Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены Фото: Olga Bocharnikova/

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Однако на рынке недвижимости резких изменений ждать не приходится. Купить квартиру за свои накопления практически невозможно, а ипотечное кредитование все еще не вышло на доступный уровень. Это положение заставляет потенциальных покупателей искать обходные пути, а финансовые учреждения пытаются эти обходные пути создать.

Один из вариантов предлагает страховая компания «Украинская Страховая Компания «Жизнь». Страховая программа «ВАШ ДОМ» предполагает приобретение квартиры в рассрочку до 30 лет с минимальным стартовым платежом. Такие заманчивые условия не могли нас не заинтересовать, и мы решили разобраться в сути предложения.

Для начала несколько слов о компании, разработавшей такую необычную схему приобретения жилья. Частное акционерное общество «Украинская Страховая Компания «Жизнь» основано в 2003 году Лицензия Госком регулирования рынков финансовых услуг Серия АВ № 499968. Уставной фонд 100 миллионов гривен. Не будем углубляться в рейтинги и финансовые показатели. Вся эта информация находится в открытом доступе и с ней может ознакомиться любой желающий.

Вернемся к приобретению жилья. Сразу стоит оговориться — строго говоря «приобретением» по данной схеме это назвать нельзя. Поскольку право собственности на выбранную квартиру переходит к страховой компании (СК), а участник программы получит свою квартиру в собственность только после выплаты всех платежей по договору накопительного страхования. То есть через очень много лет. В чем же смысл такой «покупки»? Дало в том, что квартира, после того, как она будет куплена СК, передается участнику программы в пользование на основании договора аренды. За символические 200 гривен в год. То есть участник программы действительно имеет шанс переехать в новую квартиру. Конечно, в пользовании квартирой есть определенные ограничения: в неё нельзя прописать несовершеннолетних детей, нельзя передать в пользование третьим лицам (сдать в субаренду) без согласия СК и конечно нельзя передать в залог. Но конечно это не те препятствия, которые бы отпугнули потенциальных «приобретателей».

В чем же выгода самой страховой компании? Конечно в привлечении новых клиентов! Желающий обзавестись новой квартирой по данной схеме обязан приобрести сразу два полиса: классический полис накопительного страхования жизни и договор страхования жизни по программе страхования/сотрудничества «ВАШ ДОМ» Минимальный страховой платеж по первому договору составляет 2500 грн. По второму договору страховой платеж рассчитывается индивидуально и зависит от 3 параметров – срок действия договора страхования, пол человека (мужской/женский), возраст. И – самое главное! – привести еще минимум пять новых клиентов, причем общая сумма их страховых платежей должна составить не менее 110 % от стоимости выбранной квартиры. Конечно, компания обещает всемерную помощь и поддержку, но тем не менее – работа по привлечению клиентов – это именно работа. Она требует подготовки, обучения, занимает силы, время и, прямо скажем, не у всех есть талант в области продаж финансовых продуктов. Таким образом, по данным самой компании, для выполнения условий требуется от 4-6 месяцев, до нескольких лет. То есть если квартира, которая вам приглянулась, уже в продаже, мало вероятно, что именно эта конкретная квартира вас «дождется».

Очень многие останавливаются на этом этапе, подозревая в привлечении клиентов обыкновенную пирамиду – ведь действительно деньги на покупку одной квартиры берутся у нескольких новых клиентов, которым для получения своей квартиры также требуется привлечь следующих, и так далее. Понятно, что рано или поздно кто-то не сможет выполнить поставленные СК условия и не заключит нужного количества договоров. Что ж, такой человек действительно останется без квартиры, но в отличии от финансовой пирамиды, где деньги пропадают безвозвратно, договора страхования можно досрочно расторгнуть и получить большую часть своих денег обратно. Какую именно часть удастся вернуть, а что придется «подарить» страховой, можно узнать, подробно ознакомившись с условиями страхования и порядком досрочного расторжения договора. Таким образом, покупка квартиры за счет средств вновь привлеченных клиентов не является на наш взгляд пирамидой – это скорее разновидность сетевого маркетинга. И как в сетевом маркетинге успех лично каждого участника сложно спрогнозировать.

На данный момент по программе «ВАШ ДОМ» приобретено 22 квартиры, программа действует с 2006 года.

Татьяна Баркова, юрист АН «Планета Оболонь»

На рынке недвижимости бывают случаи, когда квартиру покупает не физическое лицо, а юридическое. Для своего сотрудника. Нередко продавцы побаиваются таких сделок. О том, есть у них на то основания или нет, наш корреспондент беседует с Ириной Скорочкиной.

— Ирина, как вы считаете, надо ли опасаться таких покупателей?

Ирина Скорочкина, директор департамента поддержки и развития бизнеса компании «МИЭЛЬ-Франчайзинг»

— Я согласна с мнением, что продавцы побаиваются иметь дело с юридическим лицом. Для собственников квартир привычнее видеть в качестве покупателя обычного гражданина, поскольку около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. Когда приобретателем жилья является компания, то применяется безналичный порядок расчетов. Такая форма достаточно безопасна для обеих сторон сделки.

— А если компания дает заем или кредит своему сотруднику и он приобретает квартиру на свое имя?

— В этом случае, как правило, покупатель передает продавцу наличные денежные средства. Хотя на практике юридические лица при приобретении квартир используют и другие варианты.

— Пожалуйста, расскажите о них, как происходят такие сделки?

Если у продавца квартиры возникли проблемы при ее продаже, то претензии предъявляются физическому лицу, на кого она приобретена.

— Юрлицо, которое не желает быть собственником недвижимости (это несет для него дополнительные нагрузки), оформляет квартиру на своего сотрудника. На того, кому руководство компании полностью доверяет. Это может быть и ее генеральный директор, который становится собственником, но как физическое лицо.

— Однако сделку он проводит в интересах компании?

— Да.

— А если потом возникнут проблемы, то выяснять отношения придется с компанией? Кому предъявят иск?

Фото: DP/Legion-media

— Титульным собственником квартиры является физическое лицо, и претензии будут предъявляться тому, на кого она приобретена. В нашей практике имел место случай, когда на сотрудника компании оформили квартиру — как на физическое лицо. Человек подписал договор купли-продажи, право собственности на данное жилье перешло к нему. Однако он не вселился в квартиру, в ней периодически проживали партнеры компании. Родственники продавца в течение года после совершения сделки обратились в суд для оспаривания сделки и признания ее недействительной.

— И кто ходил в суд?

— Покупатель, он же номинальный собственник.

— Ирина, а на реального работника компании квартиру оформляют?

— Бывает и такое. Юридическое лицо, являясь собственником, продает квартиру своему сотруднику. В том случае, если у последнего недостаточно денежных средств, заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

— А если человек будет плохо работать или вступит в конфликт с администрацией и с ним придется расстаться, что будет с квартирой? Или компании придется терпеть, пока тот не выплатит всю ее стоимость?

Фото: DP/Legion-media

— Вопрос этот непростой. Порядок найма и увольнения работника регулируется нормами трудового законодательства. Заключение договоров купли-продажи имущества — нормами гражданского законодательства.

Условие об обязательной отработке сотрудника в компании после заключения договора купли-продажи квартиры не соответствует требованиям законодательства.

В данном случае можно предложить другой вариант: предусмотреть в договоре купли-продажи отсроченный переход права собственности на квартиру, то есть покупатель (работник) становится собственником квартиры по истечении, например, трех лет после заключения договора, при условии, что к конкретному сроку он полностью выплатит стоимость квартиры и не уволится из компании.

— Хотелось бы поговорить о взаиморасчетах. Каким бы способом компания ни покупала квартиру для своего сотрудника, она наверняка будет переводить деньги по безналу. Как это происходит?

Фото: DP/Legion-media

— Первое, что необходимо знать, — имеется ли согласие учредителей данного юридического лица на крупную сделку. Вам должны показать протокол компании. Если такового нет, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Если квартиру покупает доверенное лицо, то у него должны быть на это полномочия…

— …и деньги. Он их может передать, скажем, через банковскую ячейку?

— Может. Но, как правило, такое редко практикуется. По разным причинам. Компании чаще используют такую форму расчетов, как аккредитив.

— Поясните, как это осуществляется на практике?

Около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства.

— Плательщик (покупатель квартиры) подает заявление на открытие аккредитива в банк, открывает там специальный счет и размещает нужную сумму денег. В заявлении прописываются условия, при выполнении которых кредитная организация имеет возможность перевести денежные средства получателю — продавцу квартиры.

Продавец имеет право получить полагающуюся ему сумму при предоставлении документов, которые указаны в аккредитиве. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию свидетельства о государственной регистрации перехода права на имя нового собственника.

Аккредитивный способ расчетов потребует больше времени на оформление, при этом нужно учитывать, что открытие аккредитива — это услуга банка, за которую он берет комиссию.

— А если у банка отберут лицензию, что будет с аккредитивом?

Фото: DP/Legion-media

— Судебная практика не считает отзыв лицензии банка форс-мажорным обстоятельством. Позиция органов правосудия основана на том, что компания сама выбирает банк. Это предпринимательский риск, поэтому юрлицо не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Покупатель перечислил платеж, но по причине отзыва лицензии у банка сумма не поступила продавцу. В таком случае суды не признают прекращение действия лицензии кредитного учреждения форс-мажором. Списание денежных средств со счета должника не считается исполнением обязательств по оплате, если получатель не увидел денег на своем счете.

Бывает, что для надежности деньги кладут на депозит у нотариуса. Выбор способа расчета между покупателем и продавцом — этот вопрос решается в результате переговоров…

— Расскажите, пожалуйста, о депозитарии у нотариуса. Что это такое и часто ли такой услугой пользуются клиенты?

— После вступления в силу федерального закона № 457-ФЗ, с 2015 г., нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам. Покупатель после подписания договора вносит указанную в договоре купли-продажи квартиры денежную сумму на депозитный счет нотариуса, а продавец получает ее после того, как полностью исполнит свои договорные обязательства, физически и юридически освободит квартиру. На сегодняшний день нотариус по своему усмотрению определяет банк, в котором открывает депозитный счет.

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит специальным правилам о мене, предусмотренным гл. 31 ГК РФ, и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствие со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, в данном случае имеет значение порядок совершенной мены в части определения сторонами стоимости объектов, которыми они обменялись. Фактически мена рассматривается как купля-продажа активов между двумя сторонами без проведения расчетов, если стороны посчитали такие активы равноценными, либо с соответствующей доплатой в пользу одной из сторон, если стороны посчитали активы неравноценными.

Согласно контексту вопроса, если прямо в договоре мены не указана цена приобретенной квартиры, ее стоимостью является цена переданного в обмен на квартиру имущества – незавершенного строительством коттеджа, определяемая при отсутствии иных способов суммой фактических затрат на его возведение, подтвержденных документально.

Представляется, что, определив цену квартиры таким образом, возможно учесть ее стоимость в качестве произведенных и документально подтвержденных расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу для целей исчисления налога на доход при ее последующей продаже на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод вытекает из следующего. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пяти лет по общему правилу либо трех лет в особых случаях), не превышающем в целом 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, если в договоре мены цена приобретенной квартиры прямо не указана, в расчете налогооблагаемой базы в целях исчисления налога на доходы физического лица, полученного при последующей продаже той же квартиры, справедливо учесть расходы на ее приобретение в размере фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на строительство коттеджа, переданного в обмен на данную квартиру.

Если в договоре мены прямо указана цена квартиры, расходы на ее приобретение в соответствии с правилами пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ для целей уменьшения налогооблагаемой базы по полученному доходу при ее последующей продаже правомерно приравнять к данной цене. Она же будет являться ценой проданного (переданного в обмен) коттеджа (как имущества, не относящегося к недвижимому, поскольку его строительство не было завершено).

Следует иметь в виду, что в обоих случаях также выявляется стоимость имущества (незавершенного строительством коттеджа), переданного в обмен на приобретенную квартиру: либо по стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его возведение, либо по цене квартиры, прямо указанной в договоре мены, так как объекты мены признаются равноценными при отсутствии иных указаний в договоре, как указывалось выше.

Таким образом, при исполнении указанного в вопросе договора мены имеет место реализация (продажа) имущества (недостроенного коттеджа), не являющегося недвижимым в юридическом смысле, что также влечет соответствующие налоговые последствия в форме наступления обязанности исчислить и уплатить в бюджет соответствующий налог на доход, определяемый одним из вышеуказанных способов. Данный доход также может быть уменьшен, но по иным правилам, нежели предусмотрены для недвижимого имущества, что в предмет вопроса не входит. Кроме этого, в предмете не рассматривается стоимость земельного участка, на котором возведен коттедж, относящегося к недвижимости. Данный участок также фактически реализован в обмен на квартиру неотъемлемо от недостроенного коттеджа, и его стоимость может влиять на общую стоимость переданного в обмен на квартиру актива и совокупный объем налоговых обязательств.