3. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

Во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 66 Федерального закона «О федеральном железнодорожном транспорте» железная дорога может в соответствии с договором использовать за плату для проведения маневровых работ и временного размещения вагонов железнодорожные подъездные пути, принадлежащие грузоотправителю или грузополучателю, расположенные на их территории. Аналогичную природу имеет так называемая аренда спутников связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и т. п. (см., например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ). Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

Вместе с тем в абсолютном большинстве случаев предоставление имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-правовых исков (ст. 305 ГК). Арендатор может:

• истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;

• требовать устранения препятствий в пользовании им;

• требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды. Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей, и т. п.

Улучшения делятся на отделимые и неотделимые. В приведенном примере первое улучшение является отделимым, а второе – неотделимым. Согласно ст. 623 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только с согласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу – также и с согласия соответствующих публичных органов. Вследствие сказанного нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованном предприятии.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Такая форма распоряжения арендованным имуществом, как перенаем, по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды. Поэтому перенаем подчинен правилам норм о цессии и переводе долга.

В отличие от перенайма при субаренде (поднаем – sublocatio) арендатор остается стороной в договоре аренды, но с согласия арендатора уступает права пользования субарендатору. При субаренде ответственным перед арендодателем остается арендатор. Поэтому можно говорить о том, что, во-первых, пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору, и, во-вторых, субарендатор становится третьим лицом в обязательстве, возникшем между арендодателем и арендатором (ст. 313 ГК).

Логическим следствием указанных признаков субаренды является то, что, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК). В частности, форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям (ст. 609 ГК), а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По этой же причине ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Вопрос о необходимости государственной регистрации права субаренды на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, то регистрации права субаренды не требуется. Но если рассматривать субаренду как ограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то можно сделать противоположный вывод (ст. 13 указанного Закона).

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Более того, п. 2 ст. 617 ГК установил, что в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора (ст. 621 ГК). Преимущественное право арендатора на заключение нового договора может быть нейтрализовано законом или договором и поэтому имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК). Тем не менее указанное право арендатора имеет характер права на чужую вещь. Это подтверждается еще и тем, что, в случае отказа арендодателя в заключении договора с арендатором на новый срок, но заключения договора аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК).

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Право на выкуп арендованного имущества может быть оговорено в дополнительном соглашении, заключенном между арендодателем и арендатором.

Праву арендатора на пользование нанятым имуществом (праву аренды) присущи в определенных случаях признаки абсолютности: оно обладает свойством следования за нанятым имуществом; его субъекту предоставляется преимущественное полномочие на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставленным на определенное время. Поэтому передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК).

4. Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т. п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т. п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора – предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки – в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

ри прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Договор финансовой аренды (лизинга)

1. Понятие финансовой аренды (лизинга)

В основе простых арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью получения прибыли. В отличие от этого лизинг является порождением иной экономической ситуации. Субъект, которому необходимо получить в пользование определенное имущество, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить необходимое ему имущество у выбранного им производителя и передать его ему во временное пользование, оговаривая при этом, что, так как имущество и продавец выбраны им, покупатель не будет нести ответственность за качество купленного имущества и за действия продавца. В такой ситуации для покупателя имущества первостепенное значение приобретают сам акт распоряжения финансовыми средствами как форма инвестирования и его целесообразность по сравнению с иными формами инвестирования. Для будущего пользователя (арендатора) покупаемого имущества, взвалившего на себя груз возможных проблем в отношениях с продавцом, акт оплаты выбранного им имущества представляется финансовой услугой.

Здесь отношения по возмездному приобретению имущества в собственность взаимодействуют с отношениями по передаче этого же имущества во временное пользование. Для целостного урегулирования данной системы имущественных отношений необходима взаимосвязь собственно договора лизинга – договора о передаче купленного имущества в пользование, и договора купли-продажи имущества, подлежащего передаче по договору лизинга. В сложных лизинговых операциях, включающих действия субъектов по привлечению финансовых ресурсов, оказанию агентских услуг, обеспечению взаимных гарантий, эта система имущественных отношений еще более усложняется, ибо здесь необходимо использование элементов иных договорных форм: кредитных, агентских и т. п. Поэтому попытки определить юридическую природу лизинга с помощью уже известных правовых институтов аренды, продажи в рассрочку, займа, поручения и т. п. неизбежно приводят к тому, что какая-то часть отношений участников лизинговой сделки остается без должной правовой квалификации, так как содержит признаки, не присущие этим институтам.

В кодифицированном гражданском законодательстве России договор финансовой аренды (лизинга) впервые получил закрепление в нормах § 6 гл. 34 ГК и тем самым был отнесен к разновидности договора аренды. Поэтому общие нормы о договоре аренды применяются и к договору лизинга, если иное не установлено в нормах § 6 гл. 34 ГК. Отношения, возникающие по поводу финансовой аренды, регулируются также нормами специального Федерального закона «О лизинге» и многочисленными подзаконными нормативными актами.

Лизинг имеет широкое распространение в международной коммерческой практике. Его регулированию посвящена Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге, подписанная в Оттаве 28 мая 1988 г., участницей которой является Россия. Отнесение российским законодателем договора финансовой аренды (лизинга) к разновидности договора аренды является практической реализацией положения Конвенции УНИДРУА о том, что правовые нормы, регулирующие традиционный договор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга. В результате такой адаптации в ГК создана конструкция договора финансовой аренды (лизинга) как разновидности договора аренды.

Лизинговые операции рассматриваются государством как действенная форма инвестиций в экономику. Поэтому участникам лизинговых отношений, как правило, предоставляются значительные льготы, в том числе и налоговые. Вследствие этого весьма реальны различные злоупотребления в виде попыток использовать термин «лизинг» для прикрытия сходных сделок с целью получения дополнительной прибыли, обусловленной налоговыми льготами. Поэтому законодательные акты, регулирующие лизинговые отношения, закрепляют критерии разграничения действительного лизинга от мнимого. Т акая норма имеется, например, в Федеральном законе «О лизинге». В п. 1 ст. 16 этого Закона записано, что договор квалифицируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю. Очевидно, что критериев, содержащихся в ст. 16 Федерального закона «О лизинге», явно недостаточно для отграничения действительного лизинга от мнимого. При решении данного вопроса необходимо использовать в системе все обязательные признаки договора лизинга, содержащиеся в ст. 665 – 670 ГК.

Правовая природа арендных отношений

Аренда (лат. arrendare — отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование. Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается «не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда» Гражданское право: учебник: в 3-х частях. Часть вторая /Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект.- 2009.- С. 150.. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, «с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой — аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора — в качестве права пользования арендованным имуществом» Гутников О. Государственная регистрация права аренды //Хозяйство и право.- 2008.- №5.- С.117..

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор (в нашем случае договор аренды) может порождать различного рода правоотношения — как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем — собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Следует заметить, что в отечественной юридической литературе последних лет отмечается тот факт, что в современном гражданском праве все в большей мере выражается тенденция сближения вещных и обязательственных правоотношений, проявления обязательственно-правовых элементов в вещно-правовых конструкциях Брагинский М.И., Витрянский В.В.- Указ.соч.- С.453.. Более того, отдельные авторы приходят к выводу о том, что существует категория так называемых смешанных правоотношений, обладающих вещно-обязательственными чертами Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав //Государство и право.- 2009.- №10.- С.37-44.. Отдельные исследователи придерживаются противоположной точки зрения, полагая, что нет оснований для выделения особой группы «вещно-обязательственных» субъективных прав Власов А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах //Правоведение.- 2008.- №2.- С.146-151..

На наш взгляд, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что «правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного» Ефимова Л.Г.- Указ.соч.- С.39-40..

Сказанное, в большей мере характерно для отношений, складывающихся в результате заключения сторонами договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду ГК РФ — Ст.608.. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно — правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. «Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду» Гражданское право: учебник — Указ. соч.- С.153..

Исключение из общего правила до недавнего времени составляли образовательные учреждения, которым в отношении закрепленного за ними имущества предоставлялись более широкие права. Так, названные учреждения могли сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного образовательного учреждения при условии использования полученных от аренды средств на обеспечение и развитие образовательного процесса (п. 11 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» Закон РФ “Об образовании” от 10.07.1992 №3266-1 (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1996.- №3.- Ст.150; 2009.- №46.- Ст.5419. и п. 4 ст. 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» ФЗ РФ “О высшем и послевузовском образовании”от 22.08.1996 №125-ФЗ (в ред. от 21.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1996.- №35.- Ст.4135; 2009.- №46.- Ст.5419.. Действующая же редакция вышеназванных статей предусматривает лишь правило о том, что образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

В соответствии же с Земельным кодексом Российской Федерации Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 2001.- №44.- Ст.4147; 2009.- №29.- Ст.3601. (ст. 20) юридические лица (в том числе образовательные учреждения), обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду.

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки Земельный кодекс РФ — Ст.22., а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса Лесной кодекс РФ — Ст.22.; водные объекты Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (в ред. от 01.04.2010г.)// СЗ РФ.- 2006.- №23.- Ст.2381; 2008.- №29 (ч.1) — Ст.3418..

Заметим, что это единственное упоминание об аренде в Водном кодексе РФ, во всех остальных статьях речь идет о договоре пользования водным объектом, который заключается на основании государственной лицензии на водопользование, хотя этот договор и подчинен правилам об аренде Водный кодекс — Ст.54..

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду ГК РФ — Ст.607 п.2.. «Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование» Гражданское право: учебник — С.154.. Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель.

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется ст. 11 Закона РФ «О недрах» Закон РФ “О недрах”от 21.02.1992 №2395-1 (в ред. от 27.12.2009г.) //СЗ РФ.- 1995.- №10.- Ст.823; 2009.- №29.- Ст.3601. и ст. 33 Федерального закона «О животном мире» ФЗ РФ “О животном мире”от 24.04.1995 №52-ФЗ (в ред. от 24.07.2009г.)//СЗ РФ.- 1995.- №17.- Ст.1462; 2009.- №11.- Ст.1261.. Впрочем, «и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно».

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации. Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 17.06.2010г.) //СЗ РФ.- 1997.- №30.- Ст.3594; 2009.- №29.- Ст.3611..

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Таким образом, в составе арендованного имущества наряду с собственностью арендодателя появляется собственность арендатора, так как арендатору принадлежит право собственности на созданную им продукцию и доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества. В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям — по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя.

Таким образом, правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с обладателями таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем — собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества. Что же касается распорядительных действий арендатора, то с согласия арендодателя он вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам. Кроме того, арендные права могут быть предметом залога, могут в качестве вклада вноситься в уставный (складочный) капитал различных хозяйственных обществ и товариществ и в качестве взноса — в производственный кооператив (если иное не предусмотрено законом).

Правомочия арендатора обеспечиваются в соответствии с действующим российским законодательством вещно-правовой защитой ГК РФ — Ст.305. (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части также приравниваются к правам вещного характера.

Любой арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из всякого незаконного владения ГК РФ — Ст.301., в том числе от добросовестного приобретателя, за исключением предусмотренных законом случаев ГК РФ — Ст.302.. Помимо требования о возврате имущества в натуре арендатор также вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества. Кроме того, арендатор может требовать от недобросовестного владельца возмещения доходов, которые данный субъект извлек или должен был извлечь от эксплуатации имущества за все время неосновательного владения им. Такого рода требования могут предъявляться ко всем третьим лицам, в том числе и к арендодателю.

Арендатор также имеет право требовать устранения любого нарушения его прав в отношении арендованного имущества, даже если такие нарушения не сопряжены с лишением его владения данным имуществом ГК РФ — Ст.304..

Вышеизложенное позволяет заключить, что за правами арендатора на арендованное имущество следует в определенной мере признать характер вещных.

С учетом всего вышеизложенного, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Это такие, как, во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом.

Арендатор обладает следующими правомочиями

Все темы данного раздела:

Землеустройство проводится
1) по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной власти 2) по инициативе органов местного самоуправления 3) по инициативе собственников земел

Иностранные граждане, иностранные юридические лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения
1) на праве собственности и аренды 2) на праве бессрочного пользования и аренды 3) только на праве аренды 4) только на праве собственности 5) на праве огр

Какими правомочиями обладает собственник земельного участка?
1) право владения и пользования 2) право пользования и распоряжения 3) право владения, пользования и распоряжения 4) право распоряжения 5) право владения и р

Основанием сервитута является
1) наличие соседнего участка 2) акт органа государственной власти 3) наличие смежного участка 4) наличие объекта на чужом земельном участке 5) договор

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися
1) на приграничных территориях 2) на иных установленных особо территориях РФ 3) в исключительной экономической зоне РФ 4) 1 +2 5) на территориях, принадл

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном
1) Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» 2) Федеральным законом » О государственном земельном кадастре» 3) законами субъектов Российской Федераци

Кто несет ответственность за состояние памятников природы, находящихся на территории предприятий, организаций, учреждений?
1) органы экологического контроля 2) предприятия, организации, учреждения, на территории которых памятники природы находятся 3) органы охраны памятников 4) Министе

Какая деятельность допускается законом на территории государственных природных заповедников?
1) хозяйственная 2) рекреационная 3) научно-исследовательская 4) хозяйственная — с разрешения органов госконтроля 5) хозяйственная и рекре

Допускается ли законом изъятие земель природно — заповедного фонда для государственных или общественных надобностей?
1) изъятие земель допускается для государственных нужд 2) изъятие земель запрещено, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом 3) изъятие з

Какая ответственность наступает за бесхозяйственное использование земель?
1) гражданско-правовая 2) уголовная 3) административная 4) дисциплинарная 5) земельно-правовая 6) материальная

Является ли ничтожной сделка купли — продажи памятника природы?
1) не является ничтожной сделкой 2) является ничтожной всегда 3) является ничтожной в случаях, указанных в законе 4) является ничтожной по решению суда 5)

Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации не наделено этими полномочиями
1) по выработке политики в сфере использования и охраны природных ресурсов 2) в сфере использования и охраны водного фонда РФ 3) в сфере использования и защиты лесного фонда

В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения о земельных участках предоставляются в форме
1) кадастровых планов 2) графических и текстовых выписок 3) кадастровых выписок и кадастровых паспортов 4) заключений о проведении межевых работ

Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета осуществляется в срок
1) не более чем десять рабочих дней со дня поступления документов 2) не более чем семь рабочих дней со дня поступления документов 3) не более чем тридцать рабоч

Кому допускается пре­доставление земельных участков на праве пожиз­ненного на следуемого владения по новому ЗК РФ?
1) гражданам 2) юридическим лицам 3) гражданам при переходе права по наследству; 4) не допускается 5) государственным органам власти 6) органам

Аренда как вещное право

Веревкин Иван Евгеньевич,
Уральский Государственный Юридический Университет, г.Екатеринбург

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату. Данное определение дано в статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Многие ученые-правоведы относят право аренды к обязательственным правам, так как некоторые существенные признаки указывают на это, однако, к праву аренды можно применить и признаки вещного права, например, возможность вещно-правовой защиты. Существует ли возможность относить право аренды к вещным правам?

В теории и практике гражданского права существуют две ключевых точки зрения на природу сущности права аренды:

• Право аренды как вещное право
• Институт аренды, который выступает в роли обеспечения обязательства

Существует мнение, что для получения ответов на сложные казусы, необходимо подходить к праву аренды с разных точек зрения. Несмотря на то, что в действующем Гражданском кодексе РФ законодатель нормы, регламентирующие отношения аренды, поместил в раздел кодекса, посвященный обязательственному праву, вопрос о правовой природе аренды остается в отечественной цивилистической литературе спорным.

По статистике, договор аренды является самым распространенным из всех видов договора. Это не удивительно, так как история «аренда» как явления насчитывает не одно тысячелетие. В истории принято считать, что первое упоминание права аренды было в древнем Египте, тогда в аренду брали земли, рабов, домашний скот. Огромное преобразование в право аренды внесли Римляне. Стоит отметить, что существенные черты института аренды не изменились с того времени.

Вещное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по принадлежности вещи определенным субъектам, осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных законодательством, путем непосредственного воздействия на вещь. Вещное право является имущественным правом, оно может быть реализовано путем непосредственного воздействия на вещь, без нужды в активных действиях другого лица. Любое вещное право включает в себя следующие признаки: во- первых, его объектом выступает конкретная индивидуально-определённая вещь; во-вторых, вещное право является абсолютным; в-третьих, вещное право наделено особыми средствами защиты.

Классически под вещным правом понимается абсолютное субъективное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками.

Отметим, что основополагающий перечень вещных прав приведен в п.1. ст.216 ГК РФ, согласно которому вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

• право собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
• сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);
• право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ);
• право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ) .

Как видим, в п. 1 ст. 216 ГК РФ право аренды в данной статье не упоминается.

Однако, аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым ученным цивилистам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Споры по отнесению института аренды к вещным правам начались еще в начале ХХ века. Многие авторы отмечали, что невозможно точно и досконально разграничить вещное от обязательственного, поскольку круг полномочий нанимателя (арендатора) схож с кругом полномочий обладателя вещных прав.

В современности, ученные занимают серединную позицию, называя аренду «вещно-обязательственным правом». Например, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правые пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных, но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ».

Однако, судебная практика на данный момент имеет достаточно много примеров, где позиция института аренды, как вещного права опровергается решениями судов. К таким примерам можно отнести Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11, постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007, а также многие другие судебные решения.

В заключении хотелось бы остановиться на выборе конкретной позиции. Лично я разделяю мнение докторов юридических наук Уральской школы, которые считают, что «в отличие от вещного права обязательственное право выражает не прямое отношение субъектов к вещам и возникающие на этой основе отношения (вещные отношения, вещные права и обязанности), а отношения между самими субъектами — отношения, которые концентрируются вокруг действий этих субъектов — кредиторов и должников» и относят право аренды к обязательственным правам.

Список Литературы

1. Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). — 2-е изд., перераб. и доп. — М. «Проспект; Екатеринбург
2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
3. Гражданское право: Учебник / Под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2. С. 80.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий // Под ред. П.В. Крашенинникова.
5. М., 2014. Т. 1. С. 584.
6. Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
7. Российское гражданское право: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. М., 2011. С. 247.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – ВЕЩНОЕ ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ?

Как известно, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации наряду с правом собственности предусматривают также многочисленные иные формы владения и пользования земельными участками. Несмотря на их многообразие, все права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть разделены на две большие группы: вещные права и обязательственные права. Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и право сервитута традиционно относят к вещным правам, а безвозмездное срочное пользование и др. – к обязательственным.

Однако существует одно право, вопрос однозначного отнесения которого к одной из указанных выше категорий до настоящего времени остается достаточно спорным. Речь идет о праве аренды земельного участка, которому, наряду с классическими признаками обязательственного права, присущи также некоторые признаки вещного права, в частности, свойство следования и возможность вещно-правовой защиты.

На первый взгляд, вопрос признания права аренды земельного участка обязательственным или же вещным правом является сугубо теоретическим и не влияющим на отношения, возникающие в связи и по поводу заключения договора аренды. Однако указанная классификация имеет серьезное практическое значение. В частности, в зависимости от того, признаем ли мы право аренды вещным или обязательственным, определяются его способы гражданско-правовой защиты, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, особенности доказывания по делам, связанным с нарушениями договора, и сама возможность разрешить спор из такого договора в пользу истца.

