Закрыть

Классификация информационной продукции

Глава 2. Классификация информационной продукции

Статья 6. Осуществление классификации информационной продукции

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 1 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

1. Классификация информационной продукции осуществляется ее производителями и (или) распространителями самостоятельно (в том числе с участием эксперта, экспертов и (или) экспертных организаций, отвечающих требованиям статьи 17 настоящего Федерального закона) до начала ее оборота на территории Российской Федерации.

2. При проведении исследований в целях классификации информационной продукции оценке подлежат:

1) ее тематика, жанр, содержание и художественное оформление;

2) особенности восприятия содержащейся в ней информации детьми определенной возрастной категории;

3) вероятность причинения содержащейся в ней информацией вреда здоровью и (или) развитию детей.

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 3 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

3. Классификация информационной продукции осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона по следующим категориям информационной продукции:

1) информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет;

2) информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет;

3) информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет;

4) информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет;

5) информационная продукция, запрещенная для детей (информационная продукция, содержащая информацию, предусмотренную частью 2 статьи 5 настоящего Федерального закона).

ГАРАНТ:

Об определениии возрастного ценза основной телевизионной передачи с учетом содержания сообщений «бегущей строки» см.информацию Роскомнадзора от 22 января 2013 г.

Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ часть 4 статьи 6 настоящего Федерального закона изложена в новой редакции, вступающей в силу c 1 сентября 2013 г.

См. текст части в предыдущей редакции

4. Классификация информационной продукции, предназначенной и (или) используемой для обучения и воспитания детей в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по реализации основных общеобразовательных программ, образовательных программ среднего профессионального образования, дополнительных общеобразовательных программ, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством об образовании.

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 5 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

5. Классификация фильмов осуществляется в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и законодательства Российской Федерации о государственной поддержке кинематографии.

Федеральным законом от 28 июля 2012 г. N 139-ФЗ в часть 6 статьи 6 настоящего Федерального закона внесены изменения

См. текст части в предыдущей редакции

6. Сведения, полученные в результате классификации информационной продукции, указываются ее производителем или распространителем в сопроводительных документах на информационную продукцию и являются основанием для размещения на ней знака информационной продукции и для ее оборота на территории Российской Федерации.

Статья 7. Информационная продукция для детей, не достигших возраста шести лет

К информационной продукции для детей, не достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, содержащая информацию, не причиняющую вреда здоровью и (или) развитию детей (в том числе информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом эпизодические ненатуралистические изображение или описание физического и (или) психического насилия (за исключением сексуального насилия) при условии торжества добра над злом и выражения сострадания к жертве насилия и (или) осуждения насилия).

Статья 8. Информационная продукция для детей, достигших возраста шести лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шести лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 7 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) кратковременные и ненатуралистические изображение или описание заболеваний человека (за исключением тяжелых заболеваний) и (или) их последствий в форме, не унижающей человеческого достоинства;

2) ненатуралистические изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы либо ненасильственной смерти без демонстрации их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;

3) не побуждающие к совершению антиобщественных действий и (или) преступлений эпизодические изображение или описание этих действий и (или) преступлений при условии, что не обосновывается и не оправдывается их допустимость и выражается отрицательное, осуждающее отношение к лицам, их совершающим.

Статья 9. Информационная продукция для детей, достигших возраста двенадцати лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста двенадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 8 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) эпизодические изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);

2) изображение или описание, не побуждающие к совершению антиобщественных действий (в том числе к потреблению алкогольной и спиртосодержащей продукции, пива и напитков, изготавливаемых на его основе, участию в азартных играх, занятию бродяжничеством или попрошайничеством), эпизодическое упоминание (без демонстрации) наркотических средств, психотропных и (или) одурманивающих веществ, табачных изделий при условии, что не обосновывается и не оправдывается допустимость антиобщественных действий, выражается отрицательное, осуждающее отношение к ним и содержится указание на опасность потребления указанных продукции, средств, веществ, изделий;

3) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие возбуждающего или оскорбительного характера эпизодические ненатуралистические изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.

Статья 10. Информационная продукция для детей, достигших возраста шестнадцати лет

К допускаемой к обороту информационной продукции для детей, достигших возраста шестнадцати лет, может быть отнесена информационная продукция, предусмотренная статьей 9 настоящего Федерального закона, а также информационная продукция, содержащая оправданные ее жанром и (или) сюжетом:

1) изображение или описание несчастного случая, аварии, катастрофы, заболевания, смерти без натуралистического показа их последствий, которые могут вызывать у детей страх, ужас или панику;

2) изображение или описание жестокости и (или) насилия (за исключением сексуального насилия) без натуралистического показа процесса лишения жизни или нанесения увечий при условии, что выражается сострадание к жертве и (или) отрицательное, осуждающее отношение к жестокости, насилию (за исключением насилия, применяемого в случаях защиты прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства);

3) информация о наркотических средствах или о психотропных и (или) об одурманивающих веществах (без их демонстрации), об опасных последствиях их потребления с демонстрацией таких случаев при условии, что выражается отрицательное или осуждающее отношение к потреблению таких средств или веществ и содержится указание на опасность их потребления;

4) отдельные бранные слова и (или) выражения, не относящиеся к нецензурной брани;

5) не эксплуатирующие интереса к сексу и не носящие оскорбительного характера изображение или описание половых отношений между мужчиной и женщиной, за исключением изображения или описания действий сексуального характера.

Юридический центр RegPractic Комплект документов подаваемых в Росреестр для погашения регистрационной записи об аренде в ЕГРН, помощь юриста МГЮА в регистрации Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится. Проблемы с погашением записи об аренде в ЕГРН могут возникнуть в следующих случаях:

• арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность и штрафные санцкии и погасить запись в ЕГРН);
• арендатор исчез и получить от него какие-либо документы (в частности акт о возврате арендованного имущества) невозможно;
• арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть вас в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Если вы оказались в такой ситуации, позвоните по тел. 8-903-120-51-06, Ежедневно с 9 до 23 ч. В офисе проконсультируем о возможных путях решения вашей задачи с анализом предоставленных вами документов. Цена консультации: 3000 рублей.

Документы подаваемые на регистрацию

Погашение регистрационной записи об аренде при истечении срока аренды

Погашение регистрационной записи об аренде является наиболее распространенным регистрационным действием. После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи об аренде может обратиться любая из сторон договора аренды. Как правило, за погашением записи об аренде обращается Арендодатель, как заинтересованное лицо. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, а это значит, что вы получите уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор аренды.

В регистрирующий орган предоставляются:

• заявление о погашении регистрационной записи об аренде;
• акт приема-передачи (возврата) имущества из аренды;
• стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Скрыть

Погашение записи в ЕГРН о субаренде в ситуации исчезновения субарендатора в прошлом

Рассмотрим для примера следующую ситуацию. Договор аренды заключен на срок с 01.01.2018г. по 31.12.2023г. Договор субаренды заключен с согласия собственника на срок с 01.03.2018г. до 30.06.2019г. и зарегистрирован в Росреестре. Субарендатор освободил помещение без подписания акта о его возврате, при этом точная дата этого события собственнику помещения неизвестна. 15.01.2020 г. договор аренды расторгается по соглашению сторон в ситуации, когда его стороны не планируют помогать друг-другу в будущем. Запись об аренде погашена на основании соглашения о досрочном расторжении аренды и акта о возврате помещения.

В средине 2020 года собственник помещения решил передать по долгосрочному договору аренды, в том числе часть помещения с непогашенной записью о субаренде. Арендатор запросил выписку из ЕГРН и проблема сразу выяснилась.

Заключать краткосрочный договор арендатор не согласен, поскольку ему нужен долгосрочный договор аренды для получения лицензии на торговлю алкоголем. Рассмотрим правовую сторону вопроса. По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечении срока субаренды (30.06.2019г.), договор автоматически не прекращается, а продолжает действовать на неопределённый срок. По правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора вправе в любое время от него отказаться, предупредив об этом другую сторону за за три месяца, если иное не предусмотрено договором. Поэтому нужно предварительно вычитать договор в этой части, а также в части одностороннего внесудебного порядка его расторжения. В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ с учётом пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 субарендатор имеет право на заключение с собственником договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора субаренды. Такое право есть у субарендатора в случае получения арендодателем согласия на субаренду от собственника без ограничения срока. В такой ситуации расторжение договора аренды до истечения срока договора субаренды автоматически не лишает субарендатора прав на пользование помещением. Применительно к рассматриваемой задачи всё зависит от содержания договора аренды, субаренды и полученного согласия на субаренду. Также много зависит от позиции регистратора. Будет ли он считать договор субаренды действующим на неопределённый срок или нет в момент рассмотрения заявления собственника о погашении в отношении его регистрационной записи.

Здесь можно пойти двумя путями: направить заявление от собственника субарендатору о прекращении договора субаренды с пояснением правовой ситуации (по сути не для субарендатора, а для регистратора) и на его основании гасим субаренду. Это гарантировано рабочий вариант, однако здесь можно потерять три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ ). При этом если в договоре будут обнаружены условия сокращающие этот срок, можно будет говорить о более коротком периоде времени, необходимого для погашения субаренды. Второй вариант, это направить заявление о погашении субаренды с пояснениями, в которых обосновать, что дата досрочного расторжения аренды позднее даты истечения срока действия договора субаренды. В связи с чем, действие договора субаренды на неопределённый срок прекращается в дату расторжения аренды. Второй вариант по времени быстрее, однако и рисков больше. В такой ситуации можно пойти двумя путями. Если не пройдёт второй вариант, воспользоваться первым. При этом уведомление о прекращении субаренды есть смысл отправить в любом варианте. Здесь важно его правильно составить, поскольку только на его основании будет погашаться запись в ЕГРН.

Скрыть

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора аренды на основании соглашения о расторжении

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения регистрационной записи об аренде в Управление Росреестра предоставляются:

• заявление о погашении регистрационной записи об аренде от любой из сторон договора аренды;
• заявление о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от любой из сторон договора аренды;
• если в соглашении о расторжении договора аренды речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2013г.
• соглашение о расторжении договора аренды (не менее 2-х экземпляров);
• стандартный комплект документов для регистрации (доверенность, комплект документов от Арендодателя).

Скрыть

Погашение записи об аренде по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением — согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Для погашения записи об аренде Арендодателю достаточно подать на регистрацию заявление о погашении аренды (заявление от Арендатора подавать не обязательно) и письменное уведомление в адрес Арендатора о прекращении договора аренды.

Заявление о погашении аренды должно быть подано в Росреестр после истечения трех месяцев с момента получения Арендатором уведомления о прекращении аренды (по правилам второго абзаца пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо с таким расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление о прекращении договора аренды будет считаться полученным Арендатором:

• с момента проставления арендатором отметки о его получении с указанием Ф.И.О. и должности.
• c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным Арендатором. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным Арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

  Примечание: Акт о передаче арендуемого помещения Арендатору и комплект документов от Арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН на Арендатора, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

  Примечание: Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ Российской Федерации), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.

Скрыть

Погашение записи об аренде после истечения срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил арендуемое помещение и следы его потерялись

Ситуация, при которой акт о возврате помещения Арендодателю не сохранился, а уведомление о прекращении договора не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от Арендодателя плюс стандартный пакет документов. Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы. В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А51-7887/2009).

Подавать документы на погашение записи об аренде может одна из сторон договора. На регистрацию дополнительно к документам от Арендодателя, необходимо предоставить заявление.

СкрытьОтветы юриста на вопросы

Как погасить запись об аренде, действующей на неопределённый срок, если истек срок, на который был избран Генеральный директор арендодателя?

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Росреестр не вправе самостоятельно вносить ЕГРН запись о погашении регистрационной записи об аренде в связи с истечением указанного в договоре аренды недвижимости срока.

Для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды достаточно обращения одной из сторон договора с заявлением в регистрационный орган с обязательным приложением уведомления о расторжении договора, направленного в адрес арендатора (в наличии). Уведомление арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений.

Помимо уведомления о расторжении аренды в МФЦ должны быть поданы следующие документы:

• доказательства, подтверждающие направление уведомления о расторжении договора арендатору (почтовая опись по ф. 107 и чек).
• протокол общего собрания акционеров об избрании директора.

Поскольку истёк срок на который был избран Генеральный директор, следовательно, есть риск приостановления регистрации по этому основанию. При этом, согласно Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 N 208-ФЗ, если полномочия исполнительных органов Общества ограничены определенным сроком и по истечении такого срока не принято решение об образовании новых исполнительных органов Общества или решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа Общества управляющей организации либо управляющему, полномочия исполнительных органов Общества действуют до принятия указанных решений. Поэтому, в случае отказа в регистрационных действиях по этому основанию, можно будет обжаловать решение регистратора в суде. Как вариант, можно протокол вообще не подавать. Все данные по полномочиям регистратор может запросить в налоговой.

Договор аренды подавать не нужно, он есть в деле. Доверенность нужна нотариальная, у нотариуса могут возникнуть проблемы. Лучше в МФЦ поехать сразу Генеральному директору, трудозатраты будут одинаковыми. Если в МФЦ скажут, что срок полномочий истек, нужно сказать, что у сотрудников МФЦ нет полномочий на отказ в принятии любых заявлений. Сотрудник МФЦ сам готовит заявление на погашение записи об аренде. В нём нужно проверить только буквы и цифры на опечатки.

Скрыть

Погасим запись об аренде в ЕГРН

• Поможем зарегистрировать новый договор аренды в Росреестре
• Консультации в нашем офисе с анализом предоставленных документов. Тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

Как взыскать задолженность по договору аренды? Подробнее об этом в обзоре Взыскание долга по договору аренды

Комментарии ( 6 ) Сначала новые Сначала старые Сначала лучшие
АВТОРИЗУЙТЕСЬ ЧЕРЕЗ СОЦ.СЕТИ ИЛИ ВОЙДИТЕ КАК ГОСТЬ
Войти Загружено по ссылке

Как взыскать задолженность по договору аренды?
Подробнее об этом в статье Взыскание долга по договору аренды

Примечание: Срок погашения записи об аренде – в течение семи рабочих дней с 01.01.2017г. (п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Примечание: Акт возврата подписывается сторонами с последний день срока аренды.

Примечание: В случае погашения записи об аренде по заявлению Арендатора регистрирующий орган обязан уведомить об этом Арендодателя (собственника недвижимого имущества).

Примечание: Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 утратила силу.

В случае, если договор аренды недвижимости заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре, соглашение о расторжении аренды так же подлежит обязательной государственной регистрации.

Услуги по регистрации соглашения о расторжении аренды

• составление соглашения о расторжении аренды;
• правовая экспертиза представленных заказчиком документов;
• формирование необходимого комплекта документов и предоставление его в Росреестр для регистрации соглашения о расторжении аренды;
• получение зарегистрированного соглашения о расторжении аренды и передача его заказчику.

Стоимость услуг по регистрации соглашения о расторжении аренды и сроки исполнения

Вид услуги	Стоимость (руб.)	Срок исполнения
Составление соглашения о расторжении аренды	От 2 000	1 день
Регистрация соглашения о расторжении аренды	9 800	7—10 раб. дней
Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды	не взимается

Оставить заявку

По действующему законодательству РФ, в случае если договор аренды недвижимости заключен на срок более года, он подлежит государственной регистрации. При этом регистратор вносит в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о том, что указанный объект обременен арендой. Указываются реквизиты договора аренды и лицо, с которым он заключен. Это необходимо для того, чтобы на одну и ту же площадь, один и тот же объект недвижимого имущества, не заключалось несколько договоров аренды, то есть для того, чтобы защитить права сторон.

Для того чтобы погасить запись об аренде в ЕГРН, необходимо пройти такую же процедуру, как и при регистрации договора аренды помещения.

Основания для расторжения договора аренды

• по соглашению сторон;
• по истечению срока действия договора аренды, если его условия не предполагают «автоматическое продление» на иной срок;
• по решению суда;
• в случае ликвидации одной из сторон договора аренды.

Расторжение аренды по соглашению сторон является наиболее распространенным способом прекращения обязательств по договору аренды между заключившими его сторонами.

В случае если стороны приняли добровольное обоюдное решение прекратить арендные отношения, составляется соглашение о расторжении договора аренды, которое подписывается уполномоченными представителями сторон, а, в случае если это предусмотрено соглашением о расторжении или договором аренды, также передается от арендатора к арендодателю сам объект недвижимости и подписывается соответствующий акт приема-передачи.

Затем подписанное соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего в ЕГРН вносится регистрационная запись о прекращении аренды, а сторонам выдается соглашение с соответствующей отметкой Росреестра.

С момента регистрации соглашения о расторжении договор аренды для третьих лиц будет считаться прекратившим свое действие, и арендодатель сможет сдать свою недвижимость новому арендатору.

Примерный перечень документов для регистрации соглашения о расторжении аренды

• Cоглашение о расторжении аренды, оригинал; 3 экз.
• Документ, подтверждающий полномочия руководителей сторон соглашения; заверенная копия.
• Документ, подтверждающий полномочия лиц, подписавших соглашение; заверенная копия.
• Договор аренды; простая копия.

Госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении аренды не уплачивается.

Срок регистрации соглашения о расторжении аренды – 10 рабочих дней.

За более подробной информацией об услугах по регистрации договора аренды помещения или земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефону: +7 (495) 642-45-97.

Ответ:

Законодательство не требует регистрировать расторжение договора аренды. Регистрации подлежит лишь сам договор. Однако чтобы погасить запись об обременении недвижимости, возникает необходимость обратиться в Росреестр, для этого законом № 218-ФЗ предусмотрен заявительный порядок.

Процедура погашения записи регламентирована п. 99 Приказа Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 № 943. В качестве документа, необходимого для снятия обременения, приказ упоминает только соглашение о расторжении договора. Во всех остальных случаях документальное оформление прекращения отношений должно соответствовать общим нормам Гражданского кодекса.

При этом в соответствии с пп. 8 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления кадастрового учета и регистрации прав могут являться иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Прекращение арендных отношений может происходить в рамках применения ст. 450.1 или 619 ГК РФ. В первом случае договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Во втором – может иметь место спор, и обоснованность одностороннего расторжения уже не так очевидна.

В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 № 09АП-58050/2017 содержится вывод, что сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

По данному вопросу разъяснения также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Таким образом, если договор долгосрочной аренды предусматривает право немотивированного одностороннего отказа, в Росреестр достаточно предоставить соответствующее уведомление. Если расторжение договора происходит, когда имело место нарушение его условий, то документом — основанием для снятия обременения может служить соглашение сторон или судебный акт.

Ответ подготовлен Чернавкиным Николаем,
старшим специалистом службы правового консалтинга компании РУНА

Документ : Нотариальное удостоверение договоров аренды

Нотариальное удостоверение договоров аренды

Начиная с 2004 года предпринимателей стал волновать вопрос относительно нотариального удостоверения договоров аренды. Связано это с вступлением в силу Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889 (далее — Закон об НДФЛ). Нормой Закона об НДФЛ, а именно подпунктом 9.1.4 предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, при этом нотариус обязан послать информацию о таком договоре налоговому органу за основным местожительством плательщика налога — арендодателя по форме и в способ, установленные Кабинетом Министров Украины.

По данному вопросу дадим юридическую консультацию.

Статьей 759 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) определено, что по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Предметом договора найма, согласно статье 760 ГКУ, может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь), а также имущественные права. Исходя из указанных положений главы 58 ГКУ, найм и аренда являются тождественными понятиями. Поэтому в статье мы можем использовать как термин «найм», так и «аренда», разницы в них нет никакой.

Хозяйственный кодекс Украины (далее — ХКУ) не содержит термина «найм», а термин «аренда» используется применительно к хозяйственным правоотношениям. Согласно статье 283 ХКУ по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности. В пользование по договору аренды может быть передано недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения), другое отдельное индивидуально определенное имущество производственно-технического назначения или целостный имущественный комплекс.

Требование нотариального удостоверения договоров аренды касается только договоров аренды недвижимого имущества, то есть зданий, сооружений, их структурных частей (отдельных помещений) и пр., и только в случае заключения договоров сроком на один год и более. Аренда офисного помещения может рассматриваться как аренда части строения.

Порядок нотариального удостоверения предусмотрен статьей 793 и статьей 794 ГКУ, согласно которым договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Такой договор найма сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации.

Отметим, что согласно части второй ст. 210 ГКУ перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию договоров, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров устанавливаются законом. Следовательно, договор аренды помещения на указанный срок подлежит государственной регистрации, и в соответствии со статьей 210 ГКУ, только после нее может считаться заключенным.

Государственная регистрация регулируется Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений». Этот Закон определяет правовые, экономические, организационные принципы создания в составе государственного земельного кадастра единственной системы государственной регистрации вещевых прав на земельные участки и другое недвижимое имущество, ограничений этих прав и регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещевых прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и правочинов относительно недвижимости.

Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений (далее — Государственный реестр прав) — единственная государственная информационная система, которая содержит сведения о вещевых правах на недвижимое имущество, их ограничение, субъектах вещевых прав, технические характеристики объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений и тому подобное), кадастровый план земельного участка, а также сведения о правочинах, поступившие относительно таких объектов недвижимого имущества.

Государственный реестр прав представляет собой единую компьютерную базу данных, которая содержит информацию о правочинах, подлежащих государственной регистрации, обеспечивает ее сохранение, выдачу и защиту от несанкционированного доступа.

Держателем Реестра является Минюст, который и обеспечивает ведение Реестра.

Администратором Реестра является государственное предприятие «Информационный центр» Минюста, которое отвечает за техническое, технологическое и программное обеспечение Реестра, предоставление регистраторам доступа к нему, обеспечивает сохранение и защиту информации, содержащейся в Реестре.

В соответствии с данным Законом держателем Государственного реестра прав является центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, а администратором Государственного реестра прав является центр государственного земельного кадастра, который осуществляет его ведение. Устав центра государственного земельного кадастра утверждает центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Государственная регистрация прав проводится местными органами государственной регистрации прав исключительно по месту нахождения недвижимого имущества, а именно- в городах Киеве и Севастополе, городе областного подчинения, районе.

Законом установлено, что в случае спора относительно недвижимого имущества зарегистрированные вещные права и их ограничения имеют приоритет над незарегистрированными.

С целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством правочинов, относительно которых предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно со статьей 210 Гражданского кодекса Украины соответствующего закона, Кабинет Министров Украины постановлением от 26.05.2004 г № 671 «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации правочинов» утвердил Временный порядок государственной регистрации правочинов.

Согласно Временному порядку государственная регистрация сделок производится путем внесения нотариусами записи в Государственный реестр договоров одновременно с их нотариальным удостоверением. Держателем данного реестра является Минюст Украины, а его администратором — госпредприятие «Информационный центр».

Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения правочина посылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.

Регистратор отказывает в государственной регистрации нотариально удостоверенного правочина в случае, когда отсутствует документ о плате за внесение записи в Реестр или плата внесена не в полном объеме.

Получить информацию о регистрации могут:

— суды;

— органы прокуратуры;

— органы внутренних дел;

— государственные налоговые службы;

— служба безопасности и другие органы государственной власти.

Однако получить такую информацию вышеперечисленные органы могут только в том случае, если запрос сделан в связи с осуществлением ими полномочий, определенных законодательством, то есть практически всегда.

Нотариальное удостоверение договора аренды должно осуществляться нотариусом либо другим должностным лицом, которое в соответствии с законом имеет право на совершение удостоверяющей надписи на документе с текстом сделки. В случае если данное требование не будет соблюдено, договор признается ничтожным (то есть договор признается по закону недействительным и для этого не требуется заключения суда).

Отметим письмо Министерства юстиции Украины от 09.03.2004 г № 31-41-37, в котором указано, что при удостоверении договоров найма здания, иного капитального сооружения (их отдельных частей) нотариус разъясняет сторонам требования статьи 794 ГКУ относительно необходимости государственной регистрации указанных договоров в соответствующих органах

Закон прямо не предусматривает каких-либо санкций за нерегистрацию договора аренды Однако принимая во внимание, что договор аренды сроком на один год и более считается заключенным только после его регистрации, незарегистрированный договор является незаключенным, то есть, он не порождает никаких правовых последствий, и у сторон договора не возникает каких-либо прав и обязанностей по такому договору. Если договор аренды является незаключенным, то арендатор не имеет права пользоваться помещением, а у арендодателя нет оснований для получения арендной платы

Последствия уклонения от нотариального
удостоверения договоров аренды

Если законодательством (статьей 793 ГКУ) установлено, что договора аренды строения или иного капитального сооружения сроком на один год и более подлежат нотариальному удостоверению, то без него такой договор считается недействительным Об этом прямо указывает статья 220 ГКУ, то есть, как и в случае с отсутствием регистрации, он не порождает каких-либо юридических последствий.

По общему правилу, к недействительному (ничтожному) договору должна применяться двусторонняя реституция, то есть каждая сторона обязана вернуть другой все полученное по договору. Однако, учитывая, что арендатор не может вернуть арендодателю «пользование» помещением, фактически речь идет только о возврате объекта аренды и прекращении арендных отношений. Не исключено, что в таких ситуациях могут возникнуть негативные налоговые последствия, как для арендодателя, так и для арендатора. Так, в частности, может быть поставлено под сомнение отнесение арендатором арендных платежей на валовые расходы. А в случае возврата арендодателем полученных арендных платежей для него могут возникнуть трудности со снятием соответствующих сумм с валовых расходов.

