Парковочное место

Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет

До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места. В пункте 21 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ (далее – ГрК РФ) содержалось лишь понятие парковки (парковочного места).

Парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) в п. 21 ст. 1 ГрК РФ были внесены изменения: текст «зданий, строений или сооружений» исключили из понятия парковки. Вместе с тем, введен п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который закрепил понятие машино-места.

Под машино-местом понимается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Машино-место не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Для машино-места установлено ограничение по минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места. Приказом Минэкономразвития России от 07.12.2016 № 792 установлены минимально допустимые размеры машино-места (5,3 x 2,5 метра) и максимально допустимые размеры машино-места (6,2 x 3,6 метра).

В настоящее время машино-места могут быть предметом ипотеки наравне с иными объектами недвижимости – земельными участками, зданиями, помещениями, сооружениями (ст. 69.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При расчете налога на имущество физических лиц за машино-место станет применяться налоговая ставка в размере не более 0,3 процента от его кадастровой стоимости.

До 2017 года машино-места регистрировались как право общей долевой собственности на долю в нежилом помещении. При этом количество сособственников могло быть очень много. В связи с этим, собственники машино-мест испытывали значительные трудности в процессе распоряжения долями, так как для возмездного отчуждения необходимо было получить письменное согласие остальных сособственников либо уведомить их о предстоящей продаже.

Кроме того, такие сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению, что в значительной степени приводило к дополнительным материальным расходам и временным потерям.

В настоящее время законодательство значительно упростило жизнь обладателям машино-мест. Так, в ст. 6 Закона № 315-ФЗ закреплено, если до дня вступления в силу данного закона были зарегистрированы доли в праве общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, каждый участник общей долевой собственности вправе осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), а также зарегистрировать право собственности на машино-место. Для выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не требуется, если участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, которые определяют порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

До прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.

Общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место. Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест.

В случае если зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест), но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ, то данный объект признается машино-местом. Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.

При этом правообладатель объекта недвижимости вправе подать заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона о регистрации.

>ПДД глава 1.2

В Правилах используются следующие основные понятия и термины

В Правилах используются следующие основные понятия и термины:

«Автомагистраль» — дорога, обозначенная знаком 5.1** и имеющая для каждого направления движения проезжие части, отделенные друг от друга разделительной полосой (а при ее отсутствии — дорожным ограждением), без пересечений в одном уровне с другими дорогами, железнодорожными или трамвайными путями, пешеходными или велосипедными дорожками.

«Автопоезд» — механическое транспортное средство, сцепленное с прицепом (прицепами).

«Велосипед» — транспортное средство, кроме инвалидных колясок, которое имеет по крайней мере два колеса и приводится в движение как правило мускульной энерги ей лиц, находящихся на этом транспортном средстве, в частности при помощи педалей или рукояток, и может также иметь электродвигатель номинальной максимальной мощностью в режиме длительной нагрузки, не превышающей 0,25 кВт, автоматически отключающийся на скорости более 25 км/ч.

«Велосипедист» — лицо, управляющее велосипедом.

«Велосипедная дорожка» — конструктивно отделенный от проезжей части и тротуара элемент дороги (либо отдельная дорога), предназначенный для движения велосипедистов и обозначенный знаком 4.4.1.

«Водитель» — лицо, управляющее какимлибо транспортным средством, погонщик, ведущий по дороге вьючных, верховых животных или стадо. К водителю приравнивается обучающий вождению.

«Вынужденная остановка» — прекращение движения транспортного средства из-за его технической неисправности или опасности, создаваемой перевозимым грузом, состоянием водителя (пассажира) или появлением препятствия на дороге.

«Главная дорога» — дорога, обозначенная знаками 2.1, 2.3.1-2.3.7 или 5.1, по отношению к пересекаемой (примыкающей), или дорога с твердым покрытием (асфальто- и цементобетон, каменные материалы и тому подобное) по отношению к грунтовой, либо любая дорога по отношению к выездам с прилегающих территорий. Наличие на второстепенной дороге непосредственно перед перекрестком участка с покрытием не делает ее равной по значению с пересекаемой.

«Дневные ходовые огни» — внешние световые приборы, предназначенные для улучшения видимости движущегося транспортного средства спереди в светлое время суток.

«Дорога» — обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии.

«Дорожное движение» — совокупность общественных отношений, возникающих в процессе перемещения людей и грузов с помощью транспортных средств или без таковых в пределах дорог.

«Дорожно-транспортное происшествие» — событие, возникшее в процессе движения по дороге транспортного средства и с его участием, при котором погибли или ранены люди, повреждены транспортные средства, сооружения, грузы либо причинен иной материальный ущерб.

«Железнодорожный переезд» — пересечение дороги с железнодорожными путями на одном уровне.

«Маршрутное транспортное средство» — транспортное средство общего пользования (автобус, троллейбус, трамвай), предназначенное для перевозки по дорогам людей и движущееся по установленному маршруту с обозначенными местами остановок.

«Механическое транспортное средство» — транспортное средство, кроме мопеда, приводимое в движение двигателем. Термин распространяется также на любые тракторы и самоходные машины.

«Мопед» — двух- или трехколесное механическое транспортное средство, максимальная конструктивная скорость которого не превышает 50 км/ч, имеющее двигатель внутреннего сгорания с рабочим объемом, не превышающим 50 куб. см, или электродвигатель номинальной максимальной мощностью в режиме длительной нагрузки более 0,25 кВт и менее 4 кВт. К мопедам приравниваются квадрициклы, имеющие
аналогичные технические характеристики.

«Мотоцикл» — двухколесное механическое транспортное средство с боковым прицепом или без него, рабочий объем двигателя которого (в случае двигателя внутреннего сгорания) превышает 50 куб. см или максимальная конструктивная скорость (при любом двигателе) превышает 50 км/ч. К мотоциклам приравниваются трициклы, а также квадрициклы с мотоциклетной посадкой или рулем мотоциклетного
типа, имеющие ненагруженную массу, не превышающую 400 кг (550 кг для транспортных средств, предназначенных для перевозки грузов) без учета массы аккумуляторов (в случае электрических транспортных средств), и максимальную эффективную мощность двигателя, не превышающую 15 кВт.

«Населенный пункт» — застроенная территория, въезды на которую и выезды с которой обозначены знаками 5.23.1, 5.23.2, 5.24.1, 5.24.2, 5.25, 5.26

«Недостаточная видимость» — видимость дороги менее 300 м в условиях тумана, дождя, снегопада и тому подобного, а также в сумерки.

«Обгон» — опережение одного или нескольких транспортных средств, связанное с выездом на полосу (сторону проезжей части), предназначенную для встречного движения, и последующим возвращением на ранее занимаемую полосу (сторону проезжей части).

«Обочина» — элемент дороги, примыкающий непосредственно к проезжей части на одном уровне с ней, отличающийся типом покрытия или выделенный с помощью разметки 1.2.1 либо 1.2.2, используемый для движения, остановки и стоянки в соответствии с Правилами.

«Ограниченная видимость» — видимость водителем дороги в направлении движения, ограниченная рельефом местности, геометрическими параметрами дороги, растительностью, строениями, сооружениями или иными объектами, в том числе транспортными средствами.

«Опасность для движения» — ситуация, возникшая в процессе дорожного движения, при которой продолжение движения в том же направлении и с той же скоростью создает угрозу возникновения дорожно-транспортного происшествия.

«Опасный груз» — вещества, изделия из них, отходы производственной и иной хозяйственной деятельности, которые в силу присущих им свойств могут при перевозке создать угрозу для жизни и здоровья людей, нанести вред окружающей среде, повредить или уничтожить материальные ценности.

«Опережение» — движение транспортного средства со скоростью, большей скорости попутного транспортного средства.

«Организованная перевозка группы детей» — организованная перевозка восьми и более детей в автобусе, не относящемся к маршрутному транспортному средству.

«Организованная пешая колонна» — обозначенная в соответствии с пунктом 4.2 Правил группа людей, совместно движущихся по дороге в одном направлении.

«Организованная транспортная колонна» — группа из трех и более механических транспортных средств, следующих непосредственно друг за другом по одной и той же полосе движения с постоянно включенными фарами в сопровождении головного транспортного средства с нанесенными на наружные поверхности специальными цветографическими схемами и включенными проблесковыми маячками синего и красного цветов.

«Остановка» — преднамеренное прекращение движения транспортного средства на время до 5 минут, а также на большее, если это необходимо для посадки или высадки пассажиров, либо загрузки или разгрузки транспортного средства.

«Островок безопасности» — элемент обустройства дороги, разделяющий полосы движения противоположных направлений (в том числе и полосы для велосипедистов), конструктивно выделенный бордюрным камнем над проезжей частью дороги или обозначенный техническими средствами организации дорожного движения и предназначенный для остановки пешеходов при переходе проезжей части дороги. К островку безопасности может относиться часть разделительной полосы, через которую проложен пешеходный переход.

«Пассажир» — лицо, кроме водителя, находящееся в транспортном средстве (на нем), а также лицо, которое входит в транспортное средство (садится на него) или выходит из транспортного средства (сходит с него).

«Парковка (парковочное место)» — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадной или подмостовых пространств, площадей или иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.

«Перекресток» — место пересечения, примыкания или разветвления дорог на одном уровне, ограниченное воображаемыми линиями, соединяющими соответственно противоположные, наиболее удаленные от центра перекрестка начала закруглений проезжих частей. Не считаются перекрестками выезды с прилегающих территорий.

«Перестроение» — выезд из занимаемой полосы или занимаемого ряда с сохранением первоначального направления движения.

«Пешеход» — лицо, находящееся вне транспортного средства на дороге и не производящее на ней работу. К пешеходам приравниваются лица, передвигающиеся в инвалидных колясках без двигателя, ведущие велосипед, мопед, мотоцикл, везущие санки, тележку, детскую или инвалидную коляску, а также использующие для передвижения роликовые коньки, самокаты и иные аналогичные средства.

«Пешеходный переход» — участок проезжей части, трамвайных путей, обозначенный знаками 5.19.1, 5.19.2 и (или) разметкой 1.14.1 и 1.14.2 и выделенный для движения пешеходов через дорогу. При отсутствии разметки ширина пешеходного перехода определяется расстоянием между знаками 5.19.1 и 5.19.2.

«Пешеходная дорожка» — обустроенная или приспособленная для движения пешеходов полоса земли либо поверхность искусственного сооружения, обозначенная знаком 4.5.1.

«Пешеходная зона» — территория, предназначенная для движения пешеходов, начало и конец которой обозначены соответственно знаками 5.33 и 5.34.

«Пешеходная и велосипедная дорожка (велопешеходная дорожка)» — конструктивно отделенный от проезжей части элемент дороги (либо отдельная дорога), предназначенный для раздельного или совместного с пешеходами движения велосипедистов и обозначенный знаками 4.5.2-4.5.7.

«Полоса движения» — любая из продольных полос проезжей части, обозначенная или не обозначенная разметкой и имеющая ширину, достаточную для движения автомобилей в один ряд.

«Полоса для велосипедистов» — полоса проезжей части, предназначенная для движения на велосипедах и мопедах, отделенная от остальной проезжей части горизонтальной разметкой и обозначенная знаком 5.14.2.

«Преимущество (приоритет)» — право на первоочередное движение в намеченном направлении по отношению к другим участникам движения.

«Препятствие» — неподвижный объект на полосе движения (неисправное или поврежденное транспортное средство, дефект проезжей части, посторонние предметы и т.п.), не позволяющий продолжить движение по этой полосе. Не является препятствием затор или транспортное средство, остановившееся на этой полосе движения в соответствии с требованиями Правил.

«Прилегающая территория» — территория, непосредственно прилегающая к дороге и не предназначенная для, сквозного движения транспортных средств (дворы, жилые массивы, автостоянки, АЗС, предприятия и тому подобное). Движение по прилегающей территории осуществляется в соответствии с настоящими Правилами.

«Прицеп» — транспортное средство, не оборудованное двигателем и предназначенное для движения в составе с механическим транспортным средством. Термин распространяется также на полуприцепы и прицепы-роспуски.

«Проезжая часть» — элемент дороги, предназначенный для движения безрельсовых транспортных средств.

«Разделительная полоса» — элемент дороги, выделенный конструктивно и (или) с помощью разметки 1.2.1, разделяющий смежные проезжие части и не предназначенный для движения и остановки транспортных средств.

«Разрешенная максимальная масса» — масса снаряженного транспортного средства с грузом, водителем и пассажирами, установленная предприятием-изготовителем в качестве максимально допустимой. За разрешенную максимальную массу состава транспортных средств, то есть сцепленных и движущихся как одно целое, принимается сумма разрешенных максимальных масс транспортных средств, входящих в состав.

«Регулировщик» — лицо, наделенное в установленном порядке полномочиями по регулированию дорожного движения с помощью сигналов, установленных Правилами, и непосредственно осуществляющее указанное регулирование. Регулировщик должен быть в форменной одежде и (или) иметь отличительный знак и экипировку. К регулировщикам относятся сотрудники полиции и военной автомобильной инспекции, а также работники дорожно-эксплуатационных служб, дежурные на железнодорожных переездах и паромных переправах при исполнении ими своих должностных обязанностей.

«Стоянка» — преднамеренное прекращение движения транспортного средства на время более 5 минут по причинам, не связанным с посадкой или высадкой пассажира либо загрузкой или разгрузкой транспортного средства.

«Темное время суток» — промежуток времени от конца вечерних сумерек до начала утренних сумерек.

«Транспортное средство» — устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем.

«Тротуар» — элемент дороги, предназначенный для движения пешеходов и примыкающий к проезжей части или отделенный от нее газоном.

«Уступить дорогу (не создавать помех)» — требование, означающее, что участник дорожного движения не должен начинать, возобновлять или продолжать движение, осуществлять какой-либо маневр, если это может вынудить других участников движения, имеющих по отношению к нему преимущество, изменить направление движения или скорость.

«Участник дорожного движения» — лицо, принимающее непосредственное участие в процессе движения в качестве водителя, пешехода, пассажира транспортного средства.

«Школьный автобус» – специализированное транспортное средство (автобус), соответствующее требованиям к транспортным средствам для перевозки детей, установленным законодательством о техническом регулировании, и принадлежащее на праве собственности или на ином законном основании дошкольной образовательной или общеобразовательной организации.

>Машиноместо, как объект недвижимости

Что такое машиноместо?

В 2107 году машиноместо получило официальный статус объекта недвижимости. Соответствующие поправки были внесены в Федеральный закон № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ и отдельные законодательные акты РФ». Согласно этому закону, машиноместо стало полноценным объектом недвижимого имущества.

Машиноместо – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть сооружения или здания, которая не имеет ограничений либо ограничена конструкцией, границы которой указаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Машиноместо – самостоятельный объект недвижимости, подлежащий постановке на государственный кадастровый учет. На машиноместо можно оформить регистрацию права собственности. От обычных объектов недвижимости этот вид недвижимого имущества отличает отсутствие осязаемых стен, перегородок или других границ. Персональное машиноместо – личная свобода водителя.

Преимущества владения машиноместом:

  • можно реализовать как самостоятельный объект недвижимости;
  • можно выгодно сдать в аренду;
  • при покупке можно получить налоговые льготы;
  • автомобиль находится под надежной охраной.

Подведем итоги. Приобретение в собственность персонального машиноместа – отличное инвестиционное вложение. Во-первых, обладание этим объектом недвижимости сделает жизнь автовладельца намного комфортнее. Если же владелец решит продать машиноместо, то найти покупателя не составит труда. В современных мегаполисах машиноместо, безусловно, весьма востребованный вид недвижимости.

Кроме всего прочего, машиноместо можно сдавать в аренду, имея с этого постоянный и немалый доход. Ведь многие параллельно с поиском доступного жилья в Подмосковье ищут место, где в случае покупки парковать машину. С каждым годом автомобилей на дорогах становится все больше, следовательно, проблема парковок все острее и злободневнее.

«Ипотека на машиноместо» от группы компаний «МИЦ» и банка «Возрождения» ̶ актуально, как никогда.

> Стой, кто едет!

Что может считаться машино-местом

С 1 января начинает действовать 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который наконец-то объявил машино-места недвижимостью.

Прежде всего законодатель объяснил, что он считает машино-местом и какими признаками, по его мнению, оно должно обладать, объясняет адвокат Олег Сухов, руководитель «Юридического центра адвоката Олега Сухова», глава «Гильдии юристов рынка недвижимости».

По норме Градостроительного кодекса РФ машино-место — это часть здания либо иного сооружения. Оно предназначается исключительно для размещения и хранения транспортного средства. При этом машинное место может быть ограждено стенами или иными конструктивными элементами, либо вообще не иметь ограждений и представлять собой обычную площадку. Но в любом случае данные о ее границах в обязательном порядке должны быть зафиксированы в Росреестре.

Если проанализировать эту новеллу, то можно понять, что площадка считается машино-местом, только когда она неразрывно связана с объектом — домом, зданием или постройкой. Таким образом, парковки во дворах, на обочинах дорог и даже на отдельных стоянках не считаются машино-местами.

Раньше суды часто поддерживали Росреестр и отказывали собственникам в регистрации машино-мест в качестве объектов недвижимости, так как последние не имели капитальных ограждений или стен. Фактически россиянин мог зарегистрировать только бокс или гараж.

С выходом нового закона проблема отпадает. Теперь владелец вправе будет оформить площадку и без стен. Он также может потребовать, чтобы границы его территории были отмечены с помощью специальной краски или даже наклеек.

Заложу, продам, подарю

С 2017 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае — объект недвижимости.

Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. — Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является. Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе. Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения. Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер.

Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре. Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.

Цена вопроса

Стоимость машино-места зависит от локации и класса проекта.

По данным аналитического и консалтингового центра EstaTet, в массовом сегменте в Москве средняя цена машино-места составляет 1,6 миллиона рублей, минимальная — 300 тысяч рублей, максимальная — 4 миллиона рублей.

При одновременной покупке квартиры и машино-места есть шанс получить на него скидку от застройщика

В бизнес-классе средняя цена составляет 2,7 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена — 1,165 миллиона рублей, максимальная — 5,1 миллиона рублей.

В более дорогих сегментах средняя цена — 4,8 миллиона рублей за машино-место. Минимальная цена составляет 2,5 миллиона рублей, максимальная — 8,8 миллиона рублей.

При покупке доли паркинга одновременно с квартирой можно рассчитывать на внушительные скидки, — отмечает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Сейчас разные застройщики могут предлагать скидки от 30 до 50 процентов. Если же клиент покупает сначала квартиру, а потом уже место для машины, но все же до сдачи его в эксплуатацию, он может рассчитывать на скидку порядка 10 процентов».

Если говорить о Москве и области, то обычно такие акции практикуют в проектах Подмосковья, где проблема с местами для автомобилей стоит не так остро, как в столице, и аудитория менее платежеспособна, добавляет Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В каком случае бетонная (асфальтобетонная) площадка может являться самостоятельным объектом недвижимости, на который право собственности подлежит регистрации в Росреесте?

Ответ: сама по себе физическая связь объекта с землей не является достаточным основанием для отнесения объекта к недвижимому имуществу.

Суд может признать бетонную площадку (площадку с иным покрытием) объектом недвижимости при условии наличия следующих обстоятельств:

  • площадка создавалась как объект недвижимости, что предполагает получение необходимых разрешений, а также соблюдения при строительстве СНиПов, градостроительных норм и правил;
  • площадка расположена на земельном участке, предоставленном именно под строительство спорного объекта.
  • площадка не является самовольной постройкой (наличия права на земельный участок + отсутствие нарушений СНиП при строительстве объекта).

На данный момент актуальной остается правовая позиция, высказанная Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5:

… ЗАО обратилось в Арбитражный суд с иском о признании права собственности на производственную площадку площадью 8565,4 кв. метра.

Судом второй инстанции требование удовлетворено, ФАС округа оставил постановление апелляционного суда без изменения.

Президиум ВАС РФ согласился с позицией судов, указав в постановлении, что спорный объект создавался как открытая стоянка с твердым покрытием, рассчитанная на 100 грузовых автомобилей. Строительство стоянки осуществлялось в соответствии с договором подряда на капитальное строительство..

Все имущество предприятия, включая стоянку, располагалось на земельном участке площадью 5,32 гектара, выделенном ему в соответствии с постановлением главы администрации … на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно техническому паспорту от 06.05.2006 спорный объект имеет кадастровый номер, является сооружением — производственной площадкой для грузовых автомобилей площадью 8 565, 4 кв. метра, имеющей песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров.

Со ссылкой на статью 130 ГК РФ, Президиум ВАС РФ признал спорный объекта недвижимым имуществом. При этом, указано, что спорный объект не является самовольной постройкой в связи с наличием у ЗАО права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдения строительных норм и правил при строительстве спорного объекта (из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5).

Другие примеры из судебной практики

Признание права на асфальтобетонное замощение

Суд указал, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Учитывая изложенное, а также то, что требование истца в отношении замощения площадью 2860,4 кв. м заявлены как на самостоятельный объект, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанное асфальтобетонное замощение не может быть отнесено к недвижимому имуществу (извлечение из Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 06.03.2012 по делу N А33-14924/2011).

Автостоянка – площадка с асфальтобетонным покрытием

… Как установлено судами по результатам исследования собранных по делу доказательств, открытая автостоянка относится к объектам внешнего благоустройства, представляет собой площадку с асфальтобетонным покрытием и установленными на ней четырьмя железобетонными опорами уличного освещения. При этом для эксплуатации автостоянки по назначению, а именно для временного хранения автомобилей, необходим непосредственно сам земельный участок, а покрытие лишь улучшает полезные свойства земельного участка и не имеет самостоятельных полезных свойств.

В таком случае суды пришли к правильному выводу, что открытая автостоянка по своим техническим характеристикам не может рассматриваться как самостоятельный объект, отличный от земельного участка, и не относится к тому недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации (извлечение из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2012 по делу N А56-9063/2012).

Автостоянка. Асфальтобетонное покрытие

ИП обратился в суд с иском о признании права на открытую автостоянку.

Суд пришел к выводу о том, что для признания имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

По делу установлено, что земельный участок был предоставлен индивидуальному предпринимателю под проектирование открытой стоянки для автотранспорта Центрального рынка, разрешение выдано на проведение строительно-монтажных работ по строительству объекта «Открытая платная стоянка с капитальным зданием операторной», при этом земельный участок не выделялся для возведения на нем объекта капитального строительства.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование. Целью постановления главы администрации города о предоставлении земельного участка в аренду являлось создание нормальных условий для осуществления предпринимательской деятельности по использованию автостоянки в пределах определенного срока. Возведенная стоянка обеспечивала использование земельного участка согласно его целевому назначению.

Исходя из того, что указанная стоянка не обладает признаками недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на нее не может распространяться правовой режим, действующий в отношении этого вида имущества, и обоснованно отказал в признании права собственности истца на автостоянку (из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2012 по делу N А78-8890/2011).

Рекомендуем также: Асфальтовое покрытие – объект недвижимости? Судебная практика

С 1 января 2017 года в силу вступает широко обсуждаемый в последнее время федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места (предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений), наряду с жилыми и нежилыми помещениями, подлежат отнесению к недвижимым вещам1. Данные поправки вызвали как одобрительные, так и негативные отзывы со стороны общественности и представителей отечественной правовой науки. Попытаемся разобраться, какие ключевые нововведения предложены данным законом, и в чём их положительные стороны и недостатки.

О правовом режиме машино-мест до 1 января 2017 г.

Прежде всего, видится необходимым рассмотреть то, какие подходы к определению правового режима машино-мест (в распространённом обыденном употреблении – парковочных мест) существовали в рамках российского правопорядка до сего момента, и в чём заключались их особенности.

Источник фото: www.miccom.ru

В целом, можно выделить два наиболее устоявшихся подхода, которые выработала судебная практика.

Первый состоял в том, что государственной регистрации подлежало право долевой собственности на помещение паркинга с отдельными парковочными местами, о пользовании каждым из которых сособственники впоследствии договаривались путём заключения соглашения о порядке пользования общим имуществом. Такой вариант выглядит наиболее правильным с чисто юридической точки зрения, поскольку не признаёт машино-место, которое не подпадает по своим характеристикам под классическое определение недвижимой вещи как таковой2 (не является обособленным участком, поскольку у него, как правило, отсутствуют физические границы и долгосрочная маркировка3). Так, например, приверженность аналогичной позиции была продемонстрирована в постановлениях Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу № А05-9845/2010, от 19.09.2011 по делу № А05-4359/2011, а также в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 по делу № А33-10690/2007.

Что касается второго подхода, то именно он в какой-то степени нашел своё отражение в рассматриваемом законе. В соответствии с ним машино-место определяется в качестве недвижимой вещи, которая зарегистрирована в Росреестре как помещение. Отнесение парковочного места к помещениям при проведении государственной регистрации, как видится, объясняется определёнными особенностями ведения кадастра объектов недвижимости, однако, с легальной точки зрения, это выглядит довольно «грубо», если не абсурдно4, поскольку это принципиально разные объекты. Так, например, у помещения, в отличие от участка некой поверхности, обозначенного краской, (машино-места), наличествуют четкие физические границы – характерный признак недвижимой вещи. Такой подход был удобен для лиц, которые в условиях теневой экономики на возмездной основе «приобретали» парковочные места для их регулярного использования. Таких лиц, как жильцы многоквартирных домов, владеющих местами на подземной парковке, парковке возле дома или машино-местами на отдельных паркингах. Это вполне логично, поскольку, имея машино-место в качестве объекта недвижимости в пользовании и распоряжении, его «собственнику» будет гораздо проще предотвратить возможные посягательства на него со стороны третьих лиц, а также, в случае необходимости, совершить отчуждение машино-места как недвижимой вещи, а не доли.

«Имея машино-место в качестве объекта недвижимости в пользовании и распоряжении, его «собственнику» будет гораздо проще предотвратить возможные посягательства на него со стороны третьих лиц, а также, в случае необходимости, совершить отчуждение машино-места как недвижимой вещи, а не доли»

Источник фото: www.drive2.ru

Так, в практике ряда судов отчётливо прослеживалась тенденция к признанию парковочных мест индивидуально-определенной недвижимой вещью. Наблюдался ряд решений о признании права собственности на машино-место как на нежилое помещение, о чём говорилось ранее, а также о государственной регистрации права на данные «объекты», в случаях, когда Росреестр отказывал в ней их приобретателям5. Примеры таких судебных актов: постановления ФАС Московского округа от 12.05.2011 по делу № А40-95060/10, от 23.05.2011 по делу № А40-95180/10, от 07.07.2014 по делу № А40-77050/13. Практике известно много случаев, когда в процессе рассмотрения дела сторонам, возмездно приобретшим место на парковке, необходимо было доказать обособленность и изолированность (наличие границ) машино-места для того, чтобы признать его недвижимостью. Суды в этих случаях нередко вставали на сторону «владельцев» парковочных мест, аргументируя свои решения тем, что номер, площадь, отображение границ конкретных машино-мест в техническом паспорте и кадастровом паспорте помещения, обладание их самостоятельной ценностью являются достаточными основаниями для признания их объектами недвижимости (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу № А41-12292/14, от 23.10.2014 по делу № А41-12290/14, от 27.10.2014 по делу № А41-12320/14; Арбитражного суда Московского округа от 06.11.2014 по делу № А41-9357/14).

На основе вышеизложенного можно сделать вывод, что однообразного, чёткого подхода к определению правового режима машино-мест в судебной практике к сегодняшнему дню не сформировалось, и это, в свою очередь, затруднило использование и «оборот» парковочных мест. Как следствие, возникла существенная необходимость в законодательных изменениях, которые могли бы разрешить данную проблему. Результатом осознания надобности в данных нововведениях и стал рассматриваемый законопроект6, внесенный в Госдуму Правительством РФ, и впоследствии ставший законом.

Какие же основные положения предлагает данный закон?

Прежде всего, как уже упоминалось ранее, согласно Закону предназначенная для размещения транспортного средства часть здания или сооружения – машино-место – теперь официально (изменения в части первой Гражданского кодекса РФ) относится к недвижимым вещам при условии, если границы такого помещения, части здания или сооружения описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке7. В этом можно ясно увидеть влияние второго из вышеназванных подходов к определению природы места для парковок. Однако теперь они являются самостоятельными объектами недвижимости и будут значиться в Реестре как машино-места , а не нежилые помещения.Так, можно думать, что противоречие с отсутствием чётких физических границ, существовавшее ранее при отнесении парковочного места к помещениям при государственной регистрации, отныне считается разрешённым.

Благодаря наделению машино-мест новым статусом — статусом объектов недвижимости — граждане легко смогут совершать сделки с ними, а также получать компенсацию за отчуждение своей собственности в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд8. По этим причинам законодательное закрепление парковочного места как недвижимости было воспринято гражданами положительно. Однако оно не приветствуется многими представителями отечественной правовой науки, поскольку, по их мнению, такой «объект» как машино-место не может быть недвижимой вещью a priori , поскольку это лишь плоскость,не обладающая характеристиками, соответствующими признакам недвижимой вещи в классическом понимании. В таком случае, как быть с пространством над и участком под машино-местом? По сути, они также должны принадлежать его собственнику, но как быть, например, в ситуациях, когда лицу принадлежит парковочное место, расположенное на одном из многоэтажных паркингов9? Вопрос достаточно непростой.

Источник фото: www.tass.ru

«Машино-место — это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»

От Гражданского кодекса РФ к Градостроительному

Кроме этого, указанным законом внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, в котором с 1 января 2017 года будет дано полное определение машино-места: предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке10. Также стоит отметить, что машино-место, в связи с тем, что оно будет относиться к недвижимым вещам, с момента вступления Закона в силу может быть предметом ипотеки11. Немаловажно и то, что по закону ранее выданные документы на машино-места не требуют замены или внесения в них изменений так же, как и не требуется внесения изменений в запись ЕГРН. Документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества, и в которых машино-место указывается в качестве вида объекта недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления, если они получены до момента вступления Закона в силу12. Иными словами, правовой режим машино-мест, установленный двумя вышеописанными подходами в отношении конкретных парковочных мест, сохраняется.

«Документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества, и в которых машино-место указывается в качестве вида объекта недвижимого имущества, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления, если они получены до момента вступления Закона в силу»

Выводы

В заключение видится необходимым обратиться к опыту других государств.. Так, к примеру, в Германии машино-место, чтобы соответствовать признакам объекта недвижимости, должно быть обособленным.Однако здесь действует «фикция обособленности», подразумевающая, что парковочное место, чтобы его можно было считать обособленным, должно быть выделено зримо и на длительный период времени, что устранило бы всякие сомнения в существовании в его отношении права собственности различных лиц. Длительной маркировкой также считается сооружение стен из цемента, бетона и иных строительных материалов, закреплённые ограничивающие приспособления из камня и металла, обозначающие столбики, прочно вставленные в землю, тогда как российское законодательство с 1 января 2017 года, как уже упоминалось несколько ранее, будет признавать машино-местом также и не ограниченную строительной или иной ограждающей часть здания или сооружения конструкцией (как в случае с разметкой, нанесённой краской)13. Говоря иначе, в Германии, в отличие от России, при признании машино-места недвижимостью формально соблюдается необходимость наличия у него физических границ, что соответствует требованиям классического подхода к отнесению вещей к недвижимостям.

Таким образом, рассмотренный в статье закон имеет как положительные черты, так и существенные недостатки и юридические неточности. Однако в целом изменения, предложенные законодателем и отразившиеся в нём, восприняты общественностью положительно14. Так или иначе, эффективность нововведений проверится временем.

Полина Буятова

Источник фото: chistoprudov.livejournal.com

1Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

2 Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

3Старцева Ю.В. Покупка места на парковке. Когда суд признает такой объект недвижимым (статья в журнале Арбитражная практика) // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_kruglii_stol_21092015.pdf .

4 Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

5Старцева Ю.В. Покупка места на парковке. Когда суд признает такой объект недвижимым (статья в журнале Арбитражная практика) // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_kruglii_stol_21092015.pdf .

6Законопроект № 720000-6 О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Дата внесения в ГД РФ: 12.02.2015. Вид закона: Федеральный закон. Инициаторы: Правительство РФ // https://www.eg-online.ru/document/law/316949/ .

7Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 1 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

8Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 1 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

9Бевзенко Р. Машино­место: как лучше урегулировать принадлежность // http://www.m-logos.ru/img/Bevzenko_tezis_21092015.pdf .

10Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 4 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

11Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 2 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

12Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Принят Государственной Думой 17 июня 2016 года, одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года. Ст. 6 // http://base.garant.ru/71435342/#block_1 .

13Старцева Ю.В. Правовой статус машиномест в Германии и Австрии // http://www.m-logos.ru/img/U_Starceva_mashinomesto_Germ_Avstr_KS_21092015.pdf .

14 Машиноместо станет недвижимостью: делимся подробностями // https://finance.rambler.ru/news/2016-07-22/mashinomesto-stanet-nedvizhimostyu/ .

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *