Банкротство застройщика как процедура очень сложна и непредсказуема. В этой процедуре много нюансов и сильных игроков, которые задают правила игры. Как повернется процедура банкротства именно вашего застройщика, заранее спрогнозировать невозможно. Надо смотреть по ситуации и контролировать процесс постоянно.

Ниже приведены короткие инструкции на случай банкротства застройщика. В инструкциях переименованы первые и самые важные шаги, которые вы обязательно должны совершить, чтоб иметь право на получение чего-либо.

Краткое руководство на случай банкротства застройщика.

Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, не введенном в эксплуатацию.

Данное руководство одинаково распространяется на всех покупателей квартир, машиномест и иных помещений у застройщика, вне зависимости от того, по какой схеме приобретен объект недвижимости (договор долевого участия, уступка, предварительный договор или другие варианты). Всех приобретателей объектов недвижимости я назову «участники долевого строительства» или «покупатели». Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» далее по тексту именуется «ЗОБ».

В процедуре банкротства есть стадии. Согласно действующей редакции ст. 201.4 ЗОБ, банкротство застройщика сразу начинается со стадии конкурсного производства. Данный механизм не характерен для банкротства юридических лиц в целом, а распространяется только на застройщиков.

Однако, данное правило применяется к банкротству только тех застройщиков, заявления о банкротстве которых приняты арбитражным судом после 01.01.2018 года. Так банкротство группы компаний «Урбан Групп» (ЖК «Видный город», ЖК «Лайково», ЖК «Лесобережный», ЖК «Митино О2», ЖК «Опалиха О3», ЖК «Солнечная система») началось 09.07.2018 года сразу с конкурсного производства, потому что заявление о банкротстве юридических лиц данной группы было подано после 01.01.2018 года, а именно 09.06.2018 года. А вот банкротство ООО «ЭкспертСтрой» (ЖК «Новокосино») началось с процедуры наблюдения, потому что заявление о банкротстве данного застройщика принято арбитражным судом к производству до 01.01.2018 года, а именно 12.05.2017 года, но обоснованным было признано лишь 19.12.2018 года. Таким образом, ГК «Урбан Групп» начали банкротится по новым правилам, а ЖК «Новокосино» еще по старым, несмотря на то, что первая процедура введена позже, чем по Урбану.

В данный момент процесс банкротства застройщика может начаться с двух стадий:

1. Наблюдение
2. Конкурс (конкурсное производство)

Порядок Ваших действий является единым при наступлении любой из этих стадий, но есть нюансы. Так что про каждую стадию отдельно.

1. Действия в процедуре наблюдения:

Не позднее 30 календарных дней после опубликования в газете «Коммерсантъ» (смотрите объявления о несостоятельности) информации о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения необходимо подать письменное заявление о включении Ваших требований в один из реестров, которые откроются вместе с началом процедуры банкротства.

Реестры, в которые Вы можете заявить требования:

1. Реестр требований участников строительства (ст. 201.1 и 201.7 ЗОБ), в который попадают только:

• покупатели жилых помещений (квартир);
• покупатели машиномест любой площади, а так же нежилых помещений площадью до 7 кв.м.

Реестр денежных требований (ст. 201.5 ЗОБ), в который попадают:

• покупатели остальных нежилых помещений, кроме прямо указанных в пп. 3 и 3.1. п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве (кроме машиномест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м.), а именно покупатели апартаментов, мансард, складских и коммерческих помещений, если эти помещения имеют площадь более 7 кв.м., где их условные требования о передаче нежилого помещения трансформируются в денежные требования о возврате той денежной суммы, которая была за объект уплачена;
• участники долевого строительства, расторгнувшие договоры, по которым приобретали помещений в строящемся доме (согласно существующей и формирующейся судебной практике таковые, несмотря на расторжение договора, могут все же заявить требование в реестр участников строительства);
• иные реестровые кредиторы застройщика (подрядчики, поставщики, банки, иные кредиторы, которым застройщик что-то должен)

1. Действия в процедуре конкурсного производства:

Не позднее 60 календарных дней (по новым правилам 90 календарных дней) после опубликования в газете «Коммерсантъ» информации о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения необходимо подать письменное заявление о включении Ваших требований в один из реестров, которые откроются вместе с началом процедуры банкротства.

Реестры, в которые Вы можете заявить требования:

1. Реестр требований участников строительства (ст. 201.1 и 201.7 ЗОБ), в который попадают только:

• покупатели жилых помещений (квартир);
• покупатели машиномест любой площади, а так же нежилых помещений площадью до 7 кв.м.

Реестр денежных требований (ст. 201.5 ЗОБ), в который попадают:

• покупатели остальных нежилых помещений, кроме прямо указанных в пп. 3 и 3.1. п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве (кроме машиномест и нежилых помещений площадью до 7 кв.м.), а именно покупатели апартаментов, мансард, складские и коммерческие помещения, если эти помещения имеют площадь более 7 кв.м., где их условные требования о передаче нежилого помещения трансформируются в денежные требования о возврате той денежной суммы, которая была за объект уплачена;
• участники долевого строительства, расторгнувшие договоры, по которым приобретали помещения в строящемся доме (согласно существующей и формирующейся судебной практике таковые, несмотря на расторжение договора, могут все же заявить требование в реестр участников строительства);
• иные реестровые кредиторы застройщика (подрядчики, поставщики, банки, иные кредиторы, которым застройщик что-то должен)

То же самое, что при процедуре наблюдения, только времени на заявление требований дается больше. Но это последний шанс попасть в реестры. Более реестры открываться не будут.

При этом, если вы пропустили срок на включение в реестр, его можно восстановить. Такое право не характерно для общих правил в банкротстве, но применяется судами к дольщикам.

Важно знать, что все дольщики, вне зависимости от того ждете вы денег или помещений, попадают в третью реестровую очередь требований кредиторов в части стоимости объекта. В части неустойки вы попадаете в четвертую реестровую очередь. Однако бывают и исключения. Подробно об очередях в ст. 201.9 ЗОБ.

Если у вас есть жилое или нежилое помещение в доме, введенном в эксплуатацию

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ЗОБ, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

При этом, до начала 2019 года юристами, представляющими интересы дольщиков, активно использовалась позиция Высшего арбитражного суда Российской Федерации (Определение от 14.01.2013 г. № ВАС-4236/12 по делу № А18-241/2011), которая говорила, что положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 ЗОБ не применимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Таким образом, в случае начала процедуры банкротства застройщика участники долевого строительства, приобретшие нежилые помещения площадью более 7 кв.м., не являющиеся машиноместами в строящихся домах, в целях сохранения права получения этих объектов, были вправе обращаться в суды общей юрисдикции с исками о признании права собственности на данного рода объекты.

Однако, 19 февраля 2019 года Верховный суд Российской Федерации вынес определение про делу №4-КГ18-92, согласно которому не признал вынесенное судом общей юрисдикции решение о признании права собственности дольщика на долю в объекте долевого строительства на том основании, что оно было вынесено после введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства. Верховный суд указал, что после введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства только арбитражный суд вправе рассматривать любые иски о признании права собственности.

В случае, если вы приобрели жилое помещение (квартиру), машиноместо любой площади, а так же иное нежилое помещение площадью менее 7 кв.м., в доме, введенном в эксплуатацию, вам необходимо обращаться с иском о признании права собственности в арбитражный суд, который рассматривает банкротное дело застройщика.

Подается соответствующее исковое заявление, и судья рассматривает вопрос признания права собственности.

В связи с этим, рекомендую обратиться с таким заявлением. Это надо сделать в течение процедуры банкротства.

При этом, в ЗОБ указано, что если дом сдан в эксплуатацию и подписан акт гос. комиссии, а акт приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком подписан до начала конкурсного производства, то можно подавать заявление о признании права собственности. Судебная же практика по делам о банкротстве застройщика несколько отличается от формулировок, содержащихся в ЗОБ, так что с учетом нашего опыта, могу рекомендовать обращаться с исками о признании права собственности на квартиру/машиноместо/нежилое помещение до 7 кв.м. даже в случае отсутствия акта приема-передачи объекта. Для целей признания права собственности главное, чтобы дом был введен в эксплуатацию. Такие иски удовлетворяются арбитражным судом.

Данные решения суда необходимы вам для того, чтобы избежать попадания имущества в конкурсную массу для дальнейшей реализации с торгов, так что не рекомендую затягивать с этими действиями. Если при наличии такого решения имущество попадет в конкурсную массу, его можно будет оттуда исключить путем подачи ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы. Только так вы сможете защитить свое право на получение имущества.

