Как рассчитать налог на дом и землю

В Налоговом кодексе предусмотрена дифференцированная система имущественного обложения граждан — существуют отдельные платежи по земельным участкам, по транспортным средствам и по недвижимому имуществу (кроме земли). Если у лица есть все эти виды объектов, то ему будут начисляться 3 разных налога.

Какой налог нужно платить на дом — налог на имущество физических лиц. Его регламент содержится в главе 32 НК РФ. Ставки, льготы и вычеты по нему также устанавливаются муниципальными законами. Главой 31 НК РФ установлен земельный налог, а его некоторые элементы также закреплены в актах муниципальной власти.

Какой налог нужно платить за дом и земельный участок — 2 разных налога, хотя с точки зрения гражданского законодательства дом с земельным участком рассматриваются как единое имущество, называемое домовладением, но налоговое право делит их и начисляет за дом налог на имущество, за участок — земельный налог, т. е. земельный участок не облагается налогом на имущество, а недвижимость на участке не подлежит земельному налогообложению.

Оба платежа являются местными — их элементы утверждаются на местном уровне, они поступают в местные бюджеты и распределяются для местных потребностей территории.

Важно!

Налог на землю и строения на участке не требует расчета от собственника. Суммы исчисляются инспекцией, к которой прикреплены эти объекты. По результатам расчета ИФНС вышлет вам письмо с указанием сумм к уплате.

Но при этом в НК РФ изложен порядок расчета ко всем платежам. Любой налог зависит от размера базы обложения, рассчитать базу — это почти рассчитать весь налог, т. к. база затем умножается на ставку и получается сумма к уплате. В некоторых случаях база уменьшается на какие-то вычеты либо умножается на коэффициенты — понижающие или повышающие.

Так, базой земельного налога уже повсеместно признается кадастровая стоимость участка. Эта стоимость определяется на 1 января года. Раньше вместо нее за основу принималась средняя оценочная стоимость участка, и сумма к уплате была совсем мала. После перехода к методу кадастра земельный налог значительно увеличился и стал ощутимее для собственников.

Базой налога на имущество является либо инвентаризационная стоимость, либо кадастровая. Уже почти все регионы России осуществили переход к кадастровой оценке, но в некоторых еще используется метод БТИ.

Важно! Если вы не согласны с новой суммой, то можете оспорить кадастровую стоимость. Только по этому вопросу нужно обращаться не в ИФНС, а в Росреестр, т. к. в инспекции нет кадастровых инженеров и оценщиков, все данные им поступают из реестра ЕГРН, который находится в ведении Росреестра.

При расчете налога на жилой дом также важны ставка, установленная на местном уровне, льготы и коэффициенты или вычеты.

Налог за дом на дачном участке

Налогом на загородный дом, или на дачу, часто пугают граждан в прессе, рассказывая о введении с нового года платежей за хозяйственные сооружения на участках, в т.ч. туалеты, летние кухни и пр. Однако эти строения и так подлежат обложению, о чем сказано в ст.401 НК РФ, даже недостроенные объекты необходимо оплачивать, но ни ИФНС, ни Росреестр не в состоянии учесть все объекты, которые строят граждане, а граждане часто не сообщают о них.

Но если до ИФНС дойдет информация о незарегистрированном объекте, то инспекция доначислит вам налоги, еще и назначит штраф за уклонение от уплаты платежей и пеню за просрочки. Оптимально — сообщить в ИФНС обо всех имеющихся объектах на дачном участке, ведь вам нужно платить налог за дом на участке, а по хозяйственным строениям, используемым для огородничества, садоводства и пр. хозяйственной, неэкономической деятельности вы можете получить льготу по ст.407 НК РФ. Льгота освобождает от уплаты за все подобные объекты, площадью меньше 50 кв.м.

Уведомить инспекцию вы можете с помощью специальной формы:

Скачать ее можно по .

А вот жилой дом на участке будут облагать. Если используется инвентаризационная база, то применяется специальный коэффициент. Если кадастровая — налог на дом берется с площади свыше 50 кв.м, а налог на жилой дом до 50 кв.м равен нулю по ст.403 НК РФ. А если вы попадаете под категорию льготников из ст.407 НК РФ, то вам и за дом не придется платить.

Какие помещения облагаются налогом в частном доме?

С точки НК РФ не рассматривается планировка дома, вид недвижимости и прочие данные. ИФНС получает от Росреестра информацию о кадастровой стоимости (или инвентаризационной — в ряде регионов) и исчисляет итоговую сумму исходя из нее.

Кадастровая стоимость определяется по методике кадастровых инженеров, которая не публикуется на внешних ресурсах. Среди определяющих факторов — площадь объекта, местонахождение, отдаленность или приближенность к центральной инфраструктуре населенного пункта и т. д. В случае оценки БТИ выводится т. н. себестоимость объекта. Но в любой случае площадь дома влияет на налог на имущество больше всех иных факторов, а если в жилье есть чердак или подвал, непригодные для жизни, цена будет ниже, чем при мансарде и жилом цокальном этаже.

Пример 1

У Галкина Алексея дом площадью 105 кв.м, также имеется большой просторный чердак, не используемый и не рассчитанный для жилого назначения. В связи с этим при определении кадастровой стоимости он не был учтен как жилая площадь.

В итоге налог на частный дом более 100 кв.м будет зависеть от иных факторов — из каких материалов изготовлен, расстояние до социально значимых объектов и др.

Облагается ли налогом подвальное помещение частного дома?

В случае подвала также ИФНС даже не будет знать о нем — она посмотрит данные из ЕГРН, возьмет за основу кадастровую или инвентаризационную стоимость и рассчитает вам фискальный платеж. Налог на дом в 140 кв.м, 180 кв.м, 200 кв.м и т. д. будет коррелировать с кадастровой стоимостью, а налог на роскошь, о котором пресса тоже часто пишет, не предусмотрен в НК РФ: база обложения и ставки налога не дифференцируются в зависимости от площади и стоимости объекта.

Посмотреть кадастровую стоимость своей недвижимости вы можете также через сайт Росреестра:

1. Откройте сайт.
2. Перейдите в раздел для физических лиц.
3. Выберите услугу.
4. В форме сервиса вам нужно указать данные своей квартиры или дома.
5. Просмотрите полученный результат.

Входит ли терраса в общую площадь дома при расчете налога?

Если вы строите большой дом с террасой и вас волнует, что площадь объекта 250 кв.м и может ли такая недвижимость относиться к роскоши, следует учесть, что налог на дом 250 кв.м, и на 120 кв.м и на 30 кв.м рассчитывается по одним и тем же правилам — по ст.403 НК РФ, т. е. вычитается необлагаемая площадь в 50 квадратов, а далее оставшаяся база умножается на ставку, установленную местными законами.

Как посмотреть местный закон на вашей территории через сайт ФНС:

1. Откройте сайт.
2. Перейдите к действующей в России налоговой системе.
3. Откройте раздел местных налогов.
4. Выберите нужную строку — налог на имущество.
5. Переходите через меню в раздел льгот. Также можно спуститься по странице прокруткой колесика мыши.
6. Откройте вкладку местных льгот.
7. Здесь вы увидите ссылку на необходимый сервис.
8. В сервисе укажите нужные вам параметры.
9. Перед вами откроется закон вашей местности.

Входит ли цокольный этаж в общую площадь дома для расчета налога?

Цокальный этаж будет увеличивать кадастровую стоимость несомненно, но если он нежилой, то увеличение будет небольшим по сравнению с целым жилым этажом на подвальном уровне.

Если цокальный этаж используется как гараж и таким образом оформлен в документах, то он является другим объектом налога на имущество, отличным от дома — гаражом или машино-местом и облагается по общим правилам, однако в большей части муниципалитетов собственники гаражей освобождаются от уплаты этого платежа.

Если цокальный этаж используется как спортзал, бассейн, кладовка и по другим схожим назначениям, то он будет считаться просто нежилым и таким образом будет отмечен в техническом плане, но в площадь дома попадет, хотя и не так сильно повлияет на стоимость.

Налог на дом с мансардой

Мансарда, как правило, является частью жилой площади дома, поэтому повлияет на цену объекта, утверждаемую кадастровыми инженерами при вводе дома в эксплуатацию. Но если мансарду оформить как мастерскую лица творческой профессии, например, художника, фотографа, скульптора, дизайнера и пр., то она попадает под ст.407 НК РФ и не облагается, т. к. объекты, используемые творческими личностями как студии, мастерские, ателье и пр. освобождаются от обложения на период такого использования.

В случае несогласия с кадастровой стоимостью, которую вам назначили техники, вы можете подать заявление об обжаловании в Росреестр, но должны иметь убедительные доводы для утверждения иной стоимости.

Налог на фундамент частного дома

Распространенная практика — возвести фундамент, который останется без изменений на несколько лет. Нужно ли платить с него в бюджет? Во-первых, все строения, имеющие фундамент, относятся к недвижимости, а значит, попадают под главу 32 НК РФ. Во-вторых, в ст.401 НК РФ в пп.5 п.1 указан среди недвижимости обложения объекты незавершенного строительства. Таким образом, фундамент облагается. Но облагается, если ИФНС о нем знает, а чтобы инспекции было известно о вашем имуществе, его нужно поставить на кадастровый учет или подать сообщение в налоговую об имеющемся объекте.

Если же не сделать ни того, ни другого, с фундамента ничего не придется платить, однако при обнаружении налоговой этого объекта, например, в ходе кадастровых работ, которые проводятся по инициативе государства, инспекция сразу начислит вам фискальные платежи. То же происходит с налогом на построенный дом. А если вы сообщите в ИФНС о недвижимости, но без постановки в ЕГРН, то в течение 10 лет или до года регистрации его в Росреестре будете платить повышенный земельный налог, что компенсирует недостаточность сведений о стоимости дома.

Итоги

1. В России не облагается налогом площадь дома в 50 кв.м.
2. Закон о налоге на дом и иную недвижимость распространяется и на недостроенные строения, в т.ч. фундамент.
3. При начислении налога важна кадастровая или инвентаризационная стоимость, а не площадь и этажность.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

1. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

2. Не признаются объектом налогообложения:

1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;

3) утратил силу с 1 января 2013 г.;

4) земельные участки из состава земель лесного фонда;

5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда;

6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Комментарий к Ст. 389 НК РФ

Налоговый кодекс РФ в ст. 389 называет объектом налогообложения земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования и городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, на территории которых введен налог.

В ст. 389 НК РФ не признаются в качестве объекта налогообложения земельные участки:

изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; из состава земель лесного фонда; ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, ограниченные в обороте, в пределах лесного фонда.

В соответствии со ст. 101 Земельного кодекса РФ к землям лесного фонда отнесены лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Границы таких земель определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр.

Также следует обратить внимание на Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 54 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», в котором указано, что под земельным участком согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.

Статьей 11.2 Земельного кодекса РФ определено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ, за исключением случаев, указанных в п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 2 Федерального закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК Российской Федерации и признании утратившими силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон N 284-ФЗ) внесены изменения в п. 2 ст. 389 НК РФ. Новым пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ предусматривается, что не признаются объектом налогообложения по земельному налогу земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно ст. 5 Закона N 284-ФЗ указанное положение, исключающее земельные участки под многоквартирными домами из числа объектов налогообложения по земельному налогу, вступает в силу с 1 января 2015 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования данного Федерального закона (опубликован 6 октября 2014 г.) и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по земельному налогу.

Учитывая изложенное, с 1 января 2015 г. собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (Письмо ФНС России от 6 ноября 2014 г. N БС-2-11/795@).

Гражданам готовят новый налог

Несмотря на то что в Налоговом кодексе описано 14 налогов, физические лица, не занятые предпринимательской деятельностью или частной практикой, уплачивают лишь 4 из них: это налог на доходы физических лиц, налог на имущество, земельный и транспортный.

В отношении НДФЛ каких-то особенных перемен не ожидается, судя по Основным направлениям налоговой политики на 2010 г. и плановый период 2011-2012 гг. Транспортный налог отменять также не собираются, хотя и запланировано создание дорожных фондов в субъектах Российской Федерации. В соответствии с принятым 06.04.2011г. Федеральным законом N 68-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» сборы от этого налога в скором времени будут аккумулироваться на специальных счетах, не уходя за пределы региона. Но для физических лиц, уплачивающих транспортный налог, это изменение выразится лишь в других цифрах счета получателя в квитанции на уплату налога, что для многих будет практически незаметно.

Наиболее значимые и самые радикальные перемены ожидают россиян в 2012 году в отношении двух оставшихся налогов — земельный налог и налог на имущество. В ближайшие годы они, возможно, будут заменены одним новым налогом на недвижимость.

Сейчас обложение земельным налогом производится по правилам гл. 31 Налогового кодекса РФ. Налог должны уплачивать владельцы земельных участков исходя из их кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, но ставки не могут быть выше 1,5%. А в отношении сельскохозяйственных земель, площадей, занятых жилыми строениями, а также дачных участков налоговая ставка земельного налога ограничена 0,3%.

Налог на имущество физических лиц взимается по правилам, установленным Законом РФ N 2003-1 от 09.12.1991 «О налогах на имущество физических лиц». Этот налог платят все граждане, имеющие в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, либо долю в них. Расчет налога производится по инвентаризационной стоимости объектов недвижимости и дифференцированным ставкам. Обычно в зависимости от величины инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения ставка налога на одной и той же территории несколько отличается, но никогда не превышает установленного Налоговым кодексом максимума в 2%.

Предполагается, что новый налог будет взиматься с рыночной стоимости объектов налогообложения. При этом ставки будут от 0,1% до 2% от этой стоимости. К тому же ежегодно, если не чаще, рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно, сумма налога будет постоянно меняться.

Инвентаризационная стоимость недвижимости рассчитывается как стоимость строительства такого же объекта в современных условиях по ценам и технологиям сегодняшнего дня с учетом износа самого объекта. То есть чем более старый объект, тем ниже его инвентаризационная стоимость, а вместе с тем и ниже налог на имущество. Рыночная цена определяется как текущая стоимость, сложившаяся на основе спроса и предложения в каждый отдельный момент времени на рынке недвижимости. И совсем не обязательно, что рыночная цена будет уменьшаться вместе со старением объекта недвижимости, ведь это не единственный фактор. Наиболее значимым для рыночных цен будет так и не решенная жилищная проблема, пока спрос на жилье значительно превышает предложение, рыночная цена на недвижимость будет значительно выше инвентаризационной.

Понятно, что сегодняшние налогоплательщики не приветствуют эту законодательную инициативу. Такие нововведения требуют от правительства и законодательной власти тщательной проработки в отношении социально незащищенных слоев населения. Предполагается, что часть имущества будет исключена из налогообложения. Этот необлагаемый минимум пока не выбран, но скорее всего он будет существовать либо в натуральной форме (несколько соток земли и (или) сколько-то кв. метров жилья), либо в виде вычета некоторой суммы из налогооблагаемой стоимости всей имеющейся у собственника недвижимости. Поспешное принятие поправок в Налоговый кодекс, увеличивающих бремя всех налогоплательщиков, крайне нежелательно для правящей власти в предвыборный год. Это также дает основания ожидать более позднего введения нового налога, чем в 2012 г.

Внедрение нового налога сдерживает и ряд технических проблем — это, в частности, неполнота формирования государственного кадастра. Окончательных результатов государственной кадастровой оценки недвижимости следует ожидать не ранее 2012 г. В то же время с августа 2007 г. по сентябрь 2009 г. в четырех субъектах Российской Федерации (Татарстан, Кемеровская, Тверская и Калужская области) проходило пилотное тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в России. Сейчас число пилотных регионов планируется увеличить до 12, после чего можно будет хотя бы приблизительно рассчитать какие-то ставки и вычеты по новому налогу.

По ранее запланированному графику, к концу 2012 г. все подготовительные мероприятия должны быть завершены и должна была быть подготовлена ко второму чтению в Государственной Думе соответствующая глава Налогового кодекса. Однако работа над этим проектом пока не закончена, поэтому до чтения еще далеко. После принятия поправок и включения в Налоговый кодекс РФ этой главы налог на недвижимость может быть введен в тех субъектах Российской Федерации, где проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости. На деле получается, что действовать новый налог начнет не ранее чем с 2014 г. и лишь в отдельных регионах, которых вряд ли наберется более десятка.

Антон Соничев, адвокат юридической компании «Налоговик»

ПОСТУПЛЕНИЯ НАЛОГОВ В МЕСТНЫЕ БЮДЖЕТЫ