В связи с вышеуказанными фактами вопрос об отнесении права аренды к вещным или к обязательственным правам заслуживает особого внимания. Для того, чтобы дать однозначный ответ на поставленный вопрос, необходимо исследовать нормативно-правовую базу рассматриваемого явления, работы известных деятелей науки земельного и гражданского права, а также судебную практику по затрагиваемой проблеме. Результатом исследования должно стать определения места права аренды в системе прав на земельные участки, что позволит расширить имеющиеся научные представления по данной проблеме и предложить поправки, которые смогут устранить существующие проблемы правового регулирования, а также обеспечить совершенствование и систематизацию земельного и гражданского законодательства.

Как уже было отмечено, субъекты земельного права могут владеть и/или пользоваться земельными участками в Российской Федерации, не являясь при этом их собственниками. Среди подобных прав на земельные участки Земельный Кодекс РФ выделяет, в частности:

• постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20 ЗК РФ);
• пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 ЗК РФ);
• аренду земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
• безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Помимо вышеперечисленных прав, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, могут приобрести обязательственные права на земельный участок в результате заключения договоров залога (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления и некоторых иных сделок.

Все права на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка, принято подразделять на вещные и обязательственные. При этом следует заметить, что необходимость четкого разделения прав на земельные участки на вещные и обязательственные определена самой конструкцией, заложенной в тексте законодательства. Представляется, что, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности человека, содержание вещных прав на земельные участки и критерии их отграничения от обязательственных прав должны быть полно и всесторонне определены нормами закона, а не соглашением сторон.

В современной отечественной доктрине под вещным правом ученые определяют «предусмотренное законодательством право, закрепляющее непосредственную связь управомоченного лица с вещью (с материальным объектом внешнего мира), пользующееся абсолютной защитой и содержащее возможность воздействия на вещь посредством установленных в законе правомочий». Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав:

• абсолютный характер (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом);
• особый объект (индивидуально-определенная недвижимая вещь);
• непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц (вещное право предоставляет его обладателю возможность воздействия на данную вещь без какого-либо участия третьих лиц);
• защита при помощи особых, вещно-правовых исков;
• способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом;
• при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому;
• следование за вещью.

По результатам анализа прав лиц, не являющихся собственниками земельного участка, на соответствие вышеуказанным критериям, можно сделать вывод, что с полной уверенностью мы можем назвать вещными лишь право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. В частности, именно им характерно свойство следования за земельным участком, что означает, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не служит основанием для прекращения этих вещных прав. Кроме того, вышеуказанные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности – с помощью виндикационных и негаторных исков (ст. 301—304 ГК РФ).

Права на земельные участки, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, в науке земельного и гражданского права, а также в правоприменительной практике предлагается относить к категории обязательственных. Такие права опосредуют динамику вещно-правовых отношений, а земельный участок в рамках обязательственных правоотношений находится во власти должника, а не во власти кредитора.

Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А. Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права».

Указанная ситуация в настоящее время является характерной для договора аренды земельного участка. В частности аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым авторам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Рассмотрим указанную точку зрения подробнее.

Предложения по отнесению аренды к категории вещных прав были внесены еще в работах В.К. Райхера, О.С. Иоффе, И.А. Покровского и Д.И. Мейера. Указанные авторы отмечали, что четко провести разграничение вещного и обязательственного права не представляется возможным, а, поскольку круг полномочий арендатора приближен к полномочиям обладателя вещного права, отнесение аренды к категории вещных прав представляется достаточно обоснованным. Свойства вещно-правовой защиты и право следования при аренде указанные авторы объясняли, как правило, «внешним действием обязательства».

В 1990-е годы исследователи, опираясь на Закон «О собственности в РСФСР» и Основы законодательства об аренде, небезосновательно относили право аренды земельного участка к ограниченным вещным правам. В частности, подобной точки зрения придерживались Е.А. Суханов, Н.И. Клейн и др.

Современные авторы, поддерживающие точку зрения о вещно-правовом характере аренды, чаще всего называют ее «смешанным вещно-обязательственным правом». К примеру, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ».

На взгляд автора данной работы, вышеуказанные предложения по отнесению аренды земельного участка к числу вещных прав могут быть подвергнуты обоснованной критике. В некоторой степени вещным правом можно считать лишь владение арендатора, однако аренда сама по себе вещным правом быть названа не может. Не подлежит сомнению тот факт, что одновременно с вещным правом арендатора-владельца существует обязательственная связь арендатора и арендодателя, которая носит превалирующий характер в арендных отношениях. При этом такое «условно-вещное» право возникает не из юридического факта заключения договора аренды, а из передачи имущества во владение арендатора. До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь.

Рассмотрим указанное предположение и аргументы в его поддержку подробнее.

Начать защиту положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом, следует с анализа действующего законодательства в рассматриваемой области. Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует. ЗК РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Далее обратимся к п. п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ, которыми к числу легальных признаков вещного права отнесены лишь два: следование права за вещью и абсолютный характер защиты. Если оценивать аренду земельного участка с позиций вышеуказанной нормы гражданского законодательства, можно заметить, что, несмотря на следование аренды за судьбой земельного участка, назвать характер защиты прав сторон договора аренды абсолютным возможным не представляется. Да, безусловно, арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты своего права в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что ст. 305 ГК РФ теоретически позволяет арендатору использовать указанные способы защиты в том числе против собственника, судебная практика показывает, что он может использовать их лишь против третьих лиц, но не против арендодателя. В случае предъявлении иска к арендодателю арендатор должен ссылаться на нарушение договорного обязательства, но никак не виндицировать имущество. Указанная позиция подтверждается п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, подготовленного ВАС РФ, а также Определением ВАС РФ от 4 августа 2009 г. N ВАС-9151/09 по делу N А14-16353-2005-420/6.

Позиция об исключительно обязательственном характере арендных отношений подтверждается также многочисленными иными судебными актами. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах. Соответствующее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным собственное вещное право. У арендатора имущества не возникает на него вещных прав, а при отсутствии самого права нет и срока на его защиту в судебном порядке. Возможность защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007 отмечается, что арендатор не имеет вещного права на арендуемое имущество, перечень которого закреплен в ст. 216 ГК РФ; его титульное владение и пользование имуществом носят обязательственно-правовой характер.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6, разрешая спор о признании незаконными отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, основываясь на ст. 216, 307, 308 ГК РФ, указал, чтоаренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения.

ФАС Западно-Сибирского округа, оценивая возможность выселения лица из занимаемого жилого помещения по иску арендатора, указал, что согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, однако исковые требования поснованы на обязательстве (договоре аренды), а не на вещном праве,, что послужило основанием для оставления кассационной жалобы без удовлетворения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04-2058/2008(5323-А46-11).

Аналогичная точка зрения содержится также в Постановлении ФАС Уральского округа от 14.07.2008 N Ф09-4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55-18068/2007 и др.

Стоит также отметить, что в большинстве споров правовая квалификация отношений по договору аренды в качестве обязательственных имеет существенное значение для рассмотрения дела. В частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-12/2013 по делу N А51-8599/2012 отмечается, что арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект. Если бы мы признали право арендатора вещным правом, исход дела мог бы быть совершенно иным.

Таким образом, несмотря на присутствие в правах сторон договора аренды некоторых черт вещного права, причислять их к указанной категории не представляется возможным. Отношения сторон договора аренды носят частный характер, обусловлены договором, а не законом. При этом «сама по себе передача всего комплекса прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, не обеспечивается одним только правом следования, которое сохраняет лишь функцию гарантии прав арендатора, не выражая всей сути аренды».

Кроме того, при решении вопроса о вещном или же обязательственном характере отношений по договору аренды следует учитывать грядущие изменения гражданского законодательства. В Проекте ГК РФ даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:

• вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
• вещное право по общему правилу не имеет срока действия;
• утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;
• вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;
• вещными являются права, прямо названные таковыми в ГК РФ.

Право аренды не поименовано в Проекте ГК РФ в качестве вещного права. Таким образом, после принятия и вступления в силу указанного законопроекта вопрос о вещной природе аренды будет автоматически исключен из числа спорных вопросов земельного и гражданского права.

Более того, следует отметить и то важнейшее обстоятельство, что Проектом ГК РФпредусмотрен запрет на вещно-правовую защиту иных прав, кроме права собственности и ограниченных вещных прав. Подобное решение проблемы, как считает И.А. Емелькина, «вполне справедливо, ибо с введением весьма широкого «набора» ограниченных вещных прав, рассчитанных для удовлетворения различных практических нужд, а также с разрешением для владельцев обязательственных прав владельческой защиты отпала необходимость предоставления субъектам обязательственных прав вещно-правовой защиты».

Учитывая все вышесказанное, предложения современных правоведов по введению в систему вещных прав права аренды нельзя признать соответствующими действительности.

Подводя итог анализу точек зрения на правовую квалификацию отношений по аренде земельного участка, следует отметить следующее. Каждая из рассмотренных в работе точек зрения содержит отражающее реальность звено, подмечая те или иные черты действительности. Потому позиция каждого исследователя по данному вопросу уже заслуживает уважения.

Но все же нельзя не признать, что некоторые исследователи, оценивая аренду земельного участка как вещное или же как обязательственное право, концентрировали свое внимание на фундаментальном и значимом, другие же – на второстепенном и охватывающем лишь часть явления. В связи с этим представляется необходимым определить ту точку зрения, которая отражает действительное положение вещей в наибольшей степени.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что точка зрения об обязательственном характере права аренды земельного участка наиболее убедительна, поскольку указанное право не обладает всеми необходимыми признаками вещного права, в частности, абсолютным характером защиты. Указанная точка зрения подтверждается решениями судов высших инстанций, примеры которых неоднократно приводились в работе. Кроме того, Проект ГК РФ не предусматривают включение аренды в число вещных прав, а также прямо запрещают применение вещно-правовых способов защиты к отношениям, вытекающим из договора аренды.

Проведенное исследование также показало серьезное практическое значение квалификации аренды земельного участка как обязательственного права, поскольку именно исходя из этого определяются способы защиты прав участников правоотношения, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, наличие или отсутствие права на иск у сторон и особенности доказывания по спорам, возникающим из договора аренды земельного участка. Таким образом, необходимость и актуальность проведенного анализа не подлежит сомнению.

Но при этом всегда необходимо помнить, что элементы вещного и обязательственного права способны в той или иной степени присутствовать практически в любом правоотношении. Именно по этой причине провести абсолютно четкую границу между вещным и обязательственным правом не представляется возможным.

Библиографический список

1. Крассов О. И. Земельное право: Учебник / О.И. Крассов. – 4-e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: ИНФРА-М, 2012. – С. 128.
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014), п. 1 ст. 1 // СПС «Консультант Плюс»
3. Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч.1. М., 1996. С. 283; Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. С. 475; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2007. С. 16 – 17.
4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014), ч. 4 ст. 216 // СПС «Консультант Плюс»
5. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 36..
6. Суханов Е.А. К понятию вещного права. // «Правовые вопросы недвижимости», 2005, N 1. – С. 38 // Цит. по: Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С. 7 – 11.
7. Райхер В.К. Абсолюные и относительные права. Известия экономического фвкультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 25. С. 273-306.
8. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл.5.
9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 233.
10. Мейер Д.И. Русское гражданское право ( по изд. 1902 г.) Ч. 2. М.: 1997. С. 125.
11. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 30, ст. 416) // СПС «Консультант Плюс «
12. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991) // СПС «Консультант Плюс
13. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература. 1991. – С. 55.
14. Предпринимательское право. Курс лекций. Под ред. Клейн Н.И. М.: Юридическая литература. 1993. -С. 368.
15. Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
16. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010 и др.
17. Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС КонсультантПлюс. 2006.
19. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // Справочно-правовая система «Гарант»: / НПП «Гарант-Сервис»
20. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», ст. 305 // Справочно-правовая система «Гарант»: / НПП «Гарант-Сервис»
21. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 37.

Все статьи автора «Мажурин Павел Васильевич»

Право аренды как вещное право

Ве́щное пра́во — субъективное гражданское право, объектом которого является индивидуально-определенная вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права. Право аренды является обязательственным, а не вещным правом.

Обоснование вывода: Перечень вещных прав приведен в п. 1 ст. 216 ГК РФ, согласно которому к вещным правам относятся:

— право собственности;

— право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);

— сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);

— право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ)

— право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).

Как видим, в п. 1 ст. 216 ГК РФ право аренды не поименовано.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Аренда-Не является Вещным правом (обязательственное право).

Ст. 301 ГК РФ Истребование имущества из чужого незаконного владения

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

ВОПРОС 25. Понятие и содержание права собственности. Основания возникновения права собственности. (ГК РФ)(ст. 58, 59, 210, 211, п.1 ст. 218220,227-230, 232, 233, 235, 236ГК)

Право собственности –это право лица по своему усмотрению и в своих интересах в пределах закона, непосредственно воздействовать на вещь, как на свою собственную, требовать устранения воздействия на эту вещь других лиц, не собственников.

Содержание права собственности – составляет три правомочия собственника:

1) владение, т. е. основанная на законе возможность лица фактически обладать вещью, иметь ее у себя (держать, перемещать в пространстве, числить на своем балансе, разделять на части и т. д.);

2) пользование, т. е. возможность извлекать из вещи ее полезные свойства в процессе как личного потребления, так и предпринимательской деятельности;

3) распоряжение, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи. Данное правомочие означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе он может продавать свое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог или в доверительное управление.

Важная особенность трех указанных правомочий собственника заключается в том, что они позволяют ему устранять, исключать всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли.

Одновременно с этим собственник несет бремя содержания имущества и риск его случайной гибели или повреждения (ст. 210, 211 ГК).

Как и большинство вещных прав, право собственности бессрочно.

Ограничения (пределы) осуществления права собственности могут быть предусмотрены законом или договором.

Основания возникновения права собственности (титулы собственности) – определенные юридические факты, которые делятся на: первоначальные – не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь и производные – при которых право собственности основывается на праве предшествующего собственника (чаще всего по договору с ним).

Первоначальные основания возникновения права собственности:изготовление новой вещи (п. 1 ст. 218 ГК); переработка, спецификация (ст. 220 ГК); обращение в собственность общедоступных вещей (ст.221 ГК); приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 218, ст. 225, 226, п.1 ст. 235, 236 ГК); находка вещи (ст. 227-229 ГК);задержание безнадзорных животных и содержание их (ст.230-232 ГК); обнаружение клада (ст.233 ГК); приобретательская давность (ст. 234 ГК).

Производные основания возникновения права собственности: национализация (ст. 35 Конституции; приватизация (Закон «О приватизации гос. имущества и об основах приватизации мун. Имущества в РФ»; приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п. 2 ст. 218, ст. 58-59 ГК, п. 4 ст. 213, п. 7 ст.63 ГК); обращение взыскания на имущество собственника по обязательствам (ст. 24, 56, 126, 243ГК, абз 2 п. 1 ст. 349 ГК); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 169, 179 ГК) и т. д.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает, как правило, с момента ее передачи. Передача вещи осуществляется следующими способами: вручением самой вещи или символической передачей ее (например, вручение ключей от квартиры ее покупателю); сдачей вещи на почту для ее отправки (например, при отправке посылки, бандероли); сдачей вещи в транспортную организацию для доставки другому лицу. Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации с момента такой регистрации.(ст. 219 ГК).

В процессе передачи вещи риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, который владел вещью в момент ее гибели, если иное не предусмотрено законом или договором. На собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вопрос 26. Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права .

Основания приобретения права собст-ти — это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собст-ти на определенное имущество у конкретного лица.

К первоначальным способам приобретения права собст-ти на недвижимое имущество относятся:

— создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;

— при выполнении определенных условий — самовольная постройка;

— приобретение права собст-ти на бесхозяйное недвижимое имущество;

— приобретательная давность.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собст-ти на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собст-ти с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

На государственную регистрацию созданного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25 Закона о государственной регистрации).

Право собст-ти на вновь созданные объекты недвижимости в соответствии с учетом требований ст. 222ГК возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собст-ти, не противоречит целевому назначению последнего;

получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;

при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;

объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собст-ти, а не для других лиц. Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собст-ти на нее. Однако признание права собст-ти на самовольную постройку возможно. Суд может признать право собст-ти на данную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Под бесхозяйным понимается имущество, которое не имеет собственника, собственник которого неизвестен, либо отказался от него ст. 225ГК. Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на гос. учет по заявлению органа местного самоуправления, на терр которого он находится. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае гос. Регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование или распоряжение. Гос. Рег. Права муниц.собственности на бесхоз. объект по истечении 1 года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и неприрывно, в течение 15 летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвиж. им-ва в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК). Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его гос. регистрации.

Вопрос 27. Производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. (ст. 223,224 ГК; 58, 1151,1152 ГК; 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации гос. и мун. Имущества» ст. 13, 18; ЗК РФ ст. 11.7)

Основания возникновения права собственностиделятся на:

первоначальные – не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь,

производные – при которых право собственности основывается на праве предшествующего собственника (обязательное наличие правопреемства-основной отличительный признак производного возникновения права соб-ти).

Производные способы приобретения права соб-ти имеют место при наличии воли предшествующего собственника, что является основным отличительным признакомпроизводных способов приобретения права соб-ти на недвижимость.

К производным способам приобретения права соб-ти относятся:

— приобретение по договорам (мена; дарение, и т.д.)

— в порядке наследования (наследование в силу закона; по завещанию; наследование вымороченного имущества гос-вом, когда отсутствуют наследники);

— в результате реорганизации юридического лица,

— приватизация, приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п. 2 ст. 218, ст. 58 ГК, п. 4 ст. 213, п. 7 ст.63 ГК); обращение взыскания на имущество собственника по обязательствам (ст. 24, 56, 126, 243 ГК, абз 2 п. 1 ст. 349 ГК); реквизиция (ст. 242 ГК РФ); конфискация (ст. 169, 179 ГК), перераспределение зем/уч-ков(ст. 11.7 ЗК РФ).

На первое место по распространенности и значению можно поставить ДКП и некоторые др. сделки, которые по своему назначению направлены на передачу права собственности (мена, дарение…) Возникновение права возможно и по др. договорам, которые имеют иные цели, но содержат условие об отчуждении имущества (договор аренды с последующим выкупом).

Ст. 223 ГК п. 1 — Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом и договором. П. 2 — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит гос. рег., право соб-ти у приобретателя возникает с момента такой рег-ции, если иное не уст. законом.

Право соб-ти на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня принятия (открытия) наследства. (ст. 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве соб-ти со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации). В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение. Для приобретения вымороченного имущества (ст. 1151 ГК) принятие наследства не требуется.

Статья 1151. Наследование выморочного имущества

1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории:

жилое помещение;

земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества;

доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.

Если указанные объекты расположены в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, они переходят в собственность такого субъекта Российской Федерации.

Жилое помещение, указанное в абзаце втором настоящего пункта, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования.

Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.