В современном мире безвозмездное пользование не типично для коммерческого оборота, так как предоставляющая сторона не преследует цели извлечения прибыли. Однако институт безвозмездного пользования ― явление довольно распространённое в личных и бытовых отношениях, в государственном секторе, а также часто используется в просветительских, благотворительных и иные социально значимых целях. В статье затронуты наиболее часто встречающиеся спорные ситуации по передаче недвижимого имущества в безвозмездное пользование, а также дана их оценка с учётом сложившейся судебной практики.
Регламентация безвозмездного пользования недвижимым имуществом в первую очередь осуществляется главой 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ― ГК РФ). В целях передачи имущества в безвозмездное пользование между сторонами (ссудодателем и ссудополучателем) должен быть заключён договор безвозмездного пользования (договор ссуды).
Кроме того, в связи с существенным сходством аренды и ссуды ряд правил о договорах аренды применяется и к ссуде. В остальной части действуют общие нормы о договоре и обязательствах (главы 21-29 ГК РФ), а также специальные нормы, в зависимости от субъектов договорных отношений и передаваемых в безвозмездное пользование объектов.
Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ требования к условию договора ссуды о его предмете определяются п. 3 ст. 607 ГК РФ (объекты аренды), который в силу п. 2 ст. 689 ГК РФ распространяется и на договор безвозмездного пользования. Из данной нормы следует, что отсутствие в договоре данных, которые позволяют определённо установить вещи, подлежащие передаче ссудополучателю, означает, что существенное условие договора (его предмет) осталось несогласованным, а значит, договор не может быть признан заключённым.
Такого подхода единодушно придерживается и судебная практика. Например, в постановлении ФАС СКО от 27.02.2007 № Ф08-617/2007 договор безвозмездного пользования был признан судом незаключённым в связи с тем, что его содержание не позволяет индивидуализировать имущество, являющееся объектом сделки. К таким же выводам приходят СК по гражданским делам ВС Республики Карелия (апелляционное определение от 28.05.2013 по делу № 33-1481/2013), ФАС ЗСО и ФАС МО (в постановлениях от 03.06.2003 № Ф04/2368-323/А67-2003 и от 05.04.2002 № КГ-А41/1813-02 соответственно).
В ряде случаев суды указывали, что в материалах дела имеется совокупность доказательств, позволяющая определённо установить предмет договора безвозмездного пользования (постановление ФАС ЦО от 10.11.2009 № Ф10-4860/09; определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-696/10). Остановимся подробнее на следующем примере.
По делу № А47-12046/2015 от 28.07.2016 судом первой инстанции было отмечено, что из представленных истцом доказательств не представляется возможным идентифицировать торговый павильон, переданный ответчику по договору безвозмездного пользования, в связи с отсутствием его технических характеристик, а также установить тождественность переданного имущества с теми объектами, которые находятся на территории курорта ответчика. Однако в апелляционной и кассационной инстанциях это решение было отменено со ссылкой на п. 3 ст. 607 ГК РФ и п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», гласящего о том, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору, и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключённость или недействительность. Принимая во внимание, что указанный объект (торговый павильон) был передан и принят по акту приёма-передачи от 18.06.2009 без замечаний и возражений, и отмечая, что представитель ответчика в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций данный факт не отрицал, суд кассационной инстанции заключил, что у сторон не имелось разногласий относительно объекта сделки.
Из представленных примеров можно сделать вывод, что в договоре безвозмездного пользования важно чётко определить, какая вещь подлежит передаче. Невозможность индивидуализировать имущество расценивается судами как несогласованное условие договора об объекте, а сам договор не считается заключённым.
Немаловажным вопросом является и определение сторон договора, особенного внимания заслуживает ссудодатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит её собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Приведём следующий пример. Судом было установлено (определение ВС РФ от 27.12.2016 № 301-ЭС16-1825), что муниципальному учреждению здравоохранения (далее ― Учреждение) на праве оперативного управления принадлежали нежилые помещения. Департамент муниципального имущества дал согласие на передачу в безвозмездное пользование указанных помещений Городской специализированной службе (далее ― Служба). Учреждение (ссудодатель) и Служба (ссудополучатель) подписали договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 01.01.2011, а 25.06.2014 и 25.12.2014 Служба и ООО «СРС» (далее ― Общество) подписали договоры безвозмездного пользования указанным недвижимым имуществом.
Исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу, что пункт договора о предоставлении ссудополучателю (Службе) права сдавать недвижимое имущество в безвозмездное пользование или в аренду физическим и юридическим лицам без согласия ссудодателя (Учреждения) является недействительным, поэтому на момент подписания спорных договоров у Службы отсутствовало право на передачу недвижимого имущества в безвозмездное пользование Общества; соответственно, за то время, пока Общество в отсутствие законных оснований осуществляло пользование помещениями, на его стороне возникло неосновательное обогащение в виде сбережённой платы за пользование государственным имуществом, закреплённым за истцом на праве оперативного управления.
Примерами аналогичных решений могут являться постановление АС ВВО от 14.09.2016 № Ф01-3385/2016 (правопредшественник истца передал принадлежащее ему на праве оперативного управления имущество по договору безвозмездного пользования третьему лицу, которое на основании спорных договоров передало его ответчику, чего оно не вправе было делать), постановление АС ЗСО от 14.03.2017 № Ф04-9/2017 (администрация сельсовета в отсутствие правовых оснований распорядилась участком, право собственности на который принадлежит иному публично-правовому образованию), постановление Четвертого ААС от 26.01.2015 № 04АП-6439/2014 (договор безвозмездного пользования жилыми помещениями признан недействительным, суд обязал ООО освободить занимаемые помещения и передать их федеральному государственному казенному учреждению) и др.
Большинство спорных ситуаций возникает, когда недвижимое имущество передаётся в безвозмездное пользование государственными (муниципальными) предприятиями или учреждениями, имущество которых находится в государственной (муниципальной) собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (в отношении учреждений), или, наоборот, указанные субъекты являются ссудополучателями.
Изучив материалы дела в кассационной инстанции ВС РФ установил (определение ВС РФ от 29.02.2016 № 307-ЭС15-19956): Территориальное управление Федерального агентства (далее ― Управление Росимущества) и Управление Федеральной службы (далее ― Управление Росреестра) заключили договор безвозмездного пользования имуществом от 07.11.2005 № 612-БП, по которому были переданы в безвозмездное пользование нежилые помещения в здании. По актам приёма-передачи от 14.11.2005, 01.05.2006, 01.03.2006 эти помещения переданы Управлению Росреестра. Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом указанное здание закреплено на праве хозяйственного ведения за компанией «Я». В соответствии с передаточным актом от 12.05.2006 имущественные и неимущественные права и обязанности компании «Я» переданы федеральному государственному унитарному предприятию «ВГТРК» (далее ― Предприятие) как правопреемнику. Дополнительным соглашением от 23.11.2006 балансодержателем определено Предприятие. Право хозяйственного ведения Предприятия на указанное здание зарегистрировано 23.04.2008.
Между Предприятием и Управлением Росимущества 05.12.2013 было заключено дополнительное соглашение № 3 к договору безвозмездного пользования, по условиям которого представителем собственника по договору признаётся Управление Росимущества, ссудодателем ― Предприятие.
Исходя из вышеизложенного судом был сделан следующий вывод. Поскольку имущество, находящееся в пользовании у Управления Росреестра, было закреплено на праве хозяйственного ведения за компанией «Я» (правопредшественником Предприятия) до момента заключения оспариваемого дополнительного соглашения, то на момент его подписания Управление Росимущества не могло являться ссудодателем по договору от 07.11.2005 № 612-БП, так как не имело соответствующих полномочий. В соответствии со ст. 294, 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», Постановлением Правительства РФ от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия», п. 5 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственник имущества, закреплённого за предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляет согласование сделок по распоряжению таким имуществом. При этом государственные предприятия с согласия собственника имущества распоряжаются недвижимым имуществом, закреплённым за ними на праве хозяйственного ведения, самостоятельно. Собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.
Так, в кассационной инстанции определением ВС РФ от 27.12.2016 № 301-ЭС16-18258 договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом от 26.06.2014 и от 25.12.2014 были признаны недействительными, поскольку спорные договоры подписаны в отсутствие согласия собственника недвижимого имущества и с нарушением положений ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее ― Закон о защите конкуренции).
Отдельно хотелось бы отметить, что заключение договоров безвозмездного пользования государственного или муниципального имущества осуществляется в соответствии со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и в соответствии с приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Из вышесказанного можно сделать вывод, что в отношении п. 1 ст. 690 ГК РФ судебная практика единогласна: только собственник (управомоченное лицо) имеет право передачи вещи в безвозмездное пользование, в противном случае договор считается недействительным.
Учитывая, что рассматриваемое в настоящей статье имущество является недвижимым, стоит остановиться на таком вопросе, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество при передаче в безвозмездное пользование.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ― Федеральный закон 122-ФЗ). В перечне прав на недвижимость, подлежащих регистрации, определённых в ст. 131 ГК РФ, права ссудополучателя на временное безвозмездное пользование не названы. Кроме того, ст. 4 Федерального закона 122-ФЗ в соответствии со ст. 131 ГК выделяет также регистрацию наряду с правами и их ограничений (обременений), которые представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении прав собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).
Таким образом, действующее законодательство не требует государственной регистрации ни договора передачи объекта недвижимости в безвозмездное пользование, ни возникшего в связи с этим у ссудополучателя права безвозмездного пользования объектом недвижимости, ни возникшего временного обременения собственности на объект недвижимости (постановление ФАС ВСО от 05.10.2012 по делу № А78-9493/2011). Аналогичный вывод сделали ФАС ДО (постановление от 11.03.2013 № Ф03-385/2013), ФАС МО (постановление от 25.09.2013 по делу № А40-152947/12-54-980), АС ЦО (постановление от 21.04.2016 № Ф10-865/2016).
В то же время следует отметить, что Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ внесены изменения в ст. 689 ГК РФ, согласно которым к договору безвозмездного пользования объектом культурного наследия применяются правила о форме и порядке государственной регистрации договора аренды (ст. 609 ГК РФ).
В целях формирования единообразной и соответствующей закону практики осуществления государственной регистрации и государственного кадастрового учёта Минэкономразвития России дал следующие разъяснения.
С учётом п. 2 ст. 651 ГК РФ (аренда здания или сооружения), п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключённый на срок не менее года. В этой связи Минэкономразвития России приходит к выводу, что поскольку на договоры безвозмездного пользования объектом культурного наследия распространены положения ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, то ст. 609 ГК РФ должна применяться в отношении договоров безвозмездного пользования объектом культурного наследия с учётом также положений ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды соответствующих видов объектов недвижимости, то есть в том числе с учётом положений п. 2 ст. 651 ГК РФ (а также разъяснения, содержащегося в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Таким образом, можно сделать вывод, что по общему правилу договор ссуды недвижимого имущества, равно как и право ссудополучателя, не подлежат государственной регистрации, за исключением объектов культурного наследия, к которым применяются правила о форме и порядке государственной регистрации договора аренды.
Большая часть судебных споров в отношении безвозмездного пользования недвижимым имуществом касается обязанности по содержанию передаваемой вещи.
Согласно ст. 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на её содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Судебная практика по данному вопросу единогласна: ссудополучатель (сторона, указанная в договоре) обязуется оплачивать расходы по содержанию имущества, а в случаях, если только часть недвижимого имущества ссудодателя передана в безвозмездное пользование, то нести расходы по содержанию пропорционально доле занимаемой площади (определение ВС РФ от 30.09.2016 № 306-ЭС16-12408, постановление АС ВСО от 26.08.2016 № Ф02-4584/2016,постановление АС ДО от 23.01.2017 № Ф03-6251/2016, постановление АС МО от 17.03.2017 № Ф05-149/2017, постановление АС ПО от 29.06.2016 № Ф06-9836/2016).
Рассмотрим следующие ситуации.
Ресурсоснабжающая организация обратилась с иском о взыскании с религиозной организации и муниципального образования в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом задолженности за потреблённую тепловую энергию и процентов за пользование чужими денежными средствами (определение ВС РФ от 01.03.2017 № 303-ЭС16-15619).
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании задолженности за счёт казны муниципального образования, указав на то, что в рассматриваемом случае Комитет как собственник объекта недвижимости, переданного в безвозмездное пользование религиозной организации, обязан в силу закона оплатить поставленный ему истцом коммунальный ресурс (ст. 210 ГК РФ).
Суд округа, отменяя принятые по делу судебные акты и отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что фактическим потребителем поставленной тепловой энергии являлась религиозная организация, в адрес которой направлялись счета-фактуры на оплату, а ранее ― проекты договоров на отпуск тепловой энергии. На основании положений п. 3 ст. 438 ГК РФ суд округа пришёл к выводу о сложившихся фактических договорных отношениях ресурсоснабжающей организации и религиозной организации по поставке тепловой энергии, в связи с чем счёл отсутствие договора теплоснабжения в виде подписанного обеими сторонами (ресурсоснабжающей организацией и религиозной организацией) документа не влияющим на квалификацию названных отношений и не освобождающим религиозную организацию от обязанности оплачивать потреблённую тепловую энергию.
В кассационной инстанции судом было установлено, что обязанность ссудополучателя нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения, предусмотренная условиями заключённого между Комитетом и религиозной организацией договора безвозмездного пользования и вытекающая из положений ст. 695 ГК РФ, установлена в отношениях с Комитетом, а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной указанного договора. Поэтому в отсутствие договора между ссудополучателем нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое помещение. Средства были взысканы с ссудодателя.
К такому же выводу в кассационной инстанции пришёл АС ДО (постановление от 23.01.2017 № Ф03-6251/2016): в отсутствие заключённого договора между ссудополучателем и организацией, обслуживающей многоквартирный дом, ответственным перед такой организацией является собственник переданного по договору безвозмездного пользования имущества. Далее судом указано, что это обстоятельство само по себе не исключает право собственника обратиться в последующем к ссудополучателю за компенсацией понесённых расходов, учитывая положения ст. 695 ГК РФ и условия договора безвозмездного пользования.
Аналогичное решение можно наблюдать в постановлении АС ЗСО от 10.03.2017 № Ф04-7090/2017 со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении ВС РФ от 19.09.2014 № 307-ЭС14-1880, где разъяснено, что собственник помещения, оплатив услуги по управлению и содержанию многоквартирного дома, вправе обратиться с соответствующим требованием к лицу, в пользование которого помещение передано.
Как пример такого взыскания с ссудополучателя можно привести дело № А29-2462/2016 (постановление АС ВВО от 27.01.2017 № Ф01-5681/2016). Судом было установлено, что Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению (далее ― Учреждение) о взыскании в доход бюджета муниципального образования в порядке регресса расходов по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и процентов за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления решения в законную силу по день фактической оплаты долга. Требование было удовлетворено, поскольку факт исполнения ссудополучателем договорной обязанности по оплате услуг соразмерно занимаемой площади не доказан.
Аналогичной позиции в отношении ст. 695 ГК РФ придерживаются суды даже в ситуации, когда договор безвозмездного пользования между сторонами не заключался. По делу № 33-12120/2016 (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 07.09.2016) сложилась следующая ситуация: истец является собственником квартиры, которую он приобрёл у ответчиков 12.08.2008 по договору купли-продажи. Ответчики на основании устной договорённости остались проживать в указанной квартире, обещали вносить плату за жилищно-коммунальные услуги по квартире, однако за период проживания в квартире ответчики услуги по содержанию жилого помещения, жилищно-коммунальные услуги не оплачивали, в результате чего образовалась задолженность, которая была выплачена истцом в ноябре 2015 года и январе 2016 года.
Судами первой и апелляционной инстанции заявленные требования были удовлетворены, исходя из того, что в период образования задолженности по жилищно-коммунальным услугам в квартире проживали ответчики, которые фактически пользовались данными услугами, однако их оплату не производили. Соответственно, суд пришёл к выводу, что между истцом и ответчиками состоялся договор безвозмездного пользования имуществом, в связи с чем в силу положений ст. 695 ГК РФ ответчики должны были нести обязанность по уплате жилищно-коммунальных услуг за указанное выше жилое помещение, предоставленное им истцом на условиях безвозмездного пользования.
Здесь стоит обратить также внимание на то обстоятельство, что отношения безвозмездного пользования квартирой у сторон возникли с момента приобретения истцом указанной квартиры в собственность ― февраль 2009 года, и, поскольку истец в квартиру не вселялся, ответчики являлись фактическими потребителями жилищно-коммунальных услуг в спорной квартире. Соответственно, задолженность, возникшая до оформления права собственности истца на спорное жилое помещение, не подлежит взысканию с ответчиков, поскольку до февраля 2009 года истец собственником квартиры не являлся, прав на распоряжение указанным жилым помещением, в том числе на его передачу в безвозмездное пользование, не имел.
На основании представленных примеров можно сделать вывод, что судами признаётся несение обязанности ссудополучателем в отношении содержания недвижимого имущества, текущего и капитального ремонта и поддержания его в исправном состоянии, а при оплате соответствующих расходов собственником имущества (ссудодателем) последний имеет право взыскать понесённые расходы с ссудополучателя.
Подводя итоги проведённого анализа положений о безвозмездном пользовании, ещё раз хотелось бы отметить следующее.
Передача в безвозмездное пользование является формой распоряжения имуществом, осуществлять которую вправе собственник (управомоченное законом или собственником лицо), при этом сам объект передаваемого недвижимого имущества должен быть чётко индивидуализирован, иначе договор будет признан судом незаключённым.
Кроме того, риск признания договора незаключённым есть и в случаях несоблюдения порядка заключения договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества.
По общему правилу бремя содержания имущества, переданного в безвозмездное пользование (например, расчёты по оплате эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг и пр.), несёт ссудополучатель (если иное не предусмотрено договором). В силу различных причин отдельные расходы по содержанию имущества, возлагаемые в установленном порядке на ссудополучателей, могут производиться ссудодателями (в том числе по решению суда) с последующей компенсацией затрат первыми.
Главная » НОВОСТИ » Официально » 2015 г. » Апрель » 7 » Ходатайство Православного Прихода Троицкого храма с. Дивная гора по передаче в безвозмездное пользование здания, расположенного в с.Дивная Гора
07.04.2015 // Официально
Ходатайство зарегистрировано 01.04.2015.
Главе Администрации Угличского муниципального района С.В. Маклакову от настоятеля Местной религиозной организации Православного Прихода Троицкого храма с. Дивная Гора Угличского муниципального района Рыбинской Епархии Русской Православной Церкви Протоиерея Стародубова Бориса Николаевича
Уважаемый Сергей Валерьевич!
На основании статьи 6 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-03 «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» Местная религиозная организация православного Прихода Троицкого храма с. Дивная гора Угличского муниципального района Рыбинской Епархии Русской Православной Церкви (далее Приход) просит передать в безвозмездное пользование Прихода муниципальное недвижимое имущество религиозного назначения- здание дома учителя, расположенное по адресу: Угличский район, с. Дивная Гора.
Здание ранее принадлежало Дивногорскому приходу. В настоящее время здание не используется.
Просим передать здание в безвозмездное пользование для использования в соответствии с уставными целями Прихода.
Приложение:
1. Копия Устава Прихода на 17л.;
2. Копия документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц на 1 л.;
3. Документ, подтверждающий согласие вышестоящего органа (центра) на передачу имущества на 1 л.;
4. Копия Устава религиозной организации «Рыбинская Епархия Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)» на 14л.;
5. Копия документа, подтверждающего факт внесения записи в Единый
6. Архивная справка на 1 л
Настоятель Протоирей Борис Николаевич Стародубов
Новая редакция Ст. 689 ГК РФ
1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.
Комментарий к Ст. 689 ГК РФ
1. Значение. Законоположения о договоре ссуды призваны урегулировать обязательственные отношения по безвозмездному пользованию имуществом. По договору ссуды собственник, передавая полномочие пользования имуществом другому лицу, не получает за это никакого материального эквивалента, напротив, он осознанно ущемляет сферу своих имущественных интересов.
Наука.
Хозяйственная задача ссуды состоит в том, чтобы вещи, рассматриваемые не со стороны их доходоспособности, а как средства, обусловливающие, усиливающие или облегчающие деятельность человека, не оставались бы совсем без употребления, когда они временно не нужны их хозяину, не предполагающему получить выгоду. При таких данных вещь и может быть передана: 1) только такому нуждающемуся в этой вещи лицу, которое пользуется доверием и расположением передающего, 2) для определенного пользования и 3) на такой срок, в продолжении которого он не предвидит возникновения для него самого надобности в передаваемой вещи.
Проект Гражданского уложения Российской империи
2. Характеристика. Договор ссуды является:
— безвозмездным;
— может быть консенсуальным (и в этом случае двусторонне обязывающим);
— может быть реальным (и в этом случае односторонне обязывающим).
3. Условия договора ссуды, определяемые по аналогии с договором аренды. Договор ссуды по своей направленности — передаче вещи во временное пользование — очень близок к договору аренды. Эта близость проявляется в том, что к договору ссуды по аналогии применяются следующие положения договора аренды, прямо указанные законодателем в п. 2 комментируемой статьи:
— предметом договора ссуды является индивидуально-определенная непотребляемая вещь (по аналогии со ст. 607 ГК РФ), условие о предмете является единственным существенным условием договора ссуды;
— договор ссуды заключается на срок, определяемый сторонами (по аналогии с п. 1 ст. 610 ГК РФ); если условия о сроке в договоре не содержатся, договор считается заключенным на неопределенный срок (по аналогии с ч. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ); если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны ссудодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (по аналогии с п. 2 ст. 621 ГК РФ);
— основной обязанностью ссудополучателя является пользование предметом договора в соответствии с условиями договора или в соответствии с назначением имущества (по аналогии с п. 1 ст. 615 ГК РФ), последствием неисполнения этой обязанности является право ссудодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (по аналогии с п. 3 ст. 615 ГК РФ);
— по общему правилу произведенные ссудополучателем отделимые улучшения вещи являются его собственностью (по аналогии с п. 1 ст. 623 ГК РФ), а стоимость неотделимых улучшений вещи, произведенных без согласия ссудодателя, возмещению не подлежит (по аналогии с п. 3 ст. 623 ГК РФ).
4. Отличия ссуды от аренды и дарения. Принципиальное отличие ссуды от аренды проявляется в том, что в договоре ссуды отношения по временному пользованию имуществом являются безвозмездными. Данный признак обусловливает специфику правового регулирования — в принципе нормы всех нижеследующих статей, регулирующие непосредственно отношения, связанные с ссудой, устанавливают специальные правила именно по сравнению с арендными отношениями. В целом можно отметить пониженную ответственность собственника-ссудодателя, в отличие от ответственности арендодателя, и наличие больших по объему обязанностей ссудополучателя по сравнению с обязанностями арендатора.
Безвозмездность является общей чертой договоров ссуды и дарения. Как и в договоре дарения, безвозмездный характер отношений сторон предполагает наличие нравственного элемента, что накладывает неповторимый отпечаток на права, обязанности и риски сторон, а также определяет особенности субъектного состава. Различия между ссудой и дарением проявляются в предмете договора, а также в том, что в договоре ссуды не происходит перехода права собственности на вещь. Независимость договора ссуды от договора дарения проявляется также и в том, что правила о запрещении дарения (ст. 575 ГК РФ) не применяются к отношениям, связанным с ссудой (в п. 2 ст. 690 ГК предусматривается свой собственный закрытый перечень случаев запрета ссуды).
Самое же важное заключается в том, что договор ссуды представляет собой самостоятельную договорную модель, поэтому принципиально неверно считать ссуду разновидностью аренды, из которой изъят элемент возмездности, равно как неправильно искать сходство между ссудой и таким видом дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ), как освобождение собственником пользователя вещи от имущественной обязанности платы за пользование.
5. Отличия ссуды от хранения. Договор ссуды может быть выгоден и собственнику вещи, поскольку на время действия договора бремя содержания вещи возлагается на ссудополучателя (ст. ст. 695, 696 ГК РФ). Следует отличать отношения ссуды от отношений, складывающихся в связи с передачей вещи на хранение (гл. 47 ГК РФ). Договор хранения также может быть безвозмездным, может предусматривать в определенных границах пользование вещью, но существенным отличием выступает то, что договор хранения признается заключенным в интересах собственника вещи и поэтому ответственность хранителя за сохранность вещи существенно мягче ответственности ссудополучателя, получившего вещь для удовлетворения своих интересов. С этим различием связана обязанность собственника возместить хранителю расходы на хранение вещи и другие обязанности.
Таким образом, при разграничении данных видов договорных обязательств на первое место выходит направленность договора ссуды на удовлетворение интересов ссудополучателя, противовесом чему служит переложение на него бремени содержания вещи, соответственно повышенная ответственность перед собственником за сохранность вещи.
6. Форма договора. Законом не предусмотрено каких-либо специфических требований к форме договора ссуды, что означает применение общих положений: договор ссуды заключается в устной форме (см. ст. 159 ГК РФ) и может быть совершен в простой письменной форме при наличии соответствующих условий (ст. 161 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительность договора (ст. 162 ГК РФ).
Требований о государственной регистрации договора ссуды недвижимости нет. Более того, законодательством не предусмотрена и регистрация ссуды как обременения недвижимости (ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Другой комментарий к Ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Договор ссуды безвозмездный, он может быть консенсуальным и двусторонне обязывающим либо реальным и односторонне обязывающим. Стороны договора ссуды — ссудодатель и ссудополучатель. Объект договора ссуды — индивидуально-определенная вещь.
2. В силу сходства договора ссуды и договора аренды, каждый из которых представляет собой договор о передаче индивидуально-определенной вещи во временное пользование (первый — на возмездной основе, а второй — на безвозмездной), к договору ссуды применяется ряд общих положений об аренде.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО
ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
ПИСЬМО
от 12 октября 2015 г. N ВГ-02/42355
О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ИНФОРМАЦИИ
Рассмотрев обращение от 14.08.2015 N 01/3065 по вопросу предоставления информации в отношении нормативно-правовых актов Российской Федерации, регулирующих передачу в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации и согласование сделок с недвижимым имуществом федеральных государственных унитарных предприятий, сообщаю следующее.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, осуществляется в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» и в соответствии с приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (с учетом разъяснений Федеральной антимонопольной службы).
В свою очередь, в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Таким образом, порядок заключения договоров субаренды имущества применим к порядку заключения договоров аренды федерального имущества.
Вопросы, связанные с согласованием сделок с недвижимым имуществом федеральных государственных унитарных предприятий, регулируются постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения» (вместе с «Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения», «Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения») и постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2004 N 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия».
Вместе с тем, в целях упорядочивания процесса согласования проектов решений по передаче в аренду федерального имущества, Росимущество направляет рекомендованный Перечень документов (копия прилагается) необходимых для согласования проектов решений о даче федеральным органам исполнительной власти, федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и федеральным казенным предприятиям согласия на сделки по передаче в аренду федерального имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Одновременно сообщаем, что порядок определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной собственности, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, ежегодное изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы (индексация) за пользование федеральным имуществом, определяется на основании заключения независимого оценщика (отчет об оценке права аренды), либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «О федеральном бюджете».
В.В.ГАРШИН
Приложение
ПЕРЕЧЕНЬ
ДОКУМЕНТОВ НЕОБХОДИМЫЙ ДЛЯ СОГЛАСОВАНИЯ РОСИМУЩЕСТВОМ
(ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ РОСИМУЩЕСТВА) ПРОЕКТОВ РЕШЕНИЙ
ПО ПЕРЕДАЧЕ В АРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,
ЗАКРЕПЛЕННОГО ЗА ФОИВ ИЛИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ,
ПОДВЕДОМСТВЕННЫМИ ФОИВ
| N п/п | Наименование документа | Вид документа | Количество экземпляров |
| 1 | Опись документов | Подлинник или электронная копия <1> | 1 |
| 2 | Решение ФОИВ о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления ФГУ, ФКП или хозяйственного ведения за ФГУП, содержащее информацию об отсутствии потребности в дополнительных площадях для целей размещения структурных подразделений ФОИВ и подведомственных организаций на территории субъекта, либо о причинах невозможности использования, предложенного к передаче в аренду имущества для данных целей | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 3 | Заявка о передаче о передаче в аренду федерального недвижимого имущества (Приложение N 1 к Перечню). | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 4 | Проект договора аренды с приложениями. При подаче документов на согласование договора аренды необходимо прикладывать заполненный проект договора аренды <2>. | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 5 | Перечень (покомнатный состав) недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду (Приложение N 2 к Перечню). | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 6 | Информация об использовании недвижимого имущества подведомственной организацией (Приложение N 3 к Перечню). | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 7 | Подготовленный в соответствии с законодательством Российской Федерации отчет об оценке рыночной стоимости права пользования недвижимым имуществом (с указанием величины арендной платы), с датой составления не позднее чем за 3 месяца до представления отчета, с приложением заверенной копии допуска оценщика к профессиональной деятельности и страховым полисом страхования ответственности оценщика <3>. | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 8 | Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, являющееся предметом сделки (со сроком давности не более 2 месяцев). | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 9 | Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения) с указанием его части, планируемой к передаче в аренду (если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения). | Подлинник или электронная копия | 1 |
| 10 | Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорта объекта культурного наследия (в случае если объект федерального недвижимого имущества является объектом культурного наследия). | Копия, заверенная организацией или электронная копия | 1 |
| 11 | Учредительные документы организации, подведомственной ФОИВ (арендодателя балансодержателя, ссудодателя) (в том числе: устав, положение, учредительный договор, оригинал выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) со сроком давности не более 3 месяцев, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, о постановке на учет в налоговом органе, о внесении изменений в ЕГРЮЛ (если таковые имелись), письмо Росстата). | Подлинники или копии, заверенные организацией, или электронные копии | 1 |
| 12 | В случае если заключение договора аренды возможно без проведения конкурса или аукциона помимо документов, предусмотренных пунктами 1 — 11 настоящего перечня: — учредительные документы арендатора (ссудополучателя), в том числе: устав, положение, учредительный договор, оригинал выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) со сроком давности не более 3 месяцев, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, ИП, о постановке на учет в налоговом органе, о внесении изменений в ЕГРЮЛ (если таковые имелись), письмо Росстата; — информационная справка арендатора (ссудополучателя) с указанием адреса постоянно действующего исполнительного органа и банковских реквизитов (юридический, почтовый адреса, телефон, электронный адрес, ФИО контактного лица, банковские реквизиты); — документы, подтверждающие правомочность руководителя (должностного лица) подписывать договор, а также иные документы, предоставляющие право заключать договор без проведения торгов. | Копии, заверенные нотариально или органом выдавшим, или электронные копии | 1 |
Электронные копии документов представляются в личном кабинете на Межведомственном портале по управлению государственной собственностью (далее — МВ — Портал) подписанные усиленной квалифицированной электронной подписью с момента введения в действие соответствующей технологической платформы.
Росимущество (его территориальные органы) и ФОИВ рассматривают представленный проект договора аренды на соответствие законодательству Российской Федерации в части соблюдения существенных условий договора.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев (пункт 26 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256).
Приложение N 1
к перечню документов
ЗАЯВКА о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве ___________________________________________________________ (указывается вид вещного права: оперативного управления для ФОИВ, ФГУ, ФКП/хозяйственного ведения для ФГУП) ___________________________________________________________ (указывается полное наименование организации в соответствии с учредительными документами) 1. Сведения об объекте недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду (безвозмездное пользование)
Реестровый номер объекта недвижимого имущества в реестре федерального имущества (РНФИ)
Наименование объекта
Адрес объекта
Общая площадь объекта
Сведения о регистрации права собственности Российской Федерации
Сведения о регистрации вещного права (оперативного управления для ФОИВ, ФГУ, ФКП/хозяйственного ведения для ФГУП)
Сведения об ограничении/обременении объекта (указывается вид — аренда, сервитут, ипотека, залог, арест и др., срок и лицо, в пользу которого установлено ограничение/обременение)
Сведения об отнесении объекта к памятникам истории и культуры
Площадь помещений, планируемых к передаче в аренду
Срок передачи в аренду
Форма передачи в аренду (путем проведения торгов/без торгов в соответствии с нормами ст. 17.1 135-ФЗ с указанием организационно-правовой формы юридического лица)
Целевое назначение аренды
Время использования объекта аренды (круглосуточно, почасовое, с указанием конкретного времени использования)
2. Реквизиты подведомственной организации
Организационно-правовая форма (по ОКОПФ)
Основной государственный регистрационный номер юридического лица (ОГРН)
Основной вид деятельности (по ОКВЭД)
Перечень видов деятельности
Юридический адрес
Адрес электронной почты
Телефон/Факс
3. Реквизиты хозяйственного общества
Организационно-правовая форма (по ОКОПФ)
Основной государственный регистрационный номер юридического лица (ОГРН)
Сведения об учредителях (указывается наименование учредителя, его доля)
Основной вид деятельности (по ОКВЭД)
Перечень видов деятельности
Юридический адрес
Адрес электронной почты
Телефон/Факс
Руководитель организации ___________________ Ф.И.О. (подпись) М.П. Главный бухгалтер ___________________ Ф.И.О. (подпись)
Указывается в заявке в случае передачи имущества в аренду хозяйственному обществу, созданному в соответствии с Федеральным законом от 02.08.2009 N 217-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности».
Приложение N 2
к перечню документов
Перечень (покомнатный состав) недвижимого имущества, предполагаемого к передаче в аренду, находящегося в оперативном управлении (хозяйственном ведении) _________________________________________________ (полное наименование организации)
| N п/п | N этажа | Номер помещения | Номер комнаты по плану | Назначение помещения (комнаты) | Общая площадь (кв. м) |
| адрес объекта N 1 | |||||
| адрес объекта N 2 | |||||
| Итого | |||||
Руководитель организации ___________________ Ф.И.О. (подпись) М.П. Главный бухгалтер ___________________ Ф.И.О. (подпись)
Приложение N 3
к перечню документов
Информация об использовании недвижимого имущества ____________________________________________ (полное наименование организации)
| Помещения | Общая площадь помещений, закрепленных за организацией (кв. м) | Площади помещений, переданных в аренду по заключенным договорам (кв. м) | Площади помещений, планируемых к передаче в аренду из которых: | |
| ранее переданные (кв. м) | вновь планируемые к передаче (кв. м) | |||
| 1 | 2 | 4 | 5 | |
| Используемые для осуществления основной деятельности | ||||
| Социального назначения | ||||
| Прочие | ||||
| Итого | ||||
Процент передаваемых помещений в аренду от общей площади закрепленных помещений ___% . Руководитель организации ___________________ Ф.И.О. (подпись) М.П. Главный бухгалтер ___________________ Ф.И.О. (подпись)
Показатель рассчитывается как сумма итогов граф 2 и 5, умноженная на 100 и разделенная на итог графы 1.