Расчет проекта в Excel

Финансовые функции Excel

Финансовые функции — это совокупность необходимых процессов, циклов и подразделений, которые взятые вместе:

• способствуют получению выручки на всех стадиях с помощью проведения финансового анализа;

• управляют расходами с помощью анализа необходимости закупок, утверждения всех расходов (включая капиталовложения) в масштабе всего предприятия;

• следят за имеющимися финансовыми средствами и обязательствами;

• управляют поступлениями и расходованиями денежных средств, включая оплату налогов;

• ведут поиск оптимальных источников и условий финансирования;

• способствуют проведению бартерных операций;

• осуществляет финансовый анализ проектов на всех этапах;

• выполняют работу по составлению бюджета, планированию и прогнозированию как для предприятия, так и его подразделений;

• учитывают и регистрируют каждую операцию, проводимую предприятием;

• способствуют распределению заработанного между сотрудниками и акционерами.

Основная роль финансовой функции состоит в оптимизации использования предприятием своих ресурсов.

Перечень финансовых функций

АМОРУВ — возвращает величину амортизации для каждого периода.

НАКОПДОХОД — данная функция возвращает накопленный процент по ценным бумагам с периодической выплатой процентов.

НАКОПДОХОДПОГАШ — возвращает накопленный процент по ценным бумагам, процент по которым выплачивается в срок погашения.

АМОРУМ — возвращает величину амортизации для каждого периода.

ДНЕЙКУПОНДО — возвращает количество дней от начала действия купона до даты соглашения.

ДНЕЙКУПОН — вычисляет число дней в периоде купона, содержащем дату расчета.

ДНЕЙКУПОНПОСЛЕ — возвращает число дней от даты расчета до срока следующего купона.

ДАТАКУПОНДО — возвращает число, представляющее дату следующего купона от даты соглашения.

ЧИСЛКУПОН — возвращает количество купонов, которые могут быть оплачены между датой соглашения и датой вступления в силу, округленное до ближайшего целого купона.

ОБЩПЛАТ – вычисляет кумулятивную (нарастающим итогом) величину процентов, выплачиваемых по займу в промежутке между двумя периодами выплат. exсel финансовый электронный таблица

ОБЩДОХОД — вычисляет кумулятивную (нарастающим итогом) сумму, выплачиваемую в погашение основной суммы займа в промежутке между двумя периодами.

ФУО — определяет величину амортизации актива для заданного периода, рассчитанную методом фиксированного уменьшения остатка.

ДДОБ — определяет значение амортизации актива за данный период, используя метод двойного уменьшения остатка или иной явно указанный метод.

СКИДКА — определяет ставку дисконтирования (норму скидки) для ценных бумаг.

РУБЛЬ.ДЕС — преобразует цену в рублях, представленную в виде дроби, в цену в рублях, выраженную десятичным числом. Функция РУБЛЬ.ДЕС используется для преобразования дробных значений денежных сумм, например стоимости ценных бумаг, в десятичное число.

РУБЛЬ.ДРОБЬ — преобразует цену в рублях, выраженную десятичным числом, в цену в рублях, представленную в виде дроби. Функция РУБЛЬ.ДРОБЬ используется для преобразования десятичных чисел, например стоимости ценных бумаг, в дробные цены.

ДЛИТ — находит ежегодную продолжительность действия ценных бумаг с периодическими выплатами по процентам.

ЭФФЕКТ — определяет эффективную (фактическую) годовую процентную ставку, если заданы номинальная годовая процентная ставка и количество периодов в году, за которые начисляются сложные проценты.

ЭФФЕКТ вычисляется следующим образом:

БС — вычисляет будущую стоимость инвестиции на основе периодических постоянных (равных по величине сумм) платежей и постоянной процентной ставки.

БЗРАСПИС — вычисляет будущее значение начального вклада при изменяющихся сложных процентных ставках.

ИНОРМА — определяет ставку доходности полностью обеспеченной ценной бумаги.

ПРПЛТ — определяет сумму платежей процентов по инвестиции за данный период на основе постоянства сумм периодических платежей и постоянства процентной ставки.

ВСД — вычисляет внутреннюю ставку доходности (отдачи) для серии потоков денежных средств.

ПРОЦПЛАТ — вычисляет проценты, выплачиваемые за определенный инвестиционный период.

МДЛИТ — определяет модифицированную длительность Маколея для ценных бумаг с предполагаемой номинальной стоимостью 100 рублей.

МВСД — определяет внутреннюю ставку доходности, при которой положительные и отрицательные денежные потоки имеют разную ставку.

НОМИНАЛ — определяет номинальную годовую процентную ставку.

КПЕР — определяет общее количество периодов выплаты для инвестиции на основе периодических постоянных выплат и постоянной процентной ставки.

ЧПС — определяет величину чистой приведенной стоимости инвестиции, используя ставку дисконтирования, а также последовательность будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения).

ЧПС аналогична функции ПС (текущее значение). Основное различие между функциями ПС и ЧПС заключается в том, что ПС допускает, чтобы денежные взносы происходили либо в конце, либо в начале периода. В функции ЧПС денежные взносы могут быть переменной величиной, тогда как в функции ПС они должны быть постоянными на протяжении всего периода инвестиции. ЧПС связана также с функцией ВСД (внутренняя ставка доходности). ВСД — это ставка, для которой ЧПС равняется нулю: ЧПС(ВСД(…); …) = 0.

ЦЕНАПЕРВНЕРЕГ — находит цену за 100 рублей нарицательной стоимости ценных бумаг с нерегулярным первым периодом.

ДОХОДПЕРВНЕРЕГ — находит доход по ценным бумагам с нерегулярным (коротким или длинным) первым периодом.

ЦЕНАПОСЛНЕРЕГ — определяет цену за 100 рублей нарицательной стоимости ценных бумаг для нерегулярного (короткого или длинного) последнего периода купона.

ДОХОДПОСЛНЕРЕГ — определяет доход по ценным бумагам с нерегулярным последним периодом.

ПЛТ — Вычисляет величину выплаты по ссуде за один период.

ОСПЛТ — Вычисляет величину выплат на основной капитал для вклада в заданный период.

ЦЕНА — вычисляет цену за 100 рублей нарицательной стоимости ценных бумаг, по которым производится периодическая выплата процентов.

ЦЕНАПОГАШ — вычисляет цену за 100 рублей номинальной стоимости ценных бумаг, по которым процент выплачивается в срок погашения.

ЦЕНАСКИДКА — определяет цену за 100 рублей номинальной стоимости ценных бумаг, на которые сделана скидка.

ПС — определяет приведенную (к текущему моменту) стоимость инвестиции. Приведенная (нынешняя) стоимость представляет собой общую сумму, которая на данный момент равноценна ряду будущих выплат. Например, в момент займа его сумма является приведенной (нынешней) стоимостью для заимодавца.

СТАВКА — определяет процентную ставку по аннуитету за один период

ПОЛУЧЕНО — вычисляет сумму, полученную в срок вступления в силу полностью обеспеченных ценных бумаг.

АПЛ — определяет величину амортизации актива за один период, рассчитанную линейным методом.

АСЧ — определяет величину амортизации актива за данный период, рассчитанную по сумме чисел лет срока полезного использования.

РАВНОКЧЕК — вычисляет эквивалентный облигации доход по казначейскому векселю.

ЦЕНАКЧЕК — вычисляет цену на 100 рублей номинальной стоимости для казначейского векселя.

ЦЕНАКЧЕК вычисляется следующим образом:

ДОХОДКЧЕК — вычисляет доходность по казначейскому векселю.

ПУО — определяет величину амортизации актива для любого выбранного периода, в том числе для частичных периодов, с использованием метода двойного уменьшения остатка или иного указанного метода.

ЧИСТВНДОХ — вычисляет внутреннюю ставку доходности запланированных непериодических денежных потоков.

ЧИСТНЗ — вычисляет чистую текущую стоимость инвестиции, вычисляемую на основе ряда поступлений наличных, которые не обязательно являются периодическими.

Функция ЧИСТНЗ вычисляется следующим образом:

ДОХОД — вычисляет доходность ценных бумаг, по которым производятся периодические выплаты процентов. Функция ДОХОД используется для вычисления доходности облигаций.

ДОХОДСКИДКА — вычисляет годовую доходность по ценным бумагам, на которые сделана скидка.

ДОХОДПОГАШ — определяет годовую доходность ценных бумаг, по которым проценты выплачиваются при наступлении срока погашения.

Примеры практического использования финансовых функций

Задача 1. Определение срока платежа и процентной ставки

Постановка задачи.

Для покрытия будущих расходов фирма создает фонд. Средства в фонд поступают в виде постоянной годовой ренты постнумерандо. Сумма разового платежа 16 000 руб. На поступившие взносы начисляются 11,2% годовых.

Необходимо определить, когда величина фонда будет равна 100 000 руб.

Алгоритм решения задачи.

Для определения общего числа периодов, через которое будет достигнута нужная сумма, воспользуемся функцией КПЕР с аргументами:

ставка = 11,2%; плт = -16; бс = 100. В результате вычислений получим, что через 5 лет величина фонда достигнет отметки 100 000 руб.:

= КПЕР (11,2%;-16;;100) = 5

Решение задачи может быть найдено и иным способом – с помощью функций БС (либо ПС) и последующего подбора параметра.

Задача 2.

Постановка задачи.

Определить платежи по процентам за первый месяц от трехгодичного займа в 100000 рублей из расчета 10% годовых.

Алгоритм решения задачи.

Для определения платежа по процентам за первый месяц заданного периода применим функцию ПРПЛТ со следующими аргументами:

Ставка = 10% / 12 (процентная ставка за месяц);

Период = 1 (месяц);

Кпер = 3*12=36 (месяцев);

ПС = 100000 (величина займа).

Тогда платежи по процентам за первый месяц составят:

Финансовая модель инвестиционного проекта – неотъемлемая часть бизнес-плана, необходима для планирования денежных потоков, а также расчета и анализа финансовых показателей проекта – потребности в финансировании, срока окупаемости, показателей эффективности инвестиций.

Гибкая финансовая модель позволяет рассчитать различные варианты реализации проекта и выбрать оптимальный.

Финансовые модели я разрабатываю в MS Excel, что позволяет учесть все особенности конкретного проекта и компании и проследить всю логику расчётов.

В общем виде финансовая модель проекта состоит из трех взаимосвязанных блоков – исходных данных, промежуточных расчетов и выходных таблиц, максимально приближенных к стандартным формам финансовой отчетности – бюджету доходов и расходов (прибыли/убытки), плану движения денежных средств и балансу.

Стоимость финансовой модели – 10 000…35 000 рублей в зависимости от сложности.

Срок выполнения работы – 3…5 дней.

Примеры шаблонов (без формул) разработанных мной готовых финансовых моделей инвестиционных проектов в формате Excel:

• финансовая модель инвестиционного проекта создания машиностроительного производства (скачать)
• финансовая модель инвестиционного проекта создания пром. производства (скачать)
• финансовая модель строительства жилого дома (скачать)

При желании можно приобрести эти и другие разработанные мной финансовые модели в полнофункциональном варианте.

Все публикации в блоге на тему финансового моделирования и Excel

Заказать разработку финансовой модели инвестиционного проекта

Заказать

Рассмотрим такой инвестиционный показатель как срок окупаемости инвестиций, его модификации, примеры и формулы расчета.

Срок окупаемости инвестиций (англ. PP, payback period) – это минимальный период времени возврата вложенных средств в инвестиционный проект, бизнес или любую другую инвестицию. Срок окупаемости является ключевым показателем оценки инвестиционной привлекательности бизнес плана, проекта и любого другого объекта инвестирования. Рассмотрим различные показатели срока окупаемости используемые на практике:

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

• Срок окупаемости инвестиций (PP).
• Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPP).
• Срок окупаемости инвестиций с учетом ликвидационной стоимости (BO PP).

Инфографика: Срок окупаемости инвестиций (PP, DPP, BO DPP)

★ Инвестиционная оценка в Excel. Расчет NPV, IRR, DPP, PI за 5 минут

Данный показатель позволяет сравнивать между собой различные проекты по степени их эффективности возврата капитала.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

#1 Срок окупаемости инвестиций (PP). Формула

где:

IC (Invest Capital) – первоначальные инвестиционные затраты в проекте;

CFi (Cash Flow) – денежный поток от проекта в i-й период времени, который представляет собой сумму чистой прибыли и амортизации.

Для расчета денежного потока необходимо воспользоваться следующими формулами:

или

где:

А (Amortization) – амортизация, вид денежного потока, который не является затратами;

NP (Net Profit) – чистая прибыль инвестиционного проекта.

★ Программа InvestRatio – расчет всех инвестиционных коэффициентов в Excel за 5 минут (расчет коэффициентов Шарпа, Сортино, Трейнора, Калмара, Модильянки бета, VaR) + прогнозирование движения курса

Cрок окупаемости инвестиций (PP). Пример расчета в Excel

Рассчитаем срок окупаемости инвестиций в проект с помощью программы Excel. Для этого необходимо определить первоначальные затраты, которые в нашем примере составили 100000 руб., далее необходимо спрогнозировать будущие денежные поступления (CF) и определить с какого периода сумма денежного потока превысит первоначальные инвестиционные затраты. На рисунке ниже показан расчет срока окупаемости проекта. Формула расчета денежного потока нарастающим итогом следующая:

Денежный поток нарастающим итогом (CF) =C6+D5

Пример расчета срока окупаемости инвестиций в Excel

На пятом месяце сумма денежных поступлений окупит первоначальные затраты, поэтому срок окупаемости составит 5 месяцев.

Основные недостатки использования данного показателя в оценке инвестиций заключаются:

• Отсутствие дисконтирования денежных потоков бизнес проекта.
• Не рассматриваются денежные поступления за пределами срока окупаемости.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

#2 Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (DPP). Формула расчета

Дисконтированный срок окупаемости (англ. DPP, Discounted Payback Period) – период возврата денежных средств с учетом временной стоимости денег (ставки дисконта). Главное отличие от простой формулы срока окупаемости – это дисконтирования денежных потоков и приведение будущих денежных поступлений к текущему времени.

где:

DPP (Discounted Payback Period) – дисконтированный срок окупаемости инвестиций;

IC (Invest Capital) – первоначальные инвестиционные затраты в проекте;

CF (Cash Flow) – денежный поток, создаваемый инвестицией;

r – ставка дисконтирования;

n – срок реализации проекта.

Расчета дисконтированного срока окупаемости инвестиций в Excel

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Рассмотрим пример оценки дисконтированного срока окупаемости инвестиций для бизнес-плана. Первоначальные инвестиции составили 100000 руб., денежный поток изменялся ежемесячно и отражен в столбце «С». Ставка дисконтирования была взята равной 10%. Для расчета дисконтированного денежного потока воспользуемся следующей формулой:

Дисконтированный денежный поток =C7/(1+$C$3)^A7

Денежные поступления нарастающим итогом =E7+D8

Пример расчета дисконтированного срока окупаемости инвестиции в Excel

Проект окупится на 5 месяц, в котором денежные поступления составят 100860 руб.

Мастер-класс: «Как рассчитать срок окупаемости для бизнес плана: инструкция”

#3 Срок окупаемости инвестиций с учетом ликвидационной стоимости

Срок окупаемости с учетом ликвидационной стоимости (англ. Bail-Out Payback Period) – представляет собой период возврата денежных средств с учетом остаточной стоимости активов, созданных в инвестиционном проекте. При осуществлении инвестиционного проекта могут создаваться активы, которые могут быть проданы (ликвидированы) в результате этого срок окупаемости проекта существенно сокращается.

где:

IC (Invest Capital) – первоначальные инвестиционные затраты в проекте;

RV (Residual Value)­– ликвидационная стоимость активов проекта;

CFi (Cash Flow) – денежный поток от проекта в i-й период времени, который представляет собой сумму чистой прибыли и амортизации.

Ликвидационная стоимость может, как увеличиться в результате создания новых активов, так и уменьшаться за счет износа.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Расчет срока окупаемости инвестиции с учетом ликвидационной стоимости в Excel

На рисунке ниже показан расчет периода окупаемости проекта с учетом ликвидационной стоимости. Формула в Excel достаточно простая и имеет вид:

Денежные поступления с ликвидационной стоимостью =C6+E5+D6

Пример оценки срока окупаемости с учетом ликвидационной стоимости в Excel

В итоге, срок окупаемости с учетом ликвидационной стоимости составит ~4 лет. Данный способ оценки целесообразно применять при высокой ликвидности создаваемых активов. Как можно заметить, в данном варианте расчета срока окупаемости тоже может быть использована ставка дисконтирования.

Кроме срока окупаемости инвестиций существуют другие показатели оценки эффективности, позволяющие более точно провести анализ проекта. Более подробно о них вы можете узнать в статье: «6 методов оценки эффективности инвестиций в Excel. Пример расчета NPV, PP, DPP, IRR, ARR, PI».

★ Инвестиционная оценка в Excel. Расчет NPV, IRR, DPP, PI за 5 минут

Резюме

Срок окупаемости является важнейшим показателем инвестиционного анализа проектов и бизнеса. Он позволяет определить целесообразность вложения в тот или иной проект. Использование дисконтирования денежных потоков и ликвидационной стоимости активов позволяет инвестору более точно оценить период возврата капитала. Помимо данного коэффициента необходим анализ через другие показатели эффективности: чистой приведенной стоимости (NPV), внутренней нормы доходности (IRR) индекса прибыльности (PI). Кроме точечной оценки необходим анализ динамики денежных потоков и их равномерность.

ВОПРОСЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

УДК 330.322.14

ОЦЕНКА БЮДЖЕТНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ И МЕТОДИКА ЕЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ В БЕЛАРУСИ

А.С. ГОЛИКОВА

Полесский государственный университет, г. Пинск, Республика Беларусь

Введение. Программой социально-экономического развития Республики Беларусь определено, что на протяжении 2011-2015 гг. одной из основных задач, стоящих перед страной, является формирование нового облика белорусской экономики за счет создания новых производств и предприятий, производящих экспортоориентированную, высокотехнологичную продукцию. Однако в этом же документе оговаривается, что государственная поддержка реального сектора экономики должна быть упорядочена, а преференции будут сведены к минимуму и напрямую зависеть от конечных результатов производственно-хозяйственной деятельности. Однако уже на протяжении ряда лет денежные вложения из бюджетов страны увеличиваются, при этом эффект от реализации новых проектов не всегда очевиден. Анализ действующих нормативно-правовых актов показывает, что для оценки бюджетной эффективности инвестиционных проектов в Беларуси используется только один показатель, и решение о финансировании выносится не исходя из него. Вследствие всего этого правомерно ставить вопрос о внедрении дополнительной системы показателей оценки эффективности инвестиционных проектов, характеризующих доходность вложения бюджетных средств. Таким образом, целью данного исследования является разработка предложений по совершенствованию методики оценки бюджетной эффективности инвестиционных проектов в Республике Беларусь.

Результаты и их обсуждение. Понятие «бюджетная эффективность инвестиционного проекта» возникло на территории постсоветских стран сравнительно недавно. Считается, что в связи с необходимостью поиска новых подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов, частично финансируемых за счет бюджетных средств, в условиях трансформируемой экономики данное понятие было введено в оборот в 1993 году в России и упоминалось в «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования». В «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов» (далее — Методические рекомендации), разработанных в РФ, вводится понятие бюджетной эффективности (так называемой эффективности участия государства в инвестиционном проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех уровней), однако четкого определения данного термина нет, хотя и отмечается, что данный показатель «оценивается по проектам, требующим государственной поддержки и представляемым в федеральные или региональные органы государственного управления» . Для определения бюджетной эффективности инвестиционных проектов используются элементы методологии оценки инвестиционных проектов на основании дисконтирования денежных потоков. Так, в соответствии с требованиями Методических рекомендаций, для расчета бюджетной эффективности необходимо определение притоков и оттоков денежных средств. В частности, к притокам относят:

— притоки от установленных действующим законодательством налогов, акцизов, пошлин и сборов и отчислений во внебюджетные фонды;

— доходы от лицензирования, конкурсов и тендеров на строительство и эксплуатацию объектов, предусмотренных проектом, если предусмотрены такие формы взаимоотношений с государством;

— рыночная стоимость имущества, переданного государству коммерческими структурами в ходе реализации проекта;

— платежи в погашение кредитов, выданных из соответствующего бюджета участникам проекта (включая проценты);

— платежи в погашение налоговых кредитов (включая проценты);

— комиссионные платежи Минфину России за сопровождение иностранных кредитов;

— дивиденды по принадлежащим региону или государству акциям и другим ценным бумагам, выпушенным в связи с реализацией инвестиционного проекта.

К оттокам бюджетных средств относятся:

— предоставление бюджетных ресурсов на условия закрепления в собственности соответствующего органа управления части акций акционерного общества, создаваемого для осуществления проекта;

— предоставление бюджетных ресурсов в виде инвестиционного кредита;

— предоставление бюджетных средств на безвозмездной основе (субсидирование);

— бюджетные дотации, связанные с проведением определенной ценовой политики, обеспечением соблюдения определенных социальных приоритетов;

— рыночная стоимость имущества, передаваемого в соответствии с проектом государством в собственность коммерческим структурам-участникам проекта .

Необходимо отметить, что в соответствии с Методическими рекомендациями при оценке бюджетной эффективности никак не отражается предоставление налоговых льгот, хотя данный вид поддержки реализации инвестиционных проектов также оказывает влияние на сокращение доходов бюджета.

Основным показателем бюджетной эффективности является чистый денежный доход бюджета (ЧДДб), определяемый на основании денежных потоков (дисконтированная разность притоков и оттоков бюджетных средств), также допускается расчет внутренней нормы доходности (ВНД), а также индекса доходности бюджета (ИД) (чистый денежный доход бюджета к величине оттока бюджетных средств за весь анализируемый период) .

В Российской Федерации различными субъектами федерации принят ряд нормативноправовых актов, в которых отражается порядок оценки бюджетной эффективности инвестиционных проектов, реализуемых (планируемых к организации) на территории определенной административной единицы. Проведенный анализ позволил нам разбить представление о бюджетной эффективности на следующие группы:

1. Бюджетная эффективность рассматривается как влияние результатов инвестиционного проекта на доходы и расходы местного бюджета, выражаемое в увеличении бюджетных доходов и (или) снижении бюджетных расходов за определенный период времени .

2. Бюджетная эффективность является показателем, выражаемым в расчете отношения доходов местного бюджета (или дополнительных доходов бюджета) к расходам местного бюджета, выделенных для реализации анализируемого инвестиционного проекта .

3. Под бюджетной эффективностью понимается экономия средств местного бюджета в результате: дополнительных налоговых поступлений в бюджет, дополнительно получаемых неналоговых доходов, сокращения количества объектов незавершенного строительства .

4. Бюджетная эффективность рассматривается как изменение за определенный период времени размера в абсолютном выражении сальдо бюджетных доходов и бюджетных расходов в результате реализации инвестиционного проекта . Данное понятие весьма распространено, однако необходимо отметить, что с понятием бюджетная эффективность смешивается понятие бюджетного эффекта.

5. Другие определения бюджетной эффективности.

Необходимо также отметить, что в нормативно-правовых документах также определены показатели, расчет которых необходим для оценки бюджетной эффективности инвестиционных проектов:

1) Бюджетный эффект — основной показатель бюджетной эффективности, используемый для обоснования решения о финансировании проекта, который зачастую определяется как разница между притоками и оттоками бюджетных средств с учетом дисконтирования и рассчитывается по формуле (1):

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

бэ- Рбщ) * К (1)

где БЭ — бюджетный эффект от реализации инвестиционного проекта;

Hnt — налоговые поступления в бюджет за t год;

Рбипг — средства бюджета, предполагаемые на государственную поддержку инвестиционного проекта в t году;

К — коэффициент дисконтирования инвестиционного проекта .

Бюджетный эффект от реализации инвестиционного проекта должен быть больше нуля для того, чтобы признать проект эффективным.

2) Индекс бюджетной эффективности (он же — бюджетная эффективность, бюджетная рентабельность, коэффициент бюджетной эффективности, относительный бюджетный эффект), который определяется как отношение суммы налоговых и иных обязательных платежей в бюджет в связи с реализацией инвестиционного проекта к сумме средств предоставляемой государственной поддержки. Расчет показателя представлен в формуле (2):

=£нп,*к^ (2)

» 2 Рбич х К

где 1бэ — индекс бюджетной эффективности.

Проект считается эффективным, если он превышает единицу (по нормативно-правовым актам других субъектов федерации — 1,5) .

3) Индекс доходности инвестиций бюджета (он же — бюджетная эффективность), рассчитываемый по следующей формуле (3):

_ БЭ (3)

дби 2Рбиц х К

где 1дби — индекс доходности инвестиций бюджета .

4) Индекс доходности гарантий (в случае предоставления государственных гарантий), рассчитываемый как отношение чистого дисконтированного дохода бюджета к величине гарантий.

Если обратиться к украинскому законодательству, то в Указе «Об утверждении методики проведения государственной экспертизы инвестиционных проектов и формы заключения по ее результатам» также отмечается необходимость определения эффективности использования бюджетных средств. В соответствии с данным законодательным актом, основным показателем оценки эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих государственную поддержку, является бюджетный эффект, который определяется как превышение доходов соответствующего бюджета над расходами вследствие реализации проекта. В данной методике также прописано, что данный показатель рассчитывается на основании определения потока бюджетных средств. Исходя из их содержания, можно сделать вывод о том, что они практически схожи с бюджетными потоками, определяемыми в соответствии с Методическими рекомендациями, принятыми в Российской Федерации .

Ежегодно из средств республиканского бюджета планируется выделение денежных средств на различные формы финансирования приоритетных инвестиционных проектов в виде государственной инвестиционной программы, возмещения юридическим лицам процентов за пользование банковскими кредитами, выданными на инвестиционные проекты на условиях конкурсного размещения, возмещения юридическим лицам 50% от суммы процентных платежей по внешним государственным займам и внешним займам, полученным под гарантии Правительства РБ, капитальных вложений. На рисунке 1 представлен график, отображающий удельный вес расходов на прямое финансирование инвестиционных проектов в общей сумме расходов в Беларуси.

Так, наибольший удельный вес на финансирование инвестиционных проектов из республиканского бюджета был в 2010 году и составил 9,7%, после чего происходит постепенное уменьшение доли данного вида расходов. Это можно объяснить, прежде всего, наступившим в 2011 году валютным кризисом, что привело к росту расходов на другие виды деятельности (на обслуживание государственного долга, социальные трансферты и т.д.).

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0%

9,7%

8,з% т* ^9,0%

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6,2% W 8,7% • 7*Ж

Г\ ч • 1 4,7% Ш

• 2,2%ь • ’ 4^ ^ *2,5%

• ЧР ^0,1% —^ 1 2,6% —і 1 1 1 1 Г 1 1 1

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

годы

Рисунок 1 — Динамика изменения доли расходов на финансирование инвестиционных проектов в общей сумме расходов республиканского бюджета за 2004-2014 гг., %

Примечание — собственная разработка на основании Закона о республиканском бюджете за 2004-2014 гг.

Нами также было проанализировано исполнение республиканского бюджета в части финансирования инвестиционных проектов, а также произведено сравнение плана запланированных расходов с их исполнением (полученные результаты представлены на рисунке 2). Фактически удельный вес расходов на финансирование инвестиционных проектов в общей сумме расходов республиканского бюджета несколько более высокие, чем в соответствии с планом. Исключением являются 2009 и 2011 гг., где отклонение от планового удельного веса составило 0,8 и 0,6 процентных пункта соответственно.

Кроме прямого государственного финансирования инвестиционных проектов, в Беларуси также предусмотрено и косвенное: за счет предоставления различных льгот предприятиям, реализующим инвестиционный проект, которые приводят к снижению поступающих в бюджеты всех уровней денежных средств: в частности, резидентам свободных экономических зон, физическим и юридическим лицам, находящимся на территории средних и малых городских поселений, сельской местности и другим субъектам хозяйствования предусмотрены налоговые льготы .

Рисунок 2 — Динамика изменения доли расходов на финансирование инвестиционных проектов в общей сумме расходов республиканского бюджета по плану и исполнению за 2005-2012 гг., %

Примечание — собственная разработка на основании Закона о республиканском бюджете и отчета о его исполнении за 2005-2012 гг.

Помимо государственного целевого бюджетного инновационного фонда, в Беларуси с 2013 года возможно создание распорядителями бюджетных средств внебюджетных централизованных инвестиционных фондов, средства которых направляются на финансирование инвестиционных

проектов. Следует отметить, что критериями эффективности инвестиционных проектов, обеспечивающими получение денежных средств из инвестиционных фондов, являются:

— срок окупаемости инвестиций по проекту;

— срок валютоокупаемости инвестиционного проекта;

— размер добавленной стоимости на одного среднесписочного работника;

— удельный вес экспортных поставок в общем объеме реализации в стоимостном выражении . Можно заметить, что из всех вышеперечисленных показателей единственным критерием эффективности является срок окупаемости инвестиций.

В Беларуси не введено понятие бюджетной эффективности, а для определения эффективности использования бюджетных средств в Правилах по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов необходим расчет государственной поддержки проекта, определяемой на основании потока бюджета денежных средств .

К притокам поступлений в бюджет относят:

— прирост налогов, сборов, платежей, уплачиваемых в бюджет при реализации проекта (рассчитываемый как разность налогов, сборов, платежей, уплачиваемых в бюджет с учетом и без учета реализации проекта);

— возврат бюджетных средств;

— плата за пользование бюджетными средствами .

К оттокам средств из бюджета (выпадающие доходы бюджета):

— льготы по налоговым и таможенным платежам;

— бюджетные ссуды и займы из средств республиканского бюджета;

— субсидии (финансовая помощь) из средств республиканского бюджета;

— возмещение части процентов по кредитам, займам из республиканского бюджета;

— средства инновационного фонда;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— прочие источники финансирования из средств республиканского бюджета;

— средства местных бюджетов;

— прочие виды государственного участия .

На основании дисконтированных бюджетных потоков осуществляется расчет срока окупаемости государственной поддержки проекта, методика расчета которого не представлена в Правилах по разработке бизнес-плана инвестиционного проекта.

По нашему мнению, анализ бюджетной эффективности инвестиционного проекта должен быть расширен, поскольку, во-первых, со стороны государства предоставляются дополнительные субсидии предприятиям, реализующим инвестиционные проекты в виде бюджетных ссуд и займов из средств республиканского бюджета, возмещения части процентов из средств республиканского бюджета за пользование кредитами, предоставления денежных средств из инновационного фонда, льгот по налоговым и таможенным платежам, с другой — такого вида стимулы должны применяться не ко всем инвестиционным проектам, а только к тем, которые принесут дополнительный доход в государственный бюджет страны. Для оценки государственной поддержки инвестиционного проекта нами предлагается внести изменения в таблицу «Расчет окупаемости государственной поддержки». Мы предлагаем исключить из оттока средств из бюджета льготы по налоговым и таможенным платежам, а также кредиты банка под гарантии правительства, поскольку данные показатели не являются в полной мере денежных потоком. Льготы по налоговым и таможенным платежам отражают только упущенный дополнительный доход бюджетов Беларуси за счет предоставления данного вида льгот, а кредиты банка под гарантии правительства не всегда могут быть расходами бюджета, поскольку предприятие, реализующее инвестиционный проект, может в полной мере рассчитаться по своим обязательствам, не перенося свой долг на плечи правительства. Поэтому данные два показателя мы предлагаем учитывать отдельно, и определять сальдо денежного потока с учетом налоговых льгот и гарантий правительства.

Мы предлагаем для оценки бюджетной эффективности инвестиционного проекта кроме срока окупаемости государственной поддержки ввести дополнительные показатели. Расчет данных показателей будет осуществляться по следующим формулам. Абсолютный бюджетный эффект будет рассчитываться в виде двух показателей: с учетом и без учета кредитов банкам под гарантии правительства. Данный расчет обоснован, поскольку бюджетный эффект может быть занижен за счет включения кредитов банков в определение данного показателя, в то время как государственный бюджет может и не понести расходов по своим гарантийный обязательствам. Абсолютный бюджетный эффект, отображающий общую сумму денежных средств, которую получит бюджет страны в результате реализации проекта, рассчитывается по следующей формуле (4):

БЭа =5Хі(Дб -Рб ) ^ К

(4)

где БЭа — абсолютный бюджетный эффект;

Дб — дополнительные поступления в бюджет при реализации инвестиционного проекта за период t=1,2,3,…,T;

Рб — средства бюджета, направленные на государственную поддержку инвестиционного проекта за период t=1,2,3,…,T;

К — коэффициент дисконтирования.

Соответственно, абсолютный бюджетный эффект за исключением кредитов банков под гарантии правительства будет рассчитываться следующим образом по формуле (5):

БЭа2 =£,( Дб — Рб — КБгар) X К

(5)

где КБгар — кредиты банков, гарантированные правительством.

Совершенно очевидно, что данный показатель должен быть больше нуля для того, чтобы проект был эффективным при финансировании инвестиционного проекта бюджетными средствами. Если БЭа > 0, то инвестиционный проект принесет бюджетный эффект, и деньги, вложенные из средств бюджета впоследствии окупятся за счет налоговых поступлений; если БЭа = 0, то реализация инвестиционного проекта окупит расходы бюджета, однако не принесет дополнительного эффекта; если БЭа < 0, то вложенные в инвестиционный проект бюджетные средства не только не принесут дополнительных поступлений в бюджет, но и не возместят расходов.

Относительный бюджетный эффект отражает соотношение бюджетных вложений в инвестиционный проект и дополнительных поступлений в бюджет и рассчитывается по формуле (6):

БЭ,

Ел

Е, Дб

(6)

где БЭо — относительный бюджетный эффект.

Мы подразделяем относительный бюджетный эффект дополнительно на косвенный и прямой, распределяя расходы, которые несет бюджет, на косвенные и прямые. Так, к прямым расходам мы относим бюджетные денежные средства, предоставляемые на реализацию инвестиционного проекта в виде бюджетных ссуд, займов, субсидий, средств из фондов, к косвенным — денежные средства, недополученные бюджетом того или иного уровня в результате предоставления налоговых и таможенных льгот предприятиям, реализующим инвестиционный проект.

Таким образом, разделяя бюджетный эффект на косвенный и прямой, мы сможем оценить вклад каждого из них. Расчет данных показателей будет производиться по следующим формулам: (7) и (8):

V, ПРб БЭ = Р

б

Е Дб

где БЭоп — относительный прямой бюджетный эффект; ПРб — прямые расходы бюджета.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(7)

БЭ,

Ее

Е Дб

где БЭок — относительный косвенный бюджетный эффект; КРб — косвенные расходы бюджета.

(8)

Бюджетная рентабельность — отражает то, сколько денежных единиц приносит реализация проекта на единицу затраченных бюджетных средств. В связи с тем, что данный показатель основывается на показателе абсолютного бюджетного эффекта, расчет данного показателя будет рассчитываться с учетом и без учета кредитов банков, выданных под гарантии правительства (формулы (9) и (10):

р _ БЭа1

2 р * к

(9)

где RB1 — бюджетная рентабельность проекта.

Бюджетная рентабельность за исключением кредитов под гарантии правительства рассчитывается следующим образом (формула (10)):

р _ ВЭа2

RB 2 —

Е^Рб — КВгар) * К

(10)

где RB2 — бюджетная рентабельность проекта за исключением кредитов банков под гарантии правительства.

Выводы. Таким образом, в Методических рекомендациях, принятых в Российской Федерации, не дано четкое определение понятию «бюджетная эффективность», а расчет ее сводится к составлению и расчету параметров, основанных на методе дисконтирования денежных потоков инвестиционного проекта, скорректированного с учетом специфики потоков бюджетных средств. Большинство субъектов Российской Федерации приняли нормативно-правовые акты, регулирующие порядок оценки бюджетной эффективности инвестиционного проекта. Данные нормативноправовые акты основываются на Методических рекомендациях, а наиболее распространенными показателями являются бюджетный эффект, индекс бюджетной эффективности и индекс доходности инвестиций бюджета.

В Республике Беларусь создана достаточно объемная система поддержки предприятий, реализующих инвестиционный проект и нуждающихся в дополнительном его финансировании. Данная система включает в себя не только прямые средства (такие, как субсидии, возмещение части процентов по кредитам, займам, средства из инновационного фонда), но и косвенные (предоставление налоговых льгот). В Беларуси не введено понятие бюджетной эффективности, а для определения эффективности использования бюджетных средств в Правилах по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов необходим расчет государственной поддержки проекта, определяемой на основании потока бюджета денежных средств. В соответствии с нашими предложениями, бюджетная эффективность — это система показателей, отражающих влияние реализации инвестиционного проекта на бюджеты различных уровней в результате предоставления государственной поддержки в различных, оговоренных законодательством, формах. Нами предлагается некоторое видоизменение расчетной таблицы по оценке бюджетной эффективности инвестиционных проектов, а также расчет показателей бюджетной эффективности проектов, которые характеризуют доходность вложения средств бюджета: абсолютный бюджетный эффект, относительный бюджетный эффект (косвенный и прямой), бюджетная рентабельность.

ЛИТЕРАТУРА

3. Об утверждении положения по оценке эффективности инвестиционных проектов: Постановление Губернатора Томской области, 30.06.2007 г., №87: в ред. от 30.06.2008 // КонсультантПлюс . — 1997-2014. — Режим доступа: https://www.consultant.ru/law/review/reg/rlaw/rlaw0912012-07-27.html. -Дата доступа: 25.09.2014.

4. Об утверждении порядка формирования и реализации краевой адресной инвестиционной программы, оценки социальной и бюджетной эффективности инвестиционных проектов, планируемых к реализации с участием средств бюджета Алтайского края: Постановление Администрации Алтайского края, 05.08.2009 г., №348 // Информационно-правовой портал «Гарант» . — 2014. — Режим доступа: https://base.garant.ru/7327955/. — Дата доступа: 20.09.2014.

6. Об утверждении порядка оценки эффективности планируемых и реализуемых инвестиционных проек-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

https://base.consultant.ru/regbase/cgi/onlme.cgi?req=doc;base=RLAW404;n=7607. — Дата доступа: 20.09.2014.

8. О стимулировании предпринимательской деятельности на территории средних, малых городских по-

https://pravo.by/main.aspx?guid=3871&p2=1/13491. — Дата доступа: 21.09.2014).

10. Об утверждении Правил по разработке бизнес-планов инвестиционных проектов: одобрено Поста-

https://www.pravo.by/main.aspx?guid=3961&p0=W20513184. — Дата доступа: 21.09.2014.

EVALUATION OF BUDGET EFFICIENCY OF INVESTMENT PROJECTS AND THE USE OF THE TECHNIQUES IN BELARUS

А. GOLIKAVA

Методология формирования финансовой модели и показателей эффективности инвестиционного проекта в сфере девелопмента

Брыксин Дмитрий Александрович

аспирант кафедры

«Управления проектами и инновационного менеджмента»

МЭСИ

+7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

Dmitriy Bryksin

Aspirant of Department «Project Management and Innovation Management» MESI +7(965) 128-97-02, dmitriybryxen@mail.ru

(УДК 65.01+658.5+004.78)

Аннотация

В статье описаны практические особенности формирования и ведения финансовой модели инвестиционного проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, методология формирования показателей эффективности инвестиционного проекта, а также приведен пример финансовой модели инвестиционного проекта. Annotation

Ключевые слова, отражающие основную тематику статьи: эффективность инвестиционного проекта, финансовая модель, девелопмент, недвижимость.

Введение

Основой реализации любого инвестиционного проекта, тем более проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, является инвестиционно-финансовая модель. Построение финансовой модели осуществляется на прединвестиционном этапе, поэтому учет всех входящих данных, правильность расчетов и отражения информации, а также точность прогнозирования крайне важны для успешной реализации проекта в соответствие с ожиданиями инвесторов.

Для российских компаний сферы девелопмента коммерческой недвижимости, свойственно различное понимание и интерпретация показателей эффективности, а также различные форматы финансовых моделей проектов. В результате различия методологической базы компаний-девелоперов постатейное сравнение расходов (или групп расходов) аналогичных проектов на рынке недвижимости представляется затруднительным.

Таким образом, отсутствие единой методологии построения финансовых моделей и расчета показателей эффективности в настоящее время является актуальной проблемой для российских девелоперских компаний.

Цель статьи состоит в структурировании правил и выработки единой методической базы для построения финансово-инвестиционных моделей проектов в области девелопмента коммерческой недвижимости.

Задачами данной статьи являются:

1. определение ключевых проблем, возникающих при построении финансовых моделей инвестиционных проектов в сфере девелопмента коммерческой недвижимости;

2. разработка классификатора статей движения денежных средств и формы

финансовой модели проекта;

3. определение перечня показателей эффективности инвестиционных проектов

в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, а также формул их расчета.

Проблемы, возникающие при формировании финансовой модели проекта

Реализация инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости делится на несколько этапов:

1. Прединвестиционный этап. От появления идеи реализации проекта до поиска партнеров, построения Финансовой модели, ГРП (графика реализации

проекта) и принятии решения о вхождении в проект и финансировании.

2. Инвестиционный этап. Основная часть это проектирование и строительно-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

монтажные работы, закупка и монтаж инженерных систем и оборудования,

сдача в эксплуатацию управляющей компании.

3. Производственный этап. Сдача в аренду помещений и получение выручки

или продажа помещений, тем самым компенсация вложенных денежных средств.

4. Ликвидационный этап. Выход из проекта путем продажи долей в проекте, либо путем продажи объекта недвижимости (как целиком, так и частями, в зависимости от концепции реализации проекта).

Все перечисленные этапы реализации инвестиционного проекта должны быть переведены в денежное выражение и переложены в финансовую модель.

Ключевые проблемы, с которыми сталкивается финансовый менеджер при формировании финансовой модели инвестиционного проекта, заключаются в: 1. слабой методологической базе в компании;

2. недостоверности, несвоевременности, неполноте предоставляемых данных;

3. отсутствии понимания стратегических целей проекта (в том числе и

руководством), а также вех (этапов) его реализации;

4. некомпетентности сотрудников.

В результате это сказывается на:

— плохом качестве прогнозирования финансовых и нефинансовых показателей;

— затруднении или отсутствии возможности анализа данных;

— значительных трудовых затратах на ведение финансовых моделей проектов.

Поэтому крайне важно, перед вхождением в проект, внедрить формат финансовой модели и стандарты ее ведения и актуализации, позволяющие в результате акционерам и топ-менеджерам оперативно получать необходимую информацию в любом разрезе.

Внедрение методологических аспектов, представленных в данной статье и касающихся финансового моделирования и особенностей ведения финансовых моделей, позволят компаниям полностью исключить все перечисленные выше проблемы.

Методология формирования финансовой модели проекта. Структура финансовой модели, классификатор статей

При построении финансовой модели определяются существенные условия финансовой модели и вводятся допущения:

— Длительность прогнозного периода в месяцах (срок реализации проекта);

— определяется момент старта проекта и прописываются условия вхождения в проект;

— определяется последний месяц реализации проекта и прописываются условия выхода из проекта;

— вводится шаг прогнозного периода (в данном случае он равен 1 месяцу);

— вводятся допущения как безналичных движений денежных средств по проекту, так и наличных;

— задается валюта финансовой модели (в данном случае доллары США);

— задается структура партнерства;

— определяется ставка дисконтирования;

— прописываются налоговые ставки;

— указывается принцип расчета амортизации основных средств;

— задаются условия по заемному финансированию: структура СС/ЗС, сумма заемных средств, дата получения кредита, ставка, график погашения тела и процентов и т.п.;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— задаются дополнительные условия, например,: учитывается или нет инфляционная составляющая, изменение курса валют, индексация заработной платы, индексация стоимости коммунальных услуг и т.п.

Перед разъяснением методологии расчета показателей эффективности инвестиционного девелоперского проекта следует конкретизировать классификатор статей бюджета движения денежных средств.

Стандартный классификатор статей подразделяется на три вида деятельности: операционную, инвестиционную, финансовую.

Каждая из видов деятельности, в свою очередь, делится на две части: поступления и выплаты.

Девелоперская деятельность включает в себя не один, а сразу несколько различных и в то же время связанных между собой видов бизнеса: строительный, арендный, продажи, управление и эксплуатация недвижимости, рекламный, оказание различных услуг и т.п. Таким образом, вся ключевая деятельность (специализация) компании может быть отнесена к основной деятельности и отражаться в этом блоке.

Для компании, реализующей инвестиционный проект строительства объекта коммерческой недвижимости к Поступлениям по операционной

деятельности будут относиться: выручка от сдачи в аренду, выручка от реализации недвижимости, а также прочие поступления (рис. 1).

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план янв.14 фев.14 мар.14 апр.14

Сальдо ДС на начало периода 0

ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Поступления по операционной деятельности —

Редевелоперская деятельность

Поступления в счет приобретенного СОК юрлица

Реализация долей участия, пакетов акций

Реализация недвижимости

Возмещение эксплуатационных расходов

Размещение рекламы

Рентный бизнес

Предоставление в аренду объектов недвижимости

Размещение рекламы — рентный бизнес

Возврат денежных средств

Прочие поступления

Рис. 1. Классификатор. Поступления по Операционной деятельности.

