Страна муравейников. Почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

Путин напомнил, что в 2001 году по всей России было выдано 4000 ипотечных кредитов. «Ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. Более половины кредитов, кстати, и выдано было в валюте. Воспользоваться ипотекой могли единицы. В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но стремиться нужно, безусловно, к 7%, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».

Вроде бы все звучит очень убедительно, по крайней мере не вызывает особенных вопросов. Тезисы президента вполне укладываются в привычную идеологему: решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Ну и о чем президент также сказал: снижать налог на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. Ни о каких других вариантах получения крыши над головой в послании упомянуто не было. А они, как показывает мировой опыт, есть.

Опыт других стран

В России после 1991 года произошла ловкая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к перекладыванию на плечи самих граждан заботы об обеспечении себя жильем, государство самоустранилось из этой сферы. Мол, таковы, рыночные реалии.

Однако на самом деле разговоры об ипотеке затуманивают суть обязанностей государства в лице и федерального правительства, и региональной власти, и местного самоуправления о предоставлении в пользование (не в собственность!) жилья своим гражданам. Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в том числе в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» (Public housing) является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

И только в России у правительства не болит об этом голова, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за происходящим, отводя себе роль опосредованного контролера и установителя правил игры на рынке недвижимости. Сразу обозначу свой тезис: ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья (не в собственность, это важно).

История вопроса

Проблема была заложена в начале девяностых, когда была принята программа приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации того времени жилищная была, возможно, хуже всего продумана и организована. Главным ее итогом стало создание, как их называет эксперт по жилищной политике Владимир Самошин, «домов-конгломератов» — уникальной формы владения, которой больше нет нигде в мире.

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире — и все это в одном здании! Более того, чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации завода рабочим раздали по станку и сказали, что они теперь их владельцы. Управлять имуществом такого дома невозможно, нельзя даже провести полноценное собрание жильцов: кто-то владелец, кто-то не владелец квартиры; но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении.

В итоге при всей формальной смене собственности все равно следят за состоянием домов власти — теперь уже через управляющие компании.

В мире же есть три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры. Цель понятна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственник — государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Конгломератов по-российски нет больше нигде в мире. Именно они — мина замедленного действия.

Проблемы ипотеки

Что самое опасное в современных ипотечных программах? Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая московская реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Я живу в доме-ТСЖ 1999 года постройки. Тем не менее в нем немало квартир до сих пор не приватизированных (люди получили их как работники соответствующего ведомства), а купив квартиру в нем, я с удивлением узнал, что не стал автоматически членом ТСЖ. Надо было писать для этого заявление. Вот вам и кондоминиум (ТСЖ же стремится к этому варианту) по-российски — два абсурда сразу.

Вторая проблема, которую ипотека никоим образом не решает и решить не может, — качество жилья. В той же Франции 72% домов-HLM (а из построенных после 2000 года — 95%) представляют собой малоквартирные дома, не выше 3-4 этажей. В Великобритании и Нидерландах 60% жилья — так называемые двухквартирные дома (semi-detached houses) плюс отдельно стоящие и «дома в линию» (terrace houses). На долю многоквартирных домов приходится сравнительно небольшой процент. Напомним, что эти страны в 31 и 48 раз по плотности населения превосходят Россию, соответственно.

В России же, самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства.

Ипотека в постсоветском исполнении не повлекла за собой серьезных изменений в градостроительстве, не породила спрос на действительно качественное жилье и комфортную среду обитания.

Достаточно взглянуть на новостройки Подмосковья — прежние дачные районы застраиваются уродливыми домами-гигантами. И подобное происходит по всей стране.

Путь к цивилизации

Если в области торговли челночно-рыночные времена остались, в целом, позади и она перешла к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей не профессионалы рынка, для которых это основное занятие, а люди, имеющие лишнюю квартиру и желающие подзаработать на ней, а то и сдающую комнату в своей единственной. Нет ни частных доходных домов, которые были основной застройкой Санкт-Петербурга и Москвы последние 50 лет перед революцией и до сих пор радуют глаз своей архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья. И нет желания государства хоть как-то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости.

Многое в этой ситуации упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании россиян: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади, которое, как отмечает тот же Самошин, развращает население — не столько самим фактом даровой его раздачи, сколько закреплением конгломератов. «Обеспечить человека жильем» в постсоветской реальности почти всегда означает дать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья.

