«Друг на работе позвал отчима сходить на встречу, которая поможет «перевернуть жизнь». После встречи человека как подменили: стал рассказывать про возможность быстро купить квартиру без особых накоплений, без кредитов и поручителей, за смешные проценты. Сам человек при этом финансовой грамотностью не обладает. На все попытки убедить, что это похоже на развод и пирамиду, реагирует агрессивно, злится с контекстом «Ты не хочешь жить хорошо»», — такую историю Onliner рассказал читатель по имени Андрей. Расспросив его подробнее, мы узнали о существовании кооператива под названием ITC («Инновационные технологии кооперации»). Основавшая его компания пришла в Беларусь из России, где преуспела в сфере сетевого маркетинга (продажи косметики, одежды, быстрорастворимых супов и так далее). Журналист Onliner решил сходить на встречу и послушать, о чем там говорят.

«За месяц я заработал без малого $5000»

Позвонив по указанному на сайте телефону, я записался на ближайшую ознакомительную встречу. Такие собрания проходят несколько раз в неделю в бизнес-центре на улице Одоевского, где кооператив арендует небольшой офис. В назначенный час, кроме меня, пришли пять человек: парень, две девушки-декретницы, а также мужчина и женщина средних лет. Последние, как позже выяснилось, уже состоят в кооперативе. Вероятно, их заранее обозначенная роль на этом мероприятии сводилась к репликам, призванным побороть сомнения новичков.

Сам офис представляет собой скромно меблированное помещение, состоящее из двух комнат. В одном из углов располагается стойка с образцами косметики, вдоль стены — растяжки с логотипом ITC. Еще запомнился прихваченный скотчем шкаф для верхней одежды.

Когда все были в сборе, из-за стола поднялся мужчина в свитере. Представившись Дмитрием, он начал рассказ о чудо-кооперативе, который недавно пришел в Беларусь, чтобы объединить и осчастливить людей. Далее Дмитрий приступил к демонстрации слайдов, из которых мы узнали, что ITC Group — «крупная международная компания, официально представленная в Беларуси, России и Казахстане». В Мингорисполкоме кооператив зарегистрирован в ноябре 2017 года.

— Вот такой домик кто хотел бы? — перед нами красивая картинка. — Внес первичный взнос в размере 35% от стоимости, поехал сам на моря. Приезжаешь через три-четыре месяца — тебе вручают ключики. А кто из ребят не хотел бы крутую тачку? Вносите всего 25% — и забираете из салона хоть завтра. Остальное доплатит кооператив, а вы будете ездить по доверенности до тех пор, пока не рассчитаетесь с кооперативом.

— А если вы хотите стать инвестором, но не знаете как, то у кооператива тоже есть такая возможность, — растягивая слова, мужчина обвел взглядом присутствующих. — У нас есть своя криптовалюта.

Речь, правда, идет не о полноценной криптовалюте, а лишь о токенах.

— Мы находимся в зачаточном состоянии ICO — это подготовка к выходу на биржу. С каждым днем становится все больше инвесторов, больше покупается квартир, машин. Благодаря этому курс нашего токена растет. Вчера курс был 6 центов… Хотели бы вы в свое время купить биткоин по 6 центов? А сейчас курс биткоина $3800.

— Извините, все понятно, дальше без меня, — не выдержал парень и, улыбаясь, покинул помещение.

При прослушивании дальнейшего монолога Дмитрия складывалось впечатление, что в кооперативе крутятся большие деньги и буквально каждый его участник при должном усердии может стать миллионером. Зарабатывать здесь можно нехитрым образом — приводя в кооператив новых людей, из членских взносов которых и формируются комиссионные. Привел человека, который внес $20 000, — получил на руки порядка $1000. Сам Дмитрий рассказывает, что уволился с прежнего места работы всего месяц назад и за это время, привлекая новых инвесторов, заработал «без малого $5000».

«Без поручителей, без справок о доходах, 9% годовых»

Далее слово взяла женщина по имени Татьяна, директор представительства ITC Group в Беларуси. Она подробно рассказала о жилищной программе «Моя квартира». Тезисно приведем основные положения программы:

• Кооператив не требует ни поручителей, ни справок о доходах, уровень заработной зарплаты вообще не имеет значения. Для вступления требуется только один документ — паспорт.
• Внеся в кооператив 35% от стоимости интересующей квартиры (сразу либо накапливая постепенно), пайщик становится в очередь.
• Приводя в кооператив новых людей, пайщик получает комиссионные от их взносов. Эти деньги можно использовать для оплаты своих паевых взносов.
• Приведя в кооператив несколько человек, сумма первоначального взноса которых равна или превышает стоимость желаемой квартиры, пайщик автоматически становится приоритетным членом программы и получает право внеочередной покупки жилья.
• Когда подходит очередь (произойти это должно за два-три месяца), кооператив покупает на «вторичке» квартиру, которую выберет пайщик.
• В дальнейшем кооператив заключает с пайщиком договор безвозмездного пользования, то есть квартира находится в собственности кооператива, но пайщик живет в ней (или сдает в аренду) и на протяжении 10 лет выплачивает кооперативу ее стоимость.
• Помимо паевого взноса (основной долг), выплачивается членский взнос, составляющий 9% годовых (до марта было 6%).
• 9% — фиксированная ставка, не привязанная к ставке рефинансирования Нацбанка, платежи осуществляются в белорусских рублях и не привязаны к курсу доллара.
• После полного расчета с кооперативом квартира оформляется в собственность пайщика.

«Мы на этой программе не зарабатываем»

На первый взгляд, условия приобретения жилья в кооперативе кажутся невероятно выгодными. Всего 9% годовых, в то время как банки выдают кредиты под 13—15%. Нет привязки к ставке рефинансирования, а значит, не учитываются инфляция и нестабильность белорусской экономики, где за 10 лет может произойти что угодно. Но как раз все это и настораживает.

Вспомним, что происходило еще 10 лет назад: десятки тысяч многодетных и молодых семей с низким уровнем доходов брали льготные кредиты и обзаводились жильем, на которое скидывались все налогоплательщики, а белорусская инфляция с годами превращала ежемесячные выплаты по таким кредитам в смешные суммы. Перенеся этот опыт на наш кооператив, логично предположить, что в случае высокой инфляции паевых взносов уже заселенных участников программы не будет хватать для обеспечения потребности кооператива в покупке квартир новым членам. Свой жилищный вопрос решат те, кто пришел раньше, а последние застрянут в очереди на неопределенный срок.

— Мы на этой программе не зарабатываем, она чисто социального характера, — Татьяна принялась объяснять запутанные схемы функционирования кооператива. — У ITC Group несколько направлений развития: это инвестирование в криптовалюту, производство и продажа косметики, продуктов питания, девелоперские проекты. Это те сферы, которые приносят прибыль, откуда мы черпаем средства, в том числе для программы «Моя квартира». Она существует для того, чтобы привлекать население.

Со слов Татьяны, в очереди на квартиру сейчас стоят всего два-три человека, а с осени прошлого года кооператив купил в Минске уже восемь квартир и заселил туда пайщиков. На какие деньги, если вступительный взнос составляет всего 35%? Оказывается, недостающую сумму берут из взносов людей, инвестирующих в токен ITC Group (будущая криптовалюта называется ITCM). Всего в кооперативе порядка 800 человек, и подавляющее большинство — криптоинвесторы.

Видя мои сомнения, в разговор включилась женщина средних лет по имени Наталья, которая представилась членом кооператива и инвестором:

После выхода токена ITCM на биржу Наталья рассчитывает разбогатеть и купить квартиру.

— А почему вы уверены, что этот криптопроект не обречен на провал? Сколько таких уже было и сколько еще будет.

— Потому что наша криптовалюта не пустышка, она обеспечена недвижимостью — квартирами, девелоперскими проектами компании, продукцией (косметика, одежда. — Прим. Onliner). У нее пять степеней защиты, — Татьяна продолжила чертить стрелки на доске. — Сейчас стадия ICO, идет прилив инвестиций, токен растет. Скоро мы выходим на биржу. Через два-три месяца здесь будет толпа людей, но вы можете оказаться в числе первых. Те, кто приходит в начало такого проекта, становятся управленцами, созидателями.

Доводы о стабильности токена показались мне неубедительными, а обещание награды за привлечение новых людей напомнило схемы классических финансовых пирамид… В тот вечер встреча продолжалась около двух часов, но чем больше я узнавал о кооперативе, тем больше возникало вопросов. Татьяна сказала, что за один раз всего не объяснить, и предложила прийти на вторую встречу, которая поможет «развеять сомнения».

Кто за этим стоит?

Основателями ITC Group являются российские предприниматели Лариса и Евгений Герт. Начиная с конца 1980-х они занимались разными видами бизнеса, в том числе продвигали на российском рынке импортную косметику. В 2009 году создали собственный косметический бренд GRS. Со временем, помимо косметики, под маркой GRS начался выпуск одежды (Лариса еще и дизайнер), растворимых супов, сумок из кожи питона и так далее. Способом распространения широкого перечня продукции был выбран сетевой маркетинг.

Фото: market.itc.coop/company

Беглый поиск в Google выдает множество негативных отзывов о компании GRS. Речь в них идет не столько о продукции, сколько о методах ее продвижения. Приведем некоторые комментарии, оставленные в сети:

«Коммерческая секта, схожая по своей системе с пирамидой, нежели даже с сетевым маркетингом».

«Все завуалировано под продажи продукции, хотя на самом деле компании глубоко наплевать, как вы будете ее реализовывать! Главное, чтобы вы выкупили короб с продукцией за 80 000 рублей и типа стали предпринимателем, и теперь судьба в ваших руках».

«Бесконечная промывка мозгов: успех, бизнес, карьера, счастливое будущее… А в итоге продавать никому не известный бренд просто не получается! А сверху постоянно твердят: раз не получается, сами во всем виноваты! А в чем виноваты? В том, что поверили в красивые сказки?»

Есть, конечно, и позитивные комментарии в духе того, что заработать здесь можно, если крутиться и не сидеть сложа руки. Но таких отзывов мало.

Сетевой маркетинг — это не единственная сфера деятельности Ларисы и Евгения Герт. В какой-то момент супруги решили заняться строительством. Существует зарегистрированное в 2013 году ООО «ГРС Девелопмент», возглавляемое Евгением Гертом. Какими же проектами знаменита компания? Первые ссылки в Google выдают информацию о долгострое в Обухово. Несколько лет назад деньги несчастных дольщиков пропали, и стройка малоэтажного жилого комплекса «Экоград Обухово» до сих пор заморожена.

Еще Лариса и Евгений Герт планируют застраивать коттеджный поселок в Подмосковье. Земельный участок оформлен на созданный в 2017 году потребительский кооператив ITC. На сайте кооператива можно посмотреть рисунки красивых домов, а на YouTube-канале — видеоролик о поселке. Там деревушка, лес, озеро и чистое поле, на котором нет ни строительной техники, ни каких-либо признаков грядущей застройки.

Собранная информация заставляет усомниться: так ли надежна компания, предлагающая белорусам инвестировать немалые средства в недвижимость и свою криптовалюту?

Сколько стоит орден «Почетный гражданин России»?

На встречах с потенциальными членами кооператива региональные менеджеры буквально превозносят своих боссов, позиционируют их как выдающихся бизнесменов, имеющих множество наград. К примеру, Лариса Герт является обладателем ордена «Почетный гражданин России» от Всероссийского комитета по общественным наградам и званиям.

Я заинтересовался, что это за структура и кем она уполномочена присуждать «почетные звания» всероссийского признания. Как выяснилось, к государственным наградам орден не имеет никакого отношения. Это общественная награда, которая вручается, скажем так, при странных обстоятельствах. В прессе и на форумах описано немало случаев, когда директора даже недавно созданных предприятий получают «письма счастья» от ООО «Всероссийский комитет по общественным наградам и званиям» с приглашением на церемонию награждения. Да что там, заполнить наградной лист и регистрационную заявку можно прямо на сайте комитета.

В довесок к ордену полагаются удостоверение и именной кортик. Все это вручают на торжественной церемонии, сопровождаемой банкетом в одном из отелей Москвы. Правда, предварительно «почетным гражданам» предстоит оплатить затраты на церемонию в сумме 97 000 российских рублей (около $1,5 тыс.). Вероятно, данный взнос и является основным условием для участия и получения награды.

Фото: market.itc.coop/awards

Достоянием общественности стал факт вручения ордена «Почетный гражданин России» директору компании из Кургана, задолжавшему 26 млн российских рублей энергоснабжающим организациям и более 600 тыс. рублей в качестве зарплаты подчиненным.

Вопросы вызывает и медаль «За налоговый вклад в благополучие России», выданная ООО «ГРС» неким Фондом поддержки предпринимательских инициатив. Расследование «Московского комсомольца», проведенное в 2013 году, показало, что Федеральная налоговая служба не имеет отношения к этой награде.

Такие вот штрихи к портрету основателей кооператива.

«В этой жизни преуспевают не умные, а быстрые»

Через некоторое время Татьяна пригласила меня на новую встречу, которая поможет «оценить гарантии и надежность проекта» и «найти правильные ответы на свои вопросы». Это была онлайн-видеоконференция с самой Ларисой Герт.

В субботу утром в офисе кооператива собралось десятка два криптоинвесторов — женщин в возрасте за 50…

Лариса долго рассказывает о своем героическом пути в бизнесе, о вере в успех и саму себя. Вспоминает начало девяностых, когда можно было занять нишу на рынке и приумножить свое состояние в десятки раз. Кооператив с его криптовалютой сегодня якобы тоже дает такую возможность, главное, быстрее инвестировать. Запомнилась ее фраза: «В этой жизни преуспевают не умные, а быстрые…»

Воспользовавшись возможностью задать вопрос, я попытался узнать, откуда у компании берется девелоперская прибыль, которой якобы обеспечена криптовалюта кооператива. Ведь о какой прибыли может идти речь, если в портфеле у «ГРС Девелопмент» только один мертвый долгострой в Обухово и поле в Подмосковье, где пока не видно никаких работ? Или есть другие проекты, о которых мы не знаем?

Из долгого монолога Ларисы становится понятно, что в проект строительства жилого комплекса в Обухово компания зашла вместе с партнером, который впоследствии вывел порядка 300 млн российских рублей в офшор. «Это боль моя. Я в этот проект вложила душу, сердце, почки, деньги. А он деньги своровал, и мы доказать это не можем: такое правовое государство… Потому мы и пришли в кооператив. Это единственная система, которая защищает интересы пайщиков».

В этот момент в онлайн-чате кто-то поинтересовался: «А где гарантии, что таким же образом деньги из кооператива не будут выведены в офшор?» Вопрос остался без ответа.

Что же касается поселка в Подмосковье, то, по словам Ларисы, проект находится на самом старте. Реклама уже идет, а генплан поселка даже не утвержден. «У нас есть хорошие девелоперские предложения и другие проекты, которые пока преждевременно выставлять на сайт»,— добавила соосновательница компании.

В дальнейшем речь на онлайн-конференции шла о возможностях заработка, которые кооператив «открывает перед каждым».

Как зарабатывать? Подключать к программам кооператива новых людей — своих родственников, друзей, коллег и так далее — короче говоря, рабочая схема сетевого маркетинга.

Активность в продажах и привлечении новых людей сулит не только комиссионные от их взносов, но и подарки от боссов. «Каждый может создать свою группу и зарабатывать 500 000, 1 000 000 рублей (российских. — Прим. Onliner). Это профессия, — убеждает Лариса. — Если оборот группы составит 5 000 000 рублей на протяжении трех месяцев, ты получаешь автомобиль в подарок. Наша Галя в 62 года получила в подарок BMW…»

В перерыве в коридоре пожилая женщина поделилась своими сомнениями:

— Я правильно понимаю, что это очередное «МММ»? Я сама из Гродно. Меня подруга уговорила приехать, она вложила $1700. А я вот послушала и не верю во все это.

Мое внимание перехватил мужчина, представившийся членом кооператива.

— Вы сомневаетесь, а перед вами человек, который уже живет в кооперативной квартире. И знаете, мне даже не придется собирать деньги на выплаты паевых взносов. У меня было $30 000, я вложил их в токены и заберу гораздо больше, — сказал без пяти минут миллионер и в своих мечтах скрылся за дверью кооператива.

Риски, о которых не говорят

Мне стало интересно, действительно ли существуют купленные кооперативом квартиры. Я попросил Татьяну подготовить правоустанавливающие документы и через несколько дней снова приехал в офис.

Что ж, с документами все в порядке. Есть свидетельства о госрегистрации, договоры купли-продажи, заключенные между предыдущими собственниками и кооперативом. Вероятно, квартиры покупаются для увеличения активов кооператива. Чем больше активов, тем быстрее растет стоимость токена.

Тем не менее осталась масса вопросов. Ответы даются, но проверить их правдивость порой не представляется возможным. За счет чего, кроме денег новых членов, существует кооператив? Чем обеспечена криптовалюта? Восемью квартирами в Минске? Девелоперской прибылью, которой пока, похоже, нет? Продажами кремов и супов, объемы прибыли по которым не раскрываются? Инвестирование в токен показалось мне сомнительным мероприятием.

ICO зарекомендовало себя как крайне рискованный способ вложения средств, о чем предупреждал и Нацбанк. Никто не гарантирует доходность, слишком велики риски потери денег из-за мошенников, хакерских атак, отсутствия надлежащих гарантий по защите прав и законных интересов держателей токенов.

Адвокат: «Схема вызывает большие сомнения»

Оценить риски вхождения в кооператив по программе «Моя квартира» я попросил адвоката Сергея Зикрацкого, предоставив ему для изучения полученные образцы договоров.

— Предложенная схема «приобретения» недвижимости лично у меня вызывает большие сомнения, — говорит адвокат. — Если бы ко мне обратились за советом, вступать в кооператив в надежде получить квартиру или не вступать, мой совет был бы однозначным: не вступать. Документы, которые были представлены мне на изучение, не дают сколь-нибудь серьезных гарантий не только получения квартиры в собственность, но даже и возврата в полном объеме вложенных в кооператив средств.

Сначала проанализируем в целом законодательство о кооперативах и особенности документов кооператива «Инновационные технологии кооперации».

Когда вы перечисляете средства (и это касается не только данного конкретного кооператива, а любых договорных отношений), надо четко понимать, за что вы будете платить. Поэтому внимательно читаем документы и пытаемся разобраться, куда уйдут деньги членов кооператива.

Нам не предлагают заключить договор купли-продажи недвижимости. Нам предлагают заключить соглашение о присоединении к целевой программе «Моя квартира». Это соглашение четко определяет, что вносимые нами средства будут являться членскими и паевыми взносами в кооператив. При этом ни один из представленных нам на изучение документов не устанавливает обязанности кооператива по передаче жилья в собственность члена кооператива!

Сначала надо внести 35% от предполагаемой стоимости. После этого пайщик ставится на очередь (как регулируется постановка на очередь и распределение квартир в пределах очереди, не известно). В течение трех месяцев ему должно быть предоставлено право выбора квартиры. При этом понравившуюся квартиру члену кооператива в собственность не передают! Ему предлагают заключить договор пользования квартирой и продолжить уплачивать паевые взносы. О возможности передачи имущества в собственность сказано в пункте 5 соглашения о безвозмездном использовании. Но тут очень важны формулировки. В соглашении сказано, что оформление имущества в собственность возможно (!) после полной уплаты паевых взносов. Нигде в договоре не сказано об обязанности кооператива передать в собственность квартиру, на основании какого договора и в какие сроки.

Почему в договорах ничего не сказано об обязанности кооператива передать в собственность квартиру, становится понятно после изучения устава кооператива и положений действующего законодательства. Вопрос об отчуждении недвижимости является исключительной компетенцией общего собрания кооператива. То есть только после того, как член кооператива внесет всю стоимость квартиры, общее собрание кооператива будет решать, на основании какого договора передать эту квартиру члену кооператива. Очень сомневаюсь, что собрание кооператива решит подарить эту квартиру (каким образом принимаются решения на собрании кооператива, я расскажу чуть позже). Скорее всего, кооператив предложит члену кооператива купить квартиру. Может быть, со скидкой, но все-таки купить.

Согласно законодательству, в случае выхода из кооператива подлежат возврату только паевые взносы. Вступительные, членские взносы, иные платежи в пользу кооператива возврату не подлежат. А если внимательно почитать документы кооператива, окажется, что огромные суммы оформляются не как паевые взносы, а как иные платежи: вступительный взнос — 100 рублей, членский взнос за присоединение к программе покупки жилья — 5% от стоимости квартиры, членский управленческий взнос — разово 1000 рублей и еще 360 рублей ежегодно, членский взнос за пользование рассрочкой — 9% годовых от суммы рассрочки и так далее.

Получается, что, если вы захотите выйти из кооператива, вам должны вернуть не все внесенные суммы, а только паевой взнос (стоимость квартиры в рублях!). При этом устав устанавливает, что паевой взнос должен быть возвращен в течение 12 месяцев с момента выхода.

Ну а теперь пару слов об управлении кооперативом. Многие принципиальные вопросы управления кооперативом (например, об отчуждении недвижимого имущества) решаются общим собранием членов кооператива. Но устав кооператива ITC содержит норму о возможном создании кооперативных участков. В таком случае при вступлении в кооператив вам предложат одновременно присоединиться к кооперативному участку и согласиться с тем, что председатель этого кооперативного участка будет уполномоченным на собрании кооператива. Таким нехитрым способом устав кооператива устраняет обыкновенных членов кооператива от возможности хоть каким-то образом влиять на деятельность кооператива. Решения будут принимать не все члены кооператива, а уполномоченные, которые стали таковыми еще до того, как вы вступили в него.

В заключение отмечу, что в сухой теории создание кооператива для приобретения его членами жилья возможно. Но на практике это может эффективно работать только тогда, когда число членов кооператива очень мало и они полностью доверяют друг другу. В предложенной кооперативом ITC схеме очень много возможностей для злоупотребления, и эта схема не гарантирует защиту интересов членов кооператива.

Спустя некоторое время после публикации статьи редакция получила письмо за подписью председателя кооператива ITC Александра Ясинского. Приводим его в полном объеме.

Журналисты Onliner продолжают внимательно следить за деятельностью ITC Group в Беларуси. Если вы, ваши родственники или знакомые столкнулись с деятельностью данного криптокооператива и хотите поделиться информацией с редакцией, пишите на ng@onliner.by.

детская, жанр: стратегическая/дедуктивная/образовательная или творческая, количество игроков: 2–4, возраст: 5 лет, партия 15–25 мин Приключения, рекомендуемый возраст 8 лет, 822 детали логическая/карточная, жанр: стратегическая/дедуктивная, количество игроков: 1–8, возраст: 14 лет, партия 120–280 мин

Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс.Дзен». Только топовые новости!

Перепечатка текста и фотографий Onliner без разрешения редакции запрещена. nak@onliner.by

Дороговизна банковских займов, трудности с подтверждением дохода и другие сложности вынуждают граждан искать альтернативные способы покупки жилья. Одним из таких способов, существующих на рынке недвижимости сегодня, является жилищный кооператив. Какие виды кооперативов помогают купить жилье, насколько безопасна такая форма приобретения недвижимости, рассмотрим подробнее.

Бум жилищно-строительных кооперативов пришелся на 80-е годы. Тогда в СССР многие смогли улучшить свои жилищные условия именно благодаря кооперативам. Но перестройка изменила ситуацию — обвал экономики, развал страны, и жилищно-кооперативное движение стало ассоциироваться с мошенничеством. В начале 2000-х жилищные кооперативы стали вновь возрождаться, появились различные их виды, и, следовательно, цели.

Стоит ли покупать наследственную квартиру? >>>

Жилищно-строительный кооператив

ЖСК представляет собой объединение граждан, целью которых является строительство конкретного многоквартирного дома и его последующее обслуживание, то есть по окончании строительства ЖСК выполняет функцию товарищества собственников жилья.

В Казахстане ЖСК как организационно-правовая форма объединения граждан стала распространяться в период финансового кризиса 2008-2010 годов, когда строительные компании не смогли достроить дома и ответить по своим обязательствам. И тогда дольщики проблемных объектов начали объединяться в кооперативы с целью достроить свои дома.

Однако председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков считает, что в Казахстане нет ЖСК в чистом виде.

— Жилищно-строительные кооперативы в том виде, в котором они создаются для решения вопросов проблемных домов, — это искусственная форма, — говорит общественник. — Сейчас нет такого объединения людей, созданного как в советское время, для строительства дома. Почему? Потому что местному исполнительному органу (МИО. — Ред.) от этого ничего «не перепадает». МИО не выгодно помогать ЖСК, созданному людьми самостоятельно. Нельзя у ЖСК, у объединившихся людей, взять какие-то «откаты». Потому что у них нет лишних денег, есть только собранные. Кооперативу надо землю бесплатно выдавать, помогать, при этом ничего не получая взамен. Но у нас, надо прямо говорить, чиновники не привыкли так работать. Получение хорошего района земли, где близко к коммуникациям, а не где-то в степи, ведь это экономия большая, зависит от МИО. Конечно, ЖСК, созданному простыми жителями, гражданами РК, — это «не светит». Без хороших «подмазываний» это не работает вообще. Если уже на то пошло ЖСК — это самая безопасная форма, если бы всё честно было. Но вам не дадут построить. Мало того, что плохое место дадут, так еще и будут препятствовать и «выжимать» с вас все время.

Как купить квартиру по ипотеке «Баспана Хит» >>>

— Вывод такой, — продолжает Виктор Корнеевич, — если со времени выхода Постановления Правительства РК № 1039 от 2007 года (ППРК. — Ред.), которым и предусматривалось создание ЖСК для проблемных домов, как решение проблемы их дольщиков, количество проблемных домов не уменьшилось, а только увеличилось, ведь сейчас только по столице, по данным самого акимата, их 52, значит, само это ППРК не решило проблему, а усугубило её. Мы считаем его коррупционным и уводящим от ответственности должностных лиц застройщиков и акимата с перекладыванием её на ЖСК, то есть на самих дольщиков. Да ещё и с возложением на людей дополнительных расходов на достройку уже оплаченных ими домов.

Между тем в столице есть пример успешного ЖСК, а именно, жилой комплекс «Венский квартал», который в 2013-2015 годы представлял собой ЖК ExpoTown, проблемный объект всем известной столичной компании «Азбука жилья», которая обанкротилась, не исполнив обязательства перед дольщиками.

В июле 2015 года по рекомендации столичного акимата был создан жилищно-строительный кооператив «Экспо Таун Успех» (ЖСК), состоящий из обманутых дольщиков ExpoTown. Прокуратурой столицы был подан иск в суд в интересах ЖСК, и в феврале 2016 года по решению суда для завершения строительства объект передали в управление ЖСК вместе со всей документацией. С этого времени ЖСК начал строительство с поддержкой акимата.

— ЖСК «Венский квартал» — это не пример ЖСК созданного с нуля, а достройка проблемного объекта, — говорит Виктор Сыздыков. — «Венский квартал» получился, потому что, это элитный жилой комплекс и контингент там достаточно денежный. Они в итоге сами стали крупным застройщиком и смогли достроить. Не все так смогут.

Арендное жилье для молодежи: условия участия, цены >>>

Потребительский кооператив

ПК представляет собой добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов. Кооперативы, образованные для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляются членам кооператива, называют жилищными.

Суть деятельности таких кооперативов в следующем: несколько пайщиков объединяются, каждый вносит определенную сумму в единый фонд, и на эти средства приобретается квартира для первого пайщика, которая оформляется на кооператив. Пайщику же жилье выдается на основании договора аренды. Собственником квартиры он становится только после полного погашения стоимости квартиры. Затем накапливаются средства для второго пайщика, — к тем деньгам, которые остались в фонде после покупки первой квартиры, добавляются деньги новых членов кооператива, а также деньги, которые начинает возвращать первый пайщик. При накоплении необходимой суммы, покупается квартира. По аналогии копится сумма для следующих в очереди пайщиков. Чем больше новых членов приходит в кооператив, тем быстрее приобретаются квартиры. Однако насколько может затянуться ожидание для следующего пайщика не может предугадать никто.

Как получить квартиру по госпрограмме различным категориям населения >>>

Невысокой популярности потребительских кооперативов, как схемы покупки недвижимости, способствуют частые случаи мошенничества в данной сфере. Под вывеской потребительского кооператива может скрываться финансовая пирамида. Если говорить о конкретных фактах, то в ответе на запрос портала kn.kz в Департаменте полиции г. Нур-Султан, рассказали, что в феврале 2017 года на территории столицы организована деятельность финансовой пирамиды в форме потребительского кооператива «Единый выбор», деятельность которого заключалась в привлечении денежных средств от населения под видом приобретения недвижимости для нужд пайщиков кооператива. ПК привлечены более 100 пайщиков, с которыми заключены договоры. На сегодняшний день с заявлением обратились 16 пайщиков о привлечении к уголовной ответственности учредителей ПК, от которых получены паевые взносы на общую сумму 85 125 000 тенге.

В целях снижения риска создания финансовых пирамид в Казахстане предлагают упразднить жилищные кооперативы как форму объединения граждан. Так проект закона «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» вместо жилищных кооперативов как формы объединения граждан предлагают оставить только жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

В связи с этим некоторые жилищные кооперативы, работающие на территории Казахстана, в настоящее время спешно официально переименовываются в «потребительские кооперативы», деятельность которых остается в рамках закона.

Советы при аренде квартиры: документы, страховой депозит >>>

Почему покупают жилье через кооператив?

Житель Караганды Жаксылык Иманкулов в феврале 2019 года через весьма популярный в Казахстане потребительский кооператив купил 3-комнатную квартиру стоимостью 19 300 000 тенге.

— Мне не дали ипотеку в банке, так как я не смог подтвердить официально свой доход, да и платить большие проценты не хотелось, — рассказывает он. — Знакомый рассказал про жилищный кооператив, я долго взвешивал все «за» и «против», и все же рискнул и стал пайщиком кооператива. Через полгода мне купили квартиру, которую я хотел.

Карагандинец рассказал, из каких выплат состоит ежемесячный платеж пайщика.

Пример расчета покупки квартир через кооператив

Цена квартиры	19 300 000
Срок внесения взносов	10 лет
Первоначальный взнос, 35%	6 756 500
Вступительный взнос (единожды)	865 700
Целевой взнос (единожды)	300 000
Членский ежемесячный взнос	5 000
Паевой ежемесячный взнос	104 529
Целевой ежемесячный взнос	20 905
Выплата за 10 лет	14 523 285
Итого переплата за 10 лет	3 155 485

Сравним цифры с покупкой квартиры с помощью ипотечного взноса по программе, поддерживаемой государством.

Пример расчеты покупки квартир в ипотеку «Баспана Хит»

Цена квартиры	19 300 000
Первоначальный взнос, 35%	6 756 500
Ставка вознаграждения	11%
Ежемесячный платеж	172 807
Переплата за 10 лет	8 191 887

Как накопить на квартиру: расчеты, советы экспертов >>>

Советы юриста

Между тем председатель карагандинского общества по защите прав потребителей «Гарант» Жаслан Айтмаганбетов рекомендует осторожно относиться покупке недвижимости через кооператив.

— Первое, что надо понять, у каждого потребительского кооператива свой договор, — говорит юрист. — Говорить однозначно за всю систему невозможно. Могу рассказать про один кооператив, который я рассматривал. Там хитрости такие. Они указывают, что каждый, кто участвует в покупке жилья, вносит определенные суммы, так называемые членские взносы. Понятно, что сумма за квартиру — это одно. Но есть еще такая услуга, как оплата за деятельность кооператива. И они в договоре хитро прописали, что имеют право самостоятельно принимать решение об увеличении или уменьшении этой суммы. Так человек, который обратился ко мне, внес в кооператив сумму порядка 3 миллионов тенге и должен был позже донести около 7 миллионов тенге, чтобы купить квартиру. Но потом руководство кооператива в одностороннем порядке меняет сумму ежемесячных взносов, которые оплачивают пайщики. То есть руководители составляют протокол и большинством голосов решают этот вопрос. То есть это первое, что мне не понравилось.

Еще одна хитрость. Тот пайщик получается на самом деле вначале заплатил 3 миллиона тенге, а они попросили в договоре и документах указать 2 400 000, то есть 600 000 тенге мимо кассы пропустили. Они сослались на налоги и предложили указать в договоре 2 400 000 тенге.

И самый главный момент — отсутствуют какие-либо государственные или банковские гарантии. Пайщики вносят денежные средства постоянно, ежемесячно. А потом в какой-то момент кооператив может остаться без денег, закрыться или еще что-то может случиться. И с кого теперь людям требовать свои деньги? Меня смущает, что отсутствует какое-либо страхование, что кто-то за них ответит, и кто-то за них эти деньги предоставит.

Как взять ипотеку на первичное жилье? >>>

Я понимаю, вроде бы все замечательно. Члены кооператива делают взносы, таким образом, аккумулируются денежные средства, которые идут на покупку очередного пая. И вдруг кто-нибудь взял и не скинул деньги. И начинаются с ним тяжбы. Мы же не знаем, что может произойти. Может быть, деньги эти снимет кто-нибудь, и потом судись и доказывай, правильно они их сняли или неправильно, кому они квартиру купили, за какую сумму. Механизм вроде как понятен. Они на должника подают в суд, забирают у него квартиру, взыскивают. Но на сколько лет может затянуться эта судебная тяжба? И потом, часть денег еще должна будет уходить на существование кооператива. В общем, много подводных камней.

Я бы, честно говоря, может и сказал бы, что это такая схема покупки жилья безопасна, если бы это было при следующих обстоятельствах. Был четкий регламентированный договор. Был доступ всех членов кооператива к информации по счетам с отчетом. Раз они пайщики, то они должны видеть, как идет накопление средств и расходование. И самое главное — финансовая гарантия. Если кооператив обанкротится, то у них будет откуда-то выплата. Или какие-то другие финансовые процедуры. Люди должны быть уверены, что при любых обстоятельствах, даже если им не выдадут квартиру, они получат свои деньги. Вот это самое главное. Если гарантия будет обеспечена, то я особых проблем не вижу. А отсутствие гарантий всегда настораживает.

Как купить жилье по госпрограмме «Нурлы жер» в 2019 году? >>>

В потребительских кооперативах же считают, что схема покупки квартиры таким способом прозрачна и безопасна.

— По поводу гарантии могу ответить следующее, — говорит пайщик одного из потребительских кооперативов Танзиля Омарова. — Во-первых, жилищный кооператив — это потребительский кооператив, некоммерческая организация. Кооператив может закрыться только в том случае, если абсолютно все пайщики выйдут из кооператива. Если хотя бы один пайщик скажет, что согласен остаться, то организация не закроется. По закону деньги кооператива могут быть потрачены только на покупку недвижимости и возврат всех паевых взносов. Если пайщик решил выйти из кооператива, то ему возвращаются все его взносы, внесенные за время участия в ЖК. Пайщик рискует только вступительным взносом. Покупка квартиры через кооператив хороша тем, что здесь не смотрят на кредитную историю, пенсионные отчисления. Например, в нашем кооперативе достаточно 35% от стоимости жилья и удостоверение личности. Если первоначального взноса нет, то его можно накапливать на счете кооператива. Зато не надо переплачивать огромные проценты банку как при ипотеке. Если со временем пайщик захочет, скажем, расшириться или поменять место жительства, то он может по договору цессии свою квартиру переуступить какому-нибудь другому пайщику, которого устраивает эта квартира. Кооператив вернет первому пайщику деньги.

Таким образом, прежде чем покупать квартиру через потребительский кооператив, нужно тщательно изучить устав кооператива, его репутацию и особенно договор, предлагаемый на подпись.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Обеспечение граждан Самарской области доступным и комфортным жильем – это базовая стратегия Концепции жилищной политики Самарской области до 2020 года, которая разработана Правительством Самарской области во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».

Одним из важнейших направлений в этой деятельности является содействие формированию и развитию некоммерческого жилищного фонда, в том числе созданию жилищно-строительных кооперативов (далее также – ЖСК, кооператив) для отдельных категорий граждан.

Важность возрождения идеи жилищно-строительной кооперации подтверждается мерами государственной поддержки, которые оказываются кооперативам на этапах их создания, регистрации, подбора земельных участков и строительства жилья эконом-класса.

Сегодня жилищно-строительный кооператив — это жизнеспособный и эффективный инструмент решения жилищной проблемы, позволяющий существенно сэкономить денежные средства пайщиков за счет оказания мер государственной поддержки.

Участие в строительстве собственного жилья путем членства в ЖСК имеет ряд неоспоримых преимуществ. Так, в частности, не требуется государственной регистрации договора, как в случае долевого участия в строительстве. Кроме этого, паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом, что в свою очередь также снижает стоимость жилья.

В результате осуществления кооперативами жилищного строительства с государственной поддержкой значительно снижается финансовая нагрузка граждан. Стоимость жилья уменьшается на 20-25% по отношению к средней рыночной стоимости приобретаемых ими жилых помещений. Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 30% за счет использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих технологий.

В Самарской области региональным оператором жилищной политики по реализации проекта жилищно-строительной кооперации определен Самарский областной Фонд жилья и ипотеки (далее – СОФЖИ), который имеет многолетний опыт строительства жилья и взаимодействия с различными категориями граждан в рамках социальных программ Правительства Самарской области.

Для организации работы по развитию ЖСК было принято решение о создании специализированного подразделения СОФЖИ – Бюро содействия развитию некоммерческих форм жилищного строительства.

Обратившись в СОФЖИ, вы можете получить:

·полную информацию о возможностях вступления в члены ЖСК для отдельных категорий граждан и приобретения жилого помещения;

·содействие в создании и государственной регистрации ЖСК – бесплатные консультации, помощь при оформлении пакета документов для включения граждан в списки желающих вступить в кооператив, подготовка устава кооператива, организация проведения учредительного собрания для утверждения списка пайщиков, оформление протокола общего собрания учредителей, отчета о расходовании вступительных взносов пайщиков; помощь в избрании органов управления и контроля кооператива, оформлении текущей бухгалтерской документации и пр.;

·оказание услуг вновь созданному кооперативу на различных этапах строительства объекта;

·взаимодействие от имени кооператива с Федеральным фондом развития жилищного строительства (в случаях организации кооператива на федеральных землях) с целью получения государственной поддержки;

·взаимодействие от имени кооператива с государственными органами исполнительной власти Самарской области и органами местного самоуправления (в случаях организации кооператива на землях, находящихся в ведении Самарской области).

Обращаем Ваше внимание, что СОФЖИ, являясь региональным оператором жилищной политики Самарской области, определен единственным юридическим лицом, уполномоченным на содействие в реализации государственной программы развития жилищно-строительной кооперации в Самарской области.

В случае поступления в Ваш адрес предложения принять участие в данной программе от третьих лиц, просим обратиться за разъяснениями в Бюро содействия развитию некоммерческих форм жилищного строительства по телефонам: (800) 500 3663 (звонок бесплатный), (846) 321 3663 доб.1018, 1112.

Анкета

Если Вы интересуетесь возможностью вступления в члены ЖСК,
предлагаем Вам заполнить Анкету.

Внимательное заполнение всех полей позволит специалистам Бюро определить Вашу возможность стать членом ЖСК и предложить Вам наиболее подходящий вариант.

Заполнение данной Анкеты носит ЗАЯВИТЕЛЬНЫЙ характер и не обязывает Вас вступать в члены ЖСК. Специалисты Бюро, рассмотрев информацию, полученную от Вас, свяжутся с Вами для дальнейшей работы.

Получить подробную информацию о вступлении в ЖСК можно у специалистов Бюро содействия развитию некоммерческих форм жилищного строительства по телефону: (846) 321-36-63
Патрикеева Татьяна Владимировна, специалист (доб.1018) patrikeeva@sofgi.ru

Настоящим я даю свое согласие Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки, ОГРН 1026300969485, ИНН 6315831345, КПП 631501001, юридический адрес: 443010, г. Самара, ул. Самарская, д.146а, почтовый адрес: 443110, г. Самара, ул.Мичурина, д.21, 2 этаж, оф. 201 (далее — Фонд) на обработку (включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, распространение (передачу, раскрытие в случаях, предусмотренных законодательством РФ) в документальной и/или электронной форме, моих персональных данных, указанных в Анкете члена ЖСК, а также иных предоставленных мною (либо моим уполномоченным представителем) сведений для Анкеты члена ЖСК, размещенной на сайте www.sofgi.ru

Покупатели квартир в новостройках нередко сталкиваются с рисками: на этапе котлована невозможно быть уверенным в том, что дом достроят, причем в обозначенные сроки. Однако степень риска варьируется в зависимости от схемы приобретения жилья. В этой статье портал Novostroу-SPb.ru расскажет об особенностях покупки недвижимости по ЖСК.

Форма привлечения средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) развивалась в два этапа. Первоначально схема ЖСК использовалась застройщиками для того, чтобы не заключать договоры участия в долевом строительстве, которые подразумевали большие штрафные санкции и невозможность запуска финансирования до получения разрешительной документации.

Современную форму ЖСК приобрел после того, как в 2012 году был принят закон, ограничивший участие юридических лиц в качестве пайщиков кооператива. «Юридические лица остались только в ранее созданных ЖСК, которые начали стройку давно, новые же ЖСК создаются только физическими лицами. Юрлицо может быть членом кооператива только для того, чтобы участвовать в расходах на управление уже построенным домом», — рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Жилищно-строительный кооператив выступает чаще всего как самостоятельный застройщик. Если ЖСК приобрел землю или получил участок от государства или Фонда РЖС (есть ряд категорий ЖСК, которые особо поддерживаются властью, – ЖСК учителей, врачей, государственных служащих и т.д.), то члены кооператива могут самостоятельно строить, собрав на это средства. Однако в данном случае необходимо нанять профессионального девелопера или генподрядчика, а если во главе стройки встанет непрофессионал, деньги могут быть потеряны.

«Приобретение квартиры по схеме ЖСК по сути означает вступление в члены юридического лица с принятием на себя некоторого количества обязательств по этому юридическому лицу. И если у ЖСК возникнут убытки, то они будут покрываться дополнительными взносами всех членов ЖСК»

Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»

В рамках ДДУ застройщик обязан покрывать убытки, а в случае его банкротства страховая компания выплачивает сумму, которую заплатил покупатель по договору. В случае с ЖСК ни один из этих механизмов не работает. Если кооперативу по каким-то причинам не хватило денег, то за все это придется дополнительно платить пайщикам.

Руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская отмечает, что договор ЖСК позволяет выплачивать пай, проживая в квартире в уже сданном доме, поэтому строительная компания может предоставить клиентам длительную рассрочку, которая является альтернативой ипотеке. Кстати, паевые взносы, уплачиваемые за квартиру в рамках системы ЖСК, не облагаются налогом.

«Договор ЖСК позволяет возводить дома без привлечения заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. Это снижает финансовые риски в виде выплат процентов по банковским кредитам, что особенно актуально в условиях нестабильной экономики и для самого застройщика, и для покупателя»

Анна Седельская, ГК «Прок»

Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что ЖСК дает возможность гибко подходить к условиям договора. «У человека могут измениться жизненные обстоятельства, и благодаря «гибкости» ЖСК можно без лишней бюрократии по взаимному согласию перезаключить договор, например, в сторону уменьшения или увеличения метража», — отметил Сергей. В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации — потерял работу, заболел и т.д. В рамках ДДУ это сделать невозможно.

При покупке квартиры по схеме ЖСК нужно со всей тщательностью подходить к заключению договора. Иван Кудряшов советует очень внимательно прочитать устав кооператива и другие внутренние документы. Также необходимо проверить договор о вступлении членов кооператива, что там написано о соотношении пая и квартиры, и на каких условиях квартира будет передаваться из собственности кооператива в собственность приобретателя. Не лишним будет уточнить, какие штрафные санкции предусмотрены в случае просрочек по выплатам и срокам строительства.

По словам Анны Седельской, в офисе продаж должны находиться реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами, эти квартиры не могут находиться в продаже на сайте и в рекламных материалах компании. Особо важна репутация и надежность застройщика — чтобы на его счету не было просрочек и недостроев. Аккредитация компании у крупных и известных банков является признаком того, что ей можно доверять.

Иван Кудряшов отметил, что форма ЖСК меньше защищает покупателя квартиры, чем договор об участии в долевом строительстве. В то же время, если дом не слишком большой, квартир на 30-40, у покупателя есть реальная возможность следить за финансово-хозяйственной деятельностью этого кооператива, и в каких-то случаях строительство жилья может обойтись дешевле.

К основным рискам, связанным с ЖСК, эксперты относят риск непрофессионального управления кооперативом, недостроя, срыва сроков и внесения дополнительных платежей пайщиками.

Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов отметил, что участники ЖСК при возникновении спорных ситуаций, согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», могут опираться лишь на устав и договор о вступлении. Если случится так, что проект будет испытывать нехватку финансирования, участников ЖСК можно обязать вносить дополнительные взносы. Таким образом, строительная компания, заключая договор ЖСК, рискует гораздо меньше, чем участник кооператива. Решение споров в судебном порядке гораздо проще с договором ДДУ, чем с ЖСК. Что касается досудебного решения, оно также затруднено, поскольку правление кооператива, решающее такие вопросы, юридически связано с застройщиком. Если суд принимает решение в пользу застройщика, что бывает довольно часто, то покупатель вынужден выйти из ЖСК, получив уплаченные средства после выплаты штрафов и членских взносов.

По словам Елены Лашаевой, генерального директора «АРИН», так как договоры между пайщиками и кооперативами не нужно оформлять в регистрирующем органе, это создает предпосылки для двойных продаж. Однако сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме.

Если произошла двойная продажа, Денис Артемов рекомендует как можно скорее официально уведомить об этом руководство ЖСК, а после этого подать заявление о мошенничестве по статье 159 УК РФ в полицию. Одновременно подается иск в суд для признания повторного договора о вступлении в ЖСК недействительным и наложения ареста на права на недвижимость для предотвращения их перепродажи.

Директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов рассказал, что в случае переноса сроков завершения строительства существует два пути урегулирования ситуации: постараться найти решение напрямую с застройщиком, чтобы договориться о компенсации, или обратиться в суд. Какие бы ни были договоры, существуют только эти два варианта.

«Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать процесс строительства, а после его завершения – управлять объектом», — отметила Анна Седельская. В случае негативной форс-мажорной ситуации (например, банкротство застройщика) члены ЖСК могут стать правообладателями на землю и самостоятельно принять решение об инвестировании средств до полного завершения строительства.

На объекты, в которых квартиры продаются по ЖСК, не распространяется ипотека с господдержкой, но некоторые банки предоставляют покупателям такого жилья займы на стандартных условиях. Также застройщики обычно предлагают рассрочки сроком на 3-4 года, и их можно выплачивать даже после заселения в квартиру.

По данным компании «АРИН», сегодня порядка 25-30% всех строящихся квартир в Петербурге и Ленобласти реализуются по схеме ЖСК. Эту схему использует ГК «Прок», которая строит ЖК «Дом у Разлива», ЖД «Кудров-хаус» и ЖК «Шуваловский Дуэт». Также ЖСК есть в проекте ГК «Лидер Групп» — ЖК VITAMIN. По словам Виталия Виноградова, интерес к этому объекту сравним с комплексами, строящимися по ДДУ. Для ГК «ЦДС» работа по схеме ЖСК является сложившейся практикой. Среди объектов, реализуемых компанией — ЖК «Весна», ЖК «Новые Горизонты», ЖК «Новое Янино», ЖК «Муринский Посад» и другие.

Новая редакция Ст. 124 ЖК РФ

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.

3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Комментарий к Статье 124 ЖК РФ

1. Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также иные основные отношения, связанные с членством в указанных кооперативах учредителей и иных членов соответствующих кооперативов, регламентированы статьями главы 12 нового Кодекса. Более подробное регулирование указанных отношений осуществляется в учредительных документах конкретных кооперативов. В уставах устанавливаются правила о членстве и связанных с ним отношениях, предусмотренные нормами гл. 11 и 12 (см., например, ст. ст. 113, 125 Кодекса), а также любые дополнительные правила, которые не будут противоречить императивным нормам Кодекса, других федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов (требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов были рассмотрены выше).

Предоставление жилых помещений в домах потребительских кооперативов, регулируемых разделом V, осуществляется по правилам ст. 124 Кодекса. Они существенно отличаются от соответствующих положений ст. 118 ЖК РФ 1983 г. Согласно этой статье прежде члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным примерным уставом жилищно-строительного кооператива.

В настоящее время решение общего собрания членов кооператива (конференции) является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (см. ч. 1 ст. 124 Кодекса). Такое решение окончательно и не нуждается в утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом. При этом необходимо помнить о том, что юридические последствия влечет только такое решение общего собрания (конференции), которое принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом кооператива.

Обратим внимание, что в ч. 1 ст. 124 Кодекса речь идет о предоставлении жилого помещения гражданину или юридическому лицу, «принятым в члены жилищного кооператива». Данная формулировка является не вполне точной, так как на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) жилые помещения предоставляются не только лицам, принятым в кооператив по правилам ст. 121 Кодекса, но и учредителям кооператива, которые становятся членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица (ч. 5 ст. 112 Кодекса).

Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от ЖК 1983 г., Кодекс не ограничивает, устанавливая только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса.

2. Решение общего собрания (конференции) служит также юридическим основанием для вселения в жилое помещение в кооперативном доме (см. ч. 2 ст. 124 Кодекса). Напомним, что прежде заселение квартир в домах жилищно-строительных кооперативов производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК РФ 1983 г.), а впоследствии — местными администрациями. Кодекс вообще не оперирует такой категорией, как ордер, уменьшая роль администрирования в жилищных отношениях в пользу расширения договорных и иных гражданско-правовых регуляторов данной сферы. Такой подход, по нашему мнению, следует рассматривать как одно из достоинств нового Кодекса.

3. Как уже отмечалось, для учредителей кооператива отношения членства возникают в момент государственной регистрации создаваемого кооператива в качестве юридического лица (подробнее об этом говорилось выше). Что касается других членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, то у них отношения членства устанавливаются с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в члены кооператива (см. ст. 121 Кодекса). Особенности вступления в кооператив наследников члена кооператива, а также членов его семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с наследодателем, определяются по правилам ст. 131 Кодекса.

Необходимо обратить внимание на то, что объем понятия «распоряжение» неодинаков для собственника жилья и для члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос (такой член кооператива не имеет права собственности на предоставленное ему помещение до полной выплаты паевого взноса). Права указанного члена кооператива в сфере распоряжения жильем ограничены: например, он не вправе продавать, дарить соответствующее жилое помещение и совершать с ним иные сделки, влекущие отчуждение жилого помещения. В то же время член кооператива может, с соблюдением положений Кодекса и устава кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение временных жильцов (ст. 126 Кодекса), сдать все помещение или его часть внаем за плату (ст. 128 Кодекса).

Владение, пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным члену кооператива, не полностью оплатившему паевой взнос, осуществляется по правилам, установленным в уставе соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Кроме того, собственник жилого помещения (кооператив) может заключить с указанным членом кооператива гражданско-правовой договор, определяющий права и обязанности сторон в таких отношениях. Соответствующие отношения можно урегулировать, например, в договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды), в соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (см. ст. 689 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора стороны могут заключить также смешанный договор, т.е. договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (см. ст. 421 ГК РФ).

О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями см. комментарий к ч. 1 ст. 1 ЖК РФ.

Другой комментарий к Ст. 124 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Гражданину или юридическому лицу, принятому в кооператив, предоставляется жилое помещение в кооперативном доме в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решение общего собрания (конференции) о предоставлении жилья является основанием для вселения в жилое помещение.

2. Согласно ч. 3 комментируемой статьи член кооператива владеет, пользуется и в установленных законодательством пределах распоряжается жилым помещением.

По существу член кооператива является лишь пользователем жилья. Субъектом права собственности на жилое помещение является кооператив. Член кооператива вправе: проживать с семьей в предоставленном жилом помещении; разрешить с соблюдением определенных условий проживание в нем временных жильцов (ст. 126), а также сдать внаем (ст. 128). Примечательно, что вселение временных жильцов и сдача жилья внаем должны осуществляться по правилам, применяемым к пользованию жилым помещением по договору социального найма (ст. 76 — 80 ЖК РФ). Член кооператива имеет право добровольно выбыть из кооператива в предусмотренных случаях (ст. 130).

Что касается судьбы жилого помещения, то допускается его раздел с соблюдением условий, установленных ст. 127 ЖК РФ.

3. Член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос, становится собственником жилого помещения. В этом случае владение, пользование и распоряжение жильем осуществляются на правах собственности. Отсюда следует, что правила данной статьи на него не распространяются.