Расторжение

Содержание

В этой статье мы будем говорить об арендных отношениях в сфере недвижимости, а именно о сдаче в аренду нежилых помещений. Рассмотрим споры, возникшие из-за необходимости досрочного прекращения арендных отношений, и с какими проблемными ситуациями при этом можно столкнуться.

Арендные отношения возникают между участниками гражданского оборота довольно часто. По своей сути передача помещения в аренду ― это бизнес для бизнеса, в котором, как правило, фигурирует достаточно дорогостоящее имущество и затрагиваются интересы сторон, целью которых является получение прибыли. Одна из сложностей в таких правоотношениях заключается в том, что доступ к имуществу, находящемуся как в собственности арендодателя, так и в собственности арендатора по месту помещения, как и к самому помещению, имеется у обеих сторон, а значит, и препятствовать в этом доступе также могут обе стороны. Кроме этого, помещение, являющееся объектом договора, требует определённого содержания и каких-либо материальных вложений, а на какой из сторон договора лежит такая обязанность, не всегда ясно. В результате частой несогласованности действий сторон договора по ряду важных вопросов, с учётом всех особенностей объекта договора аренды, в суды поступает большое количество споров по данной тематике.

Сразу конкретизируем, о чём пойдет речь, и разграничим понятия аренды и найма. Договор найма заключается в том случае, если предоставляется во владение и пользование жилое помещение для проживания в нём. В свою очередь, договор аренды, о котором речь идёт в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ), предусматривает предоставление во временное владение и пользование или во временное пользование любое недвижимое или движимое имущество, которое не теряет своих свойств в процессе такого использования, так называемые непотребляемые вещи. Таким образом, главный признак, по которому различаются указанные договоры, ― это цель: или это проживание, или осуществление коммерческой деятельности ― и, соответственно, назначение самого помещения.

Любой договор аренды может быть заключен как на определённый в договоре срок, так и на неопределённый. Важно знать, что договоры, заключённые на срок, превышающий 11 месяцев, подлежат государственной регистрации. Это необходимо для того, чтобы официально было отражено обременение в виде аренды, в первую очередь для осведомлённости третьих лиц, если, например, такое имущество будет отчуждаться по договору купли-продажи. Исходя из практики, договоры аренды довольно часто заключаются на срок, не превышающий предел, для которого требуется регистрация.

Договор аренды может быть как ограничен сроком, указанным в договоре, так и быть продлённым, так называемым пролонгированным. При этом не требуется какого-либо дополнительного письменного документа, достаточно согласия сторон и отсутствия предъявленного требования об обратном. Такая возможность должна быть обязательно прописана в договоре.

Далее перейдём к рассмотрению самой сути досрочного расторжения и рассмотрим споры, возникшие в результате этого. Статья 450 ГК РФ предусматривает, что досрочное расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом.

Статьёй 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а статьёй 620 ГК РФ ― случаи досрочного расторжения договора судом по требованию арендатора. Также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Исходя из норм закона чётко прослеживается, что процедура одностороннего расторжения договора должна быть строго регламентирована, перечень оснований установлен законом, который может быть расширен конкретными сторонами только путём достижения согласованности и отражения в договоре. Важно обратить на это особенное внимание и очень чётко прописывать все возможные случаи и избегать неоднозначных формулировок.

Примером может являться дело № А40-53452/2014. Верховный Суд РФ в Определении № 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015 указал, что условиями договора аренды между сторонами было прямо предусмотрено право арендатора отказаться от договора при определённых условиях. В связи с чем арендатор при расторжении договора воспользовался своим правом на вполне законных основаниях.

Некоторые арендаторы имеют заблуждение относительно оснований расторжения и при этом неверно трактуют пункты в договоре. Так, по делу № А38-4905/2017, рассмотренному Арбитражным судом Республики Марий Эл, ответчик в лице арендатора указал, что он реализовал право досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке без обоснования причины, при этом обратил внимание на то, что он неоднократно сообщал о своей готовности освободить занимаемое им помещение, в связи с чем направил арендодателю уведомление. Арендатор был уверен в правомерности своих действий. В свою очередь суд исследовал материалы дела и указал на то, что одностороннее расторжение по инициативе арендатора исходя из заключённого договора могло быть только в том случае, если помещение стало бы непригодным для использования, а иных оснований в нём не предусмотрено. В связи с чем договор признали действующим до истечения его срока и с арендодателя взыскали арендную плату за весь этот период.

Также дело с подобными обстоятельствами рассматривалось в Арбитражном суде Самарской области № А55-28556/2014, по которому суды трёх инстанций изначально подтвердили законность действий арендатора по одностороннему расторжению. Суды основывались на том, что арендатор уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение. И поскольку арендодатель был осведомлён о желании арендатора освободить помещение и при этом уклонялся от его приёмки, суды при таких фактических обстоятельствах признали одностороннее расторжение законным. Однако Верховный Суд Российской Федерации не согласился с доводами нижестоящих инстанций. В ходе рассмотрения дела в Верховном Суде было признано, что в договоре отсутствовали какие-либо основания для одностороннего расторжения договора арендатором. В связи с чем договор был признан действующим, и суды обязали арендатора внести арендные платежи за весь период действия договора аренды, даже за период фактического отсутствия арендатора в помещении.

А если в договоре всё же не прописаны условия досрочного расторжения, а арендатору, например, бизнес стал не выгоден и пропала потребность в аренде помещения, как действовать в таком случае?

Как подтверждает судебная практика, если договор аренды, заключённый на определённый срок, является действующим, арендатор обязан вносить арендную плату за всё время нахождения и даже отсутствия в помещении. Поэтому крайне важно продумать все риски заранее и прописать уже на этапе заключения договора всевозможные ситуации одностороннего расторжения договора по инициативе какой-либо из сторон.

Если же договор заключен на неопределённый срок, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца, если опять же иной срок не установлен договором.

Если договор является пролонгированным, а арендодатель уклоняется от приёмки помещения по истечении срока договора аренды, может ли арендатор самостоятельно покинуть помещение? Да, но чтобы в такой ситуации не взять на себя бремя несения дополнительных арендных платежей за время уже фактического отсутствия арендатору важно оформить всю процедуру документально. Необходимо обязательно заранее, до даты истечения срока аренды, отправить уведомление о расторжении договора и оставлении помещения с просьбой направить своего представителя для приёмки, а также иметь на руках документ, подтверждающий такое отправление и получение его арендодателем. В этом случае арендодатель не сможет ссылаться на незаконность действий арендатора и потребовать арендных платежей. Данная позиция выражена в п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При досрочном освобождении помещения также часто проблемы бывают связаны именно с осуществлением ремонта в арендованном помещении и произведении каких-либо улучшений в нём. По нормам закона бремя содержания имущества лежит на его собственнике. И поэтому поддерживать в пригодном для использования состоянии помещение, которое сдаётся в аренду, изначально обязанность арендодателя. Нередко собственники помещения отказываются нести бремя содержания и возлагают эту обязанность на арендатора. И возникает меньше споров, если это согласовано сторонами и отражено в договоре. Если же такое условие не согласовано, а помещение требует серьёзного ремонта, то арендатор, которому в таком ремонте отказал арендодатель, может понести достаточно серьёзные расходы.

Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее. В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков. А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?

Важно знать, что если арендатор произвёл значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу № А53-2371/2015.

Также в указанном выше деле содержится указание на ещё один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ. Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела № А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объём и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества. Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.

В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведён арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно. В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду. Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.

Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки. Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения. В акте приёма-передачи нужно прописать, в каком виде передаётся помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приёмке помещения. Необходимо помнить, что существует определённая степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приёмки. Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу № А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746.

Если же всё-таки имеются повреждения имущества или помещения и они действительно существенные, то эти недостатки арендодателю необходимо отразить в акте приёма-передачи, возможно с приложением фотоматериалов, а затем уже можно требовать их компенсации как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Хотелось бы также обратить особое внимание, что при расторжении договора аренды во внесудебном порядке крайне важным моментом является подписание акта приёма-передачи. Именно он подтверждает, во-первых, сам факт освобождения помещения, а во-вторых, его состояние на момент передачи. В этом документе необходимо отразить с подробным описанием состояние помещения, зафиксировать нахождение или отсутствие какого-либо оборудования или мебели, а также важно прописать, было ли дано согласие арендодателя и за кем из сторон закреплено право собственности на отделимые или неотделимые улучшения в помещении, если таковые имеются.

Таким образом, основным выводом из рассмотрения всех вышеуказанных спорных ситуаций является то, что перед подписанием договора аренды крайне важно пройти этап согласования всех пунктов и исчерпывающим образом прописать все возможные ситуации, а также детально обозначить права и обязанности сторон. Договор аренды является документом, который определяет все риски сторон и все возможные последствия его исполнения или неисполнения. Если арендодатель предоставляет проект договора на заведомо невыгодных условиях и отказывается вносить в него какие-либо правки, то не стоит на это соглашаться. Для того чтобы обезопасить себя, своё имущество и свой бизнес, необходимо искать контрагента, с которым процесс подготовки договора будет выражаться именно в согласовании условий и достижении компромисса. Именно от того, насколько исчерпывающе будет составлен договор аренды и акт приёма-передачи, во многом зависит результат возникающих впоследствии споров, а в идеале, конечно, отсутствие таких споров вовсе.

Предприниматель или организация, которые осуществляют лицензируемый вид деятельности, могут прекратить оказывать услуги в данном направлении, но при этом не закрыться, а продолжить работать в других сферах. В этом случае необходимо обратиться в лицензирующий орган для прекращения действия лицензии по собственному желанию.

Зачем прекращать действие лицензии?

Казалось бы, организации или ИП нет смысла тратить время на самостоятельное прекращение действия ненужной лицензии – пусть документ остается, вдруг в будущем он еще пригодится. Но этого не стоит делать, так как сведения о лицензии будут отражаться в реестре выданных лицензирующим органом документов, а это значит, что:

  • в компанию будут обращаться клиенты, которые захотят получить услуги по лицензируемому виду деятельности, но получат отказ;
  • компания будет подвергаться проверкам в рамках лицензионного контроля.

Поэтому организациям и ИП, которые не планируют больше оказывать услуги в рамках лицензируемого вида деятельности, необходимо прекратить действие лицензии по собственному желанию, а если в будущем они решат вернуться к данному направлению работы – пройти процедуру лицензирования заново.

Процедура отказа от лицензии

Подать заявление о прекращении действия лицензии по собственному желанию в лицензирующий орган необходимо не позднее, чем за 15 дней до момента фактического окончания оказания услуг по лицензируемому виду деятельности.

Заявление передается в лицензирующий орган удобным заявителю способом:

  • лично;
  • по почте заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • по электронной почте в виде документа с ЭЦП.

Решение о прекращении действия лицензии принимается органом лицензировании я в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления от организации или ИП, которые планируют прекратить лицензируемую деятельность. Организация или ИП оповещаются о решении лицензионного органа о прекращении действия лицензии тем же способом, которым подавали заявление: лично, по почте или по e-mail.

Лицензия признается недействительной со дня принятия органом лицензирования решения о прекращении ее действия.

Хотите получить квалифицированную консультацию по вопросам лицензирования? Обращайтесь к специалистам компании «Гранит-Консалтинг». Мы поможем в любых вопросах, связанных с получением, прекращением действия, приостановлением и переоформлением лицензий и прохождением лицензионного контроля.

Упс! Эта статья устарела.

По этой теме есть более свежий материал.

Общее правило гражданского права — расторжение договора должно происходить по взаимному согласию сторон. Эта норма совпадает с правилами заключения и изменения условий договора. Если же расторжение является инициативой одной из сторон, то должны иметься веские обоснования и условия для совершения подобных действий. Законами Российской Федерации прописаны правовые обоснования такой возможности.

Расторжение договора регламентируется статьями 450-453 ГК РФ. Заметим, может быть не только расторжение, но и прекращение действия договора вследствие отказа от имеющихся обязательств. Эти вопросы регулируются при помощи статей 310 ГК РФ.

Возможности одностороннего расторжения иногда прописываются в тексте договора. Обычно это предполагает наличие существенных нарушений условий соглашения. Если же условия досрочного прекращения обязательств в договоре не прописаны, то следует руководствоваться требованиями законов Российской Федерации.

Чем отличаются одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство?

«Любая сторона вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив письменное уведомление» — такая формулировка часто используется в договорах, однако она таит в себе юридические риски.

Ст. 450 ГК РФ предусматривает два способа расторжения договора, но для одного из способов использует общий термин (расторжение):

  • расторжение договора по требованию одной из сторон, т.е. расторжение договора в одностороннем порядке;
  • односторонний отказ от исполнения договора.

Отличие этих двух способов заключается в порядке расторжения. Первый способ расторжения (расторжение по требованию одной из сторон) — в судебном порядке (по п. 2 ст. 450 ГК РФ), а второй способ (односторонний отказ от исполнения договора) — во внесудебном порядке (по п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Если из текста договора не очевидно, о каком из способов расторжения договора договорились стороны, суд будет вынужден толковать волю сторон, а это всегда рисково, ибо непредсказуемо.

Нередки случаи, когда одна сторона направляет другой уведомление о расторжении договора, полагая, что этим расторгла договор, но другая сторона через несколько месяцев подает в суд о взыскании платы по договору, т.к. процедура расторжения не была завершена, и выигрывает дело.

Таким образом, если стороны договора желают предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора без суда, простым уведомлением, то в договоре лучше использовать формулировку «односторонний отказ от исполнения договора».

Кроме того, у данных терминов различные правовые последствия.

Если мы имеем в виду расторжение договора в одностороннем порядке, то, несмотря на вступивший в законную силу акт суда, вторая сторона вправе требовать от контрагента исполнения обязательств.

А вот односторонний отказ от исполнения обязательств такое правомочие исключает.

Основания для одностороннего расторжения договора

Первое основание заключается в следующем: если законом или соглашением предусмотрен вариант одностороннего расторжения договора, такой договор считается расторгнутым.

Второе основание — существенное нарушение условий сделки второй стороной.

Существенным нарушением законодатель называет ситуацию, когда одна сторона может понести такой ущерб, при котором может лишиться всего, что планировала получить при совершении сделки.

Третье основание — существенное изменение обстоятельств. Это означает, что обстоятельства изменились таким образом, что если бы стороны могли это предугадать, то договор вообще не был бы подписан.

Это перечень оснований, которые могут быть применены для всех сделок. Однако в нормах Гражданского кодекса предусмотрены и специальные случаи для каждого конкретного договора.

Существенное изменение обстоятельств как причина расторжения договора

Ни для кого не секрет, что при заключении сделок каждая из сторон старается просчитать для себя все риски и получить максимальную прибыль. Яркий тому пример — возможность одностороннего расторжения договора, но вполне возможен вариант, когда одну из сторон все будет устраивать, и она откажется от расторжения. Тогда второй стороне придется идти в суд.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств договор может быть расторгнут или изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

  1. В момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  2. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  3. Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  4. Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В связи с сложившейся ситуацией в стране, все чаше организации пытаются расторгнуть договор в виду нестабильной финансовой ситуацией. Можно ли, ссылаясь на финансовый кризис как на существенное изменение обстоятельств, расторгнуть или изменить данный договор в суде на основании ст. 451 ГК РФ? Давайте рассмотрим.

Из-за кризиса предприятие обанкротилось и не имеет возможности выполнить свои обязательства по договору перед контрагентом. Убедить суд в том, что последствия финансово-экономического кризиса могут повлиять на возможность исполнения стороной договора, принятых на себя обязательств, довольно сложно. Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос о том, можно ли изменить или расторгнуть договор, ссылаясь на финансовый кризис как на причину существенного изменения обстоятельств. Однако в каждом конкретном случае нужно доказывать, что именно по причине финансового кризиса возникли все перечисленные условия.

В целом надо отметить, что кризис сам по себе не может влиять на изменение, расторжение договора или освобождение от ответственности, если он привел к снижению доходов или если ухудшение экономического состояния бизнеса вызвано также рискованной политикой самого предпринимателя, т. е. в его действиях отсутствует должная осторожность и осмотрительность в оценке сопутствующих рисков.

Одной лишь ссылки в суде на форс-мажор недостаточно, надо еще доказать, что эти обстоятельства действительно помешали вам исполнить взятое на себя обязательство ().

Одностороннее расторжение договора: алгоритм действий

Есть 2 варианта расторжения договора в одностороннем порядке:

  1. Внесудебный.

    Выбирается основание для расторжения договора и составляем уведомление. По общему правилу, оно направляется контрагенту, и сторона, которая его направила, ждет ответа. Ждать надо недолго: либо в течение срока, указанного в договоре или уведомлении, либо в течение 30 дней.

    Если на ваше уведомление отвечают и соглашаются расторгнуть договор, то должно быть составлено соглашение о расторжении.

    Законодатель четко говорит о том, что соглашение о расторжении договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Больше никаких требований к этому документу не предъявляется, из чего можно сделать вывод о том, что составляется он в произвольной форме и содержание его зависит лишь от воли сторон.

    Итог: соглашение подписано, договор расторгнут.

  2. Судебный. Если вы направили уведомление о расторжении контрагенту, а он не отвечает в положенный срок, то вы вправе обратиться с заявлением в суд.

Таким образом, расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Более того, в связи с последними событиями в финансовой сфере такой вариант прекращения взаимоотношений получил довольно большое распространение. Для того, чтобы грамотно совершить данное юридическое действие, стоит более подробно изучить судебную практику.

Минимизировать риски при работе с контрагентами можно за счет автоматизации договорной деятельности.

Причины расторжения договора на оказание услуг

Итак, какие основания для расторжения договора об оказании услуг могут иметь место? Начнём с того, что любой документ контрактного типа предполагает конкретный срок действия. И договор о расторжении договора оказания услуг, в том числе.

По его окончании, стороны продлевают взаимодействие заключением нового соглашения, либо их взаимоотношения прекращают осуществляться в соответствии с завершением срока.

Досрочное расторжение договора оказания услуг подразумевает наличие веских аргументированных причин. Как правило, они связаны с тем, что одна из сторон не желает принимать (осуществлять) получение услуг от ненадёжного партнёра.

Многочисленные причины, которые могут привести к разрыву деловых отношений, в целом делятся на два типа:

  1. Причины, произошедшие по вине одной из сторон.
  2. Причины, связанные с объективными обстоятельствами, которые стороны договора не имеют возможности преодолеть.

Рассмотрим на конкретных примерах. К первому типу причин могут относиться самые разнообразные нарушения, которые доставляют вам дискомфорт, срывают ваши деловые или личные планы или наносят материальный (моральный) ущерб.

Например, вы пользуетесь на долгосрочной основе услугами связи одной из транспортных (почтовых) компаний. Она не может организовать работу по поставке в срок, как следствие – вы не получаете нужную деловую информацию в виде документов на бумажных носителях, либо не можете получить заказанную вами продукцию.

Из действий по ненадлежащему обслуживанию вытекают последствия, которые негативно сказываются на вашей карьере или отношениях с партнёрами.

Или допустим, вы пользуетесь образовательными услугами в одном из развивающих центров. Условия расторжения договора на оказание образовательных услуг могут быть такими.

Педагог, работающий с вашим ребёнком, постоянно опаздывает на занятия, разговаривает во время занятий по телефону или распоряжается временем, оплаченным вами, по своему усмотрению.

А если дело касается юридических услуг, ненадлежащее исполнение которых приводит к материальному или моральному ущербу в вашу сторону?

Все перечисленные и аналогичные примеры являются причиной, по которой вы имеете право добиваться расторжения договора, но при условии, что поставщик услуг не исправит положение дел.

Ко второму типу причин относятся те, которые не позволяют продолжать взаимодействие в силу:

  • переезда в другую местность;
  • закрытия компании поставщика услуг;
  • увольнение квалифицированного сотрудника и отсутствие аналогичной замены;
  • контракты, связанные с условиями третьих лиц;
  • санкции, введённые в отношении потребляемой услуги;
  • общее экономическое положение на рынке услуг.

Перечень возможных причин может быть достаточно обширным, но главное что в основе их реализации должны быть непредусмотренные сторонами (стороной) изменения, которые можно определить в качестве нарушений исполнения пунктов договора.

Условия расторжения договора

При составлении текста договора в обязательном порядке рассматриваются, обговариваются и включаются в текст условия, на основании которых договор может быть расторгнут.

Вы их сможете найти в тексте, где они будут вынесены отдельным положением. При намерении расторжения взаимодействия, эти пункты желательно пересмотреть. Дальнейшие действия по расторжению должны опираться на предусмотренные положения.

В том случае, если между сторонами возникает одностороннее или взаимное недовольство, они могут отказаться от партнёрства:

  1. По взаимному соглашению сторон.
  2. В одностороннем порядке.
  3. По решению суда.

Попытка достичь взаимного соглашения является регламентированным условием, алгоритмом действия при расторжении договора на любом из оснований.

При расторжении договора, вы должны определить, какие действия поставщика услуг не отвечают вашим ожиданиям, и сверить свои претензии с обещанием качества услуг, предусмотренных контрактом.

Если между тем, что было обещано и тем, что вам предоставил поставщик услуг, существует значимое различие – вы имеете право требовать услуги соответствующего качества, а в том случае если они не будут предоставлены – расторгнуть договор.

То есть разорвать установленные отношения, имеющие правовую силу при первых признаках недовольства – не правомерно.

Если вы всё-таки намерены этого добиться, то в любом случае, изначально придётся предъявить претензию и легализовать исполнителю ваше намерение отказаться от услуг.

Претензия о расторжении договора оказания услуг

Имейте в виду, что нарушения, допущенные в результате отказа от дальнейшего взаимодействия, могут нести правовые последствия, которые будут рассматриваться в суде.

Бланк письма о расторжении договора оказания услуг будет представлен далее в тексте статьи.

Для чего составляется уведомление

Законодательство в ст. 450.1 устанавливает порядок отказа от любого договора. Возмездное обслуживание — разновидность сделки, и на него распространяются общие положения Гражданского кодекса РФ. Ст. 450.1 гласит: для отказа сообщают контрагенту о желании расторгнуть правоотношения.

Уведомление — это и есть письмо, предупреждающее другую сторону. Необходимость составить его продиктована тем, что контрагент должен знать о грядущем желании аннулировать обслуживание.

Особенно это касается случаев коммерческой сделки. Если стороны — организации, они обязаны сообщать о своих планах другим участникам.

Бесплатная ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ:

Мск +7 (499) 938 5119

Спб +7 (812) 467 3091

Фед +8 (800) 350 8363

В одностороннем порядке

Кроме того, что существует наиболее оптимальный и эффективный вариант расторжения договора по взаимному согласию сторон, вы (ваш партнёр) имеете право на одностороннее расторжение договора оказания услуг.

Расторжение договора возмездного оказания услуг заказчиком должно опираться на законодательные положения статьи 779 ГК РФ. При условии, что ни одна из сторон не нарушила нормативы предусмотренного правового регламента, решить вопрос можно без обращения в арбитражный суд.

В одностороннем порядке договор можно расторгнуть:

  1. По инициативе заказчика, потребителя услуг.
  2. По инициативе исполнителя, поставщика услуг.

Расторжение договора возмездного оказания услуг исполнителем определён общими положениями, но будет включать в себя своеобразные особенности и нюансы.

К общим моментам относится условие, в соответствии с которым инициатор расторжения обязан в письменной форме, за месяц до прекращения отношений с партнёром уведомить его об отказе от сотрудничества.

Письмо на расторжение договора на оказание услуг составляется инициатором в сторону лица, с которым разрывается контракт.

Оно обязательно составляется в письменной форме, передаётся под роспись в срок за 30 дней до прерывания условий соглашения.

Если у вас с бывшим партнёром настолько сложные отношения, что он может отказаться поставить подпись под уведомлением или по иным причинам, вы можете воспользоваться услугами Почты России.

Отправьте уведомление заказным письмом с вложенной в него описью и почтовым уведомлением о получении.

В течение месяца ожидайте ответа на претензию. Если ваше уведомление будет проигнорировано – можете произвести расторжение договора оказания услуг в одностороннем порядке.

При составлении уведомления вам необходимо оттолкнуться от тех пунктов договора оказания услуг, которые обещали предоставление определённых преимуществ от заключения контракта, но так и не представили их.

Письмо о расторжении договора оказания услуг, образец

На этом нужно сделать смысловой и логический акцент, а далее выразить требование о том, чтобы нарушения и недочёты были срочно устранены, предупредив о том, что в случае их не устранения, вы отказываетесь пользоваться услугами ненадлежащего качества.

При этом приведите конкретные факты нарушений. Например, что при доставке отправления были неоднократно нарушены устанавливаемые сроки, с указанием предполагаемой и реальной даты получения отправления. Для этого целесообразно отслеживать даты и собирать квитанции (иные документы), подтверждающие наличие нарушений.

Если речь идёт о качестве образовательных услуг – уместно будет опереться на компетенции педагога, которые не соответствуют обещанным договором. Зачастую центры дополнительного образования, обещая услуги высокого качества принимают в штат низкооплачиваемых молодых специалистов, у которых отсутствует опыт работы по подготовке учеников (дошкольников).

За счёт того, что данные специалисты не имеют надлежащей категории, компания экономит средства на оплате специалистов, но это не принимается в расчёт при оплате услуг и предоставлении рекламы родителям детей. Обратите на этот момент пристальное внимание. Если имели место срывы занятий – укажите эти факты.

При получении юридических услуг речь может идти о крупном или мелком ущербе, который получает клиент при неэффективном предоставлении услуг. Услуги юридических фирм оплачиваются по достаточно солидному тарифу, который опирается на не менее серьёзные перспективы от взаимодействия.

Но будьте внимательны и тщательно отслеживайте проходящий процесс на каждом этапе. Ведь малейшие нарушения в ведении вашего дела могут привести к крупному ущербу. Если в вашем взаимодействии с поставщиком юридических услуг возникли проблемы из-за малоэффективной деятельности представителя – обращайтесь с требованием о восстановлении ситуации в срочном порядке.

Здесь наиболее всего от вас потребуется опора на положения договора, которые не позволят ловчить и произвольно интерпретировать ситуацию.

Расторжение договора оказания услуг по инициативе заказчика может производиться по обозначенным ранее причинам.

Помимо этого могут возникнуть иные претензии, которые не позволили получить от поставщика услуг продукт соответствующего качества.

Если заказчик инициатор разрыва – ему надлежит отправить уведомление и ожидать ответа от исполнителя.

Вполне вероятно, что исполнитель сочтёт претензии уместными и предоставит гарантии по их аннулированию за счёт собственных средств.

В этом случае вы не сможете расторгнуть договор, а будете ожидать момента, когда недочёты будут исправлены. При этом в ответе на уведомление исполнитель должен указать сроки, которые ему потребуются для исправления недочётов.

Внимательно ознакомившись с ответом, вы можете поступить следующим образом:

  • согласиться в письменной форме, если предложенные сроки соответствуют тем, которые были указаны вами в уведомлении или отличаются от них в сторону уменьшения;
  • согласиться если указанные сроки не соответствуют указанным вами, отличаясь в сторону увеличения;
  • отказаться если указанные сроки не отвечают вашим требованиям или исполнитель затребовал дополнительную оплату за исправление недочётов;
  • действовать по своему усмотрению, в пределах регламентированных действий.

Особенно внимательны, будьте при подобном взаимодействии с поставщиком юридических услуг. Понимайте, что у вас разный уровень посвященности в анализ нюансов и тонкостей применения данной процедуры. Если речь идёт о принципиально важных (имущественных) вопросах, не лишним будет обратиться к специалисту другой компании.

Естественно, вам предстоят дополнительные финансовые траты, но нужно взвесить все преимущества и недостатки с разных сторон и попытаться свести к минимуму риски.

Расторжение по инициативе исполнителя обычно осуществляется на фоне неаккуратной оплаты услуг. Если вы получили претензию подобного рода – ответьте в письменной форме о том, что вы внесёте платёж в указанный срок или попросите о рассрочке (отсрочке) выплат с указанием уважительных причин, которые этому способствуют.

Вы имеете право поступить по своему усмотрению в любом случае, получив уведомление о расторжении услуг. Но имейте в виду, что если вы проигнорируете претензионное уведомление, договор через 30 дней после его отправки будет, расторгнут.

Смотрите на видео: в каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Извещение

Статьей 165.1 Гражданского кодекса установлены правила извещения стороны о прекращении отношений. Требуется соблюсти несколько условий:

  1. Если в договоре установлен способ отправки извещения, требуется использовать его.
  2. Если способа доставки в документе не прописано, разрешено задействовать электронные средства связи, или направить уведомление второй стороне по почте, при этом разрешено переслать документ сразу на 2 адреса:
      по месту пребывания или жительства, если оно указано в соглашении и договор заключался с предпринимателем;
  3. по адресу, полученному в ЕГРИП, если договор заключался с организацией или другой адрес неизвестен.

Важно помнить, что если в соглашении прописан определенный адрес, а виновная сторона настаивает на неполучении письма, она понесет ответственность за предоставление неверных сведений.

Дополнительное соглашение

В каждом случае есть возможность расторжения договора по взаимному согласию сторон.

Этот эффективный способ прекращения сотрудничества позволяет сэкономить силы, нервы и финансовый ресурс.

При условии, что стороны сочли уместным прекратить взаимодействие, они могут составить доп соглашение о расторжении договора оказания услуг.

Для этого при получении уведомления, ответьте согласием на расторжение договора и предложите встретиться в офисе исполнителя (заказчика) для составления соглашения.

Соглашение о расторжении договора оказания услуг, образец

Уведомление о расторжении договора оказания услуг, образец

При встрече необходимо составить дополнительный документ, соглашение о том, что стороны пришли к решению о расторжении договора в силу определённых причин. Далее должны быть подробно указаны причины расторжения договора на оказание услуг.

Договор составляется в двух экземплярах, с указанием наименования организации, реквизитов и личных данных. В заключение ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии, указывается дата. Обязательно сохраните свой экземпляр соглашения на случай непредвиденных обстоятельств.

Рекомендуем посмотреть другие наши материалы о том, как правильно оформить отказ от записи на прием к врачу через интернет, ]мобильных операторов, управляющей компании, домофона, как отключить интернет, стационарный телефон в квартире от Ростелекома, а также как вернуть билеты и путевки.

Куда и как направить

Уведомление отправляется на адрес контрагента. Физическому лицу — по месту жительства, юридическому — по месту регистрации организации.

Если остались нерешенные финансовые вопросы, то можно закрыть их параллельно с доставкой сообщения. Для этого перед отправкой нужно подготовить сверку.

Предусмотрены следующие способы вручения:

  • лично;
  • по почте;
  • через интернет.

Личное посещение – действенный вариант заявить об одностороннем аннулировании. У заказчика появляется шанс передать информацию контрагенту непосредственно, не ожидая сроков пересылки.

Доставка по почте имеет один нюанс: сроки. Если поручитель решает воспользоваться данной услугой, он должен быть готов к тому, что сообщение придет с задержкой.

Если организация имеет свой сайт или электронную почту, допустимо составить акт в электронной форме. Если исполнитель указал другой адрес для отправки писем (то есть у заявителя есть два адреса – официальный и дополнительный), то рекомендуется отправлять сообщение сразу на оба.

ВАЖНО! Если выбрана доставка по почте, надежнее всего выбрать . При его передаче у отправителя останется подтверждение отправки документа.

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно). В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке». Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Письменно сообщить арендодателю о своем желании расторгнуть договор, указав при этом дату, с которой арендатор прекратит пользоваться помещением. Важно учитывать способ уведомления, который стороны закрепили в самом договоре. Это, как правило, делается посредством отправления ценного письма с описью вложения в адрес арендодателя, который указан в договоре. Не лишним будет продублировать такое уведомление по адресу арендодателя, указанному в ЕГРЮЛ, если они расходятся. Уведомление о досрочном расторжении договора аренды должно содержать четкое волеизъявление арендатора на его расторжение. В противном случае договор считается действующим (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 16.03.2010 № Ф09-1497/10-С3 по делу № А47-4639/2009, АС Дальневосточного округа от 11.07.2017 № Ф03-2251/2017 по делу № А51-21837/2016).

Согласовать дату передачи помещения арендодателю. Это можно сделать в том же уведомлении о расторжении и передать ключи от помещения по акту с подробным указанием качественных характеристик помещения и имущества, в нем находящегося, обязательно прописав в акте отсутствие претензий со стороны арендодателя. Не лишним будет составить фото-, видеофиксацию состояния помещения на момент передачи помещения и приобщить к акту приема-передачи, о чем сделать отметку в акте.

Не лишним будет заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем факт передачи помещения и факт отсутствия задолженности по аренде и иным обязательствам, вытекающим из договора. Если же арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта в отношении помещения, арендатору необходимо направить в адрес такого арендодателя односторонний акт передачи помещения ценным письмом с описью вложения. Если арендодатель и в этом случае откажется от подписания акта, он будет считаться уклонившимся от приемки объекта аренды, и в будущем арендатор сможет защитить свои права в суде.

Расторжение договора при отсутствии условия о праве арендатора на одностороннее расторжение

В случае отсутствия у арендатора права на односторонний отказ от договора расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке для арендатора будет довольно проблематично. При отсутствии согласия арендодателя расторжение в таких случаях производится в судебном порядке и в исключительных случаях.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На практике встречается немного положительных судебных решений о расторжении договора по инициативе арендатора. Среди них можно отметить следующие.

В некоторых спорах основанием для расторжения было, к примеру, несоответствие температурного режима арендуемых помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению и является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, если в момент заключения договора арендатор не знал и не мог знать о данном недостатке (см., например, постановление АС Уральского округа от 05.09.2014 № Ф09-5267/14 по делу № А07-21582/2013).

Также арендатор может досрочно расторгнуть договор, если арендуемое помещение является предметом требований о сносе самовольной постройки (см., например, постановление АС Московского округа от 14.07.2016 № Ф05-9593/2016 по делу № А40-184922/2015).

Наиболее часто используемое основание для судебного расторжения договора — в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Арендаторам следует учесть, в каких случаях суд не встанет на их сторону при попытке расторгнуть договор на основании ст. 451 ГК РФ.

Так, экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, даже если арендатор утратил производственную необходимость в пользовании помещением (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 22.03.2010 № Ф09-1684/10-С3 по делу № А47-7415/2009, Восточно-Сибирского округа от 27.12.2011 по делу № А19-10682/2011).

Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества, по мнению судов, не свидетельствует о состоянии, не пригодном для использования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и так же не является основанием для расторжения договора в соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 29.04.2015 № Ф07-2114/2015 по делу № А56-45069/2014).

Не признаются основаниями для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора приобретение иного помещения арендатором в собственность (см. постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу № А72-5802/2007), а также резкое ухудшение финансового состояния арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009).

Отметим также, что условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, само по себе не признается условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу № А53-11498/2009, Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу № А75-2492/2013).

Если арендодатель не согласен с требованиями арендатора о досрочном расторжении договора, возникает вопрос: может ли суд отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ?

Все зависит от фактических обстоятельств. К примеру, встречаются случаи, когда арендодатель после обращения арендатора в суд в связи с наличием недостатков у арендуемого помещения своевременно устранил недостатки в разумный срок. В результате основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора отпали (см., например, постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 № КГ-А40/9494-09-П по делу № А40-5968/08-50-45).

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенное время

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Взыскание убытков, причиненных несвоевременным уведомлением о расторжении, и неустойки

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Неустойка — это еще одна уловка со стороны арендодателя, которая может содержаться в договоре аренды (см. Определение ВАС РФ от 15.04.2011 № ВАС-4681/11 по делу № А36-1063/2010).

Депозит

В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором. Как правило, это оплата последнего месяца аренды. С июня 2015 г. в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос о правомерности удержания денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно. По данному поводу также высказался Верховный суд РФ в постановлении от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014, пояснив, что стороны при заключении договора вправе определить сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Такая компенсация может быть поименована в договоре штрафом, однако это не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Накладные расходы

В практике арендных отношений встречаются договоры, условиями которых предусматривается возложение на арендатора обязанности по компенсации расходов арендодателя по уплате вообще всех платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией принадлежащего ему объекта недвижимости: налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей, расходов по содержанию земельного участка, на котором расположено здание, и т.д. В договоре аренды такие условия обычно охватываются понятием «накладные расходы». Возможность возложения на арендатора вышеперечисленных расходов установлена, по мнению арендодателей, положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ, согласно которому арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Одним из важных вопросов, связанных с арендой помещений, является вопрос правомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договора с управляющей компанией при аренде нежилых помещений в многоквартирном доме и несения арендатором расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика, основывающаяся на ст. 161, 162 ЖК РФ, в силу которой возложение на арендатора обязанностей по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов недопустимо (см. постановления Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 и от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796).

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязан нести собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом.

Поэтому арендатору при прекращении арендных отношений следует учесть, что гражданским законодательством РФ не предусмотрена возможность возложения на него бремени содержания имущества, которым он не владеет и не пользуется.

Арендатору можно порекомендовать внимательно проверять договор на предмет обоснованности выставляемых арендодателем накладных расходов и при составлении акта передачи помещения, если в нем фиксируется соответствующая задолженность, зафиксировать несогласие с указанными суммами. Это обстоятельство усилит его позицию в суде в случае спора.

Подводя итог, можно рекомендовать арендаторам относиться к условиям заключения договора аренды с повышенной степенью ответственности. Законодатель предусмотрел достаточно демократичный механизм защиты прав как арендодателя, так и арендатора. От умелого использования предоставленных инструментов будет зависеть финансовый итог как одностороннего расторжения арендатором договора аренды, так и расторжения его по соглашению сторон.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *