УДК 340
Рузов Александр Александрович
аспирант кафедры гражданского права и процесса Хакасского государственного университета им. Н.Ф. Катанова Iten09@ya.ru Alexander A. Ruzov
Graduate student of the Department of Civil Law and Procedure
Khakass State University NF Katanova Iten09@ya.ru
Приобретение права собственности на недвижимое имущество от неуправомоченного отчуждателя
The acquisition of title to real property from unauthorized transferor
Аннотация. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя происходит очень часто, в некоторых случаях даже вполне осознано между участниками гражданского оборота.
Неуправомоченный отчуждателъ — категория, которая обозначает собой лицо, у которого нет прав на отчуждение вещи, как правило, это может быть лицо, у которого право собственности не зарегистрировано в едином государственном реестре, либо находящееся с собственником в договорных отношениях, но не предусматривавшее отчуждение имущества.
Неуправомоченным отчуждателем может стать судебный пристав, в случае признания торгов недействительными.
Таким образом, очень сложно избежать признания сделки недействительной, но возможно уменьшить риск возврата вещи к прежнему собственнику, так как в случае двухсторонней реституции могут возникнуть проблемы с получением денежных средств, что обосновывает необходимость изучения данной категории.
В данной работе постараемся исследовать категорию «добросовестный приобретатель», отграничить от недобросовестного приобретателя, рассмотреть возможные случаи виндикации.
Ключевые слова: законодательство, добросовестный приобретатель, недвижимое имущество, неуправомоченный, приобретение, отчуждение, истребование, виндикация.
Определить фигуру добросовестного приобретателя возможно, исходя из содержания ст. 302 ГК РФ, так возможен любой случай, связанный с неуправомоченностью отчуждателя, вне зависимости от того, в чем выражается эта неуправомоченность: в публичном или частном запрете, а также отсутствия разрешения со стороны правообладателя, причем обязательно при отсутствии у него в момент отчуждения фактического владения. Закон описывает обе возможные ситуации отсутствия владения: вещь выбыла из владения собственника либо по его воле, либо против его воли.
Право собственности возникает у добросовестного приобретателя с момента регистрация сделки . Данный вывод можно сделать из анализа п. 2 ст. 223 ГК РФ, в котором говорится, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Таким образом, категорию добросовестный приобретатель, важно разграничить с недобросовестным приобретателем.
Знание о неправомочности отчуждателя имеет место тогда, когда приобретатель знает факты, из которых следует эта неправомочность. При этом вменение приобретателю положительного знания о неправомочности допустимо не в силу самой его осведомленности об определённых фактах. Решение этого вопроса зависит от выяснения того, привели ли такие факты данного потребителя к выводу об отсутствии у отчуждателя права, т.е. результатом оценки известных фактов должен стать вывод о том, что о неправомочности контрагента данный приобретатель знал с большей долей вероятности.
В основе разграничения добросовестного и недобросовестного приобретателя лежит понятие вины . Если приобретатель знал о неправомочности отчуждателя, можно вести речь о его вине в форме умысла на нарушение чужого субъективного права. Если же не знал по неизвестной причине — в форме грубой неосторожности (небрежности) . Если
есть хотя бы косвенные свидетельства, указывающие на возможные пороки распорядительной способности отчуждателя, осторожный участник оборота пытается найти как можно больше информации о правах на приобретаемое имущество . Поэтому приобретатель должен принять все меры для того, чтобы убедиться в безопасности сделки .
Приобретатель добросовестен, если соблюдает меры осмотрительности, к которым обязан в силу своего положения в правовой жизни. Поэтому он должен использовать все и любые свои возможности, чтобы удостовериться в правах распоряжающегося контрагента . Однако степень требуемой осмотрительности, несмотря на её усреднение, всегда зависит от конкретных обстоятельств дела, каждое из которых подлежит в суде обязательному изучению и оценке .
Проанализировав правовую литературу, можно вывести некий средний стандарт осмотрительности. К примеру, по мнению К.И. Соколовского, добросовестность означает осмотрительное поведение, не обремененное «чрезмерным любопытством, влекущим опасность повышенной осведомленности и значит, недобросовестности» . Никто не запрещает приобретателю предпринимать от него нетребуемые усилия по расследованию действительного правового положения и нести связанные с этим издержки.
В интересах добросовестного приобретателя действует принцип ограничения виндикации. Предполагается, что лицо, которое приобрело имущество в порядке исполнения судебных решений, является добросовестным приобретатель, так как у него были все основания полагать, что имущество продано ему органом, уполномоченным на это.
По смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации выбытие имущества от собственника «иным путем помимо воли» означает противоправные действия третьих лиц, либо случайные действия самого собственника, не направленные на утрату своей собственности.
Поэтому положения названной нормы не применены к отношениям публично-правового характера, связанными с осуществлением полномочий судебного пристава-исполнителя по распоряжению имуществом должника.
Все изложенное позволяет говорить об ограничении виндикации в отношении добросовестного приобретателя чужого имущества. Ранее такие ограничения действовали лишь в отношении имущества граждан и не применялись при истребовании государственного и общественного (социалистического) имущества из чужого незаконного владения.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
При передаче приобретателю вещи от неуправомченного отчуждателя решающее значение имеют объективные критерии: обстановка, в которой происходило приобретение вещи, а также условия, на которых вещь была приобретена. Действующий субъект должен рассматриваться в единстве с той конкретной обстановкой, в которой ему пришлось действовать. Обстановка принимается во внимание лишь в той мере, в которой она могла оказать влияние на сознание и волю действующего субъекта .
Ввиду большого числа ситуаций, свидетельствующих о неправомочности продавца, их невозможно отразить в законе. Проанализировано большое количество литературы и практики по данному вопросу, пытаемся выделить некоторые из них.
Первое, что стоит отметить, это наличие судебного спора и осведомленность приобретателя недвижимого имущества о нем оказывает решающее значение для признания его добросовестным. По данному поводу имеется постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых приобретателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Наличие притязаний третьих лиц по поводу принадлежности приобретаемого имущества должно насторожить любого приобретателя. Наиболее разумным и осмотрительным в данной ситуации является не столько дополнительная проверка правомочий отчуждателя, сколько отказ от приобретения, по меньшей мере на время, до разрешения вопроса о правомерности или неправомерности соответствующих притязаний. Если же, невзирая на это, приобретатель решается на приобретение, то он рискует оказаться недобросовестным с самого момента совершения сделки, если впоследствии при рассмотрении притязаний третьего лица отчуждатель будет признан неуправомеченным.
Литература:
2. Амфитеатров Г. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право. 1941. № 2. С. 7.
3. Черепахин Б.Б. Виндикационные иски в советском праве // Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 178.
4. Дедов Д.И. Некоторые проблемы виндикации и пути их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 11. С. 5-7.
5. Васильева М. Как стать добросовестным приобретателем // Экономика и жизно. 2001. Вып. 16. С. 17.
6. Арзамасцев А.Н. Охрана социалистической собственности по советскому гражданскому праву. Д., 1956. С. 122.
7. Васильева М. Как стать добросовестным приобретателем // Экономика и жизнь. 2001. Вып. 16. С 56;
8. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 100.
9. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. Л., 1955. С. 122. Literature:
2. Amphitheatres, The issues of recovery in the Soviet law // Soviet state and law. 1941. No. 2. Р. 7.
3. Cherepakhin B.B. Vindication claims in the Soviet law // Works on civil law. M., 2001. Р. 178.
5. Vasiliev M. How to become a bona fide purchaser of// the Economy and ISNA. 2001. Vol. 16. Р. 17.
Full Text
Право на предъявление иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) предоставляется собственнику для истребования вещи, владение которой было утрачено. Поскольку объектом виндикации является вещь, а целью иска - восстановление фактического господства над ней, все ключевые моменты данного способа защиты связаны с фактором владения: как расстался с владением собственник, кто является новым владельцем, при каких обстоятельствах произошло завладение и т.д. Значительная часть участников гражданских правоотношений владеют имуществом на праве общей долевой собственности. Это означает, что вещь принадлежит коллективу собственников, а каждый из них является единоличным собственником доли в праве общей долевой собственности. Так же как и единоличные собственники вещи, участники права общей собственности нуждаются в защите, в том числе от действий, сопровождающихся захватом имущества. Обычно в подобных случаях применяется виндикационный иск, но поскольку сособственник обладает не вещью, а долей в праве - субстанцией совершенно бестелесной, наука и судебная практика попытались выяснить, насколько применим иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, и если ему здесь не место, какие способы защиты являются эффективными. Кроме того, серьёзные споры вызывают отдельные аспекты виндикации общего имущества. Да, объектом права общей собственности является телесный объект, но как быть, например, с оценкой добросовестности, если речь идёт о группе участников? Судебная практика продолжительное время исходила из невозможности виндикации доли. В частности, в определении ВАС РФ от 15.10.2008 № 13265/08 по делу № А29-6139/2007 указано, что доля в праве общей собственности не может быть предметом виндикации. Однако такое положение дел сочли не отвечающим потребностям гражданского оборота, поскольку без защиты осталось множество субъектов права общей долевой собственности. В 2010 г. в судебную практику были внесены коррективы. Согласно п. 42 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 »О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее. Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права её отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на неё при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению ст. 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. Первое, что обращает на себя внимание - название иска: «о восстановлении права на долю». Такой подход на первый взгляд обоснован. Как уже отмечалось, виндикация направлена на восстановление владения. Доля неосязаема и вернуть её во владение невозможно, поэтому корректнее говорить именно о восстановлении права на долю. В остальном содержание иска о восстановлении права на долю по задумке высшей судебной инстанции должно практически полностью совпадать с виндикационным иском. В целом разделяя курс на установление действенных способов защиты участников права общей долевой собственности, хотелось бы отметить одну немаловажную деталь. Дело в том, что участник права общей долевой собственности, как правило, является владельцем части имущества. Такое владение основано на соглашении сособственников либо сложившемся порядке пользования. Законное владение должно быть защищено. Представим типичную ситуацию: жилой дом находится в собственности двух лиц. Каждому из них принадлежит изолированное жилое помещение. По каким-то причинам один из сособственников уезжает, а по возвращении обнаруживает, что в его квартире проживает другое лицо, которое приобрело жилое помещение по договору купли-продажи, подделанному злоумышленником. Каким иском сособственник должен защищать своё право? Если исходить из того, что прописано в п. 42 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, сособственник должен предъявить иск о восстановлении права на долю. Очевидно, что в описанной нами ситуации иск имеет хорошую перспективу, так как вне зависимости от добросовестности и возмездности доля, а также непосредственно имущество перешли к новому владельцу помимо воли первоначального собственника. Суд своим решением восстанавливает право на долю и прежнему сособственнику возвращается титул, но что делать с владением? Представляется, что в описанном нами случае эффективная защита возможна только при применении комплекса мер. Сперва сособственнику необходимо лишить нового владельца титула. Это делается с помощью иска о признании сделки недействительной. Недействительная сделка не порождает никаких прав, кроме тех, которые связаны с её недействительностью, в том числе недействительная сделка не способна порождать право собственности. Отобрав титул, первоначальный сособственник присваивает его себе путём предъявления иска о признании права собственности. Данное требование будет основано на том, что поскольку сделка недействительна, первоначальный собственник права собственности не лишился. Теперь приходит черёд вернуть владение. Для этого предъявляется виндикационный иск. Именно виндикационный, а не какой-либо другой: «квазивиндикационный» или »по правилам виндикационного». И для его применения есть все основания. Налицо и сособственник, лишившийся владения, и фактический незаконный владелец, и т.д. То обстоятельство, что сособственник обладает лишь правом собственности на долю, но не вещь или её часть, никого не должно смущать, поскольку субъектом виндикации может быть не только собственник, но и другой законный владелец имущества, а сомнений в законности владения частью имущества сособственником не должно возникать, если оно конечно же основано на соглашении между сособственниками или фактически сложившемся порядке пользования (ст. 304 ГК РФ). Все указанные требования целесообразно заявлять вместе, объединяя в один иск. Как можно убедиться, в описанной схеме нет места иску о восстановлении права на долю. Мы обошлись давно известными и подробно описанными исками: о признании сделки недействительной, признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Впрочем, можно обойтись и одним виндикационным иском. Наличие пороков сделки может быть включено в предмет доказывания по виндикации, а само решение об истребовании будет являться основанием для преодоления права ответчика и его переноса на истца. В связи с этим возникает вопрос о сфере действия иска о восстановлении права на долю. Ответ на данный вопрос кроется во всё том же факторе владения. Можно предположить, что иск о восстановлении права на долю применяется, если объектом посягательства было только право на долю. Владение при этом сохранил прежний собственник. Либо применение рассматриваемого иска должно касаться случаев, когда сособственник никогда не владел имуществом и для удовлетворения его интересов достаточно возвращения титула. Однако и для этих случаев существует специальный способ защиты - признание права собственности. Не работает здесь и виндикация, так как её применение продиктовано не только защитой прав собственника, но и прав добросовестного приобретателя. Если нет владения - нет добросовестного (недобросовестного) приобретателя - нет виндикационного иска. Схожим образом обосновывает невозможность виндикации доли А.В. Егоров. Он подчёркивает, что виндикацией можно забрать лишь владение у лица, не имеющего права на вещь. Если право на вещь есть, то сперва нужно отобрать право. Следовательно, должен иметь место иск из неосновательного обогащения (кондикционный иск). Соглашаясь с А.В. Егоровым в главном: что при разрешении вопросов о конкуренции виндикационного иска и иска о признании права собственности мы должны делать упор на то, преследует ли истец цель возврата владения, сильно сомневаемся в необходимости усложнять отношения вплетением в них кондикционного иска. Как мы уже указывали выше для эффективной защиты достаточно трёх исков: виндикационного, признания сделки недействительной, признании права собственности. Разобрав принципиальный вопрос о возможности истребования только владевшим частью имущества сособственником (не владевший сособственник вправе предъявить иск о признании права собственности), можем перейти к особенностям виндикации доли, а также общего имущества. На перспективу иска об истребовании имущества влияет пять факторов: 1) характер правовой связи спорящих лиц между собой и объектом спора; 2) неуправомоченность отчуждателя; 3) добросовестность приобретателя; 4) возмездность (безвозмездность) отчуждения и 5) наличие (отсутствие) воли на передачу владения. Воля и возмездность применительно к виндикации доли, а также общего имущества никаких специфических черт не приобретают, а потому рассматриваться не будут. Что касается истребования доли, то наиболее принципиальным является первый пункт - о связи спорящих сторон между собой и вещью. При виндикации общей вещи, напротив, на первый план выходит проблема субъективных категорий: неуправомоченности отчуждателя и добросовестности приобретателя, что связано с множественностью лиц в отношениях общей собственности. Итак, по общему правилу истцом является собственник имущества, утративший владение, а ответчиком - незаконный владелец. Однако переложение общих правил на отношения общей собственности, что нас, собственно, и интересует, открывает довольно интересную картину. Дело в том, что общая собственность предполагает наличие более двух сособственников-соседей, а соседство, как известно, порождает споры. Один из таких споров может быть основан на захвате части общего имущества вопреки соглашению или сложившемуся порядку пользования. В связи с этим возникает вопрос о допустимости виндикации к спору между сособственниками. Как известно, виндикационный иск называют иском невладеющего собственника к владеющему несобственнику. В нашей ситуации оба субъекта - собственники. Все сомнения развеиваются, когда мы начинаем подробно разбирать принципы построения связей внутри сообщества собственников. Сособственник является единоличным собственником доли, которая предоставляет право участия в осуществлении собственнических прав в отношении вещи. Единоличным собственником вещи является коллектив собственников как некое образование. Владение сособственником частью вещи обусловлено соглашением, но не наличием прямой вещной связи. Отсюда и вывод, согласно которому один сособственник, захвативший часть имущества, предоставленного другому сособственнику, не имеет прав в отношении неё, следовательно, препятствия к виндикации отсутствуют. Наличие соглашения в основании владения частью имущества одним из собственников не может препятствовать виндикации. Действительно, по общему правилу если между спорящими относительно владения сторонами имеется обязательственное отношение, то спор подлежит разрешению именно в рамках этих отношений. Однако соглашение, дающее основание для владения одним из сособственников, заключается между ним и коллективом собственников, но не между спорящими по поводу владения сособственниками. Наконец, если абстрагироваться от долевой собственности и обратиться к предназначению виндикационного иска, мы увидим, что к нему прибегает законный владелец, чтобы вернуть вещь из владения незаконного. Таким образом, во главу угла ставится фактическое владение. То есть виндикационный иск направлен на возврат фактического владения. До тех пор пока в общей долевой собственности сособственники наделяются возможностью владения, до тех пор будет сохраняться необходимость защиты владения, в том числе виндикационным иском. Бытует мнение, что межсобственнические отношения в общей собственности должны разрешаться особым образом - путём установления соглашений или по решению суда, преодолевающему разногласия. Как в таком случае должен разрешаться вопрос о возврате владения от одного собственника - другому? Если следовать этой логике, истец должен предъявить требование об определении порядка пользования. Но порядок пользования определён. Если он не определён либо нет соответствующего соглашения, виндикация невозможна, так как нет законного владения. Что касается особенностей истребования общего имущества, то на первом плане стоит вопрос о природе и последствиях его отчуждения одним из сособственников. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Уполномоченным на распоряжение имуществом мы считаем сообщество как субъекта права собственности на вещь. Соответственно, если отчуждение произведено одним из сособственников, следует исходить из его неуправомоченности. Аналогичную позицию занимает А.В. Егоров, добавляя, что неуправомоченность имеет место не только когда общее имущество продано одним из собственников без согласия других, но и когда согласие признаётся недействительным. При таких обстоятельствах другие сособственники вправе предъявить виндикационный иск, истребовав имущество из чужого незаконного владения. Истребовать каждый свою долю сособственники не могут, так объектом отчуждения стала именно вещь. Другое мнение высказывает О.В. Ушаков. Он полагает, что поскольку нет связки «собственник-неуправомоченный отчуждатель», применение ст. 302 ГК РФ отсутствует. На самом деле она имеется. Есть и собственник - сообщество, и неуправомоченный отчуждатель - сособственник. Определённые особенности в отношениях по истребованию доли приобретает категория добросовестности. Добросовестность касается приобретателя, а потому случаи единоличного приобретения доли или имущества, ранее находившегося в общей собственности не интересны, так как они подпадают под общие положения. Споры возникают применительно к ситуациям, когда приобретателей несколько и один или несколько из них добросовестны, а остальные нет. Выход нашла судебная практика и с ней следует согласиться. Согласно абз. 2 п. 41 постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если приобретателей по одной сделке несколько, то каждый из них должен быть добросовестным. Если хотя бы один из них этому признаку не соответствует, имущество может быть истребовано. Значение данного положения состоит в том, что в вопросах, касающихся имущества в целом, имеет значение не простое сложение воли отдельных участников, а именно консолидированная воля. *** Защита прав участников общей долевой собственности возможна, в том числе, путём предъявления виндикационного иска. Вместе с тем, необходимо учитывать некоторые специфические моменты отношений общей собственности, накладывающие отпечаток на виндикацию. Главная из них обусловлена фактором владения. Изначально виндикационный иск был направлен на возврат собственнику вещи из чужого незаконного владения. Таким он остался и сейчас. При этом доля в праве общей долевой собственности не является вещью, а потому невозможна ни её утрата, ни возврат владения. Тем не менее, сособственник может быть наделён владением частью вещи, находящейся в общей собственности. Именно это владение, а не право на долю должно быть защищено виндикационным иском. Попытка введения специального способа защиты: «восстановление прав на долю», который бы функционировал по правилам, установленным ст. 301, 302 ГК РФ, представляет интерес, однако нуждается в серьезном уточнении. Если сособственник лишён владения имуществом, ему необходимо прибегнуть к обычному виндикационному иску. Если сособственник сохранил владение, но лишился титула сособственника, надо применять иск о признании права собственности. Применение правил ст. 301, 302 ГК РФ к случаям, когда присвоено только право на долю, не достигает тех целей, на которые они направлены. Указанные нормы призваны защитить не только прежнего собственника, но и нынешнего владельца - добросовестного приобретателя. При захвате доли нет ни нового владельца, ни, следовательно, добросовестного приобретателя. Точно также не работает ст. 301 ГК РФ, если речь идёт о применении обычного иска о признании права собственности. Виндикация части имущества, предоставленного сособственнику пропорционального его доле, возможна как от третьего лица, так и от другого сособственника. Противоречия общему правилу, согласно которому истребование имущества от собственника не допускается, мы не видим. Наиболее проблемные вопросы виндикации общей собственности связаны с правильным пониманием неуправомоченности отчуждателя и добросовестности приобретателя, в частности, допустима ли виндикация, если отчуждение имущества произвёл один из сособственников либо если имущество приобретено в общую собственность и один из новых владельцев является недобросовестным. На оба вопроса мы даём положительный ответ. Полагаем, что субъект права общей собственности, единолично распорядившийся общим имуществом, является неуправомоченным отчуждателем. Восстановление прав остальных участников осуществляется не путём истребования своих долей, а виндикации общей вещи. Виндикация допустима и тогда, когда один из приобретателей является недобросовестным.