Комната в «коммуналке» – достаточно специфическое жилье. Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться на долгий срок. Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

Наш эксперт

Николай Кандиранда, юрист

Особенности коммунальной квартиры

В одной «коммуналке» часть помещений может принадлежать собственникам, а другая – муниципалитету, где люди живут в неприватизированных квартирах и по договору социального найма.

В обычной коммунальной квартире есть общая жилплощадь: кухня, коридор, санузел, балкон, а также кладовая. Эти помещения делятся между владельцами комнат. Но не поровну, а по размеру их жилья. Чем больше комната, тем больше размер доли общей собственности. Соответственно, дороже и услуги ЖКХ. Это правило распространяется и на муниципальные комнаты.

На что стоит обращать внимание при продаже комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, если владелец живет в муниципальной комнате, без оформления приватизации недвижимость продать не получится. Кроме того, закон при продаже жилья в «коммуналке» наделяет жителей соседних комнат определенными привилегиями перед другими покупателями.

«Если один из собственников вознамерился продать свою комнату, то он должен помнить, что у его соседей есть право преимущественной покупки. Это означает, что продавец должен письменно уведомить остальных собственников о продаже с указанием условий сделки», –подчеркивает юрист Николай Кандиранда.

В письме должны быть указаны:

• цена недвижимости;
• сумма задатка;
• условия оплаты: полностью или, например, в рассрочку;
• срок, когда владелец обязуется съехать.

Важно! Условия должны быть одинаковы для всех соседей, иначе придется высылать новое уведомление.

Все другие собственники имеют равные права на покупку комнаты. Но продавец сам в праве выбирать того, кто предложит более выгодные условия. Если один из соседей – муниципалитет, тогда перед продажей нужно сообщить и в администрацию. У государственного органа, также, как и у соседей, есть месяц на то, чтобы рассмотреть предложение о покупке.

Если никто из соседей не претендует на покупку, они должны написать отказ. Только после этого продавец может выставлять жилье на продажу сторонним людям.

Важно! Цена для них не должна быть меньше той, которую продавец предложил другим собственникам. В противном случае, жильцы соседних комнат могут подать в суд.

Если продавец квартиры знает заранее, что у соседей не будет намерений купить его жилье и у владельца нет возможности ждать все 30 дней, тогда можно оформить отказы через нотариуса.

Как оформляется сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Прежде всего, нужно подготовить пакет документов. Как правило, он почти ничем не отличается от перечня бумаг при продаже квартиры. Единственное, что у продавца на руках должны быть доказательства того, что все соседи были вовремя уведомлены о продаже комнаты. Кроме этого, для сделки понадобятся:

• паспорта продавца и покупателя;
• договор;
• отказ соседей от покупки, если они действительно отказались;
• технический паспорт;
• документ о праве собственности, сейчас это выписка из ЕГРН;
• справка от коммунальщиков о том, что нет задолженностей;
• согласие супруга, заверенное у нотариуса, если комната – это совместно нажитое имущество;
• свидетельство о рождении и документ из опеки, если один из собственников несовершеннолетний.

Если владелец – единственный собственник комнаты, тогда после заключения договора можно сразу обращаться в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки. Если владельцев несколько, и собственность делиться по долям, тогда нужно идти к нотариусу.

«Также удостоверение сделки нотариусом обязательно в случае, если собственником (либо одним из собственников) комнаты является несовершеннолетний ребенок или лицо, ограниченное в дееспособности. Не избежать визита к нотариусу и в случае продажи комнаты, приобретенной одним из супругов в период брака, так как для сделки потребуется удостоверенное согласие второго супруга», – продолжает Николай Кандиранда.

Трудности при продаже комнаты в коммунальной квартире

Продавцу и покупателю нужно быть готовым к тому, что сделка может затянуться на неопределенный срок.

Нужно уведомить всех соседей. Трудности могут появиться уже на первом этапе, когда продавец будет рассылать уведомления. Часто сложно найти других собственников, если они не живут в комнате, а просто владеют ей. В этом случае нужно отправить письмо по последнему адресу проживания соседа, который вы знаете. Либо послать документ по месту нахождения комнаты. Таким образом, продавец снимет с себя ответственность за то, что вовремя не уведомил соседа о продаже.

Кроме того, установить соседей поможет документ о праве собственности на коммунальную квартиру – это выписка ЕГРН. В ней указаны все владельцы недвижимости. Получить ее можно, если воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр и указать адрес или кадастровый номер квартиры.

Выпиской ЕГРН могут также воспользоваться и покупатели. Если закажут ее заранее еще до просмотра комнаты. Таким образом они узнают собственников коммунальной квартиры, ее характеристики и все обременения, если они есть. И если что-то покупателя не устроит, он может еще до просмотра жилья отказаться от сделки и не потерять ни времени, ни денег.

Соседи мешают сделке. Очень часто жители других комнат могут стараться сорвать продажу комнаты. Например, они не хотят новых жильцов или считают, что стоимость жилья слишком высокая и своими действиями они пытаются ее занизить, чтобы выкупить самим.

Они могут умышленно не пускать покупателей. Затягивать с отказом от покупки и игнорировать уведомления от продавца.

В таких случаях продавцу и потенциальным покупателям нужно запастись временем, терпением, чтобы дождаться отказа. А все документы заверять у нотариуса.

0

В марте вступили в силу новые правила, упрощающие начисление и оплату жилищно-коммунальных услуг, меняющие порядок перерасчета платы за ЖКУ в случае применения организацией ЖКХ не того тарифа, а также процедуру снятия показаний приборов индивидуального учета, подключенных к системе дистанционного съема. Изменения в постановления от 17 октября 2011 г. № 1394 и от 12 июня 2014 г. № 571 приняты правительством 9 февраля (пост.№ 81). Разбираться в новых правилах Порталу коммунальной грамотности помогала начальник отдела управления экономики Министерства ЖКХ Жанна ПОПУЧЕЕВА.

ЗАРЕГИСТРИРОВАН ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА

Важный момент изменений — субсидируемый тариф при расчете платы за ЖКУ будет применяться в отношении жилых помещений, в которых есть зарегистрированные по месту жительства граждане, и не будет зависеть от того, состоят ли они в близком родстве с собственником или нанимателем жилья.

Например, ранее начисление платы за ЖКУ по субсидируемым тарифам применялось в отношении плательщиков ЖКУ или членов их семьи, зарегистрированных в квартире по месту жительства. По закону к плательщикам ЖКУ относятся собственники жилья, граждане, владеющие и пользующиеся им (наниматель, поднаниматель, арендатор, лизингополучатель, заключивший договор лизинга жилья, дольщик, заключивший договор о передаче ему во владение и пользование объекта долевого строительства), члены организации застройщиков, а также члены их семей, то есть близкие родственники. Если в квартире не был зарегистрирован плательщик или члены его семьи, а, например, проживал гражданин, по закону близким родственником не являющийся (бабушка — в отношении внука-собственника, брат в отношении сестры-собственницы и т. д.), применялись экономически обоснованные тарифы.

С марта в отношении всех квартир, где есть зарегистрированные по месту жительства граждане, будут применяться субсидируемые тарифы.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Новое постановление также отменяет дифференцированную плату за техническое обслуживание жилых домов, услуги водоснабжения и водоотведения, электрическую энергию.

Например, если сегодня семья из двух человек, проживающая в квартире площадью 70 м2, за 50 м2 платит по субсидируемым тарифам, а за «лишние» 20 — по экономически обоснованным, то с марта площадь квартиры, в которых есть зарегистрированные граждане, уже не будет иметь значения. Есть зарегистрированный в квартире гражданин — применяется субсидируемый тариф — 0,1187 руб. за 1 м2 общей площади квартиры.

ОТОПЛЕНИЕ И ГАЗ

Это правило также касается теплоснабжения и газоснабжения. Например, платить за тепло по экономически обоснованным тарифам будут только те собственники квартир, в которых нет зарегистрированных граждан (а также если собственники жилых помещений — юридические лица; жилое помещение используется для местонахождения ЧУП; сдается для краткосрочного проживания), тогда как в настоящее время подобный тариф применяется и к такому жилью, где зарегистрированы по месту жительства только граждане, юридически не состоящие в близком родстве с хозяином квартиры. Например, брат-сестра, бабушка-внуки, тетя-племянники и т.д. при раздельном проживании. Субсидируемый тариф на теплоснабжение – 16,9259 руб. за 1 Гкал.

ВОДА

Не будут зависеть от норм потребления и тарифы на воду — с марта любой объем воды, потребленный гражданами, будет оплачиваться по субсидируемым тарифам, важное условие в данном случае — регистрация по месту жительства или пребывания (по выбору самих граждан) и наличие приборов индивидуального учета расхода воды. Субсидируемый тариф на водоснабжение – 0,8338 руб. за 1 м3, водоотведение – 0,6383 руб. за 1 м3.

ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ

В случае регистрации по месту жительства гражданина тариф на электроэнергию с марта текущего года будет следующим: 0,1484 руб. за 1 кВт⋅ч — в домах с электроплитами; 0,1746 руб. за 1 кВт⋅ч — с газом. Дифференцированный тариф по времени суток (дневной/ночной) сохраняется.

Документ выделил также новую группу потребителей электроэнергии, жилые помещения которых оборудованы отдельными счетчиками электроэнергии, отапливаются и подогревают воду электрокотлами при отсутствии в доме централизованного тепло- и газоснабжения. Тариф для данной группы потребителей — 0,0335 руб. за 1 кВт·ч. (при наличии необходимой документации и договора).

По-иному будут возмещаться расходы на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования и лифта. Так, раньше гражданам выставляли оплату по показаниям приборов учета, которые снимаются ежемесячно (то есть по фактическим затратам). Но плата эта не должна превышать предельно допустимых тарифов. Между тем неравномерное потребление электричества (летом — меньше, зимой — больше), приводило к тому, что фактические затраты на электроэнергию превышали возмещаемые расходы, по которым производились начисления. В результате, например, в домах, обслуживаемых товариществами собственников, приходилось собирать с жильцов дополнительные взносы, чтобы расплатиться с организациями, поставляющими электроэнергию. С марта в извещении будет выставляться сумма по предельно допустимому тарифу. Если по истечении года (11 месяцев) окажется, что граждане конкретного дома потребили электроэнергии меньше (например, установили энергосберегающие лампы и т. п.), в январе им сделают перерасчет и вернут переплаченные деньги.

ЕСЛИ ПРИМЕНИЛИ НЕ ТОТ ТАРИФ

В документе также предусмотрен порядок перерасчета за жилищно-коммунальные услуги в случае неправильного применения организацией тарифа. Если речь идет об ошибке организации, которая повлекла доначисление платы за услугу, полученную в предыдущие периоды, то перерасчет с марта можно произвести только за три месяца. Если ошибка произошла из-за недостоверных сведений, предоставленных потребителем, пересчитают за весь период применения ошибочного тарифа, но не более чем за три года.

КОМУ НЕ НУЖНО СООБЩАТЬ ПОКАЗАНИЯ СЧЕТЧИКОВ

В случае подключения к системе дистанционного съема показаний жильцам не нужно самостоятельно снимать и сообщать показания приборов индивидуального учета расхода коммунальных услуг — за них это сделает система.

ДЛЯ ТЕХ, КТО ЖИВЕТ В ОБЩЕЖИТИИ

Что касается проживающих по договорам найма жилого помещения в общежитии, то при оплате за техническое обслуживание лифта, санитарное содержание вспомогательных помещений, возмещение расходов на электроэнергию, потребленную на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, в том числе лифтов, будет учитываться не количество зарегистрированных по месту проживания граждан (как сейчас), а количество граждан, указанных в таких договорах.

Яна Щука

Портал коммунальной грамотности

12 Фев 2019 Просмотров: 40257

На территории Иркутской области в связи с возникшими паводками введен режим чрезвычайной ситуации. В результате стихии пострадало десятки тысяч человек, в данный момент всеми органами ведется работа по устранению последствий произошедшего, пострадавшим оказывается необходимая помощь, производятся выплаты, оказываются различные меры государственной поддержки, предусмотренные законом.

Как показывает практика, при возникновении чрезвычайных ситуации, граждане, попавшие в зону стихийного бедствия оказываются лишенными возможности воспользоваться своими правом на получение мер государственной поддержки, в виду отсутствия регистрации по месту постоянного проживания, отсутствия необходимых документов, что усложняет процесс оказания помощи.

Основным критерием для получения мер государственной поддержки является фактическое проживание в жилом помещении, которому причинен ущерб в результате стихии, факт проживания подтверждается документами об основании вселения в жилое помещение

Отсутствие регистрации не может служить основанием ограничения или условием реализации, в частности, прав граждан на получение социальной поддержки в связи с чрезвычайной ситуацией.

Тайшет24 в WhatsApp

Согласно ч. 1 ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций, в том числе, согласно п. 10 данной статьи суд рассматривает дела об установлении и других имеющих юридическое значение фактов. Поскольку перечень юридических фактов, которые могут быть установлены в судебном порядке, приведен в указанной правовой норме и не является исчерпывающим, суды вправе рассматривать дела об установлении и иных фактов, если они порождают для заявителя юридические последствия. К таким юридическим фактам относится факт постоянного проживания гражданина в жилом помещении.

Несмотря на то, что у граждан пострадавших в результате чрезвычайной ситуации отсутствует регистрация по месту жительства гражданин имеет право на получение единовременной выплаты в случае если он докажет факт постоянного проживания в жилом помещении, которое пострадало в результате чрезвычайной ситуации в судебном порядке.

Сам по себе процесс подачи заявления и рассмотрения такого заявления судом не представляет особой сложности в том случае, если гражданином представлены все необходимые доказательства.

Так, для направления заявления об установлении факта постоянного проживания от граждан требуется:

1. Заявление (образец )

2. Квитанция об оплате государственной пошлины (300 рублей, реквизиты ).

3. Копия паспорта гражданина.

4. Копии свидетельств о рождении детей (если имеются).

5. Копии свидетельство о регистрации (расторжении) брака.

6. Правоустанавливающие документы на жилое помещение (свидетельства о государственной регистрации права, технический паспорт, домовая книга, ордер, завещание, акт о вступлении в наследство, договор купли – продажи, выписка из единого государственного реестра недвижимости и.т.п.).

7. Справка с администрации муниципального образования о факте постоянного проживания.

8. Справка участкового о факте постоянного проживания.

9. Справки с медицинского учреждения.

10. Справки с почтового отделения (в случае получения корреспонденции и денежных средств по месту жительства).

11. Справка с работы (в случае, если трудоустроен).

12. Справки с образовательных учреждений (в случае, если дети посещают школу, детский сад).

13. Копия договора на поставку электроэнергии.

14. Копии квитанций об оплате коммунальных услуг (например — электроэнергия).

15. Обеспечить явку нескольких свидетелей, которые смогут подтвердить факт проживания Вас в жилом помещении.

Вместе с тем, необходимо отметить, что факт проживания должен носить постоянный характер (не временный), гражданин должен проживать в жилом помещении на протяжении нескольких лет без выезда на другое место жительство на длительный период времени. Лица, которые указывают на то, что (живут только летом, переезжают на зиму, приезжаем каждый вечер, студенты, обучающиеся по очной форме обучения, лица, которые ведут строительство и проводят там много времени) заблуждаются, что имеют право на установления факта проживания в жилом помещении, поскольку их проживание носит временный характер и не предполагает под собой факт постоянного проживания.

Таким образом, если у гражданина имеются основания для обращения в суд и доказательственная база по факту постоянного проживания в жилом помещении, пострадавшем в результате чрезвычайной ситуации, он вправе обращаться в суд самостоятельно.

Андрей Аштуев,
Тайшетский межрайонный прокурор старший советник юстиции

Реквизиты для оплаты госпошлины
Получатель: УФК по Иркутской области (Межрайонная ИФНС №6 по Иркутской области)
ИНН 3816007101
р/с 40 101 810 250 048 010 001 в отделении Иркутск, г. Иркутск
КБК 182 108 030 100 110 00 110
БИК 042520001 КПП 381601001
ОКТМО 25636101