. В экстренных случаях можно провести селекторное совещание.

Решение компании ООО «Воды Боржоми»

Чтобы решить проблему определения приоритетности платежей, в компании была разработана следующая процедура.

Шаг 1. Формирование реестра платежей

Руководитель соответствующего департамента визирует счет, определяет его приоритет, а также указывает крайний срок исполнения в соответствии с договором (критичную дату платежа). В компании нет строгой политики, на которую должен ориентироваться сотрудник при определении приоритета счета. Однако он принимает во внимание следующие факторы. Во-первых, наличие партнерских отношений с контрагентом. Иногда долгосрочное сотрудничество позволяет просрочить платеж без начисления пеней компании. Во-вторых, определяет статью расходов, к которой относится платеж. Выставленные счета по таким статьям, как налоги, заработная плата, долговые обязательства, погашаются в первую очередь.

Следующими по приоритету будут счета, относящиеся к основному виду деятельности. И в последнюю очередь оплачиваются услуги и приобретенные ресурсы, связанные с обеспечением вспомогательных бизнес-процессов. Например, если на предприятии заканчиваются упаковочные материалы, то становится невозможным осуществление продаж, то есть основной деятельности компании. Если же в офисе закончилось мыло, то компания без потерь может подождать один день, пока не будет оплачена его покупка.

Шаг 2. Проверка счета на соответствие бюджету и формирование списка платежей на день

После того как руководитель подразделения указал на счете приоритет платежа и критичную дату, счет передается финансовому директору для проверки на соответствие бюджету доходов и расходов на месяц.

От финансового директора счет поступает к менеджеру по банковским операциям, который заносит в таблицу, разработанную в компании (см. таблицу), данные по счету, а также сведения об остатках средств на счетах компании до 10:00. Если средств на счетах недостаточно, то менее приоритетные платежи с более поздней критичной датой полностью или частично переносятся на следующие дни. На подобную работу понадобится не более 15 минут.

В 10:15 по электронной почте сформированный реестр платежей на день отправляется руководителям подразделений, генеральному и финансовому директорам, а также финансовому контролеру. Подтверждение либо корректировки должны быть сделаны в течение 15 минут. По умолчанию считается, что согласие получено. Исключением является подтверждение от финансового контролера, получение которого является обязательным. В результате к 10:30 менеджер имеет согласованный план платежей.

Шаг 3. Понедельное планирование

Для планирования движения денежных средств на ближайшие недели неоплаченные счета, платежи по которым могут быть перенесены на пять дней и более, отражаются менеджером по банковским операциям как предстоящие выплаты ближайшего месяца в разбивке по неделям. Это позволяет ликвидировать кассовые разрывы в течение недели.

Достигнутые результаты

Данная процедура успешно применяется в ООО «Воды Боржоми» уже на протяжении пяти лет. Аналогичный подход можно реализовать, используя любые информационные системы, в том числе «1С», в которую для этого нужно дополнительно вводить счета на оплату и данные по банковским остаткам.

Единственное узкое место подобной системы планирования текущих платежей — человеческий фактор. Поскольку менеджер по банковским операциям вручную вносит данные о счетах и составляет график платежей, может быть допущена опечатка или ошибка на этапе ввода информации.

Однако то, что результаты работы менеджера по банковским операциям могут видеть все, кто заинтересован в оплате счетов (например, руководители департаментов), а также возможность своевременно внести изменения и сообщить об этом позволяют предотвратить появление практически любых ошибок.

Экономия от внедрения такой системы в компании составляет, по оценкам автора бизнес-кейса, примерно 25 тыс. долл. США в год благодаря тому, что топ-менеджеры тратят значительно меньше времени на решение повседневных вопросов осуществления платежей.

Остатки средств на расчетных счетах компании на начало						ДНЯ						Итого неоплаченные счета на конец недели	Распределение неоплаченных счетов по неделям
							Пн.	Вт.	Ср.	Чт.	Пт.
Банк 1:							70 000	385 000	375 000	250 000	345 000
Банк 2:							450 000	10 000	50 000	290 000
Итого остатки (входящие)							520 000	395 000	425 000	540 000	345 000
Дата счета	Критичная дата платежа	Приоритет	№ счета	Компания	Сумма	Группа расходов							Неделя 1	Неделя 2
			12-и	А	570 000	Логистика		200 000	370 000
				В	600 000	Логистика					300 000	300 000	150 000	150 000
				С	450 000	Логистика	450 000
					45 478	Логистика						45 478		45 478
			475-М	Е	181 690	Реклама				181 690
	1 5/9/06				45 087	Реклама						45 087	45 087
			6790-п		59 000	Налоги		59 000
			6780-п		68 957	Налоги	68 957
				Зарплата	570 000	Персонал		130,000	50 000	350 000	40 000
Итого					2 590 212		518 957	389 000	420 000	531 690	340 000	390 565	195 087	195 478
Итого остаток на конец дня							1 043	6 000	5 000	8 310	5 000

В условиях финансового кризиса экономия любого рода ресурсов предприятия приобретает первостепенное значение. Одним из таких видов экономии может быть сокращение расходов по обслуживанию долга при взятии кредитов или займов. В первую очередь это касается начисляемых процентов. Например, это можно сделать, если погашать основной долг (тело кредита) в рассрочку, то есть частями. Это особенно эффективно при больших кредитах. Такой метод погашения долга часто называют амортизацией долга.

В данной статье на практических примерах как раз и рассмотрены разные схемы погашения как основного долга, так и всего долга в целом (включая проценты по займу).

Обеспечить своевременное погашение долга позволит план или график (расписание) периодических платежей должника. В этом случае расходы по займу обычно называют расходами по обслуживанию долга или срочными платежами. Причем эти расходы включают как текущие процентные платежи, так и средства, предназначенные для погашения основного долга (тела кредита). В связи с этим выбор метода определения размера срочных платежей зависит от условий предоставления займа, включая способы уплаты процентов и схемы погашения основной суммы долга. Существенно сократить время на составление планов погашения долга по займу может применение аналитики, применяемой для расчета отдельных показателей срочных платежей. В целом схемы погасительных платежей различаются следующим образом:

• погашение основного долга происходит равными суммами (равными долями);
• погашение всей задолженности (вместе с процентами) равными или переменными суммами.

Погашение основного долга равными суммами

При расчетах с кредитором погашение основного долга можно производиться в рассрочку равными суммами в конце каждого года начисления платежей. При этом процентные платежи не равны по периодам по определению (за счет постепенного уменьшения задолженности). Рассмотрим пример.

Пример 1

Пусть долг в сумме 1 млн руб. (D) необходимо погасить последовательными равными платежами за 5 лет (T). За заем выплачиваются проценты в конце каждого года по ставке 20 % в год (i). Размер погашения основного долга (d) определяется по формуле:

d = D / T.

Для нашего примера:

1 000 000 руб. / 5 лет = 200 000 руб.

Теперь можно определить ежегодные процентные платежи (P) за 1-й год:

P1 = D × i.

В нашем случае:

1 000 000 руб. × 0,20 = 200 000 руб.

Для расчета ежегодных процентных платежей за второй год воспользуемся формулой:

P2 = (D – d) × i,

или:

(1 000 000 руб. – 200 000 руб.) × 0,20 = 160 000 руб.

Таким образом можно подсчитать значения процентных платежей за все пять лет. Этот план погашения представлен в табл. 1.

Таблица 1. Погашение основного долга равными частями, руб.
Годы	Остаток долга на начало года	Погашение долга	Проценты	Всего расходов по займу
	1 000 000	200 000	200 000	400 000
	800 000	200 000	160 000	360 000
	600 000	200 000	120 000	320 000
	400 000	200 000	80 000	280 000
	200 000	200 000	40 000	240 000
Итого		1 000 000	600 000	1 600 000

Как видим, процентные платежи образуют убывающую арифметическую прогрессию с первым членом P1 = 200 тыс. руб. и разностью членов ряда d = 40 тыс. руб. Исходя из этого те же расчеты процентных платежей за любой год можно выполнить гораздо быстрее, используя формулу:

Pn = P1 – ((n – 1) × d),

где n — количество лет погашения займа.

Подсчитаем сумму процентов за 3-й год:

P3 = 200 000 руб. – ((3 – 1) × 40 000) = 200 000 руб. – 80 000 руб. = 120 000 руб.

Далее сравним эту схему погашения платежей со сценарием, как если бы основной долг гасился в конце расчетного периода:

Ps = D × n × i.

Сумма процентных платежей составит:

1 000 000 руб. × 5 лет × 0,20 = 1 000 000 руб.

Как видно, применение схемы с рассрочкой платежей позволяет сократить сумму процентных платежей на 40 %, а общую сумму всех расходов — на 20 %.

Теперь оценим эффективную ставку процентов, которая давала бы тот же результат, что и при погашении основного долга в конце периода. Для этого приравняем полученный в нашем случае результат (Ys) к размеру всех расходов при гашении основного долга в конце срока:

Ys = D × (1 + n × iэф),

откуда следует:

При данных значения параметров определим эту ставку:

или 12 %.

Полученный результат соответствует тому, как если бы мы гасили основной долг в конце 5 года, но со ставкой 12 % в год. Такой показатель эффективности широко используется в экономических расчетах при сравнении разных условий финансовых сделок.