И еще — без нотариального удостоверения договор аренды не может быть зарегистрирован и, таким образом, он считается незаключенным с вытекающими отсюда соответствующими правовыми последствиями.

Рекомендации

Что получается в итоге: в случае заключения договора аренды помещения для осуществления хозяйственной деятельности (независимо от того, в чьей собственности находится это помещение), придется прибегнуть к услугам нотариуса в любом случае, если срок аренды превышает один год. Кроме нотариального удостоверения договоры аренды недвижимости, заключенные сроком на год и более, подлежат также государственной регистрации. Если же договор заключается на срок менее года, ни нотариальное удостоверение, ни государственную регистрацию производить не следует. Однако при этом договор аренды, где хотя бы одной стороной является юридическое лицо, согласно статье 208 ГКУ, должен быть заключен в простой письменной форме.

На практике складывается ситуация следующая — преимущественное большинство договоров об аренде «простых» офисных помещений, не имеющие каких-то особенных требований к производству продукции и т.д., заключаются сроком на менее чем один год. Тем самым экономятся средства, которые могут быть потрачены на нотариальное удостоверение. В таком случае не требуется и государственная регистрация. Иногда стороны прибегают к заключению нескольких договоров аренды менее чем на год. При этом дата вступления договора оформляется таким образом, что один договор вступает в силу после окончания второго, то есть происходит отсрочка по вступлению в силу последующего договора с момента окончания предыдущего. Таким образом можно оформить без нотариального удостоверения и государственной регистрации договора аренды на любой срок, превышающий один год.

Какие могут возникнуть сложности с такими краткосрочными договорами аренды?

Какие выгоды от заключения краткосрочных договоров менее чем на один год по сравнению с заключением одного долгосрочного договора аренды?

Применение варианта заключение договоров менее чем на один год устраняет риски, связанные с законодательством, так называемый юридический риск, однако, возникают другие риски — в частности, коммерческий риск, причем для обеих сторон. Коммерческий риск связан, прежде всего, с возможным изменением условий договора аренды при последующем его продлении.

Напомним, что ГКУ и ХКУ и предоставляют добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора аренды на новый срок. Так, согласно части первой статьи 285 ХКУ арендатор имеет преимущественное право на продление срока действия договора. А статья 777 ГКУ дает сторонам право установить новые условия договора, в том числе размер арендной платы. Следовательно, по истечении первоначального срока аренды арендодатель имеет право потребовать изменения условий договора аренды, увеличив, например, размер арендной платы.

Такое право дает статья 651 ГКУ и статья 188 ХКУ, которые допускают изменение условий договора только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Как видим, основания для таких изменений должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Порядок внесения изменений в хозяйственный договор аренды изложен в статье 188 ХКУ. Статья 286 ХКУ «Арендная плата» гласит, что размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в других случаях, предусмотренных законодательством. К примеру, в случае аренды государственного имущества.

Кроме этого, статья 284 ХКУ указывает на такие существенные условия договора аренды как арендная плата с учетом ее индексации, то есть если такая норма будет закреплена в договоре аренды, то по сути для арендодателя решается вопрос изменения размера арендной платы путем ее индексации.

Если срок договора аренды помещения составляет один год и более, то любые изменения и дополнения к договору должны быть нотариально удостоверены (кроме изменений по решению суда) и соответственно зарегистрированы. Соглашение о таких изменениях считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Следует учесть, что при нотариальном удостоверении договора аренды недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 1% от суммы арендной платы за весь срок аренды по договору.

Если же договор аренды помещения будет заключаться между двумя физическими лицами (не субъектами предпринимательской деятельности), то независимо от срока договора он должен быть удостоверен у нотариуса. Данное требование регламентировано подпунктом 9.1.4 п. 9.1 ст.9 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц». В случае заключения договора аренды между физическими лицами на срок более года придется также произвести его государственную регистрацию в соответствии с требованиями статьи 793 и статьи 794 ГКУ.

Следует учесть, что данные правила не распространяются на случаи аренды киосков, ларьков, павильонов, других подобных конструкций, поскольку они не являются недвижимостью.

«Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 13-14, июль 2007 г.