В Москве в собственных квартирах проживает 85% населения, в Берлине — только 14%. Но можно ли сказать, что ситуация в Германии, где в целом процент владельцев жилья колеблется в районе 50%, более печальна, чем в России? Ориентация на покупку жилья любой ценой (а в российских условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — ценой ипотеки) разрушает жизнь многих семей, деформирует их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке.

Что делать

Необходимо пересмотреть как отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь должна идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья — по европейскому образцу.

Слова героя булгаковского романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, остаются в силе. В СССР строилось мало жилья. Несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о приватном угле. В начале 1990-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но дьявол крылся в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его безликими и уродливыми многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Московская реновация обещает нам очередное повышение этажности столицы вместо выведения населения в Новую Москву, неизвестно для чего присоединенную.

Пример с реновацией показывает, что у власти нет долгосрочного плана действий, преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот же пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру.

Жилищная проблема имеет множество элементов, требующих значительных условий по ее решению. Выделим основные пути решения проблем жилищной сферы:

— поиск и привлечение различных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, а также капитального ремонта (подготовка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, создание городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение инвесторов, строительных компаний, предприятий и организаций);

— обеспечение жильем широких слоев населения (оказание реальной помощи населению в приобретении жилья, создание хороших условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, развития системы жилищного кредитования, в том числе ипотеки); — модернизация и развитие системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (подготовка и реализация систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, рассмотрение вопроса о предоставлении бесплатного или оптимального по стоимости муниципального жилья и т. д.);

— усовершенствование архитектурно-планировочных и строительных подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной и комплексной застройки, включающей благоустройство территории, переход от типовых проектов к индивидуальным);

— совершенствование качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение качества реконструкции и ремонта жилищного фонда, экономия энергоресурсов, повышения качества жилищно-коммунальных услуг) .

Для достижения эффективного развития жилищного фонда в первую очередь должны быть решены следующие основные задачи:

— в области жилищно-коммунального хозяйства – усовершенствование качества функционирования жилищно-коммунального комплекса РФ;

— в области обеспечения доступности жилья – усовершенствование финансовых механизмов рынка жилья, обеспечивающих доступность приобретения жилья для всех слоев населения, развитие системы для поддержки малоимущих граждан;

— в части выполнения обязательств государства по обеспечению жильем граждан – обеспечение жильем в эффективной форме за счет средств бюджетов всех уровней отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в соответствии с объемом государственных обязательств;

— в области жилищного строительства – повышение качества и эффективности жилищного строительства, приведение основных (структуры и технических) характеристик жилья в соответствие с потребностями населения .

В области жилищного строительства следует обратить внимание, что строительство – это только один из способов воспроизводства жилищного фонда. Масштабы и эффективность использования жилищного фонда определяется перспективами развития того или иного поселения и состоянием имеющегося фонда. Следовательно, модернизация, ремонт и реконструкция жилищного фонда должны быть рассмотрены не только как способы воспроизводства, дополняющие строительство, но и как альтернатива ему. Одним из важнейших факторов, обеспечивающего рациональное использование средств, направляемых на решение жилищной проблемы, является недопущение абсолютизации нового жилищного строительства и учет изменения в перспективе конкурентоспособности поселений.

Развитие и модернизация жилищного фонда, удовлетворение спроса и потребности общества в жилье должны быть направлены на повышение качества жилища и коммунальных услуг, не только на увеличение потребления жилья. Ресурсы, вложенные в поддержание жилищного фонда в эксплуатационно-пригодном состоянии, позволят более эффективно его использовать. Реальное повышение качества жилищно-коммунальных услуг вызовет уменьшение удельных объемов потребления энергетических и топливных ресурсов и воды и будет позитивно восприниматься населением.

Заключение

В целом, можно сделать вывод, что решение жилищной проблемы является одним из приоритетов социально-экономического развития нашей страны. Достаточно отметить, что в ветхом и аварийном жилищном фонде проживают более 2,5 млн. чел., а его доля в общем объеме составляет 3,8%. По мнению многих экспертов, для улучшения жилищного фонда РФ первостепенное значение имеет проведение жилищной реорганизации в муниципальных образованиях, так как в них сосредоточен ветхий жилищный фонд, проживает и трудится большая часть населения страны и находятся основные мощности промышленных организаций. В любом случае, повышение уровня содержания жилищного фонда и развитие жилищного строительства возможны при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране .

В настоящее время задача обеспечения граждан доступным и комфортным жильем решается не в полной мере. Вместо того чтобы строить комфортные для жизни дома, страна гонится за квадратными метрами, используя при этом устаревшие технологии. Ощущается также нехватка квалифицированных специалистов, которые бы занимались планированием городской и социальной среды. Строительство ведется на основе СНиПов и нормативов, принятых еще в советское время, которые уже давно устарели и не соответствуют требованиям современной действительности.

Что является главным фактором, стимулирующим рост цен на квартиры?

Основной катализатор − спрос, который не соответствует предложению. У нас очень много людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но существует недостаток предложения. Ипотека также стимулировала спрос и привела в прошлом году к резкому скачку цен на жилье. В то же время большинство россиян не могут взять ипотечный кредит из-за невозможности его погасить. Но пока есть спрос, и люди готовы покупать жилье за предлагаемую цену, оно будет стоить столько, сколько стоит. Несложно заметить, что средняя стоимость жилья в той же Америке составляет около 100 тыс. евро, тогда как в Москве за эти деньги не купишь даже самую «дешевую» квартиру, виной чему просто недостаток жилья . Впрочем, развитая экономика тем и отличается, что она создает достаточно продуктов для людей.

Проблемы ипотеки и земельных участков под строительство

Достижение задач, поставленных в национальном проекте «Доступное и комфортное жилье − гражданам России» позволит если не полностью решить жилищные проблемы в стране, то в целом обеспечить доступность приобретения жилья наибольшему числу жителей даже с небольшим доходом и решить проблемы восстановления и укрепления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры комплекса. Вместе с тем необходимо констатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта скорейшего решения требуют проблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженерной инфраструктурой .

Так, рост объемов жилищного строительства существенно сдерживается отсутствием свободных и обеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличием административных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства. Совершенствование законодательства Российской Федерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков для строительства − одна из первоочередных задач, без решения которой достижение целей национального проекта будет затруднено.

Мы считаем, что потенциал развития ипотеки в России огромен. К сожалению, у большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – он ежегодно увеличивается в два-три раза.

Если сбросить со счетов сложные условия фондирования, в которые мировой финансовый кризис поставил все банки без исключения, грандиозные возможности для развития ипотеки есть как в столице, так и в регионах. Причем вряд ли нужно проводить серьезное разделение между столицей и другими городами – предложение недвижимости и финансовые возможности россиян по-прежнему ниже спроса .

Инновации в строительстве

Воздействие инфляции как макроэкономического фактора на рынок недвижимости может проявляться через повышение процентных ставок по ипотечным кредитам или кредитам, предоставляемым строительным и девелоперским организациям для нового строительства объектов недвижимости. Изменение темпов роста инфляции на потребительском рынке проявляется на рынке капитала с некоторым временным лагом − повышение процентных ставок по кредитам на приобретение объектов недвижимости со вторичного рынка и на строительство новых объектов недвижимости несколько отстает от изменения темпов роста инфляции. При этом отставание изменения процентных ставок проявляется как при повышении темпов инфляции, так и при их снижении. Высокая инфляция наносит ущерб всей экономике. Эффективность проведения экономической политики государства зависит от способности правительства поддерживать темп инфляции на приемлемом уровне.

Консервативность строительной отрасли в отношении инноваций определяется рядом факторов: зачастую недостатки новой технологии можно выявить только в процессе длительной эксплуатации здания, также на инновации «давит» высокая степень ответственности строителей за жизнь большого количества людей. Сравнивая отечественный и зарубежный опыт, автор приходит к выводу, что часто так бывает, что новые технические решения, называемые у нас инновациями, за границей уже давно применяются. Например, система рекуперации тепла, которая позволяет сократить потребление тепла в доме на 25% и более, уже давно используется в Финляндии и Швеции. Помимо подобных систем, в дома встраивают системы фильтрации воздуха, тщательно продумывают системы вентиляции, чтобы будущим жильцам было максимально комфортно жить. На самом деле сейчас на рынке диктует свои правила покупатель. Поэтому многие компании начинают задумываться о том продукте, который создают. И это правильно.

По мнению экспертов, через пять-семь лет в строительной отрасли сможет выжить тот, кто предложит покупателям недвижимости максимальное качество за разумные деньги. В то же время достичь этой мечты без внедрения глобальных инновационных решений и перевода отрасли на новые рельсы практически невозможно из-за ее энерго- и капиталоемкости. Будущее за материалами, имеющими минимальное энергопотребление при производстве и низкий расход по сравнению с дорогостоящими и дефицитными цементом, известью, гипсом .

Выводы

Критический анализ динамики реализации проекта показывает, что, несмотря на грамотно проработанный план в практической реализации проекта в России имеется ряд барьеров, которые необходимо решать комплексно.

Во-первых, плохое состояние и несправедливое распределение жилищного фонда России является одной из главных социально-экономических проблем страны, приведших к демографическому кризису. Нехватка качественного жилья приводит к разводам в молодых семьях, к отказу от рождения детей, многочисленным конфликтам и бытовым преступлениям.

Во-вторых, рынок ипотеки и его проблемы к настоящему моменту. Учитывая комплексность проблемы развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, для ее решения требуется системный подход. Причем масштаб проблемы, ее значимость для социально-экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования мирового опыта и международного сотрудничества.

В-третьих, ускорение инфляции ведет к сокращению длительности заимствований, следовательно, уменьшает горизонты инвестирования и ухудшает инвестиционный климат в стране. Воздействие инфляции как макроэкономического фактора на рынок недвижимости может проявляться через повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, или кредитам, предоставляемым строительным и девелоперским организациям для нового строительства объектов недвижимости.

В-четвертых, наибольший урон строительной отрасли принесли именно последствия мирового кризиса. Вслед за определенной нестабильностью в финансовой сфере активно проявились негативные ожидания экономических агентов других отраслей, что в итоге привело к падению доходов населения, снижению потребительской активности, и, как следствие, к сокращению объемов потребления производимой продукции, в том числе и строительной.

Современное прочтение «проблемы жилья» в России

О проблеме жилья в России не говорят только немые. Власти рассказывают сказки, народ сетует о самой проблеме, ожидая её решения самой по себе, строители ловят удачу в мутной воде, а проблема живёт и разрастается. На фоне быстрорастущих энерготарифов, жилой фонд, построенный без учёта экономии энергоресурсов, становится грабителем проживающих в нём.

Желание иметь крышу над головой, доводит человека до абсурда и он радуется, если имеет эту крышу, не замечая, что стены дырявые, удобства позапрошлого столетия, а площадь квартиры, только для кровати. Все понимают, что если есть жильё, есть жизнь семьи, есть семья, есть Государство. Чем комфортнее и полнее жизнь семьи, тем благополучнее Государство, а значит народ в таком Государстве в достатке, комфорте и счастье, живёт и радуется, прославляя Власть! Идиллия, одним словом. Понимать то, понимаем, вот только с решением как-то не ладится. Сколько можно ставить вехи, определять направления, планировать объёмы и обещать? Может лучше начать с простого, понять, что надо народу, о каком жилье мечтает и спуститься с небес на землю.

Каменные хоромы пусть останутся в детских сказках про поросят, замки для рыцарей, богатые пусть строят себе, что хотят, а человеку нужно жильё для жизни. Один известный животновод говорил, что скотине нужны скотские условия, тогда как человеку – человеческие. Любой семье нужно место для проживания, отдельное, доступное, современное, которое не будет его грабить, отбирать здоровье или наносить вред. Жильё должно радовать и создавать условия для роста, развития детей, для отдыха и творчества взрослых, для жизни семьи в благополучии и достатке. Отдохнувшие люди должны утром стремиться из дома на совершение подвигов, красивых и благородных, а вечером, усталые и довольные, должны спешить в свой дом. У каждого в доме должен быть свой угол для отдыха и работы, должна быть общая комната для общения. Тогда всем в таком доме будет комфортно, уютно и счастливо. Сколько добрых и больших дел совершат люди, проживающие в таких домах?

Прежде всего, разберём саму проблему, так как она системна и состоит из множества составляющих. Есть даже мнение, некоторых либеральных экономистов, что проблемы нет, так как жильё на рынке есть, и нет его дефицита. Однако 70% населения эту проблему испытывают на себе, в том или ином виде. Большая часть из них даже не правильно понимают эту проблему, так как озабочены насущным поиском крыши над головой, тут уж, не до изысков.

Однако ни кто не отменял аксиому: «Бытие определяет сознание!», из предисловия «К критике политической экономии» (1859) Карла Маркса: «Не сознание людей определяет их общественное бытие, а наоборот, их общественное бытие определяет их сознание». Решающее значение в формировании сознания занимают условия проживания, среда роста и воспитания человека!

Если мы озабочены будущим России, если мы патриоты и хотим жить в благополучной стране, в обществе счастливых людей, мы должны сделать всё для этого и прежде всего, создать условия для формирования этого общества! «Каждый гражданин РФ имеет право на жильё», 40 статья Конституции РФ. Вот и пришли к пониманию того, кто должен эту проблему решать. Многие годы Государство делает попытки решения этого вопроса, однако до настоящего времени нет ясной, вменяемой идеологии жилья! Россия страна специфичная, многонациональная, с огромным набором климатических зон, поэтому государственное участие в решении проблемы жилья очень важно!

Современный период жилищной проблемы характерен её резким обострением, грозящим перерасти в ЧП с тяжёлыми последствиями для для страны:

1. Мы катастрофически мало строим, как минимум в два раза меньше требуемого, а с учётом состояния жилого фонда, надо строить 200 млн. кВ. м. жилья в год. Надо строить жильё, а не многоквартирные казематы в крупных городах, решая проблемы бизнеса. Надо ввести практику отчётов руководителей регионов о строительстве жилья не по росту к предыдущему периоду, а по соотношению численности населения к объёму строительства квадратных метров жилья, двигаясь к ориентиру 1 м2 жилья на одного жителя в год.

2. Жилищный фонд РФ составляет около 3 млрд. м2, из которых около 120 млн. м2 составляет ветхий и аварийный жилищный фонд, который ежегодно увеличивается на 20–24 млн. м2 в год. В ветхом и аварийном жилищном фонде проживают около 5 млн. человек, кроме того, около 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных квартирах, лишенных элементарных удобств.

3. Проблема увеличения стоимости содержания жилья, на фоне быстрорастущих тарифов на энергоносители, опережает все остальные и грозит стать, в ближайшем будущем, национальным бедствием. Практически весь жилой фонд России не обладает энергоэффективными качествами и поэтому тратится в 3 – 4 раза больше энергии на его содержание, чем в развитых странах.

4. Потребность в массовом дешевом жилье была огромна, и, ее уловили многие строительные компании. Однако одно дело уловить потребность, а другое — сделать жилье по-настоящему дешевым. Требовался радикальный пересмотр общепринятых строительных технологий. Однако даже качественное снижение себестоимости жилья еще не гарантировало успеха. Отставники, как правило, только начинали трудовую биографию, поэтому не могли похвастаться солидными заработками. И осилить такую фундаментальную покупку как дом без льготного государственного кредитования им было не по плечу. Правительство же не только субсидировало строительство пригородных поселков Левиттаунов, но и обеспечило мощную законодательную поддержку всей инициативе (был принят Билль о правах военнослужащих).

5. Можно было бы модернизировать жилой фонд, но другая, системная беда, не позволяет это сделать, это проблема собственности и ответственности за содержание и сохранение жилищного фонда. 85,6% всего жилого фонда России находится в частной собственности. Это намного больше, чем в развитых странах (Германия — 46%; Швеция — 38%; Австрия — 40%). Наши владельцы жилья, в силу невысоких доходов, не в состоянии финансировать его содержание, ремонт и модернизацию.

6. Жилой фонд России представлен 34 млн. квартир и 16 млн. индивидуальными домами и это только 32% от общей площади. В развитых странах этот процент составляет: в Германии – 82%, в Финляндии 89%, в Канаде 65%, в США – 72%.

7. Почему Россия так и не может стать малоэтажной? Огромные территории, наличие разных климатических зон, прекрасная природа и исторический опыт, всё за то, чтобы россияне жили в домах «на земле», однако строим и продолжаем стимулировать расселение граждан в казематах, оторванных от природы, создавая невыносимые условия для роста и развития общества. В регионах и на сельских территориях строительная отрасль в упадке, а сам рынок строительных услуг дикий и многомиллиардные обороты находятся в тени. Качество строительства не выдерживает критики.

8. Посмотрите вокруг себя и оцените изменения инфраструктуры, окружающую человека, за последние 50 – 70 лет! Автомобильная промышленность, связь, медицина, телевидение, космос, техника для дома, всё разительно изменилось, а технология строительства жилья топчется на месте. Хит спроса – Сталинские дома. В сельской местности, в малых городах, в регионах строят постройки, которые с трудом можно назвать жилыми домами. Что это?

9. Россия это не Москва и десяток крупных городов, Россия это регионы, а там проблема жилья остра, как никогда.

10.Отсутствие социального жилья, жилья которое предназначено для незащищенных слоев населения, имеет глубокие проблемы в жизни общества. Арендное жильё необоснованно дорого и создаёт область теневого бизнеса.

11. Проблема запустения может превратиться в замкнутый круг: мегаполисы «высасывают» населения из малых поселений, там остается слишком мало жителей, поддерживать инфраструктуру таких поселений становится невыгодно и государство вынуждено принимать решение о переселении оставшихся в меньшинстве граждан в большие города, еще более усугубляя проблему излишней концентрации населения в мегаполисах. Перепись населения 2010 года продемонстрировала актуальность подобного сценария – около 20 тысяч деревень и сёл (или 13% от общего числа сельских поселений) в России не имеют ни одного жителя. Еще 36% деревень и сёл отличаются критически низким уровнем «заселенности» – до 10 человек на поселение. Почти половина всех сельских поселений в стране либо вымершие, либо вымирающие! Наиболее критическая ситуация в Северо-Западном и Центральном федеральных округах – там этот показатель составляет 78% и 62% соответственно! Вымирают и небольшие города. Сегодня в Дальневосточном федеральном округе более 37% городов располагают населением менее 3000 человек, в Северо-Западном федеральном округе доля таких городов – 18%, а в среднем по России – 15%.

12. На рынке много предложений, разные технологии, разные форматы, но жилыми их трудно назвать. Государство самоустранилось от контроля за строительством малоэтажного жилья и способствовало появлению жилья сомнительного качества, усилив сомнения в народе в возможности строительства без бетона и кирпича.

13. Основная причина, это отсутствия платёжеспособного спроса на жильё, это малые доходы граждан России. Нет соответствия стоимости жилья и доходов нуждающихся. Единственный предложенный финансовый инструмент, ипотека может решить эту проблему, максимум для 10% нуждающихся, а остальные не могут обслужить взятый кредит. Кощунственно предлагать человеку, неспособному оплатить одну квартиру, вернуть сумму на 2,5 или 3 квартиры, хоть и в рассрочку. Почему-то не приживаются другие варианты решения этой проблемы. Вся Европа использует Строительные Сберегательные Кассы для помощи гражданам в их решении жилищной проблемы, у нас же в России подобные варианты, обеспеченные законодательно, не работают.

Мы же топчемся на месте, меняя направления и задачи, не решая главного. Минстрой так и не сформировал реальную программу решения проблемы жилья в России. Достижения в объёме строительства жилья, на уровне прошлого столетия, это провал, а не достижение. Малоэтажное строительство, призванное стать главным направлением развития отрасли и основным фактором решения проблемы жилья, внимания Минстроя не получает.

Тема «малоэтажки» присутствует в докладах и планах, но как вспомогательный элемент, без внимания Государства и без её поддержки. Нет элементарного, нет планов развития индустрии малоэтажного строительства жилья, нет намерений, создать технологию «Заводского домостроения», признанную во всём мире, но не принятую у нас, нет даже ведомства, отвечающего за развитие этого направления!

Может пора перестать уродовать наши города точечной застройкой многоэтажными казематами, в угоду бизнесу и сосредоточиться на развитии отрасли, для строительства жилья, востребованного народом?

Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях

Библиографическое описание:

Гимазетдинова Э. Я., Владимиров И. А. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы Междунар. науч. конф. (г. Москва, апрель 2011 г.).Т. I. — М.: РИОР, 2011. — С. 57-59. — URL https://moluch.ru/conf/econ/archive/9/455/ (дата обращения: 04.06.2019).

Состояние ЖКХ стало в современной РФ критической социальной проблемой. С 1991 года капитальный ремонт жилищного фонда страны был практически прекращен, и это достояние стало на глазах деградировать.

Цель данной статьи — проинформировать об актуальности жилищной проблемы.

Итак, наши задачи таковы: во-первых, обосновать актуальность темы жилищной проблемы; во-вторых, найти основные пути решения жилищной проблемы.

Актуальность жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего нормативным и потребительским требованиям, для значительной части населения. Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:

1)дефицит жилья — количественный аспект;

2)несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей — структурный аспект;

3)несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект.

Один из важных аспектов данной проблемы является то, что Средняя жилищная обеспеченность в городах страны составляет не более 18 кв.м. общей площади жилья на одного жителя, часть населения имеют менее 9кв.м. на душу населения, зачастую, в коммунальных квартирах (рис.1).

Рисунок1

Тип жилья, в котором проживают россияне в %.

Как видно на рисунке 1, 8% россиян проживают либо в общежитии и служебных квартирах, либо снимают жилье. Половина обитателей общежитий это представители двух низших страт, а не проживающие в служебных квартирах депутаты. Лишь 15% обладателей служебного жилья относятся к стартам от 5 и выше, составляющим верхние четыре дециля. Снимают жилье также не столько люди с высоким доходом, сколько малообеспеченные семьи- 58% арендаторов относят к трем низшим стратам, и лишь 5% к сравнительно благополучным слоям, представляющих два верхних дециля. Более того, основная часть арендаторов имеет жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни — это неблагополучная часть населения.

Еще одним важным аспектом данной проблемы является то, что оборудование и коммуникации в теплоснабжении находятся в изношенном состоянии. По данным Минэнерго РФ на 2008 год, «около 50% объектов инженерных сетей требуют замены, не менее 15% находятся в аварийном состоянии. На каждые 100км тепловых сетей ежегодно регистрируется в среднем 70 повреждений. Потери в тепловых сооружениях и сетях достигают 30% «. В 2009 году доля тепловых сетей, выслуживших установленные сроки, увеличилась до 32,7%, а по водопроводным сетям – до 43,9%. В теплоснабжении с каждым годом растет число аварий. Так, за отопительный сезон 2009-2010 годов в ЖКХ зафиксировано более 18,7 тысяч технологических нарушений и мелких аварий, по сравнению с прошлым годом рост составил 27%.

Главной причиной большого количества аварий, по моему мнению, является следствием недостаточных инвестиций в отрасль, так как в 2009 году в ЖКХ было вложено около 170 миллиардов рублей инвестиций, что составляет менее 6% от оборота рынка услуг ЖКХ.

Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

Основные пути решения жилищной проблемы:

-снижение тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

-повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.);

-повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов и т.д.);

-совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.).

Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:

-большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищной фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%);

-уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;

-собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

-субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;

-приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет);

-используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;

-строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.

Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:

1)наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;

2)достаточно высокий уровень жизни большинства населения;

3)устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;

4)политическая, социальная и экономическая стабильность.

Таким образом, можно сделать вывод, что эти условия пока в нашей стране не сложились, и поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях.

Литература:

1.Канцелярия реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации

2.Фадеев В.И. Муниципальное право России. М.:1994, С.28

3.Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, № 35,ст. 3506

4.Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения.- М.: Госстрой России,2000

5.Конюхов Л.Н. и др. Анализ финансового состояния жилищно-коммунального предприятия // ЖКХ – 2001 -№6- с.10.

6.Дронов А.А. О состоянии ЖКХ России и перспективах его формирования // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ — №6-7 – 2001- с.34,46.

Основные термины (генерируются автоматически): жилищная проблема, жилищный фонд, основной путь решения, жилье.

Пять причин, по которым в России нет доступного жилья

Сказать, что вопрос о доступном жилье в России стоит остро – это значит ничего не сказать. Сегодня квартиру в России может купить или взять ипотечный кредит на ее приобретение не более 5% семей. Чуть более 2% ипотеку уже взяли, остальные квартиры купили. А между тем, в улучшении жилищных условий нуждается до 70% российских семей. В интервью RealEstate.ru научный руководитель Института национальной стратегии и автор книги «Ипотечное жилищное кредитование» Никита Александрович Кричевский рассказал, о причинах по которым в самой большой стране мира нет доступного жилья для всех нуждающихся, и ответил на многие другие вопросы.

Никита Александрович, почему же в России, а особенно в Москве нет доступного жилья? Есть ли рыночное объяснение тому, что «доступная» столичная квартира стоит примерно 250-500 тыс. долл., а средняя заработная плата по Москве 1 тыс. долл.?

Основных причин, по которым жилье в России остается недоступным, всего пять. Во-первых, жилищное строительство в России так и не стало массовым. Смотрите – в 1980 году в РСФСР было построено 59,4 млн. кв. м общей площади жилых домов, в 2007 году лишь не намного больше – 61 миллион «квадратов». Причем, если в 1980 году было построено 1057 тыс. квартир, то в 2007 году – всего 721 тыс. Так получилось из-за разницы в разница в средней площади строящихся квартир. В 1980 году она составляла 49,6 кв. м, а в 2007 году уже 84,6 «квадратов».

Нужны ли столь большие квартиры современному российскому государству?

Конечно, нет. Во-вторых, в России констатируется неблагоприятный инвестиционный климат, что влияет на увеличение рыночной стоимости жилья. За 2000-2007 годы цены на жилье на первичном рынке возросли в 5,5 раза, на вторичном рынке – 7,2 раза. За тот же период инвестиции в основной капитал выросли в 5,7 раз. Это говорит о том, что вложения в жилую недвижимость возрастали не меньшими по сравнению с производственными инвестициями темпами. Бизнес не доверяет сформировавшимся государственным институтам и почитает за лучшее вкладывать свободные средства не в развитие производства, а в жилую недвижимость.

Это делается с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли?

Естественно. В-третьих, в России так и не получило развития ипотечное жилищное кредитование. Если в США масштабы ипотеки составляют до 87% ВВП, то в России – приблизительно 3%. И все претензии тут к государству. В середине «тучных» 2000-х годов оно могло бы направить часть нефтяных доходов на рефинансирование ипотеки под 2-4% годовых, причем, кредиты выдавать, только в рублях и, только под официальные доходы. Такой подход к решению жилищной проблемы я предлагал еще в 2005 году. Реакции – ноль, пошумели, одобрили и разошлись. Во всех странах мира ипотека стартовала и делала первые шаги исключительно благодаря усилиям государства, у нас же правительство в основном посылало «сигналы», рекламируя ипотечное движение, однако никаких необходимых действий не предпринимало.

В-четвертых, в отсутствии доступного жилья виноват монополизм во всех сферах, касающихся жилищного строительства. Только в период 2006-2007 годов по данным Росстата цемент подорожал на 72,4%, товарный раствор на 65,7%, товарный бетон на 58,1%. Излишне напоминать, что производство этих видов продукции монополизировано, а соответствующие государственные структуры все последние годы делают вид, что в сфере конкуренции в России все в порядке.

В-пятых, государство не осуществляет никаких усилий для того, чтобы ограничить приток спекулятивных инвестиций на рынок жилищного строительства. Есть несколько нехитрых способов, с помощью которых можно прекратить получение сверхприбылей на рынке жилой недвижимости. Например, запретить приобретение жилья юридическими лицами в инвестиционных целях за исключением тех квартир, что покупаются непосредственно для штатных сотрудников. Или взимать с граждан, имеющих в собственности две квартиры и более, налог на имущество по запретительным ставкам. Посягательство на свободный рынок, скажете вы. Но до рынка ли, когда неизменным спутником развития новой России на протяжении всех лет ее существования является снижение численности населения?

Как итог, сегодня квартиру в России может купить, или взять ипотечный кредит на ее приобретение не более 5% семей. Чуть более 2% ипотеку уже взяли, остальные квартиры купили. А между тем, в улучшении жилищных условий нуждается до 70% российских семей.

Помогает ли государство своим служащим в вопросах приобретения жилья?

Государственные и муниципальные служащие обеспечиваются жильем за счет отдельных государственных и муниципальных программ. Одним чиновникам квартиры предоставляются за счет той доли построенного жилья, которую региональные власти получают по условиям заключенных с застройщиками инвестиционных контрактов. Другим, чиновникам более высокого уровня, жилье покупается за счет средств министерств и ведомств. Жилье предоставляется «государевым людям» как на условиях социального найма, так и сразу в собственность, причем, последняя схема касается как раз высших чиновников. Предоставление жилья сразу в собственность чиновникам неправильно, более разумным было бы заключать договора социального найма, скажем, на 10-15 лет.

А как быть остальным гражданами? Ведь есть представители множества профессий, которые вроде бы и получают достойный доход, но его все равно ничтожно мало на покупку жилья. Как этих людей простимулировать на покупку жилья?

Безусловно, действующие сегодня механизмы улучшения жилищных условий ставят в невыгодное положение в первую очередь элиту нации, носителей российской государственности – военных, учителей, ученых, медицинских работников, всех тех, на ком страна держится. Максимум, на что могут рассчитывать эти люди от государства – на льготный выход на пенсию или на скромные бюджетные доплаты. Об улучшении жилищных условий и речи нет. Никаких жилищных программ, за исключением, может быть, жилищных сертификатов для военных, до настоящего времени не разработано. Хотя, что мешает предоставлять этим людям жилье в кредит по стоимости, за которую оно переходит региональным или муниципальным властям, предусмотреть специальные программы кредитования, рефинансирования и гарантирования, погашать часть долга средствами бюджетов? Почему этого не делается? Потому что региональные и муниципальные власти в стране с головой увязли в коррупции, для них главное – максимизировать свой доход от нахождения на «хлебном» месте. Других «слуг народа» отстроенная вертикаль власти отторгает. А у этих до проблем страны руки не доходят.

Многие сейчас говорят про мировой финансовый кризис. Как он скажется на стоимости жилья в России?

Мировой финансовый кризис на стоимости жилья в России скажется положительно – цены упадут, причем, минимум в два раза и уже в 2009 году. Отрицательно кризис скажется на наших доходах и на темпах роста насквозь коррумпированного жилищного строительства. Строить будут меньше, приписок будет больше. Кстати, есть множество мнений, что «бумажные» объемы построенного жилья в Москве и других регионах существенно превышают реальные. Утверждать это со стопроцентной уверенностью нельзя, а так это или нет – покажет время. Но в любом случае, пока органы государственной власти не делают ровным счетом ничего для того, чтобы жилье в стране стало действительно доступным.

Беседовал Артём БЛЮДЁНОВ