1. Поскольку заложенная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания ответчика помещением, а в договоре займа не указано, что денежные средства получены на приобретение или строительство данной квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, договор об ипотеке является недействительным

Д.И. (истец) обратился в суд с иском к Л.П. о регистрации договора об ипотеке.

Ответчик Л.П. заявила встречный иск к ИП Д.И. о признании договора залога доли квартиры недействительным, просила в удовлетворении исковых требований Д.И. отказать.

Судом установлено, что ответчик Л.П. зарегистрирована в спорной квартире, другого жилого помещения не имеет, данная квартира является единственным пригодным для постоянного проживания Л.П. помещением.

При таких обстоятельствах обращение взыскания в данном случае возможно только, если квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Однако в договоре займа не указано, что денежные средства получены на приобретение или строительство данной квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных, кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Судом установлено, что денежные средства были получены Л.П. по договору займа для оплаты обучения сына.

Таким образом, на 12 долю в квартире, принадлежащей Л.П. не может быть обращено взыскание, а следовательно данная доля не может являться предметом ипотеки. Поэтому договор об ипотеке, заключенный между истцом и ответчиком является недействительным (см. подробнее кассационное определение Кировского областного суда от 07 апреля 2011 года по делу № 33-1137)

2. Областной суд не согласился с выводом суда о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество

С выводом суда о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество согласиться нельзя по следующим основаниям.

Из пункта 1.5 кредитного договора следует, что кредит был взят ответчиком на потребительские цели.

Иного пригодного для постоянного проживания жилого помещения на территории г. Омска, за исключением жилого дома, у ответчика и членов его семьи не имеется.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права Г.Н. приобрела спорное жилое помещение до заключения кредитного договора, из чего следует, что взятые по кредитному договору денежные средства не были использованы для приобретения указанного дома, также отсутствуют доказательства подтверждающие, что кредит был взят для осуществления ремонта жилого помещения (см. подробнее кассационное определение Омского областного суда от 4 августа 2010 г. N 33-4563/2010)

Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»

Сегодня у покупателей жилья есть возможность купить квартиру не только у частного собственника или у застройщика, но и у банка – по весьма привлекательной цене. О том, какие есть выгоды и риски такой покупки, выяснял ИАП «Столичная недвижимость».

Как банки продают залоговые квартиры

Покупка залоговой квартиры у банка может быть выгодной сделкой, поскольку такие объекты зачастую стоят на 20-50% меньше, чем похожая недвижимость на рынке.

Такую недвижимость продают чаще всего на аукционах. Как сообщили в «Приватбанке», который занимается реализацией залоговых квартир, для того, чтобы принять участие в аукционе, необходимо подать заявку на сайте. Как только на один из объектов, будет не менее 2-х участников, торги организуют. Стоимость участия составляет 200 грн. Во время торгов необходимо поднимать стоимость лота минимум на 2 тыс. грн. После окончания аукциона, победителю отсылается СМС-сообщение с указанием банковских реквизитов и назначения платежа, куда необходимо перечислить задаток за лот, а в течение 15 дней нужно оплатить всю стоимость объекта. Также можно купить такую недвижимость в кредит с первоначальным взносом 5% от стоимости объекта, максимальным сроком кредитования 20 лет при ставке от 18% годовых.

Процедура продажи

Несмотря на привлекательную цену и казалось бы простую процедуру покупки, существует ряд рисков, которые нужно учитывать, чтобы не лишиться денег или не быть втянутым в долгие судебные разбирательства.

Наличие тех или иных рисков зависит от того, на каких основаниях банк продает недвижимость. Существует несколько таких вариантов:

• Банк владеет квартирой, которая раньше была предметом ипотеки и теперь по решению суда перешла в его собственность.

Согласно требованиям Закона Украины «Про ипотеку» обращение взыскания на ипотечную квартиру в судебном порядке предусматривает ее реализацию на торгах (аукционе) органами государственной исполнительной службой, а с недавнего времени и частными исполнителями.

«Такой вариант, является наиболее привлекательным для потенциального покупателя с точки зрения цены на имущество, так как цена квартиры в процессе торгов может быть снижена до 70% от первоначальной стоимости, которая определяется судом», – говорит Александр Ткачук, старший юрист компании Alexandrov&Partners.

При этом нужно помнить, что раз должник банка не пожелал расстаться с предметом ипотеки добровольно, существует высокая вероятность, что он предпримет действия по возврату такого имущества обратно в его собственность. При этом тем же Законом Украины «Про ипотеку» право на обжалование результатов торгов на протяжении 3 месяцев со дня их проведения, предоставлено не только должнику, но и любому из участников аукциона. Существуют разные варианты развития событий, начиная с оспаривания кредитного договора, договора ипотеки, обжалования действий исполнительной службы, до признания самого аукциона недействительным, в связи с нарушениями процедуры его проведения.

• Банк продает квартиру, которая является предметом ипотеки, в результате внесудебного порядка обращения взыскания банком на такое имущество.

Одним из внесудебных способов обращения взыскания на предмет ипотеки является исполнительная надпись нотариуса на ипотечном договоре. При таком варианте, реализация предмета ипотеки также будет осуществляться на аукционе.

«Единственное, следует учесть, что довольно таки нередки случаи обжалования заемщиками в судебном порядке исполнительных надписей в связи с нарушением процедуры уведомлений должников о наличии задолженности и последствий ее непогашения. При этом основным риском для потенциального покупателя является несоблюдение банком предусмотренной статьями 37 и 38 Закона Украины «Про ипотеку» процедуры применения внесудебных способов обращения взыскания на ипотечное имущество, что может стать причиной обжалования его действий заёмщиком/ипотекодателем», – говорит г-н Ткачук.

• Замена должника в обязательстве, то есть новым заемщиком становится покупатель залогового имущества.

При этом сохраняется обременение имущества ипотекой с наложением запрета на его отчуждение, который может быть сняты только после полного погашения задолженности по кредиту.

«Возможен также вариант, когда потенциальный покупатель передает заемщику/ипотекодателю денежные средства, а тот, в свою очередь, передает их банку в счет погашения кредита, после чего банк предпринимает действия по снятию обременений с такого имущества, а потом происходит заключение договора купли-продажи квартиры. В этом случае одним из основных рисков для покупателя является то, что заемщик/ипотекодатель может передумать заключать договор купли-продажи. Несколько уменьшить риск можно, заключив с заемщиком/ипотекодателем предварительный договор купли-продажи, и взяв с него расписку о передаче денег», – советует Александр Ткачук.

Также необходимо наличие письменного согласия банка на продажу залогового имущества, в котором, как правило, банк прописывает условия осуществления такой продажи. Следует учесть, что если письменного согласия банка нет, то любые действия направленные на отчуждение залоговой квартиры являются незаконными и могут быть оспорены в суде.

«Если же покупка залогового имущества будет осуществляться непосредственно у должника по согласию с ипотекодержателем, то такую сделку лучше проводить в помещении банка с участием его уполномоченных представителей, которые проконтролируют выполнение необходимых условий для безопасности сделки», – добавляет Ткачук.

Безопасная сделка

Эксперты сходятся во мнении о том, что покупка залоговой квартиры всегда несет в себе риски. При этом можно их минимизировать, если ответственно отнестись к изучению документов на приобретаемую квартиру.

«Чтобы избежать рисков, необходимо внимательно осмотреть недвижимость, ознакомиться с документами на нее. Стоит изучить кредитный договор, договор залога, решение суда о принудительном взыскании. Необходимо проверить, не обжалуется ли такое решение. Важно убедиться, что на ней нет обременений. Нужно убедиться в согласии супруга на сделку в случаях, когда недвижимость принадлежала супругам. Проверить, не прописаны ли в квартире дети, поскольку выписать их потом будет очень сложно. Если цена залогового, как и любого другого имущества, гораздо ниже рыночной, и подобное снижение стоимости с первого взгляда необоснованное, возможно, это обусловлено какими-то скрытыми недостатками недвижимости», – говорит Павел Чичкань, юрист компании «Леопартнерс».

Если речь идет о покупке ипотечной квартиры путем замены должника в обязательстве, то в первую очередь, по словам Александра Ткачука, необходимо изучить договор перевода долга на предмет отсутствия дополнительных комиссий и других платежей, а также детально ознакомится с технической документацией на такое имущество.

Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС19-18381, в котором указал, когда единственная квартира гражданина может быть реализована на торгах в счет долга.

Владимир Базиян состоит в зарегистрированном браке с Еленой Базиян. 14 декабря 2007 г. АО «Чешский экспортный банк» предоставил крупный кредит принадлежащему ему АО «Фирма «Актис».

17 апреля 2009 г. супруги заключили брачный договор, по условиям которого, в частности, недвижимое имущество, нажитое во время брака, является собственностью того супруга, на имя которого оно приобретено. 27 октября 2009 г. Елена Базиян приобрела квартиру, расположенную в центре Москвы, общей площадью 312,8 кв. м, в которой она проживает в настоящий момент.

30 июля 2015 г. Арбитражный суд при Экономической палате Чешской Республики и Аграрной палате Чешской Республики в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору от 14 декабря 2007 г. взыскал в пользу банка солидарно с компании «Мерабл Холдингс Лимитед», АО «Фирма «Актис» и супругов Базиян сумму займа в размере более 26 млн евро, проценты в размере 23 млн евро, пени за просрочку платежей в размере 46 млн евро, а также 10 млн чешских крон в возмещение расходов по арбитражному разбирательству.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 15 ноября 2016 г. было возбуждено производство по делу о банкротстве Владимира Базияна. После этого Елена Базиян подарила московскую квартиру сыну по договору дарения от 12 декабря 2016 г.

17 января 2017 г. определением Московского городского суда было удовлетворено заявление чешского банка о принудительном исполнении на территории РФ решения суда при Экономической палате ЧР в части взыскания денежных средств с фирмы и супругов.

2 марта 2018 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуд признал недействительным договор дарения московской квартиры и возвратил ее в собственность Елены Базиян. Апелляция посчитала, что договор дарения ничтожен на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, так как заключен с противоправной целью – воспрепятствовать обращению взыскания на данную квартиру по требованию Чешского экспортного банка.

В рамках дела о банкротстве Владимира Базияна в реестр требований его кредиторов были включены требования на сумму около 7 млрд руб., в том числе требование банка, основанное на кредитном договоре от 14 декабря 2007 г., на сумму около 2 млрд руб.

В ходе дела о банкротстве финансовый управляющий имуществом должника выявил только одно жилое помещение, принадлежащее Базияну на праве собственности, – квартиру в Новочеркасске. Должник подал заявление об исключении данной квартиры из конкурсной массы на основании п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве и ст. 446 ГПК, ссылаясь на то, что новочеркасская квартира является его единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявления, указав на отсутствие в материалах дела доказательств фактического проживания Владимира Базияна и членов его семьи в этой квартире. Они также сочли, что должник имеет объективную возможность проживать в московской квартире супруги.

Не согласившись с таким решением, Чешский экспортный банк обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. В отзывах на кассационную жалобу Елена Базиян и ООО «Эскорт», владельцем которого был Владимир Базиян, попросили обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив материалы дела, Верховный Суд указал, что продажа новочеркасской квартиры исключает какую-либо возможность обращения взыскания на московскую недвижимость, которая становится единственным жилым помещением, принадлежащим членам семьи Владимира Базияна.

Рассматривая вопрос о распределении бремени доказывания, заметил ВС, суды не учли, что Владимир Базиян мог быть заинтересован в том, чтобы квартира жены была освобождена от притязаний чешского банка, и по этой причине не представлял доказательства фактического проживания в Новочеркасске. Суд отметил, что, согласно кассационной жалобе банка, площадь находящейся в собственности жены московской квартиры (312,8 кв. м) в 6 раз превышает площадь новочеркасской (51 кв. м), а кадастровая стоимость первой квартиры (свыше 180 млн руб.) в 60 раз выше кадастровой стоимости второй (чуть более 3 млн руб).

Высшая инстанция указала, что, по общему правилу, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса). Она сослалась на п. 11 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении.

«В том случае, если гражданин на основании части 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации имеет право пользования жилым помещением, принадлежащим его супругу, наравне с супругом-собственником, обращение взыскания на другие квартиры такого гражданина, принадлежащие ему на праве собственности, возможно», – посчитал ВС. Он заметил, что суды не установили, обладает ли кто-либо из супругов правом пользования квартирой другого супруга. При этом в апелляционном определении Мосгорсуда от 2 марта 2018 г. содержится вывод о том, что местом проживания Елены Базиян на момент разрешения дела судом общей юрисдикции являлась новочеркасская квартира.

ВС указал, что по смыслу разъяснений, данных в п. 8 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», должник не вправе обходить правила об исполнительском иммунитете, меняя место жительства в отсутствие к тому объективных причин (и, как следствие, перенося своими односторонними действиями в ущерб интересам взыскателя иммунитет с одного помещения на другое) после того, как взыскатель начал предпринимать активные действия, направленные на получение исполнения.

«Для правильного разрешения настоящего обособленного спора, по сути, являющегося спором об определении квартиры, защищенной исполнительским иммунитетом, суду первой инстанции следовало привлечь к его разрешению всех заинтересованных лиц – Базияна В.К., его супругу и их сына (детей), кредиторов каждого из супругов, установить, кто из членов семьи обладал правом пользования той или иной квартирой, и лишь после этого определить помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище супругов-должников и членов их семьи», – заметила высшая инстанция.

Кроме того, Верховный Суд посчитал, что круг лиц, подлежащих привлечению к участию в споре, определен первой инстанцией неправильно: суд рассмотрел спор без участия членов семьи Базияна. Суд апелляционной инстанции, не переходя к рассмотрению дела по правилам судопроизводства в суде первой инстанции, в нарушение требований ч. 6.1 ст. 268 АПК привлек к участию в споре супругов.

ВС отклонил доводы представителя ООО «Эскорт», ссылавшегося на то, что московская квартира, являющаяся по своим объективным характеристикам чрезмерным (роскошным) жилым помещением, подлежит реализации (обмену) на менее роскошное в рамках исполнительного производства, возбужденного в отношении Елены Базиян.