Важной темой для покупателей нежилых помещений (кроме машиномест и нежилых помещений до 7 кв.м.), дома которых не достроены (не введены в эксплуатацию), является вопрос возможности сохранения права на данные нежилые помещения в случае банкротства застройщика.

Поскольку ЗОБ вообще не предусматривает существование реестра требований участников долевого строительства о передаче нежилых помещений свыше 7 кв.м. (не машиномест), данные участники долевого строительства не сохраняют право претендовать на данные помещения. Эта проблема в равной степени ждет и участников долевого строительства, приобретших нежилые помещения свыше 7 кв.м. не являющихся машиноместами в домах, которые на момент начала банкротства застройщика, введены в эксплуатацию, но право собственности которых не оформлено в установленном порядке (не проведена государственная регистрация права собственности дольщика на данный объект).

Данные категории дольщиков имеют право включиться в денежный реестр кредиторов на сумму, которую они за это помещение уплатили, теряя при этом право на свое помещение. Данное помещение попадет в конкурсную массу и будет реализовано с торгов. При этом, как указал Верховный суд в Определении от 14.02.2019 года №308-ЭС18-15980, данные денежные требования кредитора (участника долевого строительства) считаются обеспеченными залогом того помещения, которое он приобретал (ст. 18.1 ЗОБ). Следовательно, при продажи имущества с торгов, участник долевого строительства вправе рассчитывать на реальную денежную компенсацию в размере 60 процентов от средств, полученных при реализации предмета залога (ст. 138 и специальная ст. 201.14 ЗОБ).

Возможность включения в реестр о передаче жилых помещений после расторжения договора долевого участия.

По смыслу норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, процедура банкротства застройщика призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник, и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).

При этом, как указал Президиум Высшего арбитражного суда в своем постановлении от 23 апреля 2013 г. N 13239/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других не денежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»). В связи с этим существует мнение, что право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

В связи с вышеизложенной позицией Высших судов, представляется, что при наличии соответствующего волеизъявления участника долевого строительства, суд вправе изменить денежные требования на требования о передаче жилого помещения. Данная процедура подтверждается и существующей судебной практикой, в частности вышеприведенным постановлением ВАС РФ от 23 апреля 2013 года № 13239/12, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 августа 2016 г. по делу №А21-1828/2009, Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б».

Одним из свежих примеров включения участника долевого строительства в реестр на квартиру является Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2018 года по делу А40-53873/2017, которое было подтверждено Верховным судом Российской Федерации.

Однако же есть и отрицательные примеры из судебной практики. Так Определением №305-ЭС18-20821 от 21.12.2018 года Верховный суд Российской Федерации поддержал отказ судов нижестоящих инстанций во включении в реестр по передаче жилых помещений на квартиру по делу А41-76610/2016 по заявлению Буровой О.В., мотивируя это тем, что гражданка, заявив в Щелковском городском суде Московской области требования о расторжении договора, выразила свою волю, что лишает ее права на включение в реестр по передаче жилых помещений и оставляет право на включение исключительно в денежный реестр кредиторов должника.

Таким образом, однозначной судебной практики нет, а процесс перехода из расторгнутого договора долевого участия в реестр по передаче жилых помещений, а не в денежный реестр кредиторов является спорным и не самым простым способом защиты нарушенного права. Ввиду вышеизложенного, расторжение договора долевого участия накануне банкротства застройщика является рискованным шагом для дольщика.

После включения в реестр кредиторов и/или признания за участником долевого строительства права собственности на его помещение участников долевого строительства ждет длинная процедура банкротства, целью которой является удовлетворение требований всех кредиторов. Процедура будет состоять из оспаривания сделок должника, собраний кредиторов и голосования по ключевым вопросам банкротства.

А.Д. Тютюнин

Заинтересовались? в телеграмм-канале @SavkinKS все публикации, подписывайтесь

👇🏻 поделитесь заметкой с друзьями и знакомыми ⤵️

Почему строительные компании будут банкротиться?

За 2016 год доля банкротств строительных компаний выросло в два раза? – о чем нам это говорит?

Кризис менеджмент в строительной отрасли поставлен из рук вон плохо, линейные руководители не умеют управлять, а акционеры и собственники находят в розовых очках и не понимают, что компания это не только люди, это обученные люди, которые умеют действовать в новых ситуациях.

Игра в рулетку «на честность» в строительстве закончилась, в силу вступают новые правила игры, а следовательно, то что сработало 3 года назад или 5 лет назад не сработает сегодня. Не верите мне? – посмотрите на официальную статистику, которую опубликовал Коммерсант и видим:

В два раза увеличилось количество застройщиков, которые банкротятся или вошли в стадию банкротства в 2016 году, вот вам пример кризиса в строительной отрасли.

• 149 компаний из 5,5 тысяч существующих находятся на стадии банкротства.
• В Москве 11 строительных компаний, в Московской области 9 строительных компаний, остальные компании распределены по регионам.

Что означает кризис в строительной компании?

Кризис в одной строительной компании затронет все остальные компании, которые связаны с данной компанией – это логично, но не очевидно, поэтому для многих подрядчиков и поставщиков банкротство строительных компаний будет большой неожиданностью.

А сколько подрядчиков у одной строительной компании? – возможно несколько десятков или сотен небольших фирм, к которым кризис стучится в двери, а они про это не думают, не оценивают потенциальные риски и не изучают необходимость управлять изменениями.

Причины кризиса в строительной компании

Ключевая причина, падение спроса на недвижимость и как следствие невозможность привлечь кредиты для строительства следующих объектов:

С одной стороны нововведения в законе 214-ФЗ создает дополнительные требования к строительным компаниям, защищая инвестиции населения, а с другой стороны на рынке в целом наблюдается снижение покупательской способности.

Результат кризиса:

Банкротство мелких, средний и крупных строительных компаний.

Разумеется небольших компаний будет много, а больших меньше – и как следствие на рынке останутся те компании, которые смогут удовлетворить спрос населения и предложить не шаблонные коробки в спальных районах, а нечто уникальное и интересное, как я говорю на своих тренингах по кризис менеджменту:

Упаковка должна продавать и при необходимости ее можно очень легко изменить.

Можно предположить, что постепенно количество банкротств сократится, из разряда логики: кто хотел обанкротиться, тот уже обанкротился, но скорее всего это не произойдет в ближайшие пять лет:

Слишком большое количество небольших и средних строительных компаний, которые попали в кредитную ловушку спроса и предложения.

Что делать собственникам строительных компаний вопрос отдельной бизнес консультации и в рамках данной статьи мы разбирать не будем.

Опрометчиво думать, что рынок очистится от неэффективных компаний, так как эффективность подразумевает под собой не только финансовую прибыль, но и отношения к клиентам, а в строительной отрасли оно довольно специфичное, профессионалы про это знают, но показывать конкретные случаи и прецеденты я не вижу смысла, как говорится: скупой платит дважды.

Рекомендации строительным компаниям в кризисе

Прежде всего, нужно научить топ-менеджмент справляться с изменениями рынка и управлять изменениями в целом, кроме этого можно спланировать серию бизнес-квестов, которые позволят провести сценарный и факторный анализ происходящего непосредственно в вашей компании – если интересуют подробности, пожалуйста обращайтесь.

Прогноз по кризису в строительстве

Как показывает предварительный анализ, активная фаза кризиса в строительной отрасли впереди, а следовательно количество банкротств будет увеличиваться не только в строительстве, но и смежных областях.

Сейчас на рынке происходит перераспределение покупательского спроса в сторону строительных объектов, которые уже готовы или практически готовы, через несколько месяцев данное перераспределение закончится, а следовательно кризис усилится:

Население вложило деньги в готовые объекты, но вкладывать в потенциальные стройки не будет спешить, плюс будет усилено влияние банков, которые тоже думают про свои риски и не будет: аккредитовать многие объекты с длительной фазой строительства и предоставлять ипотечные кредиты на покупку.

Более двух лет прошло с момента, пополнения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 12.03.2014) «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) новым понятием банкротство застройщика и новым механизмом регулирования данного процесса.

Банкротство (несостоятельность) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве). Информацию, является ли ваш застройщик банкротом вы можете на официальном сайте Арбитражного суда Свердловской области в разделе картотека дел http://ekaterinburg.arbitr.ru/. Параграф 7 введен в Закон о банкротстве в целях обеспечения реализации и равной защиты прав граждан — участников строительства. Как отмечалось авторами проекта данного Закона, привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками — одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время; данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, а также в ходе банкротства таких застройщиков происходит «растаскивание» имущества и имущественных прав, в которые вложены средства «дольщиков». Пункт 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве говорит о том, что Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Закон о банкротстве определяет участника строительства как лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве). В свою очередь денежное требование – требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору. Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста ст. 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (ст. 201.13 Закона о банкротстве). Дела о банкротстве застройщика могут рассматриваться как по месту нахождения должника, так и по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Передача дела из суда по месту нахождения должника производится по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, при условии, если такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (ст. 201.1 Закона о банкротстве). Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что исключительно в арбитражном деле о банкротстве застройщика подлежат рассмотрению требования к застройщику и требования застройщика, касающиеся любого недвижимого имущества, в т.ч. о признании права, об истребовании из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, об оспаривании сделок с недвижимостью, о государственной регистрации прав на недвижимость. Срок предъявления требований участников строительства — общий, требования рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона о банкротстве). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности: — в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; — во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; — в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства; — в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники — юридические лица оказываются в последней, четвертой, очереди. В рамках дела о банкротстве застройщиков арбитражный управляющий обязан опубликовать сведения: об определении о принятии заявления о банкротстве застройщика или о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований или отказа от договора (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве, за счет должника). При отсутствии решения собрания участников о передаче объекта или квартир уведомить суд и участников о возможности предъявления в суд денежного требования (ст. 201.13 Закона о банкротстве). Вынести вопрос на собрание участников строительства. Не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопросы об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК, проинформировать участников по вопросу создания ЖСК, об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительством или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве). До вынесения вопроса на собрание арбитражный управляющий должен подготовить заключение о возможности или невозможности этой передачи. Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона о банкротстве). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащее сведения: — о степени готовности объекта незавершенного строительства; — о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства; — о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив — в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК должен будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Стоимость этих прав определяет оценщик. И если даже права застройщика на объект незавершенный строительством и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей. Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен ст. ст. 110 — 123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика — но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется. ЖСК может продолжит строительство собственными силами, прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик организация, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика ( можно заключить договор с генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. ЖСК выступает инвестором строительства. Члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖК РФ). Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом о банкротстве очередности. Перечень застройщиков банкротов, осуществляющих строительство жилых домов с привлечением денежных средств граждан на территории Свердловской области размещен на сайте Департамента.

На страницах нашего сайта мы много рассказывали о действиях, которые нужно предпринять дольщикам в случае банкротства застройщика и какие гарантии даёт им закон в этом случае. Но чтобы лучше понять, как проходит процедура банкротства и принимать правильные решения в зависимости от каждой конкретной ситуации, разберёмся с тем, какие стадии эта процедура в себя включает.

Что такое банкротство

Согласно Закону «О несостоятельности (банкротстве)» банкротство – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объёме удовлетворить требования всех кредиторов по денежным обязательствам. Это означает, что имущества и денежных средств застройщика, а также денежных средств, которые застройщику должны другие лица, не хватит для расчетов со всеми гражданами и организациями, которые имеют к нему денежные требования, и для погашения всех установленных государством обязательных платежей (налогов, сборов, пошлин, штрафов и т.д.)

Стадии банкротства застройщика

Процесс банкротства застройщика, как и любой другой компании, включает в себя пять этапов, каждый из которых направлен на восстановление финансовой стабильности компании или защиту прав кредиторов:

1. Наблюдение. Максимальная продолжительность этой стадии составляет 7 месяцев. В этот период компании назначается лицензированный арбитражный управляющий, который проверяет финансовое состояние компании, составляет список кредиторов, принимает меры для взыскания денежных средств с организаций, которые сами должны компании и проводит другие сопутствующие процедуры для выявления истинной картины, возможности восстановления платёжеспособности и выхода из кризисной ситуации.
2. Финансовое оздоровление. Максимальная предусмотренная законом продолжительность этой стадии составляет целых 2 года. На этом этапе устанавливается график погашения задолженности, в компанию привлекаются дополнительные денежные средства, получаются кредиты под залог имущества компании, поручительство или государственные гарантии, принимаются иные меры для достижения финансовой стабильности компании. По окончании процедуры дело о банкротстве либо прекращается, либо, если все предпринятые меры не дали положительного результата, вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства.
3. Внешнее управление. Максимальная продолжительность – 1.5 года. Целью внешнего управления является также восстановление платежеспособности застройщика. Однако на этой стадии руководство компании полностью отстраняется от ведения дел, и все полномочия по руководству передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие решения, как полное изменение структуры компании, ликвидация «лишних» звеньев, сокращение сотрудников, реализация имущества, ликвидация непрофильных активов и др.
4. Конкурсное производство. Эта стадия может продолжаться не более 1 года. На этом этапе решается судьба многоквартирного дома, строительство которого вёл застройщик, оставшееся имущество распродаётся на торгах, а полученные денежные средства направляются на погашение долгов.
5. Мировое соглашение. Говоря о процедуре банкротства, нельзя не упомянуть о том, что на любой из его стадий может быть заключено мировое соглашение. По условиям этого соглашения обязательства застройщика прекращаются, а вместо них вступают условия мирового соглашения, которые утверждаются собранием кредиторов и арбитражным судом.

Это общая картина всех возможных стадий банкротства. Но в действительности, как правило, применяются только две процедуры – наблюдение и конкурсное производство.
Наблюдение выступает подготовительным этапом к ликвидации компании застройщика – введение наблюдения формально ещё не является признанием застройщика банкротом. Банкротом он становится только после начала конкурсного производства. С этого момента суд отстраняет от работы руководство застройщика, которое обязано передать все дела назначенному судом управляющему.

О том, какие требования можно предъявить к застройщику, как включиться в реестр кредиторов и какой может быть судьба недостроенного дома, читайте в наших специальных публикациях на эти темы.

О юридических услугах по сопровождению банкротства застройщика, ведению дел в судах и сопровождению долевого участия, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры», читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Сергей Руденко

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Комитет кредиторов

Комитет кредиторов – особый орган, представляющий интересы конкурсных кредиторов и уполномоченных органов.

Комитет осуществляет следующие функции:
— представление законных интересов кредиторов и уполномоченных органов;
— контроль за действиями арбитражных управляющих;
— иные полномочия, предусмотренные Законом.

Решения об образовании комитета, его количественном составе и полномочиях принимаются исключительно собранием кредиторов большинством от общего количества голосов кредиторов и уполномоченных органов, указанных в реестре. Однако, если кредиторов менее 50, комитет может не образовываться.

Участниками комитета являются не конкурсные кредиторы — юридические лица, а их представители. Представитель кредитора в комитете действует самостоятельно, от собственного имени. Минимальный количественный состав комитета – 3 чел., максимальный – 11. Один участник комитета обладает одним голосом, решения принимаются большинством голосов. Целесообразно выбирать в комитет нечетное количество человек — иначе не исключены ситуации, когда комитет принять решение не сможет, поскольку права решающего голоса Закон не предоставляет никому. Передача права голоса (т.е. права участия в комитете) членом комитета другому лицу не допускается (!).
Комитет собирается и функционирует на основании регламента, который сам принимает и в котором определяются внутренние вопросы его деятельности.

Примерный перечень прав комитета, которые он может реализовывать в процессе осуществления своих функций:

— требовать предоставления информации о финансовом состоянии должника и о ходе процедур банкротства;
— обжаловать действия управляющего в арбитражный суд;
— принимать решения о созыве собраний кредиторов;
— принимать решения об обращении к собранию кредиторов с просьбой отстранить управляющего от исполнения его обязанностей;
— осуществлять иные полномочия, предоставленные собранием, по принятию определенных решений и совершению определенных действий.

Комитет кредиторов может реализовывать свои полномочия через представителя, избираемого на заседании комитета; соответствующее решение должно быть оформлено протоколом заседания комитета.

Комитет функционирует на любой из стадий конкурсного процесса — наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства. Переход к следующей процедуре банкротства не является основанием переизбрания комитета.
Физические лица — кандидаты в члены комитета предлагаются конкурсными кредиторами и уполномоченными органами. Кредиторы вольны избирать в комитет того, кого считают нужным с позиций наибольшей целесообразности для представления своих интересов.

Избрание комитета происходит в порядке кумулятивного голосования: каждый субъект (кредитор либо уполномоченный орган) имеет количество голосов, получившееся в результате умножения размера требований на число членов комитета кредиторов. Соответственно, эти голоса могут быть отданы за одну из кандидатур либо распределены в произвольном порядке между всеми кандидатами по списку. Избранными считаются кандидаты, набравшие наибольшее количество голосов (естественно, при этом предполагается, что в списке кандидатов больше, чем необходимо избрать в комитет).

Нет четкого указания на то, что полномочия комитета кредиторов могут быть прекращены только для всех участников одновременно. Избрание председателя комитета необязательно.