Выбытия по операционной деятельности делятся на следующие расходные статьи:

— вхождение в проект — покупка недвижимости или выкуп долей в проекте;

— осуществление проектных и строительно-монтажных работ (СМР);

На этом этапе

— согласование СМР в различных государственных ведомствах;

— регистрации помещений. Практически всегда девелопмент и редевелопмент сопровождается изменением назначений площадей и увеличением общей площади здания. Это ГКН, кадастровые паспорта, БТИ, регистрация сделок.

— коммерческие расходы. Для успешной продажи и сдачи в аренду необходима рекламная кампания по аренде и продаже, а также привлечение сторонних посредников;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— административные расходы, включающие в себя расходы на персонал, аренду недвижимости, налоги, коммунальные и прочие расходы.

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, план ян а.14 фев.14 мар.14 апр.14

С а льде ДС на начало периода : —

ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Выплаты пооперационной деятельности — — — — — — —

Редевелоперская деятельность — — — — — — —

Расходы по вхождению в проект — — — — — — —

Покупка долей, пакетов акций — — —

Покупка недвижимости — — —

Агентское вознаграждение см» покупки долей. — — —

Выплаты в счет приобретенного СОК юрлица — — —

Расходы на Проектирование — — — — — — —

Расходы на СМР — — — — — — —

Расходы на согласование СМР — — — — — — —

Отступные арендаторам — — —

Возн аграждение деаелопера 1 ntercomрапу — — —

Коммерческие расходы — — — — — — —

Коммерческие расходы (аренда) — — — — — — —

Затраты на рекламу — — — — — — —

Расходы на продвижение — — — — — — —

Вознаграждение посредника — — —

Коммерческие расходы (продажа) — — — — — — —

Затраты на рекламу — — — — — — —

Расходы на продвижение — — — — — — —

Вознаграждение посредника — — —

Оформление офисов информационными материалами — — —

Разработка, техподдержка сайта — — —

Архитектурный макет — — —

Расходы на Show room — — —

Расходы на PR-мероприятия — — —

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Маркетинговые исследования и мониторинг — — —

Непредвиденные коммерческие расходы — — —

Административные расходы — — — — — — —

Оплата труда — — — — — — —

Расходы по персоналу — — — — — — —

Аренда недвижимости — — — — — — —

Охрана и безопасность — — — — — — —

Канцтовары и хозрасходы — — — — — — —

Расходы на содержание помещений — — — — — — —

Коммунальные расходы — — — — — — —

Текущий ремонт ОС — — — — — — —

Телефония и интернет — — — — — — —

Обслуживание компьютеров, оргтехники,сетей и ПО — — — — — — —

Мнформационнсшправочные расходы — — — — — — —

Транспортные расходы — — — — — — —

Ба н ковски е услуги — — — — — — —

Аудиторски е услуги — — —

Страхование — — — — — — —

Архив — — —

Правовая поддержка — — — — — — —

Расходы на регистрацию прав собственности — — — — — — —

Расходы на обеспечение деятельности юр. лица — — — — — — —

Ликвидация — — —

Налоги —

Прочие расходы —

Расходы по Управлению Intercompany — —

Денежный поток пооперационной деятельности

Рис. 2. Классификатор. Выбытия по Операционной деятельности.

В инвестиционной деятельности следует отражать внесения / изъятия долей, покупку / продажу активов. Внесения и изъятия долей отражаются по партнерам и акционерам проекта, таким образом можно увидеть и запланировать внесения и изъятия каждого из партнеров. Также в этом виде деятельности отражаются прочие поступления и выплаты по инвестиционной деятельности.

Наименование статьи ИТОГО Итого, факт Итого, гтлан Я1НВ.14 фев.14 глвр.14 агтр.14

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Поступления па инвестиционной деятельности — — — — — — —

Внесение ннЕестиций акционерами ■ ■ ■ ■ ■ ■ —

Акционер 1 — — —

Акционер 2 — — —

Акционер 3 ■ ■ ■

Прочие — — —

Продажа активов ■ ■ ■ ■ ■ ■ —

Реализации активов (не девелоперских) — — —

Реализация долей участил, пакетов акций , Рябых Д.А. и Захарова Е.Т. , Матвеева А.А. и Новикова Д.А. . Однако практические особенности расчета показателей раскрыты недостаточно подробно. В данной статье рассматриваются практические особенности расчета показателей в привязке к предложенному формату финансовой модели.

Ниже представлены показатели эффективности инвестиционного проекта строительства объекта коммерческой недвижимости, применяемые на практике.

1. CF — денежный поток на момент окончания реализации проекта.

2. CF проекта к распределению между акционерами.

3. Дисконтированный CF (NPV).

4. IRR — внутренняя норма доходности.

5. PI — индекс рентабельности инвестиций.

6. ROI — рентабельность расходов.

7. Payback period (недисконтированный) простой период окупаемости.

8. Payback period (дисконтированный) дисконтированный период окупаемости.

9. Инвестиции на полезную площадь.

10. Доход на полезную площадь.

Определим формулы расчета показателей эффективности:

1. CF — денежный поток на момент окончания проекта.

Прогнозируемый остаток денежных средств проекта (недисконтированный), остающийся после всех поступлений и расходов, совершенных за период реализации проекта.

2. CF проекта к распределению между акционерами.

В случае формирования вознаграждения девелопера от результатов реализации проекта оно рассчитывается в качестве фиксированного процента от CF на момент окончания проекта, при этом допустимо авансирование вознаграждения девелопера в течение реализации проекта. Таким образом, CF проекта к распределению между акционерами рассчитывается как CF на момент окончания проекта за вычетом вознаграждения девелопера и ранее выданных авансов.

3. Дисконтированный CF. NPV (Чистый дисконтированный доход).

Это сальдо всех операционных и инвестиционных денежных потоков, учитывающее дополнительно стоимость использованного капитала. NPV проекта будет положительным, а сам проект — эффективным, если расчеты показывают, что проект покрывает свои внутренние затраты, а также приносит владельцам капитала доход не ниже, чем они потребовали (не ниже ставки дисконтирования) .

Рассчитать чистую приведенную стоимость можно по следующей классической NPV формуле:

NPV = V-NCFL_ tf(l — d У

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

где,

NPV i — чистый денежный поток в соответствующий момент

времени,

N — количество лет, d — ставка дисконтирования. Расчет показателя Чистого дисконтированного дохода NPV наиболее удобно рассчитывать как разницу между дисконтированными поступлениями и выбытиями денежных средств за весь срок реализации проекта:

п п

NPy = ^ Дисконтированный С in— ^ Дисконтированный С out

i=l i=l

Где

Дисконтированный Cin — ДСт — дисконтированные поступления денежных средств, рассчитанные для каждого шага проекта:

(под+пид-виа )

^ (ппериода)

(1 + d )

где,

ПОД — поступления по операционной деятельности, ПИД — поступления по инвестиционной деятельности, ВИА — внесение инвестиций акционерами, d — ставка дисконтирования.

Дисконтированный Cout — ДСош — дисконтированные выбытия денежных средств

ДСоШ = (ВОД + ВИД-ВФВД — FEEd)

(ппериода) (1+d)(~)

где,

ВОД — выплаты по операционной деятельности,

ВИД — выплаты по инвестиционной деятельности, ВФВД — возврат финансирования и выплата дивидендов, d — ставка дисконтирования

FEEd — вознаграждение девелопера (в данной статье рассчитывается как 15% от недисконтированного CF на конец реализации проекта, при этом выплата вознаграждения возможно в виде авансов в течении срока реализации проекта). 4. IRR. Внутренняя норма рентабельности проекта (IRR) — значение ставки дисконтирования, при котором NPV равен нулю. Другими словами, IRR показывает, какое максимальное требование к годовому доходу на вложенные деньги инвестор может закладывать в свои расчеты, чтобы проект выглядел привлекательным. Если полученное значение IRR оказывается выше, чем доход на капитал, ожидаемый инвестором, то можно говорить о том, что проект эффективен. Например, если для финансирования проекта используются деньги банка, то IRR продемонстрирует максимальную величину процентной ставки по кредиту, которую теоретически способен окупить проект .

Общая формула рассчета показателя IRR выглядит следующим образом:

f CF -f CF° , = о

t!(1 + IRR)1 t!(1 + IRR)1

, где,

IRR — внутренняя норма доходности,

CFi — денежный поток, генерируемый в конкретный период, CFo — величина первоначальных инвестиций.

На практике, при моделировании в среде excel, формула расчета IRR будет следующей:

irrbwcf ( CF,K , «))12)-1

, где,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

CFn — денежный поток, генерируемый в последнем периоде, CFo — величина первоначальных инвестиций.

ВСД — формула, возвращающая внутреннюю ставку доходности для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. В отличие от аннуитета, денежные суммы в пределах этих потоков могут колебаться. Однако обязательным условием является регулярность поступлений (например, ежемесячно или ежегодно). Внутренняя ставка доходности — это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые имеют место в следующие друг за другом и одинаковые по продолжительности периоды .

5. Индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI)

Индекс рентабельности — относительный показатель эффективности инвестиционного проекта и характеризует уровень доходов на единицу затрат, то есть эффективность вложений — чем больше значение этого показателя, тем выше отдача денежной единицы, инвестированной в данный проект. Данному показателю следует отдавать предпочтение при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

Условия принятия проекта по данному инвестиционному критерию следующие:

если PI > 1, то проект следует принять; если PI < 1, то проект следует отвергнуть;

если PI = 1, проект ни прибыльный, ни убыточный. Несложно заметить, что при оценке проектов, предусматривающих одинаковый объем первоначальных инвестиций, критерий PI полностью согласован с критерием Чистый Дисконтированный Доход .

В привязке к предложенному Классификатору статей и Инвестиционной (финансовой) модели Индекс рентабельности инвестиций будет определяться

как отношение суммарных Дисконтированных поступлений Cin к

^ Дисконтированный C in

PI=—

Дисконтированным выплатам Cout. «

^ Дисконтированный C out

¡=i

6. ROI — рентабельность расходов.

ROI (от англ. return on investment) — финансовый коэффициент, иллюстрирующий уровень доходности или убыточности бизнеса, учитывая сумму сделанных в этот бизнес инвестиций .

В практике девелопмента недвижимости рассчитывается по формуле:

I CFi

ROI =—

(ВОД + % по _ кредиту )

, где,

ICF, = CF

i =1

— денежный поток на момент окончания проекта, ВОД — выплаты по операционной деятельности, %по кредиту — выплаты процентов по кредитам, займам, векселям. 7. Простым периодом окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности . Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого денежный поток CF нарастающим итогом становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Метод расчета срока окупаемости PB инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных

инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который накопленная сумма всех поступлений от реализации инвестиционного проекта сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.

Формула расчета срока окупаемости имеет вид:

рр=^

сц»

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

, где,

РР — простой период окупаемости,

СБо — первоначальные инвестиции,

СРш — накопленная сумма всех поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Простой срок окупаемости (недисконтированный) является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока реализации инвестиционного проекта .

Пользуясь показателем простой окупаемости, надо всегда помнить, что он хорошо работает только при справедливости следующих допущений:

1) все сопоставляемые с его помощью инвестиционные проекты имеют одинаковый экономический срок жизни;

2) все проекты предполагают разовое вложение первоначальных инвестиций;

3) после завершения вложения средств инвестор начинает получать примерно одинаковые ежегодные денежные поступления на протяжении всего периода экономической жизни инвестиционных проектов .

Формула, применяемая на практике рассчитывается несколько иным образом, она учитывает неравномерность инвестиций и поступлений от реализации инвестиционного проекта.

Для каждого периода прогнозирования проводится расчет СБ нарастающим итогом по формуле

i =1

СР{ = СР

Тот период, в котором СБ окажется положительным и является Периодом Окупаемости проекта. Однако стоит учитывать, что возможны случаи, когда СБ может переходить через нулевое значение несколько раз, в таком случае в качестве периода окупаемости принимается минимальное значение.

8. Дисконтированный период окупаемости.

Расчет дисконтированного периода окупаемости аналогичен расчету

простого периода окупаемости, только в расчете используются

дисконтированные СБ.

9. Инвестиции на полезную площадь.

Инвестиции на полезную площадь имеют единицу измерения $/кв.м полезной площади.

_ СоШ

1пу =

, где,

— инвестиции в проект в пересчете на 1 кв.м полезной площади.

Сои — Расходы по операционной деятельности и затраты на

обслуживание кредитов и займов проекта.

GLA — Полезная или арендопригодная площадь объекта недвижимости,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

рассчитываемая как разница общей площади объекта, площади мест общего

пользования и площади технических помещений.

Чем меньше данный показатель, тем прибыльнее проект.

10. Доход на полезную площадь.

Доход на полезную площадь имеют единицу измерения $/кв.м полезной

площади

D =

, где,

D — доход проекта в пересчете на 1кв.м полезной площади.

Сш — Поступления от реализации проекта, в.т.ч. от реализации недвижимости, выручки от предоставления объектов в аренду, выручки от прочих услуг.

GLA — Полезная или арендопригодная площадь объекта недвижимости, рассчитываемая как разница общей площади объекта, площади мест общего пользования и площади технических помещений.

Помимо расчета на инвестиций и дохода на полезную площадь допустимо проводить расчет на общую площадь объекта недвижимости.

Заключение

На основе приведенных выше материалов можно сделать следующие заключения и выводы:

1. Определен круг ключевых проблем, препятствующих построению финансовых моделей инвестиционных проектов в сфере девелопмента

коммерческой недвижимости.

2. Разработан единый классификатор статей движения денежных средств и

форма финансовой модели проекта в сфере девелопмента коммерческой недвижимости.

3. Определен перечень показателей, необходимый для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере девелопмента коммерческой недвижимости, приведены формулы расчета показателей, а также представлены практические особенности расчета, характерные для девелопмента недвижимости.

Литература:

1. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 262 с.

2. https://ru.wikipedia.org/ (дата обращения: 05/10/2014г.) — Википедия.

3. http ://afdanalyse .ru/publ/investicionnyj analiz/teorija/ocenka ehffektivnosti inves

ticionnogo proekta/27-1-0-249 (дата обращения: 05/10/2014г.) — сайт Анализ

финансового состояния предприятия

4. http : //fd . ru/articles/38764-npv-i-irr-otsenka-effektivnosti-proekta (дата

обращения: 05/10/2014г.) — сайт журнала Финансовый Директор.

5. Рябых Д.А., Захарова Е.Т. Бизнес план на компьютере. Минск: Изд-во Питер,

2009. 240 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

6. Матвеев А.А., Новиков Д.А., Цветков А.В. Модели и методы управления портфелями проектов. М.: ПМСОФТ, 2005. -206 с.

1. Nepomnyashiy E.G. Investment planning: Tutorial. Taganrog: Publishing

office TRTU, 2003. 262 p.

2. https://ru.wikipedia.org/ (date accessed: 05/10/2014г.) — Wikipedia.

3. https://afdanalyse.ru/publ/investicionnyj analiz/teorija/ocenka ehffektivnosti

investicionnogo proekta/27-1-0-249 (date accessed: 05/10/2014г.) —

Website of Analysis of the financial condition of the company.