Верховный Суд отметил, что, принимая решение воздержаться от признания абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК неконституционным, КС РФ в Постановлении № 11-П/2012 руководствовался принципом разумной сдержанности, исходя из того, что в условиях отсутствия специального законодательного регулирования иное решение (о признании нормы неконституционной) повлекло бы риск неоднозначного и, следовательно, произвольного выбора соответствующих критериев правоприменителем, причем в отношениях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей. Конституционный Суд указал, что федеральному законодателю надлежит внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство на случай, когда недвижимость явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище, а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования. Однако, заметил ВС, до настоящего времени новое регулирование федеральным законодателем не установлено, правила обмена роскошного жилья на необходимое не выработаны, критерии определения последнего не закреплены.

Таким образом ВС определил отменить судебные акты нижестоящих судов и направить спор на новое рассмотрение в АС Ростовской области.

В комментарии «АГ» адвокат юридической фирмы ART DE LEX Юлия Шилова указала, что определение Верховного Суда РФ является ответной мерой на восполнение законодательного пробела ввиду отсутствия закона, устанавливающего четкие критерии, на основании которых жилье гражданина-банкрота исключается из конкурсной массы.

Адвокат отметила, что ВС РФ установил, что при разрешении вопроса об исключении из конкурсной массы жилого помещения суду необходимо анализировать не только жилье банкрота, но и жилье супруга, с которым он состоит в зарегистрированном браке, а также обстоятельства возникновения права собственности и фактическое проживание банкрота.

Юлия Шилова обратила внимание на то, что вывод Суда о том, что реализация квартиры в Новочеркасске исключает реализацию недвижимости в Москве, неясен, поскольку параметры московского жилья позволяют отнести его к категории роскошного. Это позволяет обратить взыскание на него, что следует из более ранней позиции ВС по исполнительному иммунитету в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 ноября 2018 г. № 305-ЭС18-15724 по делу № А40-67517/2017.

Юрист коллегии адвокатов «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Изабелла Прусская заметила, что российские суды не выработали единой позиции о том, какой объект недвижимого имущества следует признать единственным жильем при определении конкурсной массы должника. Оцениваются, как правило, различные критерии. Целью, однако, является сохранение за банкротом минимальных условий для существования, например, места для проживания. «Наша правовая система пошла по пути защиты как кредитора, так и должника (в других странах, например Германии, банкрота могут выселить из единственного имеющегося у него в собственности жилья). Тем не менее российской практике также известны случаи, когда единственное жилье гражданина-банкрота было включено в конкурсную массу (например, дело Анатолия Фрущака). Стоит, однако, оговориться, что в данных случаях ситуация, при которой объект недвижимости стал единственным пригодным для проживания жильем должника, создается, как правило, искусственно (путем дарения родственникам остальных имеющихся в собственности объектов недвижимости или продажи по минимальной цене)», – заметила Изабелла Прусская.

Юрист посчитала, что ВС попытался показать нижестоящим судам, что они сконцентрировались на чисто технической проблеме о том, является ли квартира в Новочеркасске единственным жильем должника, и не учли мотивов должника и общей картины банкротства (наличия у жены должника дорогостоященго жилья), что в целом является интересным новшеством в практике ВС.

По мнению Изабеллы Прусской, нижестоящие суды редко принимают аналогичные решения. «Основным фокусом при рассмотрении аналогичных дел судами нижестоящих инстанций является фактическое проживание должника и постановка на регистрационный учет по месту нахождения объекта имущества, которое должник пытается признать единственным местом для проживания», – заметила она.

Эксперт полагает, что действующее законодательство стоит уточнить – например, дать возможность реализации недвижимого имущества, которое по своим характеристикам превышает необходимый для нормального существования должника и его семьи минимум (в том числе с указанием ежегодных минимальных порогов для оценки жилья должника по регионам), а также ввести единые критерии для признания недвижимости единственным жильем должника.

Ведущий юрист INTELLECT Марина Байкова посчитала позицию Суда вполне обоснованной. «Поскольку фактически решается вопрос о том, какое из имеющихся жилых помещений будет защищено исполнительским иммунитетом, необходимо учесть права и кредитора, и членов семьи должника», – подчеркнула она.

«Если говорить о регулировании вопроса о судьбе жилых помещений в случае, когда супруги заключили брачный договор и в собственности каждого из них имеется по квартире, а потом в отношении одного из них или обоих открывается дело о банкротстве, то, полагаю, в первую очередь необходимо оценивать обстоятельства каждого конкретного дела на предмет наличия в действиях супругов признаков злоупотребления правом, наличия цели причинить вред правам кредиторов или не допустить возможности обращения на такое имущество взыскания», – указала Марина Байкова.

Разбираем, когда забирают единственное жилье за долги и как этого избежать.

Василий ? талантливый предприниматель. За 15 лет бизнес-деятельности он успел заработать на трешку в Южном Бутово. Но за столь успешный успех пришлось заплатить высокую цену: компании доначислили налогов на несколько десятков миллионов рублей, а потом Васю привлекли к субсидиарке на всю сумму.

Но Вася остался скалой спокойствия: единственное жилье не отберут! Об этом знает каждый! Тем более в квартире прописаны жена, дети и теща с собакой и рыбками.

Так ли это? В этой статье поговорим о возможностях Васи лишиться единственного жилья. И о том, как этому противостоять.

Варианты развития событий

На самом деле, у Васи есть всего два варианта действий. И оба не отличаются перспективами.

Вариант №1: ничего не делать.

В этом случае судебные приставы рано или поздно найдут квартиру. Но продать единственное жилье они действительно не могут. Чего не скажешь о наложении ареста.

После внесения в Росреестр запрета на рег. действия станет невозможным продать квартиру, передать ее в залог, подарить и т.д. Если Васю не устроит такой расклад, он может попытаться оспорить арест через суд. Неизбежным результатом станет проигрыш дела с одновременным улучшением навыков Василия по жонглированию юридическими терминами.

Но основная проблема ареста заключается не в том, что он абсолютно законен. А в том, что теперь судебный пристав физически не в силах прекратить исполнительное производство: у должника арестовано имущество, за счет которого теоретически можно рассчитаться с кредиторами. То, что это нельзя сделать в текущий момент, не означает, что квартиру нельзя будет продать через 10-20-30 лет: «Вдруг должник еще какую-то недвижку прикупит?!»

И вот Вася получает пожизненное исполнительное производство. Да, ему есть где жить. И это единственный приятный момент во всей истории. Потому что после смерти Василия наследники вместе с квартирой получат и его долги. Конечно, долги будут уменьшены до рыночной стоимости квартиры. Но это вряд ли обрадует наследников, которым теперь придется либо выставить недвижку на торги (если у них она будет не единственным жильем), либо гасить долг из своей зарплаты/пенсии.

Аналогично обстоит дело, если Васю начнут банкротить как физ. лицо. В этом случае единственное жилье так же не будет выставлено на торги, но при этом и долг по субсидиарке не спишется. И по завершении банкротства кредитор просто получит испол. лист и заново пропустит Васю через судебных приставов по вышеописанной схеме.

Таким образом, Василию, жизнерадостно утверждающему, что «единственное жилье не отберут», в конце надо добавлять «по крайней мере, при жизни».

Вариант №2. Срочно переоформлять квартиру!

С учетом описанного ранее шаг достаточно логичный. Квартира дарится детям и проблема с пожизненным арестом вроде бы решена!

Да, именно так и обстояло дело еще пару лет назад. Сделки по отчуждению единственного жилья никто не оспаривал, т.к. возвращать должнику недвижимость, обладающую иммунитетом, не окупало усилия: все равно с ним дальше ничего не сделаешь. Но законодательство не стоит на месте. Особенно когда дело касается интересов главного кредитора страны — налоговой.

И вот в 2019 году кредиторы начинают банкротить Васю. Затем находят неграмотную сделку по выводу единственного жилья. Оспаривают ее, возвращая имущество должнику, и… вуаля! Квартира лишается иммунитета, включается в конкурсную массу и продается с торгов. А вырученные деньги распределяются между кредиторами.

Теперь поговорим, при каких условиях возможен этот вариант развития событий и как его избежать. Если вы решили пойти по первому варианту: не рисковать и осчастливить наследников долгами ? дальше можно не читать. Текст ниже только для азартных ребят, выбирающих сопротивление до последнего.

Почему могут взыскать

Мы внимательно изучили свежую судебную практику и выделили основные критерии, которые чаще всего приводят к лишению единственного жилья иммунитета и реализации его с торгов.

Неграмотное отчуждение квартиры

Это важнейший критерий. Если слетает сделка по отчуждению единственного жилья, шансы на последующее лишение иммунитета чрезвычайно высоки.

А как вы помните, в рамках банкротства физического лица могут быть оспорены сделки совершенные им даже за 10 лет до принятия судом заявления. Вот мы наглядно показали, что и когда может оказаться в зоне риска.

Если сделка по отчуждению квартиры слетает, то дальше у суда включается простая логика: раз человек решил избавиться от единственного жилья, значит не больно-то оно было ему нужно. Значит, ему есть где жить. И вот недвижимость уже включается в конкурсную массу.

Пример из практики: в 2018 году Светлана дарит сестре свою единственную квартиру. А в феврале 2019 г. Светлана уходит в личное банкротство по инициативе кредиторов. В результате сделка дарения оспаривается, возвращенная должнику квартира лишается иммунитета и продается с торгов.

Причины:

• суд установил, что сделка совершалась с целью уклонения от уплаты долга;
• Светлана вместе с дочерью зарегистрировались в квартире только летом 2019 года, уже в разгар реализации имущества;
• раз Светлана подарила сестре квартиру, значит, ей самой есть где жить ? не могла же она сделать такой щедрый подарок, а сама переехать на улицу.

Единственный вариант противостоять такому сценарию ? делать сделку так, чтобы оспорить ее было невозможно. Для этого перестаньте мнить себя богом от юриспруденции и обратитесь к тем, кто действительно в теме.

Место фактического проживания

Часто основанием для обращения взыскания на единственное жилье служит тот факт, что должник зарегистрирован в другом месте. К примеру, у должника в собственности квартира в Москве, но прописан он у родителей в Новосибирске.

В такой ситуации должнику нужно будет доказать суду, что он не проживает по адресу регистрации. И да, суду все равно на расстояние в 3 389 км. Если должник не сможет предоставить уважительную причину, по которой он прописан не в своей собственной квартире, суд определит место проживания по адресу регистрации и квартире в Москве придется помахать ручкой.

Сюда же можно отнести и трудоустройство. Если в период проведения процедуры банкротства должник не трудоустроен, суд может решить, что должнику нет разницы, где жить, а значит, решение будет в пользу места регистрации, а не фактической собственности.

Здесь сыграет еще тот факт, что банкротство проходит в регионе регистрации должника.

Раз должник может жить по месту регистрации, суд может включить в конкурсную массу единственную недвижку и плевать ему на расстояния и удобства. При этом, если должник пропишется в «единственном жилье» и начнет в нем жить незадолго до принятия судом заявления о банкротстве, вердикт вряд ли будет другим. Пример Светланы тому подтверждение.

Нежелание содержать единственное жилье

Даже если должник проживает и прописан в одной и той же квартире, потопить корабль может… коммуналка. К примеру, если появится подтверждение, что расходы на содержание имущества несет другой человек, суд может расценить это как нежелание содержать жилье. В результате на должнике повиснет клеймо недобросовестного собственника ? в общем, продолжение вы знаете.

Пример из практики: Виталий фактически проживал и был прописан в квартире в Москве, в которой он владел ? доли. При этом у него была ? доли в квартире в Ульяновске. Долгов у Виталия было много, не платил он по ним долго, что логично привело к банкротству. Несмотря на прописку и фактическое проживание в московской квартире, именно эту долю включили в конкурсную массу и выставили на торги.

Причины:

• коммунальные платежи с 2014 года оплачивал владелец второй половины доли. Раз должник не платил за квартиру, значит, он не особо в ней нуждается;
• Виталий не был трудоустроен, а значит, по мнению суда, ему без разницы, где жить: в Москве или в Ульяновске;
• Доля в Московской квартире была оценена в 8 417 000 руб., в то время как доля в квартире в Ульяновске ? в 475 000 руб. Получается, после реализации доли в московской квартире можно будет погасить большую часть долга, а значит, это поможет соблюсти баланс интересов между кредиторами и должником.

Оставьте ниже свою электронную почту и мы вышлем вам судебные акты по делам, которые разобрали в этой статье:

Левая прописка

В попытках сохранить жилье, особенно дорогостоящее, должники начинают прописывать в квартиру всех кого ни попадя: родителей, бабушек, сестер, двоюродных теть, сводных братьев. Короче, не надо так. Суд может расценить это как злоупотребление правом, и, как результат, банкротом-то признают, а долги не спишут. Этот критерий обычно срабатывает в комплекте с другими. К примеру, когда есть 2 квартиры, но себе хочется оставить более дорогую.

Проживание в нежилом помещении

Честно говоря, я не знаю, на что рассчитывают люди, которые пытаются выдать за единственное жилье сарай, офис или магазин. Но, судя по судебной практике, таких интеллектуалов хватает, и поэтому мы не можем пройти мимо.

Пример из практики: семья владела участком, на котором расположились жилой дом и нежилое здание. Нежилое помещение частично переоборудовали в детскую, где проживал сын должника. Один из супругов был втянут в процедуру банкротства. Суд посмотрел на это дело и принял решение включить нежилое здание в конкурсную массу.

Причины:

• несмотря на полностью оборудованное помещение, перевод из нежилого в жилое не был задокументирован;
• несовершеннолетний ребенок был прописан в жилом доме, а значит, ему было где жить (логично, попробуй пропиши кого-нибудь в сарае).

С этой категорией недвижимости вообще все просто. По закону жилым считается недвижимое имущество, которое отвечает санитарным и техническим правилам и нормам. Перевод нежилого помещения в жилое производится органом местного самоуправления. Просто поклеить обои и обставить помещение мебелью недостаточно. Нужно еще обратиться в органы администрации, чтобы недвижимость была на бумаге признана жилой. Если это не было сделано заблаговременно, можно паковать вещи.

Как обезопасить свое жилье

Только грамотная работа с активами. Если вы уж решились бороться за единственное жилье, то делайте это грамотно. Забудьте про сделки дарения. В том числе и несовершеннолетним детям. Заплатите денег и привлеките профильных юристов. Если денег нет, читайте наш блог и делайте правильные выводы. В любом случае, второго шанса у вас не будет, поэтому любые сделки с недвижимостью должны быть безупречными.

Проживание и содержание квартиры. Важно проживать и быть зарегистрированным в той квартире, которую нужно сохранить. Причем важно начать это делать заблаговременно, а не когда на горизонте замаячит банкротство. Более того, чтобы у суда было меньше оснований сомневаться, своевременно оплачивайте все коммунальные платежи и прочие расходы на содержание жилья. Даже если обычно эта обязанность лежит на других собственниках или проживающих, хотя бы раз в полгода проводите платежи со своих счетов: если вдруг появятся подозрения, вы сможете предоставить выписку со счета, что платежи вы производили. Ну и никаких долгов. Еще бы хорошо и работать в том же городе, где жилье, чтобы уж наверняка.

Важно! Если же вы пошли от обратного и квартира была заблаговременно и, главное, грамотно (!) отчуждена в пользу кого-то из близких, ни в коем случае не нужно в ней жить, хранить свои вещи и уж точно нельзя быть в ней прописанным. Чтобы вернуть имущество в конкурсную массу, в бой идут арсеналы детективного расследования, включая проверку видеокамер и выезды по адресам. Если попадетесь, сделку по отчуждению недвижки оспорят в момент.

Документальное оформление. Если делали перепланировку ? официально ее зарегистрируйте. Если нежилое помещение сделали жилым ? обратитесь в администрацию, чтобы это задокументировать. Важно не только сделать его пригодным для проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами, но и официально все это дело оформить. Без этого недвижке можно помахать платочком.

Имущество супругов. Мы как раз недавно разбирали, что в защите имущества важную роль может сыграть супруг. Грамотно составленный брачный договор или соглашение о разделе имущества поможет сохранить как минимум половину имущества. Напоминаем, что Верховный суд недавно разъяснил, что супруги могут разделить не только совместно нажитое в браке, но и имущество, появившееся до брака. Главное оформить все документы как можно раньше и соблюдать «справедливое» распределение долей, без чрезмерного перевеса в сторону одного из супругов. Это чтобы суд не докопался.

Выводы

1. Прописывайтесь, живите и платите за недвижимость, которую хотите сохранить. Делайте все, чтобы у суда не было сомнений в важности и нужности для вас этой недвижимости.
2. Чтобы сохранить нежилое помещение в качестве единственного жилья, нужно оформить его как жилое через органы администрации.
3. Не забываем, что в сохранении недвижимости могут помочь близкие, в том числе супруг. Главное ? озаботьтесь этим моментом заранее, особенно если есть что терять.
4. Если у вас остались вопросы или нужно грамотно защитить активы ? вы знаете куда обращаться.

Информация в статье актуальна на дату публикации на нашем сайте igumnov.group.

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости.

Самарин Дмитрий

юрист «Игумнов групп”, спец по банкротствам юридических и физических лиц, юрист-технолог

Специализация: индивидуальное сопровождение процедур банкротства физических и юридических лиц; оспаривание сделок, организация торгов.

История дела

В рамках своего банкротного дела Анатолий Фрущак попросил суд исключить из конкурсной массы пятикомнатную квартиру в Одинцове. Три инстанции пришли к единому выводу о недопустимости обращения взыскания на указанное жилое помещение: оно было единственным пригодным для постоянного проживания должника.

Кредитор Андрей Кузнецов решил оспорить это в Верховном суде (дело № А40-67517/2017). В своей жалобе он указал: суды общей юрисдикции еще в 2016 году выяснили, что квартира стала единственным жильём Фрущака в результате его недобросовестных действий.

• С 31 августа 2004 года Фрущак был зарегистрирован и постоянно проживал в поселке Власиха, в квартире, от приватизации которой он отказался в пользу своей дочери Кручининой.
• 2007 год. Фрущак получает у Даниэляна заём на $250 000.
• 2008 год. Фрущак покупает пятикомнатную квартиру в Одинцове.
• Август 2010 года. Право требования по договору займа переходит к Кузнецову.
• Ноябрь 2010 года. Одинцовский горсуд заочно удовлетворяет иск Кузнецова на 8,7 млн руб.
• Март 2011 года. Судебный пристав арестовывает квартиру.
• Июнь 2011 года. Суд отменяет решение по иску Кузнецова и возобновляет производство по делу.
• Июль 2011 года. Арест с квартиры снят.
• Август 2011 года. Фрущак и его супруга Бизина заключают соглашение о разделе имущества, по которому пятикомнатная квартира в Одинцове стоимостью в 762 350 руб. достается жене, а должник получает 900 000 руб. от продажи автомобиля.
• Сентябрь 2011 года. Суд еще раз удовлетворяет иск Кузнецова на 8,67 млн руб. Тогда же Бизина получает свидетельство о регистрации прав на квартиру. Через пять дней она дарит ее своей дочери Кручининой.
• Ноябрь 2011 года. Апелляция подтверждает законность решения, оно вступает в силу.
• Декабрь 2011 года. Возбуждено исполнительное производство, но Фрущак уже не является владельцем квартиры.
• Февраль 2012 года. Брак между Фрущаком и Бизиной расторгнут.
• Апрель 2013 года. Суд признает соглашение о разделе имущества супругов и договор дарения квартиры недействительной сделкой, совершенной с целью сокрытия имущества от кредитора. Прекращено право собственности Кручининой на квартиру.
• Февраль 2015 года. На основании постановления судебного пристава-исполнителя зарегистрировано право собственности Фрущака на квартиру.
• Май 2015 года. Пристав вновь арестовывает квартиру.
• Ноябрь 2015 года. Фрущак добровольно снимается с учета из квартиры во Власихе.
• Февраль 2016 года. Квартира в Одинцове передана на продажу на открытых торгах.
• Апрель 2017 года. Фрущак подает заявление о собственном банкротстве.
• Октябрь 2017 года. Фрущак прописывается в спорной квартире после снятия ареста и окончания исполнительного производства в связи с введением процедуры реализации имущества.

«Ситуация, при которой жилое помещение, ранее не являвшееся единственным пригодным для проживания должника, формально стало таковым, образовалась исключительно в результате совершения Фрущаком действий, направленных на ее искусственное создание», – указал кредитор. По его мнению, это свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребляет правом, пытаясь уйти от уплаты долга.

Решение ВС: суды не проверили обстоятельства дела

«Судебная коллегия полагает ошибочным вывод суда округа о том, что ссылки кредитора на судебные акты судов общей юрисдикции, состоявшиеся до возбуждения дела о банкротстве, не имеют правового значения», – указал Верховный суд.

В этом сюжете

• Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде 23 октября, 8:51
• ВС решал, кто заплатит за потоп в квартире 18 октября, 9:22

Экономколлегия отмечает: нижестоящие инстанции не привели никаких мотивов, не указали каких-либо новых обстоятельств, возникших после возбуждения дела о банкротстве должника. Суды не опровергли доводы кредитора о том, что единственной целью подачи должником заявления о собственном банкротстве была попытка обойти вступившие в законную силу судебные решения и прекратить процедуру обращения взыскания на имущество, законность которой суды уже подтвердили.

При таких обстоятельствах Верховный суд направил спор о квартире должника на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Эксперты «Право.ru» о решении: исключение из правила

«Своим решением Верховный суд обеспечил для кредиторов баланс интересов в банкротом процессе. До сего дня закон о банкротстве предоставлял преференции и работал в большей степени на должника», – прокомментировали решение адвокаты кредитора Алла Кузнецова и Юлия Никишина.

С этой позицией не согласилась Юлия Литовцева из «Пепеляев Групп». По ее словам, само по себе решение нельзя назвать революционным, поскольку обстоятельства спора очевидно свидетельствуют о злоупотреблении должником своими правами, а практика применения ст. 10 ГК о пределах гражданских прав в делах о банкротстве граждан-должников уже выработана.

Относительно возможности обращения взыскания на единственное жилье конкретного должника, что было бы интересно с точки зрения квалификации спорной квартиры как «роскошной», Верховный суд не высказался, оставив этот вопрос на рассмотрение нижестоящих судов.

Но в ходе нового рассмотрения дела может быть сформирован подход к вопросам оценки единственного жилья как роскошного, что будет очень важно в отсутствие соответствующих ориентиров в законодательстве.

Юлия Литовцева, партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика ×

С этим согласен и Радик Лотфуллин, советник Saveliev, Batanov & Partners Saveliev, Batanov & Partners Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × : по его словам, такая позиция ВС была «абсолютно предсказуемой». Он напомнил: Конституционный суд еще в 2012 году (постановление № 11-П от 14 мая 2012 года) указал, что ограничение безусловного имущественного иммунитета на жилые помещения является прерогативой законодателя. «Сложно было рассчитывать, что Верховный суд предложит какую-либо концепцию о возможности обращения взыскания на дорогостоящее жилье – фактически он просто сослался на преюдицию и судебные акты судов общей юрисдикции, которые являются исключением из общего правила», – подчеркнул Лотфуллин и добавил, что сомневается во влиянии этой позиции ВС на судебную практику.

«Верховный суд все же упомянул, что при решении вопроса о том, является ли помещение единственным жильем должника, следует учитывать адрес его регистрации по месту жительства», – обращает внимание Сергей Высоцких из S&K Вертикаль S&K Вертикаль Федеральный рейтинг группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство группа Семейное/Наследственное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 8 место По выручке на юриста (Больше 30 Юристов) 20 место По выручке 26-28 место По количеству юристов Профайл компании × . По его словам, раньше суды ограничивались установлением факта, что исключаемое из конкурсной массы помещение является единственной собственностью, и не выясняли, живет ли он там фактически. «Есть шанс того, что суды отныне будут исследовать эти вопросы при разрешении подобных споров», – заключил он.

• Экономколлегия ВС
• Верховный суд РФ