Реализация квартир НДС

Содержание

Облагается ли НДС продажа квартир

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара. Однако существует перечень имущества, которая не облагается НДС.

Облагается ли НДС продажа квартир? Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности. Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года. В общем-то это понятно, так как при продаже имеющейся квартиры никаких дополнительных расходов вы не несете, так как фактически не производите эту квартиру самостоятельно, а лишь являетесь участником сделки.

Продажа или покупка квартиры юридическим лицом

Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.

Пример:

Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.

Организация, применяющая общую систему налогообложения и учитывающая доходы и расходы методом начисления, покупает квартиру для последующего выкупа сотрудником организации. Квартира приобретена организацией без НДС и передается сотруднику по цене приобретения. Сотрудник производит оплату за квартиру на условиях рассрочки платежа, ежемесячный платеж удерживается из его заработной платы.
Как эти операции отразить в бухгалтерском и налоговом учете (в части налога на прибыль и НДС) у организации-работодателя?

16 марта 2016

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Квартира, приобретенная специально для последующей продажи сотруднику, признается в бухгалтерском и в налоговом учете в качестве товара (материальных расходов).
Вне зависимости от порядка оплаты при реализации квартиры сотруднику у организации образуется доход, который может быть уменьшен на себестоимость указанного недвижимого имущества.
Реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операции, освобождаемой от налогообложения НДС.

Обоснование вывода:
Продажа недвижимости, в частности квартиры, является отдельным видом договора купли-продажи и к нему применяются общие положения о купле-продаже с учетом положений § 7 ГК РФ (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом после вручения квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором).
Переход права собственности на квартиру по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности законным владельцем недвижимого имущества является покупатель, который в этот период не обладает лишь правом распоряжения недвижимостью (смотрите, например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Пункт 1 ст. 489 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа, что предполагает оплату товара через некоторое время после передачи покупателю (частями или этапами) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). При продаже товара в рассрочку в договоре является обязательным указание цены товара, порядка, сроков и размеров платежей.
При этом до момента окончания расчетов с покупателем товар, являющийся в данном случае объектом недвижимости — квартирой, находится в залоге у организации-продавца (ипотека в силу закона) (если иное не установлено договором купли-продажи) (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ)). Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя, только без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира изначально приобретается для передачи (последующей продажи) сотруднику, расходы на ее приобретение будут формировать стоимость актива, признаваемого в бухгалтерском учете в качестве товара (п. 7.2, п. 7.2.1, п. 8.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России и Президентским советом Института профессиональных бухгалтеров 29.12.1997), пп. «в» п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» (далее — ПБУ 5/01)).
В соответствии с п.п. 5, 6 ПБУ 5/01 приобретенная для продажи квартира принимается к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой признается сумма фактических затрат на ее приобретение. В частности, фактическую себестоимость квартиры может формировать сумма, уплаченная продавцу при приобретении квартиры, а также сумма расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности на указанную квартиру.
Учет товаров, приобретенных организацией специально для продажи, производится на одноименном счете 41 «Товары» (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению (далее — Инструкция), утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, п. 222 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н).
Вместе с тем между операциями по фактической передаче квартиры и переходом права собственности на неё нередко бывает временной разрыв. Поэтому до момента государственной регистрации права собственности приобретенную квартиру следует учитывать за балансом на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».
Таким образом, операции по приобретению квартиры с целью дальнейшей продажи сотруднику могут быть отражены в бухгалтерском учете организации следующим образом:
Дебет 60, субсчёт «Авансы, выданные поставщикам» Кредит 51
— произведена предварительная оплата продавцу по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 002
— отражен факт получения квартиры по передаточному документу;
Дебет 68, субсчет «Государственная пошлина», Кредит 51
— уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на квартиру;
Дебет 41 Кредит 68, субсчет «Государственная пошлина»,
— государственная пошлина учтена при формировании себестоимости приобретенной квартиры;
Дебет 41 Кредит 60, субсчёт «Расчёты с поставщиками и подрядчиками»
— договорная стоимость квартиры учтена при формировании себестоимости товара (на дату регистрации перехода права собственности);
Кредит 002
— принятая к учету квартира списана с забалансового учета;
Дебет 60, субсчёт «Расчёты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 60, субсчёт «Авансы, выданные поставщикам»
— предварительная оплата зачтена в счёт расчётов с продавцом.
При дальнейшей реализации квартиры сотруднику в бухгалтерском учете организации образуется доход, определяемый в сумме дебиторской задолженности сотрудника по оплате квартиры и признаваемый в данном случае, на наш взгляд, в составе прочих доходов на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п.п. 6, 7, 10.1 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99), Инструкция).
Обращаем внимание, что одним из условий признания дохода от продажи актива (выручки или прочих поступлений) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на товар от организации к покупателю (п. 12, 16 ПБУ 9/99). В связи с этим до момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к сотруднику факт ее передачи по передаточному (или иному) документу может быть отражен с использованием счета 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). В частности, такой порядок рекомендует Минфин России в письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 применительно к операциям от выбытия объектов недвижимости, учитываемых в составе основных средств.
Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации при передаче (реализации) квартиры сотруднику в бухгалтерском учете организации могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 41
— квартира передана сотруднику на основании передаточного документа.
На момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к сотруднику:
Дебет 73 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен доход по договору купли-продажи квартиры. Одновременно сформирована задолженность сотрудника по ее оплате;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 45
— списана себестоимость квартиры;
Дебет 008
— стоимость квартиры отражена в качестве залога.
Далее ежемесячно на каждую дату фактических расчетов:
Дебет 70 Кредит 73
— сумма ежемесячного платежа удержана из заработной платы сотрудника.
После уплаты (погашения) последнего платежа по оплате квартиры по кредиту 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» отражается выбытие залога.

Налогообложение

На основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории Российской Федерации.
Согласно ст. 16 ЖК РФ квартира относится к жилым помещениям. Таким образом, реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операции, освобождаемой от налогообложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 27.08.2015 N 03-03-05/49365, ФНС России от 06.08.2013 N ЕД-4-3/14346@, от 17.01.2008 N 03-1-03/60, УФНС России по г. Москве от 27.11.2008 N 18-14/110551@, от 05.12.2006 N 19-11/106200).
Отметим, что п. 5 ст. 149 НК РФ предоставляет налогоплательщику право отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета. Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Дополнительно оговорено, что не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
Что касается налога на прибыль, то в целях налогообложения приобретенная для перепродажи квартира также не соответствует понятию амортизируемого имущества — основного средства (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, ее стоимость не может погашаться посредством начисления амортизации.
В соответствии с п. 1 ст. 249 НК РФ выручка от реализации квартиры сотруднику признается доходом от реализации.
Согласно п. 1 ст. 271 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.
Причем в силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ доход от реализации недвижимого имущества, в частности квартиры, признаётся на дату подписания акта приемки-передачи имущества (квартиры).
Иными словами, в целях налогообложения прибыли порядок расчетов за реализованное имущество, закрепленный договором, значения не имеет.
В свою очередь, на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества. Таким образом, организация в целях налогообложения прибыли вправе уменьшить доходы от реализации квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением (также вне зависимости от порядка их оплаты) (пп. 3 п. 1, п. 2 ст. 254, п. 1 ст. 272 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них);
— Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее;
— Энциклопедия решений. Залог товара, купленного в кредит или рассрочку.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

>Налог на добавленную стоимость при продаже квартир

>Налог на добавленную стоимость при продаже квартир

Продажа квартиры ндс не облагается

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, облагается ли налогом НДС продажа юридическим лицом?

Квартира получена по договору участия в долевом строительстве в счет взаиморасчетов.

27 Марта 2019, 10:29 Татьяна, г. Краснодар

Здравствуйте Татьяна! позицию о НДС изучите в письме ФНС.

Добрый день!

Если ООО находится на ОСНО, то при продаже жилых помещений () НДС не уплачивается.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Облагается ли НДС продажа Продажа или покупка юридическим лицом НДС при УСН не оплачивается. То есть, на упрощенной системе налогообложения индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты определенных налогов.

В тоже время, все тут не. Нужно ли платить НДС при упрощенке? Вопрос, который в действительности волнует очень многих налогоплательщиков.

Помощь: Исчисление НДС при продаже квартиры (в вопросах и ответах)

Помощь: Исчисление НДС при продаже квартиры (в вопросах и ответах) ИСЧИСЛЕНИЕ НДС ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ По договору купли-продажи квартира, числившаяся в организации в составе основных средств с 2006 г., была продана с рассрочкой платежа равными долями ежемесячно в течение 10 лет работнику этой же организации за 90 млн.руб.

Остаточная стоимость квартиры составляет 89 млн.руб.

RIELTOR — ASK Быстрый поиск информации по сайту: Например: покупка квартиры BANNER Здравствуйте друзья. Сделки, совершаемые по продаже недвижимости – не редкость.

Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на с большей площадью. Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом.

Когда возникает момент определения налоговой базы?

По общему правилу (п. 1 ст. 167 НК РФ) моментом определения базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день отгрузки товаров (работ, услуг), передачи имущественных прав;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Иное предусмотрено п. п. 3, 7 — 11, 13 — 15 ст. 167 НК РФ. Нас интересует п. 3, в котором сказано: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности в целях исчисления НДС приравнивается к его отгрузке. Однако с 01.07.2014 из этого правила также появилось исключение — п. 16.

При реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях настоящей главы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Еще одно исключение, которому нужно уделить внимание, — это п. 14, на основании которого если моментом определения налоговой базы является день получения предоплаты, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы.

Таким образом, при реализации недвижимого имущества моментом определения базы по НДС являются:

  • день получения оплаты в счет предстоящей реализации (если на основании условий договора передача недвижимого имущества осуществляется на условиях предоплаты);
  • день передачи имущества покупателю по передаточному акту (иному документу о передаче).

При этом момент передачи права собственности, то есть дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости, на момент определения налоговой базы, как это было до 01.07.2014, не влияет.

В то же время Минфин в Письме от 17.12.2015 N 03-07-11/74052 указал, что момент формирования базы по НДС при реализации недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество. Такой подход срабатывает не всегда, так как государственная регистрация права собственности вполне может быть осуществлена ранее фактической передачи объекта недвижимости покупателю. Поэтому начислять НДС до передачи объекта недвижимости в связи с тем, что произведена государственная регистрация права собственности, не нужно. Подтверждение этому можно найти в судебной практике.

О передаче недвижимости

Утверждение о том, что государственная регистрация возможна до передачи объекта недвижимости, основано на следующих нормах Гражданского кодекса.

Правовая норма

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

Пункт 1 ст. 551

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

Пункт 2 ст. 551

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче

Абзац 1 п. 1 ст. 556

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Абзац 2 п. 1 ст. 556

На основании представленных положений ст. ст. 551 и 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю Президиум ВАС РФ делает такой вывод (Постановление от 20.09.2011 N 5785/11).

Данные положения позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Следовательно, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.

О переходном периоде

Изменения, внесенные в ст. 167 НК РФ Федеральным законом N 81-ФЗ, вступили в силу 01.07.2014, то есть начиная с III квартала 2014 г. При этом положения указанного Закона и п. 16 ст. 167 НК РФ не относятся к нормам, которые согласно п. 3 ст. 5 НК РФ имеют обратную силу.

Норма Налогового кодекса. Акты законодательства о налогах и сборах, устраняющие или смягчающие ответственность за нарушение законодательства о налогах и сборах либо устанавливающие дополнительные гарантии защиты прав налогоплательщиков, плательщиков сборов, налоговых агентов, их представителей, имеют обратную силу.

Поэтому если недвижимое имущество было передано покупателю до 01.07.2014, а право собственности зарегистрировано после этой даты, то в целях исчисления НДС моментом определения налоговой базы является дата перехода права собственности (дата государственной регистрации). Другими словами, в этой ситуации исчисление НДС производится с учетом порядка, установленного п. 3 ст. 167 НК РФ в редакции, действовавшей до 01.07.2014 (Письмо Минфина России от 14.10.2014 N 03-07-09/51678, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 N 09АП-59064/2015 по делу N А40-34202/15).

* * *

С 01.07.2014 момент определения базы по НДС при реализации объекта недвижимости зависит от момента его передачи покупателю на основании передаточного акта или иного документа о передаче (если есть предоплата, то налоговая база также определяется на день такой оплаты). Выписка из ЕГРП подобным документом не является.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *