Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

• При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
• При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
• При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

• Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
• Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

• Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
• Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
• Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Все статьи из рубрики

• Уплата налога при продаже земельного участка
• Продажа недвижимости: какая сумма не облагается налогом?
• Изменения налогов при продаже квартиры
• Продажа подаренной квартиры: менее 3 лет в собственности
• Налог с продажи машины: размер подоходного налога и его уменьшение
• Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: когда и сколько нужно платить
• Налог на продажу недвижимости с 2017 года для физических лиц
• Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2017 году — новый закон
• Надо ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет
• Налог с продажи квартиры в 2017 году: правила начисления и сроки для уплаты
• Через какое время можно продать квартиру без налога после ее покупки
• НДФЛ с продажи недвижимости в 2017 году для физических лиц
• Декларация при продаже квартиры — когда, кому и как следует её заполнять
• Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2017 году
• Нужно ли платить налог с продажи квартиры менее и более 3 лет в собственности
• Когда платится налог с продажи квартиры и автомобиля: сроки, возможность экономии
• Декларация при продаже автомобиля и правила ее заполнения
• Подоходный налог с продажи недвижимости или авто в 2017 году
• Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2017 году
• Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2017 году
• Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде
• Налог при продаже квартиры в 2017 году для физических лиц – последние изменения в законах
• В каких случаях нужно ли подавать декларацию при продаже машины
• Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую
• Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры
• Налог с продажи гаража в 2017 году: все о процедуре налогообложения
• НДФЛ с продажи квартиры в 2017 году для физических лиц
• Когда после вступления в наследство можно продать квартиру?
• Сумма, не облагаемая налогом при продаже автомобиля в 2017 году
• Какая сумма облагается сумма налогом при продаже автомобиля в 2017 году
• Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог
• Какой налог с продажи автомобиля, если она в собственности менее 3 лет
• Какой налог с продажи автомобиля следует платить
• Налог с продажи квартиры — новый закон в 2017 году
• Что лучше между родственникам: дарственная или купля-продажа
• Как отчитаться за продажу автомобиля в налоговой
• Уплата налогов с продажи квартиры — сроки и ставки
• Налог с продажи авто — правила исчисления и уплаты
• Нужно ли платить налог с продажи машины в собственности менее 3 лет
• Новый закон о налоге с продажи земельного участка и дома в 2017 году
• Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности
• С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2017 году
• НДФЛ при продаже автомобиля — как избежать выплат
• Налог с продажи дома — последние изменения в законодательстве 2017 года
• Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог
• В каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов

Статья: Ликвидация объекта недвижимости: документальное оформление (Стуков Л.С.) («Бухгалтерский учет», 2009, n 4)

«Бухгалтерский учет», 2009, N 4
ЛИКВИДАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ: ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ
Вопросы постановки на баланс объектов недвижимости, как вновь построенных, так и приобретенных, уже достаточно подробно и неоднократно рассмотрены. Что касается ликвидации объекта недвижимости, то подобная ситуация встречается не так часто.
Какими документами оформляется процесс ликвидации
объекта недвижимости?
Для определения целесообразности дальнейшего использования объекта основных средств и оформления документации при его выбытии в организации приказом руководителя должна быть создана комиссия, в состав которой входят соответствующие должностные лица, в том числе главный бухгалтер и лица, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.
В компетенцию комиссии входит составление акта на списание объекта основных средств. Принятое комиссией решение о списании объекта основных средств оформляется в акте на списание объекта основных средств по унифицированной ф. N ОС-4, который утверждается руководителем организации.
На основании оформленного акта на списание основных средств, переданного бухгалтерской службе организации, в инвентарной карточке производится отметка о выбытии объекта основных средств. Соответствующие записи нужно сделать и в документе, открываемом по месту его нахождения.
Инвентарные карточки по выбывшим объектам основных средств хранятся в течение срока, устанавливаемого руководителем организации в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее 5 лет.
В случае принятия решения о ликвидации объекта недвижимости по причине невозможности его дальнейшего использования, необходимо представление документов в органы Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация) для регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости. При этом необходимо соблюдать установленные требования к перечню представляемых документов.
Для проведения государственной регистрации прав заявителем представляются документы в соответствии с перечнем документов для государственной регистрации прав согласно п. 30 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1) заявление о государственной регистрации прав;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) документ об уплате государственной пошлины (за исключением случаев, указанных в п. 4 Административного регламента, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);
4) документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя, сторон сделок, к которым относятся:
— нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации;
— документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности;
5) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права:
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, в том числе распоряжение (приказ) исполнительного органа собственника;
6) кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, или план иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Представитель юридического лица дополнительно представляет (предъявляет) учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а также документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в настоящем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
После регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости территориальный орган Росрегистрации аннулирует свидетельство о праве собственности на объект недвижимости (как правило, наложением соответствующего штампа).
Необходима ли государственная регистрация прекращения
права собственности?
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает государственную регистрацию возникновения права собственности, перехода права собственности и прекращения права собственности. Если проигнорировать требование Закона и не провести документальное оформление ликвидации объекта в полном объеме, налоговые органы вправе предположить, что ликвидация объекта недвижимости была фиктивной, а действия налогоплательщика были недобросовестными и направленными на создание искусственной ситуации, которая не имеет реальной деловой цели и направлена исключительно на необоснованное снижение налоговой базы по налогу на имущество организаций.
Необходима ли государственная регистрация прекращения
права собственности на объект недвижимости перед снятием
объекта с учета и, следовательно, исключение его стоимости
из налогооблагаемой базы по налогу на имущество
организаций?
При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
Актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01:
— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
— объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
— организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
При ликвидации объекта недвижимости действие всех вышеперечисленных условий прекращается и оснований для дальнейшего учета объекта в качестве основного средства не имеется. Никаких иных условий и оговорок, касающихся государственной регистрации прекращения права собственности, ПБУ 6/01 не содержит.
Когда процесс ликвидации объекта недвижимости
считается завершенным?
Процесс ликвидации объекта недвижимости может занять некоторое время. Согласно позиции Минфина России, приведенной в Письме от 03.04.2007 N 03-05-06-01/24 и основывающейся на п. 84 Методических указаний по учету основных средств, процесс ликвидации объекта недвижимости следует считать законченным после списания остаточной стоимости на финансовый результат по окончании выбытия объекта.
Что представляет собой кадастровый план
объекта недвижимости?
Согласно ст. 14 Закона о государственном кадастре недвижимости общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.
Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
— копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;
— кадастровой выписки об объекте недвижимости;
— кадастрового паспорта объекта недвижимости;
— кадастрового плана территории;
— кадастровой справки.
Согласно примечанию 1 к Приложению N 3 Приказа Минюста России от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка» сведения из государственного кадастра недвижимости предоставляются Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.
За предоставление в установленном порядке кадастровых сведений, а также за постановку на учет объекта недвижимости должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Но в действующей редакции гл. 25.3 НК РФ уплата государственной пошлины за вышеперечисленные действия не предусмотрена. Поэтому в настоящее время за осуществление кадастрового учета недвижимости, за предоставление в установленном порядке кадастровых сведений государственная пошлина не взимается. Не взимается и плата за предоставление сведений из государственного земельного кадастра.
Л.С.Стуков
ООО «Независимые деловые консультации»
Подписано в печать
30.01.2009

Государственный учет недвижимого имущества

Главная » » Государственный учет недвижимого имущества

Вернуться назад на Государственное имущество
Сегодня рынок недвижимости в России и в ряде стран СНГ можно назвать развитым, но, как говорится, нет предела совершенству. С недвижимым имуществом совершается много сделок, в последнее время популярной стала аренда недвижимости.
По этой причине очень важно, чтобы недвижимость была зарегистрирована, так как в противном случае могут возникнуть многочисленные проблемы. Оформление недвижимости имеет ряд нюансов, соблюдать которые также очень важно.
Документы, которые нужны для этого, рассмотрим ниже, когда коснемся такого вопроса как регистрация объектов недвижимости.
Государственная регистрация недвижимого имущества
Госрегистрацию прав на недвижимость и сделки с ней оформляет федеральный орган государственной регистрации и его территориальные отделения. Сам по себе термин «регистрация» означает акт признания государством права собственности на имущество того или иного лица.
Прием документов на регистрацию прав, запросов о сведениях, содержащихся в Едином госреестре, и выдачу соответствующих документов могут осуществлять многофункциональные центры.
Право собственности регистрируется при оформлении договора купли-продажи, дарения, обмена жилья или его части, ренты или пожизненного содержания, продажи предприятия, при договоре аренды нежилых помещений, земельных участков, при залоге недвижимости и договор участия в долевом строительстве.
Каждый раз при регистрации взимается госпошлина. Регистрация собственности происходит в течение месяца. Но она может затянуться. Регистратор вправе отказать в регистрации права собственности, если сомневается в подлинности документов или наличии оснований для нее.
Если необходимо зарегистрировать объект, который располагается на территории нескольких округов, то для него существует особый протокол регистрации. Далее все этапы осуществляются работниками территориальных учреждений, которые и рассматривают поданные документы.
Если совершается какая-то сделка с имуществом, то её в обязательно необходимо зарегистрировать. Госрегистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только управление Росреестра РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не имеет полномочий на это.
Федеральный закон о регистрации
В России действует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который отвечает и устанавливает основные требования к регистрации объектов недвижимости.
При помощи этого закона осуществляется установление прав и обязанностей сторон. Сведения, внесенные в Единый государственный реестр прав, общедоступны (за исключением тех сведений, доступ к которым ограничен по федеральному закону) и предоставляются органом госрегистрации, по запросу любых лиц в виде выписки или в любом другом виде, что определяется опять же – специальным органом.
Оформление недвижимости осуществляется в ряд этапов. Выписка из единого реестра содержит в себе ряд следующих сведений:
• Описание недвижимого имущества;
• Описание прав на объект;
• Ограничения прав на него;
• Сведения о существующих правопритязаниях, которые ранее были заявлены;
• Отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на объект;
• Сведения, которые будут являться основой для изъятия объекта для каких-либо государственных или муниципальных нужд.
Помимо приведённых сведений в выписке должны предоставляться и другие документы. Это данные о земельном участке, на котором осуществляется возведение объекта недвижимости, и в него могут входить некоторые помещения, причём как жилые, так и нежилые. Сведения, которые содержатся в реестре, могут предоставляться в срок не более 5 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса.
Если запрос к сведениям представляется через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, то срок предоставления такой информации считается с момента передачи функциональным центром сведений в орган, который занимается регистрацией.
Если предоставление таких сведений не допускается в соответствии с законодательством, то регистрирующий орган вправе подать заявление, где будет отображаться отказ от предоставления сведений. Такое решение об отказе может быть обжаловано в судебном порядке.
Порядок регистрации
Государственная регистрация недвижимости осуществляется в определённом порядке, который необходимо соблюдать. При подаче заявления на регистрацию прав учитываются определённые документы, которые очень важно иметь. Регистрация недвижимого имущества является процессом сложным и одновременно быстрым, если соблюдать при этом ряд тонкостей и нюансов.
Разделы Единого госреестра прав, в которые внесены права на каждый объект недвижимого имущества, идентифицируются государственным уникальным учетным номером, присвоенным этому объекту при осуществлении его учета — это кадастровый номер. Единый государственный реестр содержит в себе несколько разделов, тесно связанных между собой. Каждый раздел реестра включает в себя три подраздела.
В первом подразделе содержится описание каждого объекта недвижимости в соответствии с Правилами ведения Единого реестра. Второй подраздел включает в себя записи о правах на объект, которые подлежат регистрации. Здесь содержатся данные о человеке, который имеет права на имущество, а также стоит дата регистрации и подпись регистрирующего работника. Третий подраздел содержит в себе ограничения прав на объект.
Если у регистрирующего органа имеются сведения о том, что граждане признаются недееспособными, а также сведения о том, что в жилом помещении проживают члены семьи собственника, которые собственно и находятся под его опекой, то данные об этом также вносятся в единый реестр прав.
Если осуществляется государственная регистрация ипотеки, то орган вносит в реестр сведения о порядке и сроках погашения ипотеки, а также договор ипотеки, который в своём роде будет являться нотариальным заверением и другие документы. Если осуществляется регистрация наёмного дома, то приводятся аргументы и причины возможности происходящего, а также указывается цель использования наёмного или же коммерческого помещения.

Если в регистрирующем органе принимается решение об изъятии участка и регистрации, а также расположенного объекта недвижимости на этом участке, то об этом вносится запись в реестр. Данная запись подлежит исключению из реестра прав по истечении трех лет со дня принятия решения.
Если имущество относится к культурному наследию и оно включено в реестр, то к его сохранению и использованию указываются отдельные требования, носящие обязательный характер.
Риски получения пассивного дохода от объекта без регистрации
В последнее время наиболее актуальным стало получение пассивного дохода от сдачи объекта в аренду. Причём получать его можно, сдавая квартиру посуточно или на длительный срок. При посуточной сдаче рисков намного больше, поскольку органы, которые занимаются регистрацией, ведут периодическую проверку зарегистрированных объектов.
Итак, если сдавать незарегистрированную квартиру посуточно и получать при этом доход, то есть риски получения штрафа в больших размерах, поэтому нужно оформлять документы. Ведь если регистрирующий орган или другие уполномоченные органы решат проверить, кому сдаётся квартира и будет заключён акт получения прибыли с недвижимого имущества, то налоговая инспекция даст штраф в большом размере.
Без регистрации не обойтись, поскольку в последнее время развивается мошенничество. У арендаторов есть риск снять квартиру, которая вовсе не является собственностью лиц, представившихся хозяевами. Поэтому необходимо тщательно читать документы.
В целом есть три варианта получения дохода на недвижимости без её регистрации:
• Посуточная аренда. Такой вид аренды в последнее время является наиболее распространённым, поскольку гарантирует большие объёмы дохода.
• Долгосрочная аренда. В последнее время рынок долгосрочной аренды жилья не столь активен и рынок посуточной аренды его превосходит.
• Субаренда. Это направление в последнее время является качественно новым, оно подразумевает получение пассивного дохода от недвижимости. Для того чтобы заняться субарендой, необходимо взять в долгосрочную аренду квартиру и разместить объявление о сдаче её посуточно.
При правильном подходе и при хорошем спросе на квартиру можно получать существенную прибыль, однако квартира должна быть качественной и недорогой, в этом случае вариант аренды будет самым актуальным.
Однако, какие бы объёмы прибыли ни приносила такая квартира, сделки с незарегистрированной недвижимостью являются крайне рискованными. Причём такие операции несут в себе риск для обеих сторон, поэтому умные арендаторы вовсе не захотят снимать незарегистрированное жилье.
Государственное устройство
Государственные нужды
О приватизации
Оценка недвижимости
Цена на недвижимость, точка зрения продавца и покупателя

| | Вверх

Юридические тонкости

Объекты недвижимости – особые товары. В первую очередь, это связано с тем, что право собственности и другие вещные права на них, ограничение, возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).

Напомним, что, согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Из этого можно сделать вывод, что до момента государственной регистрации продавец недвижимости, даже если он передал ее по акту приема-передачи, сохраняет право распоряжения. А покупатель, несмотря на то что он фактически владеет и пользуется недвижимостью, не может ею распоряжаться (продавать, дарить, менять и т.д.).

Аналогичный вывод содержится в пункте 60 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. В нем сказано, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Еще один аспект, который определяет особое положение объектов недвижимости, это правила их учета. В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следовательно, если изначально организация предполагает последующую перепродажу объекта недвижимости (как правило, это характерно для организаций, для которых покупка и продажа недвижимости является обычным видом деятельности), она не должна учитывать его в составе основных средств. В данном случае такие объекты учитываются на счете 41 «Товары».

Заметим, что целей налогового учета не имеет значения, как собственник объекта недвижимости учитывает его в бухгалтерском учете. Объекты недвижимости, как правило, соответствуют критериям, перечисленным в пункте 1 статьи 256 и пункте 1 статьи 257 НК РФ. А значит, в налоговом учете они всегда отражаются как амортизируемое имущество.

Учет у продавца

Сразу отметим, что от того, как продавец учитывал объект недвижимости – как основное средство или нет, – зависит лишь порядок бухгалтерского учета. На исчисление налога на прибыль организаций и НДС этот факт не влияет.

Бухгалтерский учет

Как следует из пункта 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01), выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его продажи. В этом же пункте сказано, что стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Выручка от продажи основного средства принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся (п. 31 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов. На это также указывает пункт 31 ПБУ 6/01. Аналогичные нормы содержат пункт 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, далее – ПБУ 9/99) и пункт 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, далее – ПБУ 10/99).

Если продается объект недвижимости, который продавец не учитывал как основное средство, доходы и расходы от этой операции должны учитываться как доходы и расходы от обычных видов деятельности. Основание – пункт 5 ПБУ 9/99 и пункт 5 ПБУ 10/99.

Согласно пункту 12 ПБУ 9/99, выручка в бухгалтерском учете продавца признается при одновременном выполнении следующих условий:

1) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

2) сумма выручки может быть определена;

3) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

4) право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана);

5) расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Как уже было сказано, момент передачи объекта недвижимости покупателю (и соответственно, момент списания этого объекта с бухгалтерского учета) и момент перехода права собственности не совпадают. По мнению Минфина России, такой объект недвижимого имущества может учитываться на счете 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»)» до момента признания доходов и расходов, то есть до даты перехода права собственности на объект (письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20).

Заметим, что Минфин России планирует в ближайшее время внести ряд изменений в положения по бухгалтерскому учету, в частности в ПБУ 9/99, в целях сближения российских стандартов с правилам МСФО. Предполагается, что одним из критериев признания дохода будет не условие «перехода права собственности», а «переход рисков и контроль над поступлением выгод».

Налог на добавленную стоимость

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из дат, если иное не установлено статьей 167 НК РФ:

— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав);

— день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

Пунктом 3 статьи 167 НК РФ предусмотрено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость следует считать наиболее раннюю из дат:

— дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности (то есть в свидетельстве);

— день его оплаты (частичной оплаты).

Заметим, что в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы. На это указывает пункт 14 статьи 167 НК РФ. Ранее исчисленный с сумм оплаты (частичной оплаты) НДС продавец принимает к вычету на дату передачи права собственности на объект недвижимости (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ, при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров продавец обязан выставить соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров. Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности. Аналогичную точку зрения по данному вопросу высказывает финансовое ведомство (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78).

Налог на прибыль организаций

Доход от продажи объекта недвижимости, вне зависимости от того, являлся он основным средством или нет, является для организации выручкой от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Датой получения таких доходов для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ, под реализацией товаров признается передача на них права собственности. При этом место и момент фактической реализации товаров определяются в соответствии с частью второй НК РФ (п. 2 ст. 39 НК РФ).

Глава 25 НК РФ не предусматривает особенностей определения места и момента фактической реализации объектов недвижимости. Поэтому нужно руководствоваться общими нормами статьи 39 НК РФ, а именно: признавать доход от реализации на момент передачи права собственности. Напомним, что институты, понятия и термины гражданского и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом (п. 1 ст. 11 НК РФ).

Из сказанного можно сделать вывод, что у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по отражению дохода и уплате налога на прибыль только после государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичный порядок определения даты реализации в налоговом учете находит свое отражение в некоторых решениях арбитражных судов. Например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 04.02.2011 № А32-44414/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 № Ф04-5962/2007(37734-А45-40).

В свою очередь, финансовое ведомство уже не в первый раз выражает другую точку зрения, которая заключается в следующем (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78): у организации-продавца недвижимого имущества возникает обязанность по отражению дохода и уплате налога на прибыль при выполнении двух условий:

— объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи;

— поданы документы на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доход у продавца, по мнению Минфина России, отражается вне зависимости от даты регистрации прав собственности на недвижимый объект, так как Налоговый кодекс РФ не содержит специальной нормы, регулирующей момент признания дохода при особом переходе права собственности. Аналогичная позиция отражена в Определении ВАС РФ от 22.01.2010 № ВАС-18173/09, в котором суд указал, что он отклоняет утверждение общества о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у продавца только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества, по мнению ВАС РФ, является его фактическая передача.

Суд исходил из следующих норм законодательства:

1. В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом в статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

2. Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию только двух видов договоров:

— договора о продаже жилых помещений (ст. 558);

— договора купли-продажи предприятия (ст. 560).

Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательной государственной регистрации иных видов договоров, кроме указанных видов недвижимого имущества.

Однако регистрация перехода права собственности на объект и регистрация самого договора купли-продажи не являются однозначными понятиями. Поэтому договор купли-продажи недвижимого объекта, за исключением купли-продажи жилых помещений и предприятия, следует считать заключенным с момента его подписания, согласно части 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.

По мнению автора, во избежание конфликтов с фискальными органами необходимо в договоре купли-продажи недвижимости отдельно прописать, что моментом перехода права собственности на недвижимый объект к покупателю является дата государственной регистрации права собственности.

Если налогоплательщик применяет кассовый метод, доходы от реализации объекта недвижимости он признает в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств. Основание – пункт 1 статьи 271 НК РФ.

При реализации недвижимых объектов налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованного имущества, определяемую в порядке, предусмотренном статьей 268 НК РФ. Так, согласно подпункту 1 пункта 1 данной статьи при реализации амортизируемого имущества доход уменьшается на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ.

Пример 1

Организация А (Продавец) реализовала организации Б (Покупатель) объект недвижимого имущества за 1 416 000 руб. (в том числе НДС 18% – 216 000 руб.). Объект недвижимого имущества передан организации Б по акту приема-передачи (форма № ОС-1) 1 марта 2011 года.

Первоначальная стоимость переданного объекта составила 4 000 000 руб. Сумма начисленной амортизации на момент продажи составила 3 000 000 руб. Документы на государственную регистрацию права собственности недвижимого объекта переданы 1 апреля 2011 года. За организацией Б право собственности на объект зарегистрировано 25 апреля 2011 года.

Организация Б приняла объект недвижимого имущества к учету в качестве основного средства и ввела его в эксплуатацию 1 марта 2011 года.

Рассмотрим бухгалтерские записи, которые сделала в учете организация А.

1 марта 2011 года:

Дебет 02 Кредит 01

– 3 000 000 руб. – списана начисленная амортизация по объекту недвижимости;

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01

– 1 000 000 руб. – списана остаточная стоимость по объекту недвижимости.

1 апреля 2011 года бухгалтерских записей нет.

В налоговых регистрах продавца отражается:

– доход от продажи объекта недвижимости в размере 1 200 000 руб.;

– расход в виде остаточной стоимости объекта недвижимости в размере 1 000 000 руб.;

– прибыль от продажи – 200 000 руб.

25 апреля 2011 года:

Дебет 62 Кредит 91.1

– 1 416 000 руб. – отражена выручка от продажи объекта недвижимости в составе прочего дохода;

Дебет 91.2 Кредит 68 субсчет «НДС»

– 216 000 руб. – начислен НДС на дату перехода права собственности согласно пункту 3 статьи 167 НК РФ;

Дебет 91.2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»

– 1 000 000 руб. – списана остаточная стоимость объекта недвижимости;

Дебет 91.9 Кредит 99

– 200 000 руб. – отражена полученная прибыль.

Учет у покупателя

До 1 января 2011 года в соответствии с Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (утв. приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34н) и Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н), объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию, учитывались в составе незавершенных капитальных вложений (п. 41 Приказа № 34н и п. 52 Приказа № 91н соответственно).

Приказ Минфина от 24.12.2010 № 186н исключил нормы, устанавливавшие зависимость принятия объекта недвижимости на учет от наличия документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности на объект. Поэтому с 1 января 2011 года организация, получившая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна принять его к учету в качестве основного средства при единовременном выполнении условий, указанных в пункте 4 ПБУ 6/01, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

С 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта недвижимости к бухгалтерскому учету, организация начинает начислять по нему амортизационные отчисления. Таково требование пункта 21 ПБУ 6/01.

Налоговые вычеты по НДС при приобретении недвижимых объектов осуществляются у покупателя в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих условий, предусмотренных статьями 171 и 172 НК РФ:

1) объект приобретен для операций, облагаемых НДС;

2) объект принят к учету в качестве основного средства;

3) имеется должным образом оформленный счет-фактура , выставленный продавцом при переходе к покупателю права собственности на недвижимый объект.

Иными словами, покупатель может принять к вычету НДС, уплаченный при приобретении объекта недвижимости, только после того, как к нему перейдет право собственности на этот объект. Ведь раньше, чем наступит этот момент, у него не будет счета-фактуры от продавца.

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по недвижимому объекту, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий:

1) подать документы на государственную регистрацию;

2) ввести объект в эксплуатацию.

Организация, приобретающая объекты основных средств, бывшие в употреблении (в том числе в виде вклада в уставный (складочный) капитал или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц), в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом срок полезного использования данных основных средств может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником. На это указывает пункт 7 статьи 258 НК. Поскольку уменьшение срока полезного использования объекта на количество лет его эксплуатации предыдущими владельцами является правом, а не обязанностью налогоплательщика, то возможны два способа определения срока полезного использования недвижимых объектов, бывших в эксплуатации:

— исходя из общего срока полезного использования;

— исходя из оставшегося срока полезного использования.

Однако если организация решит определить срок полезного использования исходя из оставшегося, срок эксплуатации недвижимого объекта предыдущим собственником должен быть документально подтвержден (письмо УФНС России по г. Москве 24.03.2006 № 20-12/22859).

Налоговый кодекс РФ не содержит конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения срока эксплуатации основных средств предыдущими собственниками. В то же время такими документами, служащими основанием для определения фактического срока эксплуатации, согласно разъяснениям налоговых органов могут быть акт о приеме-передаче здания (форма № ОС-1а), технический паспорт здания и др. (письмо УМНС РФ по г. Москве от 20.09.2004 № 26-12/61278, от 25.12.2003 № 26-12/71974).

Если же документально подтвердить срок эксплуатации недвижимого объекта предыдущими собственниками организация не сможет, она должна будет установить срок полезного использования как для нового объекта.

В бухгалтерском учете срок полезного использования приобретенного недвижимого объекта определяется организацией самостоятельно согласно пункту 20 ПБУ 6/01. Это касается как новых объектов основных средств, так и бывших в употреблении.

Пример 2

Продолжим пример 1 и рассмотрим, какие записи в бухгалтерском и налоговом учете должен сделать покупатель.

1 марта 2011 года:

Дебет 08 Кредит 60

– 1 200 000 руб. – поступил объект недвижимого имущества на основании акта приема-передачи по форме №ОС-1;

Дебет 01 Кредит 08

– 1 200 000 руб. – объект принят к учету в качестве основного средства, согласно пункту 4 ПБУ 6/01.

Начиная с 1 апреля 2011 года покупатель начисляет амортизацию по объекту недвижимости согласно пункту 21 ПБУ 6/01 (Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 02). В налоговом учете у покупателя также отражается начисление амортизации на основании статей 258 и 259 НК РФ.

25 апреля 2011 года:

Дебет 19 Кредит 60

– 216 000 руб. – выделен НДС на основании счета-фактуры, выставленного продавцом в течение 5 рабочих дней с даты перехода права собственности;

Дебет 68 субсчет «НДС» Кредит 19

– 216 000 руб. – принят к вычету НДС.

Согласно статье 130 ГК РФ, к объектам недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Главная> Вестник бухгалтера Московского региона выпуск 5 за 2011> Купля-продажа объектов недвижимости: учет и налогообложение