Договор управления с застройщиком

Содержание

Образец договора управления с застройщиком

Договор можно обнаружить, поискав в Интернете, или в справочно-правовых системах. Для подготовки текста соглашения в таком случае придется внести правки в образец, что не всегда удобно, многих нюансов можно не учесть. Самостоятельно сформировать образец договора управления с застройщиком поможет наш сервис. Чтобы получить документ, подходящий под ваши условия, следует ответить на вопросы опросного листа, заполнить поля ввода в нем. Все, что осталось сделать – это отправить документ на печать, а затем представить на подпись сторонам. Таким образом, вы сможете подготовить текст договора самостоятельно, не обращаясь к юристам за помощью.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор управления ТСЖ
  • Договор управления зданиями
  • Договор управления ЖК
  • Договор финансового управления
  • Договор доверительного управления квартирой

Популярные документы и процедуры:

  • Ходатайство о рассмотрении дела
  • Образец мирового соглашения
  • Процедура увольнения работника
  • Порядок регистрации договора купли-продажи квартиры
  • Условия договора найма

Между управляющей организацией и застройщиком 29.12.2015 был заключен договор управления многоквартирным домом в соответствии с требованиями п. 14 ст. 161 ЖК РФ. С 29.12.2015 собственники многоквартирного дома не инициировали проведение общего собрания по выбору управляющей организации, но и орган местного самоуправления не проводил конкурс по отбору управляющей организации. До сегодняшнего дня действует договор, заключенный с застройщиком, однако в октябре 2017 года застройщик ликвидирован, исключен из ЕГРЮЛ.
1. Прекращает ли свое действие договор управления многоквартирным домом?
2. Установлена какая-либо ответственность для органа местного самоуправления в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом?

28 февраля 2018

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам (ст. 61 ГК РФ). Поэтому в соответствии со ст. 419 ГК РФ ликвидацией юридического лица (должника или кредитора) обязательство прекращается, кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (например, по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Подпунктом «б» п. 30, п. 31 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124 (далее — Правила N 124), установлено, что в договоре ресурсоснабжения для исполнителя*(1) должны предусматриваться:
— право на отказ от исполнения договора в случае прекращения обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению соответствующей коммунальной услуги;
— порядок расторжения договора в случае прекращения обязательства исполнителя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, включая обязанность исполнителя проинформировать ресурсоснабжающую организацию о наступлении указанного обстоятельства в предусмотренные договором ресурсоснабжения сроки.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации ликвидацией застройщика и исключением его из Единого государственного реестра юридических лиц прекращаются обязательства застройщика и управляющей организации по договору управления многоквартирным домом. Прекращение обязательств по указанному договору влечет отказ управляющей организации от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, и его расторжение в порядке, предусмотренном данным договором. О прекращении обязательств по договору управления многоквартирным домом управляющая организация должна проинформировать ресурсоснабжающую организацию в предусмотренные договором ресурсоснабжения сроки.

К сведению:
1. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники) не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Частью 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Отметим, что в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны, в частности — застройщика в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.
Согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления МКД между лицом, принявшим от застройщика помещение в данном доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, управление МКД осуществляет управляющая организация, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но на срок не более чем три месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ)*(2). При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги лицами, принявшими от застройщика помещения в МКД, вносится данной управляющей организации (ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ, смотрите также п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).
На основании ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Следует указать, что если обязанность по отбору управляющей организации для дома-новостройки после ввода его в эксплуатацию органом местного самоуправления не исполнена, а решение общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом не принято, то любой собственник на основании ч. 7 ст. 161 ЖК может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (постановление Президиума Московского областного суда от 04.12.2013 по делу N 44г-280/13).
Таким образом, орган местного самоуправления в срок не более чем шестьдесят дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД обязан путем проведения открытого конкурса отобрать управляющую организацию для управления МКД и в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса уведомить всех лиц, принявших от застройщика помещения в данном доме, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. На период до заключения договора управления между указанными лицами и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляет управляющая организация, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но на срок не более чем три месяца. В отсутствие заявления застройщика или управляющей организации о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор в случае непроведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации может быть продлен на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
2. В силу ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Федеральный закон N 135-ФЗ) органам местного самоуправления запрещается осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Бездействие органа местного самоуправления в случае непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, проведение которого предусмотрено ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, может содержать признаки нарушения ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 135-ФЗ (письмо Федеральной антимонопольной службы от 09.10.2015 N АЦ/54994/15, материалы интернет-интервью с заместителем руководителя Управления ФАС России по г. Москве от 21.10.2015).
Отметим, что бездействие органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, влечет административную ответственность должностных лиц по ст. 14.9 КоАП РФ (смотрите, например, решения Тамбовского областного суда от 06.07.2016 по делу N 7-322/2016, Московского областного суда от 20.10.2016 по делу N 21-2121/2016).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2018 г.

————————————————————————-
*(1) Согласно абзацу 3 п. 2 Правил N 124 исполнителем является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и (или) предоставляющие потребителю коммунальные услуги в случаях, если договором управления многоквартирным домом, в том числе заключенным товариществом или кооперативом с управляющей организацией, либо уставом товарищества или кооператива возложена обязанность по предоставлению потребителям коммунальных услуг.
*(2) Отметим, что в отношении сроков, исчисляемых месяцами, применяются общие положения гражданского законодательства. Такой срок, в частности, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (п. 3 ст. 192 ГК РФ).

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Обязательные услуги управляющей компании являются бесплатными.

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Узнайте .

Выбор УК

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

  • организовать собрание;
  • подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а конкретно:

  • договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  • договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

  • заполненную в соответствии с образцом заявку;
  • все документы учредительного характера;
  • копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
  • балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
  • если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
  • проект договора управления и смету годовую;
  • определенные предложения по вывозу отходов;
  • данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
  • сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Процедура смены управляющей компании многоквартирного дома осуществляется в соответствии с требованиями законодательства.

Чем занимается управляющая компания ЖКХ? Читайте .

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Подробная информация в этой статье.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

  • если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  • если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  • если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *