Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

• не согласовано одно из существенных условий;
• нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

• объект;
• размер арендной платы (в некоторых случаях);
• выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

• арендодатель знал, какое имущество он передает;
• арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

• суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
• договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

• требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
• применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

• о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
• возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
• неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
• об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

• имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
• имущество существенно ухудшается арендатором;
• арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
• арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

• Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
• Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
• Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
• Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Существенно ситуация изменилась, условия договора перестали устраивать, отпала необходимость в уже арендованном объекте — в целом, неважно, для чего Вам требуется эта операция, признание договора аренды недействительным. Важнее то, что Вы пришли туда, где работают лучшие юристы по коммерческой недвижимости, которые помогут признать договора аренды нежилого помещения недействительным, прекратить ненужные Вам отношения на оптимальных условиях.

Общие положения

Конечно, если сделка заключена на словах, без составления единого документа, подписанного сторонами и т.п., то можно считать, то признание договора аренды недействительным – вопрос практически решенный. (В чистом виде, в связи с постепенным ростом правовой осведомленности, подобное встречается нечасто). Гражданское законодательство в главе 9-й содержит общие основания, наличие которых влечет за собой недействительность сделки, например:

• незаконность, безнравственность;
• мнимость и притворность;
• противоречие целям юридического лица;
• заключение неуполномоченным лицом и т.п.,

причем несмотря на то, что слова в данной главе фигурируют общеупотребительные, в судебной практике они имеют специфический смысл. Установить, имеют ли место в Вашей ситуации, например, заключение сделки под влиянием заблуждения, или же противоречащей целям фирмы, способен лишь квалифицированный юрист по недвижимости, обладающий, к тому же, внушительным «судебным» опытом.

Специфические основания

Признание недействительным договора аренды нежилого помещения возможно и по специальным основаниям, применяемым именно к арендным отношениям. Юристы по аренде часто сталкиваются и с такими основаниями, позволяющими признать недействительным договор аренды нежилого помещения:

• незаключение единого договора;
• сдача в аренду гос- или муниципального имущества без торгов;
• заключение без согласия собственника, необходимого вследствие прямого указания закона и т.п.

В большинстве случаев для признания договора недействительным требуется обращение в судебные инстанции. Несмотря на то, что судебная система стала прозрачнее и «дружелюбнее», специальные правовые знания необходимы по-прежнему, чтобы уберечь Вас от пустой траты времени и средств, а также добиться требуемого результата кратчайшим путем. Например, если Вы стали ответчиком по договору, который считаете ничтожным, то нет нужды оформлять встречный иск, достаточно сделать заявление о ничтожности.

Каковы последствия?

Иной раз мало признать недействительным договор аренды, тем более если он уже начал исполняться. По общему правилу недействительный договор не влечет правовых последствий – разве что те, что непосредственно связаны с его недействительностью. В то же время, если договор уже начал исполняться, то возникает основание для реституции, т.е. каждая сторона возвращает полученное по сделке. И, опять-таки, часто возникают конфликты в связи с определением размера взаимных предоставлений, ведь они лишь по умолчанию считаются равными, но можно доказать и обратное. Суд также может обязать:

• вернуть объект арендодателю;
• возместить стоимость пользования им
• уплатить проценты по 395-й статье (т.е. за пользование чужими деньгами),

но следует помнить о принципе диспозитивности: суд не будет по своей инициативе защищать Ваши права. В итоге Вы, даже будучи по сути правым, можете не получить ничего лишь потому, что не сможете обосновать свои права.

Почему мы?

Потому что у нас работают опытнейшие юристы по недвижимости, имеющие не только опыт судебного представительства, но и судебных побед. Ряд решений, которые суд приняли по делам с нашим участием, стали прецедентами. Наши юристы по коммерческой недвижимости не только успешно применяют нормы законодательства, но и активно формируют его, выступая экспертами в составе соответствующих рабочих групп при Правительстве Москвы и Московской области. Там, где иные видят проблемы и тупики, наши юристы видят новые перспективы.

Обращайтесь, вместе мы сможем все.

Отсутствие одного из существенных условий в договоре аренды земли может быть основанием для признания его недействительным только в случае установления факта нарушения прав лица, которое обращается с иском.

На этом указал Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда при рассмотрении дела № 471/761/17-ц.

С полным текстом этого решения можно ознакомиться в системе анализа VERDICTUM. Это незаменимый инструмент для юристов содержит 85 млн судебных решений из хозяйственных, гражданских, уголовных и административных дел, отображает историю прохождения дел и подобные решения. Быстро анализируйте правовые позиции Верховного Суда, мониторьте расписание судебных заседаний и загруженность судей.

Для признания судом оспариваемой сделки недействительной необходимым является:

— предъявление иска одной из сторон сделки или другим заинтересованным лицом;

— наличие оснований для оспаривания сделки;

— установление, нарушается (не признается или оспаривается) ли субъективное гражданское право или интерес лица, которое обратилось в суд. Такое понимание признания сделки недействительной как способ защиты устоялся в судебной практике.

В соответствии с частью четвертой статьи 263 ГПК при выборе и применении нормы права к спорным правоотношениям суд учитывает заключения судов относительно применения соответствующих норм права, изложенных в постановлениях Верховного Суда.

В постановлении Верховного Суда в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда от 5 сентября 2019 года по делу № 638/2304/17 сделано заключение, что «недействительность договора как частно-правовая категория, призвана не допускать или пресекать нарушение гражданских прав и интересов или же их возобновлять. По своей сути инициирования спора о недействительности договора не для защиты гражданских прав и интересов является недопустимым».

Обращаясь в суд с иском, истец ссылался на то, что спорный договор не содержит всех, предусмотренных статьей 15 Закона «Об аренде земли», существенных условий, в частности относительно указания кадастрового номера земельного участка.

В соответствии с частью второй статьи 15 Закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на время заключения спорного договора) отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушения требований статей 4 — 6, 11, 17, 19 данного Закона является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора аренды недействительным в соответствии с законом.

Верховный Суд Украины неоднократно выражал подход, согласно которому отсутствие одного из существенных условий в договоре аренды земли, предусмотренных частью первой статьи 15 Закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора), может быть основанием для признания такого договора недействительным только в случае установления факта нарушения, непризнания или оспаривания прав, свобод или интересов лица, которое обращается с иском.

В постановлении Верховного Суда Украины от 2 июля 2014 года по делу № 6-88цс14 указано, что: «в соответствии с требованиями статьи 3 ГПК и статьи 15 ГК в порядке гражданского судопроизводства подлежит защите нарушенное право, а потому при рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды земли, на основании отсутствия в договоре предусмотренной статьей 15 Закона «Об аренде земли» такого существенного условия, как условие передачи в залог и внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, суду следует выяснить, на самом ли деле нарушены права арендодателя отсутствием такого условия, его существенность и в чем заключается нарушение законных прав истца».

В постановлении Верховного Суда Украины от 3 сентября 2014 года по делу № 6-94цс14 сделано заключение, что: «отсутствие в договоре аренды земли, заключенного 5 декабря 2008 года, существенного условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка, не может быть основанием для признания спорного договора недействительным. Кроме того, судом оставлены вне поля зрения требования статьи 3 ГПК и статье 15 ГК о том, что в порядке гражданского судопроизводства подлежит защите само нарушенное право, и не установлено, на самом ли деле были нарушены права истца при заключении договора в связи с отсутствием в нем указанного условия».

В постановлении Верховного Суда Украины от 21 сентября 2016 года по делу № 6-1512цс16 указано, что: «правом на обращение в суд за защитой наделено лицо в случае нарушения, непризнания или оспаривания именно его прав, свобод или интересов, а также в случае обращения в суд органов и лиц, которым дано право защищать права, свободы и интересы других лиц или государственные и общественные интересы. Суд должен установить, были ли нарушены, не признаны или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или отказе в их удовлетворении. Следовательно, если отсутствие в договоре одного из существенных условий не сделало невозможным исполнения договора, в частности в части проведения расчетов, и стороны в течение определенного времени исполняли договор согласованным способом, то несогласие истцов с условием исполнения договора не может быть основанием для признания их прав нарушенными в момент заключения договора и признания его недействительным на таких оснований».

Установив, что отсутствуют основания для признания оспариваемого договора аренды земли недействительным, суды сделали правильное заключение об отказе в удовлетворении иска.

По материалам Судебной власти.

Из этой статьи вы узнаете:

• чем различаются ничтожный и оспоримый договоры;
• на каком основании договор может быть признан недействительным (приведены примеры судебных решений по спорам о признании договоров недействительными).

Что можно сделать на практике: проверить, соблюдаются ли нормы законодательства при заключении хозяйственных договоров, нет ли рисков признания договора ничтожным либо недействительным.

Когда договор является недействительным

Гражданский кодекс (далее – ГК) устанавливает презумпцию правомерности договора (ст. 204). Это означает, что договор является действительным, если:

• он не признан недействительным судом;
• его недействительность не вытекает из нормы закона.

Условия признания договора действительным

В ст. 203 ГК приведен исчерпывающий перечень условий, при соблюдении которых договор будет действительным. Назовем эти условия, чтобы вы могли сверить с ними условия ваших договоров.

1. Содержание договора не должно противоречить нормам ГК, других актов гражданского законодательства, а также интересам государства и общества, его моральным основам (ч. 1 ст. 203 ГК).

2. Лицо, заключающее договор, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности (ч. 2 ст. 203 ГК). Предприятие приобретает гражданскую дееспособность через свои органы управления (директор, совет директоров, правление и т. д.), действующие на основании учредительных документов и закона (ст. 92 ГК). По общему правилу физлица приобретают полную гражданскую дееспособность по достижении совершеннолетия, то есть 18 лет (ст. 34 ГК). В отдельных случаях полная гражданская дееспособность предоставляется физлицу по достижении 16 лет, если это физлицо (п. 34, 35 ГК):

• зарегистрируется предпринимателем – при наличии письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей или органа опеки и попечительства);
• вступит в зарегистрированный брак;
• работает по трудовому договору;
• записано матерью или отцом ребенка.

3. Волеизъявление участника договора должно быть свободным и отвечать его внутренней воле. То есть у предприятия в лице руководителя либо у предпринимателя должно быть желание заключить договор (ч. 3 ст. 203 ГК).

4. Договор должен заключаться в форме, установленной законом (ч. 4 ст. 203 ГК). Нормы ГК предусматривают возможность заключения устных договоров, договоров в письменной (электронной) форме, договоров с обязательным нотариальным удостоверением, с обязательной госрегистрацией (ст. 205–210 ГК). Форма, в которой договор должен быть заключен, зависит от его вида и требований, установленных ГК и другими законодательными актами к договорам такого вида. Например, договор аренды земли заключается письменно по типовой форме, утвержденной постановлением КМУ от 03.03.04 г. № 220, независимо от того, являются его сторонами юридические лица либо физлица (ч. 2 ст. 792 ГК; ст. 14 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV). И удостоверен нотариально договор аренды земли может быть по желанию одной из сторон. В отличие от договора аренды земли, договор аренды транспортного средства подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если хотя бы одной его стороной является физлицо (ч. 2 ст. 799 ГК).

5. Договор должен быть направлен на реальное наступление обусловленных им последствий (ч. 5 ст. 203 ГК). Например, если предприятие (поставщик) и предприниматель (покупатель) заключили договор поставки товара, то реальными последствиями такого договора будет получение предприятием денежных средств за поставленный товар, а предпринимателем – получение товара.

6. Договор, заключаемый родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей (ч. 6 ст. 203 ГК).

Как видите, все эти условия вполне выполнимы. А если при заключении договора не будут соблюдены вышеперечисленные требования, договор может быть признан недействительным (ч. 1 ст. 215 ГК).

Категории недействительных договоров

ГК разделяет недействительные договоры на две категории (ч. 2, 3 ст. 215):

• ничтожные – это договоры, недействительность которых вытекает из нормы закона и не требует признания в судебном порядке;
• оспоримые – это договоры, недействительность которых прямо законом не предусмотрена, но может быть признана в судебном порядке по требованию одной из сторон договора или другого заинтересованного лица (например, органа ГФС), возражающего против действительности этого договора.

Может возникнуть вопрос:

С какого момента договор, признанный недействительным, теряет свою силу?

Недействительный (как в силу закона, так и по решению суда) договор является недействительным с момента его заключения (ч. 1 ст. 236 ГК).

Основания и порядок признания договора недействительным

Порядок признания договора недействительным зависит от того, каким является этот договор – ничтожным или оспоримым. Рассмотрим подробнее.

Ничтожные договоры

Договор или отдельные его условия являются ничтожными, если это установлено законом и признания их таковыми в судебном порядке не требуется (ч. 2 ст. 215 ГК; п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 06.11.09 г. № 9, далее – Постановление № 9).

Основания, по которым договор или отдельные его условия считаются ничтожными, установлены ч. 1 ст. 220, ч. 2 ст. 228 и другими нормами ГК в зависимости от вида договора. В консультации мы рассмотрим те ситуации, которые чаще всего происходят на практике.

Пример 1
Договор аренды транспортного средства является ничтожным из-за несоблюдения формы
Предприятие заключило с физлицом договор аренды транспортного средства (автомобиля) в письменной форме, но этот договор стороны не удостоверили нотариально. Владелец передал, а предприятие приняло автомобиль, на протяжении года пользовалось этим авто и уплачивало владельцу арендную плату.

Во время ревизии договоров с участием юриста предприятия выяснилось, что заключенный договор аренды автомобиля является ничтожным, а значит, не имеет юридической силы. Это вытекает из требования ч. 2 ст. 799 ГК, согласно которому договоры аренды ТС с участием физлиц обязательно должны быть удостоверены нотариально. В противном случае такой договор считается ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГК).

Пример 2
Условия договора аренды являются ничтожными, поскольку арендодатель не предупредил арендатора о недостатках сданного в аренду помещения
Предприниматель сдал в аренду предприятию часть принадлежащего ему здания. В арендованном помещении предприятие собиралось изготавливать мебель. В договоре аренды было указано, что помещение пригодно для такой деятельности. Однако арендодатель не предупредил, что помещение имеет второй дверной проем, через который можно выйти на улицу. Во время ранее проведенного ремонта этот выход и прилегающие к нему стены были зашиты декоративными пластиковыми панелями, что создавало впечатление сплошной стены и не могло быть замечено предприятием. Предприятие оборудовало арендуемое помещение бронированными дверями, охранной сигнализацией и системой видеонаблюдения.

Произошла кража, причем воры проникли в помещение именно через второй дверной проем, открыв внешнюю дверь и взломав пластиковые панели.

Предприятие потребовало от арендодателя возмещения убытков, причиненных кражей. Однако предприниматель отказался возместить эти убытки, сославшись на условия договора аренды, согласно которым:

• после приема помещения в аренду все риски, связанные с использованием помещения, несет арендатор, то есть предприятие;
• арендодатель освобождается от ответственности за вред, причиненный арендатору в связи с использованием помещения, если при приемке помещения в аренду предприятие не заявит об особенностях либо недостатках помещения, препятствующих его использованию по целевому назначению.

В данном случае если предприятие решит обратиться в суд с иском о взыскании с арендодателя убытков, причиненных кражей, то вышеназванные условия договора не будут приняты судом во внимание, то есть будут признаны ничтожными. Основание – ч. 2 ст. 780 ГК, которая гласит: ничтожным считается условие об освобождении наймодателя от ответственности за вред, причиненный вследствие особенностей или недостатков используемой вещи, о которых наймодатель не предупредил нанимателя и о которых последний не знал и не мог знать.

Предприниматель не предупредил предприятие о наличии второго входа в помещение. Соответственно, предприятие не могло знать об этом и принять меры, чтобы сделать невозможным доступ в помещение с улицы через этот вход.

На практике чаще всего с выводом о ничтожности договора субъекты предпринимательства сталкиваются в ходе документальных проверок, проводимых органами ГФС. В акте проверки орган ГФС указывает на ничтожность договора, незаконность отражения в налоговом учете расходов или налогового кредита по хозяйственным операциям, проведенным в рамках такого договора. И доначисляет денежные обязательства:

• предприятию – по НДС и налогу на прибыль;
• предпринимателю – по НДС и НДФЛ.

Как в этом случае доказать действительность договора и защитить себя от претензий со стороны органа ГФС? Для этого существует процедура административного и/или судебного обжалования налогового уведомления-решения. В ходе обжалования надо подтвердить реальность хозопераций первичными документами, которые правильно оформлены, отражают содержание проведенной хозоперации и ее стоимостные показатели.

Учтите, что любые первичные документы (в т. ч. договоры, накладные, счета и др.) имеют силу только в случае фактического осуществления хозоперации. Если же хозоперации не было, то документы не могут считаться первичными для целей налогового учета даже при наличии всех формальных реквизитов таких документов, предусмотренных законодательством (письма ВАСУ от 02.06.11 г. № 742/11/13-11 и от 01.11.11 г. № 1936/11/13-11).

Оспоримые договоры

Допустим, одна из сторон договора или иное заинтересованное лицо возражает против действительности договора либо его отдельных условий по основаниям, установленным законом. В этом случае для признания такого договора или его условий недействительными такой стороне необходимо обратиться в суд (ч. 3 ст. 215, ст. 217 ГК).

В судебном порядке оспоримый договор может быть признан недействительным по следующим основаниям:

1. Договор противоречит интересам государства и общества, его моральным основам (ч. 3 ст. 228 ГК; ст. 208 Хозяйственного кодекса, далее – ХК).

2. Договор заключен лицом, которое не имеет лицензии на осуществляемый вид хозяйственной деятельности (ч. 1 ст. 227 ГК).

3. Сторона ошиблась относительно обстоятельств, которые имели существенное значение при заключении оспоримого договора. Лицо, требующее признать договор недействительным по указанному основанию, должно доказать, что эти обстоятельства существовали в момент заключения договора, а ошибка была и имела существенное значение (ч. 1 ст. 229 ГК, п. 19 Постановления № 9).

Не является основанием для признания договора недействительным ошибка, если она связана:

• с невозможностью использования либо трудностями в использовании вещи из-за ее качества, возникшими после выполнения обязательств по договору, и не связана с поведением другой стороны договора;
• расчетами о полученной выгоде от заключения этого договора;
• собственной халатностью, незнанием закона или неправильной его трактовкой одной из сторон договора.

4. Договор заключен под влиянием обмана, то есть в результате умышленного введения другой стороны в заблуждение в отношении обстоятельств, которые влияют на заключение договора. В отличие от ошибки, признаком обмана является умысел в действиях одной из сторон договора.

Истец должен доказать наличие умысла в действиях ответчика и существенность обстоятельств, в отношении которых его ввели в заблуждение, а также сам факт обмана. Обман в части мотивов договора не имеет существенного значения (ч. 1 ст. 230 ГК, п. 20 Постановления № 9).

5. Договор заключен дееспособным лицом, которое в момент заключения договора не осознавало значения своих действий и не могло руководить ими (ч. 1 ст. 225 ГК).

6. Договор заключен под воздействием насилия, физического или психического давления со стороны другой стороны или иного лица (ч. 1 ст. 231 ГК, п. 21 Постановления № 9). Насилие может:

• выражаться как в преступных, так и не преступных, но незаконных действиях;
• совершаться как стороной договора, так и другим лицом – как в отношении другой стороны договора, так и в отношении членов семьи, родственников либо их имущества.

7. Договор заключен в результате злоумышленной договоренности представителя одной стороны с другой стороной (ч. 1 ст. 232 ГК). Наличие злого умысла в действиях представителя надо установить. Об умысле можно говорить, если представитель предприятия (предпринимателя), действующий на основании доверенности, понимает, что условия заключаемого им договора противоречат интересам предприятия (предпринимателя). Но, договорившись с другой стороной договора, заключает такой договор от имени предприятия (предпринимателя). При этом не имеет значения, получил такой представитель какую-то выгоду от заключения договора либо договор был заключен им просто с целью причинить вред предприятию (предпринимателю) (п. 22 Постановления № 9).

Иногда по вышеуказанному основанию предприятия пытаются признать недействительными договоры, заключенные не представителем, действующим на основании доверенности, а директором предприятия.

Например, у предприятия сменился директор. Новый директор посчитал, что его предшественник заключил договор вопреки интересам предприятия, действуя по договоренности с другой стороной договора. Это стало основанием для обращения в хозяйственный суд с иском о признании недействительным такого договора в связи со злоумышленной договоренностью прежнего директора с контрагентом.

По мнению ВХСУ, действия директора, действующего от имени предприятия без доверенности, не могут быть приравнены к действиям представителя предприятия, который уполномочен на подписание договора доверенностью, выданной директором (постановление ВХСУ от 29.11.16 г., ЕГРСР, рег. № 63318456).

8. Договор заключен на крайне невыгодных условиях под воздействием тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона договора. Лицо, обжалующее договор, обязано доказать, что если бы не тяжелые обстоятельства, договор не был бы заключен либо был заключен на более выгодных условиях. Тяжелыми обстоятельствами являются (ч. 1 ст. 233 ГК; п. 23 Постановления № 9):

• тяжелая болезнь члена семьи или родственника;
• смерть кормильца;
• угроза потерять жилье;
• угроза банкротства;
• другие обстоятельства, для устранения или уменьшения которых пришлось заключить договор на крайне невыгодных условиях.

На практике предприятия или предприниматели часто обращаются в хозяйственные суды с исками о признании недействительными кредитных договоров, заключенных с учреждениями банков. И указывают в качестве тяжелых обстоятельств свое неудовлетворительное финансовое положение. При этом, обращаясь за получением кредита, они не представляли банку документальное подтверждение своего тяжелого материального положения. Это и понятно, ведь банк вряд ли выдаст кредит лицу, платежеспособность которого является сомнительной.

По мнению ВХСУ, неудовлетворительное финансовое положение предприятия не может свидетельствовать о заключении кредитного договора под влиянием тяжелого обстоятельства. Ведь кредитные договоры обычно и заключаются из-за недостатка денежных средств. И если предприятие в документах, поданных банку для получения кредита, указывает на отсутствие дел о банкротстве, исков (претензий) кредиторов, просроченной задолженности по кредитам и процентам, просроченной дебиторской и кредиторской задолженностей, задолженностей по налогам и сборам, то учреждение банка не может знать о тяжелом финансовом положении предприятия. А значит, не может воспользоваться этим для заключения кредитного договора на условиях более тяжелых, нежели обычные условия кредитования (постановление ВХСУ от 29.11.16 г., ЕГРСР, рег. № 63115456).

9. Договор заключен без цели наступления правовых последствий (фиктивный договор) (ч. 1 ст. 234 ГК). Для признания договора фиктивным необходимо установить наличие умысла всех сторон договора. Само по себе невыполнение договора сторонами не означает, что был заключен фиктивный договор.

Если во исполнение договора сторонами передавалось какое-либо имущество, такой договор не может быть квалифицирован как фиктивный (п. 24 Постановления № 9).

10. Договор заключен с целью скрыть реально совершенную сделку (мнимый договор) (ч. 1 ст. 235 ГК). То есть стороны умышленно оформляют один договор, но на самом деле между ними устанавливаются другие правоотношения (п. 25 Постановления № 9).

Например, предприятие и предприниматель хотят скрыть реальную сделку по поставке товара. И вместо договора поставки заключают договор хранения, условиями которого предусматривают право хранителя реализовывать товар, а полученные от реализации товара денежные средства, за вычетом оплаты услуг хранителя, перечислять предприятию. В результате хозяйственная операции отражена в учете несвоевременно, а предприятие получает неправомерную налоговую выгоду.

Последствия недействительности договора или его отдельных условий

Недействительный договор не создает юридических последствий, кроме последствий, связанных с его недействительностью (ст. 216 ГК). А именно:

• каждая из сторон недействительного договора обязана вернуть другой стороне все полученное по такому договору, а в случае невозможности вернуть (если полученное по договору – это пользование имуществом, выполненная работа, предоставленная услуга) – возместить стоимость полученного по ценам на момент возмещения. Например, между предприятием и предпринимателем заключен договор об оказании услуг. Обе стороны выполнили свои обязательства. Предприятие-исполнитель оказало услугу, а предприниматель-заказчик ее оплатил. В случае признания этого договора недействительным предприятие будет обязано вернуть предпринимателю оплату, а предприниматель будет обязан возместить предприятию стоимость полученной услуги по цене на момент возмещения;
• сторона, виновная в заключении и выполнении недействительного договора, обязана возместить убытки и моральный вред второй стороне либо третьим лицам.

Допустим, договор заключен с умыслом, который заведомо противоречит интересам государства и общества (ч. 3 ст. 228 ГК, ст. 208 ХК). В случае признания его недействительным последствия будут такими (ст. 228 ГК, ст. 208 ХК):

1. При наличии умысла у обеих сторон:

• в случае выполнения договора обеими сторонами – все полученное ими по договору взыскивается с них в доход государства по решению суда;
• в случае выполнения договора одной стороной – со второй стороны по решению суда взыскивается в доход государства все полученное ею по договору и все причитающееся первой стороне на возмещение полученного.

2. При наличии умысла у одной стороны – все полученное такой стороной по договору должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней или причитающееся ей на возмещение исполненного по решению суда взыскивается в доход государства.

Стороны договора не вправе по договоренности между собой изменить установленные ГК последствия недействительного договора.

Обратите внимание: недействительность отдельных условий договора не влечет за собой недействительность всего договора (ст. 217 ГК).

Выводы

Для разных видов договоров установлены разные требования, несоблюдение которых может повлечь за собой недействительность договора и связанные с этим негативные последствия.

Если заключенный вами договор соответствует требованиям ГК и ХК, то в дальнейшем вам будет значительно проще защитить свои интересы, отстояв свою правоту в споре с контрагентом или органом ГФС.

Пресс-релиз по гражданскому делу

Снежинский городской суд рассмотрел гражданское дело по иску МО «Город Снежинск» в лице МКУ «КУИ г. Снежинска» к К. и М. о признании недействительной (ничтожной) сделки уступки права аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал о том, что договор аренды земельного участка по результатам проведенных торгов заключен с К., в силу закона уступка прав по такому договору запрещена, в связи с чем сделка переуступки права аренды земельного участка от К. к М. является недействительной (ничтожной). Кроме того, истец указал, что по итогам проведенных трех аукционов, победителем которых признан К., с указанным лицом дополнительно были заключены три договора аренды земельных участков, права на которые аналогичным образом впоследствии были переуступлены третьим лицам. Учитывая, что оспариваемая сделка переуступки прав посягает на публичные интересы в связи с тем, что заключена в нарушение прямого запрета, предусмотренного п.7 ст. 448 ГК РФ, направленного на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов, истец просил удовлетворить заявленный иск.

Сторона ответчиков в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, по тем основаниям, что передача прав и обязанностей по договору аренды между ответчиками соответствовала требованиям, предусмотренным п.9ст.22 Земельного кодекса РФ, уведомительный порядок соблюден, специально уполномоченный орган (Росреестр) признал сделку законной, зарегистрировав ее в установленном законом порядке. Кроме того, как пояснили ответчики, права истца не нарушены, заключенная между ответчиками сделка убытков не повлекла, в предъявленном иске отсутствует публичный интерес, что расценивается ответчиками, как злоупотребление правом со стороны Комитета.

Суд постановил решение, которым исковые требования МО «Город Снежинск» в лице МКУ «КУИ г. Снежинска» удовлетворил в полном объеме: признал недействительной (ничтожной) сделку уступки права аренды земельного участка заключенную между К. и М. в отношении земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства; применил последствия недействительности ничтожной сделки: возвратил К. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка; погасил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации договора уступки права аренды земельного участка. Кроме того, с ответчиков взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 руб., с каждого.

С учетом правовых норм и фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что предоставление спорного земельного участка было возможно только по итогам проведения аукциона, победитель торгов не вправе был уступать права и осуществлять передачу прав и обязанностей по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора аренды, должен был исполнить лично.

Судом обращено внимание и на то обстоятельство, что предоставление земельного участка на праве аренды с использованием публичных процедур соответствует установленным Земельным кодексом Российской Федерации принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Установленный запрет обеспечивает соблюдение принципа конкуренции при проведении торгов и недопущении предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Таким образом, в рамках спорных правоотношений, сделка уступки права аренды земельного участка нарушает права и законные интересы не только истца, но также интересы третьих лиц — потенциальных участников торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Суд посчитал, что действия истца по предъявлению указанного иска, направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Кроме того, судом обращено внимание на то обстоятельство, что К., являясь победителем аукционов, дополнительно заключил с МКУ «КУИ г. Снежинска» договоры аренды еще по трем земельным участкам. Которые в последствии переуступил иным лицам, по возмездным договорам уступки права аренды. Суд квалифицировал вышеизложенные действия К. как злоупотребление правом.

Кроме того, суд указал, что наличие государственной регистрации права не свидетельствует о законности данной сделки. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Другими доказательствами подтверждено, что сделка нарушает требования закона.

Суд не нашел оснований в рамках рассматриваемого спора для признания действий Комитета недобросовестными.

Принимая во внимание все изложенные обстоятельства по делу, учитывая требования закона, суд пришел к выводу, что сделка, заключенная между К. и М. является недействительной (ничтожной), как посягающая на публичные интересы, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской).