По ФЗ № 214 обычного подписания договора долевого участия недостаточно для того, чтобы документ приобрёл юридическую силу, а его стороны все права и обязанности в соответствии с их статусами.

Документ подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация ДДУ в Росреестре даёт возможность покупателю стать настоящим дольщиком и отстаивать свои права в случае их нарушения.

Обычно регистрация документа отдаётся на откуп застройщикам, которые, в свою очередь, могут оттягивать этот момент в своих собственных интересах.

Не стоит пускать эту процедуру на самотёк, нужно удостовериться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован без каких-либо проблем.

Необходимость регистрации ДДУ

Долевое участие всегда имеет более высокие риски, чем покупка жилья по договору купли-продажи. Дольщик или покупатель выступает здесь инвестором, который вкладывает свои или заметные денежные средства в постройку недвижимости.

Количество обманутых дольщиков в нашей стране свидетельствует о том, что далеко не каждый застройщик является добропорядочным партнером.

И хоть с 2020 году в стране начинает действовать система эскроу-счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков без доступа застройщика, заключение такого договора все равно будет иметь под собой высокие риски для покупателя.

Не стоит передавать деньги застройщику до того момента, пока не зарегистрирован ДДУ в Росреестре. Регистрация ДДУ с ипотекой в Росреестре или без ипотеки проводится в соответствии с ФЗ № 214 «О долевом участии» и ФЗ № 218 о порядке проведения государственной регистрации.

Необходима регистрация ДДУ по следующим основаниям:

1. С регистрацией договор приобретает юридическую силу.
2. Покупатель приобретает статус дольщика и имеет право на возврат денежных средств.
3. Поможет в суде отстоять свои права.
4. Без регистрации не получится оформить право собственности на недвижимость в дальнейшем.

Обычного письменного договора за подписью сторон недостаточно для окончания сделки. Правовую силу ДДУ приобретает только после постановки соответствующей отметки о регистрации в Росреестре.

Процедура регистрации

Может быть проведена электронная регистрации ДДУ в Росреестре или обычная.

Если осуществить регистрацию непосредственно через обращение в Росреестр, то процедура будет выглядеть следующим образом:

1. Подписание ДДУ с печатью застройщика.
2. Подача электронного или печатного заявления в регистрирующий орган с необходимым пакетом документов.
3. Получение на руки расписки о принятии документов.
4. С паспортом и распиской лично получить ДДУ обратно.

Помимо Росреестра можно обратиться за регистрацией договора с отделение МФЦ.

Зарегистрированный договор имеет свои отличительные особенности. На нем должен присутствовать штамп ведомства и печать регистратора, подпись специалиста, осуществляющего регистрацию, регистрационный номер.

Этот номер по сути подтверждает факт внесения договора в базу данных и постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт.

Даже если регистрация была проведена в электронном виде, то соответствующая отметка все равно ставится на бумажном договоре. Зарегистрировать договор долевого участия в электронной форме можно через сайт — https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#/.

Необходимые документы

Подавать необходимый перечень документов может как сам дольщик, так и застройщик недвижимости. Во втором случае дольщику нужно будет предоставить необходимые бумаги застройщику для последующей подачи их в Росреестр.

Если происходит первичная регистрация, застройщик подаёт следующие бумаги:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту недвижимости;
• уставная и учредительная документация;
• проекты, заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• подтверждение внесения средств в качестве фондового участия.

Если же кто-то из дольщиков уже регистрировал ДДУ по этому объекту, застройщику нужно представить другой пакет документов:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если недвижимость приобретается через заемные средства;
• согласие супруга, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении ребёнка, если квартира будет закреплена за несовершеннолетним;
• нотариальная доверенность, если документы подаются представителем.

Среди перечня документов, подаваемых в Росреестр, должна быть и квитанция об оплате государственной пошлины.

Если документы подаются дольщиком, он может не собирать бумаги от застройщика. Проектную декларацию и разрешение на строительство Росреестр сможет сам запросить в единой системе жилищного строительства или у выдавшего ее органа всего за 2 рабочих дня.

Цена регистрации и срок исполнения услуги

Госпошлина при регистрации ДДУ вносится в местный бюджет. Оплатить ее может либо одна сторона, либо другая, либо обе стороны пополам.

Размер пошлины составляет:

1. Для физического лица – 350 рублей.
2. Для юридического лица – 6000 рублей.
3. За электронную регистрацию – 3000 рублей.

Очевидно, что дешевле регистрировать ДДУ дольщику, чем самому застройщику. Причём цена отличается в несколько раз. Но при этом принуждать регистрировать договор застройщик дольщика не может, это не законно.

Срок регистрации ДДУ в Росреестре с 2017 года сокращён до 5 рабочих дней. Если подавать документы через МФЦ, срок увеличится на два дня. Это касается регистрации договоров по второму и последующему дольщикам.

Если регистрируется договор по новостройке в первый раз, придётся ожидать 18 рабочих дней.

Проверка регистрации

Многих дольщиков интересует вопрос, как узнать зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре. Обычно такие мысли возникают в случае, если регистрацией полностью занимался сам застройщик.

Узнать информацию о регистрации можно также двумя способами:

• через обращение в Росреестр;
• через обращение в МФЦ.

На сайте Росреестра можно запросить выписку из ЕГРН, в которой отражён факт регистрации договора. Чтобы лично получить выписку, нужно представить паспорт и соглашение о долевом участии.

Как проверить регистрацию ДДУ по номеру договора? Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. Но при этом заявитель на руки не получит никакого подтверждения регистрации, он лишь получит сведения об этом. В результате такой проверки будет виден только номер регистрации ДДУ, остальные данные будут неясны.

Чтобы проверить онлайн регистрацию договора, нужно:

1. Открыть сайт Росреестра.
2. В графе «Электронные услуги» выбрать «Справочную информацию».
3. Ввести данные из ДДУ.

Поиск будет осуществляться именно по земельному участку. До окончания строительных работ квартиры не будут числиться в регистрирующем органе как объекты недвижимости.

Чтобы заказать полноценную выписку из ЕГРН, нужно будет оплатить пошлину в размере 750 рублей. Выписка изготавливается по запросу в течение 5-7 дней, иногда бывают задержки.

Электронная выписка стоит дешевле – 300 рублей, и заказать ее проще через Интернет. Для отправки запроса на электронную выписку нужно на сайте Росреестра пройти в раздел «Получение сведений из ЕГРН». Такая выписка приходит на электронную почту обычно уже через 2-3 часа после отправки запроса.

Расторжение ДДУ

Договор долевого участия по ФЗ № 214 может быть расторгнут в 4 вариациях:

1. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе дольщика.
2. Расторжение в одностороннем порядке по инициативе застройщика.
3. По соглашению сторон.
4. Через суд.

В любом случае застройщик после расторжения договора обязан будет вернуть денежные средства дольщику. Выплата неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами возможно только в том случае, если будет установлен факт нарушения прав дольщика.

Прекращение договора тоже оформляется в регистрирующем органе.

Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации? Расторгаться договор может только до того момента, когда уже подписан акт приема-передачи недвижимости. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными. Если акт ещё не подписан, а договор зарегистрирован, его можно расторгнуть по веским основаниям.

Перед расторжением договора по инициативе дольщика нужно быть очень внимательным и осторожным. У застройщика может не быть средств для возврата денег.

Иногда лучше и выгоднее дождаться признания застройщика банкротом или окончания строительных работ, чем расторгнуть договор и не получить обратно свои деньги.

Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае наличия просрочки по сдаче объекта более чем на 60 дней.

Если дольщик не доволен качеством строительных работ, он может просто не подписывать акт приема-передачи объекта. Застройщик тогда будет обязан устранить недостатки или вернуть деньги обратно.

Регистрация договора долевого участия является обязательным пунктом для оформления права собственности на недвижимость, для вступления документа в силу. Стоит контролировать процесс регистрации ДДУ, в случае необходимости этот факт легко можно проверить.

Последнее обновление: 19.01.2020

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Документы для регистрации Договора долевого участия

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

• разрешение на строительство;
• план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
• проектная декларация о данном проекте строительства дома;
• и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – .

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд (п.6.2, ст.48, ФЗ-218).

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

• Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
• Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
• Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
• Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
• Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
• Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. (официальный сайт).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
   — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
2. Оплата госпошлины за регистрацию
   — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра , в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
   — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
   При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
4. Получение документов после регистрации
   — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

Срок регистрации ДДУ

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

• Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
• Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
• Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – . В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения»). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка).

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – (сервис для Москвы и Московской области).

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

• дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
• не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
• выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст.9 ФЗ-214.

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

Щербакова Мария Никитична
специалист отдела оформления ООО «Кредит-Центр недвижимость»

Если Вы являетесь счастливым обладателем ключей от квартиры в новостройке, то должны понимать: чтобы стать полноправным собственником данного имущества, Вам необходимо пройти еще один этап — а именно регистрацию права собственности. Ведь факт того, что Вы проживаете в квартире, даже если у Вас есть на руках зарегистрированный Договор долевого участия в строительстве и акт приемки квартиры, еще не означает, что юридически она принадлежит Вам. Нужно понимать, что только наличие свидетельства о государственной регистрации права дает Вам основание называться собственником имущества и распоряжаться им в полном объеме: прописываться, продавать/дарить, передавать в залог по ипотеке и т.д.

Когда дом-новостройка введен в эксплуатацию, Вам, как участнику долевого строительства, застройщик выдает передаточные акты на квартиру. Для регистрации права собственности остается получить только кадастровый паспорт. В настоящее время добросовестные застройщики берут на себя обязательства по решению этого вопроса — постановка дома в целом и каждой отдельной квартиры в нем на кадастровый учет. Это позволяет будущим собственникам значительно сэкономить свои время и деньги. В этом случае Вам нужно будет просто получить паспорт у застройщика, либо заказать его в Кадастровой палате (если эта обязанность застройщика не прописана в ДДУ, и он пытается получить с Вас компенсацию своих затрат).

К сожалению, действия кадастровой палаты (многочисленные и необоснованные отказы и приостановки, как то: «в найденных документах обнаружено несоответствие» — отбивают у многих застройщиков всякое желание исполнять это обязательство. В этом случае поставить квартиру на кадастровый учет и в дальнейшем зарегистрировать право собственности на нее может и сам дольщик. Для этого потребуется выполнить ряд довольно трудозатратных процедур для сбора необходимого пакета документов. В первую очередь вызвать специалиста БТИ для изготовления технического паспорта, а затем и кадастрового инженера, который подготовит технический план. Далее тех. план необходимо подать в Кадастровую палату и уже на его основании получить кадастровый паспорт на квартиру. Здесь нужно быть готовым к тому, что далеко не всегда дела проходят с первого раза, и Кадастровая палата г. Одинцово довольно часто даёт приостановки и отказы также и физическим лицам. Причем на официальные сроки (порядка 18 календарных дней), в течение которых дело находится у них на рассмотрении, повлиять абсолютно никак нельзя.

Самой же неприятной может оказаться ситуация, когда Ваша квартира хоть и будет учтена в кадастре, но вне границ дома. Так как сам дом на кадастр не поставлен. Сегодня этот нюанс пока мало кто знает, но в будущем очень вероятно, что данные квартиры будут отметаться банками при выдаче ипотечных кредитов, а возможно, и сама постановка на кадастр, а вместе с ней и регистрация права собственности, будет аннулирована.

Имея на руках весь комплект документов (ДДУ, 2 передаточных акта, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате гос. пошлины), можно обращаться в Управление Федеральной службы государственной регистрации. К сожалению, и на этом этапе Вам придется столкнуться с государственной системой, которая не справляется со своим же требованиям к гражданам по регистрации. К примеру, электронная запись в марте ведется на конец апреля. А сдать документы «вживую» можно, отстояв очередь с 2-3 часов ночи. Причем не всегда с первого раза.

Если Ваша квартира находится в Раменском районе, и Вы не хотите тратить своё время на сбор всех необходимых документов и очереди в органы государственной регистрации, мы можем помочь Вам в этом вопросе.

Услуги нашей фирмы по регистрации права собственности на квартиры в построенном доме с открытой регистрацией составят 8 000 руб. (при наличии кадастрового паспорта). При необходимости постановки квартиры на кадастровый учет, услуги составят 12 000 руб.

Ипотека. Нюансы регистрации права собственности на квартиру.

При регистрации квартир, купленных в ипотеку, существует ряд нюансов. Во-первых, заемщику необходимо помимо основных документов регистрировать еще и закладную (во многих случаях после этого у него будет снижена процентная ставка). Закладную готовит сам Банк, в котором бралась ипотека. Для этого будущему собственнику необходимо предоставить им технический паспорт и отчёт об оценочной стоимости квартиры. Некоторые банки делают отчет за свой счет своими оценочными компаниями. Далее процедура та же: все документы (только уже с закладной и кредитным договором) сдаются в Регистрационную службу, и в течение 5 дней Вы получаете свидетельство на право собственности. Необходимо обратить внимание, что свидетельство будет выдано с отместкой «ипотека в силу закона», что накладывает определенные ограничения на собственника – ни продать, ни подарить, даже получить разрешение на перепланировку квартиру Вы не сможете, на всё необходимо получать согласие Банка.

После того, как ипотека будет Вами погашена, необходимо снять обременение со свидетельства, чтобы распоряжаться квартирой по Вашему усмотрению.

Для этого в банке же Вам придется взять документ об исполнении обязательств по кредитному договору и опять же сдать его вместе со свидетельством в регистрационную службу.

«Не выходи из дома, не совершай ошибку…», — никогда прежде Бродский не был так актуален. Сложившаяся ситуация с эпидемией разрушила планы тысяч россиян: отложены поездки, перенесены мероприятия, введена вынужденная изоляция. Однако застройщики уверены, что карантин – это не повод отказываться от покупки квартиры. На помощь приходят интернет-технологии, позволяющие это сделать удаленно. SPbHomes дает пошаговую инструкцию, как купить квартиру не выходя из дома.

Дистанционные сделки с недвижимостью существуют давно и являются отработанным и безопасным механизмом. Особенно востребована эта услуга у иногородних покупателей, которые не имеют возможности несколько раз приезжать в Петербург.

Сразу оговоримся, что идеальный удаленный клиент – не состоящий в браке человек без субсидий, материнского капитала и суммой, достаточной для оплаты 100% стоимости квартиры. Во всех остальных случаях самоизоляцию придется прервать хотя бы для того, чтобы подписать кредитный договор в банке.

📝 Первый этап – выбор квартиры.
С этим проблем не должно возникнуть, у всех серьезных застройщиков есть возможность в режиме онлайн познакомиться с проектом, документацией и изучить планировки. Если не хватает информации, всегда можно позвонить в отдел продаж, уточнить и попросить выслать презентацию.

📝 Второй этап – бронирование.
Когда квартира выбрана, менеджер из офиса продаж забронирует за вами квартиру. У всех застройщиков разные условия: кто-то попросит внести возвратный залог, кто-то закрепит за покупателем квартиру бесплатно, но без гарантии, что стоимость квадратных метров не поменяется.

📝 Третий этап – подготовка документов и подписание договора.
Застройщик готовит документы и высылает их клиенту для ознакомления. Если вопросов и корректировок нет, то обе стороны подписывают договор с помощью электронно-цифровой подписи. Подробнее о том, что из себя представляет эта подпись и как ее оформить, смотрите далее по тексту.

При обычных сделках с первичной недвижимостью перед сдачей документов в Росреестр, покупателю требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги или свидетельство о том, что он/она не состоит в браке, и доверенность на представителей застройщика. При электронной регистрации ДДУ эти документы не запрашивают. В случае, если оба супруга фигурируют в договоре, придется посетить нотариуса, для удостоверения тождественности подписи, при этом электронно-цифровая подпись должна быть у обоих супругов.

📝 Четвертый этап – оплата госпошлины.
За услугу регистрации договора долевого участия в Росреестре необходимо оплатить госпошлину. Хорошая новость заключается в том, что при электронной регистрации размер госпошлины на 30% меньше. Оплату можно произвести через портал госуслуг, либо через онлайн сервисы банков ВТБ, ДОМ.РФ и Сбербанка. Еще один плюс электронной регистрации – сокращается срок регистрации – 5-7 дней. При обычном способе регистрация может занять до одного месяца.

📝 Пятый этап – получение зарегистрированного ДДУ по электронной почте.
Через несколько дней придет извещение о том, что услуга регистрации произведена. Те, кто желает иметь на руках не только электронный, но и бумажный экземпляр ДДУ, смогут его получить у застройщика.

📝 Этап оплаты
В зависимости от условий застройщика оплату могут потребовать как сразу после подписания ДДУ, так и после регистрации договора в Росреестре.

Тем, кто приобретает квартиру в ипотеку, из дома выйти все равно придется – для подписания кредитного договора требуется личное присутствие. Банк в свою очередь может взять на себя дальнейшую отправку всех документов на электронную регистрацию в Росреестр. За это банк попросит комиссию, причем немаленькую. Для жителей Петербурга в Сбербанке эта сумма составит 10 900 рублей, в нее войдет оплата госпошлины, выпуск электронно-цифровой подписи, отправка документов в Росреестр, взаимодействие с Росреестром и сопровождение сделки персональным менеджером. Бонусом достанется пониженная на 0,1 процентных пункта ипотечная ставка.

Что такое электронно-цифровая подпись и как ее получить?

Дистанционная сделка не состоится, если у покупателя нет электронно-цифровой подписи. Всего существует три вида таких подписей: простая, удостоверяющая и удостоверяющая квалифицированная электронно-цифровая подпись (УКЭП). В случае с подписанием и регистрацией ДДУ подходит только последняя, потому что она приравнивается к собственноручной.

Для того, чтобы получить УКЭП, необходимо обратиться в удостоверяющий центр – организацию, которая изготавливает электронные подписи. Обязательное условие – удостоверяющий центр должен быть аккредитован Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ, иначе подпись будет недействительна. На сайте Минкомсвязи можно проверить, входит ли центр в перечень аккредитованных организаций.

На сайте выбранного удостоверяющего центра нужно заполнить заявку, предоставив необходимые данные. Обычно получение электронной подписи занимает не более 1 дня, а за дополнительную плату заказ обработают в течение часа. После того, как УКЭП будет готова, сотрудник центра приедет домой к заказчику для того, чтобы сверить данные и личность заказчика, выдать сертификат о том, что подпись открыта, и вручить специализированный носитель – токен, на котором хранится информация для формирования электронной подписи.

Чтобы воспользоваться ключом, придется установить специальную программу на свой компьютер. Некоторые удостоверяющие центры включают установку в стоимость изготовления УКЭП.

Услуга выпуска электронно-цифровой подписи обойдется в среднем в 1500 рублей. Нужно помнить, что срок действия сертификата ограничен и по его истечении, придется продлевать за отдельную плату. Помимо электронной регистрации документов УКЭП пригодиться для подтверждения личности на сайте госуслуг, подачи налоговых деклараций и подписания заявок в государственные органы, то есть позволит избежать личного присутствия в местах скопления людей.

Где можно купить квартиру дистанционно

Застройщик	Жилые комплексы	Условия
Группа ЛСР	ЖК «Цивилизация» ЖК «Цветной город» ЖК «Ручьи» ЖК «Шуваловский» ЖК Neva Haus ЖК «Морская набережная» ЖК «Звездный дуэт»	Компания готова провести полностью дистанционную сделку
ГК КВС	ЖК «Ясно.Янино» ЖК «Новое Сертолово» ЖК «Наутилус» ЖК «Жили-были» ЖК «Континенты» Клубный дом Б57 Клубный дом G9	Электронная регистрация осуществляется через Сбербанк. Компания предоставляет дополнительную скидку в размере 70 000 рублей.
ГК ПИК	ЖК «Орловский парк» ЖК «Дальневосточный,15»	Компания готова провести полностью дистанционную сделку
ГК ЦДС	ЖК «Приневский» ЖК «Черная речка» ЖК «Полюстрово» ЖК «Муринский Посад» ЖК «Северный» ЖК «Московский» ЖК «Елизаровский» ЖК «Волковский» ЖК «Новое Янино»	Электронная регистрация осуществляется только через Сбербанк.
Legenda Intelligent Development	ЖК «LEGENDA Комендантского» ЖК «LEGENDA Героев» ЖК «Институтский, 16»	Компания предлагает трансфер в офис, консультации в режиме онлайн, выездные консультации и выездное подписание договора. Также проводит дистанционные сделки.
Полис Групп	ЖК «Полис на Комендантском» ЖК «Полис на Московской» ЖК «Мой мир» ЖК «Краски лета» ЖК «ПаркЛэнд»	Компания готова отправить домой к покупателю курьера с документами, но для открытия аккредитива придется посетить банк лично.
Bonava	ЖК Magnifika Lifestyle ЖК Magnifika Residence ЖК Skandi Klubb ЖК Grona Lund	Есть возможность провести дистанционную сделку
«Абсолют Строй Сервис»	ЖК «Георг Ландрин» ЖК «Новый Петергоф»	Компания предлагает провести видеовстречу с менеджером отдела продаж, который расскажет о проекте, ответит на вопросы, поможет подобрать планировку. Почти все этапы сделки можно провести онлайн. Клиенту останется только посетить банк для открытия аккредитива.
Мегалит-Охта Групп	ЖК «Приморский квартал»	Компания проводит дистанционные консультации. Необходимые для подписания документы привозит курьер.
Еврострой	Апарт-отель NEXT ЖК «Привилегия» Клубный дом Esper Club Клубный дом «Идеалист»	Компания проводит дистанционные консультации. Необходимые для подписания документы привозит курьер.
ГК Ленстройтрест	ЖК «Янила Драйв» ЖК «Юттери» ЖК «IQ Гатчина»	Компания проводит онлайн консультации. Также имеет возможность проводить дистанционные сделки.
Setl City	ЖК «Солнечный город» ЖК «Солнечный город. Резиденции» ЖК «Невские паруса» ЖК «Чистое небо» ЖК «Зеленый квартал» ЖК «Петровский квартал на воде» ЖК «Притяжение» ЖК «Философия на Московской» ЖК «Artline» ЖК «Стрижи в Невском» ЖК «Pulse на набережной» ЖК «Статус у Парка Победы» ЖК «Эмеральд на Малой Неве ЖК Svetlana Park ЖК «Панорама парк Сосновка»	Компания проводит дистанционные консультации. Необходимые для подписания документы привозит курьер.
Аквилон-Инвест	ЖК «All Inclusive» ЖК «ART квартал. Аквилон» ЖК «4YOU» ЖК «Promenade» ЖК «Q-МИР» ЖК «FoRest Аквилон» ЖК «Аквилон SKY»	Компания проводит онлайн консультации. Также имеет возможность проводить дистанционные сделки. За приобретение квартиры онлайн покупатель получает скидку в размере 50 000 рублей.

Пока не все застройщики готовы полностью перейти на удаленную работу, но определенные меры по защите от коронавируса все же предпринимают. Например, ряд девелоперов закрыл или ограничил посещение шоурумов. Во многих компаниях введено ограничение на количество присутствующих при подписании договора долевого участия. Застройщики также стараются сводить общение с клиентами к телефонным переговорам и электронной переписке. Возможно, экстремальные условия позволят быстрее развить и усовершенствовать процесс проведения удаленных сделок.

По каким причинам Росреестр может отказать в регистрации ДДУ, что делать в таком случае и о чем стоит задуматься.

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. О том, как подать документы на регистрацию и как проверить, зарегистрирован ли ДДУ, мы писали в этой статье. Но что делать, если от Росреестра пришел отказ? И о чем такой отказ говорит?

В каких случаях отказывают в регистрации ДДУ?

1. Если при подаче документов были предоставлены не все документы.
2. Если документы неправильно оформлены.
3. Если документы подавало лицо, которое не имело на это права (подавать ДДУ на регистрацию может застройщик, дольщик или представитель одной из сторон, имеющий заверенную доверенность).
4. Если на эту квартиру уже имеется ДДУ с другим дольщиком.

В случае отказа Росреестр обязан отправить заявителю письмо с объяснением причины отказа. Если, по мнению стороны-участника, отказ неправомерен, можно обратиться в суд. Если тот примет сторону застройщика/дольщика, то обяжет регистрирующий орган зарегистрировать договор. Но вся судебная процедура может затянуться на довольно долгий срок.

Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Если выписка из ЕГРН или онлайн-проверка на сайте Росреестра говорят о том, что ДДУ с таким номером не зарегистрирован, оплату по договору производить нельзя. Следует обратиться к застройщику и уточнить причину. Если дело в документах, то нужно будет просто переподать правильно подготовленный пакет – и дождаться регистрации договора.

Еще один вариант – договор потерялся где-то по дороге от застройщика в Росреестр. Если оформлением всех документов занимается именно строительная компания, ее сотрудники обычно не носят договоры на регистрацию по одному, а ждут, пока их наберется несколько. Может, ваш ДДУ просто не попал в пакет документов – это человеческий фактор, такое случается. В такой ситуации придется еще подождать регистрации. Бывает, ДДУ теряется на обратном пути – от Росреестра к застройщику. В этом случае можно взять дубликат документа – в самом Росреестре или в МФЦ.

А вот если застройщик не может объяснить причину отказа или дает какие-то объяснения, но требует денег до регистрации, то это серьезный повод задуматься – а не стоит ли поискать более надежную компанию?